1、盐池县城镇低效用地再开发专项规划（20232025年）（征求意见稿） 盐池县自然资源局二二三年十一月盐池县城镇低效用地再开发专项规划（20232025年）文 本 盐池县自然资源局二二三年十一月前 言为贯彻落实习近平生态文明思想，深化土地供给侧结构性改革，提高存量资源配置效率，有效盘活存量城镇低效建设用地，根据原国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）（国土资发2016147号）和宁夏回族自治区自然资源厅关于印发关于推动城镇低效用地再开发的若干措施的通知（宁自然资规发20225号）要求，全力推进城镇低效用地再开发工作。城镇低效用地再开发项目的实施将提升土地节约集约利用水平，挖掘2、存量建设用地潜力，盘活存量建设用地，提高土地开发利用效率，进一步提升用地保障能力，助推高质量发展。尤其是在当前建设用地供应日趋紧张的背景下，盐池县城镇土地利用却存在着布局不合理、人均用地水平偏高、单位土地经济产出率偏低等诸多不合理现象，粗放利用的发展方式和诸多历史遗留问题使得稀缺的城镇土地资源没能完全发挥潜力，导致盐池县存在较多低效利用土地，不利于城镇化进程的可持续发展。为了持续推进以人为本的新型城镇化，优化城乡空间发展格局，提升县城城市化发展质量，巩固提升老城区文化旅游、休闲娱乐、生活居住等功能，完善县城新区行政办公、商贸服务、文化体育、生活居住等功能，保护修复绿地绿廊绿道，推进县城北部商贸3、集聚区规划建设，优化县城东部工业园区产业布局，形成结构多元、功能互补、绿色高效、宜居宜业的城市空间格局，同时落实保障房建设及配套设施改造、棚户区及老旧小区改造、城市绿化与景观提升等项目。盐池县人民政府根据宁夏回族自治区国土资源厅转发国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）的通知（宁国土资发20179号）以及宁夏回族自治区自然资源厅关于印发关于推动城镇低效用地再开发的若干措施的通知（宁自然资规发20225号）等精神，结合盐池县实际情况，组织相关部门，积极深入推动盐池县城镇低效用地再开发专项规划（20232025年）（以下简称专项规划）的编制工作，为科学合理、节约集约利用城镇土地4、提供依据。II目 录第一章 总则1一、指导思想1二、规划原则1三、规划依据3四、规划范围与期限5五、开发时序5六、开发范围与项目界定5七、开发目标与任务6八、开发策略9第二章 开发区域概况11一、开发项目规模11二、土地利用现状情况13三、与城镇开发边界衔接情况13四、土地权属情况13五、城市用地现状、规划用途分析13六、开发用地布局15第三章 开发模式和方式19一、开发模式19二、开发方式22第四章 重点开发区域26一、花马池镇26二、大水坑镇27三、惠安堡镇27四、高沙窝镇28第五章 开发适用政策29一、国有土地使用权人自行开发改造项目(含工业用地变更用途)29二、市场主体开发改造项目295、三、政府主导开发改造项目30四、规范土地归宗集中审核改造30五、加大产业类项目支持力度30六、鼓励工业用地实行“退二进三”31第六章开发综合效益32一、社会效益32二、生态效益32三、经济效益33第七章规划实施保障措施34一、加强组织领导，形成联合动力34二、明确职责分工，强化部门协作34三、编制年度方案，分期有序实施35四、落实补偿资金，维护社会稳定35五、积极宣传引导，统一思想认识35附表37II盐池县城镇低效用地再开发专项规划（2023-2025年）文本第一章 总则一、指导思想以“全面推进以人为核心的新型城镇化”发展理念为指导，深入贯彻落实党的二十大报告“加快构建新发展格局，着力推动高质6、量发展。紧盯低效用地存在的问题，迎难而上持续攻坚”的要求以及盐池县“十四五”新型城镇化实施方案中“有序推进城市更新改造。重点在老城区推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等三区一村改造。提高建设用地利用效率。实行增量安排与消化存量挂钩，严格控制新增建设用地规模，推动低效用地再开发”要求，围绕提升经济社会发展承载能力和综合竞争力的需要，切实转变发展观和用地观，按照“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的要求，积极探索城镇低效用地再开发政策体系，遵循城市发展规律，因地制宜推进城镇低效用地再开发工作，促进城镇更新改造和产业转型升级，切实提高土地利用效益，优化城镇用地布局，提升城镇化发展质量，改7、善人居环境和城市面貌，努力以较少的土地资源消耗支撑更大规模的经济增长。二、规划原则（一）坚持以人为本，和谐发展城镇低效用地再开发应以优化人居环境、提高生活质量、提升城市品位、完善城市功能、保护历史风貌为目的，以保障和促进科学发展为主线，充分考虑人民利益，促进经济社会事业又好又快发展。（二） 依法依规，实事求是依法依规，实事求是城镇低效用地再开发必须遵守国家法律法规、部门规章及各项政策，充分考虑所在地的实际需要，遵循自然和社会发展规律，因地制宜制定规划方案和配套政策，科学合理安排城镇低效用地再开发规模、布局和时序。（三） 生态优先，保护优先城镇低效用地再开发应坚持绿色发展，突出红线控制和底线思维8、，充分考虑地方资源环境承载力、城市地质环境、国土开发强度，实现对资源开发利用和保护的整体管控，实现对存量空间的挖潜利用。（四） 节约优先，布局优化城镇低效用地再开发必须坚持节约优先，以节约集约用地、优化土地利用结构和布局为手段，形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式，构建具有地方特色的“三生”空间。（五） 区域协调，城乡融合立足城市全域经济社会发展，统筹考虑城市与周边城市、村镇的功能和发展方向，统筹安排基础设施、公共服务设施、居住、产业、城市绿地等，实现区域、城乡协调发展。（六） 公众参与，利益公平规划应充分尊重土地权利人意愿，切实保障公众知情权、参与权、表达权和监督权9、；妥善处理好各方主体责、权、利关系，遵循政府指导、市场运作、利益共享、公平公正，保障城市可持续发展。三、规划依据（一）法律法规1、 中华人民共和国土地管理法（2020年1月1日）；2、 中华人民共和国土地管理法实施条例（2021年9月1日）；3、 中华人民共和国城市房地产管理法（2020年1月1日）；4、 中华人民共和国民法典（2021年1月1日）；5、 中华人民共和国城乡规划法（2019年4月23日）；6、 节约集约利用土地规定（2014年9月1日）；7、 宁夏回族自治区土地管理条例（2023年1月1日）。（二）规程规范1、土地基本术语（GB/T19231-2003）；2、城市用地分类和规划10、建设用地标准（GB50137-2011）；3、城市道路绿化规划与设计规范（GB/T51328-2018）；4、城市公共设施规划规范（GB50442-2008）；5、城乡建设用地竖向规划规范（CJJ 83-2016）；6、土地利用现状分类（GB/T 21010-2017）。（三）政策性文件1、国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）；2、自然资源部关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知（自然资规20181号）；3、国土资源部关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知（国土资规20164号）；4、国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见（国土资发2014119号）；5、关于11、深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）（国土资发2016147号）；6、宁夏回族自治区国土资源厅转发国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）的通知（宁国土资发20179号）；7、宁夏回族自治区自然资源厅关于印发关于推动城镇低效用地再开发的若干措施的通知（宁自然资规发20225号）。（四）相关规划1、宁夏回族自治区空间规划（20162030年）；2、宁夏回族自治区城镇体系规划（20162030年）；3、盐池县国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要；4、盐池县城市总体规划（20112030年）；5、盐池县国土空间总体规划（20212035年）；6、文化旅游产业“十四五”发展12、规划；7、盐池县西部新区控制性详细规划；8、盐池县大水坑镇特色小镇规划（20162035年）；9、盐池县惠安堡镇总体规划（20162030年）；10、盐池县大水坑镇总体规划（20192035年）；11、盐池县高沙窝中心镇区总体规划及镇区重点地区城市设计（20182035年）。四、规划范围与期限本轮规划范围为盐池县重点镇（花马池镇、大水坑镇、高沙窝镇和惠安堡镇）内的存量城镇建设用地，全部位于城镇开发边界范围内。规划期限为20232025年。五、开发时序盐池县城镇低效用地再开发规划期限为20232025年。本规划对39个再开发项目不作具体开发时序安排，从政府财政支持、政策机遇利用、空间格局优化等多13、方面考虑，遵循成熟一片、开发一片的原则进行项目安排。六、开发范围与项目界定（一）开发项目确定方法首先，由盐池县人民政府、各乡镇人民政府、发改、自然资源、住建、园区管委会等相关部门组成的城镇低效用地再开发领导小组共同商议，从政府财政支持、政策机遇利用、空间格局优化等多方面考虑，遵循成熟一片、开发一片的原则，从城镇低效用地数据库中筛选出20232025年需开发的项目，初步确定城镇低效用地再开发范围；其次，对初步确定改造开发的旧城镇、旧村庄、旧厂房进行摸底调查、实地踏勘，了解原土地使用者开发意愿、开发设想等，确定项目是否可行；最后，结合盐池县人民政府提供的意见与建议，确定盐池县在规划期间需要开发的项14、目最终范围。经严格挑选和多次意见征询，确定盐池县20232025年城镇低效用地再开发项目共39个，总面积141.72公顷。（二）开发项目类别界定1、旧城镇开发项目：主要为城镇开发边界内国有土地上房屋使用年限较长、外观环境差、配套设施不健全的旧民居、旧商铺等用房；2、旧村庄开发项目：主要为高沙窝镇、大水坑镇、惠安堡镇城镇开发边界内布局散乱、用地粗放的城中村，以及位于城区（花马池镇）外围的国有土地上纳入城镇开发边界范围内的城边村；3、旧厂房开发项目：主要为花马池镇和高沙窝镇城镇开发边界内对城市面貌及周边环境造成一定影响的旧厂房。七、开发目标与任务（一）开发目标1、盘活存量低效用地，增强城镇建设用地15、有效供给对利用强度低、效益差、基础设施不完善及布局不合理的低效用地进行盘整与开发，盘活存量土地资源，增加城镇建设用地有效供给，解决部分土地资源供应紧张的矛盾，推动土地利用方式从外延式增量扩张向内涵式存量挖潜转变，提高土地的利用效率和产出效益，促进土地节约集约利用和优化配置，为盐池县经济社会持续健康发展提供强劲持久动力。2、腾挪产业发展空间，优化城市用地布局充分利用城镇低效用地再开发契机，对城镇用地范围内淘汰、落后、不符合安全生产和环保要求以及不符合控制性详细规划的产业用地进行腾退，盘活闲置低效土地资源，释放产业发展空间，推动城市规划、区域功能的落实，优化土地资源空间布局，切实提高节约集约用地水16、平。3、完善城市功能，优化人居环境通过盘活城镇低效用地，补充和完善配套合理、功能齐全的公共服务体系，构建等级结构合理、功能清晰的道路交通系统，增设开发强度适中、配套设施完善的住宅小区、商贸商服用地，增加绿地和公共开敞空间面积，改善盐池县的整体发展环境，促进城市服务功能的完善和环境品质的提升，满足人们居住、休闲、消费等需求，增强城市吸引力。（二）开发任务1、确定城镇低效用地再开发范围根据盐池县“十四五”单位GDP建设用地下降目标、国土空间用地规划及城镇改造计划等，结合县政府、乡镇人民政府、自然资源、住建、环保、工信、发改等相关部门意见，从城镇低效用地数据库中筛选出20232025年需开发的项目，17、深入调查社会群众的开发意愿，最终确定城镇低效用地再开发项目范围、规模和布局。2、明确项目开发方式、模式，合理安排投资计划通过实地调研确定各项目土地现状情况及开发模式、开发方式等，明确各项目规划情况，坚持规划引导，明确改造利用的目标任务、性质用途、规模布局、时序安排和保障措施等，落实改造地块，完善配套基础设施、公益设施，统筹城镇功能再造、产业结构调整、生态环境保护、历史人文传承、扶贫开发等，确保城镇低效用地再开发健康有序推进。全面分析盐池县国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划、城市总体规划、大水坑镇特色小镇规划、大水坑镇总体规划、惠安堡镇总体规划、盐池县高沙窝中心镇区总体规划及镇区重点地区城18、市设计等相关规划要求，合理确定再开发重点区域，制定投资计划，指导城镇低效用地再开发工作有序推进。3、研究制订城镇低效用地再开发配套政策城镇低效用地再开发工作要顺利推进，政策创新是最为关键的一环，结合盐池县实际情况，对确定开发的项目进行深入分析，摸清项目开发需求及意义，预测实施中存在的问题，在不违反土地管理法律法规的前提下，开展低效用地管理、土地出让金支出支持、补办用地手续、土地灵活供应方式、土地使用过渡期等有关政策及财政扶持政策等配套政策的研究与制定，推进城镇建设用地利用和管理制度的创新和完善，并进行成果的适当推广应用。4、完善规划实施保障措施为推进盐池县城镇低效用地再开发工作顺利开展，各镇政19、府必须高度重视，成立相应的工作机构，在盐池县人民政府的统一领导下，与相关部门密切配合，提出实施保障措施，积极稳妥地推进城镇低效用地再开发工作。5、调整更新再开发项目库及时将开发项目范围、权属状况、开发类型、开发方式、开发模式、规划用途等情况上图入库，纳入建设用地节约集约利用评价监管平台，通过动态管理做到论证一批、开工一批、建成一批。并进行数据库定期调整和更新，实现数据库“定期调整、可增可减、动态监管”的目标。八、开发策略（一）规划先行，突出重点坚持规划对城镇低效用地再开发工作的指导，编制盐池县城镇低效用地再开发专项规划，确保开发工作有章可循。同时，城镇低效用地再开发项目要遵守相关政策、城乡总体20、规划和国土空间规划，集中优势资源，重点抓好位于重要地区、条件成熟的地区，提高规模效益，快速提升城市建设整体水平，推进城市化、现代化进程。（二）因地制宜，分类指导立足实际，根据其现状条件、主要问题、市场潜力及与城镇总体规划的关系，结合本地居（村）民开发意向，针对不同类型、不同地区、不同情况的再开发项目，因地制宜地确定切合实际的开发模式和开发方式，分类施策，具体指导。（三）搭配供地，有序推进政府通过搭配供地的方式，将经营性项目和公益性项目一并开发，从经营性项目中所获得的收益投入到公益性项目的建设中，用前者收益填补后者资金缺口，努力改善城镇低效用地区域的公共配套服务，做到“成熟一片，开发一片”。同时21、根据城市重点区域建设以及工作安排需要，合理制定开发时序，分期推进，避免“摊大饼”式开发，保障城镇低效用地再开发工作有计划、分步骤、稳妥有序地开展。（四）公众参与，利益兼顾城镇低效用地再开发实施规划对城市的整体发展影响大，涉及的利益面广，因此在规划过程中，需阳光规划，兼顾各方利益，征求相关部门、专家以及社会大众的广泛意见，在规划中予以体现，把握平衡，真正体现公平、公正。（五）先易后难，重点突出城镇低效用地再开发应立足实际，根据城镇低效用地对城市的重要性和可实施性做一个基本的评价，先易后难，重点突出。优先解决中心城区核心区域、镇中心区以及对周边环境影响较大的区块内开发条件成熟的地块，在规划期内能够22、出实效，切实解决一些对城市影响较大和公众关心的问题。10盐池县城镇低效用地再开发专项规划（2023-2025年）文本第二章 开发区域概况一、开发项目规模盐池县20232025年城镇低效用地再开发项目共39个，总面积141.72公顷，在花马池镇、高沙窝镇、大水坑镇和惠安堡镇均有分布。其中：花马池镇再开发项目共19个，面积100.5公顷，占再开发总规模的70.91%；大水坑镇再开发项目共5个，面积17.92公顷，占再开发总规模的12.64%；高沙窝镇再开发项目共10个，面积14.35公顷，占再开发总规模的10.13%；惠安堡镇再开发项目共5个，面积8.95公顷，占再开发总规模的6.32%。按照开发23、类型划分，其中：旧城镇开发项目32个，面积71.68公顷，占再开发总规模的50.58%；旧厂房开发项目4个，面积29.40公顷，占再开发总规模的20.74%，旧村庄开发项目3个，面积40.64公顷，占再开发总规模的28.68%（具体情况见表1）。表1 城镇低效用地再开发项目统计表乡镇开发类型项目编号项目名称面积（公顷）花马池镇旧城镇1体育场西侧开发项目1.392气象站西侧开发项目3.903盐池汽车站开发项目1.444二堡大院开发项目13.245清丽苑商网西侧开发项目0.296花马池市场南门开发项目0.747花马池市场开发项目3.359东门老粮库开发项目1.0710宁苑宜居北侧地块开发项目2.124、211盐池县第五小学南侧开发项目3.8813盐州商贸广场东侧开发项目3.4615哈巴湖小区东西两侧开发项目0.5316住建局南侧商业开发项目0.9717花马池供电所南侧开发项目0.76小计37.14旧厂房8北园子老制药厂片区开发项目9.4319宁夏紫荆花药厂开发项目13.29小计22.72旧村庄12盐池高级中学北侧开发项目9.3914嘉林苑西侧棚户区开发项目5.5118南环新村片区开发项目25.74小计40.64合计100.5大水坑镇旧城镇1大水坑镇西街沿街自拆自建改造项目3.92大水坑镇北街沿街自拆自建改造项目2.773大水坑镇东街沿街自拆自建改造项目3.854大水坑镇南街沿街自拆自建改造项25、目3.495大水坑镇南环路沿街自拆自建改造项目3.91小计17.92合计17.92高沙窝镇旧城镇1高沙窝村村部东侧商业房开发项目1.182高沙窝镇农贸市场西侧至西梁商业房开发项目3.093高沙窝镇金沙公园西侧三角地带商业房开发项目0.824高沙窝北丰街住宅改造项目0.15高沙窝镇沿街小曹商业房开发项目0.066高沙窝镇亚苏南路西侧商业房开发项目0.627高沙窝镇道班及车站附近商业房开发项目1.1910高沙窝镇长明加气站对面商业房开发项目0.61小计7.67旧厂房8高沙窝镇原淀粉厂工业开发项目1.829高沙窝镇天宝煤焦油厂周围商业房开发项目4.86小计6.68合计14.35惠安堡镇旧城镇1惠安堡26、镇惠安北街沿街商业房改造项目1.192惠安堡镇汽车站改造项目0.533惠安堡镇惠安南街沿街商业房改造项目2.864惠安堡镇中学北部沿街商业房改造项目3.545惠安堡镇国道338沿街商业房改造项目0.83小计8.95合计8.95总计141.72注：项目编号按照花马池镇、大水坑镇、高沙窝镇、惠安堡镇分别从1开始编号。二、土地利用现状情况根据盐池县2021年国土变更调查成果，盐池县城镇低效用地再开发项目共占用农用地0.01公顷，占再开发总规模的0.01%；建设用地141.55公顷，占再开发总规模的99.88%；未利用地0.16公顷，占再开发总规模的0.11%（具体情况见表2）。表2 城镇低效用地再开27、发项目土地利用现状分类面积汇总表地类面积（公顷）比例（%）农用地林地乔木林地0.010.01 小计0.010.01 合计0.010.01 建设用地城镇村及工矿用地建制镇139.9398.74 村庄1.621.14 小计141.5599.88 合计141.5599.88 未利用地其他土地裸土地0.160.11 小计0.160.11 合计0.160.11 总计141.72100.00 三、与城镇开发边界衔接情况根据自然资源部已审批的三区三线划定成果，盐池县39个项目全部在城镇开发边界范围内。四、土地权属情况根据盐池县2021年国土变更调查成果，盐池县城镇低效用地再开发涉及国有土地139.86公顷，28、占再开发总规模的98.69%；集体土地1.86公顷，占再开发总规模的1.31%。五、城市用地现状、规划用途分析依据城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），按照再开发项目城市用地现状用途划分，其中：居住用地54.94公顷，占再开发总规模的38.77%，主要分布于花马池镇南关社区、广惠西街两侧分散布局、煦衍北路与民族东街交叉口右侧、盐州商贸广场东侧，大水坑镇金悦宾馆左侧、大水坑第一小学对面、光明宾馆南侧，高沙窝镇金沙西街左侧分散布局；公用设施用地0.76公顷，占再开发总规模的0.54%，分布在花马池镇盐州南路西侧；道路与交通设施用地1.97公顷，占再开发总规模的1.39%，主要29、分布于惠安堡镇原汽车站和盐池县汽车站；商业服务业设施用地54.65公顷，占再开发总规模的38.56%，主要分布于惠安堡镇银榕线右侧、惠安堡中学一侧，高沙窝镇黄山线两侧、花马池镇民族西街两侧、大水坑镇裕民南路两侧、兴盛街两侧；工业用地29.40公顷，占再开发总规模的20.74%，分布在东顺路东侧和广惠东街南侧、高沙窝镇东侧。按照城市用地规划用途来划分，其中：居住用地80.75公顷，占再开发总规模的56.98%，主要分布于花马池镇花南关社区、广惠西街两侧分散布局、煦衍北路与民族东街交叉口右侧、大水坑镇汽车站西侧、光明宾馆南侧、大水坑一小对面等。公用设施用地0.76公顷，占再开发总规模的0.54%，30、主要位于花马池镇盐州南路西侧。道路与交通设施用地3.79公顷，占再开发总规模的2.67%，主要分布于惠安堡镇原汽车站和盐池县汽车站。商业服务业设施用地56.42公顷，占再开发总规模的39.81%，主要分布于花马池镇北园子物流中心、盐林北路和民族西街交汇处西侧、盐池县交通局对面，高沙窝镇黄山线两侧分散布局，惠安堡镇初级中学两侧，大水坑镇裕民南路两侧，兴盛街两侧。通过城镇低效用地再开发，居住用地变为80.75公顷，其中：二类居住用地增加80.75公顷，三类居住用地减少54.94公顷；商业服务业设施用地增加1.77公顷；道路与交通设施用地增加1.82公顷；工业用地减少29.40公顷。居住用地、道路与31、交通设施用地面积所占比重均有不同程度的提升。盐池县产业结构在一定程度上得以优化，城市居住、商业以及基础设施水平进一步提高，城市功能逐步完善，存量建设用地挖潜初具雏形。表3 城镇低效用地再开发项目城市用地现状、规划用途平衡表用地名称现状规划用地增减面积（公顷）比例（%）面积（公顷）比例（%）面积（公顷）居住用地54.9438.7780.7556.9825.81其中二类居住用地80.7556.9880.75三类居住用地54.9438.77-54.94公用设施用地0.760.540.760.540其中供电用地0.760.540.760.540道路与交通设施用地1.971.393.792.671.8232、其中交通场站用地1.971.393.792.671.82商业服务业设施用地54.6538.5656.4239.811.77其中商业用地54.6538.5656.4239.811.77工业用地29.420.74-29.4其中二类工业用地29.420.74-29.4总计141.72100.00141.72100.000六、开发用地布局（一）旧城镇开发用地布局旧城镇开发项目32个，面积71.68公顷，占再开发总规模的50.58%，旧城镇开发项目用地主要分布在盐池县花马池镇、大水坑镇、惠安堡镇和高沙窝镇四个重点城镇。开发后将对花马池镇和高沙窝镇存在设施陈旧、老化或缺失、路面坑洼、外立面破旧等问题的各住33、宅小区进行改造，完善基础设施，全面提升小区硬件水平，提高居民幸福度。对花马池镇、惠安堡镇、高沙窝镇和大水坑镇四个乡镇内打造沿街商业产业集聚区，为组成完整的城镇商业服务功能体系提供较大帮助。同时改善临街商业面貌，提升城市整体形象，着力挖掘潜力地块，通过新建停车场等项目的实施增加城市开敞空间，有效优化城市整体布局、提升城市形象。表4 旧城镇再开发项目用地规划用途表乡镇项目编号项目名称规划用途面积（公顷）花马池镇1体育场西侧开发项目二类居住用地1.392气象站西侧开发项目商业用地3.903盐池汽车站开发项目交通场站用地1.444二堡大院开发项目二类居住用地13.245清丽苑商网西侧开发项目二类居住用34、地0.296花马池市场南门开发项目二类居住用地0.747花马池市场开发项目商业用地3.359东门老粮库开发项目居住用地1.0710宁苑宜居北侧地块开发项目二类居住用地2.1211盐池县第五小学南侧开发项目二类居住用地3.8813盐州商贸广场东侧开发项目二类居住用地3.4615哈巴湖小区东西两侧开发项目二类居住用地0.5316住建局南侧商业开发项目商业用地0.9717花马池供电所南侧开发项目公用设施用地0.76小计37.14大水坑镇1大水坑镇西街沿街自拆自建改造项目商业用地3.92大水坑镇北街沿街自拆自建改造项目商业用地2.773大水坑镇东街沿街自拆自建改造项目商业用地3.854大水坑镇南街沿街35、自拆自建改造项目商业用地3.495大水坑镇南环路沿街自拆自建改造项目商业用地3.91小计17.92高沙窝镇1高沙窝村村部东侧商业房开发项目商业用地1.182高沙窝镇农贸市场西侧至西梁商业房开发项目商业用地3.093高沙窝镇金沙公园西侧三角地带商业房开发项目商业用地0.824高沙窝北丰街住宅改造项目二类居住用地0.15高沙窝镇沿街小曹商业房开发项目商业用地0.066高沙窝镇亚苏南路西侧商业房开发项目商业用地0.627高沙窝镇道班及车站附近商业房开发项目商业用地1.1910高沙窝镇长明加气站对面商业房开发项目商业用地0.61小计7.67惠安堡镇1惠安堡镇惠安北街沿街商业房改造项目商业用地1.19236、惠安堡镇汽车站改造项目交通场站用地0.533惠安堡镇惠安南街沿街商业房改造项目商业用地2.864惠安堡镇中学北部沿街商业房改造项目商业用地3.545惠安堡镇国道338沿街商业房改造项目商业用地0.83小计8.95合计71.68（二）旧厂房开发用地布局旧厂房再开发项目用地4个，分布在花马池镇和高沙窝镇，面积29.40公顷，占再开发总规模的21.04%。在花马池镇的旧厂房位于紫荆苑以北东顺南路西侧位置和北园子物流园东侧，将位于中心城区内的旧厂房清退，在花马池镇新增居住用地和商业用地，加强区域性中心城市功能配套，提升城市服务水平，引进新型工业产业，推动工业项目集聚发展，促进土地节约集约利用。在高沙窝37、镇的旧厂房位于黄山线两侧，开发后将旧厂房黄山线右侧的地块改造为停车场，左侧的地块改造为商业服务业用地，使原本的二产向三产转型，推动了产业结构的改革。表5 旧厂房再开发项目用地规划用途表乡镇项目编号项目名称规划用途面积（公顷）花马池镇8北园子老制药厂片区开发项目商业用地9.4319宁夏紫荆花药厂开发项目二类居住用地13.29小计22.72高沙窝镇8高沙窝镇原淀粉厂工业开发项目交通场站用地1.829高沙窝镇天宝煤焦油厂周围商业房开发项目商业用地4.86小计6.68总计29.4（三）旧村庄开发用地布局旧村庄再开发项目用地3个，分布在花马池镇，面积40.64公顷，占再开发总规模的29.09%。旧村庄分38、布在花马池镇的南环新村、嘉林苑西侧以及盐池县高级中学北侧，将位于中心城区内的旧村庄进行改造并对原有的居住用地进行改造，提高居民幸福度，加强区域性中心城市基础设施，完善功能配套，提升城市服务水平，改造城市面貌，促进土地节约集约利用。表6 旧村庄再开发项目用地规划用途表乡镇项目编号项目名称规划用途面积（公顷）花马池镇12盐池高级中学北侧开发项目二类居住用地9.3914嘉林苑西侧棚户区开发项目二类居住用地5.5118南环新村片区开发项目二类居住用地25.74总计40.64第三章 开发模式和方式一、开发模式（一）政府主导型为城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行改建需要调整使用土地的，由政府主导39、实施开发，适用于基础设施和公益性项目的建设，可在拆迁阶段通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为征地拆迁补偿成本从土地出让收入中支付。优势：立足实际，着眼大局，基础设施、公益性项目的建设，能够最大程度的得到被拆迁人、企业的支持，补偿资金与安置措施能够相对妥善的处理，从城市景观、环境效益上按照城市规划与盐池县实际要求进行开发，保证开发质量。风险：政府承担较大的资金压力，缺乏市场化运作，不利于土地市场价值最大化。资金来源：基础设施建设资金主要来自低效用地再开发土地出让金和政府财政拨付。规划期内，低效用地再开发政府主导型的项目共2个，再开发面积1.97公顷，全部为旧城镇改造项40、目，开发后主要用于商业、停车等方面的应用。表7 政府主导型项目统计表开发类型乡镇项目编号项目名称面积（公顷）旧城镇花马池镇3盐池汽车站开发项目1.44小计1.44惠安堡镇2惠安堡镇汽车站改造项目0.53小计0.53合计1.97（二）政府与市场合作型政府根据城市总体规划，提出规划建设条件，引入社会资金开发，按照土地用途，通过招标、拍卖、挂牌等公开方式确定土地使用权人，由政府主导拆迁，土地竞得人承担商品房建设，并由政府进行过程监管。优势：缓解政府投入资金压力，在一定程度上加快了投资建设进度。市场化运作能拓宽投资渠道，吸引社会各界参与到开发中，社会分工明显，一定程度上加快开发进度，有效促进城市更新，41、盘活存量建设用地。风险：开发商以盈利为主要目的，在施工过程中可能引起社会、环境等问题，需政府有力监管、适当调控。规划期内，政府与市场合作型开发项目共35个，开发面积139.59公顷，以旧城镇开发项目为主，共28个，开发面积69.55公顷；旧厂房开发项目4个，开发面积29.40公顷；旧村庄开发项目3个，开发面积40.64公顷（具体情况见下表）。表8 政府与市场合作型项目统计表开发类型乡镇项目编号项目名称面积（公顷）旧城镇花马池镇1体育场西侧开发项目1.392气象站西侧开发项目3.904二堡大院开发项目13.245清丽苑商网西侧开发项目0.296花马池市场南门开发项目0.747花马池市场开发项目342、.359东门老粮库开发项目1.0710宁苑宜居北侧地块开发项目2.1211盐池县第五小学南侧开发项目3.8813盐州商贸广场东侧开发项目3.4615哈巴湖小区东西两侧开发项目0.5316住建局南侧商业开发项目0.9717花马池供电所南侧开发项目0.76小计35.70大水坑镇1大水坑镇西街沿街自拆自建改造项目3.92大水坑镇北街沿街自拆自建改造项目2.773大水坑镇东街沿街自拆自建改造项目3.854大水坑镇南街沿街自拆自建改造项目3.495大水坑镇南环路沿街自拆自建改造项目3.91小计17.92高沙窝镇1高沙窝村村部东侧商业房开发项目1.182高沙窝镇农贸市场西侧至西梁商业房开发项目3.093高43、沙窝镇金沙公园西侧三角地带商业房开发项目0.826高沙窝镇亚苏南路西侧商业房开发项目0.627高沙窝镇道班及车站附近商业房开发项目1.1910高沙窝镇长明加气站对面商业房开发项目0.61小计7.51惠安堡镇1惠安堡镇惠安北街沿街商业房改造项目1.193惠安堡镇惠安南街沿街商业房改造项目2.864惠安堡镇中学北部沿街商业房改造项目3.545惠安堡镇国道338沿街商业房改造项目0.83小计8.42合计69.55旧厂房花马池镇8北园子老制药厂片区开发项目9.4319宁夏紫荆花药厂开发项目13.29小计22.72高沙窝镇8高沙窝镇原淀粉厂工业开发项目1.829高沙窝镇天宝煤焦油厂周围商业房开发项目4.44、86小计6.68合计29.40旧村庄花马池镇12盐池高级中学北侧开发项目9.3914嘉林苑西侧棚户区开发项目5.5118南环新村片区开发项目25.74小计40.64合计40.64总计139.59（三）原土地使用权人自行开发型在符合规划的前提下，原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行开发，原划拨土地再开发后用途仍符合划拨用地目录的，可继续按划拨方式使用。优势：充分发挥了原土地使用人的积极性，拆迁改造工作顺利推进；在政府改造资金有限的情况下，是推进城镇低效用地再开发进程的重要手段；既实现有意向的原土地使用权人转型发展，又促进有实力的原土地使用权人发展壮大45、。风险：改造需占用大量的流动资金，增加原土地使用权人的经营风险和改造风险，易烂尾；部分企业经验的缺乏，亦增加了自主改造的难度。资金来源：由原土地使用权人筹集。规划期内，原土地使用权人自行开发型的项目共2个，面积0.16公顷，为高沙窝北丰街住宅改造项目和高沙窝镇沿街小曹商业房开发项目，项目现状为一层平房，外立面较为破旧，通过改造修缮解决住房安全问题和风貌不协调问题，提升高沙窝镇整体形象。表9 原土地权人自行开发型项目统计表开发类型乡镇项目编号项目名称面积（公顷）旧城镇高沙窝镇4高沙窝北丰街住宅改造项目0.15高沙窝镇沿街小曹商业房开发项目0.06合计0.16二、开发方式根据当地实际情况，纳入盐池46、县城镇低效用地再开发的项目，总体上为全面再开发类型。其中：全面开发涉及更新重建型和整建提升型两种开发方式，全面开发以再开发为主要开发方向，采取完全拆除重建整体或局部拆迁与整体提升等方式，对项目用地进行功能调整或二次开发，为城市发展提供新空间的开发类型。表10不同开发类型的开发调整内容开发类型开发方式用地建筑用地性质开发强度使用功能主体结构全面开发型更新重建型整建提升型注：“”调整，“”不调整本次规划盐池县城镇低效用地再开发的项目为全面开发，其中全面开发涉及更新重建型和整建提升型，用地布局类型包括旧城镇、旧村庄以及旧厂房。表11 盐池县城镇低效用地再开发类型开发类型开发方式旧城镇旧村庄旧厂房全面47、开发更新重建型整建提升型注：“”涉及，“”不涉及1、更新重建型指在政府引导下，根据城市定位和上层次相关规划要求，对开发项目的用地性质、使用功能、建筑主体结构和开发强度等进行全面调整。采取更新重建型的项目共38个，面积138.37公顷，占再开发总规模的97.64%（具体情况见表12）。通过全面更新重建，彻底改变项目空间形态，调整用地功能，消除城镇低效用地再开发项目与周围地区用地布局和景观面貌的严重冲突，全面提升空间环境质量，提升用地效益，同时合理配置教育、医疗、商业等公共设施，打造现代化宜居城市。表12 更新重建型开发方式项目统计表开发类型乡镇项目编号项目名称面积（公顷）旧城镇花马池镇1体育场西48、侧开发项目1.392气象站西侧开发项目3.903盐池汽车站开发项目1.444二堡大院开发项目13.245清丽苑商网西侧开发项目0.296花马池市场南门开发项目0.749东门老粮库开发项目1.0710宁苑宜居北侧地块开发项目2.1211盐池县第五小学南侧开发项目3.8813盐州商贸广场东侧开发项目3.4615哈巴湖小区东西两侧开发项目0.5316住建局南侧商业开发项目0.9717花马池供电所南侧开发项目0.76小计33.79大水坑镇1大水坑镇西街沿街自拆自建改造项目3.92大水坑镇北街沿街自拆自建改造项目2.773大水坑镇东街沿街自拆自建改造项目3.854大水坑镇南街沿街自拆自建改造项目3.4949、5大水坑镇南环路沿街自拆自建改造项目3.91小计17.92高沙窝镇1高沙窝村村部东侧商业房开发项目1.182高沙窝镇农贸市场西侧至西梁商业房开发项目3.093高沙窝镇金沙公园西侧三角地带商业房开发项目0.824高沙窝北丰街住宅改造项目0.15高沙窝镇沿街小曹商业房开发项目0.066高沙窝镇亚苏南路西侧商业房开发项目0.627高沙窝镇道班及车站附近商业房开发项目1.1910高沙窝镇长明加气站对面商业房开发项目0.61小计7.67惠安堡镇1惠安堡镇惠安北街沿街商业房改造项目1.192惠安堡镇汽车站改造项目0.533惠安堡镇惠安南街沿街商业房改造项目2.864惠安堡镇中学北部沿街商业房改造项目3.550、45惠安堡镇国道338沿街商业房改造项目0.83小计8.95合计68.33旧厂房花马池镇8北园子老制药厂片区开发项目9.4319宁夏紫荆花药厂开发项目13.29小计22.72高沙窝镇8高沙窝镇原淀粉厂工业开发项目1.829高沙窝镇天宝煤焦油厂周围商业房开发项目4.86小计6.68合计29.4旧村庄花马池镇12盐池高级中学北侧开发项目9.3914嘉林苑西侧棚户区开发项目5.5118南环新村片区开发项目25.74小计40.64合计40.64总计138.372、整建提升型指对现状符合城市发展目标与上层次相关规划要求的城镇低效用地再开发项目，不改变用地性质和使用功能，通过整体或局部拆建开发，对建设格局51、开发强度和配套设施进行适当的调整。采取整建提升的项目共1个，面积3.35公顷，占再开发总规模的2.36%。通过局部拆除、修缮和开发，使其与周边建筑景观相协调，形成区域商业中心，并提高土地利用效率，转变经济发展方式，提高产业竞争力。表13 整建提升型项目统计表开发类型乡镇项目编号项目名称面积（公顷）旧城镇花马池镇7花马池市场开发项目3.35总计3.35第四章 重点开发区域一、花马池镇花马池镇是盐池县老城区，也是盐池县政府所在地，县城是县域政治、经济、文化中心，将承担综合型服务职能，以商贸物流、建材、石化、农产品深加工等产业为主的综合型城镇。所以未来发展需要完善中心城区基础设施建设，提升城市品质52、和产业层次，促进城区成为统筹全域、辐射板块的强大核心，遵循“西进、东拓，南北双控”的原则。近期主要向西发展新区，优化老城区，积极向东拓展工业区，向北发展物流园区。远期城市东西拓展的同时，控制向南北发展。规划期内，一是加快棚户区开发步伐，提升城市形象和活力；二是县城商贸物流带构建，通过合理布局来完善基础设施，加快招商引企步伐，同时引进一些大型高端商业综合体，提档升级、提质扩面、优化商圈的业态结构，发挥它对盐池县商贸发展的辐射带动作用；三是加快西部新区建设，拆除与环境不相符的建筑，布局各类用地；四是用地粗放企业原地开发，提高容积率和建筑密度，提高地均GDP产出，节约集约用地。（一）加快棚户区开发步53、伐，打造宜居宜业环境为加快城市化进程，改善居民生活水平，盐池县中心城区加快棚户区开发步伐，大力开发盐池高级中学北侧开发项目、嘉林苑西侧棚户区开发项目、南环新村片区开发等项目，完善配套公共服务设施、城市道路和市政基础设施，打造宜居宜业环境，提升城市形象和活力。（二）增项目调结构，完善县城商贸物流带开发北园子物流园区、花马池市场开发、宁夏紫荆花制药有限公司开发等项目，建设商品住宅及商业楼开发，新建物流园区，发展商贸服务业，促进服务功能集聚，完善盐池县物流商业中心，加快城市化进程。二、大水坑镇大水坑镇是以商贸物流、油气开采配套服务、石膏深加工和特色城镇建设，打造商贸物流型大镇。着重点向东、北方向发展54、，形成西部产业区、中南部农贸市场区、东部行政办公区、北部生活居住区。规划期内，一是加快南部建材城的建设，提高土地节约集约利用水平，带动经济增收；二是完善交通道路系统，为发展商贸物流业打下坚实的基础；三是新增公园绿地，提升城市整体形象。结合大水坑镇沿街自拆自建改造项目，将沿街商业进行改造，提升城市形象，为大水坑镇打造商贸物流型大镇奠定坚实的基础。三、惠安堡镇惠安堡镇是盐池县域南部交通商贸、交通枢纽中心、盐同红工业园区核心地带的工贸型城镇。未来重点向东、北方向发展，形成北部生活居住区、中部商业贸易区、南部生产加工区。规划期内，一是发展商贸服务业，促进服务功能集聚，加快城市化进程，通过惠安堡镇原农贸55、市场改造项目逐步形成惠安堡镇农贸市场副中心；二是完善基础设施配套，通过惠安堡镇汽车站改造项目，配套交通场站，丰富了居（村）民的出行要求，促进基础设施配套完善，提升居民整体生活水平，三是对乡镇整体风貌的改造，通过惠安堡镇中学北部沿街商业房改造项目，对惠安堡镇一批老旧且影响城镇风貌的建筑进行改造，使其与乡镇整体风貌相融洽，提升乡镇整体形象。四、高沙窝镇高沙窝镇是宁夏东部重要的药材加工、销售基地，新能源产业基地，县域旅游服务的重要节点，工贸型城镇。未来重点向东、西方向发展，形成东部生活居住区、中部商贸区、西部生产加工区。通过对高沙窝镇的高沙窝村村部东侧商业房开发项目、高沙窝镇农贸市场西侧至西梁商业房56、开发项目、高沙窝镇金沙公园西侧三角地带商业房开发项目、高沙窝镇沿街小曹商业房开发项目等沿街商业房开发、高沙窝镇道班及车站附近商业房开发项目、高沙窝镇长明加气站对面商业房开发项目，重点对高沙窝镇基础设施落后、建设年代久远、基础设施匮乏的旧小区及用地粗放、城市总体规划确定的商业用地进行开发，开发后主要以完善功能、提升品位、提高居住质量，提升城镇整体风貌，配合成为县域旅游服务的重要节点。第五章 开发适用政策一、国有土地使用权人自行开发改造项目（含工业用地变更用途）涉及划拨土地改变为出让或改变用途的，采取协议方式出让，土地出让金根据公式（宗地亩均拆迁成本/亩均宗地规划用途评估价格100%）计算所得比例57、确定，公式中的拆迁成本依据城镇棚户区改造工程房屋征收补偿安置方案或以评估价核算。1.计算所得比例在150%及以上的，土地出让金按照评估价格的10%确定；2.计算所得比例在100%（含100%）至150%之间的，土地出让金按照评估价格的20%确定；3.计算所得比例在50%（含50%）至100%之间的，土地出让金按照评估价格的70%确定；4.计算所得比例在50%以内的，土地出让金按照评估价格的90%确定；涉及已出让土地改变用途的，采取“一事一议”研究确定土地出让价格。原划拨土地改造后用途仍符合划拨用地目录的，可继续按划拨方式使用。二、市场主体开发改造项目项目实施主体以收购或转让取得土地，并完成地上58、附着物拆迁及补交土地出让（差额年期）后，按新的规划用途将改造用地协议出让给该实施主体，变更不动产登记证书。因规划条件调整、拆迁成本和配套公共服务设施建设等使项目不能自求平衡，可上报县人民政府按照“一事一议”研究决定。连片改造涉及党政机关和事业单位资产及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产的，由改造实施主体与用地单位达成初步补偿方案，报国有资产主管部门及县人民政府批准后，采用货币方式补偿。三、政府主导开发改造项目县人民政府为棚户区改造实施主体，县人民政府完成部分地上附着物拆除的，按新的规划用途将开发改造项目用地以招拍挂方式出让土地，起始价按照宗地土地规划用途评估价减去未拆除地上附着物的拆迁成本59、价确定。四、规范土地归宗集中审核改造鼓励市场主体收购相邻多宗低效利用地块集中改造开发，依法依规将分散的土地合并登记。新增建设用地面积原则上不得超过拟改造地块总面积的5%，超过5%且总面积不超过20亩的也可纳入改造范围。单宗土地面积小于3亩的边角地、夹心地、插花地，且累计面积不超过改造项目总面积10%的，一并纳入开发改造范围，可协议出让。五、加大产业类项目支持力度工业用地改造开发，按规划提高容积率建设多层厂房（含科技企业孵化器），可不再增缴土地价款；开发园区涉及原工业用地改造建设科技企业孵化器房屋分割转让的，按照该地段科教用途市场评估地价扣减原缴工业用途及剩余年限的地价，计算应缴纳的土地出让金。60、兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经县政府批准，可继续按原用途使用，过渡期为5年。5年过渡期满后，经县政府批准，可按新用途办理用地手续；若项目无法继续经营，原用地单位可按原用途保留使用土地。六、鼓励工业用地实行“退二进三”以出让方式取得的工业用地，原土地使用权人有搬迁重建意愿，且已选定建设地点的，按原用途等价给予置换，置换土地以协议方式出让。31第六章开发综合效益一、社会效益通过城镇低效用地再开发，整合盐池县内现有功能分散、低效利用的土地，进行空间腾挪，改变以往粗放型的经济发展方式，推进建设用地集约化。规划期内再开发项目的平均容积率由开发前61、0.6提高到1.2，可节约用地规模约74.92公顷，较大程度的提高了建设用地的土地利用效率，为快速发展时期的盐池县节约了土地资源。其中：旧城镇开发项目可节约用地约35.84公顷，占节约用地总规模的47.84%；旧厂房开发项目多为“退二进三”，改变现状用途，可节约用地约14.70公顷，占节约用地总规模的19.62%，旧村庄开发项目可节约用地约24.38公顷，占节约用地总规模的32.54%，其中旧城镇开发项目是城镇低效用地再开发挖潜存量建设用地的主要来源。二、生态效益在当今绿色环保的城市理念下，人们对健康生活有更高的追求，城市环境对于盐池县建设成为宜居宜业生态城市、西部药材城以及提高特色旅游知名度62、和影响力目标具有较大的影响。通过实施城镇低效用地再开发，有效增加居民休闲游憩空间，改善居民的居住环境和城市整体绿化景观环境，逐步构建生态宜居城市，促进盐池县生态系统的可持续发展。通过城镇低效用地再开发，拆除建筑结构简陋、外观环境差的旧民居用房89.82万平方米，新建新型住宅106.76万平方米且配套一定比例的公共服务用地，将再开发范围内居住用地容积率从现状0.6提高到1.2，能够大幅改善居（村）民生活环境，提高人民生活质量，改变原来脏乱差的城市形象，促进城乡面貌显著提升。三、经济效益本次城镇低效用地再开发总面积141.72公顷，通过城镇低效用地再开发，可带动建筑、建材、轻工能源、交通、金融、市63、政等10多个行业的发展，有效拉动国民经济增长。其经济效益不仅用于维持项目自身运营成本，还增加了财政税收，可为城市建设中的基础设施和公益项目建设提供资金保障。同时，大规模的项目建设和运营，使得城市商业街区重塑、工业园区优化，将增强自身造血机能，以企业和商业的可持续发展，推动改造开发区的持续更新，充分吸纳自身就业人口，形成稳定经济的预期。第七章规划实施保障措施一、加强组织领导，形成联合动力为推进县辖区城镇低效用地再开发工作，成立县辖区城镇低效用地再开发工作领导小组。由县政府分管领导任组长，县自然资源局、住建局主要领导任副组长，县发改委、财政局、审批服务局、工信局、市政管理局、生态环境局、税务局等部64、门及花马池镇政府、大水坑镇政府、惠安堡镇政府为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在县自然资源局，办公室主任由县自然资源局、县住建局主要领导兼任。二、明确职责分工，强化部门协作县辖乡镇人民政府是城镇低效用地再开发项目的实施部门，负责项目的管理监督。县自然资源局负责县辖区城镇低效用地再开发年度实施计划的编制、土地权属性质的核实；配合辖区政府、住建等部门对拆迁成本进行审核；对实施的项目提出具体规划经济技术指标，委托中介机构对项目需缴纳的土地出让金进行评估、依据相关政策做好项目用地的土地供应及登记发证工作。县住建局会同县自然资源局负责组织财政、审计、发改及辖区政府共同对项目的拆迁安置成本进行审核。65、县自然资源局负责指导辖区域政府和企业开展地上附着物的拆迁及住户安置补偿工作，并对辖区政府国有土地上房屋征收实施单位进行业务培训；按照土地储备相关规定，经政府批准、授权，开展城镇低效用地储备工作。县财政局、审计局负责对项目拆迁补偿安置费用的审定及监督工作。县生态环境局督促搬迁工业企业对场地做环保风险评估并进行审核提出意见，对存在有土壤污染的场地要求企业进行治理，在完成治理前暂不确定项目开发使用。县发改、县审批局、县工信局、县税务局、交警分局等配合加快对项目规划、施工建设等方面的审批，符合减免政策的相关税费给予减免，促进项目顺利开展。县司法局负责对县人民政府制定的有关低效用地供地政策方面的行政规范66、性文件进行合法性审查。三、编制年度方案，分期有序实施结合盐池县经济社会发展实际和产业发展需求，依据城镇低效用地再开发专项规划、土地利用总体规划、城乡规划和国土空间规划，按照“先易后难、逐步推进”和重点区域优先的原则，科学制定城镇低效用地再开发年度实施方案，确保再开发工作有序推进。年度实施方案经城镇低效用地再开发领导小组初审，报市人民政府审批后实施，并及时向社会公布。四、落实补偿资金，维护社会稳定征收补偿资金的规范使用关系到被拆迁人的切身利益，关系到国有资金的安全运行和社会的和谐稳定。县政府建立拆迁储备金制度，根据改造计划，将拆迁所需资金列入市级财政预算，建立拆迁专户，专款专用。用于货币补偿的资67、金在房屋征收决定做出前应当足额到位，对每户补偿安置资金复核把关，及时将土地及房屋征收补偿费以“一卡通”的方式发放到被征收户手中，最大限度的保障群众利益。县监察、审计部门对征收补偿资金使用情况进行监督和审计。五、积极宣传引导，统一思想认识充分利用网络、报纸、广播、电视等传播媒介，就城镇低效用地再开发的目的意义、相关保障政策、带给居（村）民的实际收益等内容，开展全方位、多层次的宣传。以阐释再开发工作的意义，争取公众对改造工作的理解支持；以相关保障政策的说明，稳定民心；以群众实际利益的解读，调动公众参与的主动性和积极性。通过多种宣传方式提高公众思想认识，奠定再开发工作的群众基础，营造浓厚的舆论氛围，68、引导社会各界广泛参与，为推进城镇低效用地再开发出力献策。36附表附表1盐池县城镇低效用地再开发项目统计表乡镇开发类型项目编号项目名称面积（公顷）花马池镇旧城镇1体育场西侧开发项目1.392气象站西侧开发项目3.903盐池汽车站开发项目1.444二堡大院开发项目13.245清丽苑商网西侧开发项目0.296花马池市场南门开发项目0.747花马池市场开发项目3.359东门老粮库开发项目1.0710宁苑宜居北侧地块开发项目2.1211盐池县第五小学南侧开发项目3.8813盐州商贸广场东侧开发项目3.4615哈巴湖小区东西两侧开发项目0.5316住建局南侧商业开发项目0.9717花马池供电所南侧开发项目69、0.76小计37.14旧厂房8北园子老制药厂片区开发项目9.4319宁夏紫荆花药厂开发项目13.29小计22.72旧村庄12盐池高级中学北侧开发项目9.3914嘉林苑西侧棚户区开发项目5.5118南环新村片区开发项目25.74小计40.64合计100.5大水坑镇旧城镇1大水坑镇西街沿街自拆自建改造项目3.92大水坑镇北街沿街自拆自建改造项目2.773大水坑镇东街沿街自拆自建改造项目3.854大水坑镇南街沿街自拆自建改造项目3.495大水坑镇南环路沿街自拆自建改造项目3.91小计17.92合计17.92高沙窝镇旧城镇1高沙窝村村部东侧商业房开发项目1.182高沙窝镇农贸市场西侧至西梁商业房开发项70、目3.093高沙窝镇金沙公园西侧三角地带商业房开发项目0.824高沙窝北丰街住宅改造项目0.15高沙窝镇沿街小曹商业房开发项目0.066高沙窝镇亚苏南路西侧商业房开发项目0.627高沙窝镇道班及车站附近商业房开发项目1.1910高沙窝镇长明加气站对面商业房开发项目0.61小计7.67旧厂房8高沙窝镇原淀粉厂工业开发项目1.829高沙窝镇天宝煤焦油厂周围商业房开发项目4.86小计6.68合计14.35惠安堡镇旧城镇1惠安堡镇惠安北街沿街商业房改造项目1.192惠安堡镇汽车站改造项目0.533惠安堡镇惠安南街沿街商业房改造项目2.864惠安堡镇中学北部沿街商业房改造项目3.545惠安堡镇国道33871、沿街商业房改造项目0.83小计8.95合计8.95总计141.7238盐池县城镇低效用地再开发专项规划（20232025年）说 明盐池县自然资源局二二三年十一月目 录一、 工作背景1（一）响应国家节约集约用地政策要求，提高土地利用效率1（二）落实二十大部署及十四五发展要求，推动高质量发展1（三）挖潜低效存量建设用地，完成“十四五”单位GDP建设用地下降考核任务2二、低效用地再开发的意义4（一）拓展建设用地发展空间的现实需要4（二）促进产业转型升级的必然需要4（三）加快城市提质扩容的有效手段4（四）改变城乡面貌的迫切需要5三、盐池县概况6（一）自然经济社会条件6（二）土地利用情况7（三）城市建设72、情况13（四）房地产交易情况16（五）城市发展现状17四、盐池县城镇低效用地再开发面临的形势19（一）城镇低效用地再开发面临的机遇19（二）城镇低效用地再开发面临的挑战20五、规划拟解决的重点问题22（一）改善居住环境，坚持城乡统筹发展22（二）结构优化与产业升级协调问题22（三）管理创新与集约高效利用问题22（四）布局调整与有序开发的问题23（五）合理利用土地资源，实现可持续发展23六、规划编制的情况24（一）规划编制工作开展情况24（二）规划编制的方法25（三）技术路线26七、盐池县城镇低效用地再开发潜力分析28（一）城镇低效用地再开发潜力确定的思路28（二）城镇低效用地再开发项目28八、73、开发模式分析34（一）旧城镇开发模式34（二）旧厂房开发模式37（三）旧村庄开发模式38九、节约用地潜力40十、相关规划的衔接情况42（一）和城市总体规划的衔接42（二）和国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要的衔接43（三）和镇总体规划的衔接43（四）和控制性详细规划的衔接44（五）和国土空间总体规划（2021-2035年）的衔接45十一、关于规划重点问题的说明46（一）开发项目界定46（二）开发项目权属与安置补偿46（三）其他情况说明47十二、开发实施机制48（一）多渠道筹措资金，保障工作顺利开展48（二）采取多种鼓励方式，优先用于基础设施建设48（三）优先建设安置用房，保证群众及时回迁474、8（四）细化完善配套政策，及时解决问题49（五）妥善解决农民就业问题，保障其稳定收入49II盐池县城镇低效用地再开发专项规划（20232025年）说明一、 工作背景（一）响应国家节约集约用地政策要求，提高土地利用效率党中央、国务院高度重视资源节约集约用地。2008年，国务院下发关于促进节约集约用地的通知（国发20083号），要求“充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率”。2016年国土资源部关于印发关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）的通知（国土资发2016147号），通知指出“规范推进城镇低效用地再开发，优化土地利用结构，盘活存量建设用地，提高土地利用的效率，提升城镇建设75、用地人口、产业承载能力”。为全面落实国家提出的资源节约优先战略，充分开发存量建设用地资源，有效拓展建设用地空间，缓解土地供需矛盾，提高土地节约集约利用水平，宁夏回族自治区国土资源厅转发国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）的通知（宁国土资发20179号），要求全力推进城镇低效用地再开发工作。2022年宁夏回族自治区自然资源厅关于印发关于推动城镇低效用地再开发的若干措施的通知（宁自然资规发20225号），要求自然资源主管部门要依据国土空间规划，结合低效用地认定结果和城市更新要求，科学合理安排好建设用地增量和存量的关系，做好低效用地再开发专项规划编制工作。盐池县结合自身实际情况76、，编制盐池县城镇低效用地再开发专项规划（20232025年），促进土地资源优化配置，强化节约利用土地，拓展建设用地空间。（二）落实二十大部署及十四五发展要求，推动高质量发展按照党的二十大部署，全面推进以人为核心的新型城镇化，加快农业转移人口市民化。坚持以中国式现代化引领新型城镇化，以新型城镇化推动全面现代化，要从宁夏实际出发，做大做强区域中心城市，完善提升县城功能，调整优化城镇布局，全面增强新型城镇化的人口承载力、内需带动力、发展竞争力，加快构建区域发展新格局。党的二十大报告中提出“要加快构建新发展格局，着力推动高质量发展”。要贯彻落实“提高效率、提升效能、提增效益”行动要求，紧盯低效用地存在77、的问题，迎难而上持续攻坚；相关部门要发挥职能，提供专业指导，不断提高土地开发利用率。把党的二十大精神转化为指导实践、推动工作的强大力量，统筹推进“五位一体”总体布局、协调推进“四个全面”战略布局，紧紧抓住解决不平衡不充分的发展问题，着力在补短板、强弱项、固底板、扬优势上下功夫，推动经济社会持续健康发展。“十四五”新型城镇化实施方案提出：坚持人民城市人民建、人民城市为人民，顺应城市发展新趋势，加快转变城市发展方式，建设宜居、韧性、创新、智慧、绿色、人文城市，打造人民高质量就业和高品质生活的空间，不断满足人民日益增长的美好生活需要。有序推进城市更新改造。重点在老城区推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区78、城中村等“三区一村”改造。提高建设用地利用效率。实行增量安排与消化存量挂钩，严格控制新增建设用地规模，推动低效用地再开发。推进“标准地”出让改革，推动不同产业用地类型合理转换。（三）挖潜低效存量建设用地，完成“十四五”单位GDP建设用地下降考核任务盐池县“十四五”单位GDP建设用地下降目标为15%，面临严格的节约用地制度和紧迫而艰巨的任务，在严控建设用地总量的基础上，做好盘活存量和创新技术工作，以提高土地利用效率和土地投入产出水平为着力点，挖潜低效存量用地势在必行。二、低效用地再开发的意义（一）拓展建设用地发展空间的现实需要盐池县在打造生态保护修复与高质量发展创新区、特色文化与全域旅游融合发79、展示范区和宁陕甘蒙省际资源要素集聚区过程中，经济社会持续快速发展，城镇用地需求不断增长，建设用地资源供不应求。通过城镇低效用地再开发，充分挖潜现有低效存量建设用地，进行空间腾挪，破解发展空间资源紧缺瓶颈，提高土地的利用效率，推进建设用地集约化，探索土地高效利用的科学发展道路。（二）促进产业转型升级的必然需要盐池县人民政府坚持高端化、智能化、绿色化、融合化发展方向，全面落实中央、自治区推动制造业高质量发展决策部署，通过城镇低效用地再开发为先进产业腾退发展空间，促使企业改造提升传统产业，自主淘汰落后生产工艺和生产方式，加快发展高新技术产业和以生产性服务业为主的现代服务业，改善盐池县产业配套能力和发80、展环境，引导盐池县向产业结构高级化方向迈进，提升工业整体素质，实现产业优化升级。促进工业经济质量变革、效率变革和动力变革，构建绿色、低碳、循环发展的新型工业体系。（三）加快城市提质扩容的有效手段城镇低效用地再开发专项规划是将城市发展的各项规划和计划落地的实施性规划，对区域土地资源进行合理配置和统筹安排，加快教育医疗、文化体育等社会事业项目建设，完善城市道路网络体系，增加公共开放空间，全面增强城市综合承载能力，完善城市功能和产业布局，提升城市品位和档次，增强城市活力，加快城市提质扩容，同时显化土地资产价值。（四）改变城乡面貌的迫切需要随着盐池县城乡建设的快速发展，中心城区及周边区域存在众多布局散81、乱、外观环境差的危旧居（村）民用房，严重影响城市风貌。通过城镇低效用地再开发，贯彻落实以人为本、宜居为重的发展理念，改善居民的居住条件，配套完善基础设施，增加绿化开敞空间，改善城乡面貌，创造宜居、宜业的城乡环境，实现城乡统筹和环境提升。三、盐池县概况（一）自然经济社会条件1、地理位置盐池县位于宁夏回族自治区东部，毛乌素沙漠南缘，地处东经10630-10747，北纬3704-3810之间，南北长约110公里，东西宽约60公里，东连陕西省定边县，南与甘肃省环县相接，西与灵武市、红寺堡区、同心县接壤，北和内蒙古自治区鄂托克前旗毗邻。县城距自治区首府银川市130公里。全县下辖四镇四乡，土地总面积65582、4.98平方公里。2、自然条件（1）地质地貌盐池县地处鄂尔多斯台地西缘，在祁（连山）吕（梁山）贺（兰山）山字型构造的脊柱部分，是布伦庙镇原白垩系大向斜与贺兰山青龙山的褶皱带两个互带。盐池县地势南高北低，北接毛乌素沙漠，属鄂尔多斯台地，南靠黄土高原，属黄土丘陵沟壑第五副区。地理位置上属典型的过渡地带，即自南向北地形是从黄土高原向鄂尔多斯台地过渡，均属生态脆弱区域，可开发利用建设的面积较少。（2）水文条件盐池境内无大河流，南部地面径流有山水河、苦水河、东川、打伙店沟等季节性河流，分属环江流域、苦水河流域和内陆流域。中北部为内陆冲沟水系，南部和西南部为黄河水系的支沟。县境内历史上有不少湖泊，绝大多数83、已干涸。目前境内还有硝池子、八字洼硝湖等湖泊，大多数湖泊产硝，同时也面临着面积逐步减少的问题。总体呈现南部山区地下水资源十分贫乏，从南向北埋藏渐浅，水量逐渐增多，水质渐好的特点。（3）气候气象盐池属典型中温带大陆性气候，光能丰富、热量偏少。气温特点是冬冷夏热，年差较大。最冷月是1月份，平均气温-8.7；最热月是7月份，平均气温22.4，1-7月份平均气温呈上升趋势，8-12月份平均气温呈下降趋势。年均降水量不足300毫米，但蒸发量却是降水量的6-7倍。年均风速为2.8米/秒，冬春风沙天气较多。综合来看，盐池县城区东西至基本农田保护区、北至高速公路、南至林场，可开发利用建设的面积很少，挖潜存量建84、设用地，开展城镇低效用地再开发工作成为拓展建设用地发展空间的必要途径。3、经济社会条件2021年全年实现地区生产总值162.98亿元，同比增长8.8%；增速较上年同期下降1.7个百分点，两年平均增长9.6%。分产业看，第一产业实现增加值119676万元，增长8.3%，增速较上年同期提高3.9个百分点，两年平均增长6.1%；第二产业实现增加值1036305万元，增长8.7%，增速较上年同期下降6.8个百分点，两年平均增长11.6%；第三产业实现增加值473808万元，增长9.1%，增速较上年同期提高4.2个百分点，两年平均增长6.7%。从产业看经济社会发展迅速，综合实力显著增强，进一步统筹城乡发85、展，促使产业升级成为下一阶段城市发展考虑的重点问题。（二）土地利用情况1、结构与布局根据盐池县2021年土地利用变更调查成果，盐池县土地面积655503.3公顷。其中，农用地580678.58公顷，占盐池县土地总面积的88.59%；建设用地22102.91公顷，占盐池县土地总面积的3.37%；其他用地52721.81公顷，占盐池县土地总面积的8.04%。（具体情况见表1）表1 盐池县2021年土地利用现状面积汇总表地类名称面积（公顷）比例（%）农用地农用地合计580678.58 88.59 耕地114992.49 17.54 园地1784.12 0.27 林地138498.24 21.13 草86、地320268.82 48.86 其他农用地5134.91 0.78 建设用地建设用地合计22102.91 3.37 商业服务业用地513.80 0.08 工矿用地5101.73 0.78 城镇住宅用地548.16 0.08 农村宅基地3418.71 0.52 公共管理与公共服务设施用地848.58 0.13 交通运输用地10620.37 1.62 其他建设用地1051.56 0.16 其他土地其他土地合计52721.81 8.04 水域用地1049.46 0.16 自然保留地51672.35 7.88 总计655503.30 100.00 （1）农用地农用地总面积580678.58公顷，占盐87、池县土地总面积的88.59%。其中，草地所占比例最大，面积为320268.82公顷，占农用地总面积的55.15%；其次为林地，面积为138498.24公顷，占农用地总面积的23.85%；耕地面积为114992.49公顷，占农用地总面积的19.80%；其他农用地面积为5134.91公顷，占农用地总面积的0.88%；园地面积最小，面积为1784.12公顷，占农用地总面积的0.31%（如图1所示）。图1 盐池县农用地内部结构图（2）建设用地建设用地总规模22102.91公顷，占盐池县土地总面积的3.37%。其中，商业服务业设施用地513.80公顷，占建设用地总规模的2.32%；工矿用地5101.7388、公顷，占建设用地总规模的23.08%；城镇住宅用地548.16公顷，占建设用地总规模的2.48%；农村宅基地3418.71公顷，占建设用地总规模的15.47%；公共管理与公共服务设施用地848.58公顷，占建设用地总规模的3.84%；交通运输用地10620.37公顷，占建设用地总规模的48.05%；其他建设用地1051.56公顷，占建设用地总规模的4.76%。（如图2所示）图2 盐池县建设用地内部结构图（3）未利用地其他土地52721.81公顷，占盐池县土地总面积的8.04%。其中，水域1049.46公顷，占其他用地总面积的1.99%；自然保留地51672.35公顷，占其他用地总面积的98.089、1%。2、土地权属情况按照盐池县2021年土地利用变更调查数据，全县辖区土地总面积655503.30公顷，按照权属划分，国有土地21821.72公顷，占盐池县土地总面积的3.33%，主要分布在盐池县重点镇镇区；集体土地633681.58公顷，占盐池县土地总面积的96.67%，主要分布在重点镇镇区以外的地区。表2 盐池县2021年土地权属情况汇总表单位：公顷、%权属面积比例国有土地21821.72 3.33 集体土地633681.58 96.67 小计655503.30 100.00 图3 盐池县2021年土地利用权属面积占比图图4 盐池县土地利用现状图（2021年）图5 盐池县土地权属分布图（90、2021年）23、土地利用特点及问题（1）可开发建设用地少盐池县南高北低，常年干旱，雨水较少，植被类型北部为荒漠高原，南部为干草原，生态环境脆弱，建设用地仅占土地总面积的3.37%。伴随全县经济的持续快速增长，城市化进程加快，城市规模不断拓展，建设用地需求快速增加，难以满足人口增长、产业发展对空间的需求，面临最严格的耕地保护制度，新增建设用地的空间十分有限，可开发建设用地较少，有效整合存量建设用地资源是破解建设用地不足的重要手段。（2）产权关系复杂存量建设用地分散在各土地使用权人手中，涉及的用地主体较多，再开发面对的权利关系复杂，处理起来非常棘手，补偿争议频发。由于多次转让使产权关系复杂，利益91、诉求多元，对补偿标准和补偿方式要求不同，甚至部分产权人不接受补偿，成为“钉子户”。（3）土地集约利用水平低盐池县农村基础设施不完善，居民点内部存在一定数量的畜禽养殖及庭院经济用地，造成了资源利用率低、土地浪费，土地节约集约程度低，不利于现代城镇文明建设和合理配置资源。盐池县正处于推进工业化和城镇化的重要时期，亟需通过城镇低效用地再开发工作，开发存量建设用地，促进建设用地节约集约利用，缓解土地供需矛盾，统筹城乡发展。（三）城市建设情况1、土地供应情况盐池县20172021年供应各类土地367宗，供应面积3338.50公顷。其中以挂牌、划拨、协议方式供应的土地面积比分别为16.06%、83.93%92、0.01%，以划拨方式供应的土地面积最大。在各类型用地中，交通运输用地、工矿仓储用地和公共管理与公共服务设施用地供应面积相对较多，三种类型用地供应面积占全部供应土地面积的93.49%。其中：交通运输用地1434.88公顷，占全部供应土地面积的42.98%；工矿仓储用地1482.0公顷，占全部供应土地面积的44.39%；公共管理与公共服务设施用地204.48公顷，占全部供应土地面积的6.12%。从上述数据可以看出，盐池县基础设施土地供应量增加。近年来盐池县依托宁东工业基地大力发展工业，坚持以新型工业化为发展主导，以工业园区为平台，以产业集聚为方向，以资源转化、集群配套、产业链延伸为途径，以提高93、产品质量做大做强企业为重点，以招商引资为支撑，以创优环境为保障，进一步壮大县域经济实力，工矿仓储用地供应量增大；依托太中银发展轴和银宁盐发展轴，以高速公路出入口、铁路车站为载体，发挥交通导向作用，完善城镇镇域交通路网，交通运输用地供应量大。围绕自治区重点特色“九大产业”、吴忠市重点特色“十大产业”、盐池县重点特色“六大产业”，加快转型升级和新旧动能转换，着力构建具有地域特色的智慧、绿色、创新、高效、融合的现代产业体系，打造自治区生态保护修复与高质量发展创新区。加大基础设施建设力度，从而大大提升了盐池县城市基础设施承载能力，为今后土地开发、供应提供基础保障，有利于推动土地利用向着集约化方向发展。94、表3 盐池县20172021年土地供应情况表 单位：公顷分类20172018201920202021挂牌111.2372.7070.93179.59101.91划拨641.8080.681228.2083.35768.06协议0000.030.02合计753.03153.381299.13262.97869.99图6 盐池县20172021年各类型用地供应面积比例图2、重大项目建设情况“十三五”时期是盐池县打赢脱贫攻坚战的决战决胜阶段，也是全面建成小康社会的收官阶段。面对复杂多变的发展环境和艰巨繁重的改革发展稳定任务，特别是新冠肺炎疫情的严重冲击，在区市党委、政府的正确领导下，县委、县政府始终95、坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实习近平总书记视察宁夏重要讲话精神，全力推动党中央和区、市党委、政府各项决策部署落地落实，坚持稳中求进工作总基调，贯彻新发展理念，以供给侧结构性改革为主线，培育发展新动力，拓展发展新空间，聚集发展新势能，带领全县人民开拓创新、攻坚克难、砥砺前行，经济社会发展迈上新台阶，为开启全面建设社会主义现代化新征程厚植了发展基础。“十三五”期间，全县以脱贫攻坚统揽经济社会发展全局，建立了高效的脱贫责任体系、政策体系、工作体系。对标脱贫摘帽标准，落实“六个精准”“五个一批”政策要求，统筹实施基础设施改善、产业扶贫、金融扶贫、健康扶贫等“十大扶贫工程”，96、解决了贫困人口“两不愁、三保障”问题。建档立卡贫困户人均可支配收入突破万元，实现全部稳定脱贫，率先在全区退出贫困县序列，荣获全国脱贫攻坚组织创新奖，经验做法被确定为全国首批典型示范案例向国际宣传推广。老区人民用愚公移山的精神和勤劳致富的双手，彻底摘掉了贫困县的“穷帽子”，是盐池发展史上重要里程碑。全县扎实推进200多项重点改革任务。政府机构改革和国有企业重组全面完成，营商环境持续优化，建成县乡村三级政务服务网。金融扶贫“盐池模式”、县域综合医改、高效节水灌溉模式等原创性改革经验走在了区市乃至全国前列。全国创新型县建设和自治区县域创新试点改革成效显著，县域创新能力和水平得到显著提升，滩羊标准化生97、产关键技术等7个科研项目荣获自治区科技进步奖，改革创新对经济发展的贡献越来越强。产业发展呈现结构不断优化、动力持续增强和质量显著提升的新局面。特色农业实现提质增效，以滩羊为主的“1+4+X”特色农业产业体系持续完善，特色农业不断向品牌化、品质化方向发展。工业转型稳中有进，新型工业化步伐不断加快，规模以上工业总产值达到 144.1亿元，年均增长10%。第三产业呈现出多业态经营、多品牌集聚的发展趋势，形成了文化旅游、现代物流等服务业多元发展格局。盐池县重大项目建设落实情况较好，可为城市更新改造提供强劲动力。（四）房地产交易情况20162018年盐池县城区商品房交易量呈缓慢上升态势，销售形势较好，销98、售面积由2016年的17.29万平方米增长到2018年的27.83万平方米。销售额也由2016年的6.44亿元增长到2018年的11.56亿元。2019年房地产受新冠疫情影响，商品住宅成交量严重下滑，商品房销售面积由2018年的27.83万平方米下滑至2019年的8.41万平方米，减少了19.42万平方米。随着国家对新冠疫情的控制，国内经济的恢复，商品房销售面积由2019年的8.41万平方米增长至2020年的13.53万平方米，销售额也由2019年的3.65亿元增长到2020年的6.51亿元。截至目前，房地产交易形势仍然整体走低，随着国家贷款利率的降低以及各种利民政策的支持下，开发商正在加紧消99、化库存，减少新盘开发，大力推销尾盘，这有利于提高土地利用效益，推动土地节约集约高效利用。表5 盐池20162020年商品房销售情况汇总表单位：万平米、亿元年度销售面积销售额2016年17.296.442017年27.259.492018年27.8311.562019年8.413.652020年13.536.51合计94.3137.65图7 盐池县20162020年商品房销售面积及销售额统计图（五）城市发展现状围绕自治区重点特色“九大产业”、吴忠市重点特色“十大产业”、盐池县重点特色“六大产业”，加快转型升级和新旧动能转换，着力构建具有地域特色的智慧、绿色、创新、高效、融合的现代产业体系，打造自100、治区生态保护修复与高质量发展创新区。在城市化、工业化发展快速推进的同时，经济建设对土地资源的需求量也逐渐增大，用地供需矛盾逐渐增加，建设用地供给面临较大压力。与此同时，一些旧城镇、旧村庄、旧厂房与城市面貌反差强烈，城市环境难以改善，形象难以提升，居民生活质量难以提高，严重影响城市发展整体战略布局的实施，阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升。四、盐池县城镇低效用地再开发面临的形势（一）城镇低效用地再开发面临的机遇1、盐池县“多区”建设对城镇低效用地再开发提出新要求随着盐池县脱贫巩固与乡村振兴有效衔接样板区、生态保护修复与高质量发展创新区、特色文化与全域旅游融合发展示范区、基层治理体系和治理能101、力现代化先行区和宁陕甘蒙省际资源要素集聚区目标的确立和实施，对方便高效基础设施承载能力需求也不断增加。亟需通过城镇低效用地再开发，整合基础设施资源，加快构建功能配套、安全高效的现代化基础设施体系步伐，从而大大提升盐池县城市基础设施承载能力，为今后土地开发、供应提供基础保障，增强其城市综合竞争力。2、新时代推进西部大开发为城镇低效用地再开发创造新条件国家推进新一轮西部大开发，努力构建大保护、大开放、高质量的新发展格局，将继续实行差别化的区域政策，支持革命老区、民族地区加快发展，加大对欠发达地区财力支持，明确将在西部地区脱贫县中集中支持一批乡村振兴重点帮扶县，提供有力资金需求，为城镇低效用地再开发102、工作的开展提供资金基础。3、经济发展方式深入转变为城镇低效用地再开发指出新方向国内经济结构的深刻调整，经济发展方式的加快转变，东部地区产业的加快转移，为盐池县以装备制造、新材料、电子信息等新型产业为标志的新一轮科技革命和产业调整，提供了广阔空间，为城镇低效用地再开发工作的开展指出新方向，为实现产业转型和功能再造夯实基础。4、先进省（区、市）成功经验，为城镇低效用地再开发提供新思路2013年2月原国土资源部印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见（国土资发20133号），确定在内蒙古、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、江西、湖北、四川、陕西十省（区、市）开展试点，采取多种方式推进城镇低效用地再开发。自103、开展试点工作以来，各省（市、区）不断探索开发方式，创新开发政策，在节约集约用地、保障和改善民生、推进产业结构转型升级、构建和谐社会等方面都取得明显成效，为盐池县城镇低效用地再开发工作开展提供了新思路，盐池县在深入学习先进省（市、区）先进案例的基础上，结合盐池县实际提出适宜盐池县发展的特色再开发政策。（二）城镇低效用地再开发面临的挑战1、涉及利益方较多，利益协调难度大城镇低效用地再开发是政府、开发商、原土地使用者等相关利益主体之间博弈的过程，三大利益群体在城市更新建设中利益目标不同。政府需要再开发提高社会效益、环境效益的同时，保证部分经济回报；开发商的利益目标是最大限度地获取利润；动迁居民希望在104、城市改建过程中获得满意补偿，以及实现改善现有住房条件和生活条件等利益目标。城镇低效用地再开发要顺利推动，需平衡三方利益，注重经济利益、社会利益和环境利益的综合提升，充分调动各方开发的积极性。2、土地市场不够活跃，对稳步推进城市建设提出更高要求盐池县土地市场与宁夏先进市县相比不够活跃，原土地使用者自行再开发以及参与再开发积极性不高。通过低效用地再开发工作，给予原土地使用者以及开发企业一些优惠政策，一定程度上激发他们的再开发热情，但大规模土地再开发会导致土地供大于求，出现土地流拍的现象。因此，低效用地再开发需要有序推进，同时也对稳步推进城市建设提出更高要求。3、开发资金需求大，筹措较难城镇低效用地105、再开发涉及征地、拆迁、市政建设、安置等费用，开发资金需求大，如何筹措资金成为城镇低效用地再开发需要考虑的重点问题之一。政府可支配的财政投入有限，远不能满足改造工程需求，需要加强政策创新，拓宽融资渠道，吸引社会资金、公共资金等进行再开发，增强社会企业、原土地使用者参与改造的积极性。五、规划拟解决的重点问题（一）改善居住环境，坚持城乡统筹发展随着盐池县城乡建设的快速发展，盐池县城区存在众多土地利用效率低、居住环境差、建筑破旧的小区，城区周边存在众多布局分散、建筑密度大、基础设施不完善的旧村庄以及一些容积率低、厂房破旧的工业用地，严重影响城市形象。与此同时，乡镇经济社会发展缓慢，村民的居住、生活环境106、较差，配套设施不健全，城乡居民收入差距进一步拉大。通过低效用地再开发，大力开展城乡环境治理，坚持城乡统筹发展，改善居住环境，加强城乡精神文明建设，推动城乡一体化，全力推进城镇化和新农村建设。（二）结构优化与产业升级协调问题根据盐池县实际情况，在深入分析全县的土地管理方式基础上，优化产业结构、促使产业升级势在必行。部分老旧企业明显跟不上时代步伐，渐渐退出市场，部分企业和周边区域发展定位不符，不再适合发展原来的产业，必须及时培育新型产业，确保区域经济平稳发展。通过城镇低效用地再开发，围绕促进盐池县建设用地内部结构朝着更优化的方向调整，保证区域内各类用地功能协调、配置合理，引入新型产业，实现产业延伸107、和产业创新并举，实现区域经济近期、远期的平稳过渡与和谐持续发展。（三）管理创新与集约高效利用问题在盐池县城镇低效用地实地调研中了解到，不少土地存在权属复杂、历史用地手续不完善等一系列土地管理问题，给后期土地开发工作带来一定难度。在深入分析全县的土地管理方式基础上，借鉴各地成功经验，对照分析情况异同处，探索盐池县土地管理改革新方案。同时改变以往的粗放利用模式，积极探索节约集约用地模式，改善建设用地结构、布局，挖掘建设用地内在潜力，提高土地资源配置和利用效率，这也是土地管理工作中的一大创新。（四）布局调整与有序开发的问题根据盐池县各乡镇不同特点，找准定位，明确地区发展方向，确定城镇低效用地再开发的108、重点区域，开发要体现集聚效应，做好盐池县土地资源的规模经营，成片规划利用，避免零星开发造成土地资源浪费，促进土地利用率的提升。同时再开发要有序推进，避免“摊大饼”式开发。根据本次规划期限，主要针对基础设施不完善的旧城镇和旧村庄，完善城市基础设施，改善城区环境，提升城市形象，同时也为低效用地再开发工作打下坚实基础，同时对生产工艺落后的破旧厂房（厂区）进行改造，推进盐池县城市化进程，改善居（村）民生活水平和居住环境，提高土地利用率，缓解建设用地不足的压力。（五）合理利用土地资源，实现可持续发展盐池县认真贯彻落实节约资源和保护环境的基本国策，通过城镇低效用地再开发工作，探索存量建设用地挖潜、保障发展109、和保护环境三者之间的关系，深入研究土地资源合理利用方式，适应新时期的发展要求，转变传统的土地利用方式和管理方式，探索土地可持续利用的主要途径，确保全县功能置换产业发展的用地需求，积极发展循环经济、绿色经济，使盐池县走上自然、经济、社会、生态协调发展的可持续道路。六、规划编制的情况（一）规划编制工作开展情况1、精心组织，保障工作有序高效地开展为确保盐池县城镇低效用地再开发专项规划顺利实施，盐池县人民政府建立城镇低效用地再开发工作的领导班子并由盐池县自然资源局牵头成立城镇低效用地再开发工作领导小组，办公室设在县自然资源局，由自然资源局、住建局、发改委、统计局、环林局以及工信局为领导小组成员，在与有110、关部门的沟通协调下，密切协同配合，形成工作合力，落实城镇低效用地再开发各项政策。专家小组：聘请熟悉盐池县情况并对城市建设、土地开发、低效用地再开发工作有深入研究的专家、学者成立专家小组，对规划编制框架构建、技术方案、成果形成等方面及时跟踪把关，并对重大技术难题提出合理化建议。2、广泛深入调研，了解实际情况工作小组从2022年6月初开始到盐池县城区内、惠安堡镇、大水坑镇和高沙窝镇进行实地调研，了解各乡镇具体情况，拍照、摸清低效用地再开发项目的土地、房屋情况，深入了解当地居（村）民开发意愿，确定开发主体、开发模式及时序，为低效用地再开发专项规划的编制奠定了坚实基础。3、编制规划文本和说明，形成规划111、核心成果在充分借鉴浙江省及其他省份城镇低效用地再开发先进经验的基础上，结合盐池县再开发项目具体情况（包括土地、人口、房屋、开发意愿、资金、规划情况等）以及专家意见，于2022年8月-2023年6月编制规划初稿，包括规划文本、规划说明和图集，完成规划的核心成果，并向盐池县自然资源局汇报，根据意见进行修改，形成规划征求意见稿。4、征求各委办局及镇政府意见，群策群力将规划征求意见稿于2023年7月初征求县发改委、自然资源局、住建局、人民政府等相关部门领导和有关专家的意见，并根据意见进行修改完善，形成规划送审稿。5、上报县政府，审核实施于2023年8月底将规划送审稿正式提交盐池县政府进行审议，对县政府112、领导提出的修改意见进行深入分析，修改完善后最终将成果报盐池县人民政府审批实施，并报自治区自然资源厅备案。（二）规划编制的方法1、基础数据来源（1）土地利用现状数据土地利用现状数据采用的是盐池县2021年土地利用变更调查数据，出图以2022年遥感影像图为底图。（2）规划数据包括盐池县城市总体规划（20102030年）盐池县国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要盐池县国土空间总体规划（20212035年）。（3）自然经济社会数据自然经济社会数据来自盐池县2021年国民经济和社会发展统计公报、政府网站及相关部门公布的各项统计数据。（4）各区上报城镇低效用地再开发数据由盐池县自然资源局提供低效用地再开113、发项目数据，并征求其他各委办局及乡镇意见，形成最终项目范围。2、编制的方法（1）资料收集城镇低效用地再开发专项规划编制初期向自然资源、统计、发改、住建等部门获取土地现状、城市规划、经济、建设、人口、住房等相关数据，为规划编制提供数据支持。（2）数据空间分析将开发范围内土地的2021年变更数据图层与城镇开发边界、遥感影像图、控制性详细规划、城镇地籍图层叠加，进行GIS空间分析得出项目现状土地情况、权属情况、规划情况等信息。（3）实地踏勘到自然资源局、住建局、乡镇了解再开发项目情况，并到项目现场踏勘，确定再开发方式、开发主体、时序以及当地拆迁安置补偿标准等。（4）经验借鉴参考城镇低效用地再开发试点114、城市如浙江、江苏省南京市、北京市通州区等地的开发方式、创新政策等，学习其先进做法，为编制盐池县城镇低效用地再开发专项规划提供经验借鉴。（三）技术路线首先，编制盐池县城镇低效用地再开发专项规划工作方案和调研方案，明确再开发的工作目标和任务；其次，收集城镇低效用地再开发所需的相关资料，包括盐池县基础数据及相关文件、外省市调研资料等；第三，对存量建设用地开展全面调查，依照城镇低效用地认定标准，完善城镇低效用地数据库；第四，由城镇低效用地再开发工作领导小组商议，从城镇低效用地数据库中筛选出20232025年需开发的项目，通过实地调研，确定最终开发项目；第五，编制典型项目实施方案；第六，开始盐池县规划文115、本、说明和创新政策的编制，形成规划核心成果；最后，征求专家、各相关部门意见，上报县政府审核实施。图8 技术路线图七、盐池县城镇低效用地再开发潜力分析（一）城镇低效用地再开发潜力确定的思路1、三镇政府及相关委办局上报城镇低效用地再开发项目盐池县重点镇三镇人民政府及工业园区管委会、住建局根据掌握的情况上报20232025年有开发需求的项目，只留取在城镇低效用地数据库中的项目，并区分出重点项目。2、实地调研核查，确定可开发低效项目实际潜力结合以上两种途径获得的项目信息，到各乡镇及盐池县工业园区管委会调研了解情况，重点项目必须进行实地探勘考察，了解原土地使用者开发意愿、开发设想等，综合确定项目是否可行116、，得到城镇低效用地再开发实际潜力。3、整理调研结果，进行潜力分析对城镇低效用地再开发项目就现状用途、权属情况、规划结构、布局等进行系统分析，便于全面掌握再开发项目用地情况，为城镇低效用地再开发工作推进及数据库建设提供依据。（二）城镇低效用地再开发项目盐池县20232025年城镇低效用地再开发项目共39个，总面积141.72公顷，在花马池镇、高沙窝镇、大水坑镇和惠安堡镇均有分布。其中：花马池镇再开发项目共19个，面积100.5公顷，占再开发总规模的70.91%；大水坑镇再开发项目共5个，面积17.92公顷，占再开发总规模的12.64%；高沙窝镇再开发项目共10个，面积14.35公顷，占再开发总规117、模的10.13%；惠安堡镇再开发项目共5个，面积8.95公顷，占再开发总规模的6.32%。按照开发类型划分，其中：旧城镇开发项目32个，面积71.68公顷，占再开发总规模的50.58%；旧厂房开发项目4个，面积29.40公顷，占再开发总规模的20.74%，旧村庄开发项目3个，面积40.64公顷，占再开发总规模的28.68%（具体情况见表6）。表6 城镇低效用地再开发项目统计表乡镇开发类型项目编号项目名称面积（公顷）花马池镇旧城镇1体育场西侧开发项目1.392气象站西侧开发项目3.903盐池汽车站开发项目1.444二堡大院开发项目13.245清丽苑商网西侧开发项目0.296花马池市场南门开发项目118、0.747花马池市场开发项目3.359东门老粮库开发项目1.0710宁苑宜居北侧地块开发项目2.1211盐池县第五小学南侧开发项目3.8813盐州商贸广场东侧开发项目3.4615哈巴湖小区东西两侧开发项目0.5316住建局南侧商业开发项目0.9717花马池供电所南侧开发项目0.76小计37.14旧厂房8北园子老制药厂片区开发项目9.4319宁夏紫荆花药厂开发项目13.29小计22.72旧村庄12盐池高级中学北侧开发项目9.3914嘉林苑西侧棚户区开发项目5.5118南环新村片区开发项目25.74小计40.64合计100.5大水坑镇旧城镇1大水坑镇西街沿街自拆自建改造项目3.92大水坑镇北街沿街119、自拆自建改造项目2.773大水坑镇东街沿街自拆自建改造项目3.854大水坑镇南街沿街自拆自建改造项目3.495大水坑镇南环路沿街自拆自建改造项目3.91小计17.92合计17.92高沙窝镇旧城镇1高沙窝村村部东侧商业房开发项目1.182高沙窝镇农贸市场西侧至西梁商业房开发项目3.093高沙窝镇金沙公园西侧三角地带商业房开发项目0.824高沙窝北丰街住宅改造项目0.15高沙窝镇沿街小曹商业房开发项目0.066高沙窝镇亚苏南路西侧商业房开发项目0.627高沙窝镇道班及车站附近商业房开发项目1.1910高沙窝镇长明加气站对面商业房开发项目0.61小计7.67旧厂房8高沙窝镇原淀粉厂工业开发项目1.8120、29高沙窝镇天宝煤焦油厂周围商业房开发项目4.86小计6.68合计14.35惠安堡镇旧城镇1惠安堡镇惠安北街沿街商业房改造项目1.192惠安堡镇汽车站改造项目0.533惠安堡镇惠安南街沿街商业房改造项目2.864惠安堡镇中学北部沿街商业房改造项目3.545惠安堡镇国道338沿街商业房改造项目0.83小计8.95合计8.95总计141.72注：项目编号按照花马池镇、大水坑镇、高沙窝镇、惠安堡镇分别从1开始编号。1、土地利用现状情况根据盐池县2021年国土变更调查成果，盐池县城镇低效用地再开发项目共占用农用地0.01公顷，占再开发总规模的0.01%；建设用地141.55公顷，占再开发总规模的99.121、88%；未利用地0.16公顷，占再开发总规模的0.11%。表7 城镇低效用地再开发项目土地利用现状分类面积汇总表地类面积（公顷）比例（%）农用地林地乔木林地0.010.01 小计0.010.01 合计0.010.01 建设用地城镇村及工矿用地建制镇139.9398.74 村庄1.621.14 小计141.5599.88 合计141.5599.88 未利用地其他土地裸土地0.160.11 小计0.160.11 合计0.160.11 总计141.72100.00 2、与城镇开发边界衔接情况盐池县城镇低效用地再开发项目地块均位于城镇开发边界内。3、土地权属情况根据盐池县2021年国土变更调查成果，盐122、池县城镇低效用地再开发涉及国有土地139.86公顷，占再开发总规模的98.69%；集体土地1.86公顷，占再开发总规模的1.31%。4、城市用地现状、规划用途分析依据城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），按照再开发项目城市用地现状用途划分，其中：居住用地54.94公顷，占再开发总规模的38.77%，主要分布于花马池镇南关社区、广惠西街两侧分散布局、煦衍北路与民族东街交叉口右侧、盐州商贸广场东侧，大水坑镇金悦宾馆左侧、大水坑第一小学对面、光明宾馆南侧，高沙窝镇金沙西街左侧分散布局；公用设施用地0.76公顷，占再开发总规模的0.54%，分布在花马池镇盐州南路西侧；道路与交通设123、施用地1.97公顷，占再开发总规模的1.39%，主要分布于惠安堡镇原汽车站和盐池县汽车站；商业服务业设施用地54.65公顷，占再开发总规模的38.56%，主要分布于惠安堡镇银榕线右侧、惠安堡中学一侧，高沙窝镇黄山线两侧、花马池镇民族西街两侧、大水坑镇裕民南路两侧、兴盛街两侧；工业用地29.40公顷，占再开发总规模的20.74%，分布在东顺路东侧和广惠东街南侧、高沙窝镇东侧。按照城市用地规划用途来划分，其中：居住用地80.75公顷，占再开发总规模的56.98%，主要分布于花马池镇花南关社区、广惠西街两侧分散布局、煦衍北路与民族东街交叉口右侧、大水坑镇汽车站西侧、光明宾馆南侧、大水坑一小对面等。公124、用设施用地0.76公顷，占再开发总规模的0.54%，主要位于花马池镇盐州南路西侧。道路与交通设施用地3.79公顷，占再开发总规模的2.67%，主要分布于惠安堡镇原汽车站和盐池县汽车站。商业服务业设施用地56.42公顷，占再开发总规模的39.81%，主要分布于花马池镇北园子物流中心、盐林北路和民族西街交汇处西侧、盐池县交通局对面，高沙窝镇黄山线两侧分散布局，惠安堡镇初级中学两侧，大水坑镇裕民南路两侧，兴盛街两侧。通过城镇低效用地再开发，居住用地变为80.75公顷，其中：二类居住用地增加80.75公顷，三类居住用地减少54.94公顷；商业服务业设施用地增加1.77公顷；道路与交通设施用地增加1.8125、2公顷；工业用地减少29.40公顷。居住用地、道路与交通设施用地面积所占比重均有不同程度的提升。盐池县产业结构在一定程度上得以优化，城市居住、商业以及基础设施水平进一步提高，城市功能逐步完善，存量建设用地挖潜初具雏形。表8 城镇低效用地再开发项目城市用地现状、规划用途平衡表用地名称现状规划用地增减面积（公顷）比例（%）面积（公顷）比例（%）面积（公顷）居住用地54.9438.7780.7556.9825.81其中二类居住用地80.7556.9880.75三类居住用地54.9438.77-54.94公用设施用地0.760.540.760.540其中供电用地0.760.540.760.540道路与126、交通设施用地1.971.393.792.671.82其中交通场站用地1.971.393.792.671.82商业服务业设施用地54.6538.5656.4239.811.77其中商业用地54.6538.5656.4239.811.77工业用地29.420.74-29.4其中二类工业用地29.420.74-29.4总计141.72100.00141.72100.00032盐池县城镇低效用地再开发专项规划（20232025年）说明八、开发模式分析（一）旧城镇开发模式旧城镇开发项目32个，面积71.68公顷，占再开发总规模的50.58%，在花马池镇、高沙窝镇、大水坑镇和惠安堡镇均有分布。其开发模式主127、要分为三种：政府主导型、政府与市场合作型和原土地使用权人自主开发型。1、政府主导型适用于基础设施和公益性项目的建设，该模式由政府主导，统一进行拆迁补偿，以划拨方式供地，属完全政府主导的公益型开发模式。优势：立足实际，着眼大局，基础设施、公益性项目的建设，能够最大限度地得到被拆迁人、企业的支持，补偿资金与安置措施能够相对妥善地处理，从城市景观、环境效益上按照城市规划与盐池县实际要求进行开发，保证开发质量。风险：政府承担较大的资金压力，缺乏市场化运作，不利于土地市场价值最大化。项目情况：政府主导型旧城镇开发项目共2个，位于花马池镇和惠安堡镇，占地1.97公顷（见表9）。开发后主要用于汽车站改造，完128、善城镇基础设施建设为目标，改善人民生活水平。具体补偿标准依据2017年盐池县城镇棚户区改造工程房屋征收补偿安置方案的通知（盐党办发201735号）的有关规定执行。表9 政府主导型旧城镇开发项目统计表所属区域项目编号项目名称开发面积（公顷）花马池镇3盐池汽车站开发项目1.44惠安堡镇2惠安堡镇汽车站改造项目0.53总计1.972、原土地使用权人自行开发型原土地使用权人自行开发分为出让的国有建设用地使用权人、划拨土地使用权人和出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中开发等三种情况。涉及划拨土地改变为出让的，可采取协议方式补办出让手续；涉及原出让用地变更土地用途补缴土地出让价款的，按照评估价以129、协议方式补交土地出让金。自行开发过程中，鼓励土地归宗集中开发，即鼓励其整合周边零散用地一起进行协议出让进行集中开发。优势：充分调动了原土地使用人的积极性，拆迁开发工作顺利推进；在政府开发资金有限的情况下，是推进城镇低效用地再开发进程的重要手段；既实现有意向的原土地使用权人转型发展，又促进有实力的原土地使用权人发展壮大。风险：再开发需占用大量的流动资金，增加原土地使用权人的经营风险和开发风险，易烂尾；部分企业经验的缺乏，亦增加了自主开发的难度。项目情况：原土地使用权人自行开发型旧城镇开发项目共2个，位于高沙窝镇，为高沙窝北丰街住宅改造项目和高沙窝镇沿街小曹商业房开发项目，面积0.16公顷（见表1130、0）。用地根据规划部门提供的规划设计条件，按照评估价以协议方式补交土地出让金，然后由企业自行组织建设。表10原土地使用权人自行开发型旧城镇开发项目统计表所属区域项目编号项目名称开发面积（公顷）高沙窝镇4高沙窝北丰街住宅改造项目0.15高沙窝镇沿街小曹商业房开发项目0.06合计0.163、政府与市场合作型政府根据城市总体规划，提出规划建设条件，引入社会资金开发，按照土地用途，通过招标、拍卖、挂牌等公开方式确定土地使用权人，由政府主导拆迁，土地竞得人承担商品房建设，并由政府进行过程监管。优势：缓解政府投入资金压力，在一定程度上加快了投资建设进度。市场化运作能拓宽投资渠道，吸引社会各界参与到开发中，131、社会分工明显，一定程度上加快开发进度，有效促进城市更新，盘活存量建设用地。风险：开发商以盈利为主要目的，在施工过程中可能引起社会、环境等问题，需政府有力监管、适当调控。规划期内，政府与市场合作型旧城镇开发项目共28个，开发面积69.55公顷（见表11）。具体补偿标准依据自治区人民政府关于公布宁夏回族自治区征地补偿标准的通知（宁政发2015101号）、2017年盐池县城镇棚户区改造工程房屋征收补偿安置方案的通知（盐党办发201735号）的有关规定执行。表11 政府与市场合作型旧城镇开发项目统计表乡镇项目编号项目名称面积（公顷）花马池镇1体育场西侧开发项目1.392气象站西侧开发项目3.904二堡132、大院开发项目13.245清丽苑商网西侧开发项目0.296花马池市场南门开发项目0.747花马池市场开发项目3.359东门老粮库开发项目1.0710宁苑宜居北侧地块开发项目2.1211盐池县第五小学南侧开发项目3.8813盐州商贸广场东侧开发项目3.4615哈巴湖小区东西两侧开发项目0.5316住建局南侧商业开发项目0.9717花马池供电所南侧开发项目0.76合计35.70大水坑镇1大水坑镇西街沿街自拆自建改造项目3.92大水坑镇北街沿街自拆自建改造项目2.773大水坑镇东街沿街自拆自建改造项目3.854大水坑镇南街沿街自拆自建改造项目3.495大水坑镇南环路沿街自拆自建改造项目3.91合计17133、.92高沙窝镇1高沙窝村村部东侧商业房开发项目1.182高沙窝镇农贸市场西侧至西梁商业房开发项目3.093高沙窝镇金沙公园西侧三角地带商业房开发项目0.826高沙窝镇亚苏南路西侧商业房开发项目0.627高沙窝镇道班及车站附近商业房开发项目1.1910高沙窝镇长明加气站对面商业房开发项目0.61合计7.51惠安堡镇1惠安堡镇惠安北街沿街商业房改造项目1.193惠安堡镇惠安南街沿街商业房改造项目2.864惠安堡镇中学北部沿街商业房改造项目3.545惠安堡镇国道338沿街商业房改造项目0.83合计8.42总计69.55（二）旧厂房开发模式旧厂房开发项目共4个，面积29.40公顷，占再开发总规模的20134、.74%，开发项目涉及花马池镇和高沙窝镇，开发模式为政府与市场合作型。政府根据城市总体规划，提出规划建设条件，引入社会资金开发，按照土地用途，通过招标、拍卖、挂牌等公开方式确定土地使用权人，由政府主导拆迁，土地竞得人承担商品房建设，并由政府进行过程监管。优势：缓解政府投入资金压力，在一定程度上加快了投资建设进度。市场化运作能拓宽投资渠道，吸引社会各界参与到开发中，社会分工明显，一定程度上加快开发进度，有效促进城市更新，盘活存量建设用地。风险：开发商以盈利为主要目的，在施工过程中可能引起社会、环境等问题，需政府有力监管、适当调控。规划期内，政府与市场合作型旧厂房开发项目共4个，开发面积29.40135、公顷（见表12）。具体补偿标准依据自治区人民政府关于公布宁夏回族自治区征地补偿标准的通知（宁政发2015101号）、2017年盐池县城镇棚户区改造工程房屋征收补偿安置方案的通知（盐党办发201735号）的有关规定执行。表12 政府与市场合作型旧厂房开发项目统计表乡镇项目编号项目名称面积（公顷）花马池镇8北园子老制药厂片区开发项目9.4319宁夏紫荆花药厂开发项目13.29合计22.72高沙窝镇8高沙窝镇原淀粉厂工业开发项目1.829高沙窝镇天宝煤焦油厂周围商业房开发项目4.86合计6.68总计29.4（三）旧村庄开发模式旧村庄开发项目共3个，面积40.64公顷，占再开发总规模的28.68%，开136、发项目涉及花马池镇，开发模式为政府与市场合作型。原农村集体经济组织申请将农村集体建设用地改变为国有建设用地的，报自治区政府批准征收为国有建设用地后，引入社会资金开发。政府根据城市总体规划，提出规划建设和补偿安置的条件，并在公开出让条件中明确，按照土地现状，通过招标拍卖挂牌等公开方式确定土地使用权人，由政府主导拆迁，土地竞得人承担后续建设资金。吸引社会各界参与开发，政府让利于民、让利于企业，充分利用社会资金，加快开发进度。在土地出让合同中约定拆迁和安置责任，拆迁过程中政府引导和监督开发商与村集体达成拆迁安置协议，在合同中另附安置房建设要求，由开发商建设完成，组织居民回迁工作。被征地拆迁农民的住房137、采取实物补偿方式安置，按照“一户一宅”的原则，只对2003年1月1日以前宅基地上建造的房屋或2003年1月1日以后依法取得的宅基地上建造的房屋采取实物补偿，不考虑装修标准。具体标准依据自治区人民政府关于公布宁夏回族自治区征地补偿标准的通知（宁政发2015101号）、2017年盐池县城镇棚户区改造工程房屋征收补偿安置方案的通知（盐党办发201735号）的有关规定执行，由县政府在开发之前向社会公布、施行。项目情况：政府与市场合作型旧村庄开发项目共3个，面积40.64公顷。具体标准依据自治区人民政府关于公布宁夏回族自治区征地补偿标准的通知（宁政发2015101号）、2017年盐池县城镇棚户区改造工程138、房屋征收补偿安置方案的通知（盐党办发201735号）的有关规定执行。表13 政府与市场合作型旧村庄开发项目统计表乡镇项目编号项目名称面积（公顷）花马池镇12盐池高级中学北侧开发项目9.3914嘉林苑西侧棚户区开发项目5.5118南环新村片区开发项目25.74总计40.64九、节约用地潜力1、潜力测算思路通过对城镇低效用地项目进行再开发，有效盘活存量土地资源，促进存量建设用地“二次开发”，提高土地的利用效率和产出效益，促进土地节约集约利用。节约用地规模跟现状建筑规模、规划用途、规划容积率相关，具体公式如下：QC=QO(RC-FC)/RC 式中： -节约用地规模，单位为公顷； -项目区现状土地面积139、，单位为公顷； -项目区规划容积率； -项目区现状容积率。说明：（1）规划用途为绿地、道路、水域的项目，容积率为0，因此，节约用地规模为负值；（2）部分城镇低效用地再开发项目规划用途不止一种，单种用途占地规模比重70%时，以该用途作为该项目的规划用途；单种用途占地规模比重70%时，按照多种用途分别计算；（3）根据规划用途和盐池县本地实际情况，估算居住用地容积率为1.2，商业用地容积率为1.5，工业用地容积率为0.8，机关团体用地容积率为1.5，教育医疗用地容积率为0.8，市政基础设施用地容积率为0.3。2、潜力测算结果盐池县规划期内城镇低效用地再开发项目共能节约用地74.92公顷，城镇低效用地140、再开发将项目平均现状容积率由0.60提高到1.20，缓解了新增建设用地供应不足的压力，各现状类型项目用地面积和节约用地情况见表14。表14 城镇低效用地再开发项目节约用地测算表类型现状占地面积（公顷）现状容积率现状建筑面积（万m2）规划容积率节约用地规模（公顷）比例（%）旧城镇71.68 0.8 57.34 1.5 35.84 47.84 旧村庄40.64 0.5 20.32 1.2 24.38 32.54 旧厂房29.40 0.4 11.76 0.8 14.70 19.62 总计141.72 0.6 89.42 1.2 74.92 100.00 其中，旧城镇开发项目可节约用地35.84公顷，141、占节约用地总规模的47.84%；旧村庄开发项目可节约用地24.38公顷，占节约用地总规模的32.54%，旧厂房开发项目可节约用地14.70公顷，占节约用地总规模的19.62%。十、相关规划的衔接情况盐池县正处于全面建成小康社会的关键阶段，城市化、工业化发展快速推进，经济建设对土地资源的需求量增大，用地供需之间和各行业用地之间的矛盾较以往更加突出，挖潜存量建设用地势在必行。因此，做好与各项规划的衔接，有利于低效用地再开发专项规划进一步推进城市建设，提高城乡居民生活质量，实现推进跨越式发展、全面建成小康社会的伟大目标，保障各项规划的有效实施。（一）和城市总体规划的衔接盐池县城市总体规划（2010-142、2030年）从规划范围、城市性质与用地规模、总体空间布局、用地布局规划、城市建设时序和远景规划等分别进行了引导、说明。盐池县城市发展近期重点向北发展，中心城区承担县域的政治、经济、文化和信息中心职能。大水坑镇、高沙窝镇和惠安堡镇为县域重要发展城镇，优化城乡空间布局，构建不同等级规模、不同职能分工、相互密切联系的“一城三镇多点”城镇体系。完善县城与城镇的便捷交通通道，提升县城对一般城镇的带动辐射能力，惠安堡镇依托太中银铁路正线、G211、G338和建设中的银西高铁，发展成为综合服务型城镇；高沙窝镇依托邻近宁东、上海庙的区位优势和宁东能源化工基地接续区的定位，发展成为工业型城镇；大水坑镇依托资源优143、势和太中银正线交通优势，发展成为工贸型城镇。城镇低效用地再开发专项规划在开发范围、项目选取和重点开发区域上与城市总体规划做了较好衔接，此外，对于项目开发的规划用途充分参考了城市规划相关内容。（二）和国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要的衔接盐池县国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要明确了盐池县“十四五”期间的发展目标、方向和布局，围绕“生态立县、产业强县、特色富民”战略要求，提出建立区域协调发展新机制、推进西部大开发形成新格局，加快构建新发展格局、着力培育完整内需体系，加快实施创新驱动发展战略、全面构建现代化产业体系，发展高质量、治理现代化、城市国际化、生态园林化的具体要求。本规划统筹规划144、城乡建设用地开发利用机制，构建存量建设用地空间位置、开发潜力与发展方向的动态监测与评估机制。深入推进城镇低效用地再开发，加大批而未供土地处置力度、积极盘活闲置土地资源，用足用活低效用地政策，加快推进县城、高沙窝、惠安堡、大水坑城镇基础设施和危旧房屋改造建设，提升城镇建设水平。实行最严格的耕地保护制度，推进基本农田保护区建设，开展土地整理与复垦，实现耕地占补平衡，完成上级下达耕地保有任务。到“十四五”末，单位GDP建设用地使用面积下降15%。（三）和镇总体规划的衔接1、根据盐池县大水坑镇总体规划（2019-2035），大水坑镇是以商贸物流、油气开采配套服务、石膏深加工和特色城镇建设，打造商贸物流145、型大镇。着重点向东、北方向发展，形成西部产业区、中南部农贸市场区、东部行政办公区、北部生活居住区。规划期内，通过对大水坑镇沿街商业、老旧住宅进行开发，加快推进城镇更新，引导城镇空间发展建设，促进大水坑镇高质量发展和乡村振兴。2、根据盐池县高沙窝镇总体规划（2018-2035），高沙窝镇是宁夏东部重要的药材加工、销售基地，新能源产业基地，县域旅游服务的重要节点，工贸型城镇。未来重点向东、西方向发展，形成东部生活居住区、中部商贸区、西部生产加工区。通过对高沙窝镇的沿街商业房开发以及高沙窝镇沿街小曹商业房开发项目，重点对高沙窝镇基础设施落后、建设年代久远、基础设施匮乏的旧小区及用地粗放、城市总体规划146、确定的商业用地进行开发，开发后主要以完善功能、提升品位、提高居住质量，提升城镇整体风貌，配合成为县域旅游服务的重要节点。3、根据盐池县惠安堡镇总体规划（2016-2030），惠安堡镇是盐池县域南部交通商贸、交通枢纽中心、盐同红工业园区核心地带的工贸型城镇。未来重点向东、北方向发展，形成北部生活居住区、中部商业贸易区、南部生产加工区。规划期内，一是发展商贸服务业，促进服务功能集聚，加快城市化进程，通过惠安堡镇原农贸市场改造项目逐步形成惠安堡镇农贸市场副中心；二是完善基础设施配套，通过惠安堡镇汽车站改造项目，配套交通场站，丰富了居（村）民的出行要求和精神需求，促进基础设施配套完善，提升居民整体生活147、水平，三是对乡镇整体风貌的改造，通过惠安堡镇中学北部沿街商业房改造项目，对惠安堡镇一批老旧且影响城镇风貌的建筑进行改造，使其与乡镇整体风貌相融洽，提升乡镇整体形象。盐池县城镇低效用地再开发专项规划在重点开发建设区域上与各乡镇总体规划进行了较好的衔接。（四）和控制性详细规划的衔接盐池县控制性详细规划确定了城市各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求，建筑后退红线距离等，提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则等。盐池县城镇低效用地再开发专项规划在规划容积率及项目规划用途等方面与盐池县控制性详细规划做了充分衔接。（五）和国土空间总体规划（20212035年148、）的衔接本规划与盐池县国土空间总体规划（20212035年）进行了衔接，本次再开发项目全部位于盐池县国土空间总体规划划定的城镇开发边界内。本在发展目标、方向、定位、功能布局和规划用途等方面与盐池县国土空间总体规划（20212035年）做了很好的衔接。十一、关于规划重点问题的说明（一）开发项目界定1、旧城镇开发项目：主要为城镇内国有土地上房屋使用年限较长、外观环境差、配套设施不健全的旧民居、旧商铺等用房；2、旧村庄开发项目：主要为高沙窝镇、大水坑镇、惠安堡镇镇内布局散乱、用地粗放的城中村，以及位于城区（花马池镇）外围的国有土地上纳入城镇开发边界范围内的城边村；3、旧厂房开发项目：为花马池镇内和高149、沙窝镇对城市面貌及周边环境造成一定影响的旧厂房。（二）开发项目权属与安置补偿根据盐池县2021年国土变更调查成果，盐池县城镇低效用地再开发涉及国有土地139.86公顷，占再开发总规模的98.69%；集体土地1.86公顷，占再开发总规模的1.31%。依据2017年盐池县城镇棚户区开发工程房屋征收补偿安置方案（盐政发201735号），土地征收采取一次性货币补偿的方式，房屋的征收与补偿，实行货币补偿或产权调换的方式。城镇低效用地再开发成本主要包括两个方面：土地开发和安置房建设。城镇低效用地再开发实际开发成本=土地开发成本+安置房建设成本。土地开发成本主要包括拆迁补偿费、市政基础设施建设费、不可预见费150、财务费、管理费等。安置房成本组成参照经济适用房成本构成，具体建设成本包括：建筑安装工程费、室外配套设施费、前期工程费、企业管理费、不可预见费、财务费用和合理利润。再开发项目规划用途是通过项目与城市总体规划图层叠加分析得到，具体改造用途以项目实施时规划用途为准。（三）其他情况说明开发项目均位于城镇开发边界内。城镇低效用地再开发项目全部纳入正在编制的规划期至2035年的盐池县国土空间规划中，开发项目用途与盐池县国土空间规划保持一致。十二、开发实施机制（一）多渠道筹措资金，保障工作顺利开展为保障盐池县城镇低效用地再开发规划的顺利开展实施，要多方面多渠道筹措资金，一是争取政府财政资金支持；二是发挥市151、场化运作机制作用积极主动吸纳社会资金，对企业自行开发用地的予以优惠信贷政策，对用地积极性较高的企业在土地出让时可以优先受让等。全县上下要团结一致、齐心协力做好存量建设用地挖潜开发工作，确保成熟一片，高效开发一片，促进盐池县经济又好又快发展。（二）采取多种鼓励方式，优先用于基础设施建设进行城镇低效用地再开发的土地应优先用于城市道路、绿化、给水、排水、垃圾收集等市政设施以及社区教育、医疗等公共配套设施。对提供公共服务设施、市政基础设施等公益设施，或提供城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的城镇低效用地再开发项目，市政府可以采取容积率奖励、经济奖励、专项补贴和异地补偿等多种方式，实现城镇低效用地再152、开发项目间的利益平衡。（三）优先建设安置用房，保证群众及时回迁按照“先安置后拆迁”“先拆迁先选房”的原则，优先建设安置用房。为确保安置小区建设质量和环境质量不低于周边地区商品房质量，引进具有丰富经验和良好资质的单位参与工程建设，强化质量监管，加强现场监管，督促施工企业按时完成工程建设。积极采取各种融资方式，着力解决安置房建设资金，确保项目顺利推进，把安置房建设成为群众满意的民生工程，让在外过渡的拆迁户早日搬进舒适便捷的幸福家园。（四）细化完善配套政策，及时解决问题城镇低效用地再开发工作关联度大，涉及面广，政策落实和项目实施过程中必会遇到各种新情况、新问题。在具体工作开展中，盐池县注重引导各区根153、据本地实际，细化完善具体配套措施，并密切关注各地具体政策的执行情况，及时吸收、推广各地的典型做法，充实完善配套政策。为及时对各镇再开发情况进行跟踪指导，确保相关政策执行不走样、不出位和再开发规范推进，严格控制在自然资源部、宁夏自然资源厅有关指导意见框架之内，避免干扰正常的土地管理秩序，甚至造成土地市场的混乱。（五）妥善解决农民就业问题，保障其稳定收入妥善解决失地农民的基本生活和长远生计是维护社会稳定，顺利推进城镇低效用地再开发的一项艰巨任务。一是政府部门组织用地单位或有关单位采取适当途径，提供一定的营业房作为产业发展空间，解决剩余劳动力；二是制定政策，用工单位招工时，在同等条件下，优先录用改造范围的村民，使他们有就业机会；三是劳动部门组织举办各类培训班，加强基础教育、职业教育和成人教育，指导和介绍就业。妥善解决改造区范围内农民的就业问题，保障其稳定收入来源，为构建和谐社会奠定基础。79