1、山东省房地产资产交易所筹建方案讨论稿随着国家对房地产行业宏观调控力度的进一步加大，地产企业包括国有地产企业均面临融资难和融资成本增加的问题，这给股权融资和股权交易创造了空前的市场机遇。虽然国家不断提高地产企业融资门槛，包括收紧开发贷规模、房地产信托要求二级以上资质、银行提高企业自有资金比例、以及限制二套房、停止三套房贷款等一系列的金融调控政策的出台，使地产企业融资雪上加霜，但是济南，作为山东省的省会，房地产市场一直稳中有升，2010年济南市房地产成交总额逾500亿元。虽然面临严厉的市场调控，业内仍看好中长期市场预期，主要原因是市场刚性需求的推动。尽管限购令出台会对近期市场成交量有一定影响，但城2、镇一体化、城中村改造、棚户区改造、人口增长等因素仍是市场刚性需求的隐形推手。目前我市开发企业整体规模较小，尤其是本地企业明显缺乏市场竞争能力，被重新洗牌的可能性较大。大型国有地产企业在本轮严厉的市场调控中也未能幸免遇难，同样受到再融资的压力，一方面银行融资面临全面收缩，另一方面信托融资成本居高不下，将国有地产企业项目股权在产权交易平台上实现市场化，将成为国有地产企业融资的重要手段，而传统的融资方式受限更使产权交易和股权交易成为本地房企的新方向。伴随着国有企业改制应运而生的中国产权交易市场，经过二十多年的创新发展，已逐步成为我国资本市场的重要组成部分和优化资源配置的重要平台。目前，随着国家和各地3、政府一系列相关法规政策的出台，其在资产处置上，市场功能优势日益明显。在市场经济中，资金和资源主要通过资本市场实现分配和再分配。企业通过资本市场筹集创业资本和发展资金，但并非所有企业都通过一个途径来满足自己的需求。由于企业间在规模、效益以及成长历程等方面的差异，造就了多层次的资本市场体系。不同的地产企业（不限于地产企业）根据不同的实际情况，通过不同的方式进行融资、再融资，有的通过银行融资，有的通过上市融资，有的通过信托融资，有的通过股权质押融资，更有甚者通过民间资本融资，即使在市场经济最为发达的美国，也并不是通过各地都设全国性交易所来满足企业的需要，而是通过多层次、多元化、多渠道的资本市场体系来4、满足市场经济条件下资源分配和再分配的需要。房地产金融类专业交易所的建立，可以正好增加山东省房地产市场的融资渠道，完善多层次的资本市场结构。为此，济南市房地产业协会拟联合山东省产权交易中心，天津紫金合富股权投资基金公司共同筹备成立山东省房地产资产交易所，其中济南市房地产业协会出资比例为5%，山东省产权交易中心出资比例为51%，天津紫金合富股权投资基金公司出资比例为44%，为包括旧村改造项目，棚户区改造项目、金融不良资产、信贷资产、地产信托、其他信托产品、私募股权等在内的各类金融资产流动提供一个有效渠道，它是济南房地产金融市场，中国房地产金融市场发展到一定阶段的自然产物，也为推动济南房地产金融市场5、中国房地产金融市场发展作出的有益的探索。一、企业的组织结构交易所由山东省产权交易中心、济南市房地产业协会与天津紫金合富股权投资基金公司共同组建成立，企业的组织框架如下：二、战略定位山东省房地产资产交易所定位于非标性、私募化、电子化、会员制的独立第四方金融资产交易平台，集房地产金融产权交易与房地产金融产品交易为一体，致力打造房地产金融市场“融资工具集成商”，立足济南、拓展山东、辐射全国、走向世界，逐步建设成为国内一流并具有一定国际影响力的专业化房地产金融资产交易平台，成为推动济南，乃至中国房地产金融资产有效流动和地产金融资源合理配置的积极力量。三、运营模式山东省房地产资产交易所采用“一个平台、6、多个板块”的基本业务架构，通过会员交易服务制模式进行市场运营。山交所按照金融资产交易的不同功能属性和不同交易特征。分设四个不同业务板块，通过协议转让、做市商机制、集合竞价以及混合型交易等机制为交易各方提供服务。四、业务平台l 房地产项目转让中心l 信贷资产交易中心l 地产信托类产品交易中心l 私募股权交易中心1. 房地产项目转让中心房地产项目转让中心，为济南市有项目但无资金与有资金无项目的房地产企业提供实现有效对接的平台。城中村改造、棚户区改造、以及常规地产开发项目，一方面有些规模较小的地产企业利用自身的资源优势及特殊的渠道获得项目开发权利，但受自身融资能力及开发资质等因素的限制，使得该项目不7、能开发或者延期开发；另一方面，一些资金实力雄厚、开发资质高的地产企业，尤其是进驻济南且实力雄厚的外地开发企业，缺少有效的项目来源，或者开发的后续资源，使得地产企业的资金大量闲置，因此，通过房地产项目转让中心，将开发项目等资源信息进行挂牌转让，通过议价方式出让开发权限，使项目得到及时开发、资金得到有效投向、企业得到延续发展、金融秩序得以稳定。中心为以下业务提供项目招商、交易撮合、交易鉴证、组织竞价、资金结算等服务：地产企业股权转让债转股项目转让业务地产项目，包括城中村改造、旧村改造、经济适用房和廉租房建设、普通地产项目开发的转让大型地产项目的“融资工具集成商”地产企业不良债券类资产转让业务地产类8、企业处置资产综合性服务为地产企业提供银行并购贷款、搭桥贷款服务地产企业市值定价及不良资产询价服务抵债类资产转让服务2. 信贷资产交易中心信贷资产交易中心以“公平公正、信息透明、真实交易、促进流动”为原则，为进场交易的各类客户提供便捷、高效、安全的专业化综合服务。交易中心将建立统一的信贷资产交易服务系统，为客户提供资产登记、挂牌、议价、竞价、成交、结算及争议调解的全流程一站式服务，并协助客户防范交易风险，促进信贷资产交易市场合规、有序、健康的发展。交易中心在政策许可范围内，逐步推出以下交易服务： 信贷项目筹组与安排 信贷资产交易服务 银团贷款筹组与交易服务 商业银行理财产品交易服务 银行承兑汇票9、转贴现交易服务 金融租赁资产交易服务 大额存单交易服务 私募债交易服务 政府招商引资类业务3.地产信托类产品交易中心地产信托类交易中心致力于为提高信托产品，尤其是地产金融类信托产品的流动性提供专业化服务，规范信托产品的登记转让行为，为信托产品的受益权转让提供针对性服务：信托产品登记服务交易中心为新发行的信托产品及已发行但仍存在转让需求的信托产品提供产品登记服务，包括信托产品的初始登记、变更登记及注销登记。信托产品信息披露服务交易中心为完成登记的信托产品提供信息披露服务，包括信托产品季度报告、年度报告、定期估值报告、定期资信评级报告、分红报告、清偿报告及其他与信托产品有关的各类例行及非例行信息披10、露文件。信托受益权转让服务交易中心为完成登记的信托产品提供受益权转让服务，包括转让需求报价，交易撮合及变更登记业务。信托产品发行服务交易中心为各信托公司的信托产品发行提供专业化综合服务。4.私募股权交易中心私募股权交易中心采用会员制和私募挂牌业务组织模式，引入“私募保荐”机制，致力于为私募股权投资提供“募、投、管、退”等环节的全方位服务。业务范围: 私募基金募集服务 项目融资服务 公司股权转让服务 基金份额转让交易服务 国有LP投资基金的看门人服务 基金设立服务（注册、优惠政策等相关咨询） 私募增值服务（对赌条款实施、股权及资金托管等）五、交易流程 交易中心将采用项目挂牌，撮合交易，最终成交，11、资金结算的模式，具体流程如下：图1图2六、盈利模式本交易所的业务收入来源主要通过会员费，挂牌费，资产管理费，项目尽职调查、咨询费用，撮合成交项目的比例提成费用以及其他业务收入。1.会员费交易所将采用会员制，通过本交易所发布信息，撮合成交的企业或个人，必须为本交易所的会员，只有会员才能实现项目、信息等资源的有效共享，而这些权限需要会员通过缴纳一定数额的会费才能够实现。交易所在创办初期，可能会受到会员加盟较少，交易不活跃，流动性差等方面的问题，山东省房地产资产交易所将通过参加经济论坛，组织开展经济年会、投资策略会、公司拜访等方式，以及利用山东省国资委这个平台大力宣传该交易平台，向政府申请企业在交易12、所成交的优惠政策，及税收减免政策等。建立投资人数据库，以济南市房地产企业为基础，逐渐推广其他行业的企业进入到交易所中来，跳出会员制的束缚，大力搭建投资人资源数据库，逐步激活，吸引加入会员，既扩大了投资人的范围，又可规避会员身份的风险，通过我们优质项目的不断推出与市场的不断活跃，让投资人慢慢发现交易所的优势。2.项目尽职调查报告、咨询费用为了保证项目的真实性，有挂牌需求的企业在本交易所挂牌前，需要递交挂牌申请，山东省房地产资产交易所，将会对挂牌企业或者项目做尽职调查，以及对有投资需求的企业提供项目咨询服务，而尽职调查报告在项目成交后，在投资方的成交资金中扣除，既项目成交后收取尽职调查费用，成交不成功不收取费用。3. 撮合成交项目的比例提成费用在本交易所挂牌交易的项目或者信息，当撮合成交后，按照成交金额收取规定比例的提成费用。4.通过尽职调查后企业的挂牌费有挂牌需求的企业，通过交易中心的尽职调查并核准后，方可进入交易平台进行挂牌，而在挂牌期间需要交纳规定比例的挂牌费，按季度收取。5.资产托管费用交易中心下设资产管理部，对将股权及资金托管到交易中心的企业，进行资产及股权的监管与运营，以实现托管资产的增值，除收取资产托管费用外，按协议分配所得收益。6.其他收入以上主营收入，在维持交易中心正常运营的同时，按照投资比例获取收益。