1、滁州市本级城镇低效用地再开发专项规划（2023-2025年）为更高水平推进安徽省低效建设用地再开发工作，根据安徽省人民政府印发的关于印发安徽省批而未用、闲置和工业低效土地全域治理攻坚行动方案的通知（皖政202254号）及安徽省自然资源厅印发的关于开展全省城镇低效建设用地再开发专项规划（20222025年）和年度实施计划编制工作的通知（皖自然资用函202268号）文件要求，要求进一步盘活存量建设用地，推进城镇低效建设用地再开发利用，切实优化土地资源要素配置，提高土地利用效率。通过开展滁州市本级低效用地再开发专项规划编制工作，全面掌握市本级内城镇低效用地潜力情况，科学客观地选择、确定、安排规划期内2、的重点项目，以及合理地引导再开发功能用途，促进节约集约用地以及经济社会全面协调可持续发展。一、指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大、二十大会议精神，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，落实实施全面节约战略，推进各类资源节约集约利用的重要精神，以节约集约用地为核心，实施节约优先的内涵挖掘型城镇建设用地保障战略，建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享、严格监管的工作机制，有效激励低效用地再开发利用，大力挖掘低效土地利用潜力，优化土地利用结构，提高土地利用效率，保障社会经济发展的用地需求。二、规划原则1.依法依规，科学规划深入贯彻政策3、文件精神，充分结合法律法规、规范性文件等依据，科学编制专项规划，所有地块必须符合国土空间规划、国土空间规划近期实施方案、土地储备规划及年度实施计划、交通水利、生态环境保护等相关规划，统筹兼顾全区再开发安排，突出重点区域规划改造。2.政府引导，市场配置建立完善政府主导、部门协同、公众参与的工作机制。坚持国土空间规划管控，优化城乡空间结构，更好发挥政府作用，加强统筹协调，完善监管服务。充分发挥市场配置资源的决定性作用，充分运用市场机制，增强土地权利人和社会力量再开发动力。3.产业导向，分类引导实行差别化政策支持，完善低效工业用地用途合理转换机制，激发企业转型升级内生动力，有效保障制造业发展空间。坚4、持绿色低碳理念，鼓励绿色节能改造，助力碳达峰、碳中和，注重功能转换和效益提升，满足城乡发展多元化需求。4.因地制宜，循序渐进充分考虑社会经济发展水平、城乡发展战略和定位，尊重土地权利人意愿诉求，合理确定再开发目标， 因地制宜、循序渐进、拆改结合、规范运作。坚持系统化思考、均衡化发展、精细化管理，推动区域范围内目标综合、项目集成、资源整合、效益提升。5.公众参与、利益共享健全收益分配机制，兼顾公众、土地权利人等市场主体利益，促进产业转型升级、城市更新发展、农村产业融合发展，实现城乡人居环境改善、历史文化传承、生态环境保护共赢。6.生态优先，保护优先经济社会发展离不开土地资源的保护利用。低效用地再5、开发要做好与生态保护红线的衔接，按照“生态优先、保护优先”的原则，严禁占用耕地、林地等生态用地，统筹安排好生产、生活、生态用地空间，进一步优化产业用地结构和城乡用地结构，统筹国土资源开发利用和保护。三、规划范围本次滁州市本级城镇低效用地再开发专项规划范围为国土空间规划确定的城镇开发边界内的城镇低效用地。规划涉及琅琊区、南谯区、市直、滁州经济技术开发区、中新苏滁高新技术产业开发区和琅琊山风景区等调查区。规划对象为规划范围内可实现再开发的城镇低效用地。四、规划期限本次规划基期年为2022年，规划期限为3年，即2023-2025年。五、城镇低效用地现状1.用地总规模根据滁州市本级城镇低效建设用地认定6、标准，经过内业处理、外业调查以及征求各部门意见后，最终认定城镇低效用地256宗，面积652.7423公顷。2.用地类型本次城镇低效用地类型共分为四类，分别为低效城镇用地、低效工业用地、低效农村用地和其他低效用地。其中低效城镇用地55宗，面积119.1612公顷；低效工业用地101宗，面积481.1865公顷；低效农村用地100宗，面积52.3946公顷，无其他低效用地。3.分布情况琅琊区调查区总规模相对较大，共113宗，土地面积169.0740公顷，占低效用地总规模的25.90%；滁州经济技术开发区调查区37宗，土地面积233.8631公顷，占低效用地总规模的35.83%；琅琊山风景区调查区地7、块数量和低效用地规模最少，仅1宗，土地面积5.1257公顷，占低效用地总规模的0.79%；中新苏滁高新技术产业开发区调查区44宗，土地面积87.0572公顷，占低效用地总规模的13.34%；南谯区调查区24宗，土地面积31.0654公顷，占低效用地总规模的4.76%；市直调查区低效用地面积126.5569公顷，占低效用地总规模的19.39%。六、规划目标和任务1.定性目标通过城镇低效用地再开发，盘活城镇低效用地，增加城镇建设用地有效供给，促进节约集约用地和保护耕地，提高土地对经济社会发展的持续保障能力；优化土地利用结构，促进产业转型升级，带动投资和消费增长，增强经济发展动力；改善城镇人居环境，8、推动民生和公共事业发展，充分发挥土地对城镇化健康发展的支撑作用；推进城镇建设用地利用和管理制度创新，增强政策储备和制度供给。2.定量目标（1）再开发规模本次规划期限为2023-2025年，2022年已实施地块77宗，再开发实施面积为105.7012公顷。结合滁州市本级实际情况，依据可再开发的低效用地的规模和潜力，最终确定低效用地再开发规划目标为89宗，再开发面积为410.1514公顷（6152.27亩），其中“旧厂矿”地块83宗，再开发总面积为398.8823公顷（5983.24亩）；“旧居住”地块5宗，再开发总面积为5.3923公顷（80.88亩）；“旧商服”地块1宗，再开发总面积为5.879、69公顷（88.15亩）。（2）提升节约集约水平增加单位土地产出率，提高土地利用效益。到2025年底，开发后的工矿用地平均容积率由0.50提高至0.68，平均建筑密度由28.96%提高至34.27%，开发后的居住用地平均容积率达到1.98，平均建筑密度34.50%，开发后的商业服务业用地平均容积率达到3.21，平均建筑密度45.0%；低效工矿用地单位建设用地投资强度比2022年底力争增加15%，亩均效益、亩均税收比2022年底力争增加20%。3.再开发任务根据省厅文件要求：市、县需按照不低于城镇低效建设用地调查单元中工矿用地和仓储用地总面积的10%，认定低效工业用地地块，作为2022-202510、年规划周期的低效工业用地再开发任务目标纳入专项规划和年度实施计划中。本次认定的低效工业用地地块面积481.1865公顷，占调查单元中工矿用地和仓储用地总面积的10.28%。根据滁州市土地利用现状和经济社会发展需求，结合城镇低效用地再开发潜力调查与分析、统筹城乡发展，确定各区域城镇低效用地再开发任务，确定2023-2025年城镇低效用地拟再开发任务为410.1514公顷，其中低效工业398.8823公顷；2022年已处置低效工业71.6792公顷，满足上级下达给滁州市本级的低效工业用地处置规模要求（468.2309公顷）。七、再开发空间布局优化1.低效城镇用地再开发布局引导滁州市本级拟再开发的低11、效城镇用地主要分布在琅琊区调查区、市直调查区范围内，多为老城区内的老旧小区、棚户区等。通过对老旧小区、旧商服实施收购储备等再开发途径，着力改善城市面貌，优化美化人居环境，提升基础设施和公共服务设施建设水平。盘活低效空间资源，优化板块功能布局，提高人居环境品质。2.低效工业用地再开发布局引导滁州市本级拟再开发的低效工业主要分布在开发区。通过对低效工业用地实施“腾笼换鸟”、“增容技改”、“复合开发”等再开发途径，盘活存量，加强存量用地二次开发，开展用地结构性挖潜，综合采取“收回再转让、变更再转产、嫁接再开发、招商再利用”等方式，鼓励和引导企业对低效工业用地进行再开发、再利用，创新产业发展模式、强化12、产业配套支撑为制造业高质量发展腾出更多空间、积蓄更大后劲。3.低效农村用地再开发布局引导滁州市本级拟再开发的低效农村用地主要分布琅琊区、中新苏滁产业园城区边缘，多为城区周边老旧村庄。通过对老旧存在实施拆除重建、更新改造、综合整治等再开发途径，大力推进城中村和棚户区改造，改善人居环境，提升城市形象，提高集约用地水平，促进城镇可持续发展。八、再开发低效用地结构优化现状居住用地5.3923公顷、商业服务业用地5.8769公顷、工矿用地398.8823公顷，无仓储用地、公共管理与公共服务用地和其他用地。规划再开发后，居住用地面积变化较大，面积增加59.4688公顷；规划公共管理与公共服务用地分布集中、13、布局规整，面积增加5.1257公顷；现状商业服务业用地地块数量较少，仅1宗，整改后规划用地面积不发生变化；低效工矿用地总规模变化最大，减少72.4104公顷；其他用地增加7.8159公顷，无规划仓储用地。九、再开发低效用地利用强度优化以国家规范、城市总体规划、控制性详细规划规定为指导，合理制定低效用地改造的各项规划指标。再开发规划实施后，整个规划范围内容积率提高0.37，建筑密度提高4.86%。居住用地容积率变化最大，整体提高1.70，建筑密度提升14.75%；公共管理与公共服务用地容积率增加0.9，建筑密度为25.0%；商业服务业用地规模相对较小，现状容积率不变化，建筑密度提升1%；低效工矿14、用地容积率提高0.18，建筑密度提高5.31%；无规划仓储用地；其他用地容积率增加0.02，建筑密度增加0.37%。十、再开发时序安排按照“先易后难、突出重点、分期推进、分类指导”的标准，有序开展城镇低效用地再开发。规划期间，实施低效用地再开发地块89宗，面积410.1514公顷。2023年计划实施城镇低效用地再开发地块33宗，包括收购储备地块6宗、腾笼换鸟21宗、退二进三地块3宗、增容技改3宗，合计占地166.8141公顷，占低效用地再开发总面积的40.67%。2024年计划实施城镇低效用地再开发地块32宗，包括收购储备地块13宗、腾笼换鸟7宗、退二进三地块6宗、增容技改6宗，合计占地13115、.0705公顷，占低效用地再开发总面积的31.96%。2025年计划实施城镇低效用地再开发地块24宗，包括收购储备地块10宗、腾笼换鸟10宗、退二进三2宗、增容技改2宗，合计占地112.2668公顷，占低效用地再开发总面积的27.37%。十一、规划实施效益评价1.土地利用效益评价（1）挖潜建设用地存量，缓解土地供需矛盾滁州市国土空间规划确定市区的城镇开发边界总规模为257.94平方公里，市区范围内大部分建设用地为存量，当前市区内用地供需矛盾仍然存在。通过规划的实施，大约能释放土地潜力410.1514公顷，未来3年间一定程度上可以缓解土地供需矛盾，为传统产业转型升级和“新技术、新产业、新业态、新16、模式”企业发展提供用地空间保障。（2）提高经济效益，实现产业转型升级本次低效用地再开发规划中约一半的项目属于赢利性项目，该部分土地产生的经济效益可用于维持其他公益性用地的运营成本，还可以增加财政税收，产生利润促进了相关产业的发展。通过低效用地再开发可以带动建筑、建材、冶金、轻工、化工、机械、电子、能源、交通、金融、市政等10多个行业的发展，构建产业高端、产业链完备、核心竞争力强的现代产业体系。（3）优化土地利用结构，提高土地利用效率从低效用地再开发规划前后各类用地规模结构对比发现，滁州市本级内工矿和住宅用地面积有所减少，商业用地面积略有增加，再开发项目中存在道路延伸和清流河岸整治项目，公共管理17、与公共服务用地和其他城镇建设用地占比增加，土地利用结构进一步优化。同时，低效用地地块将按照安徽省建设用地使用标准（2020年版）、城市居住区规划设计规范等标准进行改造，规划前后土地平均容积率由0.54提高到0.91，将积极带动周边地区土地利用模式由粗放型向集约型转变，增加公共服务设施，改善城镇内部用地环境，提高土地利用效率，充分提升土地的利用价值。2.基础设施配套情况评价（1）增加基础设施，完善城市功能通过低效用地再开发，城镇基础设施、公共服务设施等得到了明显的改善。设施的增加和完善将大大改善民生，改善城市的建设面貌，对于城市结构和功能的优化将发挥重要的作用。（2）改善生态环境，优化生态安全格18、局在与国土空间规划衔接基础上，结合划定的生态保护红线，严格落实“清退型”低效用地地块，有效增加城市公共公共绿地面积，改善城市生态环境。同时将规划的实施与交通廊道建设、生态水网建设、绿带建设等有效结合起来，优化城市生态安全格局。（3）改善城市环境，提升居住生活品质通过开发强度控制、抽疏建绿、加强配套、环境综合整治，改善了“旧城镇”的居住环境，强化建设符合要求的现代居住社区，引导城市空间环境质量整体提升。通过更新完善公共服务和市政基础设施，建设公共绿地和活动场地，将有效改善城中村、棚户区的内部生活居住环境，建立起符合要求的村庄社区。3.社会综合效益评价（1）改善居住条件，增加居住面积通过旧城镇、旧19、村庄改造，综合治理了诸如城中村等脏乱差现象，大大改善了居民的生活环境，获得了较好的社会效益。居民的居住条件得到改善，从原来的以三类四类居住用地为主转变为以二类居住用地为主。（2）提高就业水平，增加居民收入通过旧厂矿等的改造，提高了土地利用效益，促进了产业转型升级，增加了大量的劳动就业岗位，促进了就业水平提高。在带动地方经济发展的同时，城乡居民收入也能得到有效增加。（3）激活城市活力，提升城市形象通过旧城镇等的改造，一方面改变了原来脏乱差的城市形象，创造了良好的城市景观，提升了城市的整体竞争力；另一方面，新项目的开发打破了低效用地原有沉寂的空间，激活了城市的社会和文化空间，实现了城市功能的复合与活力的再生，降低了犯罪率，促进了社会和谐。（4）促进实现产业升级，降低环境成本通过城镇低效用地再开发工作，对市区内部的一些“僵尸企业”进行腾退，对占地大、能耗大、污染重、效率低、功能结构不符合要求的工业企业进行搬迁，多方式多渠道引导“退二进三”，促进产业升级改造。同时，产业转型升级后，生产污染将大量减少，社会环境综合治理成本将明显降低，有利于经济、社会的可持续发展。