1、金科云湖天都招商执行方案金科地产商业地产部二00九年八月十五日目 录一、 产品概况二、 商业定位三、 商业街业态、业种及楼层分布结构表四、 业种业态规划及功能定位图五、 招商策略六、 招商价格七、 优惠政策八、 招商执行九、 招商推广十、 部门配合工作总体目推进“云湖岸香组团”商铺招商工作制定“云湖岸香组团”商铺招商运作体系保障“云湖岸香组团”商铺顺利招商及销售一、“云湖天都商业”产品概况：1号楼：共有独立商铺：10个，建筑面积共计：1144.632号楼：共有独立商铺：14个，一、二层建筑面积共计：2375.48(其中一层建筑面积共计：1181.07，二层建筑面积共计：1194.41)3号楼：2、共有独立商铺：15个，一、二层建筑面积共计：3140.1(其中一层建筑面积共计：1563.39，二层建筑面积共计：1567.718)34号楼：共有独立商铺：16个，一、二层建筑面积面积：3234.145、6号楼：共有独立商铺：21个,建筑面积共计：2130.34二、商业定位（一）主题定位：打造成九龙园区湖滨特色餐饮街，休闲商业与社区风格相结合的主题：1、风格特色；以休闲生活概念体现出时尚主题，项目整体出众的景观设计和外观的装修品位,体现云湖天都商业街的硬件-精神品位。充分利用项目与彩云湖公园相临的优势打造休闲生活的主题。2、品牌特点；鉴于本区域潜在消费层面广，本次招商对象应具备一定的品牌广泛知3、名度。利用系统的商业地产品牌传播策略，以服务品牌化，个性化模式为先导、以迅速的宣传手段传播以殿定在本区域内的行业标志与先驱的形象地位。（二）市场定位满足本项目社区商业配套的需求，提升项目物业价值；引领项目所在区域业态升级，满足项目周边消费者日益多元化的消费需求；充分利用项目整体出众的景观设计，增加项目的商业外延，提升项目的商业价值。（三）功能定位以休闲生活为导向，餐饮娱乐为主体的“湖滨休闲餐饮街”。竭力打造服务社会大众消费者的私人聚会，市民百姓的休闲生活和本社区业主的方便生活，提供休闲、品位的商业环境和温馨服务。功能定位分析：1、1、5、6号楼底商位于小区主要出入口旁，因此建议此处底商的业态规4、划以社区配套商业为主,为小区业主日常生活提供便利的服务。如干洗店、超市、便利店、品牌药房、小型门诊、美发美容店、影（音）像店、烟酒专卖店、茶叶店、糕点屋、矿泉水配送店、宠物用品及托管店等，其它如地产中介、汽车美容、通讯业务店等业种亦可作为辅助业态存在；但对于如会带嘈杂声音的业态或招引社会闲杂人员多的业态等对小区住宅有明显影响的业种则应禁止引入。2、2、3、34号楼底商单铺面积基本在100平方米以上，在对此处底商进行定位时首先采用了排除法，对一些不适宜本项目的经营业态进行逐个排除，如专业市场（家具、建材等）、大卖场（购物中心、大型超市、百货等）、娱乐中心等业态经分析均不适宜本处；针对本项目周边餐5、饮配套的缺乏，因此建议2、3、34号楼底商的业态规划以餐饮为主，如品牌中餐、特色餐饮、火锅、茶楼、保健裕足等商家。三、商业街业态、业种及楼层分布结构表：（一）商业街业态结构表：业 种餐饮行业休闲、娱乐行业社区配套其他行业 配 制60%20%15%5%内 容西餐厅、中餐馆、特色餐厅、传统茶艺、酒吧、茶道、洗浴中心、娱乐城、家居饰品、风味小吃、便利店、医药、图书等超市、工艺品店 性 质主题单元主题单元辅题单元补题单元备 注休闲生活为导向，餐饮娱乐为主体的湖滨商业街，根据商业街的地理位置、商业体量、业态规划和市场定位，商业街市场招商区域范围和工作指向，坚持“品牌商家为主，特色风格商家为辅，创新商家为6、补”的原则，贯彻“本商业街有的重庆其他住宅社区没有，重庆其他住宅社区有的本商业城风格不同”的战略，引进有实力、知名的商家为主力店，以“特色餐饮”的商家为辅，增强商业街的感召力和影响力，激发消费者的兴趣和关注，奠定夯实商业街运营发展的基石。 （二）业态及楼层分布表1、5、6号楼：业种楼层面积比例备注干洗店、小型超市、便利店、品牌药房、美发美容店、影（音）像店、烟酒专卖店、茶叶店、糕点屋等社区配套型商家一层15%社区配套商家租赁对于如维修、机动车零配件、陵园销售（丧事操办）等主营业态的经营商家禁止引入2、3、34号楼：业种楼层面积比例备注品牌中餐、特色餐饮、品牌火锅、品牌西餐等； 一、二层60%可7、以租赁和销售两种形式并行使用，根据商家的经营业态、需求面积等确定招商形式。水吧、茶楼、浴足、保健理疗、小酒吧、健身等休闲娱乐业种 二层20% 对于一些扰民业种，如迪吧、娱乐歌城等应禁止或限制性引入。其他，如：银行、家居饰品、宠物用品、托管店、通讯、手机等其他业种一层5%商业街盈利点商业街启动后，需长期培育阶段且周密的推广活动，引进知名品牌主力商家，树立社区商业街的品牌形象；而普通商家和小商家，是招商营销的赚钱利润点。且社区商业启动走旺后，销售也会随商业而旺。 特别说明各铺面之间的内隔墙暂可不修，待交房前根据当时的招商和销售实际情况再修建，以避免人力、物力的重复浪费。四、业种业态规划及功能定位图8、（一）商业街平面图1号楼-1层业种业态规划图2，3号楼-1层业种业态规划图2，3号楼-2层业种业态规划图34号楼-1层业种业态规划图34号楼-2层业种业态规划图5楼-3层业种业态规划图5，6号楼-2层业种业态规划图1号楼2号楼6号楼5号楼3号楼34号楼商业街分区图（二）客户群体分析：主力客户群体6家；品牌餐饮2家、茶楼2家、保健浴足1家、超市1家重要客户群体12家；特色餐饮6家、中餐3家、汽车美容1家、火锅店1家、SPA生活馆1家；配套客户群体n家；干洗店、小型超市、便利店、品牌药房、美容美发店、烟酒、婚纱影楼、酒吧、水吧、茶艺馆等社区配套。主力招商客户是商业街招商工作的核心，招商工作围绕着主9、力客户而开展，招商优惠政策针对他们力度要大，主力客户是商业街品牌实力的具体反映，他们的进驻对商业街开街运营和形象打造，以及商业街价值提升与商铺招商有着强有力的促进作用。五、招商策略：(一)、招商战术定向为主，整合实施定向招商：依据业态规划，对超市或餐饮主力商家及牵头租户实行定向招商，并安排重点落实适合主力商家业态定位的商家资源。以商引商：利用主力商家及牵头商家在其行业的影响力，扩大宣传，以吸引更多目标商家加盟。媒介招商：通过各种宣传和推广活动，制造题材，扩大云湖天都商业街的影响，吸引目标客户的注意力，促进招商。主次分明，把握节奏依据商家资源储备和优化目标客户层，从餐饮和休闲娱乐业态入手，先易后10、难，严格控制和把握项目业态定位，完成主力商家的招商工作。掌握时机，利用引进的主力商家及品牌商家在业界的影响力，扩大宣传，全面开展招商工作。（二）商家应对策略对商家要进行正面激励和引导，建立商家的经营信心，对商家提出经营建议，表现最大的真诚度，赢得商家的信赖。对意向性较强，业态相符，经营规模适度的商家，要积极跟进，增强商家经营信心，消除其对项目业主纠纷的担忧，促使其下决心；对于犹豫、徘徊的商家，找准原因，对症下药。六、招商价格：（一）价格组合战略坚持“低开高走，阶段调整”的原则，以实际低价打开局面，遵循“中档定位，提升价值，打造形象，逐年提高，推动发展”的价格组合战略，与市场培育政策相结合，提升11、商业街有效竞争力，塑造商业街良好的整体形象，先引进示范点或主力店进而以点带面，以利于商业街的招商和销售，为商业街商铺招商奠定基础实现协调发展。（二）各楼层商铺租金价格参考：(建筑面积计算)栋号楼层租金（元/月）1#楼一层25-352#楼一层20-30二层15-253#楼一层20-30二层15-2534#楼一层20-30二层15-255#楼一层25-40二层15-256#楼一层25-40七、优惠政策（一）经营免租期（含装修期）品牌大商家（租赁面积在800以上的）给予最长两年的优惠期；对入驻项目的首个商家（租赁面积在1000以上的）给予最长两年的优惠期；租赁面积在1500-2000的商家，给予最长12、两年（含）的优惠期；租赁面积在1000-1500的商家，给予最长18(含)的优惠期；租赁面积在1000以下的商家，给予12(含)的优惠期；租赁面积在500以下的商家，给予最长9月(含)的优惠期；合同期为5-6年的，优惠期放在前三年进行优惠（根据实际签订合同的情况约定）；合同期低于4年的，优惠期放在前两年进行优惠（根据实际签订合同的情况约定）；品牌及特殊商家可特殊处理。（二）租赁保证金租赁面积在800以上的大型商家缴纳一个月的租金或议价作为保证金；租赁面积在300-800以下的小型商家缴纳两个月的租金或议价作为保证金；租赁面积在300以下的商家缴纳5000元作为保证金；保证金的退还:在租赁期到期13、并完清所有手续后，全额退还保证金；租赁期内保证金不冲抵租金。（三）租金递增的规定餐饮业态：递增率3%5%；休闲娱乐：递增率3%5%；社区配套：因租期时间短，根据实际情况签订递增率（四）租赁期限的规定餐饮：租赁期限最长不超过6年；休闲娱乐：租赁期限最长不超过8年；社区配套：租赁期限最长不超过3年；（五）推广优惠：（1）在2009年7-10月签约的商家，我们在项目发布招商广告时免费为其形象宣传2-3次。（2）在招商期内，租赁面积达到500平方米以上的商家，我们将在发布项目商业广告中为其免费形象宣传半年（版面由项目部决定），并优先选择广告位免费使用半年。（3）在我们招商时间内，自营者除了经营自己的门14、面外，还连续租赁了其它相临门面，面积达到800平方米的，我们将在发布项目商业招商广告中为其免费形象宣传一年（版面由项目部决定），并优先选择广告位免费使用1年。（六）对推荐商家的优惠：在招商期内，已入驻商家为我们推荐符合我们业种规划的商家，在成功签合同后，签约时间在三年以上的，面积在500平方米以上的1000平方米以下的，我们将给予年租金的1/12作为回报；为我们推荐的商家租赁面积达到1000平方米的，签约时间在5年以上的商家，我们将给予年平均租金的2/12作为奖励。（七）以租带售：在租赁合同期两年内，商家要求购买租赁商铺的，以签订合同之时所定的销售价格销售给租赁商家，两年内商家所交租金、保证金15、可无息转为商铺的购买资金。（八）优先购买权：甲方在销售乙方租赁的商铺时，乙方有优先购买权。八、招商执行（一）工程进度时间预估时间进度备注因工程改造预计年底交房34#楼住宅交房具备预售条件2009年10月15日5,6#楼住宅交房具备预售条件因工程改造预计年底交房1#，2#，3#楼第二批住宅交房具备预售条件（二）招商工作时间接点:时 段期 限工 作 实 施 内 容 及 招 商 目 标时间期限第一阶段准备期招商运作方案、招商政策、招商推广策略等的确定2009年8月30日前第二阶段备战期储备意向客户2009年9月30日前第三阶段热招期实现10%招商2009年10月15日前实现20%招商2009年11月16、31日前第四阶段攻坚期实现30%招商2010年12月31日前实现40%招商2010年2月16日前持续招商备 注2010年2月16日前完成40%的招商任务，为开街打基础. 九、招商推广介于销售与招商工作同步启动，销售部在做推广时可结合招商信息发布。销售推广过程中打出类似“金科.江湖汇50-1500成熟旺铺租售计划全面启动”的广告语，使客户和商家更好的了解销售与招商的相关信息，这样即突出销售的卖点，又利于招商的宣传。十、部门配合销售部：负责现场的销售人员在做好客户接待工作的同时，也应做好商家的来访接待，若有招商专员不在现场的情况，须做好商家来访登记，并及时将信息传递至招商部相关负责人。工程部：1、车流动线目前，5，6，34号楼底商的行车通道只有6号楼入口处，而34号楼的招商定位为主力品牌店，车流动线的不合理使得34号楼的招商工作形成瓶颈，为改善现有状况，建议在34号楼附近开设与公路相连的行车通道，使得各楼栋的商业价值提高。2、停车位 5、6、34号楼的停车位主要位于底商行车道旁，未设置专用的商业停车库，随着招商工作的开展，商家的陆续入驻，现有停车位将无法满足使用需求，建议将34号楼前的广场与商业街连通增加停车位。