1、南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司1第一章第一章 概述概述1.1 项目概况项目概况1.1.1 项目名称项目名称南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目。1.1.2 建设地点建设地点项目包含 4 个老旧小区改造，均位于南沙区南沙街。1.1.3 项目项目性质性质改造项目。1.1.4 项目项目建设目标和任务建设目标和任务以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，贯例落实广州市人民及府办公厅关于印发广州老旧小区改造工作实施方案的通知（穗府办函202133 号）要求，按照高质量发展要求，开展城市修补，完善小区功能，大力改造提2、升城镇老旧小区、改善居民居住条件和环境。营造“干净、整洁、平安、有序”的城市环境，提升南沙新区城市品质，让更多老旧小区居民共享南沙新区建设成果。1.1.5 项目项目建设内容与建筑规模建设内容与建筑规模项目包含南沙街教师楼（珠江中路 48-54 号）、南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍、南沙街明珠花园、南沙街皇家花园等 4 个老旧小区改造。具体建设内容及规模详见下表：表表 1.1-1项目建设内容与规模表项目建设内容与规模表序序号号项目名称项目名称建设内容及规模建设内容及规模1南沙街教师楼（珠江中路48-54 号）老旧小区改造项目项目改造内容主要包括建筑本体和小区公共部分，总改造用地面积约 213、28.71，建筑面积约 4300。项目涉及工程建设内容包括，房屋建筑本体公用部分：楼道照明、楼道修缮、楼栋“三线”、楼栋消防设施、屋面防南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司2水、化粪池、公用采光窗、适老化设施、外立面整饰；小区公共部分：室外消防设施、无障碍设施、地面铺装、监控设施、修缮围墙、“三线整治”、雨污分流、照明设施、信息标识、小区绿化、小区公共空间、小区入口、快递设施、信息宣传栏。2南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍老旧小区改造项目项目改造内容主要包括建筑本体和小区公共部分，总改造用地面积约 200，建筑面积约 1000。项目涉及工程建设内容包括，建4、筑本体公用部分：楼栋门、门禁系统、楼道照明、楼道修缮、楼栋“三线”、楼栋消防设施、楼栋排水设施、屋面防水、化粪池、外墙治理、适老化设施、外立面整饰；小区公共部分：无障碍设施、小区道路、监控设施、“三线整治”、信息标识、信息宣传栏。3南沙街明珠花园老旧小区改造项目项目改造内容主要包括建筑本体和小区公共部分，以基础性改造为主，总改造用地面积约 11292.33，建筑面积 81078.92。项目涉及工程建设内容包括，建筑本体公用部分：楼道修缮、楼栋“三线”、楼栋消防设施、屋面防水、化粪池、外墙治理、建筑户外构造构件、适老化设施、外立面整饰；小区公共部分：室外消防设施、无障碍设施、人行安全设施、小区道5、路、地面铺装、监控设施、修缮围墙、“三线整治”、照明设施、信息标识、小区绿化、小区公共空间、小区入口、非机动车泊位、机动车泊位。4南沙街皇家花园老旧小区改造项目项目改造内容主要包括建筑本体和小区公共部分，以基础性改造为主，总改造用地面积约 12871.29，建筑面积约 26000。项目涉及工程建设内容包括，建筑本体公用部分：楼道照明、楼道修缮、楼栋“三线”、楼栋消防设施、楼栋排水设施、屋面防水、化粪池、外墙治理、外立面整饰；小区公共部分：地面铺装、监控设施、“三线整治”、照明设施、信息标识、小区公共空间、小区入口、机动车泊位、信息宣传栏。1.1.6 项目项目建设建设工工期期项目建设实施进度初步6、计划为 16 个月，即从 2022 年 10 月至 2024 年 1 月，其中施工期为 2023 年 7 月至 2023 年 12 月。1.1.7 项目项目投资规模投资规模及资金来源及资金来源本项目总投资估算为 4193.69 万元。其中：工程费用 3403.61 万元，工程建设其他费用 590.38 万元，预备费 199.70 万元。项目资金来源主要为区统筹和市奖补资金，市财政以不超过项目总投资 40%南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司3的额度对进行补助，以最终奖补资金为准。1.1.8 项目项目建设模式建设模式本项目为城市老旧小区改造，由广州市南沙区城市更7、新土地整备中心负责项目建设管理，初步考虑拟采用工程总承包（EPC）模式实施。1.1.9 主要技术经济指标主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表 1.1-2。表表 1.1-2项目主要技术经济指标表项目主要技术经济指标表序号序号项目项目单位单位指标指标南沙街教师楼（珠江中路 48-54 号）老旧小区改造项目1用地面积2128.712建筑面积43003建筑栋数、层数栋、层3 栋、各 6 层4建筑年代年19955居民户数户30南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍老旧小区改造项目1用地面积2002建筑面积10003建筑栋数、层数栋、层1 栋、6 层4建筑年代年19965居民户数户11南沙街明珠花园老旧8、小区改造项目1用地面积11292.332建筑面积81078.923建筑栋数、层数栋、层6 栋、各 12 层4建筑年代年19965居民户数户480南沙街皇家花园老旧小区改造项目1用地面积12871.292建筑面积260003建筑栋数、层数栋、层3 栋、各 8 层4建筑年代年19945居民户数户1206建设期月167建设投资万元4193.697.1建安工程费万元3403.617.2工程建设其他费万元590.387.3预备费万元199.70南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司41.1.10 绩效目标绩效目标按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条9、件和环境，营造“干净、整洁、平安、有序”的城市环境，提升南沙新区城市品质，让更多老旧小区居民共享南沙新区建设成果。1.2 项目单位概况项目单位概况广州市南沙区城市更新土地整备中心，为南沙开发区管委会和南沙区人民政府共同管理的正处级公益一类事业单位，主要职责是负责编制城市更新土地整备专项规划、单元规划、年度计划等工作；拟定并组织实施城市更新土地整备项目的策划方案、收储方案、补偿方案等；组织开展城市更新土地整备项目前期调研、专题研究、技术审查等工作；开展城市更新土地整备专项资金筹集、风险防控等工作；指导、协调、协助监督各镇（街）及项目实施主体单位开展城市更新土地整备工作；组织开展城市更新土地整备基10、础数据调查核查、承担信息收集、档案、综合统计、数据分析等工作；配合开展城市更新项目标图建库动态调整等工作；完成管委会、区政府交办的其他任务。1.3 编制依据编制依据1可行性研究报告可行性研究报告编制要求参考依据编制要求参考依据（1）国家发展改革委关于印发投资项目可行性研究报告编写大纲及说明的通知（发改投资规2023304 号）；（2）政府投资项日可行性研究报告编写参考大纲（2023 版）；（3）国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资20061325 号）；（4）建设项目经济评价方法与参数（第三版）。2国家、广东省、国家、广东省、广州市、南沙区广州市、南沙区有关11、政策文件及规划依据有关政策文件及规划依据（1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要；（2）国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）；（3）中共中央办公厅 国务院办公厅印发 关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见；南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司5（4）住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科202163 号）；（5）广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；（6）广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办2021312、 号）；（7）广东省城镇老旧小区改造技术导则（试行）；（8）广州市城市总体规划（2017-2035）；（9）广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；（10）广州市老旧小区改造工作实施方案（穗府办函202133 号）；（11）广州市林业和园林局 关于印发广州市古树名木迁移管理办法的通知（穗林业园林规20201 号）；（12）广州市旧城更新改造规划纲要；（13）广州市老旧小区微改造设计导则；（14）广州市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引（试行）（穗更新2018180 号）；（15）广州市住房和城乡建设局关于印发广州市“三线”整治工作实施方案 的通知（穗建环13、境20206 号）；（16）中共广州市委广州市人民政府关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见；（17）南沙区老旧小区改造（2021-2025 年）工作实施方案；（18）南沙新区自然资源规划与利用委员会主任委员会（广州市南沙区城市更新工作领导小组）会议纪要（2023 年第 1 次）。1.4 主要结论和建议主要结论和建议1.4.1 主要结论主要结论1.本项目符合相关政策和规划的要求，是落实国家到地方全面推动老旧小区改造的具体举措，也是落实微改造城市更新方式的重大实践，有利于进一步加快南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司6城市可持续发展，提升小区人居环境、完善14、公共空间，补齐配套短板，增强功能内涵，加强社区建设，重塑街区活力，增加社区竞争力的需要。项目建设是必要的。2.项目开展过程中已充分征求居民改造意愿和改造需求，项目无特殊技术要求，需采用的工程技术成熟、适用、可靠，项目实施是可行的。1.4.2 建议建议1.本项目改造涉及建筑屋顶、楼梯间、道路等部位，在施工过程中需要为施工单位准备充足的施工空间，同时居民和社区应为施工单位提供一定支持，因此镇街和居委会应在施工前沟通好权益人，对于涉及施工的公共空间私人物品，以及施工需要临时占用的私人空间做好预案和确认沟通，以免影响改造进度和改造质量。2.项目的实施涉及的利益方较多，应充分协调各方述求，避免实施过程中15、产生重大社会矛盾和风险。3.部分改造项目没有公共物业，响应居民需求，在改造方案中增加了公共照明、门禁、监控等需要公共用电及公共管理的改造内容，在改造实施前，需要充分考虑运营阶段公共用电的需求和设施的维护管理的需求。建议成立业委会，推荐业主委员，负责设施和设备的日常管理。4.项目应及时和规划等相关部门对接，完善各项前期报批报建手续，确保项目顺利推进。5.建议尽快组织开展各项目涉及树木保护迁移、历史文化风貌保护、社会稳定风险分析调查等相关情况摸查工作，并按区相关规定及时开展相关手续报批工作。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司7第二章第二章 项目建设项目建设背景和16、背景和必要性必要性2.1 项目项目建设背景建设背景2019 年 6 月，国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。2019 年 12 月，中央经济工作会议再部署，要求做好城镇老旧小区改造工作。2020 年 4 月，国务院常务会议明确加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。2020 年 7 月，国务院办公厅印发关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，为老旧小区改造提供了政策依据。2022 年 9 月，住房和城乡建设部发布城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第五批）。2020 年 8 月，住建部等 13 个部门联合印发了关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见，以建17、设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区为目标，以完善居住社区配套设施为着力点，大力开展居住区建设补短板行动，提出到2025 年，基本补齐既有居住社区设施短板，新建居住社区同步配建各类设施，城市居住社区环境明显改善，共建共治共享机制不断健全，全国地级及以上城市完整居住社区覆盖率显著提升。2023 年 3 月，第十四届全国人民代表大会第一次会议第二次全体会议后“部长通道”采访活动上，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹提出：城市更新是城镇化发展的必然过程，高质量发展是我们建设现代化国家的首要任务，城市更新就是推动城市高质量发展的重要手段。在老旧小区方面，重点抓住“楼道革命”、“环境革命”、“管18、理革命”三个方面的核心问题。2020 年 4 月，广东省住建厅印发了2020 年广东省城镇老旧小区改造工作推进方案，明确老旧小区改造工作目标、主要任务和实施保障措施。2020 年 5月，广东省住建厅出台广东省城镇老旧小区改造试点工作方案，明确“一六二一”试点工作任务和试点步骤。2021 年 2 月，广东省人民政府发布关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，提出 2021 年，全省开工改造不少于1300 个城镇老旧小区，惠及 25 万户居民，到“十四五”期末，基本完成省 2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2022 年初期，广东省城镇居住社区人居环境品质提升工作领导小组印发广东省19、城镇老旧小区改造实施计划（2021-2025 年），在国家部署的基础上提高要求，将楼梯间加装扶手纳入基南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司8础类改造内容，指导各地对相关改造内容实行百姓“点单”，政府“买单”，发挥财政资金的主导作用，着力实现应改尽改。广州市人民政府于 2021 年 4 月正式印发广州市老旧小区改造工作实施方案，要求精准实施有序推进，至 2021 年 12 月完成 2000 年底前建成老旧小区改造需求的摸查工作，基本建立老旧小区数据库；到 2025 年底基本完成 2000 年底前建成的需要改造的老旧小区任务。南沙区人民政府于 2021 年制定了南20、沙区老旧小区改造（2021-2025 年）工作实施方案，明确了改造任务、改造计划和改造资金安排等，以保障南沙区老旧小区改造工作有序推进，确保按时保质完成任务。其中，区城市更新土地整备中心作为老旧小区改造统筹单位负责制定老旧小区改造年度实施计划，负责2020年后开工项目的统筹协调，负责 2021 年后新立项项目实施方案的编制和审定。根据南沙区各镇街提交的城镇老旧小区改造申请表，区城市更新土地整备中心经详细研究，确定东涌镇东信园等10个老旧小区为2023年年度改造项目，目前东涌镇东信园等 10 个老旧小区改造项目实施方案已经区城市更新工作领导小组审议同意。为更好地推进南沙区老旧小区改造项目，按照基21、本建设程序，区城市更新土地整备中心委托XX咨询有限公司编制了 南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告。2.2 规划政策符合性规划政策符合性2.2.1 国家相关规划及政策国家相关规划及政策1中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远年远景目标纲要景目标纲要在第八篇“完善新型城镇化战略 提升城镇化发展质量”提出：要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。按照资源环境承载能力合理确定城市规模和空间结构，统筹安排城市建设、产业发展、生态涵养、基础设施和公共服务22、。推行功能复合、立体开发、公交导向的集约紧凑型发展模式，统筹地上地下空间利用，增加绿化节点和公共开敞空间，新建住宅推广街区制。推行城市设计和风貌管控，落实适用、经济、绿色、南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司9美观的新时期建筑方针，加强新建高层建筑管控。加快推进城市更新加快推进城市更新，改造提升改造提升老旧小区老旧小区、老旧厂区老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。2国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工23、作的指导意见（国办发办发202023 号）号）城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。一、总体要求一、总体要求（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。（二）基本原则。坚持以人为本24、，把握改造重点。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。坚持因地制宜，做到精准施策。科学确定改造目标，既尽力而为又量力而行，不搞“一刀切”、不层层下指标；合理制定改造方案，体现小区特点，杜绝政绩工程、形象工程。坚持居民自愿，调动各方参与。广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。坚持保护优先，注重历25、史传承。兼顾完善功能和传承历史，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区，在改善居住条件、提高环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司10坚持建管并重，加强长效管理。以加强基层党建为引领，将社区治理能力建设融入改造过程，促进小区治理模式创新，推动社会治理和服务重心向基层下移，完善小区长效管理机制。（三）工作目标。2020 年新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居民近700 万户；到 2022 年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成 2000 年底前建26、成的需改造城镇老旧小区改造任务。二、明确改造任务二、明确改造任务（一）明确改造对象范围。城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造 2000 年底前建成的老旧小区。（二）合理确定改造内容。城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类 3 类。1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的27、供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建28、设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司11市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。各地可因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。（三）编制专项改造规划和计划。各地要进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。区分轻重缓急，切实评估财政承受能力，科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划，不得盲目举债铺摊子。建立激励机制，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区（包括移交政府安置29、的军队离退休干部住宅小区）实施改造。养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。国有企事业单位、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。2.2.2 广东省相关规划及政策广东省相关规划及政策1广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和和2035年远景目标纲要年远景目标纲要在精准扩大有效投资方面提出，实施新一轮城市更新和老旧小区改造计划，提高住30、房保障水平。在提高城市发展品质方面提出，全面推进城镇老旧小区改造，力争到 2025年开工改造城镇老旧小区 9000 个以上，惠及居民 140 万户以上。2广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见见（粤府办粤府办20213 号号）为贯彻落实 国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号），更好发挥城镇老旧小区改造在推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展等方面的重要作用，满足人民群众美好生活需要，经省人民政府同意，提出如下实施意见：一、总体目标一、总体目31、标以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区居住条件和环境。2021 年，全省开工改造不少于 1300 个城镇老旧小区，惠及超过 25万户居民，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，基本完成我省 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司12有条件的地区力争完成 2005 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。二、明确改造任务二、明确改造任务（一（一）确定改造对象范围确定改造对象范围。各地结合实32、际，将城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）纳入改造范围，重点改造 2000 年底前建成的老旧小区。计划征收拆迁和纳入棚改范围的小区（独栋住宅）不得作为改造对象。符合要求的国有企事业单位自建或混建、军队所属城镇老旧小区，按属地原则纳入改造范围。（二（二）合理确定改造内容合理确定改造内容。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，主要分为基础类、完善类、提升类 3 类。基础类要发挥财政资金的主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类要按照33、政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设34、施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的改造内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司132.2.3 广州市及南沙区广州市及南沙区相关规划及政策相关规35、划及政策1广州广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要纲要坚持产城融合、职住平衡、文化传承、生态宜居、交通便捷、生活便利，完善城市更新工作机制和“1+1+N”政策体系，开展城市有机更新行动，实现城市面貌大变化大提升。继续完善旧城镇、旧村庄、旧厂房“三旧”改造政策体系，采用“连片改造”和“微改造”相结合模式，推进成片规划、连片策划、有序实施，补齐公共服务设施短板，加快释放科技创新、总部经济、战略性新兴产业发展空间，提升城市面貌。促进白云国际机场等重要交通枢纽、重大功能平台、重点商圈及周边区域“三旧”改造，加快罗冲围等地区36、改造，推进 183 条城中村改造。以历史文化街区、老旧小区及传统商贸集聚区为重点，推进恩宁路、城市传统中轴线等人居环境工程，基本完成 395 个老旧小区微改造项目、27 个旧街区改造项目，有序推动旧楼加装电梯。实施 306 个旧厂房改造项目，推动旧工业厂区向特色园区和创新产业功能混合开发转型。2广州市老旧小区改造工作实施方案（广州市老旧小区改造工作实施方案（穗府办函穗府办函202133 号号）一、工作目标一、工作目标新时期老旧小区改造要健全居民群众参与机制、调动各方参与，完善社会治理体系，在实现城市人居品质提升的基础上挖掘文化资源，提升产业活力，向提升城市综合实力迈进。强化顶层设计，建立健全老37、旧小区改造工作机制，全面摸查2000年底前建成的老旧小区，按照“细分阶段、动态管理”原则，以混合改造“留、改、拆、建”为创新点和突破口，与旧城改造相结合实现有机更新，持续为“老”城市注入“新”活力。（一）精准施策有序推进。第一阶段（2020 年 7 月2021 年 12 月），完成 2016 年摸查在册、纳入实施计划、目前正在推进的 323 个项目（484 个小区）的改造任务（见附件 1）；完成全市老旧小区助残设施改造；完成 2000 年底前建成老旧小区改造需求的摸查工作，基本建成老旧小区数据库；推动一批社会资本参与改造的试点项目实施。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX38、咨询有限公司14第二阶段（2021 年 7 月2025 年 12 月），按照“成片连片，分步实施”的原则，结合老旧小区数据库存量，建立储备项目库，每年滚动修编老旧小区改造计划。将片区划分为若干实施项目，逐年推进。到 2025 年底，基本完成 2000 年底前建成的需改造老旧小区改造任务。（二）创新改造机制体制。到 2021 年，进一步完善老旧小区改造的制度框架和工作机制，在项目审批、居民参与、用地管理、房屋管理、产业导入、金融支持和长效运营管理等方面形成一批政策制度。到 2022 年，建立完善成熟的老旧小区改造政策体系。二、实施内容二、实施内容（一）改造对象。老旧小区是指我市行政区内建成年代较39、早，失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造 2000 年底前建成的老旧小区。（二）改造内容与标准。老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类。基础类要发挥财政资金主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要包括小区内道路、供排水、供电、供气、通信、绿化、照明、安防系统、消防设施、无障碍设施以及与小区联系的基础设施的改造提升。2.完善类。满足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要包括环境40、及配套设施改造建设等内容。如：外立面整饰、楼体绿化、加装电梯、建筑节能改造、机动车泊位等。3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施，养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施，以及危房治理、智慧社区、海绵城市、规范化物业管理等。4.统筹类。统筹各条块项目实施，聚力老旧小区改造，推进公共服务覆盖群众身边的“最后一公里”。一是市、区各职能部门相互联动，共同谋划，统筹各南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX41、咨询有限公司15专业改造力量，协同推进老旧小区“三线”下地、电梯加装、道路整治、雨污分流、二次供水、健身设施、拆除违建、垃圾分类、燃气入户、绿化美化等改造；二是统筹完善社区基本公共服务设施，以社区为基本单元，以建设完整社区为导向，逐步构建以幼有所育、学有所教、老有所养、住有所居等为目标，涵盖公共教育、医疗卫生、公共文化体育、残疾人服务等领域的社区基本公共服务体系。各内容对应职能部门共同谋划、同步推进实施。以上四类改造内容，具体实施类别要结合片区（社区）老旧小区居民需求和实际条件确定。三、实施路径（一）混合改造有机更新。挖掘文、商、旅、创价值街区，试点实施“留、改、拆、建”混合改造，支持功能置换42、公房分类活化、闲置低效空间再利用等改造方式，引入优质产业、企业，高水平统筹推进有机更新。（二）企业规模化建设运营。统筹小区存量资源和活化利用低效空间等各类资源，引入市场力量，可通过投资、设计、建设、运营、管理等要素组合运作，基础设施项目特许经营（BOT）等模式，引入企业或国企平台等市场化方式推进，实现老旧小区改造项目全生命周期建管一体化。（三）政府与社会投资组合实施。采取“政府投资+社会投资”的组合原则，引入社会资本组合实施；对于不具备混合改造实施条件，也无法引入社会资本建设运营的小区，采取政府“保基本”的原则实施改造。四、资金筹措已纳入 广州市老旧小区改造三年（20182020）行动计划（43、穗更新函 2018702 号）及历年市政府投资计划的项目，按原市、区出资比例继续执行；其他的项目改造资金由各区政府负责。建立改造资金由政府投资、社会资本参与、居民出资、专业经营单位出资多种模式灵活组合的机制。（一）政府财政资金。各区政府可采取以下四种方式筹集资金：1.统筹“三旧”（旧村、旧厂、旧城）改造项目，在区级土地公开出让时，可将周边老旧小区改造配建项目纳入出让公告一并实施；也可采取联动改造、异地平衡的方式，统筹“三旧”改造项目与老旧小区改造同步实施。2.可结合“三旧”改造项目，按比例或一定额度从中提取老旧小区改造资金，南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司44、16统筹用于辖区内老旧小区改造。3.各区政府在每年土地出让金收益中，可提取 0.5%2%用于老旧小区改造专项资金，也可使用国有住房出售收入存量资金用于老旧小区改造。4.可申请中央财政补助、中央预算内投资、省级资金补助和发行政府专项债筹集改造资金。市级财政每年安排专项经费，采取竞争性分配方式对各区老旧小区改造进行补贴。竞争性分配方案另行制定。（二）社会资本。区政府可成立区级城市更新公司或引入企业参与老旧小区改造，通过对既有建筑“留、改、拆、建”，活化利用低效闲置用地等方式，合理调整使用功能，适当增加经营性功能，获得建设资金和后续管养资金，促进小区实现长效管养。鼓励原产权单位对房改房给予资金支持。45、（三）专业经营单位。引导专业经营单位履行社会责任，明确相关设施设备产权关系，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升。落实税费减免政策，专业经营单位参与政府统一组织的老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业当期费用税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。（四）居民出资。建立激励机制，引导居民出资，落实居民出资责任，健全群众参与机制。政府优先对居民改造意愿强、参与积极性高、有出资意愿的小区实施改造。居民可采取以下四种方式或其他方式出资参与改造：1.直接出资参与改造，居民通过集资对楼栋本体（如屋46、面、外墙、防盗门、楼梯间等）进行修缮；也可通过捐资捐物、投工投劳参与改造。2.让渡小区公共收益（如户外广告、停车、社区低效空间再利用等收益），通过引入规模化运营企业运营，用于小区的改造和日常维护管理。3.完善小区后续管养，小区改造前居民集资建立后续管养基金，并承诺引入专业物业管理或准物业管理的，优先纳入改造计划。4.支持小区居民提取公积金，用于加装电梯等自住住房改造，对于集资加装电梯的居民，各区政府根据实际可给予适当的财政补助。鼓励居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司173南沙区南沙区广州市南沙区、广州南沙开发47、区（自贸区南沙片区）国民经济广州市南沙区、广州南沙开发区（自贸区南沙片区）国民经济和社会发展第十四个五年规划和和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要年远景目标纲要在高标准提升城市品质方面提出要大力推进城市更新改造。按照“改造一批、清理一批、治理一批、健全一批”的思路，深化城市更新九项重点工作，将城市更新纳入国土空间规划“一张图”。健全城市更新改造体制机制和政策体系，创新规划调整、利益平衡、纠纷解决等政策，鼓励社会资本参与城市更新，优化完善公众参与机制，调动各方积极性。强化优质产业导入，打造一批城市更新标杆工程。创新征地拆迁机制，统筹解决安置房需求，确保完成重点片区、平台、项目征48、拆工作。积极推动“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造，推进老城区、老镇区、老商业街改造，推进老旧小区和棚户区改造，补齐短板设施。落实村庄分类规划，着力推进搬迁村搬迁撤并，城中村全面改造与微改造，严格管控城边村建设活动。加快实现“三园”转型，持续推进村级工业园整治提升、专业批发市场转型升级、物流园区疏解转型，强化工业区块划定与管理，提升土地利用效率。深化肉菜市场、农贸市场升级改造。强力推进“三乱”（违法建设、黑臭水体、“散乱污”场所）整治，消除安全隐患、改善人居环境。4南沙区老旧小区改造（南沙区老旧小区改造（2021-2025 年）工作实施方案年）工作实施方案南沙区人民政府于 2021 年制定49、了南沙区老旧小区改造（2021-2025 年）工作实施方案，明确了改造任务、改造计划和改造资金安排等，以保障南沙区老旧小区改造工作有序推进，确保按时保质完成任务。其中，经南沙各镇街摸查，南沙区尚有 2000 年底前建成的，符合是失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、具备改造意愿及改造条件的住宅小区共 95 个。在改造计划中明确，老旧小区底数实行动态摸查评估，2021-2025 年度计划实行动态调整。属地镇街应针对辖区居民改造意愿和实施条件进一步摸底评估，并进行可行性、合规性审查，提出项目计划调整和出入库意见，改造条件成熟的，由属地镇街向区城市更新土地整备中心申请纳入年度计划。250、.3 项目建设项目建设必要性必要性2.3.1 项目项目符合相关政策，是落实国家到地方全面推动老旧小区改造的具体符合相关政策，是落实国家到地方全面推动老旧小区改造的具体举措举措2020 年 7 月，国务院办公厅印发了关于全面推进城镇老旧小区改造工作南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司18的指导意见，提出大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成 2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2021 年 2 月，广东省51、人民政府发布关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，提出 2021 年，全省开工改造不少于 1300 个城镇老旧小区，惠及25 万户居民；到“十四五”期末，基本完成我省 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区任务。2021 年 4 月，广州市老旧小区改造工作实施方案，提出到 2025 年底，基本完成 2000 年底前建成的需改造老旧小区改造任务。2021 年 9 月，南沙区人民政府制定了 南沙区老旧小区改造（2021-2025 年）工作实施方案，提出按照高质量发展要求，开展城市修补，完善小区功能，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件和环境，营造“干净、整洁、平安、有序”的城市环境，52、提升南沙新区城市品质，让更多老旧小区居民共享南沙新区建设成果。2022 年广东省政府工作报告中提出，以绣花功夫、更多采用微改造方式推进城市更新。研究出台在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的政策措施，推动各地完善城市更新配套措施，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。持续完善城镇老旧小区改造政策体制机制，开工改造 1000 个以上城镇老旧小区。强化海绵城市、韧性城市、智慧城市建设，积极争取中央预算内投资和专项债申报，加大对城镇老旧小区改造、城市内涝治理等城市基础设施支持力度。本项目采取维持原来建筑结构、强化安全防护措施等多种方式进行更新改造，完善民生设施，提升环境品质，改善人居53、环境，因此，本项目的建设是充分落实国家及省市区相关政策的需要。2.3.2 项目建设是项目建设是落实微改造式城市更新方式的探索实践落实微改造式城市更新方式的探索实践20 世纪 90 年代以来，随着经济快速发展，我国的城市也进入转型与快速扩张时期。许多历史底蕴浓厚的旧城进行了大规模的改造和拆迁，大面积的传统街区被迅速拆除，取而代之的是尺度巨大的新型街区。这种单纯以经济发展需求为南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司19导向的旧城改造方式破坏了富有历史意义的城市结构、城市意向和城市景观，忽视了城市环境的文化价值，并引发了一系列的社会公平、生态环境问题。上个世纪 90 54、代初期，以渐进式、小规模为依托的“有机更新”理论的提出，对具有文化及美学价值的历史街区的改造提供了有力的保护。但是我国大部分旧城区并不具有典型的历史及美学价值，它们的单体并不具有历史建筑的保存价值，且整体处于快速衰败的过程中，迫于城市土地利用的压力，不可避免要进行大规模的改造。粗放的房地产开发改造模式，使得我国城市土地不能集约而有效地利用，使城市蔓延和郊区化现象日益严重。对于如何既满足城市快速发展的要求即高容积率，又同时延续旧城的历史文化，急需探索新的旧城改造方式。2015 年 12 月 9 日，广州市城市更新局发布了城市更新 1+3 系列文件，即 广州市城市更新办法及其配套文件广州市旧村庄更55、新实施办法广州市旧厂房更新实施办法广州市旧城镇更新实施办法，并于 2016 年 1 月 1 日施行。广州市城市更新办法提出了城市更新方式包括全面改造和微改造方式，改变了过去以全面改造(拆除重建)为主的改造方式，积极探索“微改造”模式，将其作为与全面改造并重的城市更新方式。城市更新方式包括全面改造和微改造方式：(1)全面改造是指以拆除重建为主的更新方式，主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目，属历史文化名村、名城范围的，不适用全面改造；(2)微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改56、善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。2018 年 10 月，习近平总书记视察广东时提出城市建设中要“多采用微改造这种绣花功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁”。2021 年 8 月，住建部发布了住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知，进一步强化了采用“绣花”功夫对居住区等进行修补、织补式更新，保留老城区的格局和肌理。推动探索“微改造”式的更新方法和路径。2022 年广东省政府工作报告中提出，以绣花功夫、更多采用微改造方式推进城市57、更新。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司20因此，本项目的建设也是推动城市更新微改造的一次重大实践。2.3.3 本项目的建设有利于减少社区安全隐患，提升小区人居环境本项目的建设有利于减少社区安全隐患，提升小区人居环境，完善居民生，完善居民生活的需求活的需求南沙区城镇老旧小区，由于年代久远，存在外墙破损脱落、照明老旧缺失、消防老旧破损等问题，大大制约了片区的自身发展，不仅影响居民的幸福感和归属感，也对居民的生活造成了不便。对老旧小区建筑本体进行改造，改善居民生活环境，对有限的空间进行利用，为居民提供宜居的生活空间。一个环境优美的生活空间对于形成和谐的人际关系，58、维护社会安定团结有着十分重要的作用。老旧小区改造除了改善、维持社区秩序，保障居民基本的居住条件，而且还可以协调社区内各方面的关系，化解不平衡、不和谐因素引发的矛盾，营造和谐的人文环境。为进一步提升小区人居环境，本项目的建设尤为重要，急需通过城市更新来改善提升。本项目将通过外墙治理、更换照明设施、维修消防设施等措施进行微改造，以改善人居环境，重塑街区活力，实现干净、整洁、平安、有序的小区居住环境，提升老城区品质。微改造工程坚持以人为本、节能环保、经济实用、公众参与的原则，对社区内道路、公共空间等设施进行微改造，采取包括疏通排水管网、改造社区围墙、改造社区道路及楼间破损甬路、整改完善人行安全设施、59、提升社区环境和休憩设施、加设路灯照明等措施，项目的建设适应自身发展的需要，且将一定程度上减少社区内安全隐患。本项目通过对现有公共服务设施、基础设施等的改造和增设，可提升社区景观、完善硬件设施，公共空间得到了美化提升，居民生活居住环境水平进一步提高。2.3.4 本项目的建设是增加社区竞争力的需要，是拉动城市经济的新增长点本项目的建设是增加社区竞争力的需要，是拉动城市经济的新增长点随着城市建设步伐的加快，环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受，已经成为了城市建设和管理水平的重要窗口，相比之下老旧小区就显得黯然失色。南沙街明珠花园等 4 60、个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司21一线城市新增土地资源接近临界点、需要进入存量资源开发的阶段；二线城市需要通过存量改造实现“差别化”发展。城市更新正成为国内城市化进程的新增长点。城市更新改造，实质是对建成区的城市空间形态和功能进行改善，是城市功能的升级换代，而不是一般意义的“把旧的东西用新的替代掉”。近年来，国内的一些主要城市，城市更新已经开始起步。北京、上海等一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划，土地资源利用进入以存量开发为主的新阶段，把历史风貌保护和存量改造放在更加突出的位置。一线城市的老城区，增量空间基本没了，通过老城改造、升级、换代，新的资源投入，城市将61、获得二次发展的良机，城市功能在提质增效中得到拓展。从目前已完成改造并实行规范管理的小区情况看，目前都达到了整洁干净、亮化美化的要求，较好地融入了现代化城市格局，不仅增强了城市的吸引力和辐射力，实现了物业的保值增值，而且也为展示城市形象锦上添花。因此，在推进新区建设的时候，更应该重视老旧住宅小区的建设和管理。通过老旧小区改造工作改善南沙老城区居住环境，加快老城区的基础设施、绿化、服务设施等方面的更新脚步，促进南沙区高质量发展与建设。增量型的发展阶段是将会是短期非常态化的，而存量型发展阶段是常态化的，以城镇老旧小区改造、市政基础设施和公共服务设施维护等工作为抓手，积极改造社区基础设施，加快存量空间62、提质增效，推动南沙区可持续发展。综上所述，项目符合相关政策和规划的要求，是落实国家到地方全面推动老旧小区改造的具体举措，也是落实微改造城市更新方式的重大实践，有利于进一步加快城市可持续发展，提升小区人居环境、完善公共空间，补齐配套短板，增强功能内涵，加强社区建设，重塑街区活力，增加社区竞争力的需要。因此，项目建设是必要的。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司22第三章第三章 项目需求分析与建设规模项目需求分析与建设规模3.1 需求分析需求分析3.1.1 南沙街教师楼（珠江中路南沙街教师楼（珠江中路 48-54 号）号）项目位于南沙区珠江中路，紧邻南沙第一中学，63、属于南沙街南沙社区。共 3栋楼，每栋 6 层（48 号楼 4 层）。有小区外墙、大门，48 号楼临街，一层对外为底商，外部环境一般。用地面积：2128.71 建筑面积：4300 建筑栋数：3 栋建筑层数：6 层(4 层）建筑结构：钢筋混凝土建成年代：1995 年小区性质：普通商品房单元数量：3 个居民户数：30 户南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司231.房屋建筑本体房屋建筑本体主要问题主要问题楼道缺少照明，早晚出入不便。楼梯老旧，部分墙面脱落。楼栋三线杂乱，部分废旧线路未得到清理。楼栋公共区域缺少消防设施。屋面漏雨严重，部分排水管破损。没有扶手等适老化设施64、。建筑外立面部分贴砖脱落，墙面损坏严重。2.小区公共部分小区公共部分主要问题主要问题小区内部公共区域没有监控点，不利于安全和高空抛物的监控。没有物业，楼栋门没有门禁，小区安全性差。三线杂乱，小区环境差。围墙破损，发霉。居民喜欢种植盆栽，但没有摆放空间。小区非机动车停车杂乱。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司24小区缺少公共交往空间，不利于小区活力提升。3.主要主要现状问题汇总现状问题汇总1）建筑外立面老旧。2）“三线”有一定安全隐患。3）屋顶地砖破裂且积水。4）非机动车和人行空间混乱。5）无单元门，监控系统不完善，安全性差。6）楼梯间“三线”有一定安全隐患。65、7）楼梯间窗户无防护网，具有安全隐患。8）社区内无信息公示墙，墙面多处粘贴广告，影响风貌。9）绿化空间匮乏。10）无电瓶车停车区（充电）。11）临街商业街区环境配套不足，影响公共活力。12）有一排储藏建筑占据空间，实际用途不明。4.居民意愿居民意愿调查调查情况情况南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司25根据 2022 年 9 月份居民反馈调查问卷，反馈问卷居民同意进行改造，改造意愿较为强烈。5.居民意愿采纳情况居民意愿采纳情况南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司266.总体改造内容总体改造内容根据现场问题和居民意愿需求，结合项66、目本身实际，本项目计划实施 23 项改造，其中建筑本体改造 9 项目，小区公共部位改造 14 项。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司273.1.2 南沙街江南路十四巷南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍号粮所宿舍项目东临海景路 45 号中心市场，西临南沙区粮食和物资储备局南沙粮食管理局，南临海景路 27 号，北临江南南路南沙中心市场。属于南沙街南沙社区。项目范围内共 1 栋楼，层高 6 层，无小区外墙。一层为底商，外部环境整体较差。用地面积：200 建筑面积：1000 建筑栋数：1 栋建筑层数：6 层（1 层为底商）建筑结构：钢筋混凝土建筑年代：1996 年67、小区性质：普通商品房单元数量：1 个居民户数：11 户南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司281.房屋建筑本体房屋建筑本体主要问题主要问题楼栋门破旧，门锁老旧，存在安全隐患。楼道缺少照明，早晚出入不便。楼道墙面发霉，部分墙面脱落。楼栋三线杂乱，部分废旧线路未得到清理。楼栋公共区域缺少消防设施。屋面漏雨严重，部分排水管破损。没有扶手等适老化设施。建筑外立面部分贴砖脱落，墙面损坏严重。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司292.小区公共部分小区公共部分主要问题主要问题仅南侧有一处监控点，北侧缺少必要的监控点，监控设施不全。街巷空间68、狭窄，三线杂乱，公共空间环境整洁性较弱。缺少快递设施。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司303.主要主要现状问题汇总现状问题汇总1）建筑墙面贴砖局部脱落，墙面破损严重。2）三线杂乱，街巷环境差。3）街巷狭窄。居民没有停车空间。4）屋面防水层破损，漏雨严重。5）部分雨水管老化，排水有问题。6）楼道老旧，墙面发霉脱落情况明显，居民出入不便。7）楼梯台阶老化，无防滑等安全设计。8）缺少统一的管理，小区公共用电管理、小区事务统筹等较弱。4.居民意愿居民意愿调查调查情况情况根据 2022 年 9 月份居民反馈调查问卷，反馈问卷居民同意进行改造，改造意愿较为强烈。南沙街69、明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司315.居民意愿采纳情况居民意愿采纳情况南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司326.总体改造内容总体改造内容根据现场问题和居民意愿需求，结合项目本身实际，本项目计划实施 18 项改造，其中建筑本体改造 12 项目，小区公共部位改造 6 项。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司333.1.3 南沙街明珠花园南沙街明珠花园项目东临美福花园，南至碧桂园，西至蝴蝶洲社区居委，北至进港大道。属于南沙街蝴蝶洲社区。小区建筑 6 栋，底层裙房为商业，建筑层高 12 层。用地面积70、：11292.33 建筑面积：81078.92 建筑栋数：6 栋建筑层数：12 层（1-2 层为底商）建筑结构：钢筋混凝土建筑年代：1996 年小区性质：普通商品房单元数量：6 个居民户数：480 户南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司341.房屋建筑本体房屋建筑本体主要问题主要问题外立面开裂，台风天贴砖脱落严重，影响居民出入安全。屋顶防水层老旧，存在漏雨。部分小区屋顶女儿墙老化严重，女儿墙结构不稳定。楼栋部分楼层三线杂乱，部分废旧线路未得到清理。没有扶手等适老化设施。部分公共区域缺少监控设施和高空抛物设施。公共空间活力不足，缺少文化设施。南沙街明珠花园等 471、 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司352.小区公共部分小区公共部分主要问题主要问题部分公共区域缺少监控设施和高空抛物设施。公共空间活力不足，缺少文化设施。已经完成了机动车和非机动车划线，但是存在零散空间未得到有效利用。3.主要主要现状问题汇总现状问题汇总南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司361）建筑外立面老旧。2）屋顶女儿墙部分脱落。3）非机动车和机动车停车空间混乱。4）监控系统不完善。5）楼梯间消防设施老化。6）楼梯间缺少扶手。7）楼梯间部分贴砖老化脱落。8）商业活力差，商业人群集聚效应未充分发挥。9）公共空间景观效果弱，居民获得感不强4.72、居民意愿居民意愿调查调查情况情况根据 2022 年 9 月份居民反馈调查问卷，反馈问卷居民同意进行改造，改造意愿较为强烈。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司375.居民意愿采纳情况居民意愿采纳情况南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司386.总体改造内容总体改造内容根据现场问题和居民意愿需求，结合项目本身实际，本项目计划实施 24 项改造，其中建筑本体改造 9 项目，小区公共部位改造 15 项。3.1.4 南沙街皇家花园南沙街皇家花园地块北侧临近进港大道，西侧临近金岭北路。南沙皇家花园内部共 3 栋住宅南沙街明珠花园等 4 个73、老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司39楼，每栋楼 8 层，内部有部分裙房。用地面积：12871.29 建筑面积：26000 建筑栋数：3 栋建筑层数：8 层（1、2 层为底商）建筑结构：钢筋混凝土建筑年代：1994 年小区性质：普通商品房单元数量：3 个居民户数：120 户1.现状问题调研现状问题调研建筑情况：小区外墙为橘红色、白色外砖拼接，未发现剥落情况。建筑二层处有单元门，且存在门禁，未能进入。“三线”情况：建筑外“三线”较为规整，处于不可触及区域。非机动车停放处私拉线情况严重，需进行整治。道路情况：小区仅一条道路，机非混行，车辆路边随意停放。基础设施情况：有消防设施但接在原始74、供水管上；内部有监控；场地雨水直排，存在积水区域。服务设施情况：小区临街有带状公园、广场，供周边居民休憩；有文化宣传区，未见物业管理人员。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司402.居民需求居民需求房屋建筑本体主要问题：1）供水管网更换（约 150m 地下主供水管老化生锈经常爆水管）。2）楼道排水设施不畅，大雨时，雨水从 3 楼地漏向上返。3）楼顶面防水处理（面积约 2700，下大雨时居民楼多处漏雨）。4）楼道修缮，墙皮老化，脱落严重，影响形象。公共空间设施主要问题：5）三线整治（电视、电话、网络线凌乱）。6）目前有垃圾分类设施，但执行情况不好。南沙街明珠花园75、等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司41管理矛盾问题：7）小区入住率低，约 50%，共 120 户，现在住户约 60 户。8）居民反映空调季节电费是日常的 2-3 倍。9）供水排水等问题是居民目前最急需解决的。3.居民意愿采纳情况居民意愿采纳情况南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司424.总体改造内容总体改造内容根据现场问题和居民意愿需求，结合项目本身实际，本项目计划实施 18 项改造，其中建筑本体改造 9 项目，小区公共部位改造 9 项。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司433.2 建设内容与规模建设内76、容与规模项目包含南沙街教师楼（珠江中路 48-54 号）、南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍、南沙街明珠花园、南沙街皇家花园等 4 个老旧小区改造。具体建设内容及规模详见下表：表表 3.2-1项目建设内容与规模表项目建设内容与规模表序号序号项目名称项目名称建设内容及规模建设内容及规模1南沙街教师楼（珠江中路 48-54 号）老旧小区改造项目项目改造内容主要包括建筑本体和小区公共部分，总改造用地面积约 2128.71，建筑面积约 4300。项目涉及工程建设内容包括，房屋建筑本体公用部分：楼道照明、楼道修缮、楼栋“三线”、楼栋消防设施、屋面防水、化粪池、公用采光窗、适老化设施、外立面整饰；小区公77、共部分：室外消防设施、无障碍设施、地面铺装、监控设施、修缮围墙、“三线整治”、雨污分流、照明设施、信息标识、小区绿化、小区公共空间、小区入口、快递设施、信息宣传栏。2南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍老旧小区改造项目项目改造内容主要包括建筑本体和小区公共部分，总改造用地面积约 200，建筑面积约 1000。项目涉及工程建设内容包括，建筑本体公用部分：楼栋门、门禁系统、楼道照明、楼道修缮、楼栋“三线”、楼栋消防设施、楼栋排水设施、屋面防水、化粪池、外墙治理、适老化设施、外立面整饰；小区公共部分：无障碍设施、小区道路、监控设施、“三线整治”、信息标识、信息宣传栏。3南沙街明珠花园项目改造内容主要78、包括建筑本体和小区公共部分，以基础性改造南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司44老旧小区改造项目为主，总改造用地面积约 11292.33，建筑面积 81078.92。项目涉及工程建设内容包括，建筑本体公用部分：楼道修缮、楼栋“三线”、楼栋消防设施、屋面防水、化粪池、外墙治理、建筑户外构造构件、适老化设施、外立面整饰；小区公共部分：室外消防设施、无障碍设施、人行安全设施、小区道路、地面铺装、监控设施、修缮围墙、“三线整治”、照明设施、信息标识、小区绿化、小区公共空间、小区入口、非机动车泊位、机动车泊位。4南沙街皇家花园老旧小区改造项目项目改造内容主要包括建筑本体79、和小区公共部分，以基础性改造为主，总改造用地面积约 12871.29，建筑面积约 26000。项目涉及工程建设内容包括，建筑本体公用部分：楼道照明、楼道修缮、楼栋“三线”、楼栋消防设施、楼栋排水设施、屋面防水、化粪池、外墙治理、外立面整饰；小区公共部分：地面铺装、监控设施、“三线整治”、照明设施、信息标识、小区公共空间、小区入口、机动车泊位、信息宣传栏。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司45第四章第四章 场址场址选址及要素保障选址及要素保障4.1 项目选址项目选址项目包含 4 个老旧小区改造，均位于南沙区南沙街。其中，南沙街教师楼（珠江中路 48-54 号）80、老旧小区改造项目位于南沙区珠江中路，紧邻南沙第一中学，属于南沙街南沙社区。南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍老旧小区改造项目，东临海景路 45 号中心市场，西临南沙区粮食和物资储备局南沙粮食管理局，南临海景路 27 号，北临江南南路南沙中心市场，属于南沙区街南沙社区。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司46南沙街明珠花园老旧小区改造项目位于南沙区南沙街，属于蝴蝶洲社区。东临美福花园，南至碧桂园，西至蝴蝶洲社区居委，北至进港大道。南沙街皇家花园老旧小区改造项目北侧临近进港大道，西侧临近金岭北路。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限81、公司47图图 4.1-1项目地理位置示意图项目地理位置示意图4.2 项目项目建设条件建设条件4.2.1 自然条件自然条件（1）地形、地貌、地质南沙区位于广东省广州市最南端，东与东莞市隔江相望，西与中山市、佛山市顺德区接壤，北以沙湾水道为界与广州市番禺区隔水相连，南濒珠江出海口伶仃洋，介于北纬 22262306，东经 1131311343，总面积 803 平方公里。南沙区地形中间高、四周低。地貌类型有低山、丘陵、台地、平原和滩涂，其中低丘台地占总面积 47%，平原占 53%。区内最高点黄山鲁山海拔 295 米。地质基底由古生界变质岩系构成，最老的下古生界震旦系变质砂岩、板岩、片岩及硅质岩，分布在82、南沙街道塘坑村至南沙林场鸢鹅山一带；加里东期混合花岗岩分布在南沙街道深湾村；大面积基岩是燕山期细粒、中粒、粗粒黑云母花岗岩，分布在黄山鲁、大山乸山一带；中新生代断陷盆地沉积陆相砾岩、砂砾岩、砂岩及泥质粉砂岩，分布于大虎山和小虎山一带。地形中间高、四周低。地貌类型有低山、丘陵、台地、平原和海涂。（2）气象、气候南沙区属于南亚热带季风性海洋气候，温暖、多雨、湿润，夏长冬短，夏季时段超过六个月。四季气候可概括为，夏无酷热，冬无严寒，春常阴雨，秋高气南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司48爽。南沙区年平均气温 22.6，最冷月平均气温 14.3(1 月)，最热月平均气83、温28.9(7 月)，历年极端最高气温 37.2，极端最低气温 2.2。雨量充沛，分布不均，雨量相对集中在汛期，年平均雨量 1673.1 毫米，其中 49 月降雨量 1354.9毫米，占全年降水量的 81%。年平均相对湿度为 77%，最小相对湿度 9%。全年日照 1651.7 小时，年平均风速为 2.1 米/秒，最多风向东南偏南风。年蒸发量为1670.8 毫米，年雷暴日数 72.2 天。夏秋常有热带气旋影响，平均每年约有 34个。（3）水系、水文南沙区位于珠江出海口虎门水道西岸，是西江、北江、东江三江汇集之处，东面是珠江，南面是珠江入海口。境内共有 5 条主要水道：洪奇沥水道、蕉门水道、沙湾水84、道、凫洲水道、小虎沥水道；内河涌 116 条，总长 294.8 公里。本区地势由西向东略有降低，地表水基本上由北向南东汇入南海，地下水迳流、排泄方式以水平为主，地下水主要还以靠大气降水补给或地表水横向部分水平方式补给。地下水的赋存状态为松散地层孔隙水和基岩裂隙水两大类。根据钻探资料和水文地质资料，本区地下水质一定程度上受潮水影响，属微咸水(矿化度 13g/1)。（4）自然资源南沙区区域辽阔，位于珠江出海口，滩涂众多，土地资源丰富。主要矿产资源有花岗岩、红砂岩等。花岗岩主要分布在南沙街道、黄阁镇、大岗镇，红砂岩主要分布在黄阁镇、大岗镇。土特产有新垦莲藕、庙南粉葛、蕉门红番薯、横沥甜玉米、潭洲白蔗85、等，其中新垦莲藕、庙南粉葛获国家地理标志农产品保护。4.2.2 交通运输交通运输条件条件南沙街教师楼（珠江中路 48-54 号）周边有地铁 4 号线，到达坑塘站站点距离 1KM 左右。500M 范围内有三处公交站点，分别为珠江中路、江南路、三姓围。南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍临近海景路、江南南路，步行 10 分钟内存在两处公交站点，有 9 条公交线路，步行 1 公里范围内有一个地铁站（坑塘站），南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司49交通条件便利。范围内由于空间道路狭窄，空间有限，没有可建设停车设施的空间，但周边步行 5 分钟范围内有 3 处公共停车场86、，可提供停车空间。南沙街明珠花园有地铁 4 号线，金洲站站点距离约 1KM 左右；500M 范围内有两处公交站点，分别为进港大道中、华汇广场。南沙街皇家花园周边有地铁 4 号线，金洲站、飞沙角站站点距离均在 1KM范围内；500M 范围内有四处公交站点，分别为南沙碧桂园、金岭北路、华汇广场、金洲。地块北侧临近进港大道，西侧临近金岭北路。南沙街皇家花园小区通过银川街，合惠路等接驳，整体交通较为便利。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司504.2.3 周边环境及配套现状周边环境及配套现状南沙街教师楼（珠江中路 48-54 号）周边教育设施：三处幼儿园、一处中学，均87、位于直线距离 1KM 范围内。公园设施：周边有天山街文化园，直线距离小于1KM。医疗设施：周边广州市妇女儿童医疗中心南沙院区，直线距离为 1KM。南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍周边城市公园：小区 500 米范围内有街头公园 1 处；1 公里范围内有城市公园一处。教育设施：小区 500 米范围内幼儿园 6 处，1 公里范围内中学 1 处。医疗设施：周边 500 米范围内有门诊一处，1公里范围内有南沙妇幼保健院。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司51南沙街明珠花园周边教育设施：两处幼儿园、一处小学、一处中学，均位于直线距离 1KM 范围内。公园设施：周边有88、日本仔山、蝴蝶洲公园、黄山鲁森林公园，均位于直线距离 1KM 范围内。医疗设施：周边有几处药店，无医院设施。南沙街皇家花园紧邻明珠花园，周边基本一致。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司524.2.4 公用工程公用工程条件条件1.供配电系统：项目供电由附近电网引入，供小区全部用电。除南沙街教师楼（珠江中路 48-54 号）外，小区设有公共用电电表，可接入公共照明和其他公共用电。南沙街教师楼（珠江中路 48-54 号）小区内公共用电由居民协调后，从相关居民代表家中引出，作为公共用电。2.市政给水系统：项目给水由附近道路敷设的市政管网引入，供小区全部用水。3.市政89、排水系统：项目场地雨水和生活排水，最后排至附近道路市政排水管。4.电信系统：广州市是全国三大互联网交换中心之一，所在改造项目区域规划的电信系统可以满足项目微改造的需求。5.燃气系统：项目燃气由市政燃气管网供应，本项目改造内容不涉及燃气管道安装。6.公共消防设施：南沙街明珠花园小区 6 栋建筑均有市政消防水源，消防水管健全。其他小区内没有公共消防水源。4.2.5 施工条件施工条件南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司531石料工程所需石料可在当地就近解决。2砂料砂料可在当地就近采购。3工程用水区内城市管网给水、水质较好，水源丰富，除生活用水外，也可作为工程用水。490、钢材、木材、水泥、沥青等外购材料工程所用钢材、木材、水泥、沥青等外购材料可在广州本地或佛山、珠海等地采购，运送方便，通过各级道路运至工地。5运输条件工程所需石料、砂料、路基填料、工程用水、外购材料等，均可顺附近各级道路运往施工点，运输方式采用汽车运输。4.3 项目要素保障项目要素保障4.3.1 土地土地要素保障要素保障本次四个老旧小区用地现状均为国有城镇住宅用地，本次主要进行建筑本体和小区公共部分的改造，不涉及用地规划调整等，项目土地要素有保障。4.3.2 资源环境要素保障资源环境要素保障1水资源承载能力项目本次主要进行建筑本体和小区公共部分的改造，主要涉及施工用水，项目建成后不额外增加用水，91、项目地块周边给水管网较完善，能够满足项目的用水需求。2能源承载力项目本次主要进行建筑本体和小区公共部分的改造，主要涉及施工用电，项目建成后基本不额外增加用电。现状供电能力能满足项目的用电需求。3大气环境承载能力项目实施后，产生的各项大气污染物经治理后均可达标排放，对周边大气环境影响不大。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司544水环境承载力项目实施后，产生的污水按照污水排放的标准规定，严格执行污染治理措施，达到国家和地区现行排放标准，对所在地区的水环境质量不会造成影响。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司55第五章第五章 项目92、项目建设方案建设方案5.1 设计依据及原则设计依据及原则5.1.1 设计依据设计依据1中华人民共和国城乡规划法（2019 修正）；2中华人民共和国环境保护法（2015 年修正）；3中华人民共和国土地管理法（2020 年）；4广州市旧城更新改造规划纲要；5广州市城市更新办法（广州市人民政府令第 134 号）；6广州市幸福社区综合测评体系（穗幸福社区201424 号）；7民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019）；8住宅建筑规范（GB50368-2005）；9住宅设计规范（GB50096-2011）；10城镇道路路面设计规范（CJJ1692012）；11抹灰砂浆技术规程（JGJ/T220-93、2010）；12无障碍设计规范（BG50763-2012）；13建筑给水排水设计标准（GB 50015-2019）（2009 年版）；14室外给水设计标准（GB 50013-2018）；15室外排水设计标准（GB 50014-2021）（2016 年版）；16城镇排水与污水处理条例（国务院令第 641 号）；17建筑设计防火规范（GB 50016-20142018 年版）；18民用建筑电气设计标准（GB 51348-2019）；19供配电系统设计规范（GB50052-2009）；20低压配电设计规范（GB50054-2011）；21电力工程电缆设计标准（GB 50217-2018）；22屋面工94、程技术规范（GB50345-2012）；23建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；24混凝土结构设计规范（GB 50010-20102015 年版）；南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司5625建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；26建筑抗震设计规范（GB 50011-20102016 年版）；27建筑结构可靠性设计统一标准（GB 50068-2018）；28建筑给水排水设计标准(GB 50015-2019)；29民用建筑设计统一标准(GB 50352-2019)；30砌体结构设计规范（GB50003-2011）；31广州市老旧小区微改造95、设计导则；32广州市老旧小区微改造场地设计指引；33广州市岭南特色建筑设计指引；34广州市历史文化名城保护条例（2020 年修正）；35广州市文物保护规定；36广州市城市更新办法；37广州市深入推进城市更新工作实施细则2019 年；38其他相关法律法规。5.1.2 设计原则设计原则1坚持以人为本的原则在设计公共活动设施、绿化景观时，以人体的舒适尺度为标准，充分考虑居民的日常生活习惯，营造宜人的社区生活环境。2坚持节能环保原则在保护原有绿化环境的基础上，增加绿化带，增加景观性，构架社区生态绿色走廊。提高绿化覆盖率，打造绿色生态社区。3坚持经济实用的原则充分利用所供改造的经费，遵循“实用、实惠、耐96、用”的原则，粗材精做，做到施工材料本地化、经济化。4坚持公众参与原则让公众有效参与到项目改造的各个阶段，倾听公众的意见，充分尊重公众意愿，保障公众利益。5坚持可持续发展原则充分重视对建设时序的研究，在保护整体发展与政策优先的前提下，认真研南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司57究每一阶段的优先项目与投资取向，促进整个地区的经济、环境和社会持续协调发展。6可施性原则充分考虑城市发展、用地现状、整饰条件以及资金筹集全方面因素，制订远期、近期实施方案，保证方案设计的实施；同时考虑维护和管理的便捷与经济性。5.1.3 改造目标改造目标民生：以涉及公共利益和人民福祉的项97、目板块为改造核心，在全市范围内普及老旧小区的基础性改造，体现对小区居民的基本关怀，保证社会发展的全面性与平衡性。实用：建立模块化、菜单式的项目选用体系，制订图文并茂、完善易用的设计导则，有效指导小区评估、方案设计、成果审查等改造工作中的各相关环节。特色：挖掘小区历史文化、自然环境等方面的个性特色资源，以“一区一景”为目标，在完成老旧小区基础性改造的前提下，进一步打造内涵丰富、各具特色的小区风貌。5.1.4 建设内容确定原则建设内容确定原则本项目更新投资安排要突出功能导向，突出实用，以公共部分，开敞空间以及市民最拥护最直接受惠的内容为主，简单实用不搞形象。本项目改造要求需符合规定性要求及引导性要98、求，规定性要求具体为满足基本安全、居民日常生活基本需求、基本环卫要求、基本环保要求；对市容整洁程度有直接影响。根据改造意愿摸查情况汇总表并结合现场实际情况，选取广大群众反映的急需改造项目、大部分群众表示需要改造的项目作为本微改造工程的改造项目。5.2 南沙街教师楼（珠江中路南沙街教师楼（珠江中路 48-54 号）老旧小区改造项目号）老旧小区改造项目5.2.1 总体改造思路总体改造思路1.改造目标（1）建筑立面更新，消除安全隐患。对小区建筑立面整体升级更新，消除存在安全隐患的乱搭乱建棚区，对裸露管线、电线等尽量隐藏。（2）动线空间整合，配套设施完善。强化归家动线，增加醒目标识，入户南沙街明珠花园99、等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司58单元指引；整合动线与公共空间关系，完善电瓶车停车区建设，杜绝车辆乱停乱放等行为。（3）景观美化提升，绿色海绵建设。景观塑造整体环境基底，建设海绵城市措施排渗减涝，生态种植改善微气候，（4）临街商业激活，社区花园共享。沿街界面业态升级，统一店面建设指引，打造小区入口空间；共建社区花园、长廊空间，提供社区公共舞台，鼓励居民交流活化场地。2.改造方向（1）小区入口与沿街界面提升：沿街立面整体整饰；更换小区大门；增加门禁；统一店招。（2）归家过道提升：更新地面铺装；增加小区入口墙绘、宣传栏；增加非机动车停车。（3）像素花园提升：更新地面铺装；100、出入口及公共区域增加模数花箱，方便居民摆放种植；小区单元入口增加信息标识；单元门增加休憩交流用的坐凳；增加遮阳遮雨棚；雨棚下方作为非机动车停车区，未来充电桩安装区。（4）边界空间提升：更新地面铺装；围墙重新翻新，增高高度，提高小区私密性；沿围墙增加模数花箱，方便居民摆放种植；沿围墙增加休憩交流用的坐凳；沿围墙增加爬藤类植物种植区或小型绿植盆栽摆放空间，提供给小区内热爱种植的居民共同营造小区立体绿化的空间。5.2.2 改造方案改造方案1.建筑本体公用部分（基础性）建筑本体公用部分（基础性）（1）楼道照明：每层更换声控延时节能吸顶灯，采用光伏 LED 高效节能灯具（无灯杆），共 20 处。（2）楼101、道修缮：楼道墙体和天花进行重新粉刷，1 米以下粘贴瓷砖；修复楼梯踏步，铲除居民入户门处侧现有贴砖，楼梯踏步和平台全部重新粘贴地砖，增加防滑条；修复楼梯栏杆，两侧增加不锈钢扶手。（3）消防设施：更换楼栋内过期灭火器材，增加 13 套消防设施，一套含 2个干粉灭火器、2 个防烟面罩。（4）屋面防水：铲除现有屋面防水层，重新铺装防水层，按照屋面工程南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司59技术规范GB50345，对屋顶水落口、檐沟、天沟、分水线等节点进行重新设计，防止屋面漏雨和积水。（5）化粪池：对现状化粪池进行一次整体的疏通工作，共 6 个。（6）电气设施：屋顶防雷102、设施部分已经老旧脱落，影响建筑防雷。修复铺设屋顶防雷设施，对缺失或者损坏严重的接闪器就行修复，防雷设计满足建筑物防雷设计规范GB50057 相关标准要求。（7）公共采光窗：增加、更换破旧的公共采光窗（节能玻璃铝合金窗，包含楼梯间的窗）。（8）适老化设施、无障碍设施：修复楼梯栏杆，两侧增加不锈钢扶手；楼栋出入口有高差位置增设无障碍坡道，方便日常出入。楼道修缮示意图楼道修缮示意图南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司60屋面防水改造示意图屋面防水改造示意图适老化设施、无障碍设施改造示意图适老化设施、无障碍设施改造示意图2.小区公共部分（基础性）小区公共部分（基础性）103、（1）室外消防设施：在小区入口处增加 3 套消防箱，内有 4 个灭火器，箱内增加干粉灭火器和防烟面罩。（2）地面铺装（室外铺装）：对小区南侧临近围墙区域进行路面修正，提高地平高差，有利于路面雨水顺畅排入雨水口，路面修整以保证路面具有足够的结构强度、稳定性、耐久性和平整抗滑、耐磨与低噪音功能。室外井盖，采用装饰性井盖，保持与地面铺装效果的一致性，提高小区整体景观效果。在地面铺装材质选择中，建议入出口居民休憩区域，铺装防腐木，隔开居民活动空间与交通流线；在小区铺装透水砖（仿真透水砖），透水砖颜色与场地总铺装颜色保持一致。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司61（3104、）监控设施：增设三处监控点位，可对居民楼出入口进行全方位的监控，保证小区公共区域无监控盲点。增设监控设施，包括彩色摄像枪、少量快球、支杆、线、主控及显示设备。（4）围墙修缮（墙绘）：对围墙进行翻新，南侧重新建设围墙，围墙增加墙绘，采用混凝土景墙，增加墙面高度，增加遮阳设施，提高私密性。（5）雨污分流：在红线范围内进行雨污分流改造，更换老化的雨污水管，结合像素公园建设，沿建筑墙体建设雨水花园，雨水花园以景观绿化、鹅卵石为主，与建筑雨水管水口衔接，断接雨水。结合广州市老旧小区改造联动工作机制广州市老旧小区改造共同缔造参考指引等文件精神，雨污分流改造工程建议由水务局统一实施，纳入2021-2022 105、年南沙区农村生活污水治理示范区建设工程（南沙街）项目同期建设。地面铺装改造示意图地面铺装改造示意图围墙修缮（墙绘）改造示意图围墙修缮（墙绘）改造示意图南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司62雨污分流改造示意图雨污分流改造示意图3.建筑本体公用部分（完善性）建筑本体公用部分（完善性）（1）外立面整饰：对建筑外立面进行全面整饰，铲除现有外墙，重新批荡刷漆。统一小区外立面风格，统一店招，对立面重新挂网、批荡、防水、喷涂防水漆。小区入口处增加墙绘。外立面整饰改造示意图外立面整饰改造示意图4.小区公共部分（完善性）小区公共部分（完善性）（1）照明设施：在小区公共区域补装106、光伏路灯，增加公共亮度，提高公共安全。适当增设路灯、景观灯，安装光伏 LED 高效节能灯具（无灯杆）5 个。（2）信息标识：结合小区微更新，更换老旧的门牌，并增加特色标识，提高小区特色。新增地名牌、门牌编号等，统一标识系统 2 套。（3）小区绿化：在一层建筑外部设置花坛和花台，为居民养殖花草提供摆放空间。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司63（4）小区公共空间（像素公园）：更新地面铺装；出入口及公共区域增加模数花箱，方便居民摆放种植；小区单元入口增加信息标识；单元门增加休憩交流用的坐凳；增加遮阳遮雨棚；雨棚下方作为非机动车停车区，未来充电桩安装区。（5）小区107、入口：小区入口增加钢门及配套人脸识别系统，提高小区公共安全。更换小区大门，增加铁艺门，关门有缓冲装置，增加入口门禁系统。（6）快递柜：入口岗亭改造，增加快递柜，方便居民搜索领取快递。（7）信息宣传栏：在小区入口公共活动空间设置宣传栏，颜色与小区整体环境风格相协调。增加可拆卸宣传栏（板）宣传版，提供宣传画报，公告等文件的张贴空间。小区绿化改造示意图小区绿化改造示意图小区入口改造示意图小区入口改造示意图南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司64小区公共空间改造示意图小区公共空间改造示意图信息宣传栏改造示意图信息宣传栏改造示意图5.“三线三线”整治整治（1）楼栋“三线108、”：楼内 PVC 线槽建设。水平 PVC 线槽采用阻燃 100*50mm，垂直 PVC 管采用阻燃50mm。（2）公共空间“三线”：每栋楼外墙做 7/2.2mm 镀锌钢绞线，进行光缆绑扎。包括线路绑扎整理、拆除杂乱皮缆，整理盘留、光缆标志牌、标签，安装电力保护套管，更换钢绞线。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司655.2.3 海绵城市专篇海绵城市专篇5.2.3.1 设计原则设计原则1、生态优先、自然循环生态优先、自然循环海绵城市开发建设过程中应着重保护河涌、湖泊、湿地、坑塘、沟渠等 水生态敏感区，优先利用自然排水系统与低影响开发设施，实现雨水的自然 积存、自109、然渗透、自然净化，努力实现城市水体的自然循环。2、人文和谐、以人为本人文和谐、以人为本宜通过低影响系统的开发使用，优化城市水循环。提升城市人居适宜度，充分体现海绵城市为居民生产和生活服务的功能。3、因地制宜、重点突出因地制宜、重点突出从小区实际出发在评价海绵城市建设条件的基础上，以问题为导向，解 决老旧小区在改造过程中面临的水问题，以“排得安全、排得畅顺”为主，统筹“渗、滞、蓄、净、用”等措施。5.2.3.2 参考的规范及标准参考的规范及标准1、国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见（国办发201575 号）；2、广东省人民政府关于加快推进城市基础设施建设的实施意见（粤府201556 号）110、；3、海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）（住房城乡建设部 2014 年 10 月）；4、海绵城市建设工程材料技术标准（试行）（DB3502/Z5011-2016）；5、海绵城市建设工程施工与质量验收标准（试行）（DB3502/Z5010-2016）；6、海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）；7、海绵城市建设绩效评价与考核办法（试行）；8、广东省海绵城市建设管理与评价细则；9、广州市海绵城市建设管理办法；10、广州市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引（试行）；11、广州市建设项目雨水径流控制指引；12、广州市海绵城市专项规划（2016-2030）；南沙街明珠花园等111、 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司6613、广州市海绵市建设技术指引及标准图集（试行）（2017 年）；14、广州市海绵城市规划设计导则低影响开发雨水系统构建（试行）（2017 年 11 月）；15、广州市海绵型道路建设技术指引（试用）；16、广州市房屋建筑工程海绵设施建设指引(试行)；17、广州市海绵城市绿地建设指引修编；18、广州市水务工程项目海绵城市建设技术指引；19、海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）；20、其它相关的国家、行业地方技术规程、规范等。5.2.3.3 指标体系指标体系根据广州市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引（试行），分为建筑与小区112、公园与绿地、道路与广场三大类。表表5.2-1建筑与小区控制建筑与小区控制指标指标内容内容南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司67表表5.2-2公园与绿地控制公园与绿地控制指标指标内容内容表表5.2-3道路与广场控制道路与广场控制指标指标内容内容其中其中，对于建筑与小区微改造工程对于建筑与小区微改造工程，海绵城市约束性指标不做强制要求海绵城市约束性指标不做强制要求，对对南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司68于鼓励性要素，鼓励在方案中体现海绵要素，应做尽做。于鼓励性要素，鼓励在方案中体现海绵要素，应做尽做。5.2.3.4 海绵113、城市建设措施海绵城市建设措施根据本小区现状情况分析，小区改造范围 3 栋建筑，建筑屋面漏雨，部分雨水立管破损雨水排水不畅。小区公共空间无绿化，均为硬质地面，小区透水性较弱。需要结合小区微改工作，提高小区公共部位的透水性，解决建筑屋面积水、漏雨和建筑雨水管破损的问题。本项目结合无公共空间的实际情况，涉及海绵城市的改造措施主要包括地面雨水管口消能设计、屋面重做排水、防水，更换老旧雨水立管，小区铺装采用透水铺装。具体如下：1、雨水口消能设计重构屋面雨水径流路径，对建筑雨水系统进行海绵化改造。建筑雨水口增设消能设施，减少雨水口雨水对地基和墙面的冲蚀。2、屋面结构和竖向调整，疏通雨水排泄通道合理进行屋面114、结构和竖向调整，完善屋面雨水系统，减少屋面雨水径流量。1）对楼顶屋面修复防水层，满足屋面防水需求；2）进行竖向调整，实现屋面雨水外排顺畅，不产生积水；3）饰面层表面铺设石子等，减少屋面径流、削减初期径流污染，减轻雨水管网排水压力。3、地面铺装改造成透水地面对小区南侧临近围墙区域进行路面修正，提高地平高差，有利于路面雨水顺畅排入雨水口，路面修整以保证路面具有足够的结构强度、稳定性、耐久性和平整抗滑、耐磨与低噪音功能。室外井盖，采用装饰性井盖，保持与地面铺装效果的一致性，提高小区整体景观效果。在地面铺装材质选择中，建议入出口居民休南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公115、司69憩区域，铺装防腐木，隔开居民活动空间与交通流线；在小区铺装透水砖（仿真透水砖），透水砖颜色与场地总铺装颜色保持一致。5.3 南沙街江南路十四巷南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍老旧小区改造项目号粮所宿舍老旧小区改造项目5.3.1 总体改造思路总体改造思路1.改造目标清理杂乱三线，清洁建筑立面，恢复小区清洁，修复老旧设施，提高居住舒适度，增加社区文化，点亮社区活力。2.改造方向（1）针对单栋建筑，从细微之处入手进行微调提升居住舒适度，引导绿色生活。（2）社区管理和监管层面，增加智慧手段，提高居住的安全性和便利性。（3）融入现代化元素，提高社区的居住氛围，通过增加海绵手段提高社区韧性。5.116、3.2 改造方案改造方案1.建筑本体公用部分（基础性）建筑本体公用部分（基础性）（1）楼栋门：更换 1 处楼栋门为不锈钢防盗门，提高小区建筑安全性。（2）门禁系统：1 处楼栋门增加门禁，具有可人脸识别、密码开锁、远程控制的功能，系统可通过手机 APP 进行控制，无需入户安装对话系统。（3）楼栋照明：楼道增加照明灯具，更换 LED 灯 6 个。照明电源接入小区公共用电，楼梯间照度值不低于 50lx，照明功率密度，不高于 4W/，控制方式选择声光控开关控制方式。（4）楼道修缮：楼道墙体和天花进行重新粉刷，1 米以下粘贴瓷砖；修复楼梯踏步，楼梯踏步和平台全部重新粘贴地砖，增加防滑条；修复楼梯栏杆，两117、侧增加不锈钢扶手。（5）楼栋消防设施：在楼梯间每层楼梯平台增加灭火器箱，共 6 套，箱内放 2 个干粉灭火器，2 个防烟面罩，提高小区的安全性。（6）楼栋排水设施：结合屋顶雨水口拆除现有老旧雨水管网，安装新的 PVC雨水管，雨水管地面落水口增设消能设施，减少雨水排水对地基的冲蚀。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司70（7）屋面防水：铲除现有屋面防水层，重新铺装防水层，按照屋面工程技术规范GB50345，对屋顶水落口、檐沟、天沟、分水线等节点进行重新设计，防止屋面漏雨和积水。（8）化粪池：对现状化粪池进行一次整体疏通工作，共 2 个。（9）外墙治理：对本小区背118、墙面进行清洗。对本小区沿街面建筑立面墙体进行修补，全面清洗，老化严重、鼓包的墙面进行局部铲除，做好局部防水，涂外墙漆。（10）无障碍设施、适老化设施：小区楼栋门处修复坡道，方便出入，楼栋内楼梯间增加不锈钢扶手，原楼梯栏杆修补油漆，台阶增加防滑条等。（11）小区道路：道路铲除至基础层，重新路面找平，铺装透水地面，提高路面的透水性。（12）监控设施：在北侧靠近市场区域增加监控点位一个，安装一个监控摄像头，监控高空抛物。楼栋门改造示意图楼栋门改造示意图楼道修缮示意图楼道修缮示意图南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司71屋面防水改造示意图屋面防水改造示意图无障碍设施、119、适老化设施改造示意图无障碍设施、适老化设施改造示意图小区道路改造示意图小区道路改造示意图南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司722.建筑本体公用部分（完善性）建筑本体公用部分（完善性）（1）外立面整饰（墙绘）：利用建筑一层南侧墙面增加墙绘，墙绘内容以现代都市生活、社区文化为主，墙绘内容在视觉上能够使街巷空间体现开阔感觉。外立面整饰（墙绘）改造示意图外立面整饰（墙绘）改造示意图3.小区公共部分（完善性）小区公共部分（完善性）（1）信息标识：在楼栋门入口处，增加建筑名牌，名牌信息体现街巷名称和建筑门牌号。（2）信息宣传栏：在楼栋门入口处，增加宣传栏，宣传栏的内容以120、日常社区的公告、居民公告、失物认领、寻物等信心为主，方便居民的公共信息交流。信息标识、信息宣传栏改造示意图信息标识、信息宣传栏改造示意图南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司734.“三线三线”整治整治（1）楼道“三线”：楼内 PVC 线槽建设，新建钢绞线，线路整理，清理废弃线路等。（2）公共空间“三线”：楼栋外墙做 7/2.2mm 镀锌钢绞线，进行光缆绑扎。包括线路绑扎整理、拆除杂乱皮缆，整理盘留、光缆标志牌、标签，安装电力保护套管，更换钢绞线。5.3.3 海绵城市建设措施海绵城市建设措施根据根据广州市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引广州市建设项目海绵城市121、建设管控指标分类指引（试行试行）等文件要等文件要求求，对于建筑与小区微改造工程对于建筑与小区微改造工程，海绵城市约束性指标不做强制要求海绵城市约束性指标不做强制要求，对对于鼓励于鼓励性要素，鼓励在方案中体现海绵要素，应做尽做。性要素，鼓励在方案中体现海绵要素，应做尽做。根据本小区现状情况分析，小区改造范围为独栋建筑，没有公共空间。小区屋面局部存在漏雨现象，需要重新做屋面防水，优化屋面排水，更换老旧的雨水管。本项目结合无公共空间的实际情况，涉及海绵城市的改造措施主要包括地面雨水管口消能设计、屋面重做防水，优化排水沟等。具体如下：1、铲除现有屋面防水层，重新铺装防水层，按照屋面工程技术规范GB50122、345，对屋顶水落口、檐沟、天沟、分水线等节点进行重新设计，防止屋面漏雨和积水。2、结合屋顶雨水口拆除现有老旧雨水管网，安装新的 PVC 雨水管，雨水管地面落水口增设消能设施，减少雨水排水对地基的冲蚀。5.4 南沙街明珠花园老旧小区改造项目南沙街明珠花园老旧小区改造项目5.4.1 总体改造思路总体改造思路1.改造目标打造和谐宜居乐园小区。保基本，增设施，提升民生活力；塑名片，挖历史，提升文化活力；共提升，重管理，提升经济活力。2.改造方向绿色微提升，满足居民基础需要。根据项目实际情况，将小区公共部分划分为沿街商业区、入口景观区、入户功能区。建筑主体改造包含屋面、墙面、楼梯间、配套设施等。南沙街123、明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司745.4.2 改造方案改造方案1.建筑本体公用部分（基础性）建筑本体公用部分（基础性）（1）楼道修缮：清理墙面和地砖，铲除现有贴砖，对墙面重新贴砖，部分脱落部分修补。（2）楼栋消防设施：更换消防栓箱 72 套，每个消防箱内置 4 个干粉灭火器和 4 个防烟面罩。同时对每栋楼楼梯间公共干粉灭火器、防烟面罩等进行更新，提高楼栋整洁和安全性。更换防火门 6 套。（3）屋面防水：铲除现有屋面防水层，重新铺装防水层，按照屋面工程技术规范GB50345，对屋顶水落口、檐沟、天沟、分水线等节点进行重新设计，防止屋面漏雨和积水。（4）化粪池：对124、现状化粪池进行一次整体的疏通工作，共 6 个。（5）外墙整治：6 栋建筑背街面进行立面清洗，并对局部进行修补修缮，建筑破损墙面铲除，做好局部防水，涂外墙漆。（6）建筑户外构造构件：修复女儿墙，对漏钢筋的部位进行除锈，防腐处理，女儿墙高度应满足相关标准要求。（7）无障碍设施、适老化设施：单元门口增加无障碍坡道，在楼道一侧增加不锈钢扶手。楼道修缮示意图楼道修缮示意图南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司75楼栋消防设施楼栋消防设施改造示意图改造示意图外墙整治改造示意图外墙整治改造示意图南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司76适老化设125、施改造示意图适老化设施改造示意图2.小区公共部分（基础性）小区公共部分（基础性）（1）室外消防设施：在岗亭处增加 2 套消防箱，箱内有 4 个干粉灭火器。（2）无障碍设施：小区入口部位增加无障碍坡道。（3）人行安全设施：根据实际情况尽可能进行人车分行管理。（4）地面铺装、对小区底商门前部分的地面铺装进行全面整治，铲除至夯土层，重新做铺装，铺装采用仿花岗石透水砖，提高地面透水性。小区道路采用混凝土进行路面平整，优化出行环境。道路井盖选择装饰性井盖设计，井盖与地面色彩保持一致。（5）监控设施：在主要出入口处增加监控摄像头共 4 套。（6）围墙修缮：围墙老旧，结合室外公共空间改造，对南侧和西侧的围墙126、清理青苔，重新喷涂墙漆，提高围墙质量，优化整体环境。并在围墙部位增加墙绘，提高公共空间的美观性和文化性。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司77无障碍设施改造示意图无障碍设施改造示意图人行安全设施改造示意图人行安全设施改造示意图地面铺装、小区道路改造示意图地面铺装、小区道路改造示意图3.建筑本体公用部分（完善性）建筑本体公用部分（完善性）（1）外立面整饰：商业街区进行墙面铲除重新贴砖，并统一店招，提升临街的整体形象；6 栋住宅临近进港大道面，结合进港大道整体形象提升和公共环境提升的需求，进行全面整饰，铲除现有立面贴砖，进行重新喷涂墙漆。建议重新喷涂的外墙漆颜色127、与原外墙颜色相近，避免造成过大反差。4.小区公共部分（完善性）小区公共部分（完善性）（1）照明设施：增加新的照明灯具，照明灯具以光伏照明为主，安装太阳能光伏 LED 灯（免布线安装式）20 个。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司78（2）信息标识：更新小区地名、门牌号，增加小区 logo。新增地名牌、门牌编号等，统一标识系统 3 套。（3）小区绿化：结合地面铺装更新，建设树池，方便日常管养。结合公共空间景观设计，增加花坛，种植绿化，提高小区绿化面积。（4）小区公共空间：在小区入户公共区，增加休憩设施，树池坐凳，公共活动设施等。（5）小区入口：在小区入口布置景128、观小品，分流人群。（6）非机动车泊位：对非机动车停车位置进行划线，增建停车棚，规整停车空间。（7）机动车泊位：优化小区停车位置，对小区停车位进行热熔划线。信息标识改造示意图信息标识改造示意图小区绿化改造示意图小区绿化改造示意图南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司79小区入口改造示意图小区入口改造示意图5.“三线三线”整治整治（1）楼栋“三线”：清理无用的杂线，为解决用户线入户不再从外墙乱拉乱飞的问题，本次进行楼内 PVC 线槽建设。水平 PVC 线槽采用阻燃 100*50mm，垂直 PVC 管采用阻燃50mm。（2）公共空间“三线”：楼道口从原有管道新建接入管129、道 2 孔至楼梯口。管道采用聚氯乙烯110mm 双壁波纹管。每栋楼外墙做 7/2.2mm 镀锌钢绞线，进行光缆绑扎。包括线路绑扎整理、拆除杂乱皮缆，整理盘留、光缆标志牌、标签，安装电力保护套管，新建管道和引上管，更换钢绞线。5.4.3 海绵城市建设措施海绵城市建设措施根据根据广州市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引广州市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引（试行试行）等文件要等文件要求求，对于建筑与小区微改造工程对于建筑与小区微改造工程，海绵城市约束性指标不做强制要求海绵城市约束性指标不做强制要求，对对于鼓励于鼓励性要素，鼓励在方案中体现海绵要素，应做尽做。性要素，鼓励在方案中体现海绵要素，130、应做尽做。根据本小区现状情况分析，小区改造范围内的建筑屋面局部存在积水点和漏雨现象，需要重新做屋面防水，优化屋面排水。小区内公共空间以硬质铺装为主，透水性差，需要提高小区的透水性。本项目结合无公共空间的实际情况，涉及海绵城市的改造措施主要包括地面雨水管口消能设计、屋面重做防水，优化排水沟，地面铺装透水化改造，结合树木建设生态树池等。具体如下：1、屋面防水和排水改造，增设雨落管保障排水顺畅对楼顶屋面修复防水层，满足屋面防水需求；按照屋面工程技术规范南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司80GB50345，对屋顶水落口、檐沟、天沟、分水线等节点进行重新设计，防止屋面131、漏雨和积水。1）进行竖向调整，实现屋面雨水外排顺畅，不产生积水；2）饰面层表面铺设雨水簸箕等，减轻雨水管网排水压力。3）增设雨水立管，保障屋面雨水能顺利、快速排出，减少外立面渗透风险。2、地面透水化，减小地面径流系数对小区底商门前部分的地面铺装进行全面整治，铲除至夯土层，重新做铺装。铺装材料选择仿花岗石透水砖。5.5 南沙街皇家花园老旧小区改造项目南沙街皇家花园老旧小区改造项目5.5.1 总体改造思路总体改造思路1.改造目标提升小区建筑立面风貌，提升小区内部空间环境，实现外动内静动静结合的场景，提高空间利用效率和居住环境质量，建设安逸家园。2.改造方向（1）小区内部空间地面铺装由于公共区域管网132、的破损和日常维护不当，铺装破损严重，通过铺装的织补和修复，对地面井盖增加装饰性井盖，使小区内部空间更加完整、整洁。（2）对小区地面、建筑外墙进行整体修补，提高环境整洁性和小区的安全性。对废旧的线路、问题管线进行梳理和更新，消除小区的安全隐患，改善小区内供排水系统的条件，建设高品质的居住社区。5.5.2 改造方案改造方案1.建筑本体公用部分（基础性）建筑本体公用部分（基础性）（1）楼道照明：更换声控延时节能吸顶灯 24 个，照明电源接入小区公共用电，楼梯间照度值不低于 50lx，照明功率密度，不高于 4W/，控制方式选择声光控开关控制方式。（2）楼道修缮：对楼道内的墙面和屋面批荡铲除现未贴砖部分133、，重批干混抹灰砂浆，满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍；楼梯间楼梯、墙面贴砖部位进行整体清洗；对小区单元门进行地面平整，全部地面铺装重新铺装，找平，南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司81有高差的单元增加无障碍坡道；楼道单元门进行前面修正，未贴砖部分重新粉刷墙漆，贴砖部分对墙面贴砖进行清洗；楼梯踏步进行全面清洗，部分防滑条或贴砖脱落的进行补贴，增加防滑条。（3）楼栋消防设施：楼梯间每层增设一套消防设施，每套消防设施设置4 个干粉灭火器、4 个防烟面罩，共 24 套；单元门内公共部位增加消防箱，每套消防箱内存放干粉灭火器和防烟面罩，共 3 套。（4）楼栋排水设施：134、封堵现有问题排水管道，结合需求和屋顶防水工程，增设外排水管（DN100，PVC 管），排水管设置于楼梯间外墙处，并连接小区内雨水口，避免散排。（5）屋面防水：铲除现有屋面防水层，重新铺装防水层，按照屋面工程技术规范GB50345，对屋顶水落口、檐沟、天沟、分水线等节点进行重新设计，防止屋面漏雨和积水。在防水改造的同时同步铺装保温层，提高屋顶的防水保温性能。（6）化粪池：对现状化粪池进行一次整体的疏通工作，共 3 个。楼道修缮示意图楼道修缮示意图 1南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司82楼道修缮示意图楼道修缮示意图 2屋面防水改造示意图屋面防水改造示意图2.小135、区公共部分（基础性）小区公共部分（基础性）（1）小区道路、地面铺装：对小区公共空间铺装进行更新，铺石应满足行车的强度要求，避免行车对地面铺砖的破坏。公共停车区域采用透水砖，公共活动空间采用透水混凝土，提高小区的透水性。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司83小区道路、地面铺装改造示意图小区道路、地面铺装改造示意图 1小区道路、地面铺装改造示意图小区道路、地面铺装改造示意图 23.建筑本体公用部分（完善性）建筑本体公用部分（完善性）（1）外墙治理、外立面整饰：对立面进行整体清洗，对墙面开裂部位进行修复，涂外墙漆。结合主要出入口和公共空间的设计，建筑入口增加墙绘，136、提高小区的文化氛围。（2）监控设施：结合小区出入口照明灯具增设监控设施，公共区域监控点2 个、高空抛物监控点 6 个，保证公共区域无监控盲点。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司84外墙治理、外立面整饰改造示意图外墙治理、外立面整饰改造示意图监控设施改造示意图监控设施改造示意图4.小区公共部分（完善性）小区公共部分（完善性）（1）照明设施：选取太阳能 LED 照明设施，单元门入口增设 4 个照明灯具、公共空间增设 9 个照明灯具。（2）公共空间：小区 A、B、C 每栋楼有一个临时空间，进行空间规整，形成居民日常休憩交往、棋牌活动公共空间等，解决小区公共交往空间137、不足的问题。具体对 B 座目前的储藏空间前面粉刷，地面铺装地砖，增加桌椅，增加 LED 灯。（3）小区入口：小区使用中的车行出入口只有一个，将该出入口增加智能门禁，包含车牌自动识别、车道摄像等功能。（4）机动车泊位：在小区南侧公共空间处增设机动车停放位置，作为小区停车位的补充。（5）文化宣传栏：在公共活动区域和出入口处利用建筑、构筑物墙面等空间，新增文化宣传栏 2 个。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司85（6）信息标识：新增地名牌、门牌编号等，统一标识系统 2 套。公共空间改造示意图公共空间改造示意图信息标识改造示意图信息标识改造示意图5.“三线三线”整治138、整治（1）楼栋“三线”：为解决用户线入户不再从外墙乱拉乱飞的问题，本次进行楼内 PVC 线槽建设。水平 PVC 线槽采用阻燃 100*50mm，垂直 PVC 管采用阻燃50mm。（2）公共空间“三线”：小区内新建接入管道 4 孔至各楼梯口，新建 2 孔至小区出入口，管道采用聚氯乙烯110mm 双壁波纹管。每栋楼外墙做 7/2.2mm镀锌钢绞线，进行光缆绑扎，包括线路绑扎整理、拆除杂乱皮缆，整理盘留、光缆标志牌、标签，安装电力保护套管，新建管道和引上管，更换钢绞线。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司865.5.3 海绵城市建设措施海绵城市建设措施根据根据广州市139、建设项目海绵城市建设管控指标分类指引广州市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引（试行试行）等文件要等文件要求求，对于建筑与小区微改造工程对于建筑与小区微改造工程，海绵城市约束性指标不做强制要求海绵城市约束性指标不做强制要求，对对于鼓励于鼓励性要素，鼓励在方案中体现海绵要素，应做尽做。性要素，鼓励在方案中体现海绵要素，应做尽做。根据本小区现状情况分析，小区为 3 栋建筑围合而成的院落式空间格局。小区建筑屋面局部存在漏雨现象，需要重新做屋面防水，优化屋面排水。部分老旧雨水管破损漏雨，需要更换。小区公共空间部分铺装透水砖，但由于行车对透水地面影响较大，地面下陷，铺砖破裂等形成积水点，需考虑行车对铺装140、的影响。本项目结合实际情况，涉及海绵城市的改造措施主要包括建筑屋面排水、防水，增加建筑雨水管，部分硬质地面改造成透水地面等。具体如下：1、屋面雨水设施重做屋面防水，增加屋面防水性能，封堵现有问题排水管道，结合需求，增加外排水管。2、透水铺装公共停车区域采用透水砖，公共活动空间采用透水混凝土，提高小区的透水性。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司875.6 树木保护专篇树木保护专篇5.6.1 编制依据编制依据5.6.1.1 法律法规法律法规1中华人民共和国森林法（2019 年修订）；2中华人民共和国环境保护法（2014 年修订）；3城市绿化条例（2017 年修订141、）；4城市古树名木保护管理办法（2000 年实施）；5广东省城市绿化条例（2014 年修正）；6广州市历史文化名城保护条例（2020 年修正）；7广州市绿化条例（2022 年修订）。5.6.1.2 指导性文件指导性文件1国务院办公厅关于科学绿化的指导意见国发办202119号；2住房城乡建设部关于促进城市园林绿化事业健康发展的指导意见（建城2012166 号）；3关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见（厅字 2021 36 号）；4住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司88知（建科202163 号）；142、5广东省人民政府办公厅关于科学绿化的实施意见（粤府办202148 号）；6广州市关于科学绿化的实施意见（穂办202111 号）；7广州市关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的实施意见（试行）（穗办202112 号）；8广州市城市树木保护管理规定（试行）（穗林业园林规字20221号）。5.6.1.3 技术规范及指引技术规范及指引1园林绿化工程施工及验收规范（CJJ-82-2012）；2绿化植物废弃物处理和应用技术规程（GB/T 31755-2015）；3园林绿化工程项目规范（GB 55014-2021）；4森林资源术语（GB/T 26423-2010）；5古树名木鉴定规范（LY/T 2737-2143、016）；6古树名木普查技术规范（LY/T 2738-2016）；7园林植物保护技术规范（DB44/T 968-2011）；8园林绿地养护管理技术规范（B4401/T 6-2018）；9园林树木安全性评价技术规范（DB4401/T 17-2019）；10园林种植土（DB4401/T 36-2019）；11广州市树木修剪技术指引（试行）（2021.09）；12广州市城市道路绿化改造行道树处理技术指引（2020.03）；13广州市城市树木保护专章编制指引（2022.06）。5.6.2 编制原则编制原则5.6.2.1 树木分类基本定义树木分类基本定义依据广州市城市树木保护管理规定（试行）穗林业园林规144、字20221南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司89号文件，有关规定及定义：1古树名木：古树，是指树龄在100年以上（含100年）的树木。名木，是指国内外稀有的以及具有历史价值和纪念意义及重要科研价值的树木。2古树后续资源：树龄在80年以上（含80年）不足100年的树木以及胸径380cm（含80cm）以上的树木；4大树：胸径在20cm以上（含20cm）80cm以下（不包含80cm）的树木；5其他：胸径在20cm以下（不含20cm）的树木。5.6.2.2 树木保护利用与迁改原则树木保护利用与迁改原则1科学绿化科学绿化是遵循自然规律和经济规律、保护修复自然生态系统145、改善生态环境、维护生态安全的重要措施。坚持树木保护优先、分级分类，合理利用的指导思想，保护树木及其生境。古树名木，必须保留。古树后续资源胸径80cm以上的树木，应原址保留为主，应留尽留，最大限度保护。胸径在20cm以上（含20cm）以上，80cm以下（不包含80cm）的树木，确实需要迁移的树木，原则上在项目范围内100%回迁移植利用。无迁移利用价值树木，建议不做保留。2树木资源保护原则尊重城市发展规律，保护城市自然生态环境和历史文化风貌，科学推进城市绿化，优先选择就近迁移利用，减少砍伐移除，最大化发挥树木资源的再利用价值，防止树木资源的流失，保护树木资源，建设美丽宜居城市。3安全性原则城市树146、木处理应综合异常天气、周边建筑设施、群众安全等多方面指标考量树木的安全风险情况，考量的危及目标应包括建筑、公园、城市街道、人流、车辆及地下设施等。如施工作业对树木地下和周边地下管线、桥梁、隧道及其他市政基础设施安全性的影响，保障树木周边建筑物、桥梁、隧道基础稳定及地下管线的安全运行。4减少社会影响原则南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司90城市树木处理应避免在正常工作学习时段、交通高峰时段进行施工以及占用较大面积道路空间，减少施工对城市交通秩序和周边市民生活造成的负面影响，保障城市正常交通秩序和周边市民正常生活。5经济性原则城市树木处理应考量树木价值和处理方式147、的必要成本费用，采取经济合理的处理方式。6综合考量原则城市树木处理应从安全性、对社会秩序造成的影响、生态以及经济性等多方面综合考量，选择安全性高、对社会秩序影响低、经济合理的处理方式。5.6.3 树木资源调查树木资源调查1.调查范围本次树木保护调查范围为项目实施范围。教师楼（珠江中路教师楼（珠江中路 48-54 号）航拍图号）航拍图南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司91江南路十四巷江南路十四巷 34 号粮所宿舍航拍图号粮所宿舍航拍图南沙街皇家花园航拍图南沙街皇家花园航拍图南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司92明珠花园航拍图148、明珠花园航拍图2.调查对象对本项目涉及到的现有绿地、连片成林、树木资源进行调查。其中树木资源包括古树名木（树龄在 100 年以上的树木和珍贵稀有或具有历史价值、纪念意义、重要科研价值的树木）、古树后续资源（树龄在 80 年以上不足 100 年的树木或者胸径 80cm 以上的树木）、大树（胸径大于或等于 20cm 以上不足80cm 的树木）以及其他树木（胸径小于 20cm 的树木）。调查项目范围内胸径 20cm（含）以上树木的基本信息（树种、科属、拉丁学名、地理位置）、生长状况（整体长势、株高、胸径/地径、冠幅、存在问题）、立地环境；胸径小于 20cm 的其他树木基本信息（树种、数量、科属、拉丁149、学名、地理位置、胸径/地径等）。3调查方法采用每木调查法。具体测量指标和方法如下：（1）树高：用激光测距测高仪在距离目标树木一定距离的地方分别瞄准树木基部和树顶测量，仪器将给出准确的树高，精确至 0.1m。（2）冠幅：用皮尺对树木东西、南北两个方向树冠长度进行测量，精确至0.1m。（3）胸径、地径：用胸径尺在树干 1.3m 处测量胸径（分枝点低于 1.3m 的树木，在靠近分支点处测量），测量后得到胸径值。部分树木分枝点较低或地上南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司93部分气根较多难以测量胸径，则用胸围尺在接近地面处（地面以上 20cm）测量地径，精准到 0.1150、m。（4）位置：使用千寻位置 RTK 定位仪记录胸径20cm 树木以及其他树木的经纬度信息，精确至小数点后 4 位。（5）生长势分析：根据树木叶片、枝条和树干生长的正常或衰弱程度，判断树木长势属于正常株、衰弱株、濒危株、死亡株。（6）立地环境：根据立地土壤状况、硬质铺装程度、周边建筑情况、树干附近杂物堆放情况等分为三级：“良好”、“一般”、“较差”。（7）存在问题：对存在问题的大树以及其他树木进行记录，补充说明植株立地环境、生长势的有关情况，有无病虫害情况等。（8）拍摄照片：拍摄目标树木全景、立地环境、细节等照片。5.6.3.1 南沙街教师楼（珠江中路南沙街教师楼（珠江中路 48-54 号）老151、旧小区改造项目号）老旧小区改造项目经初步调查，改造范围内除居民一些盆栽外，没有城市树木资源，无绿地、古树名木、古树后续资源。在本项目改造过程中，由于不会进行大规模施工，改造方案不对现场树木进行砍伐或迁移。5.6.3.2 南沙街江南路十四巷南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍老旧小区改造项目号粮所宿舍老旧小区改造项目经初步调查，本项目南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍不涉及现有绿地，无城市树木、无古树名木及其后续资源。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司945.6.3.3 南沙街明珠花园老旧小区改造项目南沙街明珠花园老旧小区改造项目（1）资源状况分析）资源状况152、分析经初步调查，明珠花园涉及部分城市树木资源，无现有绿地、成片成林、古树名木、古树后续资源。经统计，项目调查范围内树木数量共计 72 株，其中大树 54 株，其他树木 18 株（胸径20cm 的乔木），无挂牌古树名木和古树后续资源。树种共计 5 种，有潺槁木姜子（Litseag l u t i n o s a）、黄皮（Clausena lansium）、龙眼（Dimocarpusl o n g a n）、杧果（Mangifera indica）、雅榕（Ficus concinna）五种树种，均为常见城市绿化树种。表表 1树木数量情况统计表树木数量情况统计表表表 2大树种类及数量情况统计表大树种153、类及数量情况统计表南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司95表表 3其他树木数量情况统计表其他树木数量情况统计表（2）长势：所有树木长势正常。（3）立地环境分析项目范围内的 54 株大树立地环境较差，比例为 100%；立地环境较差的树木，主要是根部水泥覆盖。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司96表表 4大树信息汇总表大树信息汇总表南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司97南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司98表表 5其他树木其他树木信息汇总表信息汇总表南沙街明154、珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司99南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司100图图 1树木分布图树木分布图南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司1015.6.3.4 南沙街皇家花园老旧小区改造项目南沙街皇家花园老旧小区改造项目经初步调查，本项目南沙街皇家花园范围内不存在城市树木资源，绿地、古树名木、古树后续资源。5.6.4 既有树木保护及迁移方案既有树木保护及迁移方案明珠花园涉及部分城市树木资源，项目调查范围内树木数量共计 72 株，其中大树 54 株，其他树木 18 株（胸径20cm 的乔木），拟155、全部原址保护。5.6.5 树木保护措施树木保护措施1、施工前保护措施根据树木生长现状，按照广州市城市绿化树木养护管理规范采取必要的保护措施，维持 72 株原址保护树木的正常生长和景观效果。2、施工中保护措施原址保护的 72 株树木位置不属于施工作业范围，但施工中或许存在搭建施工脚手架及其他施工作业，因此施工前需要对原址保护的树木采取以下保护措施：（1）进行加固若需要针道路进行施工存在刨挖水泥道路，需对原址保护的树木采取加固措施，防止树木倒塌。支撑位置位于树体的 1/3-1/2 之间，高达乔木支撑采用 3-4m，8cm-10cm 的木柱进行支撑保护。（2）适当修枝缩冠为避免施工期间对树木造成伤害156、，保持树木地下部分与地上部分的水分代谢平衡，减少树冠蒸腾，对现场树木进行适当树冠缩剪，截口应涂抹防腐剂，去叶1/21/3。涉及修剪枝条 5cm 以上的需先取得行政审批手续。根据树木生长情况，即时开展树冠清理、树冠疏枝，维护树木正常生长。大树附近保持通风采光良好，不应栽植缠绕树体的藤本植物，及时清除各种寄生植物，清除生长在树冠表层的覆盖性藤本植物。（3）养护管理根据原址保护树木树种、生长状况、习性等情况，制定树木养护管理计划，有效保持树木地上部分和地下部分水分平衡和营养充足。（4）建立档案南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司102建立树木登记卡，记录树木的名称、157、胸径、冠幅、习性、保护注意事项等，实行信息化管理；落实看护责任制度，安排专人看护，负责浇灌、施肥、病虫害防治等，每月定期对树木生长情况进行记录。如后续出现问题，需按照相关的处理方式进行处理，消除树木安全隐患，保护树木健康。（5）严禁树木周边堆放垃圾和易燃物资严禁将垃圾堆放在树木周围。树木周围不要堆放易燃易爆物资和使用明火或电焊作业，确需用火或电焊时必须采取防火措施；树周围清理干净，不堆杂物，并且配备足够的灭火器材，防止火灾发生。（6）严禁树木周边堆放有害物资施工过程中对树木做好管理保护措施，严禁将带有腐蚀性或对树木有损害的物资堆放在树木周围；对使用有害液体产生有毒气体区域的树木进行重点观测，防158、止有害液体浸入树根土壤中，使土壤板结或直接伤害树根；防止有害气体对植物产生毒害作用；防止树木树根部地表周围被硬物或水泥浆等物质覆盖，造成地表水不能渗入土壤，影响树根对养分的吸收。3、完工后保护措施（1）养护管理定期对树木进行养护管理。根据土壤养分情况及树木健康状况，通过土壤施肥、树体输液等方式对树木进行养分补充。根据病虫害种类，定期喷洒针对性防治药剂；病虫害防治药剂应满足安全、环保、无毒的要求。（2）定期监测项目完工后 1 年内，对原址保护树木进行定期监测，包括病虫害情况、健康状况、安全状况、生长情况及保护措施有效性等，如出现树木健康受损、存在安全风险，需及时采取科学合理的措施进行抢救复壮。5159、.7 历史文化风貌保护及防范大拆大建专篇历史文化风貌保护及防范大拆大建专篇本项目范围内不涉及历史文物或有保护价值的历史资源。项目以微改造为主，也不涉及大拆大建。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司1035.8 建设管理方案建设管理方案5.8.1 建设建设组织模式和机构设置组织模式和机构设置本项目由广州市南沙区城市更新土地整备中心负责建设管理，初步考虑拟采用工程总承包（EPC）模式实施。1.广州市南沙区城市更新土地整备中心：作为区老旧小区改造统筹单位和项目建设业主，负责组织开展项目立项、实施方案编制和可研报批工作，按基本建设程序组织工程招投标、勘察设计、建设实施160、竣工验收和概、预、结算评审等实施工作；编制年度计划，制定项目管理策划方案和总控计划，下达月、周实施计划；牵头申报中央、省、市补助资金，依法依规拨付工程款项；建立完善项目管理制度，配合市级年度综合评估。2.南沙街道办事处：负责组织共同缔造委员会日常管理。负责指导社区、物业开展民意征询、宣传发动工作，结合居民意愿、改造条件提出改造申请；负责引导社会资本与居民出资，组织项目实施方案公示和意见收集；负责纠纷调处、维稳协调，回应居民、商户等各方关切，及时妥善处理项目有关信访、“12345”“市长热线”等平台信息；负责引导居民建立长效管养机制，确定后续管养方式，维护改造成果。3.共同缔造委员会：原则上采161、用“一项目一会”，同社区连片项目采取“一社区一会”，围绕改造内容、实施时序、后续管养、历史文化挖掘利用等事项组织居民、物业、商户等相关方议事讨论，形成咨询意见建议；负责争取居民支持和配合，组织各项意见征集，向居民、商户等反馈解答关注问题；参与项目实施全过程监督，开展效果共评。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司1045.8.2 项目项目建设工期建设工期项目建设实施进度初步计划为 16 个月，即从 2022 年 10 月至 2024 年 1 月，具体建设进度初步计划如下：1.前期工作阶段(2022 年 10 月-2023 年 5 月)：完成现场勘查、实施方案编制162、和审批、可行性研究报告编制和审批等工作；2.设计、施工招标阶段(2023 年 2 月-2023 年 6 月)：开展设计、施工图编制、施工招标工作；3.工程施工阶段(2023 年 7 月-2023 年 12 月)：进行工程施工，工期 6 个月；4.竣工验收阶段(2024 年 1 月)：完成场地的清理及竣工验收工作。5.8.3 项目招标方案项目招标方案根据中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国招标投标法实施条例、必须招标的工程项目规定和广东省实施办法等有关规定，勘察、设计及监理等服务类公开招标起点金额为 100 万，施工为 400 万。本项目的勘察、监理等未达到应招标的额度，不采用招标方式，设计163、施工采用公开招标方式进行。招标组织形式为委托招标，招标方式为公开南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司105招标。5.7-4项目招标基本情况表项目招标基本情况表招标内容招标内容招标范围招标范围招标组织招标组织形式形式招标方式招标方式不采不采用招用招标标方式方式招标招标估算估算金额金额（万元（万元）备备注注全部全部招标招标部分部分招标招标自行自行招标招标委托委托招标招标公开公开招标招标邀请邀请招标招标勘察暂定设计暂定监理暂定施工暂定重要材料及主要设备含在工程费中其他情况说明：根据中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国招标投标法实施条例、必须招标的工程项目规定和164、广东省实施办法等有关规定，勘察、设计及监理等服务类公开招标起点金额为 100 万，施工为 400 万。本项目的勘察、监理等未达到应招标的额度。建设单位盖章年月南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司106第六章第六章 运营方案运营方案6.1 项目运营模式项目运营模式项目依程序组织竣工验收，按有关规定办理移交手续，项目改造后原则上由物业服务企业接收，如由业主自行管理的，由社区居民居委会接收。项目移交后由属地镇街（本项目为南沙街）负责组织社区居委、共同缔造委员会确定后续管养模式。难以确定管养服务单位的，由属地镇/街道结合辖区公共环卫保洁、城市安全管理、公共秩序维护等工165、作兼顾该小区的日常管养。具体操作按照广州市城市更新工作领导小组办公室关于印发广州市老旧小区改造项目引入日常管养参考指引（试行）的通知（穗建环境2022120 号）执行。6.2 安全保障安全保障方案方案6.2.1 危害因素及危害程度分析危害因素及危害程度分析影响本项目建设劳动安全的因素主要是施工中使用的电器、机械设备等，有可能对人体造成触电及机械伤害，因此需采取必要的安全措施。1.火灾爆炸项目在建设过程中机械设备占很大比例，用电量用油量较大，所以应加强对火灾的预防，加强消防工作，确保消防安全。2.高温烫伤项目在建设中多在室外施工作业，高温天气及设备长时间运转可能会有烫伤事故。3.触电在建设过程中166、，用电设备繁多，尤其是在“三线”整治过程中，应特别注意老化破损电线漏电及电线交叉、错接传电危害事故。若电气设备发生故障或电器安装不规范，缺少接地或接零，或接地接零损坏失效，或操作人员违章操作，也会发生触电伤害事故。4.机械危害在建设过程中有电机转动设备、切割设备、运输设备等，都会有机械伤害危南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司107险。安全操作规程不完善或操作人员没有严格按照操作规程进行操作，疏忽大意则有可能发生安全事故，对操作人员或其他人员造成人身伤害。5.噪音伤害施工机械装置中的各种机械、设备，有噪音伤害因素。上述危害因素一旦出现，均有可能导致人员伤亡、财167、产毁损等重大事故损失，必须严加防范。6.2.2 安全防范措施安全防范措施6.2.2.1 严格遵循相关规定严格遵循相关规定中华人民共和国劳动法 和 建设项目(工程)劳动安全卫生监察规定（国家劳动部第 3 号令）规定，凡新建、改建、扩建工程项目，其劳动安全卫生设施必须符合下列规定：1.生产性建设工程项目（包括新建、扩建和技术改造项目，以下简称为工程项目）必须符合国家和省有关安全生产方面的法规、标准，工程项目中的劳动安全措施和设施，应与本工程同时设计、同时施工、同时投产使用（以下简称“三同时”）。2.设计单位在编制工程项目初步设计文件时，应严格执行现有的安全生产法规和技术标准，同时设计劳动安全防护措168、施。3.建设单位应对承担工程项目设计、施工的单位提出具体安全生产要求，提供必须的资料和条件，并对设计、施工过程中落实“三同时”情况进行检查督促。4.建设单位在项目竣工验收前，应通知有相应资质的检测检验机构进行检验与评价。6.2.2.2 采取切实可行的安全措施采取切实可行的安全措施认真贯彻建设部颁发的“一标五规范”，即建筑队安全检查评分标准、施工现场临时用电安全技术规范、建筑施工作业技术规范等的规定。1.施工现场出入口、施工便道交叉口等，提前设置警示牌，施工现场设置醒目的安全标志牌，保持正常的交通安全秩序。对作业人员进行定期安全教育，施工前做好施工安全交底。2.夜间施工保证作业面、便道足够照度，169、雨天采取必要的防滑措施。从事南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司108作业的人员必须穿好工作衣、工作鞋，并戴好安全帽和手套，特殊工种应持证上岗，并按有关规程进行操作。3.定期进行设备检查和安全用具检查和保养，对不符合要求的应进行整改，杜绝事故隐患。4.在有碍机械安全和人身健康场所作业时，机械设备应采取相应的安全措施；操作人员必须配合适用的安全防护用品；当使用机械设备与安全发生矛盾时，必须服从安全的要求。机械操作人员和配合作业人员，都必须按规定穿戴劳动保护用品；高空作业人员必须系安全带，不得穿拖鞋；严禁从高处往下投掷物件。5.现场临时用电拉线应符合有关规定，接好170、触电保护器，设专职电工进行日常管理、检修维护供电系统，机电设备必须有良好的接地。6.施工现场的孔洞，应加设盖板或临时栏杆，防止人、物坠落。7.施工现场的消防工作，应遵照国家有关法律、法规开展消防安全工作。施工单位的负责人应全面负责施工现场的防火安全工作，履行中华人民共和国消防条例实施细则第十九条规定的九项主要职责。8.按照消防管理体系的需要，配备相应的专(兼)职管理、检查人员和消防器具，标记工程沿线的可用水源及消防安全设施点，配备气体灭火及防爆器具，在施工总平面布置中考虑消防通道，以便发生火灾时消防车可进入现场。9.严禁非电工作业人员私自乱拉、乱接电线。挪动电箱、电气设备时必须有且至少有一名电171、工在场。施工现场内的所有电器设备的金属外壳必须与专用保护零线连接。保护零线应单独敷设，不作他用。重复接地线应与保护零线相连接。与电气设备相连接的保护零线应为截面不小于 2.5mm2 的绝缘多股铜线。保护零线的统一标志为绿/黄双色线。任何情况下不准使用绿/黄双色线做负荷线。10.施工单位应采取保护措施，确保与建设工程毗邻的建筑物、构筑物安全和地下管线安全。11.密切关注水文、天气预报信息，提前做好应急方案与防范准备，把施工机械、人员撤至安全地域。项目部成立防台风、防汛领导小组及抢险队。办公生活区安设避雷杆，接地电阻10。6.2.2.3 消防措施方案消防措施方案1.现场要有明显的防火宣传标志；南沙172、街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司1092.施工现场要配备足够的消防器材并做到布局合理，经常维护、保养，采取防冻保温措施，保证消防器材灵敏有效；3.电工、焊工从事电气设备安装和电、气焊切割作业，要有操作证和用火证。动火前，要清除附近易燃物，配备看火人员和灭火用具。用火证当日有效。动火地点变换，要重新办理用火证手续；4.使用电气设备和易燃易爆物品，必须采取严格的防火措施，指定防火负责人，配备灭火器材，确保施工安全；5.施工材料的存放、保管，应符合防火安全要求。易燃易爆物品，应专库储存，分类单独存放，保持通风，用电符合防火规定；6.在施工程要坚持防火安全交底制度。特173、别是在进行电气焊、油漆粉刷或从事防水等危险作业时，要有具体防火要求。6.2.2.4 职业健康与卫生职业健康与卫生1.建设工程现场职业健康安全卫生的要求（1）施工现场必须建立环境卫生管理和检查制度，并应做好检查记录。（2）施工现场应配备常用药品及绷带、止血带、颈托、担架等急救器材。（3）施工企业应制定施工现场的公共卫生突发事件应急预案。2.建设工程现场职业健康安全卫生的措施施工现场作业人员发生法定传染病、食物中毒或急性职业中毒时，必须及时向施工现场所在地建设行政主管部门和有关部门报告。现场施工人员患有法定传染病时，应及时进行隔离6.3 绩效管理绩效管理方案方案本项目主要绩效目标为：贯例落实广州市174、人民及府办公厅关于印发广州老旧小区改造工作实施方案的通知（穗府办函202133 号）要求，按照高质量发展要求，开展城市修补，完善小区功能，大力改造提升城镇老旧小区、改善居民居住条件和环境。营造“干净、整洁、平安、有序”的城市环境，提升南沙新区城市品质，让更多老旧小区居民共享南沙新区建设成果。具体绩效目标指标见下表。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司110表表 6.3-1项目绩效目标表项目绩效目标表项目主管部门（盖章）：项目名称南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目项目主管部门实施单位广州市南沙区城市更新土地整备中心项目属性基建工程类实施周期2022.10-175、2024.1资金来源总投入2023 年2024 年合计（万元）4193.693354.95838.74总体绩效目标按照高质量发展要求，开展城市修补，完善小区功能，大力改造提升城镇老旧小区、改善居民居住条件和环境。营造“干净、整洁、平安、有序”的城市环境，提升南沙新区城市品质，让更多老旧小区居民共享南沙新区建设成果。一级绩效指标二级绩效指标三级绩效指标（指标内容）指标值（带计量单位）指标解释产出指标数量指标计划完成工程量1）南沙街教师楼（珠江中路48-54 号）老旧小区改造项目：总改造用地面积约 2128.71，建筑面积约 4300。2）南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍老旧小区改造项目：总改176、造用地面积约 200，建筑面积约 1000。3）南沙街明珠花园老旧小区改造项目：总改造用地面积约 11292.33，建筑面积 81078.92。4）南沙街皇家花园老旧小区改造项目：总改造用地面积约项目建设具体指标计算方法按实际发生数统计南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司11112871.29，建筑面积约26000。超规模、超标准比例0%质量指标项目设计的质量标准5%合格：项目完成后基本满足使用功能、设计变更控制在 10%以内；良好：项目完成后满足使用功能、设计变更控制在 5%以内；优秀：项目完成后满足使用功能、设计变更控制在 2%以内项目施工质量目标100%177、竣工验收合格率项目的整体使用功能建筑物使用年限 50 年，设备5-15 年。设计使用年限项目设备的先进性100%是否采用先进技术及设备时效指标工期进度执行率90%是否按申报计划执行每年投资计划完成率90%是否按申报计划执行按期开工率100%是否按申报计划执行按期完工率100%是否按申报计划执行建设工程延期率0是否按申报计划执行预期使用年限建筑物使用年限 50 年，设备5-15 年。设计使用年限成本指标建设期总投资4193.69以可研批复为准。项目概算控制数4193.69以概算批复为准。每年投资计划完成率90%是否按申报计划执行南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公178、司112超投资比例0以可研批复投资为准。效益指标经济效益投资经济内部收益率无社会效益与方针政策、法律法规的符合性100%符合国务院办公厅印发了关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见、广州市老旧小区改造工作实施方案和 南沙区老旧小区改造（2021-2025 年）工作实施方案，各阶段工作开展遵循国家、地市相关法律法规政策要求。对周边居民的影响95%项目的建设有助于消除小区安全隐患，提升小区人居环境、完善公共空间，补齐配套短板，增强功能内涵，加强社区建设，重塑街区活力，提高了居民出行的安全性、舒适性和便捷性，对居民的生活水平和生活质量会产生积极的影响。生态效益对周围环境的影响0%按照“三同时”的179、要求，遵循清洁生产的原则，结合节能减排精神和建设两型社会要求，全面落实项目各类污染物的治理设施及生态保护设施的建设工作，确保各类污染物达标排放，并合理安排工期及施工组织计划，则可以有效控制各类污染源及污染物对周围环境的影响，保护当地生态环境，不会对周围环境保护目标产生明显影响。空气质量优良率90%计算方法按实际发生数统计南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司113资源消耗量年耗电量约 4026.10kWh计算方法按实际发生数统计能源节约率5%是否按申报计划执行可持续影响工程正常使用年限50 年设计使用年限设施设备正常使用年限5-15 年设计使用年限对地方经济社会180、未来可持续发展的影响100%从长远看，项目沿线整体环境的改善将吸引更多的客源会，随着人居环境整治，投资环境改善，会给当地居民提供更多的就业机会。项目的建设对当地居民就业及收入的影响长远且积极。满意度指标受益对象受益群体满意度较满意采用社会调查形式，总分 100 分非常满意：90-100 分较满意：80-90 分基本满意：70-80 分不满意：69 分以下服务对象使用人员满意度较满意采用社会调查形式，总分 100 分非常满意：90-100 分较满意：80-90 分基本满意：70-80 分不满意：69 分以下社会公众群众满意度较满意采用社会调查形式，总分 100 分非常满意：90-100 分较满意181、：80-90 分基本满意：70-80 分不满意：69 分以下监督检查审计、督查、巡视等指出问题2 个南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司114数量部门项目负责人填表人财务联系人年月日联系方式联系方式南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司115第七章第七章 项目投融资与财务方案项目投融资与财务方案7.1 投资估算投资估算7.1.1 编制范围编制范围本投资估算的编制范围为项目的总投资费用，包括工程费用、工程建设其他费用、预备费等。工程建设其他费用主要包括建设单位管理费、工程监理费、建设项目前期工作咨询费、勘察设计费、工程保险费、招标182、代理服务费、检验监测费等。预备费用包括主要考虑基本预备费用。7.1.2 编制依据编制依据1、国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版、2006 年）；2、投资项目经济咨询评估指南（XX工程咨询公司）；3、建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）；4、全国市政工程投资估算指标（2007 年）；5、广东省建设工程计价通则（2018）；6、广东省市政工程综合定额（2018）；7、广东省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018）；8、广东省园林绿化工程综合定额（2018）；9、广东省通用安装工程综合定额（2018）；10、部分工程费用参考本地区类似工程经济技术指标；183、11、工程取费有关文件及标准；12、委托方提供的其它有关资料。7.1.3 编制说明编制说明1、建设单位费：根据财政部2016504 号文的规定，按累进法计算。2、工程建设监理费：按国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号）执行，参考国家发改委、建设部关南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司116于印发 建设工程监理与相关服务收费管理规定 的通知（发改价格2007670号文）计算。3、实施方案编制费参照实际合同价计列（本批次 10 个老旧小区改造合同价118 万元）。4、招标代理费：按国家发展改革委关于进一步放开建设项目专184、业服务价格的通知（发改价格2015299 号）执行，参考国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）、国家计委招标代理服务收费管理暂行办法计价格20021980 号文计算。5、可行性研究报告编制费：按国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号）执行，参考国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知计价格19991283 号文计算。6、工程设计费：包括编制项目初步设计文件、施工图设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务所收取的费用。按国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发185、改价格2015299 号），参考国家计委及建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号文）计算。7、工程勘察费：按国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号）执行，参考国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）、国家计委及建设部关于发布 工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号文）计算。8、施工图技术审查费：按国家发改委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534 号文）执行。9、工程造价咨询服务费：参考粤价2011742 号文计取。10186、检验试验费：按建安费用 2.0%计算。11、工程保险费：工程费用的 0.3%计取。12、基本预备费：按工程费用及工程建设其他费用之和的 5%计算。13、涨价预备费：根据计投资（1999）1340 号文国家计委关于加强对基南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司117本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知中的规定执行，投资价格指数为零，取费为零。7.1.4 项目投资估算结果项目投资估算结果本项目总投资估算为 4193.69 万元。其中：工程费用 3403.61 万元，工程建设其他费用 590.38 万元，预备费 199.70 万元。项目投资估算表详187、见表 7.1-1。7.1.5 资金资金筹措及筹措及年度投资计划年度投资计划项目需筹措资金 4193.69 万元，资金来源主要为区统筹和市奖补资金，市财政以不超过项目总投资 40%的额度对进行补助，以最终奖补资金为准。按照项目建设进度计划安排，资金使用计划详见表 7.1-2。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司118表表 7.1-1项目投资估算汇总表项目投资估算汇总表序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安建筑安装工程装工程费费其他其他费用费用合计合计单单位位工程量工程量单价单价（元）（元）一工程费用3403188、.610.003403.61南沙街教师楼（珠江中路48-54号）215.990.00215.99（一）基础类154.39154.39含三线改造3楼道照明0.400.40处20.00200.00更换声控延时节能吸顶灯。4楼道修缮6.006.00400.00150.00铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，重铺防滑耐磨梯面砖。2.402.40200.00120.00扶手栏板粉刷5.405.40600.0090.00墙面粉刷，局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰2 遍，油无机涂料。2.882.88180.00160.00楼梯间墙面 1 米高范围贴砖。5楼栋“三线”2.412.41百米5.304550.00189、基础类改造，包括线路整理、敷设 pvc 管等。6楼栋消防设施0.520.52套13.00400.00每层楼增设消防箱，每套消防箱内有 2 个干粉灭火器，2 个防烟面罩。9屋面防水32.5032.50500.00650.00原有屋面漏水楼宇，现状屋面杂物及隔热层清理，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层重做。10化粪池2.402.40座6.004000.00清疏化粪池一次。14公用采光窗3.603.6060.00600.00增加、更换破旧的楼梯间公共采光窗，采用节能玻璃铝合金窗。19适老化设施1.651.65米110.00150.00楼梯间增设适老化扶手，采用不锈钢扶手，根据需要设置在楼梯栏板一侧或190、墙面一侧。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司119序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安建筑安装工程装工程费费其他其他费用费用合计合计单单位位工程量工程量单价单价（元）（元）21室外消防设施0.180.18套3.00600.00单元门口公共空间增设消防箱，每套消防箱内有 4 个干粉灭火器，4 个防烟面罩。22无障碍设施1.201.20个6.002000.00小区单元门口平台及公共区域增加无障碍缓坡。25地面铺装8.758.75175.00500.00铲除现有地面至夯土层，重新铺装花岗岩砖。3.383.3191、875.00450.00非机动车停车及公共活动空间，铺设仿真透水砖。28监控设施1.501.50点3.005000.00增设监控设施，包括彩色摄像枪、少量快球、支杆、线、主控及显示设备。29修缮围墙26.0026.0050.005200.00南侧重新建设围墙，单价 5000 元/；围墙增加墙绘，单价 200 元/。29.1南侧重新建设围墙25.0025.0050.005000.0029.2增加墙绘1.001.0050.00200.0030“三线”整治8.228.22千米14.945500.00基础类改造，主要为线路整理和新建钢绞线。31雨污分流45.0045.00米500.00900.00在红192、线范围内进行雨污分流改造，可选用 HDPE 双壁波纹管。（二）完善类61.6061.6036外立面整饰46.5046.501550.00300.00统一小区外立面风格，根据实际情况尽可能统一店招，对外立面重新挂网、批荡、防水、喷涂防水漆，小区入口处局部增加墙绘。41照明设施0.350.35个5.00700.00增设路灯、景观灯，采用光伏 LED 高效节能灯具（无灯杆）。42信息标识10.0010.00套2.0050000.00建筑单元入口、每层楼梯间增设拉丝钛金门牌号、标识牌等 1 套标识；小区内增加更新特色标识 1 套。44小区绿化1.201.2030.00400.00利用边角空间，增设花坛193、，用于小区居民种植绿植，养花。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司120序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安建筑安装工程装工程费费其他其他费用费用合计合计单单位位工程量工程量单价单价（元）（元）45小区公共空间1.001.00套2.005000.00模块系统家具，棋牌座椅，休憩座椅等。46小区入口1.751.75个1.0017500.00更换小区大门，增加铁艺门，关门有缓冲装置，并安装门禁，大门单价 10000 元/个，门禁单价 7540 元/个。46.1更换小区大门，增加铁艺门1.001.00个1.0194、010000.0046.2门禁系统0.750.75个1.007540.0053快递设施0.500.50个1.005000.00入口岗亭改造，增设智能丰巢小区驿站快递柜，增加监控门禁等的配套设备设施。54信息宣传栏0.300.30个1.003000.00增加可拆卸宣传栏（板）宣传版，提供宣传画报，公告等文件的张贴空间。南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍54.360.0054.36（一）基础类48.3448.34含三线改造1楼栋门0.600.60樘1.006000.00更换不锈钢防盗门。2门禁系统0.750.75个1.007540.00增加门禁设施，门禁设施可满足人脸识别，手机远程开锁的功能，本195、项不含后续运维费用。3楼道照明0.120.12处6.00200.00更换声控延时节能吸顶灯。4楼道修缮1.201.20100.00120.00扶手栏板粉刷。3.303.30220.00150.00铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，重铺防滑耐磨梯面砖。2.702.70300.0090.00墙面粉刷，局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰2 遍，油无机涂料。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司121序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安建筑安装工程装工程费费其他其他费用费用合计合计单单位位工程量工程量单价单价（元196、）（元）1.761.76110.00160.00楼梯间墙面 1 米高范围贴砖。5楼栋“三线”1.281.28百米2.824550.00基础类改造，包括线路整理、敷设 pvc 管等。6楼栋消防设施0.240.24套6.00400.00每层楼增设消防箱，每套消防箱内有 2 个干粉灭火器，2 个防烟面罩。8楼栋排水设施2.002.00米200.00100.00破损的室外雨水立管全部更换为 UPVC 管，在地面雨水排水口出，增加雨水簸箕，消能雨水，降低降雨对地基的影响。9屋面防水10.8610.86167.00650.00原有屋面漏水楼宇，现状屋面杂物及隔热层清理，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层重做197、。10化粪池0.800.80座2.004000.00清疏化粪池一次。12外墙治理0.480.48950.005.00对本小区背墙面进行清洗。10.0010.00400.00250.00对本小区沿街面建筑立面墙体进行修补，全面清洗，老化严重、鼓包的墙面进行局部铲除，做好局部防水，涂外墙漆。19适老化设施1.501.50米100.00150.00楼梯间增设适老化扶手，采用不锈钢扶手，根据需要设置在楼梯栏板一侧或墙面一侧。22无障碍设施0.200.20个1.002000.00小区单元门口平台增加无障碍缓坡。24小区道路2.502.5050.00500.00小区不上车地面铺装铺设透水沥青，结合场地设计198、选择彩色透水沥青。道路铲除至基础层，重新路面找平，铺装透水地面，提高路面的透水性。28监控设施1.001.00点2.005000.00增设监控设施，包括彩色摄像枪、少量快球、支杆、线、主控及显示设备。30“三线”整治7.057.05千米12.825500.00基础类改造，主要为线路整理和新建钢绞线。（二）完善类6.026.02南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司122序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安建筑安装工程装工程费费其他其他费用费用合计合计单单位位工程量工程量单价单价（元）（元）36外立面整饰0199、.720.7236.00200.00在南面一层建筑外墙部位，增加墙绘。42信息标识5.005.00套1.0050000.00建筑单元入口、每层楼梯间增设拉丝钛金门牌号、更新特色标识等 1 套标识。54信息宣传栏0.300.30个1.003000.00增加可拆卸宣传栏（板）宣传版，提供宣传画报，公告等文件的张贴空间。南沙街明珠花园2474.570.002474.57（一）基础类1288.820.001288.82含三线改造4楼道修缮45.0045.003000.00150.00每栋建筑十二楼走廊，铲除铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，重铺防滑耐磨梯面砖。3.253.256500.005.00每栋建200、筑十二楼走廊，现有墙面、地面砖进行清洗。5楼栋“三线”29.6929.69百米65.264550.00基础类改造，包括线路整理、敷设 pvc 管等。6楼栋消防设施4.324.32套72.00600.00每层楼增设消防箱，每套消防箱内有 4 个干粉灭火器，4 个防烟面罩。8.648.64套72.001200.00更换现有嵌入式消防栓箱。0.600.60套6.001000.0012 楼更换防火门。9屋面防水715.00715.0011000.00650.00原有屋面漏水楼宇，现状屋面杂物及隔热层清理，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层重做。10化粪池2.402.40座6.004000.00清疏化粪池201、一次。12外墙治理157.50157.506300.00250.00对本小区三楼以上背街面建筑立面墙体进行修补，全面清洗，老化严重、鼓包的墙面进行局部铲除，做好局部防水，涂外墙漆。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司123序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安建筑安装工程装工程费费其他其他费用费用合计合计单单位位工程量工程量单价单价（元）（元）13建筑户外构造构件33.3333.332020.00165.00屋面开裂的女儿墙进行修补。（修复女儿墙，对漏钢筋的部位进行除锈，防腐处理，女儿墙高度应满足相关标准202、要求。）19适老化设施22.5022.50米1500.00150.00楼梯间增设适老化扶手，采用不锈钢扶手，根据需要设置在楼梯栏板一侧或墙面一侧。21室外消防设施0.120.12套2.00600.00公共空间增设消防箱，每套消防箱内有 4 个干粉灭火器，4 个防烟面罩。22无障碍设施1.801.80个9.002000.00小区台阶及公共区域增加无障碍缓坡。（单元门口和小区入口）23人行安全设施1.921.92米64.00300.00设置不锈钢护栏进行人车分行。24小区道路140.30140.306100.00230.00原路面拆除，铲除地面面层至夯土地面，重做地面至原标高，选用混凝土材料。25203、地面铺装85.5085.501900.00450.00沿街步行道路铺设烧结疏水砖和透水垫层（仿花岗岩透水砖）。28监控设施2.002.00点4.005000.00（小区入出口及监控盲点增加监控摄像头）。增设监控设施，包括彩色摄像枪、少量快球、支杆、线、主控及显示设备。29修缮围墙7.977.97996.0080.00围墙墙面青苔清理，重新喷涂墙漆。2.002.00100.00200.00围墙结合公共空间景观主体增加墙绘，墙绘主题结合施工图阶段现场实际情况进行设计。30“三线”整治24.9824.98千米45.415500.00基础类改造，主要为线路整理和新建钢绞线。（二）完善类1185.751204、185.7536外立面整饰588.00588.002940.002000.00沿街商业街改造，铲除破损墙面，重新涂漆，统一店招。453.60453.6015120.00300.00沿进港大道三面的老化墙面铲除，重新挂网、批荡、南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司124序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安建筑安装工程装工程费费其他其他费用费用合计合计单单位位工程量工程量单价单价（元）（元）防水、重新喷漆。41照明设施1.401.40个20.00700.00沿着建筑立面 3 米处布置光伏 LED 灯（免布线205、安装式）。42信息标识15.0015.00套3.0050000.00新增地名牌、门牌编号等，统一标识系统。（建筑单元入口、每层楼梯间增设拉丝钛金门牌号、标识牌等1 套标识；小区内增加更新特色标识 2 套。）44小区绿化2.402.4060.00400.00植物填充，在荒废的硬质地面上加铺土层、植物等进行改造，灌木等。（树池 23，花池 37）45小区公共空间4.954.95套9.005500.00增加休憩设施，树池坐凳，公共活动设施等。46小区入口1.001.00套1.0010000.00增设入口景观小品，进行艺术化的入口标识设计以提高识别性。49非机动车泊位2.502.50500.0050.206、00小区局部空间进行停车场车位热熔划线。86.4086.40432.002000.00增建停车棚，主体采用钢结构，屋面可用 0.6 厚彩钢板。50机动车泊位30.5030.506100.0050.00小区局部空间进行停车场车位热熔划线。南沙街皇家花园658.690.00658.69（一）基础类625.990.00625.99含三线改造3楼道照明0.480.48个24.00200.00更换声控延时节能吸顶灯。4楼道修缮11.3411.341260.0090.00墙面粉刷，局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰2 遍，油无机涂料。18.0018.001200.00150.00铲除松散的踏步批荡，修补207、防滑条，重铺防滑耐磨梯面砖。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司125序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安建筑安装工程装工程费费其他其他费用费用合计合计单单位位工程量工程量单价单价（元）（元）6.486.48540.00120.00部分破损的墙面贴砖修复，重新贴同材质的墙面砖。5楼栋“三线”6.696.69百米14.704550.00基础类改造，包括线路整理、敷设 pvc 管等。6楼栋消防设施1.441.44套24.00600.00每层楼增设消防箱，每套消防箱内有 4 个干粉灭火器，4 个防烟面罩。8楼208、栋排水设施1.161.16米116.00100.00增设 DN100PVC 雨水管。9屋面防水175.50175.502700.00650.00原有屋面漏水楼宇，现状屋面杂物及隔热层清理，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层重做。10化粪池1.201.20座3.004000.00清疏化粪池一次。12外墙治理4.154.158300.005.00小区沿街外部建筑墙体进行全面清洗。250.00250.0010000.00250.00对小区内部建筑立面墙体进行修补，全面清洗，老化严重、鼓包的墙面进行局部铲除，做好局部防水，涂外墙漆。25地面铺装58.9558.951965.00300.00小区内部广场和209、外部沿商业部分的步行街道，铺装广场砖，广场砖强度应满足行车需求。10.2210.22227.00450.00小区停车场（机动车、非机动车停车库）铺设透水砖。2.002.0040.00500.00小区内部透水混凝土。28监控设施4.004.00点8.005000.00增设监控设施，包括彩色摄像枪、少量快球、支杆、线、主控及显示设备。30“三线”整治74.3874.38千米135.245500.00基础类改造，主要为线路整理和新建钢绞线。（二）完善类32.7032.7036外立面整饰7.207.20360.00200.00小区入口增加墙绘。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX210、咨询有限公司126序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安建筑安装工程装工程费费其他其他费用费用合计合计单单位位工程量工程量单价单价（元）（元）41照明设施0.140.14套4.00350.00小区 入口照明采用太阳能照明 LED 灯。0.630.63个9.00700.00适当增设路灯、景观灯，采用 LED 高效节能灯具（无灯杆）。（光伏灯 4 个，LED 节能灯 5 个）42信息标识10.0010.00套2.0050000.00建筑单元入口、每层楼梯间增设拉丝钛金门牌号、标识牌等 1 套标识；小区内增加更新特色标识 1 套。45小区公共空211、间9.609.6012.008000.00小区一楼公共用房改造成公共活动空间。改造内容包括对目前的储藏空间前面粉刷，地面铺装地砖，增加桌椅，增加 LED 灯等。46小区入口4.004.00套2.0020000.00人脸识别、车牌识别匝机及车行道起落杆。（将该出入口增加智能门禁，包含车牌自动识别、车道摄像等功能。）50机动车泊位0.530.53105.0050.00小区局部空间进行停车场车位热熔划线。54信息宣传栏0.600.60个2.003000.00增加可拆卸宣传栏（板）宣传版，提供宣传画报，公告等文件的张贴空间。二工程建设其他费590.38590.381建设管理费153.62153.621212、.1建设单位管理费66.9066.901.2工程建设监理费86.7286.72发改价格2007670 号2项目前期工作咨询费58.9858.98计价格19991283 号2.1实施方案编制47.2047.20南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司127序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安建筑安装工程装工程费费其他其他费用费用合计合计单单位位工程量工程量单价单价（元）（元）2.2可行性研究报告编制11.7811.782.3社会稳定风险分析报告编制费0.000.002.4社会稳定风险分析报告评估费0.000.213、003工程勘察设计费196.81196.81计价格200210 号3.1工程勘察费34.0434.043.2工程设计费150.71150.713.3竣工图编制费12.0612.064工程造价咨询服务费38.9938.995工程保险费10.2110.21建标2007164 号6招标代理服务费16.8716.87计价格20021980 号6.1工程招标14.9614.966.2服务招标1.911.917施工图技术审查费12.7912.798树木保护专篇编制费0.000.008检验监测费68.0768.0710建筑结构安全鉴定费0.000.009场地准备及临时设施费用34.0434.04南沙街明珠花214、园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司128序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安建筑安装工程装工程费费其他其他费用费用合计合计单单位位工程量工程量单价单价（元）（元）第一、二部分费用合计3993.99三预备费199.70199.701基本预备费（一+二）*5%199.70199.70四项目建设总投资3403.61790.084193.69南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司129表表 7.1-2项目投资计划表项目投资计划表单位：万元序号序号项项目目合计合计20202323 年年202215、02424 年年资金分年度使用计划80%20%1总投资4193.693354.95838.741.1建设投资4193.693354.95838.742资金筹措4193.693354.95838.747.2 财务分析财务分析项目包含南沙街教师楼（珠江中路 48-54 号）、南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍、南沙街明珠花园、南沙街皇家花园等 4 个老旧小区改造，本次主要进行建筑本体和小区公共部分的改造，项目无任何经营收入，不具备采用“政府与社会投资组合实施”的条件，也无法引入社会资本建设运营，拟采取政府“保基本”的原则实施改造。该项目拟采用财政直接投资方式实施，资金来源主要为区统筹和市奖补资金216、。项目竣工验收移交后由属地镇街负责组织社区居委、共同缔造委员会确定后续管养模式。难以确定管养服务单位的，由属地镇/街道结合辖区公共环卫保洁、城市安全管理、公共秩序维护等工作兼顾该小区的日常管养。具体操作按照广州市城市更新工作领导小组办公室关于印发 广州市老旧小区改造项目引入日常管养参考指引（试行）的通知（穗建环境2022120 号）执行。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司130第八章第八章 项目影响效果分析项目影响效果分析8.1 经济影响分析经济影响分析项目包含南沙街教师楼（珠江中路 48-54 号）、南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍、南沙街明珠花园、南217、沙街皇家花园等 4 个老旧小区改造，本次主要进行建筑本体和小区公共部分的改造，项目无任何经营收入，以社会效益为主。8.2 社会影响分析社会影响分析8.2.1 社会影响分析社会影响分析项目的社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响（通常称为社会效益）和负面影响。社会影响分析从以下几点进行分析：1.项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响项目的建设有助于消除小区安全隐患，提升小区人居环境、完善公共空间，补齐配套短板，增强功能内涵，加强社区建设，重塑街区活力，提高了居民出行的安全性、舒适性和便捷性，对居民的生活水平和生活质量会产生积极的影响。但应指出的是，项目施工期间由于施工人员、材料、机械218、等会对施工周围环境造成一定负面影响，如噪音、灰尘等，所以应注意施工管理，将负面影响减至最低。2.项目对当地居民就业收入的影响短期看，项目在一定程度上增加了直接就业机会，如建筑、物流、建材、咨询设计等服务，提供了当地乃至外来务工人员就业机会。从长远看，项目沿线整体环境的改善将吸引更多的客源会，随着人居环境整治，投资环境改善，会给当地居民提供更多的就业机会。因此，项目的建设对当地居民就业及收入的影响长远且积极。3.对不同利益群体的影响项目的建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及项目周围商家等的收入，项目建设实施带来人流，满足当地金融、商业、个体户等不同利益群体需要。提高当地的219、国民经济收入。4.对当地弱势群体利益的影响南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司131项目的建设，不会对项目所在地的老人、妇女、儿童、残疾人员等弱势群体产生不利影响，反而为弱势群体改善了居住环境，提供更好的休憩、娱乐场所，提高社会保障，从而对上述弱势群体产生直接或间接的正面影响。5.项目对所在地区文化、教育、卫生事业的影响项目的建设，对当地文化教育事业发展是一种有益的补充，有利于社会事业进步，同时，通过项目改善了人居环境，间接促进当地经济的发展。项目没有大的污染源，卫生方面没有大的负面影响。6.项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响项目的建设不会对所在地区少220、数民族风俗习惯和宗教产生影响。7.项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响项目的建设符合当地城市发展规划要求，对改善当地基础设施以及提高社会服务容量、推进城市化进程有较好的影响。8.2.2 项目与所在地的互适性分析项目与所在地的互适性分析互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。社会对项目的适应性和可接收程度分析详见下表。表表 8.2-1社会对项目的适应性和可接收程度分析表社会对项目的适应性和可接收程度分析表序序号号社会因社会因素素相关者相关者适应适应程度程度可能出现的问可能出现221、的问题题措施建议措施建议1不同利益相关者当地居民好局部施工点可能造成出行不便充分沟通，做好交通疏导工作，分道施工附近居民较好施工、运营期间产生噪音等环境污染问题文明施工、加强环境保护2当地组织机构镇街很好立项、资金与政府各部门协调好各项工作，解决落实资金来源项目建设管理机构好协调、管理、控制协调好相关部门工作，做好前期准备，落实施工进度具体实施单（设 计 监理、施工等）较好建设质量问题，建设周期过长严把质量安全关，加强各项工作的检查、监督和落实3当地技设计较好出现各种形式严格按照规范要求设计、南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司132序序号号社会因社会因素素相222、关者相关者适应适应程度程度可能出现的问可能出现的问题题措施建议措施建议术文化条件的质量问题监理和施工监理较好施工较好建筑材料较好市政配套较好8.2.3 社会风险分析及对策建议社会风险分析及对策建议拟建投资项目的社会风险分析主要是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，分析可能出现这种风险的社会环境和条件。其中最主要的问题是：项目的建设过程及以后的运营可能对当地的自然环境造成一定的破坏和影响，带来一定程度的环境污染，如噪声、粉尘等。因此，建议严格执行本报告环保措施，加强施工控制及今后运营管理，尽量降低对环境的破坏和污染。8.2.223、4 社会评价结论社会评价结论从前面的分析可知，本项目的建设，有助于提升小区人居环境、完善公共空间，补齐配套短板，增强功能内涵，加强社区建设，重塑街区活力，为全面推广社区微改造工作提供示范作用，也是增加社区竞争力的需要。因此，项目的建设具有较好的社会效益。8.3 生态环境影响分析生态环境影响分析8.3.1 环境影响评价执行的环保质量标准及排放标准环境影响评价执行的环保质量标准及排放标准8.3.1.1 环境质量标准环境质量标准1地表水环境质量标准（GB3838-2002），类标准；2环境空气质量标准（GB3095-2012），二级标准；3声环境质量标准（GB3096-2008），2 类区、4a 类224、区标准。8.3.1.2 污染物排放标准污染物排放标准1广东省大气污染物排放限值（DB44/272001）二级标准；2广东省水污染物排放限值（DB44/262001）第二时段三级标准；3建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）；南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司1334工业企业厂界环境噪声排放标准（GB12348-2008）二类区标准。8.3.2 施工期环境影响分析及保护措施施工期环境影响分析及保护措施项目建设期间，对影响目标产生较大的污染包括：水污染、大气污染、噪声污染和固体废弃物污染。8.3.2.1 施工期水污染分析及保护施工期水污染分析及225、保护项目施工期间产生的水污染主要为施工工人生活污水、道路清洗水、机械冲洗水、设备材料冲洗水、泥浆水等。主要污染物为 CODcr 石油类、SS 等。建议采取如下措施：生活污水通过预先埋设的污水管道排入市政污水管道，生产污水须经过简单过滤沉淀处理后再排入污水处理管网，经过污水处理厂处理达标后排放，严禁污水乱排。同时，及时检查施工场地上各机械的油储情况，防止汽油泄漏。8.3.2.2 施工期大气污染分析及保护施工期大气污染分析及保护项目在晴天施工期间，进行地面破除和沙石灰料运输过程中均会产生扬尘，施工现场周围 100m 内空气中总悬浮颗粒物浓度显著增加，对影响目标的生活带来不良影响。拟建项目扬尘点分散226、，源高一般在 15m 以下，属无组织排放，特别是输送物料过程中，产生的二次扬尘较突出。为防止和减少此类污染，建议采取以下措施：1施工过程遵守防治城市扬尘污染技术规范的相关规定：在风力大于4 级的情况下停止土方作业，同时作业处覆盖防尘网；2建议实行封闭式施工，利用围护材料以防止扬尘，建议设置高度 2m 以上的围挡，围挡之间应无缝隙。在工地建筑结构脚手架外侧设置有效抑尘的密目防护网或防尘布；3建议使用商品混凝土以避免现场搅拌带来的扬尘；运载建筑材料以及建筑垃圾的车辆在施工现场出入时需办准运证，并且加盖遮雨布遮盖或使用密闭运输车减少散落；施工场地设置洗车平台，车辆驶出装、卸场地前用水将车厢和轮胎冲洗227、干净；运输车辆驶出施工现场前将车轮和槽帮冲洗干净，确保车辆不带泥土驶离工地；施工场地内运输通道及时清扫冲洗，以减少汽车行驶扬尘；运输车辆行驶路线避免穿越城市中心区，尽量避开居民点和环境敏感点。不使用敞口运南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司134输车运输施工垃圾，杜绝超高、超载和沿路撒落等违法运输行为；4对作业面和临时堆场适当洒水，使其保持一定的湿度，在大风日增加洒水量及洒水次数，施工便道建议进行夯实硬化处理，减少起尘量；5尽可能增大项目施工材料的临时堆放点与周边居民之间的距离，减小扬尘对周围环境的影响；6合理安排施工运输工作，对于施工作业中的大型构件和大量物228、资的运输，尽量避开交通高峰期，以缓解交通压力。同时，建议施工单位与交通管理部门协调一致，采取相应措施，做好施工现场的交通疏导，避免压车和交通阻塞，最大限度的控制汽车尾气的排放；7各施工阶段建议设置专职环境保护管理人员，其职责是指导和管理施工现场的建筑垃圾、建筑材料的处置、清运、堆放，场地恢复和硬化，清除进出施工现场道路上的泥土、弃料以及轮胎上的泥土，防止二次扬尘污染。采取以上防治措施后，可以减轻项目施工扬尘对周围环境的影响。施工期造成的大气污染是短暂的、可恢复的，施工结束后，影响将随之消失。8.3.2.3 施工期噪声污染分析及保护施工期噪声污染分析及保护施工噪声对周围声环境质量有一定影响，应根229、据中华人民共和国噪声污染防治法第五章建筑施工噪声污染防治要求落实噪声污染防治实施方案。尽管施工期产生噪声干扰无法完全避免，但仍可以降低到一定程度。由于建筑施工是在露天作业，流动性和间歇性较强，对各生产环节中的噪声治理具有一定难度，下面结合施工特点，对一些重点噪声设备和声源，提出治理措施建议：1采用低噪声施工机械设备和先进的施工技术是控制施工期噪声有效手段之一。施工机械进场应得到环保或有关部门的批准，淘汰落后的施工设备。对有固定基座的设备应作单独地基处理，减少地面振动与结构噪声的传递；2对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，建议采取临时围障措施，围障最好敷以吸声材料，以230、此达到降噪效果。据相关研究资料表明，在搅拌机、电锯、振捣棒等强噪声设备周围设临时隔声屏障（木板或珍珠岩板等），可降噪 15dB（A）；3合理安排施工时间。在噪声敏感建筑物集中区域，禁止夜间进行产生噪南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司135声的建筑施工作业。因特殊需要必须连续施工作业的，应当取得地方人民政府住房和城乡建设、生态环境主管部门或者地方人民政府指定的部门的证明，并在施工现场显著位置公示或者以其他方式公告附近居民；4合理布置噪声源设备：根据施工场地的地理位置及周围敏感点的分布状况，合理布置噪声设备，施工现场设置临时的屏障设施，在不影响施工情况下将噪声设231、备尽量不集中安排，同时对固定的机械设备尽量入棚操作；5在施工过程中，采用商品混凝土和成品窗；大型建筑构件建议在施工现场外预制，运到施工现场再行安装；6加强交通车辆造成的噪声影响管理，运输车辆尽量采用低声级的喇叭，进出施工现场控制或禁止鸣喇叭，减少交通噪声；7制定施工噪声控制备用应急方案，重视噪声源头的治理工作。当常规噪声控制措施不能满足要求，出现噪声扰民情况，应及时对产生噪声的设备和施工工艺停止施工，并检查噪声防治措施的可靠性。建议全面落实上述措施，避免对周围居民产生扰民现象，并使施工各阶段的噪声符合建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）中的规定。施工期间的噪声为暂时污染，施232、工结束后，噪声源消失。8.3.2.4 施工期固体废弃物污染分析及保护施工期固体废弃物污染分析及保护施工期间产生的固体废弃物污染主要有施工工人产生的生活垃圾、余泥、施工剩余废料等。建议采取如下措施：1项目施工过程产生的建筑垃圾应尽量结合周边工程的建设进行综合利用，可用于土方回填、道路铺设等用途。多余的建筑垃圾或不能回收利用的建筑垃圾应妥善处置，建设单位和施工单位应按照有关规定首先向市容环境卫生主管部门提出申请，并根据指定地点、运输路线、时间运输处置。2施工场地产生的生活垃圾应集中收集，委托环卫部门清运。8.3.3 使用期环境影响分析及保护措施使用期环境影响分析及保护措施项目使用期对环境产生较大的233、污染包括水污染、噪声污染和固体废弃物污染。8.3.3.1 使用期水污染分析及保护使用期水污染分析及保护项目使用期产生的水污染主要是生活污水。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司136生活污水由室内的污水管道收集后，就近排放至附近的化粪池经过化粪池的处理后排入市政排水管网。8.3.3.2 使用期使用期大大气污染分析及保护气污染分析及保护项目使用期产生的大气污染主要有备用柴油发电机组启用时产生的尾气以及机动车尾气等。本项目拟采取合理组织交通流线、疏导汽车等措施，尽量减少尾气排放；对道路周围加强绿化，充分利用植被具有既美化环境又净化机动车尾气等废气的作用，选种一些吸234、收废气效果较好的树木，以达到净化环境的作用。8.3.3.3 使用期噪声污染分析及保护使用期噪声污染分析及保护本项目使用期所产生的噪声污染主要来自水泵、风机、空调机组等动力设备。建议对风机安装减振基础、对水泵安装减振底座，同时设备房、水泵房等采用隔声门设计。风机、水泵等动力设备噪声经墙体和楼板等建筑隔声后，不会对周边环境产生影响。8.3.3.4 使用期固体废弃物污染分析及保护使用期固体废弃物污染分析及保护项目投入使用后，将产生生活垃圾、化粪池污泥等固体废物，如无合理处置，则会对周边环境造成污染。生活垃圾定期由环卫部门清运集中处置。化粪池污泥由环卫部门按清掏周期定期清运。采取以上措施后，项目使用期235、产生的固体废物将得到合理处置，对周围环境产生的不利影响将得到有效控制。8.3.4 结论结论建议按照“三同时”的要求，遵循清洁生产的原则，结合节能减排精神和建设两型社会要求，全面落实项目各类污染物的治理设施及生态保护设施的建设工作，确保各类污染物达标排放，并合理安排工期及施工组织计划，则可以有效控制各类污染源及污染物对周围环境的影响，保护当地生态环境，不会对周围环境保护目标产生明显影响。8.4 资源和能源利用效果分析资源和能源利用效果分析项目使用的能源主要为电能和水，项目选址所在区域供电配套设施和市政给南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司137水管网完备，电力和236、供水完全能满足项目建设和建成投入使用后需要。8.4.1 编制依据编制依据1有关节能的法律有关节能的法律（1）中华人民共和国节约能源法；（2）中华人民共和国可再生能源法。2有关节能的政策有关节能的政策（1）中国的能源政策（2012）白皮书；（2）新时代的中国能源发展白皮书（2020 年）（3）中国节能技术政策大纲（2006 年）；（4）国务院关于加快发展循环经济的若干意见（国发200522 号）；（5）关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787 号）；（6）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）；（7）固定资产投资项目节能审查办法（2016 年第 4237、4 号令）；（8）广东省节约能源条例（广东省人大常委会201037 号）；3现行有关节能标准和规范现行有关节能标准和规范（1）公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；（2）供配电系统设计规范（GB50052-2009）；（3）建筑给水排水设计标准（GB50015-2019）；（4）民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）；（5）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）；（6）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；（7）外墙外保温工程技术标准（JGJ144-2019）；（8）建筑照明设计标准（GB50034-2013）；（9）建筑采光设计标准（238、GB/T50033-2013）；（10）民用建筑电气设计标准（GB51348-2019）；（11）全国民用建筑工程设计技术措施（电气章节，2009）；（12）空调通风系统运行管理规范（GB50365-2005）；（13）用水定额 第 2 部分：工业（DB44/T 1461.2-2021）；南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司138（14）用水定额 第 3 部分：生活（DB44/T 1461.3-2021）。8.4.2 能耗分析能耗分析项目建成投入使用后其能耗主要是电和水，主要为照明用电、监控用电和绿化用水。年耗电量约 4026.10kWh，年最用水量较少，忽略239、不计。项目的主要能源及耗能工质年消耗量见表 8.4-1。表表 8.4-1主要能源及耗能工质年消耗量表主要能源及耗能工质年消耗量表序序号号能源能源种类种类名称名称功率功率（w w）数数量量单单位位日运行时间日运行时间（h h）年运行年运行天数天数需要需要系数系数年用电量年用电量（kwhkwh）1电楼道照明1288套123650.62775.172电监控1217套243650.71250.93用电量合计4026.10折算标煤系数（tce/万 kWh）1.229折标煤量（tce/a）0.498.4.3 节能措施节能措施1.施工中采用先进的节水施工工艺，现场搅拌用水、养护用水应采取有效的节水措施，严禁240、无措施浇水养护混凝土。2.现场机具、设备、车辆冲洗用水必须设立循环用水装置。施工现场办公室、餐厅采用节水系统和节水器具，提高节水器具配置比率。项目临时用水应使用节水型产品，安装计量装置，采取针对性的节水措施。3.施工现场建立可再利用水的收集处理系统，使水资源得到梯级循环利用，力争施工中非传统水源和循环水的再利用量大于 30%。4.加强用水设备的日常维护管理，杜绝跑冒滴漏、长流水现象。5.节约绿化用水，提高水资源利用率，尽可能使用废水养护绿地，减少使用自来水绿化灌溉。6.制订合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。7.优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施241、工设备等。8.施工现场设定施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。9.在施工组织设计中，合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时，应优先考虑耗南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司139用电能或其它能耗较少的施工工艺。避免设备额定功率远大于使用功率或超负荷使用设备的现象。10.选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。11.合理安排工序，提高各种机械的使用率和满载率，降低各种设备的单位耗能。12.临时用电优先选用节能电线和节能灯具，临电242、线路合理设计、布置，临电设备宜采用自动控制装置。13.照明选用 LED 灯，照明采用智能控制。8.5 碳达峰碳中和分析碳达峰碳中和分析8.5.1 碳排放计算分析碳排放计算分析本项目不属于广东省发展改革委印发广东省“两高”项目管理目录（2022版）中规定高耗能、高排放行业。本节主要根据广东省建筑碳排放计算导则（试行）估算建筑建造、运行、拆除各个阶段碳排放量。1建造阶段碳排放建造阶段碳排放 CJZ核算核算根据广东省建筑碳排放计算导则（试行），采用经验公式法进行估算，建筑单位面积的碳排放量计算公式 Y=X+1.99。式中：Y建筑单位面积碳排放量（kgCO2/）；X建筑层数。则建造阶段碳排放估算值：C243、JZ=YA式中：A建筑面积（）。南沙街教师楼（珠江中路 48-54 号）的单位面积碳排放量：Y=6+1.99=7.99kgCO2/南沙街教师楼（珠江中路 48-54 号）建造阶段碳排放估算值：CJZ=YA=7.994300=34357kgCO2=34.36tCO2南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍的单位面积碳排放量：Y=1+1.99=2.99kgCO2/南沙街江南路十四巷 34 号粮所宿舍建造阶段碳排放估算值：CJZ=YA=2.991000=2990kgCO2=2.99tCO2南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司140南沙街明珠花园的单位面积碳排放量：Y=1244、2+1.99=13.99kgCO2/南沙街明珠花园建造阶段碳排放估算值：CJZ=YA=13.9981078.92=1134294.091kgCO2=1134.29tCO2南沙街皇家花园的单位面积碳排放量：Y=8+1.99=9.99kgCO2/南沙街皇家花园建造阶段碳排放估算值：CJZ=YA=9.9926000=259740kgCO2=259.74tCO2合计 CJZ=34.36+2.99+1134.29+259.74=1431.38tCO22运行阶段碳排放运行阶段碳排放 CM核算核算根据项目能源利用情况分析，可知项目运行阶段能源消耗为电力。计算运行阶段各类能源碳排放量如下：表表 8.5-1运行245、阶段碳排放计算表运行阶段碳排放计算表能源能源品种品种年消年消耗量耗量计量计量单位单位碳排放碳排放因子因子单位单位年碳排放量年碳排放量（tCO2/a）备注备注电0.4026万kwh0.3748kgCO2/kWh1.51广东省建筑碳排放计算导则（试行）附录 1运行阶段年碳排放量（运行阶段年碳排放量（tCO2/a）1.51运行阶段单位建筑面积年碳排放量运行阶段单位建筑面积年碳排放量（kgCO2/a）0.013由上表可知建筑年运行碳排放 CM=1.51tCO2对于整个使用期的运行碳排放量，可按设计年限 50 年作为计算依据，以 CM作为基准值估算，则整个运行期碳排放为：CM50=1.5150=75.5246、0 tCO23拆除阶段碳排放拆除阶段碳排放 CCC核算核算由于该项目尚处于运营中，未到拆除阶段，因此可以参考建造阶段碳排放的估算方法，采用经验公式，粗略估算拆除阶段的碳排放。根据广东省建筑碳排放计算导则（试行），采用经验公式法进行估算，建筑单位面积碳排放量计算公式：Y=X+1.99（kgCO2/），建筑单位面积的碳排放量计算公式 Y=X+1.99。式中：Y建筑单位面积碳排放量（kgCO2/）；南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司141X建筑层数。则拆除阶段碳排放估算值：CJZ=YA式中：A建筑面积（）。4碳汇量碳汇量 CP核算核算本项目碳汇主要是各种绿化，主要247、为场地绿化。根据各种绿化面积和植被种类选择相应的碳汇因子，计算年度碳汇量如下：表表 8.5-2项目碳汇量计算明细表项目碳汇量计算明细表绿化位置绿化位置面积面积（）碳汇因子碳汇因子（kg/）年度碳汇量年度碳汇量（tCO2/年）年）全使用期全使用期（50 年年）碳汇碳汇量（量（tCO2）场地绿化905.130.4623由上表可知，建筑整个使用期碳汇量 CP为 23 tCO2。5计算结果汇总计算结果汇总（1）建筑年度运行净碳排放量建筑年度运行净碳排放量年度运行净碳排放量=消耗能源产生的碳排放量（CM）-碳汇量（CP）=1.51-0.46=1.05tCO2（2）建筑整个使用期各阶段碳排放量建筑整个使用248、期各阶段碳排放量表表 8.5-3项目各阶段碳排放量明细表项目各阶段碳排放量明细表阶段阶段分类分类数值（数值（tCO2）建造阶段施工CJZ1431.38运行阶段运行CM5075.50拆除阶段拆除CCC1431.38/碳汇CP5023（3）总量和单位指标总量和单位指标南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司142表表 8.5-4项目碳排放总量及单位指标表项目碳排放总量及单位指标表名称名称核算公式核算公式核算结果核算结果单位单位TCEL 建筑总体碳排放CJZ+CM50+CCC-CP502915.26tCO2ICEA 单位面积碳排放TCEL/AREA0.026tCO2/I249、CEB 单位面积年度碳排放（CM-CP）/AREA0.0093kgCO2/8.5.2 碳排放控制方案碳排放控制方案8.5.2.1 施工阶段碳排放控制施工阶段碳排放控制推行绿色建造方式。开展建筑施工节能降碳技术研究，推广绿色施工管理。提升绿色建材、可再循环材料和可再利用材料在房屋建筑和市政基础设施中的应用比例，降低建筑材料消耗。建立施工能耗和碳排放统计制度，研究建立建筑施工能耗限额管理制度。通过在外立面设计中巧妙使用不同材质，建筑最大限度地利用太阳能，并采用镜面系统将日光引入建筑内部；此外，充分利用自然通风，使建筑空调系统大幅节能。8.5.2.2 运营阶段碳排放控制运营阶段碳排放控制强化建筑低碳250、运营管理。建立城市建筑用能数据共享机制，提升建筑能耗监测能力。屋面雨水回收及冷凝水回收，并用于绿化浇灌、地下车库地面冲洗等。综上，建筑采用一系列被动及主动节能措施，通过可再生能源利用、用户行为管理等措施，实现碳排放控制。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司143第九章第九章 项目项目风险风险管控方案管控方案9.1 风险风险识别识别与评价与评价9.1.1 风险风险识别识别本项目的主要的风险因素有：1、政策风险主要指国家、地方相关政策出现重大变化对项目建设带来的不利影响。2、技术风险主要指对工程设计、施工技术的可靠性、先进性、适用性认识不足，出现重大偏差，使工程建251、设难以顺利实施或既定的功能目标、使用要求难以实现的风险。3、工程风险主要指工程地质、水文地质、施工环境条件等与预期发生重大偏差，从而导致工程量与投资增加、工期拖长、工程技术方案不适用等问题的风险。4、资金风险主要指资金的可靠性、充足性、及时性与预期出现重大偏差，从而对项目实施带来困难的风险。5、外部协作条件风险主要指投资项目需要的外部配套设施，如供水、排水、供电以及施工临时用水、电、道路交通等外部协作配套条件发生重大变化，导致施工无法进行，成本增加、工期延误的风险。6、社会风险主要指项目实施对社会环境带来不利影响，导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序，对构建和谐社会形成挑战的风险。项目实施过程252、中，对居民的生活会产生一定的影响，可能因公众生活环境改变或自身利益没得满足引起矛盾，如少数公众因经济利益和环境问题对项目产生质疑，情绪较激烈，态度较强硬，沟通不到位的情况下发生社会稳定风险。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司1449.1.2 风险风险评价评价拟建项目风险因素和风险程度分析详见下表。表表 9.1-1项目风险因素和风险程度估计表项目风险因素和风险程度估计表序号序号主要风主要风险因素险因素风险程度风险程度说明说明高高较高较高中中较低较低低低1政策风险1.1政治条件变化区政府及其相关部门在资金、政策方面大力支持本项目的建设，政策风险低。1.2经济条件253、变化1.3政策变化2技术风险2.1先进性项目无特殊技术要求，需采用的工程技术成熟、适用、可靠。2.2适用性2.3可靠性2.4可得性3工程风险3.1工程地质本项目无深度土方挖掘，地质影响小。3.2水文地质3.3工程量具有可控性。3.4工程组织优选参建单位，采取科学合理的工程组织方案。4资金风险4.1汇率项目建设资金由区财政统筹解决，区政府及相关部门在资金方面大力支持本项目的建设，风险低。4.2利率4.3资金来源中断4.4资金供应不足5外部协作风险5.1交通运输项目用水、电、道路交通等市政配套条件较好，得到了相关政府部门和上级单位的大力支持，外部协作风险低。5.2供水5.3供电6社会风险项目实施将254、对环境带来一定的负面影响，建议贯彻落实环保措施，充分沟通，社会风险较低。9.2 风险风险管控方案管控方案为了减少风险损失，建议本项目制定风险管理计划和风险应对计划，确定风险管理的目标和岗位责任制，建立风险监测及控制机制。根据预测的主要风险因素及其风险程度，提出如下相应的控制和防范对策，以期减少可能的损失。1、对政策风险的控制南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司145密切关注国家、地方及上级单位关于城市更新、固定资产投资、项目建设管理、节能环保等方面的政策规定，按相关政策要求办理项目报建审批手续，在项目实施过程中贯彻落实相关宏观政策与技术标准。2、对技术风险的控255、制选择有资质、经验丰富的参建单位；做好前期调研摸查工作，根据详细的民意调查、数据测量、现状摸查结果优选设计方案。3、对工程风险的控制聘请具有良好施工经验的公司，同时增加工程项目过程管理，邀请具有一定资质的咨询公司进行项目过程管理，加强工程质量、进度、投资方面的控制。与施工方、监理方协调好加强工期进度的控制。在合同中明确合同双方责任范围与工作内容，将部分风险因素转移给相关参建单位，同时加强合同管理，对项目风险因素进行动态监测与控制。4、对资金风险的控制按相关程序抓紧落实建设资金，并制定科学合理的资金使用与管理计划。政府对本项目的重视和引导程度也对项目风险有一定的影响，广州市政府、区政府及其相关部256、门在资金、政策方面大力支持本项目的建设，将为实现项目的建设目标奠定良好的基础。5、对外部协作条件风险的控制衔接好项目周边水、电的接入的规划建设工作，加强沟通，以确保项目在施工、运营时能得到各项市政资源的充足供应。6、对社会风险的控制前期做好民意调查工作，了解清楚居民的需求，以解决居民的基本民生问题为基础，适度提升公共空间环境，同时延续文脉，留存特色，合理选取提升小区环境，保障居民安全的微改造项目，进行公示征求居民意见，同时进行上门走访解释和宣传微改造具体内容确定的原则、微改造项目的意义，充分沟通，降低风险。同时，施工过程中要严格执行相关安全、环保措施，减少对当地环境的影响。南沙街明珠花园等 4257、 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司146第十章第十章 研究研究结论与建议结论与建议10.1 研究结论研究结论1.本项目符合相关政策和规划的要求，是落实国家到地方全面推动老旧小区改造的具体举措，也是落实微改造城市更新方式的重大实践，有利于进一步加快城市可持续发展，提升小区人居环境、完善公共空间，补齐配套短板，增强功能内涵，加强社区建设，重塑街区活力，增加社区竞争力的需要。项目建设是必要的。2.本次四个老旧小区用地现状均为国有城镇住宅用地，本次主要进行建筑本体和小区公共部分的改造，不涉及用地规划调整等，项目土地要素有保障，项目所在区域的水、能源等资源环境要素也有保障。项目开展过程中258、已充分征求居民改造意愿和改造需求，项目无特殊技术要求，需采用的工程技术成熟、适用、可靠，工程技术是可行的。3.项目依程序组织竣工验收，按有关规定办理移交手续，项目改造后原则上由物业服务企业接收，如由业主自行管理的，由社区居民居委会接收。项目移交后由属地镇街（本项目为南沙街）负责组织社区居委、共同缔造委员会确定后续管养模式。难以确定管养服务单位的，由属地镇/街道结合辖区公共环卫保洁、城市安全管理、公共秩序维护等工作兼顾该小区的日常管养。具体操作按照广州市城市更新工作领导小组办公室关于印发 广州市老旧小区改造项目引入日常管养参考指引（试行）的通知（穗建环境2022120 号）执行。4.本项目主要进259、行建筑本体和小区公共部分的改造，项目无任何经营收入，不具备采用“政府与社会投资组合实施”的条件，也无法引入社会资本建设运营，拟采取政府“保基本”的原则实施改造。该项目总投资估算为 4193.69 万元，拟采用财政直接投资方式实施，资金来源主要为区统筹和市奖补资金。5.项目施工过程中由于施工人员、材料、机械等会对施工周围环境造成一定负面影响，如噪音、灰尘等，通过采取一定的环保措施，可以将负面影响减至最低。项目能耗较低，不会对区域能源供应产生影响。同时，项目风险整体较低，通过采取一定措施后，风险可控。南沙街明珠花园等 4 个老旧小区改造项目可行性研究报告XX咨询有限公司147综上所述，项目建设是必260、要的，也是可行的。10.2 建议建议1.本项目改造涉及建筑屋顶、楼梯间、道路等部位，在施工过程中需要为施工单位准备充足的施工空间，同时居民和社区应为施工单位提供一定支持，因此镇街和居委会应在施工前沟通好权益人，对于涉及施工的公共空间私人物品，以及施工需要临时占用的私人空间做好预案和确认沟通，以免影响改造进度和改造质量。2.项目的实施涉及的利益方较多，应充分协调各方述求，避免实施过程中产生重大社会矛盾和风险。3.部分改造项目没有公共物业，响应居民需求，在改造方案中增加了公共照明、门禁、监控等需要公共用电及公共管理的改造内容，在改造实施前，需要充分考虑运营阶段公共用电的需求和设施的维护管理的需求。建议成立业委会，推荐业主委员，负责设施和设备的日常管理。4.项目应及时和规划等相关部门对接，完善各项前期报批报建手续，确保项目顺利推进。5.建议尽快组织开展各项目涉及树木保护迁移、历史文化风貌保护、社会稳定风险分析调查等相关情况摸查工作，并按区相关规定及时开展相关手续报批工作。