1、 泸州市纳溪区低效用地再开发专项规划（2023-2035 年）文本（送审稿）泸州市自然资源和规划局纳溪区分局 浙江臻善科技股份有限公司 泸州市国土空间规划编制研究中心 二二五年三月 目 录 第一章 规划总则.1 第一节 规划背景.1 第二节 指导思想.2 第三节 规划原则.2 第四节 规划依据.4 第五节 规划范围和期限.7 第六节 底图底数.7 第二章 区域基本情况.8 第一节 地理区位.8 第二节 战略区位.8 第三节 自然资源.8 第四节 历史文化.9 第五节 社会经济.9 第六节 土地利用.9 第七节 设施建设.12 第三章 相关规划衔接.14 第一节 衔接泸州市“十四五”发展规划.12、4 第二节 落实泸州市国土空间总体规划（2021-2035年）要求.14 第三节 衔接泸州市级专项规划.14 第四节 聚焦泸州市 2023 年国土空间规划城市体检报告问题与对策.15 第五节 衔接泸州市纳溪区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要.16 第六节 落实泸州市纳溪区国土空间总体规划（2021-2035 年）要求.17 第四章 低效用地现状与潜力分析.19 第一节 低效用地现状分析.19 第二节 潜力分析.21 第三节 低效用地的问题与特征.25 第五章 规划目标.27 第一节 总体目标.27 第二节 规模和指标.27 第六章 规划策略.30 第一节 提升城市发展质3、量，助力做强“一体”高地.30 第二节 保障产业发展空间，提升产业发展效率.31 第三节 统筹城乡发展要素，激活城乡发展动力.31 第四节 乡村低效综合整治，推动生态价值转化.32 第七章 单元划分.33 第一节 划分原则.33 第二节 划分方法.33 第三节 空间结构.34 第四节 单元划分结果.34 第八章 低效用地再开发指引.38 第一节 功能指引.38 第二节 类型指引.40 第三节 开发指引.43 第九章 管控导则.50 第一节 单元管控要求.50 第二节 独立实施地块通则式管控.51 第十章 规划传导.55 第十一章 项目建设安排.56 第十二章 环境影响评价.61 第一节 环境影4、响评价依据.61 第二节 环境生态控制要求.61 第十三章 低效用地再开发效益评价.62 第一节 社会效益评价.62 第二节 经济效益评价.62 第三节 环境效益评价.63 第十四章 保障措施.65 第一节 组织保障.65 第二节 实施保障.67 第三节 政策保障.68 第四节 评估监管.70 第十五章 单元及项目策划方案.72 第一节 城南副中心再开发单元.72 第二节 麒麟新城单元.79 第三节 皮化厂旧城改造单元.83 第四节 泸天化码头再开发单元.92 第五节 清溪河再开发单元.100 第六节 金竹纸业再开发单元.108 第七节 护国陈醋产业提升单元.114 第八节 凤凰湖融合发展单元5、.120 第九节 白节镇全域土地综合整治单元.125 第十六章 附表.134 附表一 低效用地现状统计表.134 附表二 低效用地再开发单元汇总表.136 附表三 低效用地再开发功能结构调整表.138 附表四 低效用地再开发类型统计表.139 附表五 低效用地再开发策划项目安排表.140 1 第一章 规划总则 第一节 规划背景 推进低效用地再开发是贯彻落实新发展理念，落实最严格的节约集约用地制度和资源高效利用制度、优化土地资源配置效能的重要举措，是推进城市更新和美丽宜居城乡建设、促进城乡融合发展的有效途径，为全面贯彻党的二十大、二十届二中、三中全会精神，深入落实习近平总书记对四川工作系列重要指6、示精神和中央、省委、市委决策部署，统筹推进“五位一体”总体布局，协调推进“四个全面”战略布局，坚持稳中求进工作总基调，以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，以改革创新为根本动力，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，全面融入成渝地区双城经济圈建设，深入落实省委“一干多支、五区协同”“四向拓展、全域开放”等战略部署，以建成全省和成渝地区经济副中心为战略目标，以深入实施“六大攻坚行动”为发展路径，积极主动服务和全面融入新发展格局，统筹发展和安全，推进城乡基层治理体系和治理能力现代化，实现经济持续健康发展、社会安定和谐。根据自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知（自然资7、发2023171 号）、泸州市低效用地再开发试点实施方案（泸市府办发202349 号）、泸州市 2 低效用地再开发专项规划编制指南（试行）等有关法律法规和文件要求，编制低效用地专项规划方案。第二节 指导思想 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大、二十届二中、三中全会精神和习近平总书记来川视察重要指示精神，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，落实全面节约战略，坚持最严格的耕地保护制度、最严格的节约集约用地制度和最严格的生态环境保护制度，以国土空间规划为引领，建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享、严格监管的工作机制，有效激励低效用地再开发利用8、，大力挖掘低效土地利用潜力，优化土地利用结构，提高土地利用效率，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，促进形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式。为纳溪区充分发挥区位优势，融入“一带一路”建设和长江经济带发展、参与成渝地区双城经济圈和西部陆海新通道建设，落实泸州市“一体两翼”发展战略提供有力的自然资源要素支撑。第三节 规划原则 依法依规，科学规划。统筹经济社会发展和资源环境保护，依据国土空间规划，科学编制低效用地再开发规划，严格编制再开发年度计划，确定再开发方案，使再开发工作稳步、有序推进。3 政府引导，市场配置。建立完善政府引导、部门协同、公众参与的工作机制。坚持国土9、空间规划管控，优化城乡空间结构，更好发挥政府作用，加强统筹协调，完善监管服务。充分发挥市场配置资源的决定性作用，充分运用市场机制，增强土地权利人、社会力量再开发动力。生态优先，保护优先。坚持以生态保护为前提，依法、有序进行再开发，严守生态保护红线和底线。加强执法监管，坚决禁止和查处违法违规再开发行为，不符合生态功能区划的项目不得实施，认真履行生态环境保护主体责任，增强生态环境保护的责任感和使命感。利益共享，多方共赢。健全收益分配机制，兼顾公众、土地权利人等市场主体利益，促进产业转型升级、城市更新发展、农村产业融合发展，实现城乡人居环境改善、历史文化传承、生态环境保护共赢。因地制宜，循序渐进。充10、分考虑社会经济发展水平、城乡发展战略和定位，尊重土地权利人意愿诉求，合理确定再开发目标，因地制宜、循序渐进、拆改结合、规范运作。坚持系统化思考、均衡化发展、精细化管理，推动区域范围内项目集成、资源整合、效益提升。产业导向，分类引导。实行差别化政策支持，完善低效工业用地用途合理转换机制，激发企业转型升级内生动力，有效保障制造业发展空间。坚持绿色低碳理念，鼓励绿色节 4 能改造，助力碳达峰、碳中和，注重功能转换和效益提升，满足城乡发展多元化需求。第四节 规划依据 一、法律法规 中华人民共和国土地管理法（2019 年修正）；中华人民共和国城乡规划法（2019 年修正）；中华人民共和国环境保护法（2011、14 年修订）；中华人民共和国长江保护法（2020 年）；中华人民共和国文物保护法（2017 年修正）；中华人民共和国土地管理法实施条例（2021 年修订）；中华人民共和国城乡规划法实施条例（2021 年修订）；中华人民共和国文物保护法实施条例（2017 年修订）；中华人民共和国基本农田保护条例（2011 年修订）；四川省城乡规划条例（2011 年）；四川省中华人民共和国土地管理法实施办法（2022 年修订）；泸州市海绵城市建设管理条例（2022 年修订）；二、政策文件 中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见（中发201918 号）；节约集约土地规定（中华人民共和国国土资源12、部令第 61 号）；5 自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知（自然资发2023171 号）；支持城市更新的规划与土地政策指引（2023 版）（自然资办发202347 号）；四川省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见（川办发202041号）；四川省自然资源厅等八部门关于加强开发区土地节约集约利用推动高质量发展的通知（川自然资规20234 号）；泸州市人民政府关于印发支持六大工业产业提质倍增深入推进新型工业化若干政策措施的通知（泸市府规20235 号）；泸州市自然资源和规划局泸州市经济和信息化局关于开展低效工业用地清理整治工作的通知（泸市自然资规函20213、2157 号）；泸州市低效用地再开发试点实施方案（泸市府办发202349 号）；三、技术规范 自然资源开发利用司关于印发低效用地再开发试点地块（项目）上图入库工作方案（试行）的函（自然资利用函2023197 号）；6 自然资源部关于印发国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南 的通知（自然资发 2023 234 号）；第三次全国国土调查工作分类；国民经济行业分类（GB/T 4754-2017）；城市居住区规划设计标准（GB_50180-2018）；社区生活圈规划技术指南（TD/T1062-2021）；国土空间规划城市设计指南（TD/T1065-2021）；城市更新空间单元规划编制技术导则。14、四、技术规定 泸州市低效用地调查评价方案（试行）；泸州市低效用地再开发专项规划编制指南（试行）；泸州市城乡规划管理技术规定（2024 年）。五、相关规划 泸州市国土空间总体规划（2021-2035 年）；泸州市“十四五”服务业发展规划（2021-2025 年）；泸州市“十四五”现代物流发展规划（2021-2025 年）；泸州市历史文化名城保护规划；泸州市城市更新专项规划（2021-2035 年）；泸州市中心城区山体保护专项规划（2021-2035 年）（在编）；泸州市城市商业网点规划（2021-2035 年）；泸州市 2023 年国土空间规划城市体检报告；7 泸州市纳溪区国民经济和社会发展第十15、四个五年规划和二三五年远景目标纲要；泸州市纳溪区国土空间总体规划（2021-2035 年）；国家、省、市其他相关法律法规、技术规范和政策文件。第五节 规划范围和期限 一、规划范围 规划范围包括安富街道、永宁街道、东升街道、大渡口镇、护国镇、打古镇、上马镇、合面镇、丰乐镇、白节镇、天仙镇、新乐镇、龙车镇共 13 个街镇，总面积 1150.21 平方公里。二、规划期限 规划期限为 2023-2035 年，其中近期至 2027 年，远期至2035 年。第六节 底图底数 以纳溪区 2022 年度国土变更调查数据为基础，衔接纳溪区国土空间总体规划底图底数，结合补充调查，按国土空间调查、规划、用途管制用地16、用海分类指南（自然资发2023234 号）的要求确定工作底数。以 2000 国家大地坐标系和 1985 国家高程基准作为定位基础，结合补充调查，形成工作底图。8 第二章 区域基本情况 第一节 地理区位 纳溪区地处泸州市城区南端，长江之南，永宁河下游。东连合江县，南接叙永县，北邻江阳区，西接宜宾市江安县。距成都市约 270 千米，距重庆市约 180 千米，地处成渝地区双城经济圈南翼支点。第二节 战略区位 纳溪属于泸州市“一屏三区，一圈四轴”市域国土空间格局里的“泸州都市区发展圈”，是泸州市未来城镇化的主体形态之一。纳溪同时位于“川南渝西融合发展综合轴”“川黔陆海通道联动发展轴”。第三节 自然资源17、 纳溪区自然资源丰富，山水林田湖自然组合良好。境内有大小溪河 130 余条，总长度 640 余千米。长江流经区境 25.1千米，经大渡口镇、新乐镇、纳溪城区流入江阳。永宁河是区境长江最大支流，纵贯区域中部，经上马、护国、渠坝、天仙、城区注入长江，境内流长 50.1 千米。地势南高北低，多低山丘陵，主要山体有张崖山、冠山、五顶山和朝阳贯。区域内凤凰湖、天仙硐、大旺竹海、梅岭茶山等景观优美。主要矿种为砖瓦用页岩和建筑用砂岩。物产丰富，盛产优质水稻、特早茶、护国柚、枇杷。9 第四节 历史文化 纳溪区历史文化底蕴深厚，资源独特。现存 6 处省级文保单位、9 处市级文保单位、19 处县级文保单位。同时，18、纳溪区是全国唯一的护国运动遗址和文化的展示地，是“三线建设”重要区域，“护国文化”和“三线文化”让纳溪具有典型城市印记和地域特色。第五节 社会经济 一、人口 纳溪区近两年常住人口保持稳定，呈现回流趋势，但户籍人口有减少。人口老龄化程度高，总抚养比超过 50%，社会负担较大。2022 年纳溪区户籍人口 45.27 万人，常住人口35.80 万人，常住人口城镇化率为 74%。二、社会经济 近五年纳溪区 GDP 呈现逐年上升趋势，2022 年纳溪区地区生产总值 232.16 亿元，在市域排名第五；现有数字经济、白酒、竹等产业规模较小，产值较低，发展较为粗放。第六节 土地利用 纳溪区全域国土总面积 119、15020.81 公顷，其中农用地面积为 105295.33 公顷，建设用地面积为 7754.03 公顷，未利用地面积为 1971.51 公顷。10 一、农用地 农用地面积 105295.33 公顷，占比 91.54%，农用地中林地占比最高，面积 59900.83 公顷，占比 52.08%，主要分布在南部及中部区域，其次为耕地，面积 30786.33 公顷，占比26.77%，主要分布在中部的白节镇及北部和中南部的广泛区域；园地面积 4911.21 公顷，占比 4.27%，草地面积 376.93公顷，占比 0.33%，农业设施建设用地面积 2236.64 公顷，占比 1.94%，陆地水域面积 220、312.80 公顷，占比 2.01%。二、建设用地 建设用地面积 7754.03 公顷，占比 6.74%，其中交通运输用地面积 1226.95 公顷，占比 1.07%，城镇村及工矿用地中居住用地占比最高，面积 4847.16 公顷，占建设用地的62.51%，其次为工矿用地，面积 701.44 公顷，占建设用地的9.05%。此外，公共管理与公共服务用地面积 340.62 公顷，商业服务业用地 178.19 公顷，仓储用地 40.29 公顷，绿地与开敞空间用地 58.37 公顷，特殊用地 57.82 公顷，空闲地 1.55公顷，公用设施用地 38.22 公顷。三、未利用地 未利用地面积 1971.21、51 公顷，占比 1.71%，主要为河流水面，面积 1861.34 公顷，占比 1.62%，主要为北侧的长江。其他土地 9.57 公顷，占比 0.01%。表 2-1 土地利用现状表 11 单位：公顷 土地利用分类 面积 比重 农用地 耕地 30786.33 26.77%园地 4911.21 4.27%林地 59900.83 52.08%草地 376.93 0.33%农业设施建设用地 农村道路 2023.76 1.76%设施农用地 212.88 0.19%小计 2236.64 1.94%陆地水域 水库水面 391.33 0.34%坑塘水面 1808.15 1.57%沟渠 113.32 0.10%22、小计 2312.80 2.01%其他土地 田坎 4770.59 4.15%合计 105295.33 91.54%建设用地 城镇村及工矿用地 居住用地 城镇住宅用地 559.91 0.49%农村宅基地 4287.25 3.73%小计 4847.16 4.21%公共管理与公共服务用地 340.62 0.30%商业服务业用地 178.19 0.15%工矿用地 工业用地 583.03 0.51%采矿用地 118.41 0.10%小计 701.44 0.61%仓储用地 物流仓储用地 40.29 0.04%公用设施用地 62.36 0.05%交通运输用地 城镇村道路用地 140.33 0.12%交通场站用23、地 60.72 0.05%小计 201.05 0.17%绿地与开敞空间用地 公园绿地 37.53 0.03%广场用地 20.85 0.02%小计 58.37 0.05%特殊用地 57.82 0.05%其他土地 空闲地 1.55 0.00%小计 6488.87 5.64%交通运输用地 铁路用地 55.99 0.05%公路用地 1155.33 1.00%港口码头用地 13.32 0.01%管道运输用地 2.31 0.00%小计 1226.95 1.07%公用设施用地 水工设施用地 38.22 0.03%合计 7754.03 6.74%湿地 内陆滩涂 100.59 0.09%12 未利用地 陆地水域24、 河流水面 1861.29 1.62%其他土地 裸土地 0.47 0.00%裸岩石砾地 9.11 0.01%小计 9.57 0.01%合计 1971.45 1.71%总计 115020.81 100.00%第七节 设施建设 一、公共服务设施 纳溪区整体公共资源配置不完善。从空间上来看，老城区公共服务配套存在教育设施低配，卫生、养老、文体设施少配的问题；而乡镇小学闲置较多，部分乡镇缺少医疗卫生设施和养老设施。二、市政支撑体系 纳溪区市政设施基本满足生产生活需求。供水设施：中心城区以长江为主要水源，由纳溪水厂集中供水，乡镇由各供水站集中供水。排水设施：部分乡镇、村缺乏污水处理设施，需进一步完善。电25、力通信设施：配置较为完善，全域现有 220 千伏纳溪站、5 座 110 千伏变电站，9 座 35 千伏变电站。邮政设施：中心城区邮政中心局位于云溪路一段，各乡镇设置邮政支局或邮政所。13 燃气设施：燃气供应充足，输配设施需进一步完善。燃气供应以中石油西南油气田、蜀南气矿为主，需进一步保障乡镇燃气稳定供应。14 第三章 相关规划衔接 第一节 衔接泸州市“十四五”发展规划 规划名称 发展要求 泸州市“十四五”服务业发展规划（20212025）加快推动江阳区、龙马潭区、纳溪区同城化发展，建设区域现代服务业高地，打造支撑新时代区域中心城市建设的核心增长极。泸州市“十四五”工业经济高质量发展规划（20226、12025）支持纳溪区发挥后发优势，深化与高新区、酒业园区和江南科技产业园合作，研究拓展适合产城融合发展的相关产业，重点招引新型显示、信息安全、大数据等电子信息（数字经济、新经济）产业，打响酒镇酒庄、特早茶、高新林竹等区域品牌，推动大数据融合发展创新区“数字经济”走在全省前列。泸州市“十四五”现代物流发展规划（20212025）纳溪区石龙岩现代商贸物流园为“一枢纽、六园区、四中心、若干配送网点”物流节点体系中的一大园区，园区以现代物流业、临港工业为主导，以航运服务、商务服务、城市服务为体系。第二节 落实泸州市国土空间总体规划（2021-2035年）要求 纳溪区位于 泸州市国土空间总体规划（2027、21-2035 年）确定的北部浅丘现代粮油主产区和中部丘陵低山河谷粮经综合区，纳溪区为泸州中心城区之一，泸州市都市区半小时发展圈。纳溪区中心城区分为城南副中心片区、纳溪转型创新片区两大片区。第三节 衔接泸州市级专项规划 规划名称 衔接内容 泸州市历史文化名城保护规划 长江文化走廊包括纳溪区段的自然环境和滨江空间，且永宁河属于“两核、三廊、两翼、多点”的市域历史文化保护总体格局中“三廊”的茶盐文化走廊。衔接低效用地再开发范围涉及的各类历史文化资源的保护要求和保护措施 泸州市城市更新专项规划（2021-2035 年）纳溪区的城市更新节点为纳溪永宁河更新节点，重点功能区为南改旧片区，衔接各类公共服务28、设施、基础设施及商业业态的规划布局。纳溪区共计 3 更新单元，纳溪区低效用地再开发应与城市更新单元更新方式、具体建设内容等进行协调。15 泸州市中心城区山体保护专项规划（2021-2035年）纳溪区的冠山、五顶山（江南生态公园）纳入山体保护名录，再开发应符合山体保护相关要求。泸州市城市商业网点规划（2021-2035 年）规划确定泸州市中心城区为 10 大核心商圈，纳溪区的长江生态湿地新城商业中心、新经济产业城商业中心属于泸州市核心商圈。纳溪区的商业空间按照“一主四副”的指状放射商业空间布局，建设生态休闲文化特色的商业窗口 第四节 聚焦泸州市 2023 年国土空间规划城市体检报告问题与对策 一29、问题（1）纳溪区工业用地布局较散乱，空间利用不尽合理，效能不高，开发功能和品质均有待转换和提升；（2）交通对城市空间布局引导支撑滞后，对纳溪片区发展支撑严重不足；（3）社区卫生服务设施步行 15 分钟覆盖率较差，社区文化活动设施总体服务水平较低。二、对策（1）完善老城区市政公用设施方面，改造纳溪污水厂；（2）完善通信基础设施，进一步完善移动通信网、光纤物理网、光传输网、智能网、管线网及营运支撑系统；（3）完善城市公共厕所、垃圾转运站等环卫设施建设；（4）持续实施城市更新行动，抓好海绵城市建设。16 第五节 衔接泸州市纳溪区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要 纳溪区立足区30、位优势、资源优势和生态优势，着力打造美好生活目的地、高质量转型发展典范区、城乡融合发展示范高地，建成宜居宜业宜游的秀美新纳溪。以泸州云溪数字经济产业园为载体，建设四川省数字经济发展示范区。促进“酒茶竹”优势产业升级优化，加快推进“中国酒镇 酒庄”建设，打造竹产业高质量发展示范县，做强纳溪特早茶品牌。促进现代服务业提档升级，推进全域文旅融合发展。加快主城区高品质建设。积极推进泸天化退城入园，加快皮化厂棚户区、凉风坳旧城区改造和市政基础设施建设。增强城镇综合承载能力，完善交通体系，提升畅达能力，增强供水安全保障能力，提升污水处理能力。提优补短增进民生福祉。全面提升公共服务水平，促进教育资源优质均衡31、，大力发展职业教育。建设健康纳溪，完善医疗卫生服务体系，提升医疗卫生服务水平。健全多层次社会保障，完善养老、托育设施。17 第六节 落实泸州市纳溪区国土空间总体规划（2021-2035 年）要求 一、定位 纳溪区总体定位为新时代区域中心城市建设核心支撑、长江上游绿色低碳发展示范城市重要窗口、中国西部工匠城核心区、都市现代农业高地。中心城区性质为泸州城南副中心核心组成、转型创新发展片区、产城融合现代生态新城。二、国土空间总体格局 国土空间总体格局为“一核、两带、四心、五区”。一核，纳溪中心城区，是引领全域发展的核心区域。两带，长江生态保护带、永宁河生态保护带。四心，大渡口镇、白节镇、护国镇、龙车32、镇。五区，泸州主城区纳溪片区、大渡口茶酒特色产业聚合发展片区、护国农旅融合发展片区、白节竹生态康养旅游片区及龙车近郊休闲体验片区五大片区。三、低效闲置用地盘活利用 低效闲置用地盘活。在充分尊重农民意愿的前提下，稳步开展农村存量建设用地整治，腾挪空间用于支持农村产业融合发展和乡村振兴；在符合用途管制要求、确保安全的前提下，鼓励对依法登记闲置宅基地和集体建设用地进行盘活复合利用，发展乡村民宿、农产品初加工、电子商务等农村产业。18 盘活低效建设用地，加大批而未用和闲置土地处置力度。按照“以用为先、促进盘活利用”的原则，综合采取行政、经济、法律等措施，消除闲置状态，规划采取功能置换、指标腾挪等措施对33、其进行盘活；针对开发边界内，对批而未用土地进行原址开发利用；开发边界外批而未用部分实施批文撤销、指标腾挪，部分用于乡村振兴。19 第四章 低效用地现状与潜力分析 第一节 低效用地现状分析 根据低效用地认定标准及实地调查，确定全区符合低效用地标准的地块共计 1154 宗，总面积 830.58 公顷，以存量建设用地为主，低效类型分别为低效商住用地、低效产业用地、低效乡村用地、低效零星用地及其他低效用地。其中低效商住用地 56 宗，总面积 143.71 公顷，占比为 17.30%；低效产业 26 宗，总面积 89.49 公顷，占比为 10.77%。低效乡村用地 46 宗，总面积 13.29 公顷，占34、比为 1.60%；低效零星用地 3 宗，总面积 0.77 公顷；其他低效用地 1023 宗，总面积 583.33 公顷，占比为 70.23%。一、低效商住用地 全区低效商住用地共 56 宗，面积 143.71 公顷，占全区低效用地总面积的 17.30%。其中低效居住用地 30 宗，53.53公顷，低效商业用地 25 宗，89.28 公顷，低效设施用地 1 宗，0.9 公顷。低效居住用地中纳入老旧小区改造计划的居住用地 3 宗，面积 12.8 公顷；建成年代久远的居住用地 3 宗，面积 3.35 公顷；配套设施落后的居住用地 2 宗，面积 0.95 公顷；其他经认定的低效居住用地 22 宗，面积35、 36.43 公顷。低效商业用地中与区域发展需求不匹配的商业用地 8 宗，面积 51.04 公顷；老旧衰败的商业用地 3 宗，面积 1.93 公顷；20 其他经认定的低效商业用地 14 宗，面积 36.31 公顷；另有一宗废弃闲置的低效设施用地，面积 0.9 公顷。纳溪区低效商住用地主要分布于河西河东片区及城南副中心，主要问题为住宅老旧及商业业态与区域发展不匹配。二、低效产业用地 全区低效产业用地共 26 宗，面积 89.49 公顷，占全区低效用地总面积的 10.77%。低效产业用地中因为闲置停产的产业用地 7 宗，面积26.4 公顷；生产效率远落后于行业水平 7 宗，面积 18.82 公顷；36、其他经认定的低效产业用地 12 宗，面积 44.27 公顷。纳溪区低效产业用地主要分布于永宁街道河东片区，主要问题为厂房闲置和生产效率落后。三、低效乡村用地 全区低效乡村用地共 46 宗，面积 13.29 公顷，占全区低效用地总面积的 1.60%。低效乡村用地中废弃、闲置的公共服务用地 10 宗，面积1.81 公顷；二调三调均属于建设用地但无合法手续的历史遗留用地 36 宗，面积 11.48 公顷。纳溪区低效乡村用地主要分布于新乐镇和龙车镇，主要问题为历史遗留问题及闲置村小及村办公室。21 四、低效零星用地 全区低效零星用地共 3 宗，面积 0.77 公顷，主要为供地剩余边角地，并将已有成熟联37、合开发意向的地块列入。五、其他低效用地 全区其他低效用地共 1023 宗，面积 583.33 公顷，占全区低效用地总面积的 70.23%。其他低效用地中包括批而未供的土地 920 宗，面积335.88 公顷；闲置土地 67 宗，面积 194.67 公顷；与区域发展不协调的土地 7 宗，面积 27.66 公顷；历史遗留用地 29 宗，面积 25.12 公顷。纳溪区其他低效用地主要分布于中心城区，主要问题为批而未供土地及闲置土地。第二节 潜力分析 一、潜力等级评定 1、分等定级评价体系 根据国家和省相关政策文件及规范标准，结合国土空间用途管制规则，依托限制要素、现实要素及执行要素三大影响要素，进行38、全域潜力分级划定。限制要素包括永久基本农田、生态保护红线及长江河湖范围管理线，落实底线管控要求。22 现实要素包括区域区位、基础设施及宗地情况，结合三大要素对纳溪区进行空间分区。其中区域区位主要通过区域发展意向、基准地价、平台园区及产业支撑四个维度进行分析；基础设施主要通过人居环境、公服配套及道路密度三个维度进行评价；宗地情况主要通过权属情况、开发强度及地块面积三个维度进行评估。执行要素主要考虑权利人的再开发意愿进行评估，根据不同的低效类型按情况分类进行低效用地潜力的分等定级。表 4-1 低效用地潜力分等定级评价体系表 影响要素 二级要素 评价要素 潜力等级 限制要素 永久基本农田 处于底线管39、控区域均一票否决 生态保护红线 长江河湖范围管理线 现实要素 区域区位 区域发展意向 位于再开发单元内为强，位于城市开发边界内为中，其余为低 基准地价 按纳溪区综合地价分区分 24 区，1-6 为强，7-16 为中，17-24 为低 平台园区 位于经开区内为强，否则为弱 产业支撑 产业核密度分析 基础设施 人居环境 经现场调研现状建设完备为强，其余为一般，旧城改造范围为低 公服配套 公服点位服务范围分析 道路密度 支路以上路网密度分析 宗地情况 权属情况 国有用地为强，集体非建设用地为中，集体建设用地为低 开发强度 现状容积率低于 1.0 为强，1.0-2.5 为中，高于 2.5 为低 地块面40、积 150 亩以上为强，10-149 亩为中，10 亩以下为低 执行要素 权利人再开发意愿 按意向分为强，一般，无 23 资金保障 分有，无 2、分等定级结果 经潜力等级评价定级，纳溪区低效用地再开发意愿相对集中，主要集中在中心城区，白节、护国、天仙、丰乐等镇相对较强，在城南副中心区域形成潜力极核。二、潜力测算 低效用地潜力测算体系包括两方面的内容：规模潜力和经济潜力。规模潜力主要是指把特定时间段的现实土地容量和满足城市土地规划和国家规定的土地容量差距进行计算之后出现的土地规模。经济潜力主要是让当前土地成为能够达到规划要求的土地利用情况时出现的经济价值差额。1、规模潜力测算方法 规模潜力的计算41、，要分别计算绝对规模潜力和相对规模潜力。绝对规模潜力计算公式如下：=（）式中：为绝对规模潜力，单位为公顷；代表低效用地区域之内的再开发土地，单位是公顷；为规划允许的容积率标准；为现状综合容积率值。相对规模潜力测算公式为：=100%24 其中：相对规模潜力（单位：%）和绝对规模潜力（单位：公顷）分别用和代表，现状土地面积设定为，单位为公顷。2、经济潜力测算方法 经济潜力测算主要基于 2024 年泸州市中心城区土地定级与基准地价更新成果，对纳溪区中心城区部分地价进行估算，对商业、住宅、工业及公服设施进行分等区分，对中心城区外参考纳溪区土地分级及地价分区进行估算；以片区综合指导价作为目标值，通过对现42、状价值评估，推算土地经济潜力规模；分住宅、商业、工业、公服及村庄五大类进行经济潜力测算。3、潜力测算结果 根据现行控规及泸州市中心城区土地定级与基准地价更新成果相关要求，对纳溪区住宅、商业、工业、公服、村庄五类低效用地规模潜力进行测算，分别计算出绝对规模潜力和相对规模潜力。从绝对规模潜力来看，住宅用地的绝对规模潜力最大为288.48 公顷，公共服务设施用地绝对规模潜力最低为 54.94公顷，其余依次为工业用地绝对规模潜力 241.9 公顷，商业用地绝对规模潜力为 212.54 公顷，村庄建设用地绝对规模潜力为 166.6 公顷。从相对规模潜力来看，纳溪区现状商业用地开发较滞后，相对规模潜力高达43、 119%，住宅用地相对规模潜力 51.52%，25 其余为工业用地相对规模潜力 36.86%，公服用地相对规模潜力 16.13%，村庄相对规模潜力仅 2.94%。利用经济潜力模型进行计算，纳溪区经济规模潜力为100.37 亿元。综合分析地类，住宅用地 39.47 亿元，商业用地 33.03 亿元，公服用地 13.64 亿元，村庄用地 9.14 亿元，工业用地 5.09 亿元。通过对规模潜力及经济潜力测算结果显示，纳溪区重点的挖潜对象应该为低效商业用地，规模较大且现状开发不足，具有较大的开发潜力。第三节 低效用地的问题与特征 从城乡空间和管理制度两大方面进行分析，城乡空间方面可分为城镇空间、产44、业空间、乡村空间，研判区域具体低效问题及特征：1、城镇空间 现代化建设滞后，业态、建设强度不满足需求，老旧住宅亟须改造，如永宁街道与安富街道老城区建筑形态老旧，开发强度较低，缺少绿地及开敞空间，整体居住品质较差。与区域发展不匹配的单宗地难以独立开发，且与区域发展较为割裂，同时存在开发时序不统一导致区域界面混乱，单宗地块用地类型单一，不能满足业主开发意向等问题。2、产业空间 产业业态滞后，有扩产需求。主要为城南副中心、永宁街道老皮化厂区域、泸天化码头区域等城区内区位较好的区 26 域业态老旧，商业及整体工业产值不佳，但少部分企业仍有扩产需求。存量建筑闲置较多，主要位于城南副中心、原班达化工厂、护45、国陈醋等区域，虽建筑质量相对较好，但已闲置较长时间，有功能转换潜力。3、乡村空间 闲置村小、村委会较多，且闲置村小部分无相关合法手续，对后续再利用有一定阻力；同时存在农用地碎片化问题，连片发展程度不高。4、开发及管理制度方面 历史遗留问题较多，占整体低效用地比例较大，主要包括历史地块产权、权属不清晰，未供先用，建设与供地类型不符等情况。存量土地缺少开发意向，开发边界外存在较多批而未供及闲置用地，国资公司手中未开发商住用地较多，存量规模较大，开发意向较为薄弱。27 第五章 规划目标 第一节 总体目标 结合上位纳溪区国土空间总体规划，综合考虑城市总体发展目标为：“全面强化新时代区域中心城市建设核心46、支撑“全面强化新时代区域中心城市建设核心支撑能力，推动城乡高质量发展与可持续发展”。能力，推动城乡高质量发展与可持续发展”。确定低效用地再开发定性目标为：（1）实现建设用地的有效供给。）实现建设用地的有效供给。提高土地集约利用水平，实现土地资源的二次增值，为城市发展提供新的空间载体和增长动力。（2）实现产业结构调整优化。）实现产业结构调整优化。通过对低效工业用地的更新改造，转变产业增长方式，促进产业转型升级，推动产城融合，带动投资和消费增长，提升土地利用的整体效益。（3）实现开发及监管制度创新。）实现开发及监管制度创新。创新土地供应方式、规划审批流程、利益分配机制等，通过全生命周期联合监管、引47、入多元再开发主体等手段，解决闲置土地、无合法手续等历史遗留问题，形成低效再开发闭环，有效提升土地盘活效率。第二节 规模和指标 一、低效用地再开发规模 规划到2027年，低效用地再开发规模达到376.10公顷，处置率达到 45.28%。其中低效商住用地再开发规模 143.71 公顷，低效产业用地再开发规模 89.49 公顷，低效乡村用地再 28 开发规模 13.29 公顷，低效零星用地再开发规模 0.77 公顷，其他低效用地再开发规模 128.84 公顷。近期分阶段目标到2025 年，再开发规模 105.35 公顷，处置率达到 12.68%。规划到2035年，低效用地再开发规模达到830.58公48、顷，处置率达到 100%，其他低效用地再开发规模 583.33 公顷。二、土地利用结构优化 结合单元编制情况及部分单独地块实施项目，与纳溪区国土空间总体规划用地对比，商业服务业用地增加 58.04 公顷，留白用地增加 8.8 公顷，公共管理与服务用地增加 5.3 公顷，绿地与开敞空间用地增加 2.32 公顷；居住用地减少 2.57公顷，工矿用地减少 8.99 公顷，特殊用地减少 0.21 公顷，耕地减少 19.73 公顷，林地减少 37.97 公顷，园地减少 0.82 公顷。表 5-1 土地利用结构优化调整结构表 单位：公顷 地类 变更用地 国空用地 规划用地 国空对比 耕地 133.89 849、3.08 63.35-19.73 园地 12.64 10.60 9.78-0.82 林地 154.73 80.91 42.93-37.97 草地 28.08 7.44 6.72-0.72 湿地 0.14 0.82 0.82 0.00 农业设施建设用地 30.95 5.38 4.44-0.94 居住用地 87.42 222.48 219.92-2.57 公共管理与公共服务用地 44.78 49.73 55.04 5.30 商业服务业用地 100.68 148.57 206.62 58.04 工矿用地 156.08 105.52 96.54-8.99 仓储用地 5.56 2.34 2.34 0.050、0 交通运输用地 54.72 48.22 48.54 0.32 29 公用设施用地 6.85 8.32 8.47 0.14 绿地与开敞空间用地 1.78 35.18 37.50 2.32 特殊用地 3.02 1.02 0.81-0.21 陆地水域 7.62 19.04 16.05-2.99 留白用地 1.63 1.92 10.72 8.80 总计 830.58 830.58 830.58 0.00 30 第六章 规划策略 第一节 提升城市发展质量，助力做强“一体”高地 一、完善设施配套 城区内优先利用低效用地配套建设市民健身、医疗服务、公交场站、社会停车场等服务设施，提高设施覆盖率，提升居住品51、质。二、人居环境提升 针对老旧小区、城中村等低效用地在满足安全、环保、消防等刚性要求的前提下，根据通则式管控要求进行管控，实施拆旧落新、整治提升，改善居住条件。补充完善公园绿化活动场地、滨江休闲空间等休憩空间，提升人居环境。三、零星用地利用 利用零星用地打造公共空间、建设基础设施，提升城市活力。在符合规划管控要求的前提下，利用边角地、插花地等零星用地建设社会停车场、嵌入式配套设施、口袋公园、农贸市场等社区服务配套，完善生活场景打造。31 第二节 保障产业发展空间，提升产业发展效率 一、产业提质优化 改造和提升传统产业，大力振兴装备制造业，着力发展高新技术产业。补强产业链薄弱环节，在落实碳达峰碳52、中和目标任务过程中锻造新的产业竞争优势。二、产业融合互促 在符合规划、不改变用途的前提下，对原企业生产空间通过提高用地效率和优化产业布局，将传统制造业生产企业厂房打造为具备智能制造产业聚集规模的高端产业园区。三、搬迁腾退转型 对于僵尸企业、国家禁止类或淘汰类企业，制定腾退计划，分期分批清退用地。原址腾退的土地厂房等空间资源，开展新业态置入，并带动所在区域整体提质增效。第三节 统筹城乡发展要素，激活城乡发展动力 一、促进城乡要素平等交换，双向流动 坚持把乡村作为城乡发展的重要组成部分，整体布局、统筹协调，盘活存量土地和低效用地，为乡村集体经济建设融入城乡经济板块提供平等交换、双向流动要素保障。353、2 二、推动城乡公服统一融合，普惠共存 推动公共服务向农村延伸、社会事业向农村覆盖，建立健全普惠共享、城乡一体的基本公共服务体系，推进城乡基本公共服务标准统一、制度并轨，实现城乡高质量的社会融合。三、助力城乡产业协同发展，有机融合 重点培育现代农业产业园、优势特色产业集群、田园综合体等城乡产业协同发展平台载体，发展壮大县域经济，推动城乡产业优势互补、深度融合、协同发展。第四节 乡村低效综合整治，推动生态价值转化 一、优化农用地布局 以全域土地综合整治为抓手，进行农用地整理、建设用地整理和生态修复。通过连片化整治，破解农用地碎片化，提高土地利用效率。二、资源价值转化 保护山水林田湖等生态本底资源54、，将生态资源和地方特色产业结合，打造乡村游、养、居等新业态新产业空间。33 第七章 单元划分 第一节 划分原则 衔接国土空间规划详细规划，综合考虑各因素，明确低效再开发单元划分原则：（1）以全区低效用地再开发项目为基础，根据项目需求，适当拓展边界；（2）以成片连片为基本原则，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界、行政管理界线、国土空间总体规划用地布局等因素；（3）落实国土空间详细规划单元划分要求，单个再开发意向单元原则上不跨越详细规划单元；（4）列入近期开发计划的，应按照实施时序同步或实施方向一致原则；（5）未划入成片单元的项目，以独立项目方式进行再开发。第二节 划分方法 根据前期摸底形成的55、纳溪区低效用地数据库为基础，分析低效用地分布情况，根据区域人文特色、社会经济等情况，结合相关纳溪区政府、各街镇政府的意见，确定可能形成单元的重点区域；衔接上位规划涉及的管控底线、功能结构布局情况，同时结合自然界限、行政边界等空间界限和现状空间特征，最终形成再开发单元边界。34 第三节 空间结构 规划形成“四区多点”的再开发空间结构。“四四区”：区”：形成中心城区综合革新区、大渡酒镇酒庄提质增效区、护国天仙工业聚集提升示范区、白节乡镇振兴示范区。其中中心城区综合革新区包括四个组团：云溪数字经济产业园、麒麟新城组团、河东旧城改造组团、河西工业组团。“多点”：“多点”：城乡其他区域中需通过再开发盘活56、利用，提高土地利用效率的重要项目点位，如天仙镇金竹纸业项目、白节镇云溪温泉项目等。第四节 单元划分结果 全区共划分 9 个再开发单元，面积 851.30 公顷，涉及低效用地面积 309.87 公顷，低效用地占比 32%。其中城南副中心、皮化厂旧城改造、泸天化码头再开发、工业遗址再开发、麒麟新城、金竹纸业再开发单元共计 6 个单元为重点单元；护国陈醋产业提升单元、凤凰湖融合发展单元、白节镇全域土地综合整治单元 3 个单元为一般单元；此外未纳入单元的独立地块共计 1010 宗，面积 520.71 公顷。纳溪区低效用地单元情况 单位：公顷、宗 序号 再开发单元名称 单元面积 纳入低效宗数 纳入低效面57、积 再开发目标 1 城南副中心再开发单元 332.16 49 159.71 泸州南部副中心 泸州低效再开发产城融合样板区 35 2 麒麟新城单元 250.31 63 73.08 文旅健康城 3 皮化厂旧城改造单元 41.18 5 4.91 城市未来社区 4 泸天化码头再开发单元 34.01 2 9.36 滨江休闲商住综合区 5 清溪河再开发单元 65.98 6 20.76 清溪江畔旅游康养基地 6 金竹纸业再开发单元 29.03 3 2.21 现代综合型纸业生产园区 7 护国陈醋产业提升单元 10.81 3 8.27 护国镇工业形象展示区 8 凤凰湖融合发展单元 87.82 13 31.57 58、凤凰湖旅游服务片区 9 白节镇全域土地综合整治单元-全国土地综合整治示范区 川东南农旅融合示范区 合计 851.30 144 309.87-注：白节镇全域土地综合整治单元为 2025 年数据库更新时新纳入单元，因此未纳入专项规划基础数据进行统计。一、重点开发单元 重点单元一共 6 个，其中城南副中心单元、麒麟新城单元、皮化厂旧城改造单元、泸天化码头再开发单元、四个分布于中心城区；清溪河再开发单元、金竹纸业再开发单元两个分布在乡镇区域。1、城南副中心单元 单元面积为 332.16 公顷，位于纳溪区东升街道，涉及低效用地 49 宗，低效用地面积为 159.71 公顷。单元再开发模式为拆整结合，再开59、发目标为：泸州南部副中心、泸州低效再开发产城融合样板区。2、麒麟新城单元 单元面积为 250.31 公顷，位于纳溪区永宁街道，涉及低效用地 63 宗，低效用地面积为 73.08 公顷。单元再开发模式为整治提升，再开发目标为：文旅健康城。3、皮化厂旧城改造单元 36 单元面积为 41.18 公顷，位于纳溪区永宁街道，涉及低效用地 5 宗，低效用地面积为 4.91 公顷。单元再开发模式为拆除新建，再开发目标为：城市未来社区。4、泸天化码头再开发单元 单元面积为 34.01 公顷，位于纳溪区永宁街道，涉及低效用地 2 宗，低效用地面积为 9.36 公顷。单元再开发模式为拆整结合，再开发目标为：新时代60、纳溪城区封面。5、清溪河再开发单元 单元面积为 65.98 公顷，位于纳溪区大渡口镇，涉及低效用地 6 宗，低效用地面积为 20.76 公顷。单元再开发模式为拆整结合，再开发目标为：清溪江畔旅游康养基地。6、金竹纸业再开发单元 单元面积为 29.03 公顷，位于纳溪区天仙镇，涉及低效用地 3 宗，低效用地面积为 2.21 公顷。单元再开发模式为拆整结合，再开发目标为：现代综合型纸业生产园区。二、一般开发单元 一般单元共 2 个，分别为护国陈醋产业提升单元、凤凰湖融合发展单元、酒镇生活片区提升单元，均分布于乡镇区域。1、护国陈醋产业提升单元 37 单元面积为 10.81 公顷，位于纳溪区大渡口镇61、，涉及低效用地 3 宗，低效用地面积为 8.27 公顷。单元再开发模式为拆除新建，再开发目标为：清溪江畔旅游康养基地。2、凤凰湖融合发展单元 单元面积为 87.82 公顷，位于纳溪区大渡口镇，涉及低效用地 13 宗，低效用地面积为 31.57 公顷。单元再开发模式为整治提升，再开发目标为：凤凰湖旅游服务片区。38 第八章 低效用地再开发指引 落实国土空间总体规划相关内容，充分衔接产业、交通、公服等各类专项规划和详细规划，结合功能提升、产业升级、民生设施补短板等各类功能优化需求，形成纳溪区“1+4+8+4”的再开发指引体系。“1”即一个总体指引：落实国土空间总体规划等上位规划确定的空间结构、功能62、定位等要求，结合空间发展诉求、低效用地资源分布等现实情况，明确再开发功能指引、再开发类型指引及再开发方式、模式、强度等指引通则。“4”即四类单元再开发功能指引：包括功能提升单元、产业升级单元、乡村振兴单元、独立开发宗地。“8”即六类地低效宗地再开发类型指引：包括全面开发型、用地增效型、产业提质型、性质转换型、融合发展型、环境提升型、设施完善型、土地整治型。“4”即四个方面的开发指引：包括开发模式指引、开发路径指引、开发强度指引、其他低效用地开发指引。第一节 功能指引 纳溪区功能提升单元共计 3 个，产业升级单元共计 5 个，乡村振兴单元 1 个，此外未纳入单元的独立开发宗地共 1010宗。3963、 一、功能提升单元 主要是针对单元内的各类建筑、公服设施、市政设施、产业配套及环境条件等进行改善优化、补齐短板等，提升单元的基础设施供给、完善功能配套、美化环境条件等。功能提升单元一共涉及三个单元，主要分布在中心城区，其中低效用地涉及的再开发类型包括涉及全面再开发型、性质转换型。表 8-1 功能提升单元情况一览表 单位：宗、公顷 单元名称 单元面积 低效面积 低效宗数 涉及类型 麒麟新城单元 250.31 73.08 63 全面再开发、设施完善 皮化厂旧城改造单元 41.18 4.91 5 全面再开发、性质转换 泸天化码头再开发单元 34.01 9.36 2 全面再开发 总计 325.50 864、7.35 70 二、产业升级单元 主要针对单元内的各类产业通过技术换代、提升产品质量或生产效率，向高新技术、高附加值产业转型优化产业链，以及传统生活服务企业向现代服务业等产业升级或转型。产业升级单元一共涉及五个单元，主要分布在中心城区、大渡口镇、护国镇、天仙镇，其中低效用地涉及的再开发类型包括全面再开发型、性质转换型。表 8-2 产业升级单元情况一览表 单位：宗、公顷 40 单元名称 单元面积 低效面积 低效宗数 涉及类型 城南副中心再开发单元 332.16 159.71 41 全面再开发、产业提质、环境提升、性质转换、用地增效 清溪河再开发单元 65.98 20.76 6 全面再开发、融合发65、展 金竹纸业再开发单元 29.03 2.21 3 全面再开发、性质转换 护国陈醋产业提升单元 10.81 8.27 3 融合发展、性质转换 凤凰湖融合发展单元 87.82 31.57 13 全面再开发、用地增效 总计 525.80 201.91 66 第二节 类型指引 一、类型分类 根据再开发用地性质、物质形态、开发强度及单元划分等实际情况，将低效用地再开发类型分为全面再开发型、用地增效型、性质转换型、设施完善型、环境提升型、保护传承型、生态整治型等 9 种类型，提出不同类型的单元低效用地再开发指引，明确不同类型低效用地的面积、比例和空间分布。全面再开发型全面再开发型指通过统一规划重构空间和功66、能布局，一般有较大的拆除重建比例，也可配合局部拆除、扩建、加建以及功能置换等手段，实现片区升级。用地增效型用地增效型指在不改变土地权属和土地性质的前提下，通过提高土地容积率、建筑面积、完善相关手续提升用地效率。性质转换型性质转换型指在符合相关程序的情况下改变土地性质或建筑性质，建筑主体结构不得改变。41 设施完善型设施完善型指在满足安全的前提下，结合“三地”利用，优化空间布局，增设公共服务和市政配套等，补齐民生设施短板。环境提升型环境提升型指在不改变既有空间格局、保留既有建筑空间的前提下，通过精细化的改造措施及手段，提升品质、激发活力。保护传承型保护传承型指以保护各级各类历史文化要素为重点，衔67、接落实保护规划，通过文化遗产活化利用等方式促进地区发展与遗产保护。土地土地整治型整治型指对违建或者低效土地，通过政府主导征收、收回土地，并组织复垦、复绿、复水等生态整治、生态保护，以及对低效园地再开发培育、对农用地的高标准农田建设及农业产业园建设。产业提质型产业提质型指引导低效产业用地通过技术换代升级或向高新技术、高附加值产业、现代服务业等产业转型，实现产业升级。融合发展型融合发展型指在满足安全、环保、消防及相关行业管理要求的前提下，统筹城乡互促协同融合、产业多元业态融合、历史文化保护利用融合等融合发展类型。二、类型判定结果 对全区低效用地根据 9 种类型进行分类，纳溪区再开发类型主要涉及 868、 种，分别为全面再开发型、产业提质型、环 42 境提升型、融合发展型、性质转换型、用地增效型、设施完善型、土地整治型，涉及产业空间的地块占比为 17%左右，相对占比较高，因此需重点关注产业空间的整体提升以及存量土地的处置率。全面再开发型一共 1013 宗，面积为 563.51 公顷，占比67.84%，包含批而未供、闲置土地较多，覆盖全区。产业提质型一共 14 宗，面积为 86.48 公顷，占比 10.41%，主要分布在城南副中心区域的产业转型升级地块。环境提升型一共 16 宗，面积为 20.88 公顷，占比 2.51%，包括老旧小区、旧城更新等人居环境整治区域。融合发展型一共 17 宗，面积为69、 30.72 公顷，占比 3.70%，主要分布在乡村区域，有确定意向发展产业的地块。用地增效型一共 46 宗，面积为 70.48 公顷，占比 8.49%，包括需提升容积率的工业用地以及历史遗留问题等无合法手续导致用地低效的地块。设施完善型一共 3 宗，面积为 1.82 公顷，占比 0.22%，主要分布在中心城区、镇区，主要包括补足公共服务和市政配套等设施短板的地块。土地整治型主要为白节镇全域土地综合整治项目，范围覆盖全域。表 8-3 单元指引情况一览表 单位：宗、公顷 功能单元名称 产业提质型 环境提升型 全面再开发型 融合发展型 性质转换型 用地增效型 设施完善型 土地整治型 43 分类 数70、量 面积 数量 面积 数量 面积 数量 面积 数量 面积 数量 面积 数量 面积 数量 面积 功能提升单元 麒麟新城单元 62 72.27 1 0.81 皮化厂旧城改造单元 4 2.71 1 2.20 泸天化码头再开发单元 2 9.36 产业升级单元 城南副中心再开发单元 12 76.56 12 7.71 11 28.33 5 20.43 3 20.39 清溪河再开发单元 1 1.21 5 19.55 金竹纸业再开发单元 1 0.62 1 0.69 1 0.90 护国陈醋产业提升单元 2 5.78 1 2.49 凤凰湖融合发展单元 10 26.57 3 5.00 乡村振兴单元 白节镇全域土地综71、合整治单元 小计 12 76.56 12 7.71 97 147.36 7 25.33 8 25.81 6 25.39 2 1.71 独立开发宗地 2 9.92 4 13.17 916 416.15 10 5.39 37 30.89 40 45.09 1 0.11 总计 14 86.48 16 20.88 1013 563.51 17 30.72 45 56.70 46 70.48 3 1.82 第三节 开发指引 一、再开发模式指引 1、拆除新建 适合类型：（1）建筑质量较差、存在安全问题的老旧小区、厂房、村镇房屋；（2）属于淘汰类的产业用地；（3）与区域未来发展需求不匹配；（4）原权利人有拆72、除新建意向 44 主要开发策略：（1）用地连片：土地征收、化零为整、统筹开发；（2）独立地块：原权利人自主改造、政府收储；（3）整体考虑完善公服设施配套 2、拆整结合 适合类型：（1）部分建筑质量较好；（2）部分地块进行出租或出让；（3）开发强度过低的区域。主要开发策略：（1）保留建筑：改变原有功能进行利用；（2）增容改造：拆除部分，通过分割出让进行增容扩产。3、整治提升 适合类型：（1）建筑质量较好，可以进行再利用；（2）无相关合法手续，但建筑有保留价值；（3）老旧小区改造。主要开发策略：（1）保留建筑：改变原有功能进行利用；（2）违法地块：处置后，再进行出让；（3）品质提升：提升人居环境、73、完善配套设施。二、再开发路径指引 根据不同的低效类型实际情况确定再开发主体，明确再开发路径。1、政府主导类可分为：政府直接征收、政府统租统管、委托市场主体整备开发。对应再开发路径可选择：政府征收，委托市场主体整备开发；政府主导进行人居环境改造。2、企业开发类可分为：优质企业、原权利人自主改造 45 对应再开发路径可选择：其他企业收购改造；原权利人自行整改；企业合作开发；重新申请改变用途，补缴土地出让金。3、政企合作可分为：鼓励定制改造、政企引导企业参与。对应再开发路径可选择：政府联合企业组织成片开发；协议出让给相邻产权人，发展产业；协议出让补充完善基础设施、公服设施、绿地等。三、再开发强度指引74、 结合上位国土空间规划中开发强度分区要求，综合考虑区位以及用地性质确定低效用地再开发的强度指引。纳溪区强度指引主要分为两个部分，分别为城镇区域（城镇开发边界+产业园区）和乡村区域。建设用地的容积率、高度等按详细规划的指标执行，鼓励提高工业用地开发强度；针对难以按照城市居住区规划设计标准推进的旧城改造、老旧小区改造等项目，经研究后可对控制指标进行优化调整。同时不突破泸州市城乡规划管理技术规定（2024 年）、控制性详细规划的相关管控要求。城镇区域参照中心城区强度分区内容为四个开发强度分区：强度一区为高层建筑集中建设区，以高强度开发为主，容积率控制在 3-4；46 强度二区为高层建筑适度建设区，以75、中高强度开发为主，容积率控制在 2-3；强度三区以多层和二类高层建筑为主，主要进行中强度开发，容积率控制在 1.5-2；强度四区以多层和低层建筑为主，主要进行中低强度开发，容积率控制在 1.5 以下。乡村区域：统一按照强度四区以低层居住和产业建筑为主，进行低强度开发。四、其他低效用地开发指引 1、历史遗留问题（1）区分发生的不同时期确定处理方式 1）用地行为发生在1986年12月31日之前的建设用地，由县（区）级人民政府自规部门出具符合国土空间总体规划的审核意见书，按照原国家土地管理局发布的确定土地所有权和使用权的若干规定（国1995国土籍字第 26 号）确权，按照不动产登记相关规定依法登记发76、证，涉及土地征收的，依法办理土地征收手续。2）用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31日之间的建设用地，符合国土空间总体规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，涉及土 47 地征收或集体建设用地审批的，按现状办理土地征收或集体建设用地审批手续。3）用地行为发生在 2010 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31日的建设用地，依据 中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第 256 号），按照建设用地行为发生前的地类，缴纳耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费，77、落实处理处罚措施后，依法依规办理土地转用征收或者集体土地用地审批手续。（2）经论证后确认是否保留 对于违反中华人民共和国城乡规划法相关规定，因用地、规划手续不完善不齐全等问题导致无法办理竣工验收备案，无法办理不动产登记的已建住宅、商业、工业、公共服务设施、市政基础设施等存量建（构）筑物，经属地区县政府（园区管委会）论证符合国土空间规划、安全、消防、环保要求，可盘活利用需予以保留的，可参照关于进一步加快化解因历史遗留问题导致不动产“登记难”的指导意见（川自然资发202343 号）等有关规定，依法依规完善规划、土地及不动产登记手续。2、其他低效问题（1）批而未供和闲置土地 处置方式：进行 1.5 78、级开发，设置负面清单、进行指标置换。1.5 级开发指引内容以负面清单内容管控为主。48 土地用途限制。1）禁止未按照国土空间规划和产业布局规划进行土地开发和利用。2）禁止投资国家明令淘汰的落后产能项目。3）禁止发展高污染、高能耗、低效益的产业。4）农村产业融合发展用地不得用于商品住宅、别墅、酒店、公寓等房地产开发。土地转让与流转限制。1）禁止借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。2）未经批准，不得擅自将土地流转用于非农业用途。3）加强土地流转合同管理，防止土地被长期闲置或滥用。资源与环境保护。1）禁止在土地开发过程中破坏生态环境，如砍伐林木、填湖造地等。2）严格限制林区、耕地、湿地等占用和过度开79、发，保护生态环境。指标置换指引内容。市场主体之间置换。市场主体双方向县级以上人民政府自然资源和规划主管部门提出置换申请，确定置换价格，经双方协商一致，签订土地置换协议，当事人按照有关规定办理土地登记手续。市场主体与政府之间置换。鼓励将园区外已取得国有建设用地使用权的工业用地通过“以地换地”方式向园区集聚；支持因公共建设占用、地形地质影响、生态保护、河道管理、规划管控等原因影响正常开发的已供地通过置换方式盘活利用。可按照协议方式办理置换地块供应手续，签订出让合同或划拨决定书，市场主体可先建设后腾退原有土地，确保生产经营平稳过渡。49（2）用而未尽 处置方式：二级市场分割转让或出租、政府收储 二级80、市场指引内容：需满足相关规划、安全、环保等方面的要求。政府收储指引内容：可结合考虑土储专项债的支持范围将未开发的地块进行收储。50 第九章 管控导则 第一节 单元管控要求 一、地块界线控制 1、地块界线可根据地块出让条件进行合并或细分，已开发用地、已出让用地在土地回收之前，项目若需改扩建，可按照原取得土地使用性质继续使用。2、范围内道路红线为道路主体宽度控制线，修建时依据道路施工设计要求，可局部扩宽，沿道路用地依据新道路红线相应调整。二、配套设施控制 配套设施参照 泸州市城乡规划技术管理规定（2024 年）执行。三、土地开发强度控制 1、规划确定的地块用地面积和容积率等控制指标，若因调查失误原81、因，与已出让土地的实际情况不符的，以出让土地的实际情况为准。2、对地块进行合并与细分开发的，开发建设总容量不变。四、道路交通控制 1、国土空间总体规划确定的主、次干道为强制内容，原则上不得更改其道路红线宽度及走向。51 2、弹性道路、支路在地块整体开发过程中可根据实际情况进行调整，但需保证原道路方向的通达性并保证道路宽度不低于规划道路。第二节 独立实施地块通则式管控 一、适用范围 纳入低效用地数据库并报自然资源部备案的低效用地再开发地块，同时纳入低效用地再开发专项规划中，独立于再开发单元之外的图斑。二、建设管理要求 1、底线和指标约束 执行“3+X”空间控制线管控。严格落实耕地和永久基本农田、82、生态保护红线保护任务，落实“三区三线”划定成果，传导落实国土空间总体规划中的其他各类空间控制线，按照规划落实布局和控制要求。“3”：永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界一经划定，未经批准不得擅自调整。严格执行分区管控要求。“X”：城市绿线、城市蓝线、城市紫线、城市黄线、道路红线、工业控制线、村庄建设边界等国土空间总体规划中明确的城市、乡村各类控制线，应严格按照规划执行相应控制距离、管控范围等要求。52 2、“1+X”的建设管理体系“1”：1 个基础技术管理规定。全区低效用地再开发项目建设管理以泸州市城乡规划管理技术规定（2024 年）为基本依据。“X”：多个低效用地再开发政策支撑。适用于泸83、州市自然资源和规划局或其他相关行政主管部门发布关于推动全市低效用地再开发试点工作的政策文件，可遵照发文内容优化现有规范要求，设立建设开发条件。各类项目的规划实施方案应明确用地位置、面积、土地用途、容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度、主要出入口、停车泊位等基本控制内容，可根据项目类型补充明确其他控制条件。表 9-2 低效用地再开发建设管理条件优化适用目录 序号 优化内容 前置条件 优化完善建设管理内容 1 容积率转移 在商业、商品住宅等经营性建设用地开发规模总量不突破，满足规划、安全、环保、消防、相关行业管理等要求 可将容积率指标在本行政区相同用地性质的未出让用地中进行转移，并按程序开展详细规划84、动态维护或调整。2 指标统筹核算 同一个土地开发主体同时利用多个地块建设工业、物流仓储等项目 配套的行政办公及生活服务设施比例，混合用地比例、容积率等指标，可在一定区域内跨宗地统筹布局和核算。3 优化计容范围 在满足安全、环保、消防、相关行业管理要求的前提下，在泸州市城乡规划管理技术规定的基础上 以下情形不计入容积率：（1）文保设施。保留的文物保护单位、历史建筑、遗址遗迹、工业遗产等建筑不计入容积率、建筑密度。（2）公共设施。除规划确定配置的配套设施外，因补充城市短板额外增加且产权无偿移交政府的健身活动、文化图书等公共服务设施不计入容积率。53（3）面积奖励。在城市更新、老旧城区改造区域，对提85、供公共空间的商业商务类建设项目，实行建筑面积奖励，每提供 1 平方米有效公共开放空间（公共绿地或广场），可增加 1 平方米的建筑面积，累计不超过地上总建筑面积的 20%，奖励的建筑面积不计入容积率。4 优化管控要求 城市更新、老旧小区和危旧住房改造、历史文化街区修复重建等项目 建筑后退距离、建筑间距、建筑密度、绿地率、机动车停车位数量等要求无法满足现行统一规定的在满足安全、环保、消防等刚性要求的前提下，可采用技术措施以不低于现状条件为底线进行管控。5 提高兼容比例 产权单位或产权人自主改造老旧住宅 可提高兼容商业设施的比例，最高不超过总计容建筑面积的 50%。6 灵活运用规范 难以按照城市居住86、区规划设计标准推进的旧城改造项目，在满足安全、消防和规划的基础上，经专题研究后 可对规范中容积率、建筑密度、建筑高度之间的对应关系进行优化调整。7 资源资产组合供应 在特定国土空间范围内，在权属清晰无争议的前提下，允许各门类自然资源资产实行单独或组合包供应。各自然资源资产主管部门按照相关法律法规，将管理的自然资源资产单独供应，也可以将各个门类自然资源的使用条件、开发要求、开发年限、标的价值、付款方式等函告自然资源和规划部门，自然资源和规划部门会同各自然资源资产主管部门共同拟订供应方案，提交土地矿产资源管理委员会集体决策，按程序取得批复后一并对社会公告、签订配置合同，各自然资源资产主管部门按职责87、强化事中事后监管。8 地上地下综合开发 公共设施、公共绿地、广场、道路桥梁等地上地下空间综合开发节地模式，需整体规划建设的 实行一次性组合供应，分用途、分层设立规划条件，制定土地出让方案，设定国有建设用地使用权，完善方案审查程序、不动产登记等手续。9 土地混合开发 单宗土地混合开发。在权属清晰无争议、符合规划用地兼容性要求的前提下 单宗地块可兼容多种用途混合开发，根据混合用地主导土地用途确定土地配置方式、使用年期，结合混合用途及混合比例综合确定地价。10 多宗土地混合供应 为鼓励片区综合开发利用，促进功能适度混合，方便整体设计、同步建设，可将特定区域不同用途地块一起混合供应；为提高产业发展协同88、性，可对产业链关联项目涉及的多宗土地实行整体供应。11 零星用地 土地使用权人利用周边难以独立开发的零星用地进行再开发 需与原项目地块一并出具规划条件 54 12 工业企业扩产改造 在符合规划、不改变用途的前提下 鼓励工业企业利用存量土地新建、改建、扩建工业厂房，增加原厂房层数，允许按照四川省工业项目建设用地指标规定的标准增加行政办公、生活服务、研发、设计、检测、试验设施。55 第十章 规划传导 本规划以国土空间规划体系下的市级国土空间规划、区级国土空间总体规划、控制性详细规划、单一项目设计方案，由上至下的规划传导为依据，提出低效用地再开发专项规划包括市级低效用地专项规划、区级低效用地再开发专89、项规划、市级低效用地再开发年度实施计划、区级再开发年度实施计划，共同指导单元或项目的实施方案，保障项目实施落地。图 10-1 规划传导图 56 第十一章 项目建设安排 按“重点优先、先易后难、以点带面、有序实施”的再开发思路，在充分尊重政府、社会主体和权利人等再开发意愿的基础上，结合再开发单元现状情况、实施条件、资金保障能力等因素，综合确定低效用地再开发的时序安排。纳溪区近期项目（至 2027 年）共计 53 个，其中重点项目 8 个，涉及低效用地规模 376.10 公顷，主要分布于中心城区城南副中心区域。表 11-1 近期项目建设安排表 单位：公顷、年 序号 项目名称 地块编号 建设内容 低90、效用地规模 低效用地类型 时序安排 拟再开发主体 拟再开发方式 拟改造模式 1 云溪温泉 51050310701147 容积率超标拟与纳兴实业指标单元内平衡 20.53 其他低效用地 2027 原土地使用权人 调整规划条件 提容增效 2 白节纳兴实业绿地 51050310701152 未建设拟与云溪温泉用地指标单元内平衡 3.98 其他低效用地 2027 原土地使用权人 调整规划条件 提容增效 3 纳贡酒庄 51050310000756 涉及违法已被罚没，带资产出让给原土地权利人 5.00 其他低效用地 2024 其他市场主体 完善供地手续 提容增效 4 新源矿业 5105031000075391、 原新源矿业。现已闲置，进行工改商。5.25 其他低效用地 2027 其他市场主体 调整规划条件 提容增效 5 班达化工厂 51050310000707 原班达化工厂。现已闲置，进行工改商。10.96 其他低效用地 2027 其他市场主体 调整规划条件 提容增效 6 泸菊啤酒厂 51050310000696 原泸菊啤酒厂。现已闲置，进行工改商，初步意向建设新动力运动基地项目 1.51 其他低效用地 2025 其他市场主体 调整规划条件 提容增效 7 护国陈醋 51050310100717 利用现有存量与闲置用地建设护国陈醋，优化开发边界 5.78 低效产业用地 2024 原土地使用权人 收购储92、备再利用 提容增效 8 凯联汽贸 51050300301045 城南副中心，核心项目位置，已联系成都企业进行改造开发 3.70 其他低效用地 2025 原土地使用权人 调整规划条件 提容增效 57 9 泸州惠兴智能装备有限公司 51050300300697 城南副中心，拟提高容积率指标 7.14 其他低效用地 2025 政府 调整规划条件 提容增效 10 泸州飞驰轮胎销售有限公司 51050300300733 城南副中心，意向进行工改商 2.05 低效商住用地 2027 政府 调整规划条件 提容增效 11 泸州市明全汽贸有限公司 51050300300771 城南副中心，意向进行工改商 1.393、5 低效商住用地 2027 政府 调整规划条件 提容增效 12 三友物流运输集团有限公司 51050300300761 城南副中心，拟建设商业办公项目 11.14 低效商住用地 2027 其他市场主体 调整规划条件 拆除新建 13 泸州蜀云贵汽车贸易有限公司 51050300300700 城南副中心，意向进行工改商 4.95 低效商住用地 2027 政府 调整规划条件 提容增效 14 泸州市物资产业集团有限公司 51050300300782 城南副中心，意向进行工改商 29.04 低效商住用地 2027 政府 调整规划条件 提容增效 15 泸州兴泰实业有限公司 51050300300767 城94、南副中心，闲置土地，意向进行工改商 6.16 低效商住用地 2025 政府 调整规划条件 提容增效 16 泸州金土地种业有限公司 51050300300763 城南副中心，已停产企业，无明确意向 4.16 低效产业用地 2027 其他市场主体 协议出让 提容增效 17 泸州丰弛科技开发有限公司 51050300300704 城南副中心，未建设完成，工业用地供地，规划为居住 2.02 低效产业用地 2027 政府 协议出让 提容增效 18 泸州东之阳实业有限公司等 51050300100772 城南副中心，部分产权用途调整，意向先租后售，进行土地转让 7.17 低效产业用地 2027 原土地使用95、权人 协议出让 提容增效 19 中农蓝在建设冷链仓储中心 51050300301056 城南副中心，中农蓝在建设冷链仓储中心。合作开发或出售（出售 1650 万上含税）2.35 低效产业用地 2025 其他市场主体 协议出让 提容增效 20 中国华融 51050300301060 城南副中心，拟提高容积率指标 1.80 低效商住用地 2025 原土地使用权人 调整规划条件 提容增效 21 四川翔汇汽车贸易有限公司 51050300301057 城南副中心，企业建设有资金缺口 2.83 低效商住用地 2025 原土地使用权人 其他 提容增效 58 22 联信公司 51050300300903 城96、南副中心，意向作为居住 1.26 其他低效用地 2025 其他市场主体 其他 提容增效 23 城南副中心其他 其余城南副中心单元内用地，无明确意向，企业合理开发利用 69.02 其他低效用地 2027 政府 其他 提容增效 24 原皮化厂 51050300200918 原皮化厂宿舍居住用地，进行旧城改造项目 2.70 低效商住用地 2027 政府 其他 提容增效 25 泸天化 51050300200800 胜利街社区原老安富粮站，进行滨江商业打造 9.36 低效产业用地 2027 其他市场主体 调整规划条件 提容增效 26 麻纺厂 51050300201067 老麻纺厂工业用地，拆除按国土空间97、规划建设 2.20 低效产业用地 2027 政府 调整规划条件 提容增效 27 火炬社区 51050310000669 住建局老旧小区改造项目 9.46 低效商住用地 2027 政府 其他 提容增效 28 森林小区 51050300100672 住建局老旧小区改造项目 2.64 低效商住用地 2024 政府 其他 提容增效 29 文君苑 51050300100662 住建局老旧小区改造项目 0.70 低效商住用地 2024 政府 其他 提容增效 30 东晨燃气有限公司 51050300100863 东晨燃气边缘零星地块，意向出让给东晨进行开发 0.19 低效零星用地 2025 其他市场主体 协98、议出让给相邻土地使用权人 提容增效 31 晨江曲酒厂 51050310401143 二调部分有证，已经扩大一倍，意向完善手续 0.59 其他低效用地 2027 政府 完善供地手续 提容增效 32 天府酒厂 51050310000748 土地供而未用，督促进行建设 11.56 其他低效用地 2025 原土地使用权人 协议出让 提容增效 33 儒法堂 51050310000677 二调三调为建设用地，酒业的招待场所未确权，进行历史问题处理 0.58 其他低效用地 2024 原土地使用权人 完善供地手续 提容增效 34 陈湾旧城改造 51050310700766 旧城改造项目，修建商品住宅 0.8099、 其他低效用地 2027 政府 协议出让 提容增效 35 景观尚城 51050310700757 建筑修了一半，老板去世，目前烂尾，后续开发意向不确定 0.34 其他低效用地 2027 原土地使用权人 协议出让 提容增效 36 兴淼旅游有限公司 51050310300791 土地供而未用，督促进行建设 0.54 其他低效用地 2025 原土地使用权人 协议出让 提容增效 37 永宁街道老城区 51050310300722 产权复杂老城区改造，滨江区域确权及改造更新 0.37 低效商住用地 2027 政府 调整规划条件 提容增效 38 金竹纸业 51050310800689 金竹纸业项目，拟合周100、边住宅用地作为工业，完善2.21 其他低效用地 2024 原土地使用权人 其他 提容增效 59 污水处理厂阴阳地产权问题，优化城镇开发边界 39 四川田园乐食品有限公司 51050300100706 田园乐租用，目前租金收取方无产权，意向 1.5 级开发 1.68 其他低效用地 2025 政府 收购储备再利用 提容增效 40 泸州前锦物流有限责任公司 51050300100716 规划为工业用地，改变用途，作为商业用地供地 1.15 其他低效用地 2025 政府 调整规划条件 提容增效 41 泸州渝海燃油有限公司 51050300100762 调整规划用途，意向作为加油站 2.00 低效商住用101、地 2027 政府 调整规划条件 提容增效 42 方舱医院 51050300301026 疫情时期方舱医院，闲置中。作临时疾控中心盘活利用 5.81 其他低效用地 2025 政府 完善供地手续 提容增效 43 宏达市场 51050300200909 胜利街社区宏达市场，意向整体改造优化桥头商业区 1.86 低效商住用地 2027 其他市场主体 协议出让 提容增效 44 西研院 51050300200915 西研院工业用地，旧城改造区域 3.52 低效产业用地 2027 政府 调整规划条件 提容增效 45 丝厂烧烤 51050300100698 闲置厂房，打造丝厂烧烤特色网红市集 0.36 低效102、商住用地 2025 原土地使用权人 调整规划条件 提容增效 46 晋凯煤业 51050300100843 2022 年闲置，目前堆煤运营中，意向出租 0.89 其他低效用地 2025 其他市场主体 完善供地手续 提容增效 47 永宁液化气 51050300100859 调整规划用途，意向作为商业用地 1.44 低效产业用地 2026 原土地使用权人 调整规划条件 提容增效 48 匠梦空间 51050300300840 二环路供地边角料，意向作为商业用地利用 4.64 其他低效用地 2025 政府 协议出让 提容增效 49 村集体产权闲置土地（学校、工厂、村委会）意向调整规划，作为商业用地使用 103、32.42 低效乡村用地 2025-2027 其他市场主体 调整规划条件 提容增效 50 村集体产权自建房 农民自建房，产权相对复杂，意向颁证 10.87 低效乡村用地 2025-2027 政府 完善供地手续 提容增效 51 村集体产权闲置土地（二调三调均为建设用地）意向置换位置或腾退指标 23.18 低效乡村用地 2024-2027 政府 调整规划条件 提容增效 60 52 村集体产权用地（2000年以前无证明材料）意向确权后建设 17.04 低效乡村用地 2027 政府 协议出让 提容增效 53 村集体产权闲置土地（学校、村委会）闲置利用，多为加工厂及商业用地 20.80 低效乡村用地 2104、024-2027 其他市场主体 协议出让 提容增效 61 第十二章 环境影响评价 第一节 环境影响评价依据 为深入贯彻落实科学发展观，依法全面推进规划环境影响评价工作，从决策源头防止因生产力布局、资源配置不合理导致的环境问题，促进全省经济、社会与环境全面协调可持续发展，依据中华人民共和国环境影响评价法规划环境影响评价条例（国务院令第 559 号）四川省人民政府关于进一步加强规划环境影响评价的意见（川府发 201821 号），对本专项规划进行环境评价专章说明。第二节 环境生态控制要求 本专项规划为全区低效用地再开发指导层面的专项规划，对纳溪区低效用地再开发的目标、规模、方向、策略等提出相关要求和105、指引，在编制过程中充分衔接了泸州市国土空间总体规划（2021-2035 年）纳溪区国土空间总体规划（2021-2035 年）泸州市城市更新专项规划（2021-2035年）泸州市中心城区山体保护专项规划（2021-2035 年）泸州市历史文化名城保护规划（2022-2035 年）泸州市海绵城市专项规划（2016-2030 年）等相关规划，在编制低效用地再开发专项规划时应落实相关环境生态控制要求，在开展具体低效再开发工作中，落实和推动上述规划要求的复垦、复绿、复蓝、历史保护工作。62 第十三章 低效用地再开发效益评价 第一节 社会效益评价 1、城市形象 通过对纳溪区现状老旧住宅区、商业区、码头区的106、再开发，改造脏乱差的城市区域，更新城市景观界面，实现城市功能复合、活力提升。2、人居环境 通过单元再开发更新完善公共服务设施、市政基础设施短板，建设公共绿地与开敞活动空间，改善城中村、棚户区及乡村区域的人居环境。3、交通状况 对永宁老街等区域杂乱的交通进行改造提升，结合单元与项目再开发拓宽街道，补充交通设施，提升城市的整体运行效率。4、历史保护 低效再开发实施过程中，研判具有保护价值的历史建筑与街区，严格控制再开发的强度与方式，实现城市历史文化的传承和发展。第二节 经济效益评价 1、产业发展 63 对城区内部的业态老旧、功能结构不符合发展需求的企业进行腾退搬迁，积极引进新质生产力，提升区域产业107、活力，引导产业升级。2、土地价值 通过对重点单元的再开发，补全区域内公服与设施配套，以点带面提升区域活力，提高土地利用价值和土地利用效率。3、招商引资 通过腾退低效工业企业，探索低效试点政策，腾笼换鸟，在产业升级方面强化招商力度，积极引进有带动性的龙头企业，激活区域产业活力。4、促进就业 通过单元开发，在区域内新增大量工作岗位，带动纳溪区经济发展的同时，提升区域居民收入水平，提高居民幸福度。第三节 环境效益评价 1、生态服务 通过低效再开发重新规划利用废弃、低效的产业空间，强化区域生态水网、绿带建设，提升区域生态功能，提供更优质的生态服务。2、海绵城市 64 通过再开发过程中提升区域降雨就地消108、纳率，结合泸州市作为海绵城市示范城市的基础，减少纳溪区热岛效应，改善区域气候，创建江畔生态城。3、绿水青山 衔接泸州市中心城区山体保护规划（2021-2035）年结合纳溪区的冠山、五顶山打造都市休憩功能的生态公园，打造一江带两山的城区生态景观格局。4、节能减排 通过清退禁止类、淘汰类、不符合环保要求的产业项目，引进生产方式更先进，能耗更节约的新质企业，减少环境污染与生态治理成本。65 第十四章 保障措施 应落实泸州市低效用地再开发试点工作要求，灵活利用重点项目新增用地指标政策、土地混合开发和空间复合利用政策、土地置换政策、“三地”政策等鼓励性政策，结合地方低效用地再开发政策障碍，根据不同类型的109、再开发项目需求，积极探索土地整治、规划管控、土地供应与交易、审批程序等方面的试点政策，针对性地提出政策处理方案。紧紧围绕规划目标，结合行政、法律、经济和技术等方面的条件，从组织计划、规划引导、资金政策、制度创新等方面提出各项保障措施，确保规划有效实施。第一节 组织保障 完善健全低效用地再开发系列工作的工作机制和部门协调方式，专班组织保障、强化部门协同、发挥基层作用，保障低效用地再开发试点工作有效推进和实施。1、专班统筹指挥，建立工作小组 纳溪区牵头成立低效用地专班，工作专班负责统筹指挥、推进全区低效用地再开发试点工作，研究出台有关政策和配套措施，健全试点推进机制，协调解决试点推进过程中跨领域、110、跨部门等重点难点问题，推进试点工作有序开展，重大问题报区委、区政府研究。66 工作专班下设办公室、政策研究组、规划用地组、城镇低效用地开发推进组、土地综合整治组、历史遗留问题处置组等 6 个工作组。低效用地再开发试点工作专班会议由组长召集，根据工作需要定期或不定期召开，各工作组或成员单位可提出召开建议。重大问题、重大事项可邀请区委、区政府主要负责同志参会。如因工作需要，可邀请其他相关部门（单位）参加。2、加强部门协同联动，保障项目推进 建立多部门联合的项目推动协调机制，成员单位落实部门管理和行业监管职责，强化工作协同，主动履职担当，按照职责分工开展低效用地再开发试点工作。各工作组根据工作需要，111、定期或不定期召开会议，研究相关问题处置。3、发挥基层组织作用，统筹专业力量 发挥基层组织作用，推动管理重心下移，建立街道搭台、社区协作、专业力量支持、社会公众参与的基层更新治理机制。深化责任规划师、建筑师负责制等制度建设，制定工作清单、工作手册，明确权责与工作内容，在民用建筑工程等项目中充分发挥建筑师的主导作用，用专业力量服务低效用地再开发工作，用设计创意提升城市品质和空间价值。强化责任规划师、建筑师的聘任与工作考评机制建设，加强后备力量培养，提升综合能力。67 第二节 实施保障 优化创新实施保障机制，从再开发单元划定机制、信息化平台打造、项目统筹实施三大方向着手，形成低效再开发试点工作稳步推112、进的有力保障。1、创新低效再开发项目谋划机制 分两种方式谋划再开发单元：一是按照项目类别谋划项目，并按照项目地理位置进行落图定位，按照城市单元划定要求，划定再开发单元；二是直接圈定城市再开发单元，在单元内谋划低效用地再开发项目。结合纳溪区不同区域的发展定位及现状条件，选取适宜的更新实施路径，探索低效用地再开发的创新机制与模式。2、更新平台系统 预留区级补充项目接口，在试点实施期间建立预备补充低效用地数据库，在允许补充低效用地数据库时同步更新纳溪区低效用地；建设区级统一收集、统一管理、统一报送的城市体检信息平台，建立城市“一年一体检，五年一评估”的工作基础与工作机制。建立集感知、分析、服务、指挥113、监察等为一体的城市更新应用服务平台，实施全流程覆盖、全方位监管、全过程信息公开，建立“体检-诊断-评估-治理-反馈”3、项目统筹实施 根据划定的重点单元、一般单元、重点项目、一般项目，通过建立四级项目层级，分类安排时序，对单元内项目进行 68 实施方案制作，对单元进行控规深度的设计，建立项目库实施节点安排。第三节 政策保障 总结完善泸州市试点政策探索，学习先进经验，在土地供给、金融财税、管理审核三大方向的政策提出补充、优化建议，更好引导低效用地再开发项目实施。1、强化规划土地政策供给，指导更新方向 探索将难以独立开发的零星地块，与相邻地块一并出具规划条件，整体供应给相邻项目用于增资扩产（商品114、住宅除外）在特定国土空间范围内，同一使用权人需使用多个门类自然资源资产的，探索实行组合包供应，合理确定各个门类自然资源和点状用地的使用条件、开发要求、标的价值、使用年期、供应方式和供后监管等内容。探索完善自然资源资产组合供应过程中的确权登记规则，合理确定责任主体、明确要求、完善不动产登记手续在权属清晰无争议、过程公开透明、充分竞争参与、产业导向优先的前提下，探索不同用途地块组合供应。按照“整体规划、统筹实施”的原则，对不同用途高度关联、平衡项目经济可行性等需要整体规划建设的多宗国有建设用地实行组合供应，整体出让，统一竞得。69 优化保障性住房用地规划选址，增加保障性住房用地供应，探索城中村改造115、地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房，探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房。2、推进建设管理政策优化，推动项目实施 探索低效用地再开发试点项目审批优化流程，全力提升试点项目审批登记质效。探索完善各类低效用地再开发、自然资源资产组合供应、地上地下空间综合开发、立体空间开发等过程中的确权登记规则，合理确定责任主体、明确要求、完善不动产登记手续；督促供而未用土地开发建设，在摸清底数和原因的基础上，落实责任单位，提出分类型、分步骤处置的具体措施。3、加强金融财税政策创新，激活多方力量 完善金融政策工具和国有土地收益基金制度，明确国有土地收益基金计提比例，专项用于土地储备，拓展116、保障土地储备和基础设施建设等资金投入；探索完善土地增值收益分配机制，完善原土地使用权人货币化补偿标准，拓展实物补偿的途径。70 第四节 评估监管 制定适宜可行的四类动态评估机制，拟定实施情况、准入退出机制、数据信息三套评估体系。在整个低效用地再开发项目进程的准备、进行及建设完成后进行分阶段评价。1、构建实施评价体系，定期监测评估 构建面向低效再开发目标的多层级、可量化评价体系。明确低效再开发实施评价指引体系的层级、目标、应用和监测方式。完善基于项目实施的指标监测体系与配套工作机制，结合低效用地再开发试点工作，开展全区重点地区低效再开发监测评估，聚焦服务设施建设、效率提高、民生和安全保障、文化传117、承、生态保育、治理能力提升等目标，开展区、街/镇、再开发单元、项目四级的更新评估工作。及时评估低效再开发项目的综合效益和影响，建立激励和退出机制，政府会同金融机构、行业协会等多方探索构建城市更新市场主体黑白名单制度，提升市场主体责任感。2、健全准入退出机制，加强动态监管 加强再开发项目的动态监管，形成项目管理机制。加强低效项目调查研究、规划管理、动态监控信息系统建设，结合规划实施评估，持续动态维护更新单元问题、居民需求和空间资源，保障规划与管理对接。以先进城市全生命周期管理经验为参考，构建低效用地再开发项目准入、退出标准和机制，建立滚动更新的项目清单，调节低效再开发项目推进节奏，实现有序更新、118、动态监测、综合评价、持续推进。71 3、建立数据监测平台，夯实工作基础 低效用地再开发的客观、全面、系统的评估需要基于准确、及时更新的数据库支持。结合低效用地调查评价标准，建立低效用地项目基础信息的上报工作机制，在允许调整数据库时统一更新，细化再开发项目实施前、实施中和实施后的人员结构、房屋面积、产业结构、产业效率、商户数量、租金房价等微观数据统计，准确评价低效用地再开发项目的综合绩效。72 第十五章 单元及项目策划方案 第一节 城南副中心再开发单元 一、单元基本情况 1、单元概况 城南副中心再开发单元位于纳溪区东升街道和江阳区蓝田街道交界处，包含云溪数字经济产业园和江南科技产业园部分用地。单119、元总面积约 332.16 公顷，以现状建成区为主。单元南临城市道路柿子路、西近大溪路，中间有南北向蓝安大道、东西向机场路穿过。周边有泸州市中医医院（城南院区）、山河明月醉酒城、天远时代天街、红星美凯龙商业综合体等一批重要设施，城市氛围已相当成熟，总体上看具有非常好的再开发条件。其中云溪数字经济产业园现状企业主营业务类型较多，传统汽贸业和新兴科技产业交叉分布。企业主营业务包括汽贸、物流、科技、建材。园区产业用地占比最大的为物流汽贸企业，约 30%。2、低效用地概况 城南副中心再开发单元总面积 332.16 公顷，现状低效用地约 159.71 公顷。其中低效商住用地面积 59.46 公顷，低效产业120、用地面积 73.99 公顷，其他低效用地面积 26.26 公顷。73 3、土地权属 单元内企业产权为主，权属单位多，尤其单元南部产权多、企业类别杂乱。以机场路为界，再开发实施条件呈现南难、北易的特点。4、现状开发强度 单元内各地块开发强度，基本可分为三个区间：高强度区。北侧低效商住用地（小区），容积率均在 1.5-2.5 左右；中强度区。主要位于单元中部，区域内大部分低效产业和低效商住用地，容积率在 0.5-1.0 左右；低强度区。主要位于单元南部、东部，包括三友物流及其余相关零星用地均未开发用地。大部分地块现状建设强度与用地规划条件相比较低，尤其以汽贸、物流为主的地块，占地面积大、开发强度低121、，土地利用效率低，其释放的土地价值与园区位于泸州市南部副中心的地位不相符。5、建筑综合情况 单元内部现状建筑以低层建筑为主，中高层主要位于北部的新建小区。园区厂房以 1-3 层为主，遍布整个单元。单元内部建筑质量总体较好，主要为钢结构厂房及混砼结构建筑。但兴业路以北工业厂房普遍老旧，主要为铁架构建厂房、砖混结构建筑和临时棚建筑。74 单元现状建筑风貌分为居住建筑风貌、商业建筑风貌和产业园区建筑风貌。居住建筑风貌主要部分单元北部的居住小区；商业建筑风貌主要位于园区中部，以喜乐汇购物中心为主；产业园区建筑风貌主要分布在园区中部及南部，与商业建筑风貌交叉。整体建筑风貌较为杂乱，未形成较好的风貌区。综122、上所述，单元南部地块拆迁改造需求大，但再开发实施条件较难。6、相关规划衔接 根据泸州市国土空间总体规划（2021-2035 年）中心城区功能分区，本单位属于城南副中心片区。根据泸州市城市更新专项规划（2021-2035 年）相关内容，江南科技园与纳溪数字经济园区共计 195.12 公顷，承接产业转型升级要求，部分用地置换为创新研发、企业孵化、楼宇经济、创新社区、都市产业等功能。云溪数字经济产业园区控制性详细规划的目标定位和用地布局基本和泸州市国土空间总体规划（2021-2035年）保持一致。泸州市中心城区东升单元详细规划（在编）：基本落实总规用地布局的要求，根据用地潜力及现状需求，对局部地块用123、地性质进行调整细化。75 7、单元特征总结 区域企业产出低、开发强度低，利用与产出双低效。规划区内企业主营类别杂乱，部分区域处于长期闲置、利用率低，不符合城市产业发展导向，整体开发强度较低、土地资源利用率低下。区域公共服务供给水平偏低。居住建筑周边公共服务设施基本满足需求，但规模较小，缺少农贸市场、停车场和文体设施。厂区建筑与商业建筑混杂，整体风貌杂乱。场路和蓝安大道两侧厂区建筑与商业建筑分布杂乱，单元形象不明显。二、单元目标定位 1、再开发形势判断 本单元低效用地以整治提升为主，现状与区域城南副中心的定位要求差距较大，低效企业清退难度大，大面积征迁再开发存在难度较大，财政压力承担困难。2、总124、体定位 依据相关规划指引，结合城市发展的整体研判，提出本单元的目标定位：泸州南部副中心，泸州低效再开发产城融合样板区。76 三、再开发方案 1、思路设计 综合考虑再开发经济可行性、落实总规布局意图，保障现有产权人利益前提下，形成如下再开发思路：对于产出效益低、开发强度小、产业类别不合适的低效地块一方面引导企业自主改造；一方面变更开发主体，通过当地政府或管委会进行挂账收储，与周边地块进行统一规划或引入联合体进行联合改造。2、用地优化 根据泸州市中心城区东升单元详细规划（在编）和单元发展诉求，拟将部分用地进行优化调整；结合用地自身条件和现状情况以及泸州市城乡规划管理技术规定（2024年），确定单元125、内调整地块主要控制指标：表 15-1 单元控制指标一览表 单位：公顷 地块编号 规划用地性质 地块面积 容积率 建筑密度 建筑高度 绿地率 备注 1 二类城镇住宅用地 1.55 2.5 22%54m 35%垃圾收集站 2 二类城镇住宅用地 3.92 2.5 22%54m 35%3 二类城镇住宅用地 1.46 2.5 22%54m 35%4 城镇社区服务设施用地 0.93 2.0 40%36m 20%5 二类城镇住宅用地 4.29 2.5 22%54m 35%6 二类城镇住宅用地 4.43 2.0 25%50m 35%环卫工人休息室 7 二类城镇住宅用地 3.51 2.5 22%54m 35%垃126、圾收集站 8 二类城镇住宅用地 4.15 3.1 22%54m 35%9 商业用地 1.48 2.0 40%24m 30%77 10 二类城镇住宅用地 2.27 3.0 22%80m 30%出让性质为商业用地 11 商业用地 13.14 2.5 60%80m 10%3、近期再开发项目统计表 对近期纳溪区上报试点示范项目和能带动地区发展的核心项目的统计：地块 编号 项目企业名称 建设内容 现状类型 拟再开发主体 拟再开发方式 对应政策 CN-01 三友物流运输集团有限公司 拟建设商业办公项目 商业居住 市场 拆除新建-CN-02 联兴汽车贸易有限公司 闲置，拟建设居住项目 工业 市场 整治提升 127、单一地块的混合利用 CN-03 泸州兴泰实业有限公司 闲置，拟商改居 商业 原土地使用权人 拆除新建 原土地使用权人自主改造 CN-04 瑞恒小额贷款有限公司 闲置，拟调整为公建 工业 政府 整治提升 政府收储机制 CN-05 泸州东之阳实业有限公司 部分产权用途调整（教培）工业 原土地使用权人 整治提升 资源转换利用 4、单元政策运用与探索（1）探索土地混合供应 根据混合用地主导土地用途确定土地配置方式、使用年期，结合混合用途及混合比例综合确定地价。将特定区域不同用途地块一起混合供应，地价由评估机构根据各用途土地占地面积、基准地价、市场价值等因素综合评估确定。（2）探索原土地使用权人自主改造128、模式 原土地使用权人申请改变土地用途，以及申请划拨土地补办出让、延长年期、增加容积率进行改造的，按照议定程 78 序审议通过后实施。鼓励工业企业利用存量土地新建、改建、扩建工业厂房，增加原厂房层数。（3）探索地价政策导向 涉及土地混合利用及土地用途转换（商品住宅除外）的存量土地，经有权政府批准后，对于拆除重建的，可按照新土地使用条件下市场评估价与原土地使用条件不动产市场评估价的差额补缴土地价款；对于改扩建的，可按照新土地使用条件下市场评估价与原土地使用条件市场评估价差额的 70%补缴土地价款。（4）完善政府收储机制 积极探索“挂账收储”方式，企业自主完成搬迁形成“净地”后，可申请纳入土地储备范129、围，交由土地储备机构负责处置，双方可按照土地使用权及附属建（构）筑物的综合评估价确定收储价格，签订挂账收储协议，先将土地使用权收回，待土地出让并收缴到位全部土地价款后支付，也可按双方协商约定的比例分享土地出让收益。挂账时间原则上不超过一年。（5）探索不动产权属合宗、分割和转让 在符合规划、不改变土地用途前提下，支持市场主体收购相邻低效用地并宗再开发，以便统筹规划指标、整体布局和建设。支持工业（物流仓储）项目，在不改变用途的前提下，允许原土地权利人通过宗地分割转让或按栋、层为固定 79 界限基本单元分割转让方式盘活低效工业用地，增加产业空间有效供给，减少新增土地需求。第二节 麒麟新城单元 一、单130、元基本情况 1、单元区位 麒麟新城单元总面积 250.31 公顷，位于东升街道，是长江纵向发展轴的核心，是链接纳溪区与主城区的关键一环，也是串联起滨江廊道与城市绿廊的关键节点。以泸州市二环路为核心，可快速沟通纳溪、江阳、龙马潭主城，解决市域主城区各组团交通联系。单元西临长江景观视线较好，东侧五顶山公园，景观资源丰富。2、低效用地概况 麒麟新城，现状低效用地约 73.08 公顷，均为其他低效用地。其中批而未供面积 41.14 公顷，供而未用面积 31.94 公顷。3、土地权属 低效地块内现状权属主要属于区国资公司、纳兴实业、富力房地产、区中医院、区教体局和融光幼稚园等。地块均未建设。80 4、再131、开发整体形势判断 单元有完善的交通网络、基础设施和景观生态资源。低效用地均未开发建设，可结合项目策划进行整治提升，成为城市转型发展的新引擎。5、相关规划衔接 根据 纳溪区国土空间总体规划（2021-2035 年）和 泸州市两江新城控规优化提升规划（单元规划）的布局基本保持一致。单元南北两侧，以居住生活和公共服务配套为主；主要涉及单元内低效居住用地。单元中部，以居住商业服务为主；主要涉及单元内居住用地、商业用地和教育用地。从道路系统来看，单元内外主要道路干线均已按规划建设，形成“三纵三横”的路网格局。6、区域发展形势 单元周边具有完善的交通网络和基础设施、丰富的景观生态资源，可打造与区域市场竞品132、形成差异化的特色国潮文旅项目。目前业主实施意愿暂未明确，但已编制完成中青奥莱文旅健康城项目概念方案用于指导单元的开发建设。81 二、单元目标定位 依据整体项目策划探索新时代城镇化发展模式，通过对城市发展的整体研判，提出本单元的目标定位：生态文旅健康城、泸州城市发展新质生产力的践行标杆。三、再开发方案 1、思路设计 通过用地优化调整，以整体功能定位为导向，以延续城市机理为基础，通过引入大型项目，整体策划提升片区发展，构建居住、工作、文旅、休闲商业等功能复合的综合体。2、用地优化 根据发展诉求，拟将部分用地进行优化调整；结合用地自身条件和现状情况以及泸州市城乡规划管理技术规定（2024 年），确定133、单元内调整地块主要控制指标：表 15-2 单元控制指标一览表 单位：公顷 地块编号 用地性质 地块面积 容积率 建筑密度 建筑高度 绿地率 备注 QL-01-01 中小学用地 0.85 1.5-36m-QL-01-02 商业用地 5.21 1.0 60%36m 20%-QL-01-03 商业用地 4.78 1.0 60%36m 20%-QL-01-04 商业用电 0.71 2.8 60 80 20%-3、近期再开发项目统计表 序号 项目名称 建设内容 现状类型 拟再开发主体 拟再开发方式 对应政策 82 1 云鑫大厦 提高开发强度，打造酒店项目 商业居住 原土地使用权人 调整规划条件-4、单元134、政策运用与探索（1）探索土地混合供应 根据混合用地主导土地用途确定土地配置方式、使用年期，结合混合用途及混合比例综合确定地价。将特定区域不同用途地块一起混合供应，地价由评估机构根据各用途土地占地面积、基准地价、市场价值等因素综合评估确定。（2）完善政府收储机制 积极探索“挂账收储”方式，企业自主完成搬迁形成“净地”后，可申请纳入土地储备范围，交由土地储备机构负责处置，双方可按照土地使用权及附属建（构）筑物的综合评估价确定收储价格，签订挂账收储协议，先将土地使用权收回，待土地出让并收缴到位全部土地价款后支付，也可按双方协商约定的比例分享土地出让收益。挂账时间原则上不超过一年。（3）利用地方政府专135、项债券资金 依据自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知：综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地。83 第三节 皮化厂旧城改造单元 一、单元基本情况 1、单元概况 皮化厂旧城改造单元位于泸州纳溪区永宁街道，总面积约 34 公顷，属于纳溪老城区范围。单元北侧为紫阳路一段、西侧为云溪东路、南侧靠近泸天化化工园区、西侧靠近蓝桉路，周边断头路较多。周边有多个现状已建成小区、麒麟广场、泸天化码头、凤凰城、江南职业中学、棉花坡中学等一批重要设施，周边配套设施比较完善，单元区位优势较好，总体上看具有比较好的再开发条件。2、低效用地概况 皮化厂136、旧城改造单元总面积 41.18 公顷，共涉及低效图斑 6 处，面积 4.91 公顷。其中包含低效商住用地 1 宗，面积1.05 公顷；低效产业用地 2 宗，面积 4.9 公顷；其他低效用地 4 宗，面积 30.69 公顷。（其中 31.73 公顷为 2025 年数据库更新纳入。）主要低效原因是建设年代久远，建筑质量较差，部分厂房现状基本闲置，且存在大面积城中村，建设风貌不佳影响城市发展。3、现状权属 单元南部产权主体较多，主要涉及原皮化厂宿舍通过房改卖给个人的住宅楼、天一科技公司工业厂房、泸天化的仓 84 储地块；单元中部和北部主要为城中村，土地未征收，仍属于村集体，且面积较大；单元东侧为麻纺137、厂，产权单一。总体来看，中部和北部的城中村地块再开发较为简单，南部地块有一定谈判难度和实施难度。4、现状开发强度 单元南部原皮化厂宿舍开发强度相对较高，现状为 6 层住宅，容积率在 1.2 左右，天一科技公司工业厂房以及泸天化的仓储地块容积率分别在 0.2、0.6 左右；单元中部和北部主要为城中村区域，现状有小部分为村民 1-2 层自建房，大部分为农用地，整体开发强度较低，容积率在 0.2 左右；单元东侧的麻纺厂，现状以 1-2 层工业厂房为主，容积率在 0.8 左右，开发强度适中。总体来看：南部原皮化厂宿舍和麻纺厂区域的再开发难度较高，其他区域难度较低。5、现状建筑质量 现状建筑主要集中分布138、在单元南部，从建筑质量看，1）南部原皮化厂宿舍和工业厂房建筑质量较差；2）中部和北部的城中村区域建筑质量一般，但整体风貌较差，对城区风貌有一定影响；3）东部麻纺厂现状工业建筑质量一般，但由于位于规划道路十字路口，有拆迁的必要性；本单元从建筑质量来看，整体有拆除重建必要性。85 6、相关规划衔接 根据纳溪区国土空间总体规划（2021-2035 年）该区域整体主要以居住功能为主，并完善道路体系，配套教育设施；此外单元内涉及少量一类工业用地。根据纳溪河西河东片区控制性详细规划该区域整体同样以居住功能为主，并完善道路体系，配套教育设施；此外由于单元周边规划为二类、三类工业用地，因此单元还涉及部分防护绿139、地。7、单元特征总结 土地利用粗放，分布零散且规模大小不一。现状皮化厂宿舍和周边的住宅、工厂、闲置学校、自建房等分布散乱，土地利用效率较低；并且受地形影响，内部小巷和零散的建筑交错分布，使得整体布局显得较混乱。整体城市形象不佳，部分建筑质量较差。现状建筑多为老旧住宅，皮化厂宿舍区域 8 栋建筑中有 5 栋左右建筑质量较差，基本已成危房无法居住，城中村区域大部分为农用地，部分为村民自建房，结构简陋，存在安全隐患，整体建筑布局及风貌对城市形象有一定影响。交通体系不完善，道路系统不畅通。现状老城区主要依托单元西侧的云溪东路一条主干道，交通较拥堵，单元周边有四条道路未打通，整体道路体系未形成，对老城区140、交通带来一定影响。86 二、单元目标定位 1、再开发形势判断 从道路系统来看主要是打通“一横四纵”的道路，其中包括：一横、两纵三条次干路，两纵两条支路。现状五条道路在单元周边形成断头路，单元内部无道路基础，实施有一定难度。公服设施以提升教育质量为主，规划小学位于单元北侧，现状棉花坡中学、紫阳幼儿园均位于东侧，建议将规划小学调至东侧，进行教育资源整合与优化。总体来看，单元内部有整体拆除重建的必要性，但征迁成本、配套道路和公服成本较高，且谈判有一定难度 2、总体定位 规划落实国土空间总体规划的用地布局要求，融入创新性要素，通过对城市发展的整体研判，提出本单元的目标定位：实施人居环境与创业环境联动开141、发，打造功能复合、共享开放、公平普惠、人文魅力、低碳高效的城市未来社区。三、再开发方案 1、规划策略 对单元内农用地进行农转用后，由政府对单元范围进行收储，企业参与，减轻财政压力；单元整体进行拆除重建，提升人居环境，打造城市未来社区。87 空间策略方面利用一二层空间打造邻里中心、社区客厅、幸福学堂、未来创客厅等不同主题公共空间，提供健身场馆、健康服务中心、邻里交流中心、全年龄段学习和 24 小时阅读空间以及创业者服务中心、创新创业共享空间等；在小区开发空间形成多层次植物配景，多样化开放休憩空间。2、用地优化 拟将规划中小学用地调整至东侧，面积为 4.04 公顷，其他地块用地性质按总规要求落实；142、结合用地自身条件和现状情况以及泸州市城乡规划管理技术规定（2024 年），确定皮化厂旧城改造单元内地块主要控制指标：表 15-3 单元控制指标一览表 单位：公顷 地块编号 用地性质 地块面积 容积率 建筑密度 建筑高度 绿地率 备注 NVYN-05-0001 二类城镇住宅用地 1.04 3.0 22 80 25-NVYN-05-0002 二类城镇住宅用地 5.52 3.0 22 80 25-NVYN-05-0003 二类城镇住宅用地 2.63 3.0 22 80 25-NVYN-05-0004 中小学用地 4.14 1.2 35 20 30-NVYN-05-0005 二类城镇住宅用地 5.36143、 3.0 22 80 25-NVYN-05-0006 二类城镇住宅用地 13.75 3.0 22 80 25-表 15-4 单元用地结构调整表 单位：公顷 用地类型 规划调整前用地 低效再开发后规划用地 增减规模 开发建设用地 二类城镇住宅用地 28.30 28.30 -0.10 机关团体用地 0.01 0.01 -商业用地 0.66 0.66 -88 一类工业用地 1.80 0.31 -1.49 小计 30.77 2.18-1.59 公益性用地 城镇道路用地 5.47 5.47 -中小学用地 4.15 4.25 0.10 公园绿地 0.13 1.62 1.49 防护绿地 0.60 0.60 144、-广场用地 0.06 0.06 -小计 10.41 12.00 1.59 总计 41.18 41.18-3、资金测算（1）土地出让基础价格分析 本项目能够通过土地拍卖融资获得融资的土地基准价格，基于 2023 年 11 月土地拍卖数据进行参考计算。无论容积率高低，泸州中心城区相对边缘地区，住宅用地土地出让楼面价均在 1200-1400 区间。考虑本项目区位条件、发展基础，初预测住宅用地地均楼面价为 1200-1400 元/左右。（2）土地出让毛收入测算基于用地面积、容积率、地均楼面价格综合测算 土地出让收入测算标准，土地出让金=用地面积容积率地均楼面价格，来进行测算。表 15-5 土地出让价格145、表 用地类型 用地面积 容积率 价格 城镇住宅用地 28.3 公顷 2.0-3.0 地均楼面价格 1200-1400 元/商业用地 0.66 公顷 1.5 地均楼面价格 850 元/89 住宅用地容积率依据：近期泸州住宅用地土拍容积率区间多为 1.5、1.8、2.2 左右，考虑到本项目为拆改型再开发项目，以及企业的意愿需求，容积率暂取高值为 2.0-3.0。住宅用地土地毛收入测算如下表：表 15-6 土地出让毛收入测算表 方案类型 住宅用地面积测算 出让毛收入 高方案 3.01200 元/283000 10.19 元 中方案 2.51300 元/283000 9.20 亿元 低方案 2.014146、00 元/283000 7.92 亿元 综合三个方案，预测住宅用地土地出让毛收入在 7.92 亿-10.19 亿元，商业用地约 0.08 亿元，工业用地约 0.07 亿元，可初判土地出让毛收入总共约 8 亿-10 亿元（3）政府征迁成本测算基于征迁面积、征迁标准 根据棉花坡旧城及城中村项目国有土地和集体土地征收明细表：表 15-7 土地征收成本测算表 用地类型 用地面积 总费用 国有土地 28.78 公顷 1.01 亿元 集体土地 12.4 公顷（其中有存量土地 0.14 公顷）6.55 亿元 合计 7.56 亿元 综合计算国有和集体土地的征拆、安置费用，可初步得出土地征迁成本约 7.56 亿147、元 公共设施、市政设施成本基于道路、绿地、设施等配套成本 90 公共设施、市政设施建设内容：1）规划道路；2）规划绿地；3）规划教育设施；4）规划体育设施；5）规划社区服务设施；表 15-8 配套成本测算表 类别 规划道路 规划绿地 规划教育设施 面积 5.47 0.79 公顷 4.15 公顷 开发强度 容积率 1.2 建筑面积 4.98 万方 建设成本 125 元/150 元/5000 元/总建设成本 684 万元 119 万元 24900 万元 合计 2.57 亿元 综合相关公共设施、市政设施建设内容，可初步测算本项目政府配套需投入约 2.57 亿元（4）政府项目开发总平衡基于收入、支出两148、端 综合计算：项目收入端-项目支出端=政府总收益 可计算得出理想情况（容积率 3.0）收益为 0.21 亿元，正常情况（容积率 2.5）收益为-1 亿元，最差情况（容积率2.0）收益为-2.06 亿元。从政府角度来看，本项目征迁成本过高，并且要配套相关设施，基本实现资金平衡，但政府盈利空间较小。（5）企业利润率测算 表 15-9 企业成本测算表 用地面积 容积率 总建筑面积 单位成本 项目开发成本 土地拍卖成本 项目总成本 28.3 公顷 2.5 70.8 万平方米 3000 元/m 21.24 亿元 9.35 亿元 30.59 亿元 91 3.0 84.9 万平方米 3000 元/m 25.149、47 亿元 10.34 亿元 35.81 亿元 表 15-10 企业毛收入测算表 用地面积 容积率 可销售建筑面积 单位售价 总售价 28.3 公顷 2.5 69.3 万平方米 4500 元/m 4700 元/m 31.66 亿元 3.0 83.2 万平方米 38.02 亿元 企业利润率测算=（项目总收入-项目总支出）/项目总收入*100%容积率 2.5 时，计算得出企业利润约 1.07 亿元，利润率为 3.38%；容积率 3.0 时，计算得出企业利润约 2.21 亿元，利润率为 5.81%。从市场化逻辑来看，企业利润率可以满足。4、单元政策运用与探索（1）探索容积率转移 在商业、商品住宅等经150、营性建设用地开发规模总量不突破，满足规划、安全、环保、消防、相关行业管理等要求的前提下，原则上可将容积率指标在本行政区同级土地出让收益范围内相同用地性质的未出让用地中进行转移，并按程序开展控制性详细规划调整。（2）探索老城区构建空间不计容 老旧城区住宅改造、重建项目，每层设置的各类形式的结构板、抗震板、阳台、飘窗、绿化构架、空调板、雨棚、花池、设备平台等构件，其水平投影面积之和不大于该层建筑面积 25%的部分不计容积率。92（3）指标统筹核算 同一个土地开发主体同时利用多个地块建设工业、物流仓储等项目，配套的行政办公及生活服务设施比例，混合用地比例、容积率等指标，可跨宗地统筹布局和核算。（4）151、探索企业参与做地 鼓励国有企业积极参与低效用地土地一级开发，按照相关要求进行房屋征拆、土地整理、市政配套设施建设，使土地达到供应条件，为政府“做地”。形成“净地”后，与政府土地储备机构签订补偿协议，待土地取得出让收益后，由政府支付企业“做地”投入成本及一定的合理回报。第四节 泸天化码头再开发单元 一、单元基本情况 1、单元概况 泸天化码头再开发单元位于泸州纳溪区永宁街道，总面积约 34 公顷，属于纳溪老城区范围。单元南临永宁河、西依长江畔、北侧紧邻长江八桥，东侧为区域主要通道云溪东路，云溪东路作为老城区唯一生活干道，交通较拥堵。周边有江南职业中学、妇幼保健院、云溪实验学校、科洋凤凰城、纳溪区中152、医院、麒麟广场、高新中等职业技术学校、纳溪中学等一批重要设施，单元区位优势好、设施较完善、商业氛围比较浓厚，总体上看具有非常好的再开发条件。93 2、低效用地概况 泸天化码头再开发单元总面积 34.01 公顷，共涉及低效图斑 2 处，面积 9.36 公顷，均为低效产业图斑。主要原因为建设年代久远，建筑质量差；现状使用率较低，已基本闲置。3、现状权属 单元内产权涉及 4 个权属单位，如下表所示。序号 权属单位 现状用地情况 面积（公顷）01 泸天化集团 港口码头、工业 12.14 02 纳兴集团 仓储 1.45 03 紫御江山 未开发 8.69 04 科洋房地产 居住（建设中）2.32 单元南侧153、权属较多且较复杂，其中分布个别个人权属，包括两处自建房。4、现状开发强度 单元内各地块开发强度，基本可分为 5 个区间：1）北部紫御江山区域，用地以未开发用地为主；2）中部危化品码头区域，现状建设少量工业厂房，容积率 0.2 左右，但已基本闲置，开发强度较低；3）中部粮站区域以仓储用房为主，容积率 0.8 左右，开发强度中等；4）西侧沿江青年小区区域，现状 4 栋 6 层住宅，容积率1.5 左右，开发强度相对较高；5）南部尿素码头区域，沿传输带两侧建设仓库厂房，容积率 0.5 左右，开发强度中等。94 从再开发难度来看，单元北部及危化品码头区域，再开发难度较低，青年小区搬迁困难再开发难度相对较154、大，其他区域再开发难度中等。5、现状建筑质量 现状建筑集中分布在单元南部，从建筑质量看，1）危化品码头区域闲置厂房和个人自建住房，建筑质量较差；2）中部青年小区和粮站区域，建筑质量一般，但风貌较差；3）南部尿素码头区域，建筑质量一般，但工业肌理较好；本单元从建筑质量来看，危化品码头和个人建房区域有拆迁改造必要性，青年小区拥有保留价值并进行风貌改造，尿素码头和粮站区域有开发利用可能性。6、现状业态 单元周边区域现状业态主要沿云溪东路两侧聚集，呈线形分布，结构以零售为主，其次为餐饮及生活服务，主要以传统零售业居多，如服装业、餐饮业等，业态较单一。由于滨江道路未形成及现状单元内低效闲置土地存在，导致155、滨江区域商业无法覆盖，未形成商业网状分布，缺少商业活力。7、相关规划衔接 根据纳溪区国土空间总体规划（2021-2035 年）中心城区用地布局，该区域主要分为三个部分，其中北侧滨江公 95 园区域以生态功能为主，主要借助于长江东侧打造生态绿地，形成滨江生态景观带，主要涉及滨江公园绿地、沿街商业用地；泸天化码头区域以交通设施功能为主，保留现状功能；主要涉及现状码头用地及小部分现状居住用地。滨江商住区域以居住功能为主，主要是现状工业改为居住功能；涉及云溪路西侧居住用地、规划滨江路东侧公园绿地。交通体系方面主要打通滨江次干道，完善道路体系。同时将泸天化尿素码头进行功能置换，逐步改成海事监察、旅游观光156、服务综合码头；同时开设水上旅游巴士，充分发挥长江水道的景观价值，长江黄金水道泸州段逐步全面提高到一级标准。8、单元特征总结 危化品码头开发强度低，再开发成本不高。危化品码头区域容积率整体约 0.2，除码头外堆货场和罐装区域现状仅有零星几处厂房，且建筑质量不佳，因此整体开发强度低，再开发成本不高。整体用地产出低，土地产出较低。危化品码头完全闲置，现状经济产出较低；粮站仓库区域现状环境较差，且滨江生态资源未得到利用，社会产出较低。交通体系不完善，道路系统不畅通。现状老城区主要依托云溪东路一条主干道交通较拥堵，滨江次干道未连通，降低了道路的通行能力。96 二、单元目标定位 1、再开发形势判断 用地性157、质方面，国土空间总体规划中心城区用地布局中，规划单元南侧均为二类城镇住宅用地，在纳溪土地出让与房地产市场相对低迷的背景下，保持原居住用途的优势不高，并且在区位优势明显，商业氛围较浓厚的区域，结合单元内旅游码头的打造，未来该区域的商业价值将不断提升，因此规划拟将紧邻旅游码头区域的用地性质调整为商业用地。交通方面，规划打通滨江次干道，疏解城区交通拥堵困境。2、总体定位 规划落实国土空间总体规划的用地布局要求，融入创新性要素，通过对城市发展的整体研判，提出本单元的目标定位：打造以纳溪形象展示为核心，以文化创意、健康运动、商业休闲、市民服务为支撑的新时代纳溪城市封面新时代纳溪城市封面。江水澄碧，草木苍158、翠的生态封面江水澄碧，草木苍翠的生态封面 持续向好，蓬勃发展的消费封面持续向好，蓬勃发展的消费封面 个性多元，内生驱动的新经济封面个性多元，内生驱动的新经济封面 3、发展目标 滨江消费目的地，社交休闲新地标 延续工业文化，打造创意集群 老城开放新空间，活力生机承载地 97 三、再开发方案 1、规划结构 规划形成“一轴一带四区”的规划结构。“一轴一带”：滨江发展轴线：依托规划滨江次干道形成；滨江生态景观带：依托长江沿岸生态、风景资源“四区”：滨江生态休闲运动区：形成生态公园、运动公园；码头景观区：利用现状码头提供旅游、综合服务功能；高品质居住区：形成滨江中高端、改善型居住片区；滨江商业区：利用现159、有工业存量建筑形成商业区。2、规划策略 完善交通设施完善交通设施，连接沿江道路形成次干道。提升滨江景观提升滨江景观，打造滨江公园，提升码头景观，形成连续滨江生活岸线。创新消费空间创新消费空间，工业建筑保留打造商业街区，沿滨江路形成滨江商业步行街。3、功能业态 规划共形成四大功能业态。包括创意文化产业，打造工业遗产文化体验、娱乐体验。休闲体育运动，利用滨江公园打造户外运动基地、滨江体育公园。休闲化生态水系，沿长江、永宁河形成城市绿廊、可经营性资产。高品质居住，形成城市滨江景观中高端、改善型居住。98 4、业态策略 规划拟引入端头模块+活力模块+衔接模块的模式，采用不同的产品模块，区分模块不同的面160、积区间，不同的模块交错布局形成各业态的互动，重要节点设置主力店，带动整体商业气氛。端头模块：包括品牌首店、夜经济、电商直播、大型商超等。活力模块：包括特色餐饮、休闲餐饮、体育娱乐、文创娱乐、零售服饰。衔接模块：包括中西快餐、休闲娱乐、配套服务、便利店等。5、用地优化 综合考虑各因素，一方面该区域紧邻旅游观光码头对商业需求较高，且亟需注入创新活力点吸引消费；另一方面保留现有工业遗存有利于形成纳溪城市记忆，同时需增加东西向支路，将车流引导向滨江次干道，减轻云溪东路的交通压力。因此规划新增东西向道路连接云溪东路和规划滨江路，并将尿素码头装载区域和粮站区域调整为商业用地，面积为2.95 公顷，其他地块161、用地性质按总规要求落实；结合用地自身条件和现状情况以及泸州市城乡规划管理技术规定（2024 年），确定泸天化码头再开发单元内地块主要控制指标：99 表 15-11 单元控制指标一览表 单位：公顷 地块编号 用地性质 地块面积（ha）容积率 备注 NVYN-04-01 二类城镇住宅用地 4.69 2.0 NVYN-04-02 商业用地 3.90 1.5 NVYN-04-03 防护绿地 0.65 NVYN-04-04 港口码头用地 6.29 6、单元政策运用与探索（1）探索老城区构件空间不计容 老旧城区住宅改造、重建项目，每层设置的各类形式的结构板、抗震板、阳台、飘窗、绿化构架、空调板、雨棚、花池162、设备平台等构件，其水平投影面积之和不大于该层建筑面积 25%的部分不计容积率。（2）探索老城区构建空间不计容 老旧城区住宅改造、重建项目，每层设置的各类形式的结构板、抗震板、阳台、飘窗、绿化构架、空调板、雨棚、花池、设备平台等构件，其水平投影面积之和不大于该层建筑面积 25%的部分不计容积率。（3）指标统筹核算 同一个土地开发主体同时利用多个地块建设工业、物流仓储等项目，配套的行政办公及生活服务设施比例，混合用地比例、容积率等指标，可跨宗地统筹布局和核算。（4）探索企业参与做地 100 鼓励国有企业积极参与低效用地土地一级开发，按照相关要求进行房屋征拆、土地整理、市政配套设施建设，使土地达到163、供应条件，为政府“做地”。形成“净地”后，与政府土地储备机构签订补偿协议，待土地取得出让收益后，由政府支付企业“做地”投入成本及一定的合理回报。第五节 清溪河再开发单元 一、单元基本情况 1、单元概况 清溪河再开发单元位于泸州市纳溪区大渡口镇镇区东侧，总面积约 66 公顷，处于城镇开发边界外，北侧紧邻长江，处于清溪河与长江交汇之所，主要通过国道 246 联系大渡口镇镇区及纳溪城区，西北侧紧邻火炬社区，通过两条支路联系国道 246 组成区域交通，南部距成渝环线高速凤凰湖收费站车行 10 公里，整体区位尚可，交通通达性较好，生态区位环境优异，旅游品牌初步形成，具有非常好的再开发条件。2、低效用地概164、况 清溪河再开发单元总面积 65.98 公顷，单元内包含低效图斑 6 处，低效用地面积 20.76 公顷，占单元面积 31.46%，其中低效商住用地两处，合计 1.83 公顷，低效产业用地三处，合计 17.72 公顷，闲置土地一处，占地 1.21 公顷。101 其中单元南部 3 处低效产业用地均为闲置多年的工业用地，目前权属清晰，土地未利用，无经济产出，再开发潜力较高；另外有 2 处闲置的商业用地，泸州老窖集团有意向作为业主，打造温泉度假酒店中心；另有一宗批而未供土地为2013 年报批乡镇建设用地，现状建成 2 处宅基地，未完成征地手续，尚未供应。3、现状权属 单元内权属来看，共涉及约 10 165、家权属单位；单元内北部原花田酒地景区涉及违法占耕，部分地块已被责令复垦，另有部分村民宅基地及零星企业用地，综合来看北部权属相对复杂；南部闲置工厂区域权属较为清晰，三宗地分属三家企业；总体来看，南部企业产权地块再开发较为简单；北部企业与个人混杂的权属情况相对复杂，业主较多，具有较高的谈判成本。4、现状开发强度 单元内各地块开发强度，大致分为三个片区：1）南部原工业区域，厂房容积率 1.0 左右，目前已全部闲置，开发强度适中；2）西部为原花田酒地景观及项目区，建筑物较少，容积率 0.2 左右，开发强度较低；3）东部清溪河东岸部有较多娱乐及商业设施，容积率 0.8左右，开发强度适中；102 区域整体166、开发强度较低，现状建筑物相对较少，且多为闲置厂房，再开发难度较低。5、现状建筑质量 清溪河再开发单元内建筑量较少，分布零星，主要集中在单元南部和东部，从建筑质量看呈现三大特征：1）南部三大块老工厂建筑年限较高，但整体框架较好，绝大部分建筑可以进行改造利用，建筑质量一般；2）东部娱乐及商业设施建筑相对较新，建筑质量较好，风貌整体较好；3）西部主要为零散民房及原花田酒地管委会和闲置企业，建筑质量尚可；整体上，本单元从建筑质量来看，仅南部老工厂涉及区域拆改，北侧建筑质量较好，仅进行小规模风貌提升或原址利用即可满足再开发需求。6、单元特征总结 花田酒地景区初具规模，与周边业态联动不足。北部花田酒地旅游167、景区建设已相对成熟，但由于违法占耕需进行复耕，后续情况不清晰，景区与大渡口镇区、南部工厂区、纳溪主城区业态相对割裂，联动性较差。主要为闲置厂房再开发，整体再开发成本较低。南部厂区原班达化工厂、新源矿业、泸菊啤酒厂已闲置多年，具有较高的再开发潜力，且建筑主体质量尚佳，北侧建筑年限较 103 短，建筑质量优良，区域整体再开发已改造更新为主，再开发成本较低。生态资源优渥，现状利用不充分。清溪河自单元由南向北流过，整体区域依山傍水，同时紧邻长江，生态资源优渥，目前上游漂流下游游船项目未成体系，对区域生态资源利用仍有较大潜力。二、单元目标定位 1、再开发形势判断 通过对清溪河再开发单元的现状分析，对该单168、元分三个区域分类制定再开发策略。南部区域目前用地以工业为主、地块数量少、单个地块面积较大、开发强度适中、建筑物质量一般，仅有企业权属，相对清晰，再开发整体难度较低。西部区域目前用地以商业为主、地块数量少、单个地块面积较小、开发强度较低、建筑物质量较好，权属相对混杂，再开发相对复杂。东部区域目前用地以商业娱乐为主、地块数量较多、单个地块面积适中、开发强度较低、建筑物质量较好，权属方面以企业为主，存在部分个人产权，再开发有一定困难。104 2、总体定位 依托区域生态资源，打造以度假康养为核心，以研学团建、水上娱乐、茶酒体验为支撑的清溪江畔度假康养基地。清溪江畔度假康养基地。构建：依山傍水，蓝绿交织169、的生态田园依山傍水，蓝绿交织的生态田园 茶酒飘香，疗养度假的康养田园茶酒飘香，疗养度假的康养田园 乐娱乐教，活力亲水的乐活田园乐娱乐教，活力亲水的乐活田园 三、再开发方案 1、规划策略 南部对存量工业改商业，提升土地价值，获得资金收益；北部整体提升区域界面形象，在小规模征迁的前提下，提高区域地价，引入优质企业，打造清溪江畔康养度假区；北部区域：景观农田建设、基础设施提升、嵌入式布局商业、景观农田与滨水绿地打造。单元北部、中部引入意向企业，在原有花田基础上更新打造景观农田，盘活利用原有观光设施；在清溪江沿岸打造亲水绿地，嵌入式布局商业设施，保留原有经营性项目，提升单元内产业活力，布局基础设施及公170、共空间建设，提高区域地价，在小规模征迁收储的前提下，提升单元土地出让收益。南部区域主要以对存量建筑的再利用、工业改商业、滨水空间打造为主。单元南部利用三线建设工业遗址，进行存 105 量建筑盘活再利用，引入体育、研学、度假及康养等业态，依山傍水打造度假康养基地，提升区域经济效益。2、用地优化 落实违法占耕的复垦区域，对已出让的土地用地性质进行调整，对南部工业遗址进行再开发，对零散的用地进行规整化，以整体优化单元内用地布局 表 15-13 单元用地结构调整表 单位：公顷 用地类型 规划调整前用地 低效再开发后规划用地 增减规模 建设用地 居住用地 1.49 0.77-0.72 公共服务设施用地 171、0.28 0.28 0.00 商业用地 16.71 23.44 6.73 工业用地 0.29 0.28-0.01 交通用地 4.33 3.68-0.65 公用设施用地 0.10 0.1 0.00 特殊用地 0.12 0.03-0.09 小计 23.32 28.58 5.26 非建设用地 耕地 4.67 13.75 9.08 园地 8.91 1.23-7.68 林地 18.00 11.48-6.52 草地 0.24 0-0.24 陆地水域 10.83 10.93 0.10 小计 42.65 37.39-5.26 总计 1.49 0.77-0.72 拟将再开发单元内分三个控规单元。106 结合用地172、自身条件和现状情况以及泸州市城乡规划管理技术规定（2024 版），确定清溪河再开发单元内地块主要控制指标：表 15-14 单元控制指标一览表 单位：平方米 地块编号 用地性质 地块面积（）容积率 建筑密度 建筑限高（m）绿地率 配套设施 DDK-01-01 商业服务业用地 289.58 1.2 25%18 20%DDK-01-02 居住用地 137.98 1.5/12/DDK-01-03 居住用地 1068.82 1.5/12/垃圾收集点 DDK-01-04 居住用地 1479.15 1.5/12/DDK-01-05 居住用地 13.08 1.5/12/DDK-01-06 商业服务业用地 12173、394.54 1.2 25%18 20%公厕 DDK-01-07 商业服务业用地 731.95 1.2 25%18 20%DDK-01-08 商业服务业用地 394.62 1.2 25%18 20%DDK-01-09 居住用地 1416.37 1.5/12/DDK-01-10 工业用地 2887.30 1.0-2.0 30%24/DDK-01-11 机关团体用地 2819.18 1.0 25%20 30%原花田酒地管委会办公楼 DDK-01-12 居住用地 1075.85 1.5/12/DDK-01-13 商业服务业用地 4485.50 1.2 25%18 20%DDK-01-14 居住用地 174、982.42 1.5/12/107 DDK-01-15 商业服务业用地 231.20 1.2 25%18 20%DDK-01-16 商业服务业用地 652.45 1.2 25%18 20%DDK-02-01 商业服务业用地 15621.36 1.8 30%24 20%停车场 DDK-02-02 商业服务业用地 11121.93 1.8 30%24 20%停车场 DDK-02-03 商业服务业用地 67593.52 1.8 30%24 20%停车场 DDK-02-04 商业服务业用地 104482.73 1.8 30%24 20%停车场 DDK-03-01 商业服务业用地 55.84 1.2 2175、5%18 20%DDK-03-02 居住用地 558.14 1.2/12/DDK-03-03 商业服务业用地 548.02 1.2 25%18 20%DDK-03-04 商业服务业用地 490.08 1.2 25%18 20%DDK-03-05 居住用地 991.10 1.2/12/垃圾收集点 DDK-03-06 商业服务业用地 421.79 1.2 25%18 20%DDK-03-07 商业服务业用地 4278.12 1.2 25%18 20%DDK-03-08 商业服务业用地 104.40 1.2 25%18 20%DDK-03-09 商业服务业用地 10480.66 1.2 25%18 176、20%生态停车场 3、单元政策运用与探索（1）支持存量资源转换利用，探索存量建筑功能转换，变更登记用途的情况 对工业遗址存量建筑进行用途转换，由不动产权人提出改变建筑物和土地用途的申请，经相关部门联合审查同意，108 签订协议变更土地用途，补缴土地出让金后，不动产登记机构按照调整后的新用途进行不动产登记。（2）探索带建筑物供应、带方案出让的实施方法 对南部闲置工厂区的长期存量建筑，探索带建筑物供应的土地出让程序与方法；在土地出让阶段前完成工改商的用途转化，同时为保障区域业态统一，探索适度带方案同时带建筑物出让相关程序。（3）探索开发边界局部优化及周边区域连片统筹 对单元内有意向征地供地的地块，177、在保证城镇开发边界总量不突破的情况下，对开发边界范围进行局部优化，保障土地出让顺利进行，同时对地块周边零散低效的城镇建设用地进行连片统筹管理。第六节 金竹纸业再开发单元 一、单元基本情况 1、单元概况 金竹纸业再开发单元位于纳溪区天仙镇西南方向，西南方向靠近护国镇，总面积约 29.03 公顷，位于两镇交界，永宁河自单元东侧流过。单元东侧紧邻国道 321，西侧靠近厦蓉高速，西侧临近服务区，最近高速出入口距单元 18 公里，车行约 25 分钟，隆泸线铁路在单元东侧过境，交通区位优势明显。单元东北侧为天仙硐景区，单元周边为乡村区域，现状多为农用地；永宁河自南向北从单元东侧穿过，单元内部 109 有餐178、厅、超市等基础配套设施。总体来看单元整体区位较好，具有较好的工业基础。2、低效用地概况 金竹纸业再开发单元总面积 29.03 公顷，共涉及 4 宗低效用地，面积 2.21 公顷。其中包含低效商住用地 1 宗，面积为 0.69 公顷；低效零星用地 2 宗，面积为 0.62 公顷；其他低效用地 1 宗，面积为 0.90 公顷。3、现状权属 单元内地块权属大致分 6 大类，其中金竹纸业企业用地占比最高；其次存在原宿舍但已进行房改房的个人权属居住用地；单元北部污水处理厂，南侧有部分地块未办证，属于集体产权，目前金竹纸业租用；单元北部沿街存在少量宅基地；单元北部意向调整 80 亩开发边界外土地，作为后续179、金竹纸业仓储区域，同时单元开发边界外存在多处零星地块意向同步报批出让。4、现状建筑质量及开发强度 单元内主要为金竹纸业的主体工业生产区，该区域工业建筑质量一般，建筑以 3-4 层厂房为主，区域容积率为 1.5 左右；南侧两片厂区的宿舍与民居，为 6-7 层的居住用地，建筑质量一般，容积率 1.8 左右；110 北侧道路沿线存在一排沿街宅基地，为 1-2 层住宅，建筑质量相对较差，容积率 0.8 左右；北侧污水处理厂，建筑层数以 1 层为主，容积率 0.2 左右。5、单元特征总结 单元开发主体统一，整体开发潜力充足。目前单元再开发业主相对明确，由金竹纸业对该单元进行统一再开发，待地块合宗后，后续180、业主对单元内部局部空间调整具有较灵活空间，利于后续生产、研发、办公等多种功能复合。单元现状权属混杂，有待合宗与统一权属。单元周边权属主体仍然较多，在工业园区周边的居民生活也存在诸多不便，后续由政府对周边集体土地进行征收，统一出具规划条件进行出让，对该区域宗地进行整合合宗，利于后续出具规划条件。开发边界限制较多，需对城镇开发边界进行局部优化。单元周边及内部存在较多开发边界外地块，部分地块已进行供地，另外企业在北部有较大规模用地需求，后续意向对该单元进行开发边界优化调整，保障地块完整性。二、单元目标定位 1、再开发形势判断 总体来看，单元再开发情况相对单纯，西部厂区内部自行改造升级，南部个人权属居181、住用地待收回后纳入厂区扩产 111 空间，北部污水处理厂主要解决地块权属不一的历史遗留问题后正常利用。2、总体定位 依托区域成熟的工业条件及优秀区位，打造以工业生产为核心，企业办公、产品研发为一体的现代综合型纸业生产现代综合型纸业生产园区，园区，构建：智慧生产，产能高效的现代园区智慧生产，产能高效的现代园区 产研一体，数字赋能的综合园区产研一体，数字赋能的综合园区 配套齐全，布局有序的办公园区配套齐全，布局有序的办公园区 三、再开发方案 1、规划策略 综合考虑再开发主体诉求，单元内部及周边地形条件，及单元内部权属情况，形成如下再开发思路：对周边已有供地手续但未纳入开发边界的零星地块进行开发边界182、调整，以满足再开发主体对单元的开发需求；对单元周边集体土地与零星土地进行征收、合宗，以便统筹规 112 划指标、整体布局和后续开发建设。构建集办公、生产、研发为一体的现代化厂区。2、用地优化 根据目前单元业主意向及现状情况，结合开发边界调整情况，对单元内用地布局做出合理优化，优化后结果如下：表 15-15 单元用地结构调整表 单位：公顷 用地类型 规划调整前用地 低效再开发后规划用地 增减规模 建设用地 居住用地 3.65 0.53 -3.12 教育用地 0.19 0.00 -0.19 工业用地 15.30 25.26 9.96 公路用地 1.07 0.65 -0.42 公用设施用地 0.00183、 2.60 2.60 小计 20.21 29.03 8.83 非建设用地 耕地 2.43 0.00 -2.43 林地 5.85 0.00 -5.85 设施农用地 0.05 0.00 -0.05 陆地水域 0.49 0.00 -0.49 小计 8.83 0.00 -8.83 总计 29.03 29.03 0.00 结合用地自身条件和现状情况以及泸州市城乡规划管理技术规定（2024 年），确定皮化厂旧城改造单元内地块主要控制指标：表 15-16 单元控制指标一览表 单位：公顷 地块编号 用地性质 地块面积 容积率 建筑密度 建筑高度 绿地率 备注 JZ-01-01 排水用地 2.43 1.5 30184、%24m 30%JZ-01-02 仓储用地 5.05 1.0-2.0 55%40m 20%JZ-01-03 三类工业用地 17.08 1.0-2.5 55%48m 20%配建供水厂、变电站 JZ-01-04 三类工业用地 1.98 1.0-2.5 55%48m 20%113 3、单元政策运用与探索（1）鼓励工业企业扩产改造 在符合规划、不改变用途的前提下，鼓励工业企业利用存量土地新建、改建、扩建工业厂房，增加原厂房层数，允许按照四川省工业项目建设用地指标规定的标准增加行政办公、生活服务、研发、设计、检测、中试设施。（2）鼓励利用零星用地 难以独立开发利用的边角地、夹心地、插花地等零星用地，由区185、自然资源和规划部门组织供应，报经市、县人民政府批准后，可按协议出让或划拨方式办理供地手续。（3）支持不动产权属合宗 在符合规划、不改变土地用途前提下，支持市场主体收购相邻低效用地并宗再开发，以便统筹规划指标、整体布局和建设。合宗时，各宗地剩余使用年限不同的，可采用加权平均方式计算土地剩余使用年限，由不动产登记机构根据合宗红线直接办理不动产登记。114 第七节 护国陈醋产业提升单元 一、单元基本情况 1、单元概况 护国镇护国陈醋产业提升单元位于纳溪区中部，护国镇北部，距离纳溪城区 28 公里，单元总面积 10.81 公顷。单元紧邻护国镇镇区，距镇区约 1.5 公里，夏蓉高速位于单元西侧，单元距出186、入口约 3.5 公里，国道 321 从南向北贯穿而过，单元交通条件优越，东依永宁河，生态环境良好，南靠护国镇镇区，为护国镇现状工业主要分布区，具有较好再开发条件。2、低效用地概况 单元总面积 10.81 公顷，包含低效用地 4 块，面积 8.26公顷，占单元总面积 76.41%，以低效产业用地为主，其中低效产业用地 2 块，面积为 4.40 公顷，低效商住（设施）用地1 块，面积为 1.37 公顷，其他低效用地 1 块（闲置土地），面积为 2.49 公顷。3、现状权属 单元土地使用权主要涉及护国陈醋基地、护国中学、敬民建材厂、海椒面厂、鸿发房地产、邓正雄木材加工厂 6 大权属单位。国道 321187、 西侧敬民建材厂、护国陈醋基地闲置，鸿发房地产所属的地块部分出租为车辆检测站，其余土地闲置；东侧的护国中学西校区、海椒面厂、邓正雄木材加工厂 115 为在用状态。产权主体以企业为主，使用状况整体呈现西侧闲置，东侧在用状态。4、现状建筑质量及开发强度 护国中学的教学楼建筑质量较好，其余工业、采矿企业的建筑质量都较差。西侧护国陈醋基地存留部分 1-3 层办公楼，其余为空地；敬民建材厂为一层砖混建筑和部分大棚房，已基本荒废倒塌；鸿发房地产地块除了出租车辆检测站，其余为未开发空地。容积率均为 0.2 左右。东侧学校有一幢教学楼及 2 栋住宿楼，建筑层数为 4 层；海椒面厂及邓正雄木材加工厂为一层工业厂188、房，容积率 0.5 左右，建设开发强度较低。整体建筑质量差，建设开发强度低，再开发较容易。5、相关规划分析 根据泸州市纳溪区护国农旅融合发展片区国土空间总体规划（2021-2035 年）护国镇用地布局成果，该区域到2035 年基本保留现状用地性质。根据护国镇现行控制性详细规划成果，单元北部无控规成果覆盖，国道 321 西侧以居住用地为主，东侧以公园绿地为主，部分居住用地，同时部分用地范围位于城镇开发边界外。目前护国陈醋公司已委托纳溪区自然资源部门完成拟拓展用地区域规划用地性质调整程序，将用地范围内的居住及公园绿地调整为工业用地 116 6、单元特征总结 整体建设开发强度低，再开发成本不高。单元189、整体容积率在 0.1-0.5，其中西部区域存在大量空地，东部区域厂房基本为一层，建筑质量差，学校容积率低，单元整体开发强度低，再开发成本不高。土地闲置多，经济产出低。西部的护国陈醋基地、敬民建材厂已闲置，无经济产出；北部鸿发房地产大部分区域闲置，仅有部分土地出租做车辆检测站，产出低；东部的木材加工厂及海椒面厂现状环境较差，其中木材加工厂在做简单木材加工，海椒面厂以厂房出租，做零配件生产，整体产出不高。产业相对集聚，再开发意愿强。单元的低效产业用地相对集聚，交通便利，泸州护国味业有限公司有意收购西侧的敬民建材厂、东部的木材加工厂、海椒面厂及护国中学西校区的土地进行统一开发，已基本达成一致，近期就190、可以进行再开发建设。二、单元目标定位 1、再开发形势判断 单元南部依托护国陈醋项目基地建设，引进新质生产力，提升生产效率、提高产品质量，推动产业结构的优化和升级，促进经济的发展和竞争力的提升，打造集传统技艺酿造、非遗文化展示、技艺研学传承等为一体的特色工业展示区。117 单元北部依托护国柚、特早茶等特色农产品发展态势，联合护国陈醋基地建设，打造仓储物流基地和电商中心，盘活低效闲置土地，提升土地价值。2、总体定位 依托单元所在地理区位、产业发展基础、土地用地及低效特征打造：护国镇工业形象展示区护国镇工业形象展示区，构建生产基地、研学基地、文化展示基地、仓储物流基地、电商中心多业态一体的复合展示区191、。三、再开发方案 1、规划策略 1）引进新质生产力，提升生产效率、优化酿造工艺 现代化生产设施建设。引进现代化生产设备，实现生产自动化、智能化，提高生产效率和产品质量。优化酿造工艺：对传统酿造工艺进行科学分析，结合现代技术进行改进和创新。加强数字化与信息化建设。引入企业资源规划、制造执行系统等信息化管理系统，实现生产计划、调度、库存管理等的数字化和智能化；收集和分析生产、销售、市场等大数据，进行分析应用，为决策提供依据。通过分析消费者偏好数据，调整产品配方和营销策略。2）延续古法酿造，传播酿造知识，传承“非遗”文化 118 文化传承与推广。建设“非遗”文化展示馆，展示醋和酱油的历史渊源、酿造工192、艺、文化故事等，举办文化节、传统技艺展示等活动。打造智能化酿造工厂参观区及手工制作参观区，展示从传统酿造到智能制造的演变过程，介绍智能化设备和技术在生产中的应用，展示古法酿造工艺，打造研学和文化展示基地。开展酿造工艺体验活动。与学校、教育机构合作，开展研学活动，设计相关课程和实践活动，传授酿造知识和文化。3）盘活闲置低效，探索弹性利用，提升土地价值 以出租的形式打造临时仓储空间：对于周边有物流或商业需求的地区，可以将土地改造成临时仓储空间，出租给企业用于货物存储，或作为本地特色农产品冷藏、转运基地。建设低建造成本、可移动、可生长的建筑形态，为企业提供临时的办公和展示空间。结合陈醋基地建设，开发193、建设临时性的商业和文化设施，提升区域知名度和价值，为后续的大规模开发奠定良好的基础。4）打造电商平台，拓宽销售渠道，提升品牌价值 市场拓展与渠道创新。开拓国内外市场，创新销售渠道，线下建设产品展销中心做体验式营销、线上打造综合性的直播电商服务平台，连接主播、商家和消费者，提供一站式的直播电商解决方案。119 品牌定位与形象塑造。明确品牌的定位和特色，通过品牌故事（护国味业、纳溪特早茶、护国柚）、包装设计、广告宣传等手段塑造独特的品牌形象，增加销量和收益。2、用地方案及建设控制指标 目前护国陈醋项目已完成控制性详细规划调整程序，所涵盖的规划用地性质已由原居住、公园绿地、教育等用地调整为工业用地，194、同时根据泸州市纳溪区护国农旅融合发展片区国土空间总体规划(2021-2035 年)最新用地布局成果，到 2035 年，单元范围内规划用地以二类工业用地和留白用地为主，同时根据城镇开发边界最新调整成果（待批），北部已供土地及护国陈醋拟增加使用范围均已纳入城镇开发边界。规划落实片区最新国土空间规划用地方案及泸州市酒镇酒庄产业园控制性详细规划用地布局和建设开发强度要求，结合用地自身条件及泸州市城乡规划管理技术规定（2024 年），确定护国陈醋产业提升单元内地块主要控制指标。表 15-17 单元控制指标一览表 单位：公顷 地块编号 规划用地性质 地块面积 建筑密度 建筑限高 绿地率 容积率 HG-01195、-01 留白用地 3.11-HG-01-02 二类工业用地 2.66 55 24 10 1.0 HG-01-03 二类工业用地 3.69 55 24 10 1.0 HG-01-04 防护绿地 0.09-120 3、单元政策运用与探索（1）零星用地协议出让 开发边界外的零星土地报征完成后，由县（区）自然资源和规划部门组织供应，报经市、县人民政府批准后，按协议出让方式办理供地手续，同时与原项目地块核发统一的规划条件，供应后实现增资扩产。（2）产权归宗开发 护国陈醋收购相邻低效用地后并宗再开发，统筹规划指标、整体布局和建设。合宗时，各宗地剩余使用年限不同的，可采用加权平均方式计算土地剩余使用年限（各196、地块剩余使用年限乘以用地面积的总和除以总用地面积），由不动产登记机构根据合宗红线直接办理不动产登记。第八节 凤凰湖融合发展单元 一、单元基本情况 1、单元概况 凤凰湖融合发展单元位于泸州市纳溪区大渡口镇镇区东侧，4A 级景区凤凰湖畔，国家级湿地公园旁。离成渝环线高速宜泸渝段入口仅 2 公里，距离纳溪区 15 公里，泸州主城区 25 公里，总体上看具有很好的再开发条件。121 2、低效用地概况 凤凰湖融合发展单元总面积 87.82 公顷，现状低效用地约 31.57 公顷。低效产业用地面积为 5.00 公顷，其他低效用地面积 26.57 公顷。3、土地权属 单元内共涉及三个地块。北部地块产权所有方197、为泸州市贤达投资有限公司（正在回收中），中部和南部两个地块为批而未供土地。4、开发强度 单元内各地块开发强度，基本可分为两个区间：（1）北部和中部地块未开发；（2）南部地块已建纳贡酒庄，容积率约 0.5-1.0。5、建筑质量 纳贡酒庄坐落于泸州市凤凰湖旅游景区湖畔，以明清建筑为主，突出简约、精致、大气的特质，古朴优雅。建筑质量较好，仅需进行小规模风貌提升或原址利用即可满足再开发需求。6、再开发整体形势判断 单元内以未开发建设用地为主，纳贡酒庄建筑质量较好建议保留，再开发形势相对简单。7、相关规划衔接 泸 州 市 纳 溪 区 大 渡 口 片 区 国 土 空 间 总 体 规 划（20212035 198、年）规划凤凰湖组团定位：以旅游服务功能 122 为主。低效单元位于凤凰湖以西，用地功能主要以居住和商业功能为主，并规划完善道路体系。凤凰湖旅游度假未来大世界概念性详细规划（在编）规划该区域整体主要以居住和商业功能为主，根据区域功能定位完善道路功能，建立车行、骑行、步行、水陆复合的多级游赏体系。8、区域发展形势 交通区位优越明显，毗邻成渝环线高速出入口；生态区位优秀，凤凰湖侧，依山傍水；紧邻较成熟凤凰湖景区，具有一定产业基础。但内部交通尚未贯通，停车规模亟需提升；可消费场景不足，服务设施陈旧；公服配套及基础设施不足。二、单元目标定位 依据相关规划指引，结合城市发展的整体研判，提出本单元的目标定位199、：未来生活、生态、康旅示范区未来生活、生态、康旅示范区。三、再开发方案 1、思路设计 综合考虑项目策划、总规意图，形成如下再开发思路：单元内用地完善用地手续，由政府引导、统一策划，打造未来生活、生态、康旅示范区。123 2、用地优化 目前泸州市纳溪区大渡口片区国土空间总体规划（20212035 年）和凤凰湖旅游度假未来大世界概念性详细规划均在编，凤凰湖片区城镇开发边界规模约 0.95 平方公里（小于 1 平方公里编制深度应达到详细规划深度），建议单元用地及道路布局按泸州市纳溪区大渡口片区国土空间总体规划（20212035 年）规划实施，后期也可根据项目推进情况和凤凰湖旅游度假未来大世界概念性详200、细规划进行有机融合。3、近期再开发项目统计表 序号 项目名称 建设内容 现状类型 拟再开发主体 拟再开发方式 对应政策 1 纳贡酒庄 涉及违法已被罚没，带资产出让给原土地权利人 工业 市场主体 保留 完善供地手续 4、单元政策运用与探索（1）支持用地合理置换 市场主体之间置换。市场主体双方向县级以上人民政府自然资源和规划主管部门提出置换申请，确定置换价格，经双方协商一致，签订土地置换协议，当事人按照有关规定办理土地登记手续。市场主体与政府之间置换。鼓励将园区外已取得国有建设用地使用权的工业用地通过“以地换地”方式向园区集聚；支持因公共建设占用、地形地质影响、生态保护、历史文化 124 保护、规201、划管控等原因影响正常开发的已供地通过置换方式盘活利用。（2）支持不动产权属合宗、分割和转让 支持产权分割转让。在符合园区产业发展规划、详细规划，以及环保、安全、消防、现行技术标准等相关要求的前提下，支持对园区工业（仓储）标准厂房进行产权分割及分割转让。原土地权利人制定分割及转让方案，向县区人民政府（园区管委会）提出申请，由县区人民政府（园区管委会）召集相关职能部门对分割方案、受让方资格和项目准入进行审查，经同意后，向不动产登记机构申请办理产权变更和转移登记。（3）解决建设手续不齐全问题 对于违反城乡规划法相关规定，因用地、规划手续不完善不齐全等问题导致无法办理竣工验收备案，无法办理不动产登记的202、已建住宅、商业、工业、公共服务设施、市政基础设施等存量建（构）筑物，经属地区县政府（园区管委会）论证符合国土空间规划、安全、消防、环保要求，可盘活利用需予以保留的，可参照部、省、市化解因历史遗留问题导致不动产“登记难”的指导意见等相关规定，依法依规完善规划、土地、验收等相关手续后办理不动产登记。（4）利用地方政府专项债券资金 125 依据自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知：综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地。第九节 白节镇全域土地综合整治单元 一、单元基本情况 1、单元概况 白节镇全域土地综合整治单元范围为白节镇全域，203、下辖15 个行政村、1 个社区，区域面积共计 12468.21 公顷。位于纳溪区东南 23 公里，东与合江县尧坝镇接壤，南与打古镇毗邻，西南一角连护国镇，西邻天仙镇，北接丰乐镇。单元依托国道 G546、泸古高速、县道 Y166 连接纳溪区中心城区及泸州市内外，镇人民政府距纳溪城区 25 千米，距泸州市城区 40 千米。2、土地利用现状 白节镇全域土地综合整治单元总面积为 12468.21 公顷。其中，农用地面积 11774.25 公顷，占比 94.44%；建设用地总面积 528.05 公顷，占比 4.23%；未利用地总面积 165.91 公顷，占比 1.33%。3、现状低效分析 农用地低效潜力204、包括田土坎归并新增耕地潜力为 3.44公顷，残次园林地开发新增耕地潜力 39.85 公顷，可改造为水田潜力为 14.76 公顷。126 建设用地低效潜力包括镇域实施增减挂钩试点项目，单就砖木土瓦结构房屋可以增加建设用地指标理论上约 130.48公顷，本次纳入项目实际规模 106.27 公顷，主要为清理一户多宅和危旧房屋。乡村生态保护修复潜力主要是对水域及水利设施用地的治理，即在白节河干流的加鱼村、高隆村、青风村、玉水村、鱼湾村段实施小流域白节忠义文化生态长廊项目。4、产业现状 基本形成了以粮油、茶叶、林竹种植为主，发展形成酒业、农产品加工，休闲旅游度假、康养养生、农业休闲等旅游服务业为特色的产205、业格局。茶叶、林竹种植规模数量大但分布散，仅在部分区域有集中连片分布。整体农业基础较好，但集聚度不高。产业分布散链条短，下游产业链衔接滞后，深加工产业缺乏。茶叶、林竹以及其他农产品的加工、运输等下游产业链落后，未实现延伸发展。农商文旅产业间的联系薄弱，相互带动动力不足；云溪温泉和大旺竹海基本形成了核心带动，但资源与交通限制了白节镇的引领带动和各片之间资源互动；村域产业规模较小，农产品附加值较低。5、低效特征总结（1）优势 127 农业空间：河渠密布，水库众多，灌溉水源充足，利于农田灌溉。基本形成了以茶叶、林竹、枇杷种植为主，其他种植及养殖业为辅的产业格局。建设空间：农业基础好，林竹、山茶资源丰206、富，利于带动区域经济发展，且乡村公服基础设施基本配备，能够基本满足现状需求。由于区域内以散居为主，存在部分闲置低效用地，建设用地整理潜力较大。生态空间：地貌含平坝、丘陵、低山，地形多样，利于特色立体景观构建，河流水系发达，利于水生态环境构建，区域内整体植被状况优良，森林覆盖率高。（2）劣势 农业空间：耕地空间集中连片程度低、乡村耕地碎片化，旱地和水田的质量等别相对较低，整体耕地质量不高。坡耕地占耕地总面积较高，水土流失范围较大，粮食产量降低。建设空间：建设用地资源利用低效，村庄建设空间利用不合理，并且生活空间存在基础设施滞后的情况，服务功能不强，空间布局无序，人居环境品质差。生产空间不足，产业207、分布散链条短，农商文旅产业融合不足。生态空间：林地草地生态系统脆弱，部分河道、湿地、湖泊生态功能降低或丧失，由于农药、化肥的大量使用，造成农田生态系统退化、河道及坑塘湿地富营养化严重，同时因为周边丘陵地带地面坡度大，暴雨后径流集中，造成山坡冲刷、水土流失。128 二、单元目标定位 1、总体定位 规划落实国土空间总体规划的用地布局要求，融入创新性要素，通过对城市发展的整体研判，提出本单元的目标定位：全国土地综合整治示范区、川东南农旅融合示范区。现代精致新乡村：通过实施农用地整理，提升农业生产条件，增加耕地数量，提高耕地质量，改善农田生态和农业空间。美好现代精致新乡村：持续推进低效建设用地减量化，208、改善乡村整体风貌，利用整理指标发展乡村农旅产业，促进产业融合发展。美好生态新白节：维护好水系生态系统完整性和稳定性，推动农业、林业、水利协调发展，综合提升生态环境质量 三、再开发方案 1、整治策略 以统筹解决项目区农村耕地碎片化、空间布局无序化、土地资源利用低效化、生态质量退化等问题为出发点，以打造织补成网的生态空间，集中连片的农业空间、集聚增效的产业空间、分片融合的城镇空间为落脚点，通过治土、优村、理水、增产，打造一系列一体化修复与整治项目，实现从单一要素整治到全要素整治目标。129 治土：以提升耕地整体质量、解决耕地碎片化问题为重点拓展补充耕地途径，严守耕地保护红线，推动耕地数量、质量、生209、态“三位一体”保护实现耕地质量整体提升，农业空间布局明显改善，打造优质高产高效、绿色生态安全的美丽田园。优村：重组村落布局，全面推进民生保障和公共服务领域补短板，重点建设各类休闲游憩设施，开展景观优化和村居改造。理水：统筹考虑自然生态各要素，进行整体保护、系统修复、综合治理，一体化推进水系连通、水质治理、河道沿岸绿化、边坡治理等工程。增产：通过现代种植循环技术，实现农产品的产业化、规模化发展，做强地方优势资源，延长产业链，为产业高质量发展提供新动能。2、农用地整理策略 通过土地平整、土地开发、田块归并、田坎整理，实现耕地总量有增加，在一定程度上缓解人地矛盾，促进农业生产持续稳定发展。通过生态型210、耕地整理和高标准农田的实施，有效增加耕地面积，提升耕地质量。提升田间基础设施的配套，解决整治区农业生产问题，形成“田成块、路相通、渠相连”，有效提升机械化耕种水 130 平，科学合理布置道路、建设生态沟渠，农田周边布设植被缓冲带，保护农业空间半自然生境，优化农业空间格局。3、建设用地整理策略 通过建设用地整理，全面清理全镇一户多宅宅基地，促进农村宅基地集约节约利用。将农村危旧房及存在地质灾害隐患的房屋进行拆除复垦，统一规划建设新村聚居点，确保群众生命财产安全，有效改善人居环境风貌。合理配置基础设施与公共服务设施，推进农村基础设施达标建设和公共服务城乡水平均等化、标准统一化和制度一体化。通过建设211、用地拆旧建新与设施配套，建设一批美丽宜居新村聚居点，打造“美丽乡村”示范点。4、乡村生态保护修复策略 通过对整治区域山水林田湖草系统治理的总体考虑，不突破整治区域内的生态保护红线、充分考虑生态网络建设的等布局，通过优化乡村水系等生态空间格局安排，通过河流综合治理等项目，保护乡村景观多样性、修复自然退化或人为损坏的生态系统、改善乡村生态功能、提高防御自然灾害能力。小流域白节忠义文化生态长廊项目：对白节镇境内的白节河流域 10.5 公里，约 109.21 公顷范围内进行河流综合整治，基于水系布局，遵循“洪可防，涝能排”原则，以白节河流域修复为主，实现区域内各中小河流、沟渠相互贯通，131 水活景美212、，恢复河流灌溉功能，对白节河进行岸线整治和构建生态隔离带，提高白节河水质。拟恢复河漫滩 28 处，恢复面积共计约 4.88 公顷。通过小流域白节忠义文化生态长廊项目主要对白节境内白节河流域通过生态护堤修建、水土保持林种植、坡改梯、截排水沟、河道清淤，小水电站整治清退及河道两岸风貌塑造等措施，完成白节河流域治理等，达到面源污染治理、水土流失治理、净化白节河水质，形成绿水畅流、洪涝无虞的生态水廊，让河流变成生态屏障。5、产业发展 通过与当地国有平台、国内知名电商平台、当地知名网络新农人等单位及个人合作，打破行政村限制，依靠白节镇当地优势的竹、茶资源，激活产业融合发展，引入 11 个三产融合产业项目213、，构建“6+4+2”产业集群体系。一产农业为本底。构建特色优势农产品体系将农业发展落实到具体空间、产业带和品种上，提高农业产业效益实现传统农业向规模化、专业化农业转变。二产延伸产业链。增加农产品附加值鼓励工业企业集聚，牢固绿色发展理念突出龙头企业引领机制，深入品牌培育结合泸古金高速建设机遇，发展现代商贸物流业。三产立足优势发展旅游。以“竹生态康养旅游”为核心，打造特色旅游产品体系发展休闲观光、农事体验等农文旅新业态旅游。着力打造精品景区，避免景区同质化建设。132 6、其他整治内容探索 通过探索实施土地综合整治+多田共建、林耕置换、永农集中连片整治、资源组合供应、农村集体经营性建设用地入市及其214、他特色整治，谋划生成整治项目，统筹政策、资金、土地等要素，实现资源整合重组、空间布局重构、系统功能重塑、整治新建同步、城乡一体同治。（1）林耕置换 通过高水平科学布局、高标准协同建设、高质量综合治理，系统谋划、因地制宜、整体设计，统筹推进林园地和耕地空间布局优化，林地数量不减少、质量有提升，耕地集中连片，提升粮食生产能力，有效破解陡坡与平原农用地布局破碎、功能错位、利用低效、功能退化等问题，促进林园地和耕地空间布局优化。（2）多田共建 永久基本农田、高标准农田、粮食生产功能区布局优化。达到“多田”空间集聚合一。（3）永久基本农田集中连片整治 推动“小田”变“大田”，碎田变整田，打造适度规模化经215、营整治片区。（4）资源组合供应 探索自然资源组合供应，谋划项目，构建资产包模式，通过“肥瘦”搭配，拓展收益来源，保障项目实施等。133 7、相关政策建议 构建区级利益平衡机制，出台相关政策包，从综合政策类和分类实施政策类两个方面进行考虑，保障项目实施落地。综合政策类全流程覆盖，对全域实施方案编制工作流程、项目实施管理细则、项目立项验收审批、利益平衡机制和责任等制定相关管理办法。分类实施政策类要针对不同类型项目、不同类型用地全域建设需求等相关需求，从实施报批流程细则、管控要求、资金奖励标准、资金使用、具体管控限制要求等方面进行规范，助推全域各类型项目全流程实施，提高整体全域工作开展效率。泸州市纳216、溪区低效用地再开发专项规划 2023-2035 年）规划文本 134 第十六章 附表 附表一 低效用地现状统计表 用途 安富街道 白节镇 打古镇 大渡口镇 东升街道 丰乐镇 合面镇 低效商住用地 地块数量 5 9 0 3 24 1 2 用地面积 5.78 24.51 0.00 11.29 81.90 0.13 0.95 总建筑面积 7.11 28.92 0.00 12.98 117.94 0.16 1.10 低效产业用地 地块数量 4 1 0 0 10 1 0 用地面积 13.77 0.63 0.00 0.00 52.18 0.63 0.00 总建筑面积 13.50 0.69 0.00 0.0217、0 65.23 0.64 0.00 低效零星用地 地块数量 2 0 0 0 0 0 0 用地面积 0.74 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 总建筑面积 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 低效乡村用地 地块数量 0 1 1 0 4 1 0 用地面积 0.00 1.00 0.10 0.00 1.46 0.22 0.00 总建筑面积 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 其他低效用地 地块数量 134 37 17 143 238 21 36 用地面积 46.25 11.30 4.40 140.44 183218、.17 3.61 3.79 总建筑面积 1.39 0.34 0.13 4.21 5.50 0.11 0.11 总计 地块数量 145 48 18 146 276 24 38 用地面积 66.54 37.43 4.50 151.73 318.71 4.59 4.74 总建筑面积 21.99 29.95 0.13 17.20 188.66 0.91 1.21 泸州市纳溪区低效用地再开发专项规划 2023-2035 年）规划文本 135 用途 护国镇 龙车镇 上马镇 天仙镇 新乐镇 永宁街道 合计 低效商住用地 地块数量 1 3 1 1 0 6 56 用地面积 0.02 1.87 0.37 0.90219、 0.00 15.99 143.71 总建筑面积 0.02 2.02 0.38 1.12 0.00 20.94 0.00 低效产业用地 地块数量 4 1 0 1 0 4 26 用地面积 6.44 0.14 0.00 0.62 0.00 15.08 89.49 总建筑面积 8.70 0.18 0.00 0.77 0.00 21.12 0.00 低效零星用地 地块数量 0 1 0 0 0 0 3 用地面积 0 0.03 0.00 0.00 0.00 0.00 0.77 总建筑面积 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 低效乡村用地 地块数量 0 15 5 0 19 220、0 46 用地面积 0.00 2.88 1.10 0.00 6.53 0.00 13.29 总建筑面积 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 0.00 其他低效用地 地块数量 61 35 46 81 56 118 1023 用地面积 16.27 3.80 12.59 19.41 14.63 123.68 583.33 总建筑面积 0.33 0.08 0.25 0.39 0.29 2.47 0.00 总计 地块数量 66 55 52 83 75 128 1154 用地面积 22.73 8.72 14.06 20.93 21.16 154.75 830.58 总建筑面积 9.221、04 3.28 2.64 5.28 4.29 49.53 334.12 泸州市纳溪区低效用地再开发专项规划 2023-2035 年）规划文本 136 附表二 低效用地再开发单元汇总表 单位：公顷 单元类型 单元编号 单元名称 面积 低效用地规模 再开发目标 主导功能 再开发路径 再开发模式 强度控制 重点单元 功能提升单元 NVYN-02 麒麟新城单元 250.31 73.08 文旅健康城 商住功能 对现状居住进行整治提升，对未开发地块通过引入大型项目进行整体打造 整治提升 强度区 NVYN-03 皮化厂旧城改造单元 41.18 4.91 城市未来社区 居住功能 政府收储，企业参与做地，由政府222、完善相关配套，市场主体进行开发 拆除新建 强度区 NVYN-04 泸天化码头再开发单元 34.01 9.36 滨江休闲商住综合区 商住功能 企业自改或政府收储打造滨江商业街区和居住区 拆整结合 强度区 产业升级单元 NVDS-01 城南副中心再开发单元 332.16 159.71 泸州南部副中心、泸州低效再开发产城融合样板区 商住功能 企业自主改造或变更开发主体进行改造 拆整结合 强度区 NUDD-05 清溪河再开发单元 65.98 20.76 清溪江畔旅游康养基地 产业功能 利用现状旅游资源打造农田景观，南侧由闲置工业改商业，提升土地价值 拆整结合 强度区 NUTX-06 金竹纸业再开发单元223、 29.03 2.21 现代综合型纸业生产园区 工业功能 对开发边界内开天窗的零星地块进行调整，周边零星地块进行统一征收、合宗，实现整体产业提质增效 拆整结合 强度区 一般单元 产业升级单元 NUHG-07 护国陈醋产业提升单元 10.81 8.27 护国镇工业形象展示区 工业功能 对闲置学校和低效厂房进行收储合宗，由优质企业进行整体开发 拆除新建 强度区 NUDD-08 凤凰湖融合发展单元 87.82 31.57 凤凰湖旅游服务片区 商业功能 利用周边现有资源，由政府收储，进行统一策划 整治提升 强度区 泸州市纳溪区低效用地再开发专项规划 2023-2035 年）规划文本 137 乡村振兴单224、元 NUBJ-09 白节镇全域土地综合整治单元 12468.21-全国土地综合整治示范区、川东南农旅融合示范区 产业功能 进行土地整治、增减挂钩等，推动城乡融合发展，实现乡村振兴 整治提升-泸州市纳溪区低效用地再开发专项规划 2023-2035 年）规划文本 138 附表三 低效用地再开发功能结构调整表 单位：公顷、%用地类型 现状 规划 调整 面积 比例 面积 比例 增加 比例 居住用地 87.43 10.53%222.49 26.79%219.91 26.48%公共管理与公共服务用地 44.78 5.39%49.73 5.99%55.04 6.63%商业服务业用地 100.68 12.12225、%148.57 17.89%206.62 24.88%工矿用地 156.08 18.79%105.52 12.70%96.54 11.62%仓储用地 5.56 0.67%2.34 0.28%2.34 0.28%交通运输用地 54.72 6.59%48.22 5.81%48.54 5.84%公用设施用地 6.85 0.82%8.32 1.00%8.47 1.02%绿地与开敞空间用地 1.78 0.21%35.18 4.24%37.5 4.51%特殊用地 3.02 0.36%1.02 0.12%0.81 0.10%非建设用地 369.68 44.51%209.19 25.19%154.81 18.226、64%合计 830.58 100.00%830.58 100.00%830.58 100.00%泸州市纳溪区低效用地再开发专项规划 2023-2035 年）规划文本 139 附表四 低效用地再开发类型统计表 单位：公顷、%改造类型 低效用地规模 规模占比 低效商住 低效产业 低效零星 低效乡村 其他低效 全面再开发型 34.92 17.88 0.74 2.06 507.91 67.84%用地增效型 20.88 16.91 0.03 2.73 29.93 8.49%性质转换型 17.41 15.00 0.00 4.58 19.71 6.83%设施完善型 0.00 0.00 0.00 0.00 1227、.82 0.22%环境提升型 20.88 0.00 0.00 0.00 0.00 2.51%保护传承型 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%融合发展型 1.83 5.78 0.00 3.92 19.19 3.70%产业提质型 47.79 33.92 0.00 0.00 4.77 10.41%土地整治型 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%合计 143.71 89.49 0.77 13.29 583.33 100.00%泸州市纳溪区低效用地再开发专项规划 2023-2035 年）规划文本 140 附表五 低效用地再开发策划项目安排表 单位：公顷 序228、号 项目名称 单元编号 单元名称 建设内容 总用地规模 低效用地规模 低效用地类型 再开发目标 再开发类型 时序安排 拟再开发主体 拟再开发方式 拟改造模式 1 班达化工 5 清溪河再开发单元 调整用地性质，盘活班达化工产业用地 10.93 10.96 低效产业用地 现状用途为工业用地，用地面积 164亩，拟通过本次试点工作完善政府收储机制，探索“挂账收储”方式，盘活利用班达化工产业用地，待土地收回后，将用途由工业用地调整为商业用地，土地再供应时，企业参与竞买 融合发展 2024 原土地使用权人/整治提升 2 啤酒厂 5 清溪河再开发单元 变更产权登记，调整用地性质 1.53 1.51 低效产229、业用地 现状用途为工业用地，用地面积 17.5亩，拟通过本次试点工作探索存量资源转换利用，变更登记用途，将用地性质由工业转为商业，引进新动力体育运动有限公司打造花田酒地运动训练营，积极打造运动训练基地 融合发展 2024 市场主体 调整用地性质（工业改商业）整治提升 3 纳贡酒庄 7 凤凰湖融合发展单元 涉及 35.6 亩违法未罚没，拟带资产出让，需完善供地手续 7.33 5 低效商住用地 现状用途为商业用地，用地面积 110亩，拟通过本次试点政策妥善处理历史遗留问题，对该类因用地、规划手续不完善不齐全等问题导致无法办理竣工验收备案，无法办理不动产登记的建构筑物，探索盘活利用予以保用地增效 2230、024 原土地使用权人/整治提升 泸州市纳溪区低效用地再开发专项规划 2023-2035 年）规划文本 141 留，依法依规完善规划、土地及不动产登记手续。4 护国味业陈醋一基地 6 护国陈醋产业提升单元 利用现状多宗低效用地、打造护国味业生产基地 3.6 5.78 低效产业用地 现状用途为工业用地，用地面积 54亩，依托本次试点工作鼓励利用零星用地，对边界外的 6 亩零星用地采取协议出让的方式办理供地手续；并探索宗地合并问题，在符合规划、不改变土地用途的前提下，将剩余使用年限不同的宗地合并，采用加权平均方式提高土地剩余使用年限，为土地利用碎片化问题提供有效解决方案，打造陈醋示范基地。融合发展231、 2024 原土地使用权人 调整规划条件（部分其他用地调整为工业）整治提升 5 三友物流运输集团有限公司 1 城南副中心再开发单元 拟打造商业综合体 7.1 6.05 低效商住用地 现状用途为商业用地，用地面积 106.5亩，拟通过本次试点政策中支持原土地使用权人自主改造，提高容积率，并与四川港投川南港务运营集团有限公司携手，构建集汽车交易、购物、文化、娱乐于一体的多功能商业综合体，激活土地潜力，丰富区域服务功能，推动土地资源集约高效利用。全面再开发 2024 原土地使用权人 调整规划条件（提高容积率、建筑密度）整治提升 6 泸州兴泰实业有限公司 1 城南副中心再开发单元 用地现已闲置，拟进行232、商业改居住 6.16 6.16 低效商住用地 现状用途为商业用地，用地面积为92.4 亩，拟通过本次试点政策中支持原土地使用权人进行自主改造，将用途调整为居住用地，通过探索土地用途变更程序，提升土地开发价值，为企业债务问题的解决提供新路径。性质转换 2024 原土地使用权人 调整用地性质（商业改居住）整治提升 泸州市纳溪区低效用地再开发专项规划 2023-2035 年）规划文本 142 7 泸州东之阳实业有限公司 1 城南副中心再开发单元 部分产权用途调整为教培 7.17 7.96 低效产业用地 现状用途为工业用地，用地面积为107.55 亩，拟通过本次试点政策支持存量资源转换利用，对东之阳存233、量厂房进行用途转换，并不对其不动产权证证载内容作变更，不收取土地用途价差，实现资源优化配置，促进产业升级。性质转换 2024 原土地使用权人/整治提升 8 瑞恒小额贷款有限公司 1 城南副中心再开发单元 闲置，拟调整科研用地，引进市市场监管局“医药产业检验检测公共服务平台建设项目”6.16 3.81 低效商住用地 现状用途为工业用地，用地面积 92.4亩，拟通过“挂账收储”的方式，高效回收东升街道机场口的 40 亩低效工业用地，为医药产业检验检测公共服务平台的入驻腾出空间，实现土地利用效率的显著提升。全面再开发 2024 政府 调整用地性质（其他商业改科研）整治提升 9 联信汽车贸易有限公司 1 城南副中心再开发单元 拟调整开发强度和容积率指标 1.55 1.26 低效商住用地 现状用途为商业用地，用地面积 23.25亩，拟通过本次试点政策支持土地混合供应，采取单一地块混合利用，根据混合用地主导土地用途确定土地配置方式、使用年期，结合混合用途及混合比例综合确定地价。全面再开发 2024 市场主体 调整用地性质和规划条件（提高容积率、建筑密度）整治提升