1、枫香花园一期项目成本管理复盘报告第一部分、枫香花园一期项目成本情况01第二部分、成本管理工作02第三部分、成本工作回顾与工作建议03目录目录第一部分、枫香花园项目一期成本情况第一部分、枫香花园项目一期成本情况 一、项目概况一、项目概况 二、成本构成二、成本构成 三、动态成本变化情况三、动态成本变化情况 四、建造成本分析四、建造成本分析 五、产品经济性五、产品经济性第一部分、枫香花园项目一期成本情况第一部分、枫香花园项目一期成本情况一、项目概况第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况1 1、项目总概况、项目总概况（1）项目由融创中国与中南地产联合入手，于2016年2月2、1日通过土拍竟得，楼面价10054元/，周边竟品1.6-2.1万；容积率1.83，可售面积307180。地处太湖新城与吴江城区交接处，距吴江区政府1.7公里，距离太湖音乐喷泉3公里，距地铁四号线人民路站500米，距苏州湾大道1.9公里，湖底隧道及跨湖大桥可直达吴中、市区。吴中太湖新城吴江太湖新城友新高架、苏州湾大道4号线南中环常台高速尹山湖板块石湖板块吴江区核心本案（1）一期为御园系B档项目，用地面积共62351平方米，容积率1.2。（2）本项目叠墅销售均价27180元/m2,洋房21125元/m2.(3)产品类型为四层法式叠墅和八层法式洋房2 2、一期一期项目概况项目概况所属产品系列B档产品3、品类叠墅+洋房总占地面积(m2)63251总建筑面积(m2)105944容积率1.2绿地率(%)30.14%建筑密度26.95%车位比0.98:1PC要求0绿建星级二星可售比68.15%代征景观、代征公园代征道路是否精装修公区精装修开发时间一览表产品类型建筑面积（M2）平均售价（元/M2）开竣工时间(关键节点）叠墅4630627180 2016.5.302018.6.30洋房3728321125 2016.5.302018.6.30一、项目概况第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况2 2、枫香花园一期项目产品主要指标、枫香花园一期项目产品主要指标一、项目概况第一部4、分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况3 3、项目总图、项目总图 一期一期 枫香花园一期项目目标成本对比情况（均为含税价格）枫香花园一期项目目标成本对比情况（均为含税价格）科目方案版目标成本复盘版成本差异建筑面积 10660010594456销售面积 726497270556含税建筑单方含税可售单方含税合计含税建筑单方含税可售单方含税合计含税建筑单方含税可售单方含税合计元/m2元/m2万元元/m2元/m2万元元/m2元/m2万元土地及大配套719671961055910559767087670811364113641656016560120399120399-4169-5、4169-6001-6001-43691-43691建造47944794703470345110051100412841286015601543731437316666661019101973697369 前期费用173254184696140102177114824 建安工程342550263651529734332314984526945017 市政基础7721133822877411288204-3424 公用配套423621451128441430071392071504维修基金不可预见费二、成本构成第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况1、土地款前后版本6、差异较大的原因是、土地款前后版本差异较大的原因是:方案版目标成本土地款按照可售面积分摊，此分摊方式不合理。复盘版将土地款先按照各期方案版目标成本土地款按照可售面积分摊，此分摊方式不合理。复盘版将土地款先按照各期块占地面积分摊，再按照可售面积分摊至各业态。块占地面积分摊，再按照可售面积分摊至各业态。枫香花园一期项目目标成本对比情况（均为含税价格）枫香花园一期项目目标成本对比情况（均为含税价格）科目方案版目标成本复盘版成本差异直接成本小计11990175921278081549222575164129-3503-4982-36322财务费用8171199871282211988712-510营销费7、用42362045054256194498-228管理费用20329821622042972159-114税金相关附加费619065222312293959423土地增值税完全成本13432197091431871694324689179498-3511-4979-36310销售收入16905248051802061698124745179905-7660301所得税79911738521334935476611248167净利润239835192556210014610632298337224499净利率14%14%1%1%二、成本构成第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期8、项目成本情况备注：如前述因土地款分摊方式造成前后土地单方差异较大，进而影响了净利润，复盘利润为土地款正确分摊后的真实利润。备注：如前述因土地款分摊方式造成前后土地单方差异较大，进而影响了净利润，复盘利润为土地款正确分摊后的真实利润。1 1、枫香花园一期动态成本变化情况、枫香花园一期动态成本变化情况三、动态成本变化情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况479447944794479447944616461646164616425042504794479447944694469446164616461646164250412836003800400042004409、04600480050002016年第二季度2016年第二季度2016年第三季度2017年第一季度2017年第二季度2017年第三季度2017年第四季度2018年第一季度2018年第二季度2018年第三季度2019年第一季度动态成本变化情况目标动态2 2、各产品单体建各产品单体建造造成本对比（按建筑面积计）成本对比（按建筑面积计）三、动态成本变化情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况4,7425,3934,0283,5534,4845,1934,0283,5534,5664,8792,6532,3684,1054,7163,3312,865-1,0002,0010、03,0004,0005,0006,000洋房叠墅人防非人防建造成本对比表（元建造成本对比表（元/m2)方案版施工图版预结版复盘版1 1、主要产品类型的主体成本情况主要产品类型的主体成本情况产品类型主体建安单方(元/m2）层高标准成本建安单方(元/m2）住宅-多层（24米以下/8层）-平层洋房-毛坯-可售-商品房16912.95住宅-多层（24米以下/8层）-叠拼-02毛坯-01可售-01商品房20313.2四、建造成本分析第一部分、枫香花园项目一期项目成本情况第一部分、枫香花园项目一期项目成本情况2 2、市政基础设施费（除景观）、市政基础设施费（除景观）序序号号成本分项成本分项原始原始指标指11、标单位单位住宅住宅-多层（多层（2424米以下米以下/8/8层）层）-平层洋房平层洋房-毛坯毛坯-可售可售-商品房商品房住宅住宅-多层（多层（2424米米以下以下/8/8层）层）-叠叠拼拼-02-02毛坯毛坯-01-01可售可售-01-01商品房商品房备注备注1 1供电 257 元/m23313312 2供水 67元/m270663 3燃气 33元/m23434燃气管道收费标准：28元/m2计容面积；燃气增容1800元/户4 4市政排水 35 元/m252.352.35 5供热元/m26 6中水元/m27 7配套监理费元/m28 8通讯工程7 元/m266三网合一三网合一9 9电视 23元/m12、217.818.6收费标准：叠墅收费标准：叠墅24元元/m2计容面积；洋房计容面积；洋房18元元/m2计容面积计容面积1010区内市政配套设施 元/m2四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况3 3、景观工程、景观工程项目名称枫香花园枫香花园项目所属区域 绿化率30.14%业态类型叠墅+洋房软硬比（软景/硬景）3:7景观指标分析示范区景观方案版单方800示范区景观面积/m26175示范区景观限额单方800示范区景观实际单方636大区景观方案版单方550景观总面积/m258227大区景观限额单方550大区景观实际单方503四、建造成本分析第一部分、枫香13、花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况备注：本表示范区为启动区，不含临时示范区备注：本表示范区为启动区，不含临时示范区3 3、景观工程（可扩展）、景观工程（可扩展）重点部位单方指标（元/m2）现场实际照片南面迎宾水景（16.8*20.1m荔枝面黄金麻花岗岩|森林绿花岗岩铺面）796元/m2(含税）中央水景（13.4*3黄金麻花岗岩花钵8个760*400|黄金麻花岗岩饰面|森绿色黄色马赛克饰面）2432元/m2(含税）四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况3 3、景观工程（可扩展）、景观工程（可扩展）重点部位单方指标（元/m2）现场实14、际照片锈黄黄岗岩水钵高2.54m直径2.7m(花钵700*400）荔枝面锈黄黄岗岩水钵光面锈黄花岗岩压顶光面森林绿花岗岩（池壁、池底）8985元/m2（含税）尺寸1200*900，详见图纸LD3.04.1，铁艺门由专业厂家深化制作，黑色氟碳漆饰面600*600*80光面黄金麻压顶600*100*20光面黄金麻|规格1370*600*6002500元/樘（含税）7396元/户（含税）四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况3 3、景观工程（可扩展）、景观工程（可扩展）重点部位单方指标（元/m2）现场实际照片尺寸4120*1500荔枝面黄金麻压顶，成品锈15、石花岗岩花钵5087元/m2(含税）四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况景观提升成本分析1 1名称名称合同价合同价提升提升提升前观单方提升前观单方提升单方提升单方提升后景观单方提升后景观单方目标成本目标成本限额限额备注备注2 2区内1710.2228.45 441514925505503 3区外153.24554554823004 4临时示范区442.74464468005 5启动区3936366366 6总总2699.12699.1228.4228.446646650.850.8502.8502.84 4、装修工程、装修工程项目设计费（元/m216、）硬装费（元/m2）软装费（元/m2）小计（元/m2）售楼处237241118584269样板房|叠墅661382933987888样板房|洋房586353833597483地上大堂4.2地下大堂电梯厅13031303楼梯间装修865865走道精装931931四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况备注：售楼处设计费、硬装按照建筑面积口径计算，软装按照大堂面积计算。样板间均按照可售面积计算。5 5、外立面工程、外立面工程洋房外立面分析序序号号外立面分类外立面分类使用部位使用部位配置标准配置标准洋房整栋（洋房整栋（48#48#）外立面照片外立面照片含量17、含量单价单价建筑单方建筑单方 合价合价1 石材(m2/m2）一二层石材随州黄石材干挂0.27770 2091,320,515 1.1石材线条(m2/m2）0.0541513 832515,843 1.2石材平板(m2/m2）0.218586 127804,673 1.3石材钢材(kg/m2）2 铝板(m2/m2）3 雨棚(m2/m2）4.14.1线条线条(m/m2m/m2）门窗洞口、外墙腰线和造型线 EPS线条0.78465 51321,691 4.24.2线条线条(m2/m2m2/m2）门窗洞口、外墙腰线和造型线 EPS线条5 涂料(m2/m2）101240 41 256,560 5.1仿石18、涂料(m2/m2）外墙大面、阳台墙面、花格栏杆、EPS线条等仿石涂料0.40564 26 163,317 5.2平涂(m2/m2）阳台天棚、设备间墙面和天棚平涂0.60624 15 93,243 5.3金属漆(m2/m2）金属漆6 外立面门窗(m2/m2）K值=2.4 铝合金门窗中空玻璃（遮阳处带内置百叶）带节能附框0.2351599 138872,897 7 外立面百叶(m2/m2）设备间外墙四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况5 5、外立面工程、外立面工程洋房外立面分析序序号号外立面分类外立面分类使用部位使用部位配置标准配置标准洋房整栋（洋房19、整栋（48#48#）外立面照片外立面照片含量含量单价单价建筑单方建筑单方 合价合价8.1单元门（m2/m2）一层入口门厅铝合金单元门、不锈钢拉手0.003 752 2 14,620 8.1单元门（樘/m2）一层入口门厅9栏杆（m/m2)玻璃/铁艺0.097252 24154,506 9.1玻璃栏杆（m/m2)0.015530 8 51,132 9.2铁艺栏杆（m/m2)0.082 200 16 103,374 10外保温（m2m2)外墙阳台天棚XPS外墙发射隔热涂料1.008 45 45287,098 11屋面栏杆（m/m2)12屋面瓦（m2m2)1313改造部分0.24830109,241 20、13.1改造费用13.2新增门窗设备平台封窗0.022 620 14 86,741 13.3新增栏杆调控层增加栏杆0.017 747 1213.4外墙平涂阳台顶0.209 17 4 22,500 1414合计合计 490 490 四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况5 5、外立面工程、外立面工程叠墅外立面分析序序号号外立面分类外立面分类使用部位使用部位配置标准配置标准叠墅整栋（叠墅整栋（25#25#）外立面照片外立面照片含量含量单价单价建筑单方建筑单方 合价合价1 石材(m2/m2）一二层石材随州黄石材干挂0.285788.5222448951321、.271.1石材线条(m2/m2）0.0881243.04110239210.511.2石材平板(m2/m2）0.196584.33115250302.761.3石材钢材(kg/m2）2 铝板(m2/m2）3mm氟碳3 雨棚(m2/m2）首层钢结构铝板雨棚4.14.1线条线条(m/m2m/m2）门窗洞口、外墙腰线和造型线EPS线条1.06286.5392200384.714.24.2线条线条(m2/m2m2/m2）门窗洞口、外墙腰线和造型线EPS线条5 涂料(m2/m2）1.63546.5476165976.695.1仿石涂料(m2/m2）外墙大面、阳台墙面、花格栏杆、EPS线条等仿石涂料0.22、94862.5759129309.715.2平涂(m2/m2）阳台天棚、设备间墙面和天棚平涂0.68824.451736666.985.3金属漆(m2/m2）金属漆6 外立面门窗(m2/m2）K值=2.4 铝合金门窗中空玻璃（遮阳处带内置百叶）带节能附框0.215625.83135293521.077 外立面百叶(m2/m2）设备间外墙四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况5 5、外立面工程、外立面工程叠墅外立面分析序序号号外立面分类外立面分类使用部位使用部位配置标准配置标准叠墅整栋（叠墅整栋（25#25#）外立面照片外立面照片含量含量单价单价可售23、单方可售单方 合价合价8.1单元门（m2/m2）一层入口门厅铝合金单元门、不锈钢拉手8.1单元门（樘/m2）一层入口门厅9栏杆（m/m2)玻璃/铁艺0.17351.3360130630.679.1玻璃栏杆（m/m2)0.07542.143882621.939.2铁艺栏杆（m/m2)0.101218.802848008.7410外保温（m2m2)阳台天棚XPS外墙发射隔热涂料0.93444.144189903.1011屋面栏杆（m/m2)12屋面瓦（m2m2)1313改造部分0.2955119861.4213.1 改造费用13.2 新增门窗设备平台封窗0.042635.092657577.66124、3.3 新增栏杆调控层增加栏杆0.037680.802554327.9913.4 外墙平涂阳台顶0.21217.2247955.771414合计合计591591四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况6 6、景观工程、景观工程景观工程项目定位项目定位叠墅叠墅+洋房洋房B B档档项目风格项目风格法式法式施工日期施工日期目标成本2760面积44941m2单方指标实际成本2928万面积58227m2单方指标其中示范区景观393面积6,175m2单方指标大区景观1939万面积38766m2单方指标区外景观153面积3,364m2单方指标临时示范区景观442.25、7面积9,922m2单方指标软硬比5：5是否超目标成本不超成本若超，分析具体原因四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况备注：目标成本未考虑区外景观、临时示范区景观面积分析6 6、景观工程、景观工程景观工程序号序号景观分类景观分类原始指标原始指标单位单位工程量工程量配置标准配置标准单方造价单方造价（元（元/平米）平米）合价合价(万元）万元）图片效果图片效果备注备注一一区内景观区内景观专项指标专项指标m2m238766.00 38766.00 500 500 1939 1939 1 区内景观区内非示范区景观面积m238766.00 500 1939 126、.1 入口区域m21.2 主轴区域此处为铺装+绿化面积m25253.00 荔枝面黄金麻|国槐|榉树|银杏|680 357 景亭一个|花钵水景一个1.3 中心景观此处为铺装+绿化面积m25295.00 香樟|金贵|早樱|下沉式景观590 312 1.4 巷道此处为铺装+绿化面积m219218.00 1.5+2.0小道+景观450 865 1.5 组团此处为铺装+绿化面积m24697.00 荔枝面黄金麻+雕塑软景+苗木490 230 1.6 儿童活动区域m20.00 1.7 商业区域m21.8 小院区域此处为小院+绿篱面积m25250草坪+法国冬青+石材铺装150792个石材门墩+1个铁门1.9 27、泳池区域m20.00 0 1.10 其他m21.20 消防通道m21015.00 荔枝面黄金麻石材铺装450 46 1.30 地上停车位m23288.00 草坪+石材铺装+树箱390 128 四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况6 6、景观工程、景观工程景观工程序号序号景观分类景观分类原始指标原始指标单位单位工程量工程量配置标准配置标准单方造价单方造价（元（元/平米）平米）合价合价(万元）万元）图片效果图片效果备注备注2 措施费m238766.00 10 37 3 安装费m238766.00 32 124 4 土方m238766.00 8 31 28、5 全区分摊m238766.00 0 5.1 围墙此处为景观围墙m238766.00 L50*50*3镀锌方钢管，喷黑色氟碳漆|GRC装饰线条|真石漆喷涂18 70 5.2 门卫m25.3 户外家具m238766.00 1.5 55.4 标识m238766.00 1 2 5.5 小院铁艺门此处为洋房小院门+围墙栏杆m238766.00 80*80*3镀锌矩形钢管，黑色氟碳漆饰面2 7 5.6 游乐设施m238766.00 飞友3 12 5.7 灯具m238766.00 0 5.8 花钵水珐m238766.00 GRC黄金麻花钵|外喷黄金麻仿石漆2 6 5.9 签证及不可预见费m236200.029、0 41 150 四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况6 6、景观工程、景观工程景观工程序号序号景观分类景观分类原始指标原始指标单位单位工程量工程量配置标准配置标准单方造价单方造价（元（元/平米）平米）合价合价(万元）万元）图片效果图片效果备注备注二二永久示范区永久示范区景观景观专项指标专项指标m2m26175.00 636 393 2.1 示范区前场m22.2 示范区后场m22.3 签证及不可预见费m26175.00 24 15 三三临时示范区临时示范区景观景观专项指标专项指标m2m29922.00 446 443 四四区外景观区外景观专项指标30、专项指标m2m23364.00 455 153 售楼处入口景观在红线外售楼处入口景观在红线外合计合计58227.00 503 2928 注：景观成本界面平面范围包含硬景（停车场、人行道等）、软景、标识、景观小品及安装工程等内容。注：景观成本界面平面范围包含硬景（停车场、人行道等）、软景、标识、景观小品及安装工程等内容。四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况景观成本分析1 1名称名称合同价合同价提升提升提升前观单方提升前观单方提升单方提升单方提升后景观单方提升后景观单方目标成本目标成本限额限额备注备注2 2区内1710.2228.45 441514931、2550550对地上停车位进行提升对地上停车位进行提升3 3区外153.24554554823004 4临时示范区442.74464468005 5启动区3936366366 6总总2699.12699.1228.4228.446646650.850.8502.8502.81 1、基础工程指标、基础工程指标项目单位单价说明桩基元/m122C80护坡元/m2101喷锚|钢管注浆|基坑支护土方元/m366第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况 五、产品经济性1、桩基型号：、桩基型号：PHC-400(95)-AB-C802、护坡做法：水泥：砂：石：速凝剂、护坡做法：水泥32、：砂：石：速凝剂=1:2:2:0.05细石砼面层细石砼面层60mm，内设，内设6.5200*200双向钢丝网，双向钢丝网，1481500，L=3000注浆钢管。注浆钢管。3、基坑支护：、基坑支护：30B槽钢钢板桩槽钢钢板桩250 桩长桩长9m3、土方开挖方式：洋房采用基坑开挖；叠墅、地库大开挖。、土方开挖方式：洋房采用基坑开挖；叠墅、地库大开挖。2 2、主体结构指标分析、主体结构指标分析产品类型产品类型结构形式结构形式地上地上/地下地下钢筋钢筋-实际实际钢筋钢筋-限额限额混凝土混凝土-实际实际混凝土混凝土-限额限额住宅-多层（24米以下/8层）-平层洋房-毛坯-可售-商品房框架-剪力墙-核心筒33、地上49380.370.33地下4501509.021.6住宅-叠拼(4F)-叠拼-毛坯-可售-商品房剪力墙地上58380.470.33地下1201501.41.6车库-地下人防车库-普通单层车库地下1681601.221.35车库-地下非人防车库-普通单层车库地下1601201.251.15第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况五、产品经济性3 3、其他经济指标、其他经济指标指 标住宅-多层（24米以下/8层）-平层洋房-毛坯-可售-商品房住宅住宅-多层（多层（2424米以下米以下/8/8层）层）-叠拼叠拼-02-02毛坯毛坯-01-01可售可售-01-01商品34、房商品房指 标外墙墙地比(m2/m2)1.331.54外檐面积与地上建筑面积比涂料比例(m2/m2)1.082.1涂料面积与地上建筑面积比外墙砖比例(m2/m2)墙砖面积与地上建筑面积比外墙石材比例0.270.39外墙石材与地上建筑面积比等内墙面积/建筑面积(m2/m2)2.142.1内墙抹灰面积与建筑面积比天棚面积/建筑面积(m2/m2)1.041.24室内天棚面积与建筑面积比外墙面积/建筑面积(m2/m2)1.411.42外墙抹灰面积与建筑面积比地上砌筑隔墙含量(m3/m2)0.160.19地上内外墙砌体总和与地上建筑面积比地下砌筑隔墙含量(m3/m2)0.10.21地下内外墙砌体总和与地35、下建筑面积比五、产品经济性第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况3 3、其他经济指标、其他经济指标指指 标标住宅-多层（24米以下/8层）-平层洋房-毛坯-可售-商品房住宅住宅-多层（多层（2424米以下米以下/8/8层）层）-叠拼叠拼-02-02毛坯毛坯-01-01可售可售-01-01商品房商品房指指 标标窗地比(m2/m2)0.240.28外墙门窗面积与建筑面积比地上大堂面积(m2)标准层电梯厅面积(m2)3.534.5标准层走道面积(m2)8.452.6百叶/户(m2/户)百叶面积与户数比线条含量（m/m2）0.761.26线条长度与建筑面积比栏杆指标楼梯栏36、杆(m/层)3.4724.96楼梯栏杆长度与产品总层数比阳台栏杆(m/户)2.0517.13阳台栏杆长度与户数比护窗栏杆(m/户)4.894.61低窗护栏长度与户数比五、产品经济性第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况4 4、产品经济性结论、产品经济性结论（1）枫香花园叠拼标准层层高3.2米，平层标准层层高2.95米，高于集团限额，今后将严格执行集团限额标准。（2）人防与非人防地库层高均为3.6米，人防非人防均符合集团限额。（3）项目整体混凝土含量高于集团限额要求。主要原因为洋房地下室为核心筒，洋房及叠墅均存在闷顶层，合作方设计对指标含量重视度不够，经后在合作项目37、要加强设计图前期要加强交底工作。（4）叠拼及平层地上钢筋含量高于集团限额。地上钢筋及地下钢筋均超出集团限额，主要原因为产品业态均含有闷顶层，另外洋房地下为核心筒，经后要加强前期施工图阶段测算以及优化工作。（5）窗地比叠墅高于集团限额，主要原因为叠墅存在架空层，导致地上可售面积减少，指标含量增高。五、产品经济性第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况第二部分、成本管理工作第二部分、成本管理工作 一、招标情况一、招标情况 二、变更签证二、变更签证第二部分、成本管理工作第二部分、成本管理工作1 1、枫香花园一期项目各类工程招标方式：、枫香花园一期项目各类工程招标方式：工程38、类别工程类别采购模式采购模式（招标招标/议标议标/直委直委/直接签署直接签署/联合采购联合采购）包干方式包干方式（单价包干单价包干/总价总价包干包干）备注备注土方 招标单价包干基础处理 招标单价包干总包 直委费率景观 招标总价价包干精装修 招标总价价包干外墙涂料 招标总价价包干保温 招标总价价包干消防 招标总价价包干市政管网 招标总价价包干一、招标情况及咨询费用第二部分、成本管理工作第二部分、成本管理工作备注：本项目全过程造价咨询费为备注：本项目全过程造价咨询费为5.85.8元元/m2/m2（建筑面积），不具备参考价值。（建筑面积），不具备参考价值。1 1、枫香花园一期项目、枫香花园一期项目变39、更签证变更签证金额金额为为 2112 2112万元万元。（变更签证分类划分）。（变更签证分类划分）二、变更签证第二部分、成本管理工作第二部分、成本管理工作62%5%0%24%8%1%变更签证比例现场变化设计错漏设计优化营销调整客户服务主要满足要收要求2 2、变更签证指标、变更签证指标项目名称项目名称现场签证比例现场签证比例设计变更比例设计变更比例无效成本无效成本金额金额无效成本占结算金无效成本占结算金额比例额比例土方15.4%0.06%基础处理26%50.420.6%总包3.38%0.94%123.740.68%景观4.574%0.126%34.320.126%精装修1.32%3.24%35.40、73.24%门窗1.98%消防1.4%2.6%注：本表中统计数据仅包括设计及施工错误产生返工造成的无效成本。二、变更签证第二部分、成本管理工作第二部分、成本管理工作2 2、变更签证指标、变更签证指标变更签证率统计变更签证率统计序号序号专业专业合同编号合同编号合同名称合同名称合同额合同额签证金额签证金额变更率变更率备注备注1总包FXHY/1-JA-001吴江枫香花园一期施工总承包合同23000.00 1210.32 5%2土方FXHY-JA-001枫香花园一期土方合同729.39 113.48 16%3门窗FXHY/1-JA-044吴江枫香花园1期铝合金门窗采购安装合同414.83 11.09 41、3%4门窗FXHY/1-JA-043吴江枫香花园1期铝合金门窗采购安装合同722.49 11.53 2%5石材FXHY/1-JA-046吴江枫香花园1.1期外墙石材工程900.10 43.31 5%6石材FXHY/1-JA-047吴江枫香花园1.2期外墙石材工程741.75 7.76 1%7涂料FXHY/1-JA-048吴江枫香花园1.1期外墙保温涂料工程750.20 22.73 3%8涂料FXHY/1-JA-049吴江枫香花园1.2期外墙保温涂料工程692.10 12.64 2%9精装FXHY/1-JA-068枫香花园1.1期公共部位装修工程628.06 42.00 7%10精装FXHY/142、-JA-064枫香花园1.2期公共部位装修工程342.08 35.00 10%11景观FXHY/1-JP-008枫香花园一期景观工程（一标段）1078.67 55.00 5%12景观FXHY/1-JP-009枫香花园二期景观工程（二标段）859.95 35.00 4%13消防FXHY/1-JA-056吴江枫香花园1期54号地块消防工程454.82 16.18 4%14支护FXHY/1-JA-02654#地块地库基坑支护施工工程206.26 53.55 26%延期索赔费二、变更签证第二部分、成本管理工作第二部分、成本管理工作第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、成本工作回顾与工作建议 一、无43、效成本案例一、无效成本案例 二、项目优化情况二、项目优化情况 三、客户投诉、品质提升成本分析三、客户投诉、品质提升成本分析 四、四、成本管理中发现的问题与教训成本管理中发现的问题与教训第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、成本工作回顾与工作建议案例案例1 1、一、无效成本案例第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、成本工作回顾与工作建议FXHY/1-JP-008-BGQZ-012签证情况简述：1.1期东南侧围墙拆除，对被破坏的围墙进行修复原因分析：由于现场东南侧围墙已施工完成，该段落雨污水管未施工（与围墙基础较近），且围墙与楼梯间距较小挖掘机无法进场施工，所以拆除已完成围墙，便于雨污水施44、工，涉及费用6.74万。结论：项目在实施阶段没有对将来可发生的事项做合理的判断，该处围墙完全可以待雨污水完成后再施工，但现场工程却指令施工单位先完成围墙施工，造成返工，增加无效成本，工程部现场负责人对现场、图纸没有进行合理的分析核对，施工流水概念性不强，施工顺序混乱，经后项目需加强负责人业务能力的培训，对造成无效成本的事项需由工程做专项汇报。案例案例2 2、一、无效成本案例第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、成本工作回顾与工作建议FXHY/1-JP-008-BGQZ-015签证情况简述：对启动区3#北侧区域破除外运和修复软景、雨污水官网、压力排水接驳施工。原因分析：由于3#楼北院落在启动45、展示区范围内，所以地下综合管网及入户管未施工，涉及费用27.58万：。结论：本工程综合管网设计混乱，设计、工程前期没有考虑合理的管理界面，在启动区没有及时做好地下管线的设计和施工，正式交工时对已完成的景观进行破坏后进行管网施工，后又发生恢复费用，造成重复施工，产生无效成本，项目初期应想好该怎么干，对于隐蔽工程的二次施工没有前瞻性，盲目施工，没有合理施工布局，做一步看一步，不能做到有序合理的施工界面安排，部门之间信息不通畅，现场随意安排施工，造成了不必要的损失，工程、成本应根据启动区快、要求高、现场施工复杂的特点做好合理施工计划，充分考虑施工难度，要做到快而准、快而合理，禁止蛮干。二、项目优化情46、况第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、成本工作回顾与工作建议优化后1、同层排水回填优化 原做法：洋房卫生间采用陶粒回填。优化做法：全部取消陶粒回填以及管线排布。优化金额：11.5万元。三、客户投诉、品质提升成本分析第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、成本工作回顾与工作建议1、本项目客诉及品质提升由如下几点组成1.1、地下室公区墙面铺贴瓷砖 1.4、屋面闷顶层石膏板吊顶 1.7、配电箱防腐木栅栏1.2、外立面设备平台门窗改造 1.5、地下室石膏板改成铝扣板 1.8、停车位部分改造1.3、外立面镂空位置封结构板 1.6、景观沥青路面改成石材路面序号序号提升项提升项金额（万元）金额（万元47、）占总建造成本占总建造成本备注备注1 1地下室公区墙面铺贴瓷砖61.81 0.14%客诉原因2 2外立面设备平台门窗改造256.02 0.59%含石材、涂料恢复3 3外立面镂空位置封结构板384.46 0.88%含栏杆4 4屋面闷顶层石膏板吊顶142.00 0.32%闷顶层石膏板吊顶5 5地下室石膏板改成铝扣板30.62 0.07%石膏板吊顶潮湿改成铝扣板6 6景观沥青路面改成石材路面69.20 0.16%客诉原因7 7配电箱防腐木栅栏91.11 0.21%客诉原因8 8停车位部分品质提升68.14 0.16%客诉原因9 9合计合计1103.36 1103.36 2.52%2.52%三、客户投48、诉、品质提升成本分析第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、成本工作回顾与工作建议（1）情况说明：销售对外宣传设备平台交付标准为封闭状态，因本次整改需对外立面破坏，以及原有栏杆的拆除，恢复时外墙涂料新旧会有色差，项目公司各条线多次商讨，由销售和客服对业主的要求进行了多方摸底，后决定对设备平台进行窗户封堵，此事销售在宣传存在草率，在未经项目公司同意的情况下私自答应小业主，即便做到去化速度的提升，但是整改中关于是否加防护栏杆也造成了一定的客诉风险。经后项目公司需严格把关销售承诺。三、客户投诉、品质提升成本分析第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、成本工作回顾与工作建议（2）情况说明：此项目为49、吴江地王，客户对该项目品质期望极高，但是该项目公区墙面除电梯厅迎面为瓷砖外，其余墙面均为涂料，此事在当地及电台影响强烈，虽然为合作项目，但是对我司的品牌还是造成了一定的负面影响，业主诉求是所有墙面都进行瓷砖铺贴，但项目公司客服经过多次与业主协商沟通，后双方达成统一意见，只对地下室通道墙面进行墙面铺贴，地上墙面维持原状，此项目为B档项目，且销售对外宣传在当地属于高端项目，但是公区墙面的装修标准与宣传不符，与周围同档次项目有一定的差距，经后项目在设计营造与销售宣传一定要保持口径一致，避免造成客诉事件。三、客户投诉、品质提升成本分析第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、成本工作回顾与工作建议（350、）情况说明：销售在售期间承诺业主此处位置在交付时可达到使用要求，在项目峻备后进行集中改造，进行了花纹钢板+钢筋混凝土的浇筑，并且栏杆与原有建筑栏杆风格保持一致，该承诺虽然提高了销售去化能力，但是对外宣传并没有在项目公司内部达成统一意见，项目峻备节点紧张，且交付压力大，整改仓促，给项目后期造成了很大的赶工压力，经后对于销售承诺需要进行严格的项目商讨，项目信息要进行交圈，以免在后期给项目公司带来损失。三、客户投诉、品质提升成本分析第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、成本工作回顾与工作建议（4）情况说明：售楼处沙盘上关于一期叠墅消防通道的路面铺贴为石材，但是实际景观图纸为沥青路面，小业主认为现51、场交付与当初看到的效果图不符，且保留了与销售当时购房时的沟通记录，指责甲方有欺骗行为，进行比较偏激的交涉和维权，此事项目公司的判断是如果不进行整改，会对交付造成极大的影响，所以后来进行风险评估后进行拆除原沥青路面改用石材铺装的做法。三、客户投诉、品质提升成本分析第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、成本工作回顾与工作建议（5）情况说明：一期供电图纸设计及工程没有严格把关，导致配电箱在小业主庭院或者是在小业主卧室窗外，观感非常差，此事群诉极大，为提升景观整体效果,经项目决策，所有室外配电箱贴膜,基础喷漆,外包防腐木。该提升纯属无效成本，完全可以在供电图纸出来后审图即可避免，但设计工程并没有重52、视图纸，不仅对公司造成了经济损失，品牌也受到伤害，经后对于类似情况务必在图纸出来后由设计牵头，营销、客服、工程等部门进行图纸会审，做风险评估，如果有不合理的、后期有可能会发生客诉的问题要在萌芽阶段予以避免。三、客户投诉、品质提升成本分析第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、成本工作回顾与工作建议（6）情况说明：叠墅、洋房均存在闷顶层，原设计方案此闷顶层作为不可使用面积，但是销售为了提高售价，承诺业主此闷顶层为可使用面积，故整个屋面结构层抬高300mm,层高达到2.5m，但是规避规划验收的风险，室内做石膏板吊顶，对层高进行降标，达到2.1m，待验收过后交由业主自行考虑。此项内容为销售在卖方时53、所作的承诺，主体部分虽没有增加成本，但是石膏板吊顶增加了成本，虽然承诺在先，结构变更以及吊顶处理在后，即便提高了去化速度，但是没有进行项目公司开会整体决策，面对类似承诺，需要进行内部沟通信息交圈，否则信息如果没有第一时间传递给现场会造成更大的损失。三、客户投诉、品质提升成本分析第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、成本工作回顾与工作建议（7）情况说明：本地下室地下走道顶棚为石膏板吊顶，但地下室面积大，通风效果不佳，地下室夏季高温阶段会出现严重的潮湿情况，因地下室回家通道长10米左右，通风效果更差，导致石膏板吊顶在短时期内出现发霉情况，即便是防霉涂料也不能避免，后项目公司决定进行由石膏板吊顶54、改为铝扣板，此类情况完全属于设计失误，由于经验不足，对于现场情况的判断不准确，对所设计的产品趋于应付，甲方设计、工程在审图阶段没有考虑做法的实用性，所有条线部门没有尽到责任，不管是专业判断还是从职业素养都不合格，经后项目必须加强项目招标阶段的审图力度，在前期设计交底时需要明确设计实用性和可实施性。三、客户投诉、品质提升成本分析第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、成本工作回顾与工作建议（8）情况说明：1、本小区规划方案地上设置停车位，但销售对外承诺为人车分流。2、由于小区楼栋间距大，中轴线两边均为车位，中间轴为一排香樟加小苗。交房前部分小业主来看现场后发现完成面不仅与当初的宣传相左，效果感55、受极差，激发了矛盾，小业主通过各种渠道开始维权，给双方公司品牌造成了一定的影响，项目公司考虑到交付风险，决定对现场停车位进行整改提升，此项目在宣传初期为法式高端盘，给与小业主的期望值过高，但宣传与实际品质定位有很大的偏差，销售承诺信息没有传递给设计、工程，造成了各做各的局面，直到问题爆发后才知道有承诺这个情况，给项目公司带来了很大的交付风险，没有更多的反应时间，经后项目在前期定位阶段，对外宣传阶段，必须要由客服部门全程参与，客服必须要做到前期介入，对虚假宣传，夸大宣传等问题要及时制止，客服必须在公司品牌宣传上做到严格把关。三、客户投诉、品质提升成本分析第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、56、成本工作回顾与工作建议四、成本管理中发现的问题与教训第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、成本工作回顾与工作建议 1、苏州枫香花园公区精装修启动会时各条线对装修配置没有引起足够的重视，现场实际完成面不能与销售对外界的宣传吻合，造成了极大的群诉事件，虽然后期进行了补救措施，缓和了业主的情绪，但依然对公司的品牌造成了影响，建议后期加强定位会时各部门的协调沟通，做到意见统一，口径统一。2、本项目因是合作项目，项目招标流程虽然执行中南流程制度，但是该流程对融创方来说不够透明，不够开放，单位来源没有追溯性，在实施过程中比较混乱。建议后期在合作项目签订合作协议时更加细致的明确各项职能条款，对招采有更加57、细致的指导性条文。3、招标前期准备阶段时间太长，准备不充分，招标节奏不能与项目施工进展匹配，导致清单编制、图纸质量下降，图纸没有会审，后期签证额较大，建议后期明确招标各环节详细的计划，加强各职能部门的执行力。四、成本管理中发现的问题与教训第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、成本工作回顾与工作建议4、本项目设计职能部门工作界面不清晰，对于合作项目，虽然融创为副职，但是对外宣传为融创品牌，我方设计在项目实施阶段没有更好的发挥融创设计强项的作用，在前期项目定位、配置选择等方面没有起到把关作用，在项目实施阶段，对景观工程、精装修等体现项目品质效果的专业缺失过程跟踪和提出建设性意见，直接导致项目发58、生多处无效成本、设计错漏。经后合作项目不管是任何职能部门均需进行全程跟踪，合作协议需对主职和副职的工作界面明确清楚。四、成本管理中发现的问题与教训第三部分、成本工作回顾与工作建议第三部分、成本工作回顾与工作建议5、对于合作项目明确不走我司系统的项目建议开通合同上线、签证上线、结算上线的权限和通道，可针对合作项目进行上述内容的录入，考核时效性可以相对宽松，但是内容的真实性、准确性必须要作为强条考核，在项目合作初期需要明确操盘方有义务将上述内容进行共享，以便上传系统。6、项目前期的对外宣传口径需进行专题会议，项目销售、成本、工程、设计、客服必须全员参加，对每一个宣传口径做到各部门心中有数，对于未经项目公司同意的虚假宣传，要加大考核和处罚力度。7、客服部门需要在项目宣传、定位、施工图审核等阶段进行全程跟踪把控，要把后期发生的不利因素提前暴露，尤其对于后期会造成重大客诉的关键点一定要及时提醒项目总，对风险点进行重点分析，给项目公司一个决策的基础依据。8、细化和明确合作项目合作协议，我司可以根据合作经验起草具有可操作性的合作协议模板，在洽谈合作项目时可以向合作方提供我司的合作协议标准模板，规范合作项目的操作流程，加快事项审批效率。Thank 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