1、枫香花园一期项目成本管理复盘报告第一部分、枫香花园一期项目成本情况01第二部分、成本管理工作02第三部分、成本工作回顾与工作建议03目录目目录第一部分、枫香花园项目一期成本情况第一部分、枫香花园项目一期成本情况一、项目概况一、项目概况二、成本构成二、成本构成三、动态成本变化情况三、动态成本变化情况四、建造成本分析四、建造成本分析五、产品经济性五、产品经济性第一部分、枫香花园项目一期成本情况第一部分、枫香花园项目一期成本情况一、一、项目概况目概况第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况1 1、项目总概况、项目总概况（1）项目由xx中国与中南地产联合入手，于2016年22、月1日通过土拍竟得，楼面价10054元/，周边竟品1.6-2.1万；容积率1.83，可售面积307180。地处太湖新城与吴江城区交接处，距吴江区政府1.7公里，距离太湖音乐喷泉3公里，距地铁四号线人民路站500米，距苏州湾大道1.9公里，湖底隧道及跨湖大桥可直达吴中、市区。吴中太湖新城吴江太湖新城友新高架、苏州湾大道4号线南中环常台高速尹山湖板块石湖板块吴江区核心本案（1）一期为御园系B档项目，用地面积共62351平方米，容积率1.2。（2）本项目叠墅销售均价27180元/m2,洋房21125元/m2.(3)产品类型为四层法式叠墅和八层法式洋房2 2、一期一期项目概况项目概况所属所属产品系列品3、系列B档档产品品品品类叠墅叠墅+洋房洋房总占地面积(m2)63251总建筑面积(m2)105944容积率1.2绿地率(%)30.14%建筑密度26.95%车位比0.98:1PC要求0绿建星级二星可售比68.15%代征景观、代征公园代征道路是否精装修公区精装修开发时间一览表产品类型建筑面积（M2）平均售价（元/M2）开竣工时间(关键节点）叠墅46306271802016.5.302018.6.30洋房37283211252016.5.302018.6.30一、一、项目概况目概况第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况2 2、枫香花园一期项目产品主要指标、枫香花园一期项4、目产品主要指标一、一、项目概况目概况第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况3 3、项目总图、项目总图 一期一期枫香花园一期项目目标成本对比情况（均为含税价格）枫香花园一期项目目标成本对比情况（均为含税价格）科目科目方案方案版目版目标成本成本复复盘版版成本成本差异差异建筑面积10660010594456销售面积726497270556含税建筑单方含税可售单方含税合计含税建筑单方含税可售单方含税合计含税建筑单方含税可售单方含税合计元/m2元/m2万元元/m2元/m2万元元/m2元/m2万元土地及大配套土地及大配套71967196105591055976708767085、11364113641656016560120399120399-4169-4169-6001-6001-43691-43691建造建造47944794703470345110051100412841286015601543731437316666661019101973697369 前期费用173254184696140102177114824 建安工程342550263651529734332314984526945017 市政基础7721133822877411288204-3424 公用配套423621451128441430071392071504维修基金不可预见费二、成本构成二、成6、本构成第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况1、土地款前后版本差异较大的原因是、土地款前后版本差异较大的原因是:方案版目标成本土地款按照可售面积分摊，此分摊方式不合理。复盘版将土地款先按照各期方案版目标成本土地款按照可售面积分摊，此分摊方式不合理。复盘版将土地款先按照各期块占地面积分摊，再按照可售面积分摊至各业态。块占地面积分摊，再按照可售面积分摊至各业态。枫香花园一期项目目标成本对比情况（均为含税价格）枫香花园一期项目目标成本对比情况（均为含税价格）科目科目方案方案版目版目标成本成本复复盘版版成本成本差异差异直接成本小计1199017592127808154927、22575164129-3503-4982-36322财务费用8171199871282211988712-510营销费用42362045054256194498-228管理费用20329821622042972159-114税金相关附加费619065222312293959423土地增值税完全成本13432197091431871694324689179498-3511-4979-36310销售收入16905248051802061698124745179905-7660301所得税79911738521334935476611248167净利润239835192556210014610638、2298337224499净利率14%14%1%1%二、成本构成二、成本构成第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况备注：如前述因土地款分摊方式造成前后土地单方差异较大，进而影响了净利润，复盘利润为土地款正确分摊后的真实利润。备注：如前述因土地款分摊方式造成前后土地单方差异较大，进而影响了净利润，复盘利润为土地款正确分摊后的真实利润。1 1、枫香花园一期动态成本变化情况、枫香花园一期动态成本变化情况三、三、动态成本成本变化情况化情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况2016年第二季度2016年第二季度2016年第三季度2017年第一9、季度2017年第二季度2017年第三季度2017年第四季度2018年第一季度2018年第二季度2018年第三季度2019年第一季度360038004000420044004600480050004794479447944794479446164616461646164250425047944794479446944694461646164616461642504128动态成本成本变化情况化情况目标动态2 2、各产品单体建各产品单体建造造成本对比（按建筑面积计）成本对比（按建筑面积计）三、三、动态成本成本变化情况化情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况洋房叠墅人10、防非人防-1,0002,0003,0004,0005,0006,0004,7425,3934,0283,5534,4845,1934,0283,5534,5664,8792,6532,3684,1054,7163,3312,865建造成本建造成本对比表（元比表（元/m2)方案版施工图版预结版复盘版1 1、主要产品类型的主体成本情况主要产品类型的主体成本情况产品类型主体建安单方(元/m2）层高标准成本建安单方(元/m2）住宅-多层（24米以下/8层）-平层洋房-毛坯-可售-商品房16912.95住宅-多层（24米以下/8层）-叠拼-02毛坯-01可售-01商品房20313.2四、建造成本分析四、11、建造成本分析第一部分、枫香花园项目一期项目成本情况第一部分、枫香花园项目一期项目成本情况2 2、市政基础设施费（除景观）、市政基础设施费（除景观）序序号号成本分项成本分项原始原始指标指标单位单位住宅住宅-多层（多层（2424米以下米以下/8/8层）层）-平层洋房平层洋房-毛坯毛坯-可售可售-商品房商品房住宅住宅-多层（多层（2424米米以下以下/8/8层）层）-叠叠拼拼-02-02毛坯毛坯-01-01可售可售-01-01商品房商品房备注备注1 1供电257元/m23313312 2供水67元/m270663 3燃气33元/m23434燃气管道收燃气管道收费标准：准：28元元/m2计容面容面积；12、燃；燃气增容气增容1800元元/户4 4市政排水35元/m252.352.35 5供热元/m26 6中水元/m27 7配套监理费元/m28 8通讯工程7元/m266三网合一三网合一9 9电视23元/m217.818.6收费标准：叠墅收费标准：叠墅24元元/m2计容面积；洋房计容面积；洋房18元元/m2计容面积计容面积1010区内市政配套设施元/m2四、建造成本分析四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况3 3、景观工程、景观工程项目名称目名称枫香花园枫香花园项目目所属区域所属区域 绿化率30.14%业态类型叠墅+洋房软硬比（软景/硬景）3:7景观指标13、分析示范区景观方案版单方800示范区景观面积/m26175示范区景观限额单方800示范区景观实际单方636大区景观方案版单方550景观总面积/m258227大区景观限额单方550大区景观实际单方503四、建造成本分析四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况备注：本表示范区为启动区，不含临时示范区备注：本表示范区为启动区，不含临时示范区3 3、景观工程（可扩展）、景观工程（可扩展）重点部位重点部位单方指方指标（元（元/m2）现场实际照片照片南面迎宾水景（16.8*20.1m荔枝面黄金麻花岗岩|森林绿花岗岩铺面）796元/m2(含税）中央水景（13.4*14、3黄金麻花岗岩花钵8个760*400|黄金麻花岗岩饰面|森绿色黄色马赛克饰面）2432元/m2(含税）四、建造成本分析四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况3 3、景观工程（可扩展）、景观工程（可扩展）重点部位重点部位单方指方指标（元（元/m2）现场实际照片照片锈黄黄岗岩水钵高2.54m直径2.7m(花钵700*400）荔枝面锈黄黄岗岩水钵光面锈黄花岗岩压顶光面森林绿花岗岩（池壁、池底）8985元/m2（含税）尺寸1200*900，详见图纸LD3.04.1，铁艺门由专业厂家深化制作，黑色氟碳漆饰面600*600*80光面黄金麻压顶600*100*215、0光面黄金麻|规格1370*600*6002500元/樘（含税）7396元/户（含税）四、建造成本分析四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况3 3、景观工程（可扩展）、景观工程（可扩展）重点部位重点部位单方指方指标（元（元/m2）现场实际照片照片尺寸4120*1500荔枝面黄金麻压顶，成品锈石花岗岩花钵5087元/m2(含税）四、建造成本分析四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况景景观提升成本分析提升成本分析1 1名称名称合同价合同价提升提升提升前观单方提升前观单方提升单方提升单方提升后景观单方提升后景16、观单方目标成本目标成本限额限额备注备注2 2区内1710.2228.45 441514925505503 3区外153.24554554823004 4临时示范区442.74464468005 5启动区3936366366 6总总2699.12699.1228.4228.446646650.850.8502.8502.84 4、装修工程、装修工程项目目设计费（元（元/m2）硬装硬装费（元（元/m2）软装装费（元（元/m2）小小计（元（元/m2）售楼处237241118584269样板房|叠墅661382933987888样板房|洋房586353833597483地上大堂4.2地下大堂电梯厅1317、031303楼梯间装修865865走道精装931931四、建造成本分析四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况备注：售楼注：售楼处设计费、硬装按照建筑面、硬装按照建筑面积口径口径计算，算，软装按照大堂面装按照大堂面积计算。算。样板板间均按照可售面均按照可售面积计算。算。5 5、外立面工程、外立面工程洋房外立面分析洋房外立面分析序序号号外立面分类外立面分类使用部位使用部位配置标准配置标准洋房整栋（洋房整栋（48#48#）外立面照片外立面照片含量含量单价单价建筑单方建筑单方 合价合价1 石材(m2/m2）一二层石材随州黄石材干挂0.27770 2091,18、320,515 1.1石材线条(m2/m2）0.0541513 832515,843 1.2石材平板(m2/m2）0.218586 127804,673 1.3石材钢材(kg/m2）2 铝板(m2/m2）3 雨棚(m2/m2）4.14.1线条线条(m/m2m/m2）门窗洞口、外墙腰线和造型线 EPS线条0.78465 51321,691 4.24.2线条线条(m2/m2m2/m2）门窗洞口、外墙腰线和造型线 EPS线条5 涂料(m2/m2）101240 41 256,560 5.1仿石涂料(m2/m2）外墙大面、阳台墙面、花格栏杆、EPS线条等仿石涂料0.40564 26 163,317 5.19、2平涂(m2/m2）阳台天棚、设备间墙面和天棚平涂0.60624 15 93,243 5.3金属漆(m2/m2）金属漆6外立面门窗(m2/m2）K值=2.4 铝合金门窗中空玻璃（遮阳处带内置百叶）带节能附框0.2351599 138872,897 7外立面百叶(m2/m2）设备间外墙四、建造成本分析四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况5 5、外立面工程、外立面工程洋房外立面分析洋房外立面分析序序号号外立面分类外立面分类使用部位使用部位配置标准配置标准洋房整栋（洋房整栋（48#48#）外立面照片外立面照片含量含量单价单价建筑单方建筑单方 合价合价820、.1单元门（m2/m2）一层入口门厅铝合金单元门、不锈钢拉手0.003 752 2 14,620 8.1单元门（樘/m2）一层入口门厅9栏杆（m/m2)玻璃/铁艺0.097252 24154,506 9.1玻璃栏杆（m/m2)0.015530 8 51,132 9.2铁艺栏杆（m/m2)0.082 200 16 103,374 10外保温（m2m2)外墙阳台天棚XPS外墙发射隔热涂料1.008 45 45287,098 11屋面栏杆（m/m2)12屋面瓦（m2m2)1313改造部分0.24830109,241 13.1改造费用13.2新增门窗设备平台封窗0.022 620 14 86,741 21、13.3新增栏杆调控层增加栏杆0.017 747 1213.4外墙平涂阳台顶0.209 17 4 22,500 1414合计合计 490 490 四、建造成本分析四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况5 5、外立面工程、外立面工程叠墅外立面分析叠墅外立面分析序序号号外立面分类外立面分类使用部位使用部位配置标准配置标准叠墅整栋（叠墅整栋（25#25#）外立面照片外立面照片含量含量单价单价建筑单方建筑单方 合价合价1 石材(m2/m2）一二层石材随州黄石材干挂0.285788.52224489513.271.1石材线条(m2/m2）0.0881243.22、04110239210.511.2石材平板(m2/m2）0.196584.33115250302.761.3石材钢材(kg/m2）2 铝板(m2/m2）3mm氟碳3 雨棚(m2/m2）首层钢结构铝板雨棚4.14.1线条线条(m/m2m/m2）门窗洞口、外墙腰线和造型线EPS线条1.06286.5392200384.714.24.2线条线条(m2/m2m2/m2）门窗洞口、外墙腰线和造型线EPS线条5 涂料(m2/m2）1.63546.5476165976.695.1仿石涂料(m2/m2）外墙大面、阳台墙面、花格栏杆、EPS线条等仿石涂料0.94862.5759129309.715.2平涂(m223、/m2）阳台天棚、设备间墙面和天棚平涂0.68824.451736666.985.3金属漆(m2/m2）金属漆6外立面门窗(m2/m2）K值=2.4 铝合金门窗中空玻璃（遮阳处带内置百叶）带节能附框0.215625.83135293521.077外立面百叶(m2/m2）设备间外墙四、建造成本分析四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况5 5、外立面工程、外立面工程叠墅外立面分析叠墅外立面分析序序号号外立面分类外立面分类使用部位使用部位配置标准配置标准叠墅整栋（叠墅整栋（25#25#）外立面照片外立面照片含量含量单价单价可售单方可售单方 合价合价8.124、单元门（m2/m2）一层入口门厅铝合金单元门、不锈钢拉手8.1单元门（樘/m2）一层入口门厅9栏杆（m/m2)玻璃/铁艺0.17351.3360130630.679.1玻璃栏杆（m/m2)0.07542.143882621.939.2铁艺栏杆（m/m2)0.101218.802848008.7410外保温（m2m2)阳台天棚XPS外墙发射隔热涂料0.93444.144189903.1011屋面栏杆（m/m2)12屋面瓦（m2m2)1313改造部分0.2955119861.4213.1 改造费用13.2 新增门窗设备平台封窗0.042635.092657577.6613.3 新增栏杆调控层增加栏25、杆0.037680.802554327.9913.4 外墙平涂阳台顶0.21217.2247955.771414合计合计591591四、建造成本分析四、建造成本分析第一部分、枫香花园一期项目成本情况第一部分、枫香花园一期项目成本情况6 6、景观工程、景观工程景景观工程工程项目定位项目定位叠墅叠墅+洋房洋房B B档档项目风格项目风格法式法式施工日期施工日期目标成本2760面积44941m2单方指标实际成本2928万面积58227m2单方指标其中示范区景观393面积6,175m2单方指标大区景观1939万面积38766m2单方指标区外景观153面积3,364m2单方指标临时示范区景观