1、拆迁项目的审计方案目录第一部分 审计项目概况3第二部分 审计对象：拆迁评估项目审计3第三部分审计法律、法规及办法和规定3第四部分 审计的方法：4第五部分 审计的内容45.1工程项目管理的审计45.2拆迁费用的审计5第六部分 审计前准备工作76.2了解评估所采用的价格信息资料8第七部分、审计方案细则97.1、合规、合法性审核 ：97.2根据评估值，统计出的成本指标147.3偏差原因分析并推衍管理问题及改进建议：14第八部分、在审计过程中可能出现的问题及处理预案16第九部分、服务结束后向委托人提交的成果文件17第十部分、附表17第一部分 审计项目概况第二部分 审计对象：拆迁评估项目审计包括两部分 2、征地拆迁和移民安置的审计第三部分审计法律、法规及办法和规定 1、 中华人民共和国建筑法2、 中华人民共和国土地管理法3、 中华人民共和国合同法4、 中华人民共和国审计法5、 中华人民共和国招标投标法政府采购法6、 本地物价局关于拆迁项目的估价表7、 中华人民共和国国务院令第590号2011年国有土地上房屋征收与补偿条例8、 本地关于拆迁项目的管理规定。9、 住建部关于建筑工程建筑面积的计算规则10、 本地贯彻建筑面积的计算规范规定11、 该项目实施的合同文件、中标通知书、投标书、技术规范等12、 其他现行相关法律、法规、条例、规章等,如环境保护法、消防法。13、 本地造价部门出的当月的造价信息3、。14、 机械设备台班定额本地某年月版。15、 机械设备产量定额本地某年月版。第四部分 审计的方法： 此次审计主要采用逐项审核和对比审核法为主，网上比价审计法、现场观察法、实地清查法相结合的方法。第五部分 审计的内容5.1工程项目管理的审计1、 关于拆迁项目管理流程和管理部门的核查:对审计资料的取予能准确地落实到部门、到人2、 工作进度控制的审计：检查施工网络图，来落实各拆迁人员和单位的工作衔接问题以及有多少施工单位施行现场施工引起费用的支付问题。3、 工程质量控制的审计：是否在拆迁中严格执行安全文明施工条例和环境卫生保护法，以便来落实在拆迁工程中人、机、材的投入情况。4、 工程投资控制的审计4、：检查招投标文件、检查合同情况，来审查工程价款的支付。5.2拆迁费用的审计拆迁费用的造价审计。1、 评估单位选择的过程的审计。包括对投标评估单位资质、信誉、业绩等的审查，招投标过程是否公开、公正、公平等资料的审计。2、 评估合同的审计。合同价款的准确性、内容条款的完整性、双方权利义务的公平性、责任承担的合理性、纠纷解决的合法性的审计。3、 评估资料的编制审计。拆迁领导组的审计内控制度，拆迁风险评估资料的审计。a） 评估会议纪要的审计，看看到会人员签名是否为同一单位人员，以便确认评估合同出现转包问题。b） 评估报告原始资料的确定，包括现场勘察资料、原始资料：拆迁房屋的结构、面积；移民安置文件；恢5、复迁建以及居民的生活、生产安置；征用土地的详细情况；需拆除房屋的结构、路面、以及是否有地下管线等；拆迁项目的可研报告等。c） 评估资料中关于价格确定:当地物价局公布的价格项目: 恢复迁建、旧址拆除以当地建委公布的建筑费用：监理费、勘察设计费，建设单位管理费取费标准、工程类别相符，对因政府政策调整而引起的取费标准变化，要依据政府政策的相关解释。人工费调整（人工单价按照适宜的相关文件调整）。机械费调整举例（*省关于调整现行建设工程计价依据中机械台班单价等的通知，*建价*号文件），对拆除项目的回收材料以市场价；居民迁址住房以当地的市场信息价等资料；财务核算报表是否一致。d） 审核评估报告1） 依据本6、项目的评估报告值，逐项审核评估内容是否完整，特别是评估报告的案例计算是否正确，各项费用是否合理。2） 根据委托方要求，对评估值进行测算：依据公司原有的对拆迁项目评估值跟踪结果，在现在的或者当地当时的价格情况下进行拆迁项目对比分析，发表落实情况意见。4、 对评估值得详细审核a) 通过现场查看，采取多种手段、方法（如拍照、往来原始资料的存档等），注意评估的信息收集工作；b) 与委托方、项目管理人、监理、勘察设计单位共同研究确定造价上有较大出入的项目，提出解决方案。c) 审查评估财务凭据，防止费用重计和高估冒算；审查评估值的编制是否真实、准确。分项工程费用取费标准选套是否合规，选用是否恰当；设备、材7、料是否按国家定价或市场价计价；利润和税金的计算基数、利润率、税率是否符合规定等。d) 可参照中标数据、及公司存档的文件进行经济技术指标分析，以拆迁项目的可研报告的投资估算等相关数据实施审核、控制。5、 编制项目审计报告第六部分 审计前准备工作6.1审计准备准备工作审核准备工作，与拆迁评估工作的编制一样：拆迁项目的名称、拆迁 项目的可行性研究报告、征地拆迁，移民安置的风险因素评估报告；国家关于拆迁的政策文件，当地的法律文件等；拆迁地址的实地勘察等各种信息资料的收集。6.2了解评估所采用的价格信息资料 根据拆迁评估的编制说明，了解编制过程。本评估报告的评定基准日期的银行利率。所采用的费用取定标准，8、哪一期的工程造价信息。以及与各个主管部门有关的政策文件以及与政策文件价格信息下的解释说明。(一) 了解评估项目包括的内容范围 受到评估报告后，首先明确是政府拆迁项目还是非政府拆迁项目；是房屋拆迁还是土地征用；是城市拆迁还是农村拆迁，是临街建筑等内容；有无工厂拆迁，以及迁移人的利益补偿等内容。(二) 熟悉有关规定 预算审核人员应熟悉国家和地区制定的有关预算定额、工程量 计算规则、材料信息价格以及各种费用提取标准的规定，既要 审核重复列项或多算了的工程量，也应审核漏项或少算了工程 量，还应注意工程量计算单位是否和预算定额一致。财务人员 熟悉财政部关于拆迁工作的费用取定，遗留项目的费用问题。 资产评9、估人员对拆迁项目的现场评定等工作第七部分、审计方案细则7.1、合规、合法性审核 ： 通过审核基本已经评估的报告资料，找出直接、表面的问题，出具审计的结算数据，并需要被评估的的确认的项目，了解了整个现场情况；1. 审计工作办理流程图（以工程结算为例）完善依据评估报告和拆迁风险评估按照现场实地测量情况，遗留拆迁项目量工程项目主管部门报送项目评估资料资料检资料的完整性和审批手续的完备性办理工程项目资料移接交手续审计人员熟悉施工现场及资料资料会同项目主管部门和有关单位察看工程现场，了解当时的拆迁状况依据资料，参照当期造价信息核定主要拆迁工程量补充审计任务启动会,我单位进场甲方反馈意见，无异议审计处分发10、审查结果报告 出具初步审核结果果初步审查结果汇报会实施审计访谈汇总分析，提交初步审计报告第二次汇报会出具最终审查结果报告 拆迁审计办理流程图a) 须注意事项b) 在对审计过程中发现的问题，及时向有关单位进行核实、取证.c) 提出评估值的初步审计结果，征求有关单位的意见。d) 根据初步审计结果及有关单位反馈意见，进行复审、会审，出具审计报告；e) 在规定时间内，报送评估报告，避免因未能及时相互配合而发生特殊情况f) 委托人应提供的资料及评估资料的完整性、有效性、真实性：资料接收人员应填写委托人提供资料清单；2、具体实施审计方案时须注意的细节：1. 资料收集：a) 制作了审计工作流程图及文字说明。11、同时公示了审计工作人员姓名及联系方式，明确了审计工作人员分工及审查资料、移交领取审计资料的具体人员，方便项目单位联系。b) 是严格现场踏勘关。采取“听、看、查、核、访”等多种工作方式，力求采集到最真实的一手信息。2. 审计质量:a) 坚持以国家规范、定额为依据，确保工程量的准确性。b) 现场勘查。对审计项目实行多阶段踏勘。每个项目必进行2人以上专业人员现场勘查，由具体查勘人员填写现场勘查记录表，由参与查勘各方签字确认c) 对于对委托单位、被审计单位的相关人员共同签字确认的现场工程量问题进行核实，采用实地勘察、现场测量、摄影、 摄像等手段,夯实的基础工作。1) 造价指标分析。每个项目审计都要编写12、工程量和价格审计增、减对比表，分析审增、审减原因，并将整体项目进行分解和量化，对分解的指标进行对比和分析，对超出正常值数据的项目重点分析，找出原因，杜绝人为因素，审计后交流意见，出现分歧必须踏勘，做到以实计量，以量算价，保证审计结果真实准确。2) 规范审计工作流程，严格执行“三级复核”制度。3) 咨询成果实行三级复核、四级签发质量复核流程，成果文件出具前填写质量控制流程表。4) 项目负责人或业务人员必须对复核意见进行回复并根据复核意见修改咨询成果，所有过程修改稿应保存于底稿中；若咨询成果有重大变动，仍按原程序逐级复核。 5) 重要项目或特殊咨询项目最终工作成果出具前向委托方或当事人出具书面工作13、成果意见征求函，提请委托方或当事人书面予以回复。 审定的层层把关模式，确保项目审计质量。附：三级复核流程图:项目组成员 附：项目实施过程重大事项内部处理流程图3、时间的把握：a) 整合力量和资源，互通信息，根据工作量派员支援，通过实际 审计项目，明确责任.b) 加大网络专家作为审计专家的工作力度，让有经验的专家传经验、解难题. c) 是全力以赴，动员职工在正常工作时间外，还充分利用节假日及中午、晚上休息时间加班开展审计工作，加强沟通，上下联动；d) 入自我剖析，在每天结束后，以会议形式，大家互相交流经验。e) 增添审计措施。在审计过程中坚持实事求事的原则，项目实施前通过市场调查、电话询价等方式14、，充分掌握市场价格进行审计；7.2根据评估值，统计出的成本指标 比如：拆迁房屋的结构指标,迁移人员的安置指标,等经济指标分析表7.3偏差原因分析并推衍管理问题及改进建议： 1指标数据偏差原因分析：a) 横向比较分析:同一地区的迁移指标,安置费b) 竖向比较分析. 外部客观原因： 市场原因: 消费者指数等建筑行业的市场行情. 政策原因:十二五计划以前的国家政策文件及十二五期间 的政策 内部主观原因：本地区的人员,地址. 2、规划方案。 3、招标及合同流程阶段的原因：根据拆迁网路图确定的拆迁单 位情况,以及确定的合同等.第八部分、在审计过程中可能出现的问题及处理预案1. 评估值审核过程中常见的问题15、： 1、评估值与市场脱离 a) 评估人员对本地市场未作深入了解.使得评估值与实际脱离b) 评估人员对实物未作实际测算而妄下结论.2、评估值与实际造价的区别 a) 评估值是在评估基准日这天,对已完成或为完成项目基于某些数值的情况,为完成相同规划或设计的情况下的而发生的费用,又在此费用折旧了使用年限的需要的一个购置费.b) 实际造价,在完成的某个项目的实施过程中的实际价格.因此有年限引起的市场差异等.如材料的价格,土地的价格灯费用c) 因此评估值常常会疏忽项目的原形而得的价格.3、虚设费用 :在拆迁原址上的工作量往往会出现以下情况. a） 被拆迁单位或个人为了利益，会对房屋的结构，被征用土地的实际16、情况上报不符合实际。b） 被拆迁户在拆迁的房屋等在评估后而增设拆迁工程量而增加的费用。c） 拆迁单位在施工时没有使用大型机械和特种机械，而在计价时报此费用；没按本地的法律法规而进行安全文明的施工而设的安全文明施工费用；没有完成建筑垃圾的清运，以及运距不足而增加的费用。2处理预案：、 遵循控制量、指导价、竞争费的原则。力求在工程量计算上有章可循，严肃认真，不留或少留活口，不允许随意加量调整，更不允许随意调量随意调整修改定额含量，增加定额损耗。、 有效使用互联网络。、 尽量套用已有的国家规范标准，、 有效地使用拆迁工作网络图。、 及时的向当地的定价格部门询问价格的解释情况。第九部分、服务结束后向委托人提交的成果文件第十部分、附表送审和审定的对比表