1、土地投资项目决策评审表（收购资产）项目名称：_ 片区_ _项目一、地块基本情况填报人：审核人：地块位置行政区划交通距离已取得开发文件国土阶段文件规划阶段文件施工阶段文件预售阶段文件验收阶段文件产权阶段文件已付款票据其他文件规划条件规划用途总占地面积建设用地面积容积率/计容建筑面积建筑密度限高绿化率车位配比/人防配比5公里配套大交通周边道路学校商超医疗文娱嫌恶设施地块现状地上物情况（高压线等）地下基础障碍物情况市政条件场平情况其他导致地块开发成本增加的情况其他规划导致土地不能完全利用的情况被查封、抵押情况他项权利情况项目历史沿革在建工程/房产现状地块分析结论二、市场情况填报人：审核人：房屋市场竞2、品产品类型容积率定位销售价格/租金去化率/出租率与本项目距离备注一手房二手房商业市场存量与供需关系土地市场区位成交日期用途与本项目距离总建筑面积/容积率成交楼板价（元/）溢价率受让方成交情况市场存量与供需关系三、项目开发政策文件依据填报人：审核人：类型文件名称批文单位批复日期文件有效期文件内容备注规划政策批文纪要营销政策分析结论四、对价确定和给付方式填报人：审核人：合作模式及对价条件合作模式对价其中有票土地成本其中溢价对价折算楼面单价最终对价楼面单价（含溢价部分税收）合作阶段及对价支付款项类型支付金额给付对象支付条件/时间监管及解付条件取得权益/交付物发票交割方式与税费承担第一笔第二笔第三笔第3、四笔第五笔五、经济测算与投资收益填报人：审核人：工作铺排里程碑节点资产交割国土证（如涉及）总规批复（如涉及）施工证（如涉及）预售证（如涉及）交楼（如涉及）时间定位定价市场定位项目计划建设配套产品高层洋房别墅Loft商业底商车位创新产品可售货量与占比主力面积段与比例产品单价产品总价销售计划年份整盘2018年2019年2020年指标面积（）销售均价（元）面积（）销售均价（元）面积（）销售均价（元）面积（）销售均价（元）计划成本与利润科目总投资额土地成本大生产成本（总包）大生产成本（分包）行政费用营销费用利息单方总额利润指标总经营净利润率（总包口径）销售合同净利润率（总包口径）销售合同净利润率（分包4、口径）股东投资年化收益率分析结论六、风险控制填报人：审核人：风险类型风险描述风险控制被收购公司法律、债务资金流转和票据风险项目开发风险七、资金安排填报人：审核人：项目阶段款项类型支付金额资金支付节点资金来源资金价格审批时间政策风险及解决措施备注八、决策意见地区投决会集团投决会董事局P1-P1-项项目目信信息息与与市市场场表表填填报报人人签签字字栏栏地块基础信息、地块现状四至、土地市场分析：房产市场分析及成交：P2-P2-项项目目测测算算表表一一、项项目目基基本本规规划划指指标标1、使用权用地面积52900.00m2备注2、计算指标用地面积52900.00m23、容积率1.954、计容面积1035、100.00m2其中 住宅面积（高层）70200.00m2别墅0.00商业面积32900.00m2公建面积0.00m25、地下建筑面积28300.00m25.1、地下车位面积25867.00m25.2、人防面积2433.00m2按人防要求设计，人防面积视同可售且价格与地下车位一致6、总建筑面积131400.00m2总建筑面积=计容面积+地下建筑面积其中：可售建筑面积96067.00m2不含返还商业与人防车位7、建筑密度8、绿化率二二、投投资资估估算算汇汇总总表表序序号号项项目目合合计计(万万元元)总总建建单单方方成成本本(元元/m2)/m2)可可售售单单方方成成本本(元元/m2)/m2)其其中6、中：纳纳入入成成本本金金额额(万万元元)进进项项税税额额(万万元元)1 1土土地地成成本本2 29 9,9 99 99 9.8 84 42 2,2 28 83 3.0 09 93 3,1 12 23 32 29 9,9 99 99 9.8 84 4-1.1拆迁成本及对价款22,224.001,691.322,31322,224.00-1.2土地出让金27,767.002,113.172,89027,767.00-1.3契税-1.4一级开发返还-19,991.16-1,521.40-2,081-19,991.162 2工工程程成成本本5 50 0,2 26 60 0.5 50 03 3,8 827、 25 5.0 00 05 5,2 23 32 24 45 5,4 45 56 6.5 52 24 4,8 80 03 3.9 98 82.1前期工程费用2,628.00200.002742,479.25148.752.2建筑安装工程42,705.003,250.004,44538,472.974,232.032.3市政及环境工程3,942.00300.004103,551.35390.652.4公共配套工程328.5025.0034295.9532.552.5开发间接费用657.0050.0068657.00-3 3开开发发费费用用3 31 1,5 56 67 7.1 10 02 2,4 48、0 02 2.3 37 73 3,2 28 86 63 33 3,6 67 74 4.4 45 5-2 2,1 10 07 7.3 35 53.1销售费用3,468.75263.983613,272.41196.343.2财务费用4,687.50356.744884,687.50-3.3管理费用（运营+行政+香港顾问费）5,550.00422.3757811,100.00-5,550.003.4股东占用利息5,399.03410.885625,399.033.5增值税3,246.30247.05338-3,246.303.6增值税附加389.5629.6541389.56-3.7土地增值税8,9、825.96671.699198,825.96-4 4项项目目总总投投资资1 11 11 1,8 82 27 7.4 44 48 8,5 51 10 0.4 46 61 11 1,6 64 41 11 10 09 9,1 13 30 0.8 81 12 2,6 69 96 6.6 63 3三三、销销售售收收入入及及利利润润预预测测序序号号项项目目可可售售面面积积(m2(m2 或或者者个个)销销售售单单价价(元元/m2/m2或或者者元元/个个)总总额额(万万元元)其其中中：不不含含增增值值税税(万万元元)税税额额(万万元元)1住宅销售（高层）70,200.0018,462129,600.001110、6,756.7612,843.24商业销售停车位销售（个）915.00100,0009,150.008,243.24906.76合合计计9 98 8,5 50 00 0.0 00 01 14 4,0 08 86 61 13 38 8,7 75 50 01 12 25 5,0 00 00 0.0 00 01 13 3,7 75 50 0.0 00 02扣除项目投资80,260.3475,456.364,803.983=1-2营业利润（毛利润）58,489.6649,543.644扣除开发费用31,567.1033,674.45-2,107.355土地出让金抵减增值税-6销项税额-进项税额11,011、53.37-7=3-4-5-6所得税前利润15,869.1915,869.198减:所得税（25%）3,967.303,967.309=7-89=7-8净净利利润润11,901.8911,901.8911,901.8911,901.891010分分包包销销售售净净利利润润率率8 8.5 58 8%9 9.5 52 2%1111内内部部收收益益率率（IRRIRR）6 60 0.7 70 0%1212NPVNPV（10%10%）3 34 47 7,3 30 02 2,4 46 62 21313资资金金最最大大占占用用量量1414动动态态回回收收期期（年年）3 3年年填填报报人人签签字字栏栏：财财务12、务负负责责人人P3-P3-地地块块风风险险排排查查表表地地块块周周边边设设施施风风险险排排查查地地块块成成本本风风险险排排查查地地块块规规划划风风险险排排查查序号风险点是否存在现状情况（如有）填写要求及评判标准序号对成本有重大影响的因素是否存在现状情况（如有）需增加成本（万元）填写要求及评判标准序号风险点是否存在现状情况（如有）填写要求及评判标准1易燃易爆类物品储存场所填写规模、与地块位置关系及距离。若与地块建设用地红线距离小于10m且建设规模小于10万平米，放弃该地块。1地块存在待拆迁情况了解地块内建构筑物现状、数量、面积、待拆迁户数等；了解项目所在地拆迁补偿标准1规划中对于用地兼容性的规定13、1.1加油站2潜在地质灾害风险源查看是否位于地质灾害易发区或地质灾害点内；查看地质勘测报告；落实对成本的影响2公共配套指标的要求1.2燃气储气罐/站3噪音污染源落实是否需要修建隔音壁及相关成本3节能环保方面的要求2殡仪场所填写与地块位置关系及距离。300米距离之内放弃该地块4污水明沟落实是否需要治理污染并考虑相关成本4建筑采光、日照、消防间距风险现场踏勘，落实相邻用地的红线位置、权属、建筑性质、高度等；对于已经通过方案审批还没开发建设的项目，要获知现有的方案。2.1火葬场5古树、名木落实伐移成本5建筑退界问题2.2墓地6地块内的人防工程了解人防工程的位置、面积及是否已经办理报废手续，预估人防拆14、除成本6因为项目的特殊情况，绿地率不能满足指标要求3安全保密机关（监狱、武警、驻军、国家安全机关等）填写与地块位置关系及距离，落实方案需要征询哪些部门意见，是否存在对销售对象限制条件。7地块内架空高压线准备迁移的，预估迁移费用7是否规划有重大的基础设施及管线、河渠改道穿过本地块查阅控规4潜在地质灾害风险源查看是否位于地质灾害易发区或地质灾害点内；查看地质勘测报告；落实对成本的影响。8地块内有地下管线（例如：电缆、热力、燃气、有线、电信、给水、排水、军事光缆等）预估拆迁成本及进度8是否需解决原地块的回迁用房、是否存在回购用房查阅规划意见书、控规及招标文件5电磁污染源填写与地块位置关系及距离、规格15、使用/产权单位情况，查看电磁勘测报告或环评报告，查看周边控规。对于检测报告中电磁超标且确认电磁源无法迁移的项目，放弃该地块。9土壤污染情况预估土壤治理费用9配建廉租房、双限房、经济适用房问题5.1电台10土方、标高对成本的影响落实渣土、垃圾和浮土清理费用是否由一级开发单位承担，预估费用；5.2电视塔11地块内热力站、锅炉房、变电室、污水处理站等待拆除的市政公共站点对于场地与周边标高有较大差异的，在规划方案，造价方面做出相应调整5.3电子信号发射塔12地块内坟墓适用于熟地项目。了解报废拆迁手续，预估费用。5.4变电站、高压线13代征道路建设适用于熟地项目。预估费用，注意回民坟确认6医院填写与地16、块位置关系及距离，察看周边控规。若传染病医院与地块红线间距离不足100米的项目，放弃该地块。14代征绿地建设评估实施代征道路需要追加的成本6.1传染病医院15建筑采光、日照、消防间距风险评估实施代征绿地需要追加的成本6.2精神病医院16建筑退界问题评估是否因日照遮挡问题需额外增加拆迁补偿成本。落实相邻用地的红线位置、权属、建筑性质、高度等；对于已经通过方案审批还没开发建设的项目，要获知现有的方案7环境卫生设施（垃圾填埋站、垃圾焚烧站等）填写与地块位置关系及距离，如有考虑请环评单位检测；在2公里范围内的和不符合环评标准的，放弃该地块17市政条件-道路8铁路填写与地块位置关系及距离，落实班车频次；17、若地块红线距铁路轨道小于30米，放弃该地块18市政条件-供电如有市政接口存在，则备注可用容量及距项目红线距离；如没有则备注处理方案（含投入成本）。9变电站，高压电缆填写与地块位置关系及距离，落实变电站、高压线规模等级，查看周边控规，请环评单位检测19市政条件-给水10噪音污染源填写与地块位置关系及距离，查阅环评报告，了解噪音标准值，落实是否需要修建隔音壁及相关成本。对于距城市主干道、城市次干道和城市支路机动车道外侧分别30米、20米和10米内，距离城市轻轨80米内的建筑，必须在造价中考虑隔音墙成本20市政条件-雨污水10.1铁路/城铁/地铁21市政条件-中水10.2高速路/城市主干道22市政条18、件-燃气10.3机场/航道23市政条件-热力11污水明沟填写与地块位置关系及距离，请环评单位检测24市政条件-电信12企业厂房、仓库等填写厂房类别、与地块位置关系及距离25市政条件-有线电视13古建筑或历史遗迹落实是否位于文物保护区建控范围内，测绘古建筑/遗迹的位置（座标点），了解退让要求。14其他：填填报报人人签签字字栏栏地块周边设施风险排查：土土投投负负责责人人地块成本风险排查：土土投投负负责责人人、管管线线组组负负责责人人、成成本本负负责责人人地块规划风险排查：规规划划组组负负责责人人P4-P4-经经营营技技术术方方案案表表1、项目共分为4期进行建设，为20层至27层高层住宅。2、需要说19、明的是，因本地块除用地面积和容积率2.0外，无具体规划要求，现暂时参照河北省控规布局，除西侧外均不能满足限高60米（北邻地块有60米限高和16米退线要求）；另外北侧高层对相邻地块可能产生遮挡，视出让条件调整总规。分分期期经经济济技技术术指指标标开开发发节节点点分期用地面积（M2）总建筑面积（M2）数值容积率土地证工规证施工证预售证计容指标非计容面积（地下车库)计容合计高层住宅配套1期88518.642379441861791779158264517652.12018.9.302019.2.282019.3.302019.8.302期108125.181990581563231468319492427351.452018.9.302020.2.282020.3.302020.8.303期63175.62058561608461546026244450102.552018.9.302021.8.302021.9.302022.2.284期87372.542566291987741987740578552.282018.9.302023.5.302023.6.302023.11.30总计347191.96899487702122678122240001973652.02