1、怀宁城投紫云台壹号销售方案2021年12月目录、项目策划方案1、市场调查研究2、项目定位建议3、视觉体系包装、项目营销推广方案1、销售目标分解2、客群定位研究3、渠道营销策略、项目策划方案1、市场调查研究2、项目定位建议3、视觉体系包装1市场调查研究怀宁概况怀宁地处安徽西南部，史称怀宁为安徽的“首府首县”。位于长江下游北岸，面积1276平方公里，人口70万，辖20个乡镇243个村（社区）。基本情况如下：区位优越：合九、合安铁路，沪蓉、济广、合安高速公路，206、318国道，212、209省道穿境而过。人文荟萃：戏曲之乡、教育之乡、文化之乡，是“黄梅戏”“京剧之父”徽剧的发源地，京剧的重要发源地2、，历代名人辈出，清代书法大师邓石如，近现代陈独秀，“两弹元勋”邓稼先等等。资源丰富：怀宁历来被称为江北鱼米之乡，是全国商品粮、商品猪基地县、全省畜牧业十强县；境内有铜、铁、无烟煤、大理石、花岗石、石灰石等30多种矿产。环境优良：先后获得“安徽省平安县”、“全国平安建设先进县”、“中国面点师之乡”、“浙 商（省外）投资潜力城市”、“安徽省文明县城”、“安徽省投资环境十佳县”等多项殊荣，十一 度跻身“全国最具投资潜力中小城市百强”。市场调查研究区位：怀宁紧邻安庆城区，期待早日“安怀”一体化；空间布局：县城与高铁新区一体化，远期城区一体化面积 将达到50平方公里空间结构：形成具有怀宁特色的“一主二次3、四心”的城镇发展格局 以怀宁县城、石牌次中心、茶岭次中心和4个中心镇为 战略重点（黄墩、月山、小市、洪铺镇）南部以石牌为中心主打文化，三鸦寺为中心主打生态旅游；城乡统筹战略：整合城乡发展合力（由现有20余个乡镇合 并至13个），发挥中心城市对城乡发展整体提升作用，重 点培育怀宁县城、石牌次中心、茶岭次中心等3个经济增 长极发展定位：皖西南交通枢纽、次中心城市，沿江（皖江）城市带节点城市和产业转移示范县，安庆市产业强县，大宜城副中心。城市规划市场调查研究公路：形成六纵八横的骨架网络“六纵”为：济广高速、岳武高速东延伸段-合安高速公路、206国道、209省道、493省道、491省道-292省道，“4、八横”为：沪渝高速公路、北沿江高速公路-沪渝高速连接线、北沿江高速公路、318国道、394省道、238省道、344省道、凉茶黄快速路。铁路：1普通铁路规划保留现有的合九铁路、合安铁路，保留现有城区的合九铁路安庆西站为货运站点。2高速铁路南部茶岭镇内建设1处安庆西高速铁路综合客运枢纽站。3轻轨规划建设1条城市轻轨，由怀宁县中心城区起，向南连接安庆西高速铁路枢纽站再向南 接入安庆中心城区。航空：规划拟选址在小市镇新建4D级机场-安庆天柱山新机场。水路：石门湖航道南起大观区皖河口沙帽洲与长江相通，北至石门湖与月山镇毗邻，环安庆 西部城区而行，全长13.72公里。五种交通方式互为一体，形成了立体式、多5、元化的交通网络，使怀宁承东启西、连南引北的区位优势更加凸显城市交通市场调查研究中心城区主要发展方向为“东进、南展、西优、北控”，重点打造高铁新区，拉开城市空间格局规划将构建“县域主中心及次中心中心镇一般镇中心村（新型社区）”四级城镇等级结构，片区中心结合规划结构中的六大片区分片布置。1中心片区包含东部新城片区，以城市商贸服务、商业中心为主。2工业片区为城北产业园区，城南产业片区。3一般片区包含老城综合功能片区和城西商贸居住片区。规划形成“二轴、二带，三心五区”的县域空间发展格局。“两轴”：合九发展轴、宜怀发展轴。“两带”：G206发展带、G318发展带。“三心”：县城、石牌、茶岭。“五区”：中6、部城镇发展区、北部环湖生态旅游区，西部农业发展区，东部生态发展区，南部文化与生态发展区。区域规划市场调查研究北部产业组团：以G50（沪渝高速）为界，以北为城北工业板块西部新区组团：城东板块：房地产发展的热点区域；高铁新区未来县城的独秀大道、稼先 大道、石如路一直延伸到茶 岭高铁新区，将会是安庆，也是怀宁的一张新地标，新 名片；高铁小镇功能规划老城公共中心、综合服务组团：以独秀大道中心的，老 城综合中心市场调查研究高铁新区规划6.39平方公里，总投资105.48亿元，目前一期工程占地3.1平方公里，主要满足新安庆西站建成开通需求，总投资40.83亿 元，建设内容为站前广场、站前路、稼先路、安置房7、及公共配套等项目。起步区结构：一带一心、一河两岸、高铁伴城一带：由安庆主城区保留206国道，展开的商务研发旅游公共服务带；一心：围绕高铁站点交通公共枢纽形成的高端商务办公、商业服务核心；一河：沿现状万福河水系敞开空间展开的生态景观廊道；两岸：核心区内围绕拓水而成的茶岭湖形成对望的两岸商务区；伴城：以交通枢纽、山水自然景观为触媒带动发展的活力节点。未来的高铁新区，将让怀宁更加辉煌！高铁新区市场调查研究楼市行情2019年10月23日，怀宁县房地产管理局和中国邮储银行怀宁县支行在邮储银行会议室举行存量房暨商品房资金监管签约 仪式 实施“限房价、竟地价”的土地出让方式，从源头稳定房地产市场销售预期。销8、售价格管理：严格执行“一房一价”和“一价清”政策，房地产开发、销售企业在商品住房销售价格备案后，实行明码标价，每套住房实际销售价格不得高于备案价格。预售审批更加规范：加强商品房预售管理，房地产开发、销售企业在预售许可证发放后10日内，必须将所有可售房源、单套价格等信息在项目销售现场一次性公开公示。商品房预售资金监管：县住建局应建立商品房预售资金监管制度，根据工程进度规范售房资金使用，积极防范资金抽逃、工程烂尾、配套不到位、质量投诉难处理等问题发生，保障购房人合法权益。商品房预售行为：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人 收9、取或变相收取定金等预定款性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要一次性公开全部准售房 源及每套房屋价格，并明码标价对外销售;不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品房，不得进行虚假交易。市场调查研究中央加强资金监管，各地人才战略不断完善2020.22020.32020.52020.72020.82020.102020.112020.122020.42020.6中共中央政治局会议指出，积极的财政政策要更加积极有为，发挥好政策性金融作用人民银行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈 会暨电视电话会，会议强调稳健的货币政策更加注重灵活适度，保持10、流动性 合理充裕，完善宏观审慎评估体系，释放LPR 改革潜力。对中小银行分两次实施定向降准，并下调超额准备金利率，旨在推动银行提高资金使用效率，更好的服务实体经济中央提出加大宏观政策实施力度，着力稳企业保就业。加大减税降费力度。今年继续执行下调增值税税率和企业养老保险费率等制度，新增减税降费约 5000 亿元。国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署引导金融机构进一步向企业合理让利，助力稳住经济基本盘房地产工作座谈会强调坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，强调坚持“三稳”目标，确保房地产市场平稳健康发展。住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成了重点 房地产企业资金监11、测和融资管理规则。中共第十九届五中全会顺利召开，为“十四五”规划和2035 年远景目标划重点。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远 景目标的建议发布，提出坚持“房住不炒”定位，促进房地产市场平稳健 康发展。中共中央政治局常委、国务院副总理韩正 3 日在住房城乡建设部召开座谈会。强调要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期 刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政 策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。2020 年受新冠疫情影响，短期内餐饮、旅游、交通等 行业受到较大冲击，制造业、基建等投资也受到明显抑 制，经济面临较大压12、力。中央层面，继续坚持“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，地方层面，多地灵活因城施策，供需两端密集出台政策稳预期、促发展，各地出台人才引进新政，加强房地产市场资金监 管。预计 2021 年要保持房地产市场平稳健康发展，长 期坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，城市之间“人才战略”将成为城市竞争的必然趋势，各地人才政 策将继续加码。市场调查研究市场成交趋稳，同比微降 1.37%2020 年楼市总体成交量较 2019 年下降1.37%。2020 年，中央加强房地产市场资金监管，继续坚持“房住不 炒”的定位，各地因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康13、发展。成交：一线城市楼市总体成交量相比 2019 年上升 13%，二线城市楼市总体成交量同比下降 6%，三线城市楼 市总体成交量同比上升 1%。市场调查研究加强房地产金融监管，保持房地产市场平稳发展12 月，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会。强调要牢牢坚持房子是用来 住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际 出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究 好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住 房租赁市场健康14、发展。2021 年，在房地产市场保持稳定运行的前提下，要继续实施积极的财政政策和稳健的 货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度。市场调查研究2020年开工建设2750套，完成年度开工和基本建成目标任务100%。高河镇城东地块棚户区改造项目900套高河镇E-3地块棚户区改造项目800套（共1700套）石牌镇新区棚户区改造项目1000套高河镇城东城中村改造项目80套高河镇双牧地块棚户区改造项目444套高河镇老姐城中村改造项目3000套高河镇高岭路城中村改造项目400套月山镇老城棚户区改造项目20套（共2164套）2020年开工建设2750套，目前怀宁县六个新开工棚改项目已全面开 工，两个基本建成棚15、改项目已全部建成，完成年度开工和基本建成 目标任务100%。棚改情况市场调查研究18年土拍市场，共成交48宗地，土地出让金合计135603.51万元，规划建筑面积1183061.05平方米；19年土拍市场，共成交38宗地，土地出让金合计224047.9万元，规划建筑面积1398153.21平方米；以上含所有土拍成交数据，19年成交建设商品房用地13宗，其中县城用地只有3宗，全县商品房土地供应量较少。土拍情况（1）市场调查研究土拍情况（2）市场调查研究土拍情况（3）怀宁县2020年土拍情况一览表地块编号地块位置出让面积出让年限容积率成交价（万元）土地价(万元/亩）楼面价（元/）竞得单位竞得时间H16、N12C-02-01 HN12C-03-02 HN12C-04-01 HN12C-05-01 HN12C-06-01县城E区318.77亩70年居住用地2.0 商住混合用地 2.261295192.3约1400上海爱琴海置业有限公司上海久邦结构设计事务所怀宁星享怀庆企业发展有限公司2020年4月15日HN09-03-04位于县城东南新区，东至区间支路，南至茶岭西路，西至皖间路，北至区 间支路35.55亩70年21.335375.52816湖北天盟2020年5月23日HN12A-04-01县城E08区，东至七里路，南至区间支路，西至怀安河东路，北至孔雀路56.74亩70年1.884300453317、771安庆金马房地产开发集团有限公司2020年5月23日HN12A-05-01县城E08区，东至东经二路，南至区间支路，西至七里路，北至孔雀路61.33亩70年HN12A-05-02县城E08区，东至东经二路，南至永 宁大道，西至七里路，北至区间支路68.2亩70年2020-22-1号东至东经三路，北至待规划地块，西至学研路，南至永宁大道76.9亩70年1.8265003452872安庆市云志房地产开发有限责任公司2020年10月16日2020-22-2号东至独秀大道，南至茶岭东路，西至振宁路，北至永丰路104.4亩70年1.8430004123432元潜山市广源置业有限公司2020年10月118、6日HN11-05-01独秀大道与滨河大道交叉口东南77.92亩70年2330004243176元安徽省怀宁县城乡建设投资发展有限责任公司2020年12月11日 2020年土拍市场，县城用地成交12宗，出让居住用地以及商住用地面积共约800亩，土地出让金合计248096万元，规划建筑面积约1183061平方米；县城供地增加，市场竞争加剧。市场调查研究20172020年近三年来，怀宁的商品房价格明显的经历两个阶段，一是2017年的之前的，房价一直维持在4-5千元/，此后随着碧桂园的进驻，以7500元/带精装的价格，带动了整个市场价格的快速上涨，目前怀宁房价均价在8000元/左右震荡。近年由于政府19、重点推进第二产业，以及出台相应政策抑制房地产过热的缘故，市场上在售项目较少。2018年完成新建商品房交易合同备案3971份，存量房交易合同备案1756件，2019年完成合同备案及新建商品房交易1757份，存量房 交易1122件。2020年新建商品房成交2349件，新房市场处于上行阶段，且二手房市场相对稳定。市场回顾（2019年12月-2020年11月）怀宁县新房/二手房房价走势市场调查研究怀宁城市基础建设良好，城市基本公共服务和资源环境都比较优越，城市交通路网发达，“产业新城、交通枢纽、宜居城市、蓝莓之乡”拥有诸多名片的魅力之城，正在茶岭镇建设中的安庆西高铁站，将会进一步提拉近怀宁与周边城市的20、距离，加快县城的整体发展。今年经济增长平稳，2019年首度突破300亿GDP大关，在工业领域发展势头尤为强劲，产业结构按GDP排列为二三一。县政府坚持以新发展理念为指导，大力推进基础设施建设，突显怀宁区位和交通优势，并着力完善配套设施，新城区发展迅速。2020年以来，市场竞争持续加剧的情况下新建商品房成交均价仍能持续上升，表明了怀宁的市场潜力。随着城镇化进程的加速与2021年的棚户区改造项目推进，必然会释放更多的刚需及刚改客户。小结怀宁 一个具有快速发展潜力的县城市场调查研究竞品楼盘对本地市场4个在售项目；6个目标项目进行市调；高铁新区：在售1个：蓝城怀宁兰园（平销期）待售1个：万辰御景（预计21、2月开盘）待建1个：广源书香里城东板块：在售项目3个：国建悦美城（一期基本售罄，二期蓄客）东方城市公园（1月1日开盘）金马3期永宁府（尾盘销售）金马中央城均价7900元/东方城市公园均价8200元/蓝城怀宁兰园均价8300元/广源书香里建面109-140万辰御景预计2月份开盘国建悦美城均价8800元/本案待售在售高铁新区城东板块市场调查研究怀宁各区域二手房项目价格汇总表序号项目名称位置产品类型户型面积（平方米）价格区间（元/平方米）所属板块1德辰和韵府1号地块南侧高层2居/3居9713082009000城东2万豪星河一品孔雀路与龙马大道交汇处高层3居/4居/5居10518083009200老城22、区3碧桂园孔雀路与怀安河交口向东200米高层3居/4居/5居110-20980009500老城区4水岸峰景怀安河东高层2居/3居/4居62-15075009500城东5香樟雅苑振宁学校北侧小高层/高层2居/3居9712585009500城中6三环御景独秀大道与高河大道交汇处小高层/高层3居室10212470008000城东7御景名都振宁路与永丰路交汇处小高层/高层3居12068007500城南（临近本案）8城东花园振宁路与高河大道交口东南100米多层/小高层2居/3居9013772008100城南（临近本案）二手房价格表（精装修）数据来源：58房产网市场调查研究金马中央城（尾盘销售）开发商安庆23、金马房地产开发集团有限公司位置孔雀路与怀安河交汇处占地面积240亩建筑面积29万方物业类型高层/洋房/别墅容积率1.8装修情况毛坯交房时间2020年底项目概况项目主打“地段”，以其周边完善的教育及商业配套吸引客户。位于城东板块核心区域，紧临三馆一中心。由怀安府、孔雀府、永宁府组成，是怀宁首个新中式高端社区。周围环聚了振宁学校、振宁幼儿园、职教中心等众多一流教育资源。与国家一级资质信联物业合作。客户对该区域接受度较高，周边学校资源丰富，配套齐全，客户以周边环境 和学区为主要置业目的较多。销售价格7900元/平方米推售情况 永宁府对外销售价格7900元/平方米左右，折扣约9597折左右。车位价格724、.5万元/个。截至12月份已销售约1600套。市场调查研究金马中央城户型三室两厅一卫 约110三室两厅二卫 约119三室两厅二卫 约124三室两厅二卫 约120市场调查研究国建悦美城（在售）开发商国建怀宁公司位置怀安河与永宁河交汇处占地面积143.85亩建筑面积25万物业类型高层、公寓、综合体容积率2.0装修情况毛坯交房时间2021年底项目概况项目主打“科技”住宅，以其周边完善的配套吸引市场关注。项目学区为振宁学校，为小学、初中一体化重点学校。项目建筑风格采用的是新中式风格，底层与顶层设计为叠墅产品。科技产品：地源热泵（以地热能为能源基础，提供四季恒温）。物业公司为：第一太平戴维斯。销售价格825、800元/平方米推售情况 项目分二期开发，一期648套，现已基本售罄，二期蓄客中。项目目前在金瓯广场设立营销中心，为科技住房，价格比周边在售的要高，均 价约8800元/，最高备案价9999元/。车位价格6.8万元/个。截至12月份已销售约600套。市场调查研究国建悦美购物广场/公寓户型三室两厅一卫二室两厅二卫户型：5.1米开间阳台 明厨、明卫设计 标配地源热泵户型：5.1米开间阳台 L形厨房设计 卫生间干湿分离 标配地源热泵市场调查研究国建悦美城/住宅户型三室两厅两卫三室两厅一卫市场调查研究四室两厅两卫四室两厅两卫国建悦美城/住宅户型市场调查研究蓝城怀宁兰园(在售）开发商怀宁县中恒置业有限公司26、位置高河大道与皖河路交叉口东南100米（稼先公园旁）占地面积48亩建筑面积8.6万物业类型高层、洋房容积率2.0装修情况毛坯交房时间2022年底项目概况项目位于高铁新区，以其周边环境以及区域未来发展吸引客户。周边商业配套：皖河路商业街、高宾大厦（大润发玛特超市）。周边教育配套：星拱小学。周边交通配套：城南换乘中心。周边宜居配套：稼先公园，高河大河景观带（在建）。销售价格8300元/平方米推售情况 项目共计530套，2020年11月7日首开。目前车位正在预约中，车位价格约5万元/个。截至12月份已销售约150套。市场调查研究蓝城怀宁兰园/高层户型四室两厅两卫三室两厅两卫市场调查研究三室两厅两卫三27、室两厅两卫蓝城怀宁兰园/洋房户型市场调查研究东方城市公园（1月1日开盘）开发商怀宁星运怀平实业 有限公司位置怀宁县E区高河大道与永宁大道 交口占地面积318亩建筑面积约60万物业类型高层/板楼容积率2.2装修情况毛坯交房时间2023年1月底项目概况主打“公园”概念，以周边醇熟配套以及其自身大体量吸引客户。位于城东板块核心区域，紧临三馆一中心。自带美食一条街，红星美凯龙全球家居广场，爱琴海购物公园。1公里范围内，教育完善。振宁幼儿园，振宁学校环伺。坐拥城东滨河景观带，交通便捷，配套丰富，坐拥省级配套资源。销售价格约8200元/平方米推售情况 项目1月1日开盘，首开房源面积段为95-138。首开销28、售5#、6#、7#，房源约320套，首开销售约30%，将近100套。东方城市公园对外销售价格8200元/左右。市场调查研究东方城市公园/高层户型四室两厅两卫约138三室两厅两卫122三室两厅两卫124三室两厅两卫119三室两厅两卫118三室两厅一卫107市场调查研究万辰御景（待售）开发商安庆市旧机动车交易中心 有限公司位置怀宁县城高河大道东南侧占地面积32亩建筑面积4.2万物业类型高层容积率2.0装修情况毛坯交房时间未定项目概况位于高铁新区，凭借区域未来发展以及其良好的业主口碑吸引客户。营销中心开放当天开启诚意登记，存1万抵2万，享日进百金活动。项目紧邻星拱小学、永丰路中学（规划中）以及滨河路29、高中（规划中）。高河大河景观带、稼先公园、怀安河公园三大公园环伺。销售价格预计首开均价8200元/平方米推售情况2020年12月20日营销中心正式开放。项目预计2021年2月首开。市场调查研究万辰御景/高层户型三室两厅两卫125三室两厅两卫116 三室两厅两卫118三室两厅两卫104市场调查研究广源书香里（待建地块）商业地块位于：独秀大道与永丰路交口南侧。潜山市广源置业有限公司取得该地块，以43000万元摘得这块土地，楼面价为3431元/。地块用地红线与城市现状道路之间的绿化工程、广场、亮化工程、人行道、机动车道、非机动车道及工程管线等其他配套设 施工程，包含但不限于代建沿独秀大道地块用地红线30、与城市现状道路之间10米宽绿化带，建成后无偿移交给县城市管理局。项目距离本案约300米，后期将成为本案的主力竞品之一。市场调查研究项目国建悦美城金马中央城蓝城怀宁兰园万辰御景东方城市广场合计套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比100以下/8817%4214%44613%5767%100-11026016%21312%/5819%88725%141818%110-12042226%92152%15629%10835%122335%283037%120-13061738%63836%23845%5217%45613%200126%130-14032520%/5016%47714%85231、11%140-150/489%/1%150-160/160-170/180-200/200-300/合计1624177253031034897725100%区域产品面积段丰富，市场供应产品主力集中在100-140区间（三房、四房），占总供应量的92%，该部分面积是主流产品；主力供应分析市场调查研究市场调查研究 成交总价分析客户对总价极其敏感，80-110万（30%首付15-33万）是怀宁成交主力，约占总成交81%；100以下的二房产品在区域内供应量较 少，主要客户对此类产品需求不高，一般 来说购房三房起步；区域内竞品的户型主要针对刚需、刚改客 群，三房及四房的需求较高，更看重产品 的功能性；国32、建、金马、兰园等项目部分户型面积较 大，属于改善型客户需求，注重的是户型 的舒适度。竞品产品总价段分布项目71-80万81-90万91-100万101-110万111-120万120万以上国建悦美城26042261728988金马中央城213412509638东方城市公园4468871223633288蓝城怀宁兰园88122134138市场成交客户看中单价的同时，对总价敏感，110万为区域成交总价的分界线竞品住宅总价段占比10%31%27%8%1%25%23%0%5%10%15%20%30%35%71-80万81-90万91-100万101-110万111-120万120万以上区域市场分析及判33、断 城市发展：近年来，怀宁主要向南发展，着重打造高铁新区，随着年底安庆西站的通车，高铁新区将迎来再一次腾飞；供需平衡关系：从2020年下半年以来新推楼盘去化来看，所有新开楼盘开盘即能去化大部分房源，在价格上涨的情况下，去化量仍能稳步提升，市场走势较好，本地购买力较强；产品突破：区域市场以高层产品为主，去化速度较快的产品也主要为高层110-130的三房，户型多为3开间朝南，建议 本项目打造差异化类型产品，在保证三房的基础上，适当打造小户型产品，降低总价段；入市时间：现阶段市场在售项目较少，但万辰御景、广源书香里预计将在本年度入市，市场竞争将相对激烈。建议本项目尽快入市，抢占时机，争夺客户。竞品启34、示：目前怀宁住宅市场呈现供小于求状态，刚需及刚改产品较受客户追捧，尤其高铁新区板块利好频出，量价齐升，近年来上涨幅度可观，且未来上涨趋势明显。市场调查研究项目定位建议2用地条件HN11-05-01地块独秀大道与滨河大道交叉口东南77.92亩70年233000万元424万/亩3176元/安徽省怀宁县城乡建设投资发展有限责任公司2020年12月11日项目定位建议高铁新区规划高铁新区位于怀宁县城主城区东南，高河大河从基地南部穿过。范围北至高河大道（现状206国道）、东至石如大道（规划）、西至新安路（209省道）、南至高河大河沿线，面积约6平方公里。以创意研发、文化展示、康体休闲为特色的滨水 生态社区35、。目前已建成：星拱学校，城南换乘中心，稼先公 园，皖河路南延伸段，稼先路南延伸段，独秀大 道南延伸段，茶岭路，滨河大道一二期。正在建 设：滨河大道三期，永丰路，茶岭路二期，C支 路，高河大河湿地公园，妇幼保健计划生育服务 中心，怀宁污水处理厂改造，前进小区，城东小 区，浅水湾小区，滨河花园小区.项目定位建议项目3公里内市场环境分析项目定位建议项目周边配套分析星拱小学高宾大厦妇幼保健医院稼先公园高河大河景观带城南换乘中心项目周边配套齐全，学校、医疗保障、车站、公园、商业等一应俱全。项目定位建议安庆西站安庆西站一期站房工程于2020年5月1日开工建设，建筑面积为6万平方米，一期先行建设4万平方米北36、站 房，地下一层、地上四层、局部设夹层。预计通车时间为2021年底，安庆西站距本案距离约8公里，车行时间约10分钟。建成后，对怀宁经济发展具有重大意义，同时也极大方便本案业主出行，对项目进行 加持。距项目地约8公里，车行约10分钟安庆西站效果图项目定位建议项目SWOT分析项目定位建议Strengths优势：地段：位于城市主干道独秀大道南段，地段发展潜力较大；地块：项目地块形状较为方正，有利于产品规划；竞争：地块周边在售竞品较少，未来竞争压力较小。Opportunities机会：发展潜力：随着政府“东进南展”的发展方向，以及高 河大河湿地公园，未来打造成为全县最长的滨河大道，最 大的生态公园河最37、美景观长廊，升值潜力较大；客户：目前怀宁棚改还未结束，将会释放一部分改善客群，和周边乡镇进城置业群体，潜在意向客户较多；高铁新区：坐落于茶岭高铁新区正在建设，未来独秀大道及稼先大道将会直达，给本案带来利好；竞品：西侧一路之隔的浅水湾尚未封顶前，就已全部售罄，目前周边只有一个在售项目。Weaknesses劣势：体量：项目体量不大，较难规划以及形成亮点；配套：目前来看，周边较为荒凉，生活、教育等配 套缺乏。Threats威胁：政策：目前房住不炒的政策方向，加上地方严管房产的政策，未来不可控因素较多；客户：目前四五线城市的外来投资客户比例正在逐步 减少；供应：20年土拍新增供应是未来潜在的对手。项目38、国建 悦美城金马 中央城东方 城市公园蓝城 怀宁兰园万辰御景指标体量（万）2529608.64.2容积率2.01.82.22.02.0产品线高层、公寓、综合体高层、洋房高层、专业市场高层、洋房高层区位地段永宁大道南侧怀安河西侧怀宁县城E区孔雀路高河大道与永宁大道交汇处高河大道与皖河路交叉口怀宁县城高河大道东南侧交通高速入口、火车站、汽车站就在 附近，区域便利交通高速入口、火车站、汽车站就 在附近，区域便利交通高速入口、火车站、汽车站就在 附近，区域便利交通临近皖河路，城南换乘中心城南换乘中心配套商业配套国建悦美购物公园、社区底商自建一站式风情商街红星美凯龙家居博览+爱琴海购物公园市民广场、皖河39、路商业街市民广场、皖河路商业街教育配套振宁学校、振宁幼儿园振宁学校、振宁幼儿园振宁幼儿园，振宁学校星拱小学、高河中心学校星拱小学、永丰路中学景观外部景观怀安河公园、永宁河公园、游乐 公园（规划中）怀安河公园、永宁河公园、游 乐公园（规划中）城东滨河景观带、怀安河公园稼先公园、高河大河景观带高河大河景观带内部景观新中式风格园林新中式风格园林新中式风格园林新古典主义风格园林无目标客群改善型刚需&刚改刚改刚改刚需面积区间103-144110-12495-13896-147104-125总价区间90110万元80-100万元70-90万元80-100万元/开发商品牌国企国建本土房企上市房企上市房企本土40、房企市场项目配套、产品线同质化严重，主力总价为80-110万元/套，主力面积段为100-140。本案可强化自然景观优势，挖掘项目品牌潜力，并通过丰富的产品线打造、项目赋能等，抢占主流客户的同时，抓住置业的刚需及刚改客户。项目与竞品对比分析项目定位建议定位方向领导者挑战者垄断价格 改变游戏规则产品具有不可复制性 强调新的产品评估标准过河拆桥 强调产品特色和价值追随者补缺者搭便车，借势 客户细分以小博大 瞄准市场缝隙价格战的制造者 创新产品和需求点区域挑战者定制符合需求的好产品，通过强化营销手段占领市场，规避强烈的竞争对抗点，以差异化的形态抢占市场份额。作为区域挑战者 抓住市场空白 规避竞争 引导41、周边客群 差异制胜项目定位建议定位思考市场维度本体维度客群维度地块处于城市规划发展方向 发展潜力大市场各大楼盘去化良好 市场稳步上涨量价表现均较好市场处于稳定发展阶段国建、金马、万辰等品牌并不占优仅国建项目有一定的规模优势 市场产品雷同、规模类似改善需求显著提升附加值的溢价效果显著提升客群成熟度不高 购房观念务实投资价值、投资理念相对落后 婚房及教育驱动乡镇居住习性及都市生活的满足产品定位核心思想立足市场，通过畅销型产品打造形成市场追捧，奠定市场地位放眼未来，通过适度超前规划设计形成项目标签，打造区域乃至城市标杆项目定位建议市场占位我们要把项目塑造成为中高端的、快销的，老百姓买得起的高铁新区最42、具潜力项目 高铁新区，目前区域城市基建正在逐步完善，周边在售及待售项目逐步增多，根据本地块的位置、规划以及周边发展等，项目实际竞争压力逐步增强。因此，本地块的市场占位：项目定位建议形象占位国企形象兑现企业形象兑现我们是谁寻求项目形象切入点完成企业品牌到项目品牌的延续我们做什么成熟运用产品系项目价值资源 对项目品牌形象 概况定义我们有什么对自身资源的梳理归纳提炼项目价值体系 为项目形象定义进行铺垫项目定位建议形象策略国企品牌落地策略三个兑现企业形象兑现国企开发，质量口碑有保障；项目形象兑现绿色健康、人文社区营销形象兑现实景展示、样板展示为必要支撑项目定位建议 本项目地块在产品规划上，以刚需、刚改43、居住为主，同时拥有少量商业配套，住宅依靠区位优势，以及周边逐步完善配套的基础之上，注重该类客群生活圈的构造以及配套距离的优化。因此，项目住宅的产品占位：1、在功能上：2、在形象上：满 足 不 同 年 龄 段 客 户 对 住 房 的 需 求城 市 菁 英 的 主 城 核 芯 生 活 圈产品占位项目定位建议套价方面：刚需套价高点90万，刚改套价 高点110万，提供刚需买的起，刚改看的上产品线附加值方面：除了智能科技产品，为项目打造 独有情感卖点，增加 人文属性，提升客户心理归属感，增加产 品赠送部分，提高客户实得面积匹配目标客户市场需求，地块打造建议：产品线：满足舒适居住基本功能同时，注重附加值、44、社区物管及配套打造；同时打造艺术的建筑风格、园林景观；价值线：遵循客群特征，加强景观示范区、样板间、售楼部打造，通过体验营销实现“看得见的价值”。产品策略物业品牌方面：引入全国知名品牌物业，为项 目增加软性服务竞争力配套方面：为业主提供生态、教育、生活、交通配套便利，打造项目独有 价 值吸引点产品组合方面：打造刚需产品+刚改产品 “流量型+溢价型”产品组合，保证项目持续热度产品塑造方面：增加产品吸引力，建议打造 “常 规优化户型+市场差异化 户型”组合，为客户提供美好 生活想象项目定位建议附加值提升建议 在今年怀宁较多新项目的背景下，本案优势并不明显，销售难度增大，在保证去化速度的情况下有较好45、的价格实现，我们需要围绕社区打造高附加值，提升项目的社区服务及文化，完善本体的价值；实现“人无我有、人有我优”的竞争优势！从建筑风格、户型设计、园林规划均好型的住宅项目，已经相对成为品牌项目标配，精益求精的独好性，才能赢得市场，才能有挑战板块市场的资本。如下图：智能安防智能物业无忧物业服务健康、绿色、生态居 住环境智能生活低碳节能社区独好性价值智能化服务力生态力项目定位建议智能安防周届电子围栏系统智能家居智能入户门锁系统怀宁首个超智能社区：1、智慧安防：智能门禁、24小时 巡更、智能入户门锁，全方位24 小时保障社区安全；2、智慧社区：车辆识别、无线 wifi、可视对接、一键呼梯、充电 桩等，46、打造人性化智能社区。3、智能家居：指纹密码锁、感应 开关、报警系统，打造安全智能家 居系统；4、健康管理系统：荧光跑道、社 区直饮水，驱蚊社区，打造科学健 康管理系统。小区门禁系统（人脸识别系统、刷卡、登记）煤气泄漏探测单元门禁管理系统（人脸识别系统、刷卡）无限红外探测器智能入户门锁人体感应小夜灯24小时巡更系统室内手动报警器车辆识别系统健康管理塑胶健康荧光跑道智慧社区社区wifi全覆盖室外直饮水可视对讲系统双层中空玻璃一键呼梯系统全龄段儿童游玩区电动车充电桩音乐播放系统回家指示灯生态驱蚊（种植驱蚊职务）智能化建议项目定位建议户型配比建议刚需主流超高性价比刚改主流115-130平方米流量型三居47、改善主流135 平方米以及上品质型四居占比约30%占比约65%占比约5%100-110平方米项目定位建议结合目前市场供应情况及客户群的户型面积诉求，并实现“快速回笼资金”的终极目标，建议产品户型及面积配比如下：约100-110刚需户型建议三室两厅一卫 建面约103三室两厅一卫 建面约111户型亮点：主卧向阳，南北通透布局，生活功能区完备；客厅采光良好，空间阔绰。项目定位建议约115-130刚改户型建议三室两厅两卫建面约115三室两厅两卫 建面约118户型亮点：逾7米超大阳台，推景飘窗，高赠送，大尺寸；电梯对开门入户，私密性良好，且空间利用率高，门厅变 成私享玄关；多开间朝南，户型方正，舒适度高48、。项目定位建议约115-130刚改户型建议三室两厅两卫 建面约1253+1室两厅两卫 建面约129户型亮点：逾7米超大阳台，推景飘窗，高赠送，大尺寸；电梯对开门入户，私密性良好，且空间利用率高，门厅变 成私享玄关；多开间朝南，户型方正，舒适度高。项目定位建议约135及以上改善户型建议3+1室两厅两卫 建面约1253+1室3厅3卫建面约180（顶层复式）户型亮点：户型方正，拐角少，后期使用难度低，提升空间的利用率；全明通透户型，居住舒适度高。卧室位置合理，动静分离，休闲玩耍两不误；配备多卫，且卫生间干湿分离，高峰期使用问题迎刃而解。项目定位建议物业建议匠心打造高端社区的服务体系，打造人性化的2449、小时铂金管家服务，定制高端服务，满足业主对文 化及情感层面的深层次需求。（建议引进知名物业，从展厅及售楼部开始服务，提升项目体验感与口碑）项目定位建议物理卖点提炼品牌价值怀宁本土国企商品房住宅首秀，质量口碑有保证。区位价值高铁新区未来核芯居住区，城市发展所向。交通价值独秀大道与滨河大道交汇，距安庆西站（在建）10分钟车程，四通八达出行便利。学区价值星拱小学，骑龙小学，永丰路中学以及自建高品质幼儿园，享无忧教育。产品价值全明户型，宽厅设计，南北通透，电梯独立入户，高赠送率。园林价值采用完全人车分流式设计；营造了高绿化率的社区空间，享健康有氧绿色生活。配套价值高河大河景观带、稼先公园、城南换乘中心50、妇幼保健医院、高铁西站等，周边规划生活配套齐全。项目定位建议精神卖点凝练传承轻奢大宅，三代典藏显赫风水佳地，富贵集居涵养大美园境，精致人生荣耀墅质美宅，精工苛创际会高端邻里，会晤名流项目定位建议项目定位建议项目定位、滨河畔学府里15万方生态美宅现代新中式园林、瞰景高层、低密洋房、一线河景、学府为邻主推筑 梦 滨 河 畔一席紫云台项目定位建议slogan城 投 登 台 越 怀 宁项目定位建议slogan视觉体系包装3特点：现代典雅的风格，以简洁明快为主调，细部处理古典建筑形式，在突出现代感的同时，传承历史悠久的文化韵味。建筑风格庄重精美，通过运用传统美学法则来使现代的材料与结构产生规整、端庄、51、典雅 的安定感。现代典雅风格：现代典雅建筑风格既是对怀宁这座具有深厚文化特色的城市的尊重，也是对充满钢 筋混凝土的都市生活的解放。视觉体系包装建筑风格建议视觉体系包装建筑风格建议视觉体系包装建筑风格建议视觉体系包装园林风格建议现代中式园林风格：强调轻奢内敛的生活品味，体现一种“文化、精致、现代、品质”生活方式，更符合现代人的生活节奏和审美品味。特点：现代中式园林，体现东方美学的气韵；以中央景观廊建立现代人所需的品质感与仪式感；以组团花园及生活十字轴聚合了传统院落的“静”，与街巷的“亲”；以生态环勾勒出住户的生活和社交轨迹形成 围合式中央景观与“外街环绕、内巷贯通”的动线规划，唤醒居民对“邻里共52、聚、人情复兴”的怀恋。视觉体系包装园林建议城投紫云台壹号视觉体系包装园林建议视觉体系包装园林建议视觉体系包装园林建议VI视觉演绎视觉体系包装包装措施建议视觉体系包装包装措施全方位打造“主场”展示区“主场”展示体系 外围领地；项目入口；售楼处；样板房展示；景观展示区。视觉体系包装包装措施小高层洋房18F18F18F18F18F形象岗生态停车场保安形象岗照壁&水景多重礼序，三进三出全年龄景观示范阳光草坪&室外儿童游乐区钢制雕塑小品喷绘&绿植围挡动线建议遵循展示先行原则，售楼部设置在展示区后视觉体系包装包装措施营造鲜明的边界感，与周边环境形成巨大反差，在外围营造品质感与独特的文化气质，尽显 紫云风华53、。原生态、尊贵感与惊艳感的交叠，以厚重深沉的视觉效果引发客户的遐想阵地展示外围提升，外围包装建议视觉体系包装包装措施弱化营销概念，强调文化属性，将营销中心打造为交流、文化的平台。概念包装新东方主义人文展示厅项目售楼处以简约的栅栏为背景，打造紫云台壹号的意境，杂糅钢铁风格现代简约几何线条，辅以书籍点 缀其中，为空间营造出简约美感，人文意境与国际时尚气息兼具阵地展示营销中心展示建议视觉体系包装包装措施看房通道以蓝色搭配玫瑰金，予以高贵感；同时以荷莲鱼蒲元素，表现诗情画意，体现紫云河居文化以 及生活意境。阵地展示通道展示建议视觉体系包装包装措施阵地展示样板间打造原则建议样板房打造原则：1、以数量较多54、，需进行客户说明及体验提升的户型；2、具有创新亮点设计的户型；3、涵盖各种物业类型，根据各物业类型数量进行样板间数量选取，建议高层样板间选取2个，洋房样板间选取1个；4、根据面积差异进行不同装修风格类型；5、高层样板间选取三室两厅一卫与三室两厅两卫户型，洋房样板间选取四房户型。视觉体系包装包装措施111年轻的张扬和活力（三室两厅一卫）融入新英伦时尚主义的元素，将经典元素提炼、萃取、融合，充分运用黄、粉等明亮活泼色系，表现出蓬勃的生 命力与活力。阵地展示样板房提升，装修风格建议视觉体系包装包装措施118生活的优雅与气质（三室两厅两卫）串联人文、艺术的生活主线,将优雅、理想的现代家居氛围逐步融入这55、个空间阵地展示样板房提升，装修风格建议视觉体系包装包装措施129时代的节奏和色彩（四室两厅两卫）孔雀蓝及鸢尾紫构成了整体色彩氛围，中性的黑色和淡褐色作为辅助色可以使之看起来更加柔和，营造家的温馨氛围，背景油画的运用体现空间主题节奏感和生命力的象征阵地展示样板房提升，装修风格建议视觉体系包装包装措施 弱化营销概念，强调文化属性，将景观示范区打造为交流、文化的平台；同时融入现场展示的物业服务体验，于细节之处体现精致的美好“钻石级”生态绿色价值。阵地展示景观示范区展示建议视觉体系包装包装措施、项目营销推广方案1、销售目标分解2、客群定位建议3、渠道营销策略销售目标分解1开发周期：总建面约15万方，项56、目整体目标销售周期约24个月开发节奏：市场趋于平稳情况下，整体开发节奏宜前紧后松（项目前期通过大力营销推广，快速走量，塑造项目热销受捧形象，树立口碑，为续销及后续地块入市打下市场基础）销售目标分解整盘开发目标城投紫云台壹号作为怀宁城投的首个商品房住宅项目，在24个月完成整盘90%的销售目标下，面临以下三个困难：品牌目标价格目标销售目标Q1：地产首秀，品牌认知度低，如何将怀宁城 投品牌植入怀宁，提高品 牌影响力，形成自身品牌 追随者？Q2：如何拔升项目形象，为后期实现溢 价做准备？Q3：在怀宁内需型市场，如何实现大量 客户的积累，完成销 售目标？销售目标分解公众公众公众公众制造影响力公众本案后续57、项目核心问题界定销售目标分解品牌目标基于项目困境及目标，从营销形象推广、客户拓展、活动造势、包装服务展示这四个层面进行品牌力提升，做到项目突围以及 怀宁城投品牌落地，使怀宁城投在怀宁做到区域的地产领导品牌，并且壮大城投公司资产，改善城投公司经营活动净现金流，提高城投公司盈利能力和造血能力，提升城投公司融资能力和信用评级，促进企业品牌升级，实现企业内涵式长期发展。基于问题梳理之下品牌力提升四个步骤：品牌入市 形象推广 层层推进、价值落地：根据营销节点进行分阶段推广，线上线下精准投放，围绕项 目主形象输出项目高端、滨河畔的核心价值，扩大品牌知名度。品牌推广 客户拓展 渠道全开、精准拓客：线下渠道全58、开，保障客户基数；针对性拓客，找准目标客群，重点客户重点拓展，打造城投的客户圈层。品牌造势 活动造势 品牌先行、持续暖场：根据怀宁本土习俗、目标客群及营销节点，品牌活动持续造 势，同时辅以品质暖场活动，提升品牌知名度及客户粘性。品牌落地 包装服务展示 情景营销、服务营销：城市展厅、营销中心、样板间及线下品质物料包装结合，打 造现代典雅生活的情景，加强项目服务人员最优服务意识，达到情景、服务营销。小高层洋房18F18F18F项目开发节奏考量：考虑道路通达性、项目首开展示效果 以及预售节点，建议项目首期开发区 域设置在地块北侧。少量多频次推盘，由北向南，实现项目的滚动开发。项目发展战略开发节奏：根59、据楼栋价值，由北向南、由西向东开发销售目标分解整体开发节奏根据项目24个月完成90%货量的销售目标前提下，当前的工程预计节点（满足预售条件）营销中心及示范区：2021/5/1第一批次：2021/7/10 第二批次：2021/10/1 第三批次：2022/1/23 第四批次：2022/4/30 第五批次：2022/8/21 第六批次：2022/11/12第一批次第二批次第三批次第四批次第五批次第六批次小高层洋房18F18F18F销售目标分解整盘工程节点预估备注：1、整盘销售周期为两年，住宅和商业去化达到总量的90%，车位去化达到总量的60%；2、根据怀宁市场摸排，车位计划二次加推时开启销售；3、60、商业计划最后销售，待客户逐步入住小区，形成人气后，商业价值可以得到进一步体现，故建议商业可以待整案销售尾声后再行销售。总体销售推盘计划销售目标分解2021年7月2023年6月2022年8月2022年4月2022年1月2021年10月2022年11月2023年1月第六批次清尾收官商业加推首开2栋高层2栋洋房共计232套第五批次1栋高层1栋洋房 共计56套1栋高层1栋洋房共计74套推出商业第二批次+车位加推2栋高层1栋洋房 共计116套同步推出车位第三批次2栋高层2栋洋房共计210套111（高层）：103（洋房）：118（洋房）=144:44:44125（高层）：103（洋房）：=72:4411861、（高层）：118（洋房）：=144:66第四批次1栋高层2栋洋房共计130套118（高层）：129（洋房）=70:60115（高层）：129（洋房）：=36:20135（高层）：129（洋房）：=34:40推售节点与货量选取原则：开盘时间点选取原则为节假日优先；首开楼栋需排除地库上方楼栋；每次推售小高层与洋房搭售，大户型配合小户型搭配为宜。价格总策略：根据均价策略走势分类，结合本项目特征以及开发商目标，建议整盘采取平开高走策略。销售目标分解总体价格策略项目及权重蓝城怀宁兰园国建悦美城东方城市花园项目项目权重得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分项目权重得分加权得分得分加权得分得分加权62、得分得分加权得分地段20%1052112024951910020交通20%951911022901810020周边配套10%10510.5130131001010010区域环境10%90990990910010自身配套10%959.5110111201210010项目规模10%10010120121201210010发展商10%10010100101001010010产品10%959.5959.5858.510010合计100%98.5110.598.5100参考项目权重60%25%15%100%参考项目售价830088008200本案相对参考项目的售价842679648325本案售价505663、199112498296市场比较法：根据静态测算，本案毛坯入市价格建议为8296元/。销售目标分解静态价格推演站在发展的角度看未来：销售目标分解整盘价格目标随着城市的发展，区域配套的不断完善，价格的稳步提升预估本案住宅整盘保守均价为8600元/销售目标分解整盘住宅目标价格实现城投紫云台壹号整盘住宅价格推演时间2021/7/102021/10/12022/1/232022/4/302022/8/212022/11/12合计营销阶段第一批次第二批次第三批次第四批次第五批次第六批次预估推售套数(套）2321162101305674818预估推售面积（）25708135322478016306682264、995497102预估推售单价（元/）8300845086008800895090008600预估推售总价（万元）213381143521311143496106895983497依靠产品标杆，价格逐步上涨，同时保证高性价比楼栋快速走量，后期通过价格的多频次小幅上涨，给客户以楼盘 价格不断上涨的感觉，吸引客户主动到访，快速实现去化，最终实现整盘住宅均价8600元/。备注：1、住宅套均面积约119平米，单价预估8600元/，总价102万元计算；商业每套面积95，单价12000元/，总价114万计算；车位按照5万元/个销售；2、2021年全年住宅预估销售279套，车位预估40个，销售金额预估为2.65、87亿元；2022年全年住宅预估销售376套，车位预估278个，销售金额预估为3.97亿元；2023年预估住宅销售81套，商铺预估销售9套，车位预估销售135个，销售金额预估为合1亿元；销售回款预估为7.84亿元。3、住宅预估818户，货值预估8.34亿元；可销售车位车位752个，货值预估0.38亿元；商业预估10户，货值预估0.11亿元；整盘货值预估8.84亿元。整盘销售回款目标分解城投紫云台壹号销售预估年份2021年2022年2023年月份7月-9月10月-12月1月-3月4月-6月7月-9月10月-12月1月-3月4月-6月合计预计推售货量(套）首开232套加推116套加推210套加推166、30套加推56套加推74套尾货去化818 套预估住宅销售套数（套）18693168104455981736预估住宅销售金额（亿）1.900.951.711.060.460.600.837.51预估车位销售个数（个）40464878106135453预估车位销售金额（亿）0.020.020.020.040.050.070.23预估商业销售套数（套）99预估商业销售金额（亿）0.100.10共计1.900.971.741.080.500.651.007.84合计2.873.91.00销售目标分解小高层洋房18F18F18F首开销售去化目标高层 2 144 15984洋房 2 88 9724首开推售67、建议：2021年7月首开2栋高层，2栋洋房，共约232套，首开目标去化185套预估首开去化率约80%。类型栋数总户数总面积约（）首开以高层与以线上线下全洋房多物业方位推广，、多户型组合搭配迅速吸引市场关注推售，同时辅，首开引爆。合计23225708销售目标分解首开目标分解销售目标分解由于项目蓄客时间较长，加之首开的不确定性，根据来访成交倒推，为确保首开成功，初步根据1:20来访成交比计算，去化完成185套，需要约3700组蓄客。首开认购（1.85亿元）认筹诚意登记内外场有效接访185组370组3700组50%20%50%1850组本项目首开目标232套的80%目标认购，即185套，以此类推至少68、需完成370个筹和3700组客户积累。首开任务目标分解各条线渠道来访指标拆解商圈派单20%，740组朋介10%,370组竞品拦截10%，370组社区拓展15%，555组企事业单位拓展5%，185组包括户外、媒体、活动、现场等方式吸引的到访客户周边竞品客户拦截周边地缘性社区及拆迁小区拓展老客户介绍以及朋介商家合作植入项目信息，与企事业单位洽谈，推介会等一些列活动商圈派单留电及拉访首开指标完成需来访3700组（转成交比1:20）自然来访30%,1110组乡镇巡展10%,370组周边乡镇客户巡演留电到访客户渠道营销策略销售目标分解现场售楼部&样板示范区开放并验资营销节点紧密相扣，各个维度相互配合，通69、过一些列手段，实现项目品牌发声、意向客户挖掘、项目价值传递，树立区 域标杆形象，快速去化。首开前重大营销节点分解1月1日7月10日盛大开盘5月1日6月26日1月30日前期筹备期蓄客准备期持销期顺销强销10月8日销售进场&城市展厅开放明星活动&启动认筹营销筹备&城市展厅包装营销阶段6月6日验资升级工程节点集中排号期阶段主题渠道重点拓客重点活动重点筹备品牌导入期蓄客形象入市期排号价值发酵期筑梦滨河畔 一席紫云台微信公众号、微信自媒体、H5朋友圈定投、今日头条、网络、电梯框架、公交车身、公众号大V主干道户外大牌配合节点造大声势企事业单位、社区、商圈企事业单位单位、学校、医院、社区异业联盟、社区暖场活70、动、起势活动、项目展示区开放活动、明星活动、开盘活动开盘价值兑现期高铁新区滨河畔墅境大宅轴脉之上 心归紫云一城所望 耀世开盘主干道户外大牌、新媒体、朋友圈定投全城皆知商场、企事业单位、社区营销推广计划销售线营销节点软文、微信、生活网站炒作开始包装、物料、推广设计方案定稿线上媒体推广渠道展开工作对接售楼部软装、广告包装、阵地包装、物 料等制作完毕1.销售团队组建完成2.启动销售必读等培训完毕1.意向客户登记梳理2.邀约拓客积累客户到访3.圈层及拓客全方位锁客4.竞品楼盘客户拦截认筹启动新媒体、广播、短信、微信、户外媒体线上广告集中释放即将盛大开盘信息户外拦截性广告画面更换，释放现场即将盛大开盘信71、息盛大开盘活动1.对所积累客户进行认筹邀约2.启动筹带筹活动3.核心卖点反复渗透，提高心理价位4.推货量确定及价格区间公示5.认筹客户价格试算6.开盘销售准备工作完成2021年5月1日售楼部&示范区开放2021年1月30日 销售进场展厅开放2020年6月26日明星大活动2021年7月10日盛大首开蓄客量营销筹备期强推期爆发期到访量：1300组到访量：600组派单、渠道拓客集中持续轰炸验资&验资升级启动启动现场周末暖场活动启动当地大V、电台等炒作推广宣传及示范区开放明星活动吸引社会关注推广渠道策划线到访量：1800组销售目标分解首开前营销推广铺排客群定位研究25%10%15%25%认知渠道cal72、l客 老带新10%15%5%2%3%年龄段20-2526-3031-3536-4025%3%15%15%17%25%首次购房新婚购房 品质改善 二次购房 物业改善 面积改善20%10%35%5%8%19%拓客 25%41-45自然来访 17%46-50朋友介绍51-5545%23%56-60置业目的 关注因素3%价格交房时间 学区物业 环境 户型 交通客户分析：客户以老城区、城南区域为主，年龄31-40岁青年、中年群体，途径以自然来访、朋友介绍为主，以首次购 房及面积改善为主，重点关注环境和价格蓝城怀宁兰园成交客户分析客群定位研究25%10%20%15%8%20%价格交房时间 装修物业 环境 73、户型 交通10%5%22%认知渠道call客 老带新 拓客28%25%居住区域市区城南城北3%9%18%8%5%年龄段20-2526-3031-3536-4010%5%35%25%10%15%城西 25%41-4528%自然来访 10%5%城东46-50朋友介绍 15%35%17%15%周边乡镇 51-5517%56-60置业目的 关注因素2%首次购房新婚购房 品质改善 二次购房 物业改善 面积改善客户分析：客户以县城为主，年龄41-50岁中年群体，途径以自然来访及拓客团购为主，以品质改善、二次购房为主，重点关注价格、户型、品质国建悦美城成交客户分析客群定位研究富豪客群主流置业客群县城客户乡镇74、客户品质 观景 改善 型物业 类型 追求 型配套 驱动 型地缘 工作 型实力 型主流 型低价 型根据客户置业动因和经济实力，可将怀宁客户分为以下几类怀宁客户分类客户分析客户分类客群定位研究支付能 力极强关注稀 缺资源 的占有多元化 需求顶级财富阶层客户支付能力极强，通常在150 万以上，部分甚至可达到200万，多为私营企业 主，但此类客户数量极少，且增长速度很慢；此类客户通常拥有多处房产，圈层感强，特 别关注对稀缺资源的占有（包括自然景观资源 和高端物业占有），同时也关注项目品质与私 密性；在产品选择上，根据关注点的差异，呈现出 多元化发展趋势，此类客户会在怀宁及周边城 市范围甚至全国范围内选75、择顶级低密度物业产 品，如城市别墅或一线湖景产品；个别项目凭借强势 景观或别墅物业吸 引部分富豪客户，但结合项目本体条 件，此类客群可作 为本案顶复产品目 标客户。位于财富的顶层，支付能力强，但数量有限，关注稀缺资源的占有，需求呈 现多元化趋势客户分析富豪阶层客群定位研究在物业类型选择上偏好洋房、小高层等产品力较强的物业，且愿意为其支付溢价；以改善需求为主，对产品品质要求较高，面积需求125-140为主；“怀宁这边的人对低层产品较为钟爱，虽然受价格上涨影响，部分购买力不强的客户选择高 层，但是手里稍微有些钱的人还是选择洋房产品，来访的客户很多，对于大面宽阳台、大开 间飘窗关注的较多”蓝城怀宁兰76、园销售代表“洋房产品比较受客户欢迎，客户比较看重洋房打造出来的品质感，来看的客户大多以改善 需求为主，以130左右的三房或四房产品最受客户欢迎。”金马中央城销售代表物业类型追求型青睐稀缺物业且愿意为其支付溢价，对产品品质高要求主流置业县城客户细分客群定位研究此类客户非常关注子女的教 育，置业时首先考虑是否具 有优质的学区资源，会在全 县范围内选择具有优质学区 的项目；大多习惯了便捷的交通和完 善的生活配套，此类客户在 置业时会更加关注基础配套 体系是否完备；关注学区关注配套“来我们项目的客户有很多都是为了学区，我们这有怀宁最好的学 区资源，许多客户在这买房为了小孩上学，也有看中学区的价值购 买77、的，许多都是为了学区来我们这买房的。”金马中央城销售代表配套驱动型以学区、交通等基础配套完善与否作为置业前提，面积需求 偏主流主流置业县城客户细分客群定位研究“近几年高铁新区这边发展很快，我们公司已经开发了好几个楼盘了，在我们这里购房的就有 不少在这附近学校工作 的教师群体，万辰集团 具有品牌效应，口碑很 好，离他们上班的地方 很近，是他们选择我们 的主要原因。”万辰御景销售代表地缘工作型客户多在单位附近置业，且近年县城内的事业单位不断南 迁，此类客户裙带关系明显，但多已在高铁新区置业，自住需求，就近置业自住为主：多以自住需求为主，重点考虑上班距离的远近；客户来源：基本为附近区域内的政 府及企78、事业单位人员；注重产品的功能性以刚性需求为主，多选择100-110 的功能性产品；此类客户多因工作就近置业，会关注 交通出行是否方便，同时对产品性价比 有一定要求；地缘工作型自住需求为主体，多因工作就近置业，青睐100-110中小 面积产品主流置业县城客户细分客群定位研究置业关键词居住环境、产品舒适；乡镇实力型客户 对于项目品质有 较高要求，产品 必须兼备良好的 区域环境和居住 舒适度双重品格，内外兼修。客户特征经济实力强劲，多为本地生意人或者去外地做 生意的本地人，总价承受在90-110万；产品需求此类客户以改善型置业为主，多需求110-130左右中大户型；实力型经济实力较为强劲，以改善需求79、为主，注重居住环境和产品舒适主流置业乡镇客户细分客群定位研究 多追随区域价值热门片区进行置业，另外口碑效应对此类 客户影响明显，老带新在各楼盘所成交的比例高。此类乡镇客户置业以刚需为主，大多是为其子女上学或为 其子女购置婚房等目的为主；客户对面积段的需求偏主流，以110-120最为主力，总 价承受能力相对有限，一般在70-90万；刚需置业为主面积需求偏主流追求热点片区“我们项目客户有七成都来自乡镇，大多数是外出务工过年返乡置业，看重的是区域价值的潜力和学区、生态的规划，多是为孩子上学或者结婚买的，另外我们项目口碑较好，价格相对优惠，乡镇客户也比较认可。”三环御景主流型客户经济实力中等水平，多会80、追随区域价值热点片区置业主流置业乡镇客户细分客群定位研究低价追随 承受能力有限客户大多为周边乡镇及外出务工回乡人员、或者在怀 宁城内工作，但收入普遍较低；乡镇低价型客户置 业多源于获取县城 身份的目的，享受 城市资源，价格是 主导 因素，其他均 可妥协；追求城市身份 关注产品价格由于受到购买能力的限制，对价格最为敏感，置业首 选单价较低的项目；纯刚需置业此类乡镇客户为纯刚需客户，多为首次置业，倾向于选 择功能齐全的紧凑户型，90-100产品颇受青睐；此类客群限于购买能力，多流向价值较低区域，故不作为本项目主力客户低价型限于购买力多选择单价较低的产品，价格是首要关注因素主流置业乡镇客户细分客群定81、位研究客群定位研究WHERE WHO？本案客群目标客户锁定品质观 景改善 型物业类 型追求 型配套驱 动型地缘工 作型实力型主流型低价型县城客户乡镇客户地缘工作型客户多已置业，低价型客户限于购买力多流向价值较低区域，这两 类客户的置业特征与本项目不符，因此可主力锁定其余五类客户客群定位研究置业动机：刚需型置业为主，注重性价比、基础配套，多以就近置业为购房原则价格预期：总价70-90万为主流产品需求：高层、小高层功能性强产品配套需求：学区、生活配套、公共交通乡镇客户 刚需主流置业动机：改善型置业为主，注重开发商品牌、区域 环境、物业类型和产品品质价格预期：总价90-110万为主流产品需求：小高层82、洋房配套需求：景观资源、优质产品品质、完善社区配套 及物业服务县城客户 刚改主流塔尖120万分水岭购买力最强，多选择上一级城市置业观点多元，重尊贵、价值感产品舒适改善90-110万分水岭购买面积相对适中的产品为主追求生活品质，注重享受生活追求居住形态的升级市场主流客户功能改善品质刚需70-90万分水岭期望购买舒适型的三室居住便捷性、舒适度市场主流客户底层刚需客群较多，但无购买力受价格影响，多数被挤出市场目标客户归类判定客群定位研究乡镇客户刚需主流县城客户改善主流乡镇周边村镇有一定经济 基础的置业者40%60%县城县城区域的地缘性客 户为主目标客户判定客群定位研究高层客户：区域普通中产收入者，83、品质刚需及首次改善客群 洋房、顶层复式客户：中高阶层，看重品质生活地缘他们多居住或 工作于附近社会中坚他们是社会中 坚，事业正处 于上升期区域发展认可区域发展 潜力，满意区域规划配套多口之家小太阳（后太 阳）家庭，存 在面积改善及 教育需求生活配套喜欢购物、社 交注重教育家庭中的子女 即将或已经面临教育的选择 环境品质有品位有要求，对居住环境及 品质有预期客群定位研究目标客户判定渠道营销策略3渠道要点 高端圈层无所不知线上制造影响力、线下做足渗透性渠道营销策略占位全县！资源整合！线上制造影响力渠道营销策略以高河作为主要投放点，其次以茶岭、金拱等周边乡镇以及206国道作为户外载体主要宣传点长期户84、外位置（落地大牌、高炮）高速收费站入口；城市主干道。短期户外位置（大牌、高炮）项目起势阶段性大牌。道路指示牌（蓝白牌、灯杆旗）高速收费口附近蓝白牌；城市主干道道旗或蓝白牌。户外大牌覆盖全县，全县客户网罗渠道营销策略火车、汽车站投放广告，覆盖主要交通枢纽，抢占全县客户安庆西站城南换乘中心出租车公交车体渠道营销策略利用怀宁主流网络媒体资源及朋友圈定投，增加项目产品包装与炒作投放本地最热搜的网站，首页通栏及热门资讯等多种 广告形式，以显眼的专题和画面，博人眼球。针对外地客户，投放比较知名公众号，如独秀论坛、怀宁微生活等。画面持续霸屏，软文及头条节点推送加深客户印象。渠道营销策略增加广告植入，最大程度85、覆盖拦截意向客户暑期及贺岁档建议增加院线广告，节点投放；怀宁各大商场地下车库灯箱，成本低覆盖范围广，建议持续投放；写字楼、高端小区电梯看板，建议持续投放。院线广告地下车库灯箱电梯看板渠道营销策略圈层渗透！外部深挖！活动锁客！线下做足渗透性渠道营销策略针对企事业单位进行拜访，定期举办圈层活动，将推介会与资源嫁接活动落地，实现客户导入。市/县政府各部门汇总建设局交通运输局审计局经济委员会商务局科学技术局农业委员会国土资源局物价局文化广电新闻出版局水务局公安局林业和园林局教育局卫生和计划生育委员会直机关事务管理局人力资源和社会保障局财政局安全生产监督管理局旅游局政务服务中心规划局粮食局招商局房产管理86、局发展和改革委员会民政局司法局环境保护局统计局地税局国税局重点建设管理局供销社圈层渗透企事业单位拓展渠道营销策略企业团购扫描本地企事业单位 资源落地：针对企事业单位进行拜访，定期举办圈层活动，将推介会与资源嫁接活动落地；并将对接人发展为关键人，给予特殊政策，可通过团购等政策动作促进销售。拓客人员：置业顾问+拓客人员圈层渗透企事业单位拓展渠道营销策略圈层渗透工业园区拓展渠道营销策略企业团购扫描单位聚集区（工业园）圈层渗透商家联动渠道营销策略商家选择：餐馆、便利店、大超市、药 房、洗车店、休闲足浴商家联动资源互换，合作共赢组织验资、认筹客户亲友圈活动，最大化邀约亲友群，做好圈层，深度挖掘该潜在关系87、客户。圈层渗透朋介+老带新渠道营销策略外部深挖乡镇挖掘渠道营销策略乡镇挖掘客户迁徙进城动线截留深入乡镇直面挖掘客户群体，通过客户进城化的迁徙动线，增加客户基数，促进客户成交选取原则：1、距离怀宁城区较近乡镇，进城必经之地2、经济相对发达区域，客户购买机会较高拓展形式：1、中心区域扫街，针对私营业主进行项目宣讲2、乡镇机关单位客户拓展，通过前期品牌活动，植入乡镇机关，进行项目推荐3、农村地区刷墙广告4、巴士座椅车载广告，信息传播凉亭乡金拱镇马庙镇公岭镇中心城区茶岭镇 月山镇黄墩镇外部深挖重点商圈派单渠道营销策略商圈派单抢占战略要塞，横扫人流布局全县人流量密集商圈及广场，扫街铺+定点发单+小礼品派88、发+物料植入，导入展厅及售楼部进行洽谈商圈陌拜点位人员铺排表点位备注振宁学校1.策划每天对派单拓客人员进 行培训工作，提高拉访能力；2、每天不定时进行工作的抽 查监督工作，并及时如实反馈 至工作群；3、做好每天的数据收口及跟进 工作；4、拓客奖励做到按时发放，提高拓客人员工作积极性。文化广场德辰广场儒林广场孔雀广场独秀公园金瓯商务广场雍翠商城皖河路市民广场稼先路振宁路孔雀广场儒林广场皖河路振宁学校独秀公园金瓯商务广场文化广场外部深挖商户直销渠道营销策略市场选择：大王庙市场高河小商品市场商户直销精攻专业市场快、狠、准稳抓市场经营户，通过集中封闭式，以项目地缘性客户为主 导，紧抓市场经营户，采取扫89、街、扫铺传递项目信息，搜集客户名单及 邀约客户上门。活动内容：1、行销人员循环扫街、扫铺派单，全方位渗透项目信息，外拓专员陌 拜访谈，邀约客户；2、针对店主采用定向拓客方式，针 对散客采取撒网式派单拓客；3、以小礼品噱头针对性吸引客户关注，提升客户上门意愿；4、采取发放礼品券形式，加强客户 上门，保证活动效果。外部深挖动线堵截渠道营销策略地点选择：高宾大厦园区企业门口扼守项目周边交通枢纽与生活动线等人流集中点堵截，通过 路演形式邀约客户参与项目活动动线堵截扼守生活动线，撒网拦截外部深挖集中外呼渠道营销策略CALL客名单建议：银行高端客户名单 协会、商会资源名单移动、联通高端客户名单集中外呼电话90、营销，客户直联活动内容：1、要求每名置业顾问每日call客不 低于100组，效果信息及时反馈；2、call客考核列入置业顾问日常绩 效考核；3、每周进行效果反馈统计；4、对call客内容进行不定时抽查。外部深挖竞品拦截渠道营销策略竞品拦截针对拦截，截他之物通过区域内在售项目附近拦截客户，针对性对项目客户群体，利用带看 等或礼品噱头等方式直接引导客户上门，促进项目成交。竞品选择：国建悦美城 东方城市花园 万辰御景蓝城怀宁兰园活动内容：1、选择区域内各大竞品项目进行蹲守，进行举牌拦截与客户截流；2、结合项目案场活动或利用礼品兑 换券派发形式，拦截客户，最大程 度刺激客户上门意愿；3、客户可凭借礼品91、兑换券在规定时 间内至营销中心，登记个人身份信 息可兑换小礼品一份。外部深挖社区覆盖渠道营销策略社区覆盖重点关注老社区&“租户小区”针对项目及外展点周边进行社区派单、拉访、扫楼、挂车挂、加微信、留电话等，导入展厅及售楼部进行洽谈导入方式：对老旧、回迁小区及周边小区逐个进行扫楼，派发单页、赠 送小礼品，扩大项目在区域内知名度，精准拓展资金充足的 回迁户群体及地缘客户。拓客时间：持续三环御景世纪花园金碧雅苑三环御景黄梅山庄安居苑宁兴花园梦都家园骏景苑香樟雅苑公安小区天秀花园祥和家园乡镇巡展村长计划+乡镇路演+商超合作通过发展村长领头人，乡镇路演及商超合作，全方位为项目导客乡镇拓客石牌镇三桥镇茶岭镇92、小市镇月山镇黄墩镇江镇镇平山镇金拱镇清河乡马庙镇秀山乡导入方式：乡镇路演形式，配合宣传单页与礼品，深入怀宁县各大乡镇，拓客人员：销售经理+拓客主管+置业顾问外部深挖乡镇巡展渠道营销策略活动推广策略加大活动力度，同时有效降低客户流失率主题活动暖场活动每月一次主题活动，以项目节点或节日 性活动为主。暖场活动做到周周都有，形式主要以组织简单、客户参与性强的DIY活 动进行。大型主题活动、小型暖场活动有机结合渠道营销策略喝乐吃 玩 赏拿IPAD mini、现金、施华洛世奇、香奈儿香 水、红酒套装、zippo打火机、3D电影票、玫瑰花、百元加油卡；香槟、红酒、名茶品鉴咖啡、红茶、柠檬水、果汁、饮料户外晚93、宴（烤肉、西点、水果）精致冷餐、茶点（蛋糕、曲奇、糖果）糖人趣味游园（寻宝、风筝放飞、儿童城堡）拉斯维加斯体验饼干、蛋糕、马克杯、创意版画、彩陶、汤圆制作名家书画、撕字艺术精彩演艺（歌舞、变脸、魔术、乐队表演、小提琴演奏、水鼓演奏）行为艺术、人偶小丑表演、欧陆模特、靓丽礼仪调和油、大米、纸抽乐享生活 欢聚天下暖场活动：高强度客户组织，以亲子类、培训类活动为主体，结合各类常规暖场活动，强 化客户到访量渠道营销策略活动锁客暖场活动推广计划主 题 活 动暖 场 活 动你开车，我加油免费送加油卡活动活动形式：到访有礼，加油卡免费送。马克杯DIY3D立体拼图DIY活动形式：现场DIY马克杯，免费相送活动94、形式：现场DIY立体拼图，儿 童开发智力。活动主题：中秋国庆双节大惠战 活动形式：购房砸金蛋主题说明：百万豪礼免费领 活动内容：礼品内容活动锁客暖场活动推广计划渠道营销策略主 题 活 动暖 场 活 动卡通嘉年华玩偶欣赏、派送活动活动形式：邀约客户现场参观巨型玩偶，增送小玩偶。围巾DIY字母钥匙扣DIY活动形式：邀约客户围巾DIY。活动形式：字母钥匙扣DIY活动主题：双十一，不购物来抢房主题说明：活动表演，大型抽奖渠道营销策略活动锁客暖场活动推广计划主 题 活 动暖 场 活 动DIY彩砂许愿瓶免费送加油卡活动活动形式：现场DIY彩砂许愿瓶。抱枕DIY活动形式：走进敬老院，腊八节送粥送温暖。活动形95、式：现场抱枕DIY。活动主题：新年歌友会活动形式：邀请中国好声音学员演唱会 主题说明：学员与客户互动，签名腊八节，冷冬热粥敬老院送粥献爱心活动渠道营销策略活动锁客12月暖场活动推广计划主 题 活 动暖 场 活 动鼠标垫DIY活动形式：邀约客户现场DIY鼠标垫，免费赠送。手机壳DIY圣诞树DIY活动形式：邀约客户现场DIY手机壳。活动形式：共度平安夜。邀约客户现场圣诞树DIY活动主题：老客户答谢酒会活动形式：邀约签约老客户参加答谢酒会活动内容：邀约老客户一同参加酒会，安排节目表 演和抽奖互动，同时推介项目渠道营销策略活动锁客暖场活动推广计划活动锁客十大雷锋评选渠道营销策略时间：4月5月核心目的：96、事件营销，引发市场关注，输出价值 动作形式：以网络形式、进行设计形式表达文案内容：借鉴代表人物语录为修改动作配合：员工、合作资源、城投资源配合微信转 发及炒作怀宁十大雷锋人物评选深度挖掘怀宁精神，历史文化，宣传怀宁人杰地灵，获取怀宁客户精神深处认可，怀宁人，热血奋斗，永不 言弃，致敬怀宁精神！与怀宁建立联系，实现品牌推广。城投紫云台壹号百万豪礼礼献怀宁暨营销中心盛大开放（样板房、景观示范区同步开放）活动目的：项目起势，免费送礼吸引全县关注，营销中心及 示范区开放进一步获取客户对项目的忠诚度，提升市场口碑，扩大项目影响力，为首开热销奠定基础。活动日期：2020年5月1日10日（暂定）活动地点：营97、销中心亮点环节：免费送礼；营销中心开放；示范区开放销售动作：验资开启活动锁客营销中心开放渠道营销策略大美怀宁，舞动全城怀宁首届”紫云台杯“千人广场舞大赛活动时间：2021年5月1日-5月30日，每周末 活动地点：项目营销中心前广场活动人数：500参赛团队：20支主办单位：城投紫云台壹号项目协办单位：文化局名义组织，售楼部颁发证书及奖项活动锁客广场舞大赛渠道营销策略紫云台杯利用明星聚集效应，吸引市场客户关注，加深客户对项目的认知，同时提升客户对品牌及产品的认可，并通 过认筹进一步锁定客户。活动主题：神秘大咖空降怀宁活动日期：2021年6月26日（暂定）活动地点：项目现场亮点环节：明星表演互动销售98、动作：开启认筹活动锁客明星大活动渠道营销策略城投紫云台壹号城投紫云台壹号首开对于项目整体营销至关重要，做到引爆市场，轰动怀宁！开盘当天，采取现场摇号的方式，增加现场 紧张气氛，利用热销氛围，逼定客户，促进现场成交。购房成功赠送伴手礼，提升项目口碑。活动主题：项目耀世首开活动日期：2021年7月10日（暂定）活动地点：售楼部/酒店亮点环节：项目首开盛典、开场表演活动锁客盛大开盘渠道营销策略【大势之下执行力为先】标准化案场管理体系 打造强销案场高执行力案场执行管理体系渠道营销策略团队强化与激励措施区域竞品应对业务要求：案场每名业务人员参与一个竞品的监测，周日汇报竞品监测情况。上岗业务员需要亲自过199、0个竞品，并对项目户型有较深了解，并有足够的户型PK说辞。能对竞品项目有一针见血的一句话描述。不采取直接的方式攻击竞品，而是通过比较、论证或采取客户反馈来攻击竞品。对于竞品要有自己的观点，通过客户反馈来表达，能与客户讨论不涉及利益的两个个案的优劣势。了解竞品在售房源状况，通过信息不对称进行主动推荐，获得客户信任。渠道营销策略团队强化与激励措施派单/CALL客客户截流客户回访客户邀约回笼确认集中杀客上岗人员候补人员周一 周二 周三 周四 周五周六 周日轮排接待客户集中杀客合理安排人力，珍惜每组客户资源，保证团队效率最大化 销售团队周循环辅助接待客户应急接待客户渠道营销策略结合周情况实行升降梯队管100、理制度:第一梯队上岗人员：享有轮排制度，接待来人，接听来电；第二梯队候补人员：辅助第一梯队接待来人，考核后接听来电，双休日应急接待与已成交客户接待；确保良好的团队竞争氛围，每周表现靠后的2名降级为第二梯队，每周表现靠前的第二梯队人员晋级为第一梯队。-谁状态好谁就上！梯队管理制度团队强化与激励措施渠道营销策略团队强化与激励措施 应用模板细分客户分类：A级客户、B级客户、C级客户。针对不同类型客户进行重点说辞拟定，建模版，直接给新人套用。自用客户：幸福导向性-卖点提炼-感性特点型客户类投资客户：价值导向性-算法提炼-理性特点整，零！聚零为化整为 前置案场管理管理机制：普通客户：每晚例会沟通，制定回101、访框架说辞与预案 重点客户：每周五、日晚例会沟通，制定说辞与SP 问题客户：及时上报，及时处理，提前设定预案应对方法：普通客户：模板化套用方法 重点客户：未成交原因前置或假设并制定多种应对 问题客户：主动回访客户，以积极心态汇报情况渠道营销策略 快速提升各岗位人员专业度 打造执行力与销售力并重的销售团队 丰富经验的中高层管理进行 授课培训 定期书面考核与实战考核 以成果定优胜劣汰 标准培训计划团队强化与激励措施渠道营销策略团队统一形象化标准管理渠道营销策略附 代开发管理及营销代理代开发管理营销代理中国十七冶 服务内容代 开 发 管 理营 销 代 理营销及开发服务内容土地合同第二步立项1、发改委102、立项2、建设用地批准3、建设用地规划许 可证4、建设用地规划设计条件第三步不动产证 图审（土地证）1、施工图设计审查合格书2、施工图设计文 件审查备案书第四步第五步建设工程规划 建设工程施工 商品房预售许 许可证 许可证 可证第六步第七步第八步土地获取第一步具备全流程开发管理能力。代开发管理营销推广 费用的计 划与管控销售与银 行回款策 略管理销售速度 与利润管 控施工工期 与推售策 略管理资金及财务计划管理：代开发管理服务项目渠道整合售楼部内外场销售策划顾问项目定位、产品定位、营销推 广、全案策划、活动策划等市场研究住宅市场、商业市场、专题研究、客群研究、竞品监测等营销代理专业市场调研的作用103、1、通过了解分析提供市场信息，可以避免企业在制订营销策略时发生错误，或可以帮助营销决策者了解当前 营销策略以及营销活动的得失，以作适当建议。只有实际了解市场情况下才能有针对性地制定市场营销策略和 企业经营发展策略。2、提供正确的市场信息，可以了解市场可能的变化趋势以及消费者潜在购买动机和需求，有助于营销者识别 最有利可图的市场机会，为企业提供发展新契机。3、有助于了解当前相关行业的发展状况和技术经验，为改进企业的经营活动提供信息。4、整体宣传策略需要，为企业市场地位和产品宣传等提供信息和支持。5、通过市场调查所获得的资料，除了可供了解目前市场的情况之外，还可以对市场变化趋势进行预测，从而可以提前对企业的应变作出计划和安排，充分地利用市场的变化，从中谋求企业的利益。市场调研多维拓客保障渠道整合售楼部内外场销售营销策略合理把控营销节点铺排，线 上精准推广，线下深入拓展 挖掘客户，配合高端格调活 动，输出项目形象。渠道整合行之有效的传播手段，赢得市场追随和目标客户的持久关注。活动营销现场体验破势，配合爆 破活动，通过体验，提 升成交率，提高客户忠 诚度，促进老带新，实 现高溢价。营销代理策划顾问M C C 1 7 2 0 2 1T h a n k s!