1、泸州市龙马潭区低效用地再开发专项规划（2023-2035 年）文本（公示稿）泸州市自然资源和规划局龙马潭区分局浙江臻善科技股份有限公司泸州市国土空间规划编制研究中心二二五年五月第一章 规划总则第一节 规划背景为深入贯彻落实自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知（自然资发2023171 号）的文件精神，规范有序做好低效用地再开发工作，切实提高土地资源要素配置和产出效益，进一步推进供给侧结构性改革，根据泸州市低效用地再开发试点实施方案（泸市府办发202349 号）、泸州市低效用地再开发专项规划编制指南（试行）、泸州市自然资源和规划局关于推进低效用地再开发试点工作的实施意见（征求意见稿）等文2、件要求，推进泸州市龙马潭区城乡低效用地再开发工作，促进土地资源节约集约利用，实现龙马潭区高质量发展，依据龙马潭区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要、国土空间规划近期实施计划、控制性详细规划等相关规划成果，编制泸州市龙马潭区低效用地再开发专项规划（20232035 年）。第二节 指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实党的二十大及二十届二中、三中全会精神和习近平总书记来川视察重要指示精神，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，落实实施全面节约战略，坚持最严格的耕地保护制度、最严格的节约集约用地制度和最严格的生态环境保护制度，以国土空间规划为引领3、，有效激励低效用地再开发利用，大力挖掘低效土地利用潜力，优化土地利用结构，提高土地利用效率，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，加快构建节约资源、保护环境的空间格局，优化生产、生活、生态空间布局。龙马潭区充分发挥交通枢纽和开发平台优势、主动融入“一带一路”建设和长江经济带发展、积极参与成渝地区双城经济圈、西部陆海新通道建设，为泸州市“一体两翼”特色发展战略提供有力的资源要素支撑。第三节 规划范围和期限（一）规划范围规划范围为龙马潭区行政辖区全域，区辖 8 个街道（小市街道、莲花池街道、红星街道、罗汉街道、鱼塘街道、安宁街道、石洞街道、特兴街道）、3 个镇（胡市镇、双加镇、金龙镇），31 个村4、民委员会、61 个居民委员会，区域面积333.14 平方公里。（二）规划期限规划期限为 2023-2035 年。其中近期至 2027 年，远期至 2035 年。第四节 底图底数以龙马潭区 2022 年度国土变更调查数据为基础，衔接龙马潭区国土空间总体规划底图底数，结合补充调查，按 国土空间调查、规划、用途 管制用地用海分类指南的要求确定工作底数。以 2000 国家大地坐标系和 1985 国家高程基准作为定位基础，结合补充调查，形成工作底图。第二章 相关规划衔接第一节 衔接泸州市“十四五”发展规划表 3-1 泸州市“十四五”规划衔接表规划名称规划名称发展要求发展要求泸州市国民经济和社会发展第十四5、个五年规划和二三五年远景目标纲要全面深化农业农村改革。继续推进城乡建设用地增减挂钩试点，探索开展全域土地综合整治试点，对闲置、低效、散乱的农村建设用地进行整理复垦和布局调整，切实保障农村发展建设用地需求。全方位提升城市品质。统筹推进城市旧城和老旧小区改造，稳妥推进棚户区改造，精心打造宝莲街传统历史街区。泸州市“十四五”服务业发展规划（20212025）加快推动江阳区、龙马潭区、纳溪区同城化发展，建设区域现代服务业高地，打造支撑新时代区域中心城市建设的核心增长极。泸州市“十四五”工业经济高质量发展规划（20212025）支持龙马潭区依托自贸试验区川南临港片区、航天航空产业园区、长开区等载体，发挥6、交通枢纽和政策平台优势，进一步理顺优化园区体系和产业空间布局，聚力发展白酒、装备制造、电子信息、纺织新材料等产业，打造国家新型工业化产业示范基地（高技术转化运用）、百亿级浓酱兼香白酒产业园、西南纺织制造中心。泸州市“十四五”现代物流发展规划（20212025）龙马潭区重点发展港口物流、冷链物流及商贸物流，进一步发展高铁物流和航空物流。泸州市口岸发展“十四五”规划（20212025）建设形成以泸州港水运口岸为核心、以海关进境指定监管场地和指定口岸为支撑的“1+N”口岸体系。努力将泸州口岸建设成为长江经济带水运口岸重要枢纽、成渝地区双城经济圈开放新高地和川南渝西外向型经济发展核心引擎。第二节 泸州7、市国土空间总体规划（2021-2035 年）龙马潭区为泸州中心城区之一，位于北部浅丘现代粮油主产区，川南渝西融合发展轴，成自泸遵联动发展轴，泸州市都市区半小时发展圈。龙马潭区中心城区分别为城北副中心片区、石洞空港经济片区和城东临港自贸片区。第三节 衔接泸州市级专项规划表 3-2 泸州市专项规划衔接表规划名称衔接内容泸州市历史文化名城保护规划宝莲街蒋兆和故居历史文化街区、各级文物保护单位范围内低效用地再开发应落实相关保护要求和保护措施。泸州市城市更新专项规划（20212035 年）龙马潭区的城市更新节点为学士山更新节点和高坝节点，重点功能区为北提新片区、中优化片区和东赋能片区，衔接各类公共服务设8、施、基础设施及商业业态的规划布局。龙马潭区共计 12 个更新单元，龙马潭区低效用地再开发应与城市更新单元更新方式、具体建设内容等进行协调。泸州市中心城区山体保护专项规划（2021-2035）龙马潭区学士山、木崖公园、羊大山、大通山和九狮山纳入山体保护名录，再开发应符合山体保护相关要求。泸州市城市商业网点规划（20212035 年）规划确定泸州市中心城区为十大核心商圈，龙马潭区的城北高铁新城商贸中心、关口鱼塘商业中心属于泸州市核心商圈。龙马潭区按照“一核心，两圈一线”的商业空间布局和“一带三线”城市生活消费圈，把龙马潭建设成为以批发零售、物流、科技、商贸为特色的商业窗口。第四节 聚焦泸州市 209、23 年国土空间规划城市体检报告问题与对策（一）问题罗汉、鱼塘等区域工业用地布局较零散，鑫福化工、北方公司等位于长江沿岸 1000 米范围内；龙马潭区城东临港自贸片区、石洞空港经济片区内社区卫生服务设施、社区小学、公园绿地、广场覆盖不足；龙马潭的社区文化活动设施存在较大面积的覆盖重叠区域。（二）对策完善老城区市政设施，建设二道溪污水处理厂三期工程，龙马潭 110 千伏医教园、鱼塘等变电站；完善历史文化保护体系，促进文化旅游高质量发展，保护利用小市宝莲街历史文化街区；持续实施城市更新行动，抓好海绵城市建设。第五节 落实 泸州市龙马潭区国土空间总体规划（2021-2035年）要求（一）定位龙马潭区10、总体定位为产城园港融合发展的现代化强区港口型国家物流枢纽核心区、四川南向开放重要门户、泸州市现代服务业高地、先进制造业高地和都市现代农业发展高地。中心城区性质为泸州市的门户枢纽、泸州城市副中心，以发展临港经济、空港经济、高铁经济为主。（二）国土空间总体格局国土空间总体格局为“三廊两片、一城三点”。“三廊”为长江一沱江生态保护廊道、龙溪河生态保护廊道、濑溪河生态保护廊道；“两片”为东、西两片城乡融合现代都市农业片；“一城”为龙马潭区中心城区；“三点”为特兴街道、胡市镇、金龙镇三个街镇。（三）低效闲置用地盘活利用推动零散低效工业用地有序“退村进园”，盘活利用闲置公服设施及闲置工业用地，优先用于补足11、乡村公服、基础设施和乡村新产业新业态用地。鼓励零散用地统筹使用，对区内较多的边角地，优先考虑用于建设公共停车场、小游园、小广场、户外体育运动场所、基层阵地等公共设施。旧城镇低效用地再开发。具有历史保护价值的低效城镇用地进行保留整治；零散不成片的城镇低效用地结合项目改建升级或重建；连片分布且现状环境较差的低效城镇用地，通过整体改造，拆除重建，多功能混合利用，建成高品质的活力区域。旧村庄低效用地再开发。中心城区内旧村庄均采取拆除后统筹安置居民，重新规划用地布局。旧厂矿低效用地再开发。位于产业园区外不符合规划的零散分布工业企业逐步关停，产业园区内的采取多种方式再开发。第三章 低效用地现状与潜力分析第12、一节 低效分类依据泸州市低效用地再开发试点实施方案，结合泸州市龙马潭区实际情况，将泸州市龙马潭区低效用地分为低效商住用地、低效产业用地、低效乡村用地、低效零星用地、其他低效用地五类。第二节 技术路线图 3-1 龙马潭区低效用地摸底调查技术路线第三节 低效认定标准根据泸州市印发的低效用地再开发实施方案，结合龙马潭区实际情况，认定情况分为：“四低四不四情形”。“四低”：设施配套水平低；人居环境品质低；开发利用强度低；生产综合效益低。“四不”：不符合规划布局；不满足企业发展；不适应安全管理；不利于环境保护。“四情形”：已纳入更新改造计划；存在历史遗留问题；边角地夹心地插花地；其他特殊情形认定。第四节13、 低效用地现状分析根据低效用地认定标准及实地调查，确定全区符合低效用地标准的地块共计 1726 宗，总面积 1573.54 公顷，主要为低效商住用地、低效产业用地、低效乡村用地、低效零星用地及其他低效用地。（一）低效商住用地全区低效商住用地共 139 宗，面积 181.73 公顷，占全区低效用地总面积的 11.55%。其中低效居住用地 111 宗，145.13公顷；低效商业用地 13 宗，13.96 公顷；低效设施用地 15宗，22.64 公顷。低效原因是纳入城市老旧小区改造范围、建成年代久远、配套设施落后、环境品质差的居住用地、老旧衰败商业用地等，主要位于红星街道、小市街道、罗汉街道。全区居14、住建筑存在建造年代、品质质量差异大，“新旧混杂”，建筑层高差距大，层高“参差不齐”等问题。大型商业综合体整体活力欠佳，在差异化定位、商业业态特色化配置等方面考虑不足。（二）低效产业用地全区低效产业用地 109 宗，面积 334.34 公顷，占全区低效用地总面积的 21.25%。其中“关停”的企业 21 宗，面积35.47 公顷；开发利用强度低于自然资源部和四川省自然资源厅工业项目建设用地控制指标中规定的行业指标值下限的产业用地 11 宗，面积为 30.21 公顷；不符合安全生产、环保和消防、能耗等要求的用地 8 宗，面积为 53.86 公顷；连续三年亩均税收低于 1 万元或明显低于区域行业平均15、水平的产业用地 19 宗，面积为 25.59 公顷；用而未达到投资协议约定 3 宗，面积为 5.11 公顷；属于其他经认定的低效产业用地 47 宗，面积为 184.10 公顷。主要位于鱼塘街道、罗汉街道、安宁街道、石洞街道等。全区工业用地主要集中在园区内，但建筑形式、建筑尺度等自身空间要素并未统筹考虑，建筑整体风貌欠佳。工业用地集约利用不足，用地效益偏低，停产、闲置企业用地多。大量零星工业企业散落在工业集聚区外，紧邻生活区，工业居住混杂情况多。部分工业用地规划性质用途不符合，部分企业将工业用地用作商业性质使用。（三）低效乡村用地全区低效乡村用地共 1312 宗，面积 434.91 公顷，占全区16、低效用地总面积的27.64%。其中低效乡村建设用地110宗，75.05 公顷；低效农用地 1202 宗，359.86 公顷。乡村建设用地低效原因是农村布局散乱、利用粗放以及废弃或空置的学校、办公等公共管理与公共服务用地、乡村未办产权证、乡村振兴的城乡融合发展类用地等，农用地低效原因主要为全域综合整治中的坡度 15以下的耕地后备资源，计划实施的高标准农田，主要位于胡市街道、安宁街道、特兴街道、石洞街道、双加镇、金龙镇等。全区低效乡村建设用地数量较多，农村布局散乱、闲置的宅基地、闲置村小等情况突出，对闲置的公共服务用地缺少盘活利用的处置办法。（四）低效零星用地全区低效零星用地共 15 宗，面积 217、.94 公顷，占全区低效用地总面积的 0.19%。低效原因是供而未用、批而未供的边角地，主要位于红星街道、莲花池街道、小市街道、鱼塘街道等。（五）其他低效用地全区其他低效用地共 151 宗，面积 619.62 公顷，占全区低效用地总面积的 39.38%。低效原因是超期未开发、供而未用、批而未供、其他历史遗留问题用地、其他经认定的低效用地、闲置的公园绿地等，主要位于安宁街道、莲花池街道、小市街道、罗汉街道、石洞街道等。第五节 低效用地的问题与特征（一）用地集约利用不足工业用地集约利用不足，用地效益偏低。全区批而未供、闲置土地较多，分布广，因市场经济影响，这部分土地二次开发困难；闲置工业用地多，部18、分企业将工业用地用作商业性质使用，政府税收低。罗汉、鱼塘工业居住混杂，工业用地布局较零散。（二）公服设施配置不均老城区建筑密度高，人口密度大，交通不便、设施覆盖不足，但拆迁成本高，政府财政压力大，导致改造、再开发难以推进。小市街道、莲花池街道养老、社区医疗设施覆盖不足；教育设施老城区数量较多，但生均用地不足，办学条件较差，新城区教育设施覆盖不足的问题。老城区综合性医院较多，但基层医疗卫生设施仍存在缺口，莲花池街道无基层医疗卫生设施，在用社区卫生服务中心存在使用面积较小，发展受限等问题；养老设施数量与老龄人口不匹配，现有养老设施服务质量较低，养老床位较少，社区日间照料中心普遍未使用。（三）人居环19、境品质不高建筑建造年久、品质质量差异大；老旧小区较多，人居环境较差。体育设施数量较少，分布不均。公园绿地和广场等公共开敞空间普遍较为缺乏，老城区尤为突出。（四）交通体系尚不完善城市道路交通体系尚不完善，陶然路、玉带路城市主干路尚未打通，小市片区、红星片区存在停车难问题，主要是停车位不足，存在缺口。（五）历史遗留问题较多未办理产权手续的农村土地较多，占全区低效用地总面积的 15%，因为历史原因，部分农村的宅基地、工业厂房、老旧小学、办公室、农家乐等未办理产权手续，亟须解决。第四章 规划目标及规模第一节 总体目标（一）总体目标通过低效用地再开发，增加建设用地有效供给，提高土地利用效率和节约集约用地20、水平；推动经济结构调整，优化土地利用结构和城镇空间布局；提升基础设施配套水平，改善居民生活环境，促进宜居城乡建设；推进城镇建设用地利用和管理制度创新，增强政策储备和制度供给。加快龙马潭区建设成为产城园港融合发展现代化强区港口型国家物流枢纽核心区、四川南向开放重要门户、泸州市现代服务业高地、先进制造业高地和都市现代农业发展高地，通过低效再开发，全面推进龙马潭区产城乡高质量融合发展。（二）定性目标1、通过对低效商住、零星等用地的再开发，高质量推进龙马潭区风貌重塑、基础设施建设等工作，提高人居环境品质，完善城市功能，焕发商贸活力，打造消费新场景，增加配套设施和开敞空间。2、通过对低效产业用地的再开发21、，释放产业发展空间，加快转型升级，逐步调整优化产业结构，实质性推动产城融合。3、通过对低效农用地的再开发，构建多元化的自然资源体系，蓄势赋能乡村振兴，探索乡村经济发展新模式。（三）定量目标1、提升节约集约水平结合控制性详细规划等对再开发强度的控制，按照国家建设项目节约集约利用相关标准要求，控制中心城区的高强度开发，综合确定再开发地块的规划用途、规划容积率和规划建筑密度，充分挖掘低效用地潜力。再开发为商业、商务用地的，容积率一般控制在 22.5 之间，建筑密度一般控制在 30%40%之间；再开发为住宅、商住用地的，容积率一般控制在 1.52.5 之间，建筑密度控制在 25%40%之间。至 20222、7 年，规划居住用地的容积率由 0.70 提升至 1.72；规划为商业服务业的容积率由原来的 0.04 提升至 1.90；低效用地再开发后平均容积率从 0.58 提高至 1.65。较大程度地提高了建设用地的土地利用效率，为快速发展时期的龙马潭区节约了土地资源。2、优化土地利用结构通过城中村拆迁改造，实现居住用地、商业服务业用地、开敞空间的增加，增强基础设施对经济社会发展的服务支撑作用。至 2027 年，居住用地面积增加 23.86 公顷，商业服务业用地增加 35.08 公顷。3、提升城乡人居环境通过老旧小区整治、老街改造等再开发方式，促进老城区逐步更新，完善公共服务配套设施，提高人居环境质量，23、优化居住生活品质。至 2027 年，规划对 8.92 公顷的旧居住用地进行再开发，规划居住用地的平均容积率由 0.7 提升至 1.72。第五章 单元划分有效衔接国土空间总体规划，综合城乡功能再造、产业结构调整、人居环境改善、生态环境保护、历史文化传承等多方因素划定低效用地再开发空间单元。同时结合国土空间发展战略需求、低效用地分布和再开发潜力、政企与公众意愿等因素，划分为低效用地再开发重点单元和一般单元。重点单元是打造新经济新产业、塑造美好生活环境、吸纳人口集聚的重要空间；一般单元是除重点单元以外的其他再开发地区，加强政府对市场主体再开发的引导。第一节 划分原则充分衔接国土空间规划、控制性详细规24、划、城市更新等专项规划，明确低效用地再开发单元划定原则：（1）落实国土空间详细规划单元划分要求，单个再开发意向单元原则上不跨越详细规划单元。（2）以全区低效用地再开发项目为基础，可包括多个项目。（3）以成片连片为基本原则，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界、行政管理界线、国土空间总体规划用地布局等因素。（4）列入近期开发计划的，应按照实施时序同步或实施方向一致原则。（5）未划入成片单元的项目，以独立项目方式进行再开发。第二节 划分方法（1）依据人口分布、设施布局、道路交通、公共空间、住区分布等要素，识别现状空间特征。（2）衔接“三区三线”划定、城镇空间格局、产业功能布局、创新空间布局等，明25、确上位规划功能结构。（3）衔接行政边界、城镇开发边界、地块边界、道路边界，控规单元等各类空间界线。（4）综合分析低效特征、人文特色、社会经济、区域占位以及政府建议，确定重点区域。第三节 划分结果龙马潭区划定再开发单元 9 个，面积 2514.61 公顷，涉及低效用地面积 508.45 公顷，低效用地占比 20.22%。其中 6个为重点单元，3 个一般单元；未纳入单元的独立实施地块共计 911 宗，面积 1094.75 公顷。（一）重点开发单元龙马潭区划定 6 个重点单元，分别是杜家街旧城更新改造单元、大驿坝更新改造单元、龙马大道 3 段老旧社区再开发单元、多极湖提升单元、炭黑厂更新改造提升单元26、五峰巷旧城更新改造单元。表 7-1 龙马潭区低效用地重点开发单元一览表单位：公顷、宗单元名称单元面积纳入低效纳入低效面积单元定位大驿坝更新改造单元15.3810.857工业遗址生态公园龙马大道3段老旧社区再开发单元68.9127.1725生态宜居社区炭黑厂更新改造提升单元86.4737.5721城市公园社区杜家街旧城更新改造单元24.989.2116城市品质优化提升五峰巷旧城更新改造单元36.6922.0714城市公园社区多极湖提升单元86.0184.028城市公园社区（二）一般开发单元龙马潭区划定 3 个一般单元，分别是双加“十里渔湾”生态旅游及周边乡村振兴片、学士山公园改造单元、宝莲街老27、窖池历史文化保护单元。表 7-2 龙马潭区低效用地一般开发单元一览表单位：公顷、宗单元名称单元面积纳入低效纳入低效面积再发开单元指引学士山公园改造单元112.02111.673历史文化展示宝莲街老窖池历史文化保护单元84.8156.2511历史文化展示双加十里渔湾生态旅游及周边乡村振兴片1999.34149.64721城乡融合示范第六章 低效用地再开发指引落实国土空间总体规划相关内容，充分衔接产业、交通、公服等各类专项规划和详细规划，结合功能提升、产业升级、民生设施补短板等各类功能优化需求，形成龙马潭区“1+5+7+4”的再开发指引体系。“1”即一个总体指引：落实国土空间总体规划等上位规划确定28、的空间结构、功能定位等要求，结合空间发展诉求、低效用地资源分布等现实情况，明确低效类型、再开发功能指引及再开发思路、指标体系、政策等指引通则。“5”即五类单元再开发功能指引：包括功能提升单元、历史文化保护单元、生态保护单元、乡村振兴单元和独立开发宗地。“7”即七类低效用地再开发类型指引：包括全面再开发型、产业提质型、品质提升型、设施完善型、生态整治型、性质转换型、用地增效型。“4”即四个方面的开发指引：包括开发模式指引、开发路径指引、开发强度指引、其他低效用地开发指引。第一节 功能指引龙马潭区划定历史文化保护单元 1 个，功能提升单元 6个，生态保护单元 1 个、乡村振兴单元 1 个，其余地块29、按照独立开发宗地实施，数量为 911 宗。功能提升单元：主要是对单元内的各类建筑、公服设施、市政设施、产业配套及环境条件等进行改善优化、补齐短板等，提升单元的基础设施供给、完善功能配套、美化环境条件等。涉及 6 个单元，分别为龙马大道 3 段老旧社区再开发单元、大驿坝更新改造单元、杜家街旧城更新改造单元、多极湖提升单元、炭黑厂更新改造提升单元、五峰巷旧城更新改造单元。低效用地面积 190.89 公顷，共计 91 宗，主要分布于小市街道、莲花池街道，涉及低效用地再开发类型为全面再开发型、品质提升型、设施完善型。历史保护单元：主要是结合单元文保单位、历史城区、历史街区、历史建筑等，以紫线为管控底线30、保护规划为管控要素，挖掘保护价值、探索活化利用，推进历史遗产保护传承。涉及宝莲街老窖池历史文化保护 1 个单元，低效用地面积 56.25 公顷，11 宗地，主要分布于小市街道和莲花池街道，涉及主要指引类型有历史保护型、品质提升型。乡村振兴单元：促进城乡要素平等交换、双向流动，推动城乡融合发展和共同繁荣，助力高质量发展。构建城乡统一的建设用地市场，稳妥有序推动农村集体经营性建设用地入市等。涉及双加“十里渔湾”生态旅游及周边乡村振兴 1 个单元，低效用地面积 149.64 公顷，721 宗地，位于双加镇。涉及主要指引类型为全面再开发型、生态整治型。生态保护单元：主要是在单元内落实生态保护红线、环31、境质量底线、资源利用上线等要求，以生态环境管控为基础，补足城乡公服和基础设施，推动环境质量改善，助力经济发展。涉及学士山公园改造 1 个单元，低效用地面积 111.67 公顷，3 宗地，主要分布于莲花池街道、鱼塘街道，涉及主要指引类型为全面再开发型。独立开发宗地：主要以单个项目为主，进行再开发的零散宗地，通过土地置换、低效产业开发、完善基础设施、补足公服设施、全域土地综合整治等改善人居环境、促进产业集聚，培育新型业态，带动城乡融合发展。涉及独立开发的宗地共有 911 宗，低效用地 1094.75 公顷，分布于小市街道、罗汉街道、石洞街道、双加镇等。主要涉及指引类型有品质提升、设施完善、全面再开32、发、产业提质、生态整治、性质转换和用地增效等 7 种类型。表 8-1 龙马潭区再开发功能指引一览表单位：公顷、宗功能指引单元名称单元面积低效用地面积地块数涉及街道历史文化保护单元宝莲街老窖池历史文化保护单元84.8156.2511小市街道、莲花池街道、鱼塘街道功能提升单元龙马大道 3 段老旧社区再开发单元68.9127.1725莲花池街道大驿坝更新改造单元15.3810.857红星街搭杜家街旧城更新改造单元24.989.2116小市街道多极湖提升单元86.0184.028安宁街道、莲花池街道、鱼塘街道炭黑厂更新改造提升单元86.4737.5721红线街道、莲花池街道、安宁街道五峰巷旧城更新改造33、单元36.6922.0714莲花池街道、小市街道生态保学士山公园改造单元112.02111.673莲花池街道、鱼塘街道护单元乡村振兴单元双加十里渔湾生态旅游及周边乡村振兴片1999.34149.64721双加镇独立宗地159.24168安宁街道67.2866红星街道67.99330胡市镇5.319金龙镇17.8514莲花池街道222.7740罗汉街道364.95143石洞街道14.0611双加镇27.2155特兴街道32.284小市街道144.6871鱼塘街道1094.75911合计第二节 类型指引结合单元类型，明确单元再开发（主、次）功能，进而将管控落实传导到低效图斑，指导低效用地的用地性质34、转换、规划指标、开发建设等。根据再开发用地性质、物质形态、开发强度及单元划分等实际情况，将低效用地再开发类型分为全面再开发型、产业提质型、性质转换型、设施完善型、生态整治型、用地增效型、融合发展型、历史保护型、品质提升型 9 种类型。其中龙马潭区主要涉及的指引类型有品质提升、设施完善、全面再开发、产业提质、生态整治、性质转换和用地增效等 7种类型。全面再开发型：通过统一规划重构空间和功能布局，一般有较大的拆除重建比例，也可配合局部拆除、扩建、加建以及功能置换等手段，实现片区升级。涉及全面再开发型宗地共 246 宗，低效用地面积 803.98 公顷。用地增效型：指在不改变土地权属和土地性质的前提35、下，通过提高土地容积率、建筑面积、用地兼容比例以及完善用地手续提升用地效率。涉及用地增效型宗地共 6 宗，低效用地面积 6.27 公顷。性质转换型：在符合相关程序的情况下改变土地性质或建筑性质，建筑主体结构不进行改变。涉及性质转换型宗地共 114 宗，低效用地面积 29.60 公顷。设施完善型：在满足安全、环保、消防及相关行业管理要求的前提下，结合低效用地和“三地”，优化城乡空间布局，补足公共服务和市政配套等设施短板。涉及设施完善型宗地共 28 宗，低效用地面积 52.23 公顷。品质提升型：在满足安全、环保、消防等刚性要求前提下，以不低于现状条件为底线管控，实施拆旧落新、整治提升，改善居住条36、件、提升区域环境品质。涉及品质提升型宗地共 41 宗，低效用地面积 84.36 公顷。生态整治型：指对违建或者低效土地，通过政府主导征收土地，并组织复垦、复绿、复水等，进行生态整治和生态保护，以及对低效园地再开发培育、对农用地的高标准农田建设及农业产业园建设。涉及生态整治型宗地共 1202 宗，低效用地面积 359.86 公顷。产业提质型：指引导低效产业用地通过技术换代升级或向高新技术、高附加值产业、现代服务业等产业转型，实现产业升级。涉及产业升级型宗地共 89 宗，低效用地面积237.24 顷。第三节 开发指引（一）开发模式指引根据各低效类型的实际情况，选择不同的再开发模式，明确改造策略。再37、开发模式共有 3 类，分别为拆除新建、拆整结合和整治提升。1、拆除新建适合类型：（1）建筑质量较差、存在安全问题的老旧小区、厂房、村镇房屋；（2）属于淘汰类的产业用地；（3）与区域未来发展需求不匹配；（4）原权利人有拆除新建意向。主要开发策略：（1）用地连片：土地征收、化零为整、统筹开发；（2）独立地块：原权利人自主改造、政府收储。2、拆整结合适合类型：（1）部分建筑质量较好；（2）部分地块进行出租或出让；（3）开发强度过低。主要开发策略：（1）保留建筑：改变原有功能进行利用；（2）增容改造：拆除部分，通过分割出让进行增容扩产。3、整治提升适合类型：（1）建筑质量较好，可以进行再利用；（2）无38、相关合法手续，但建筑有保留价值；（3）老旧小区改造。主要开发策略：（1）保留建筑：改变原有功能进行利用；（2）违法地块：处置后，再进行出让；（3）品质提升：提升人居环境、完善配套设施。（二）开发路径指引根据各低效类型的实际情况，选择不同的再开发主体，明确再开发路径。图 8-1 龙马潭区再开发路径指引（三）开发强度指引龙马潭区强度指引主要分为两个部分，分别为中心城区（城镇开发边界+工业园区）和乡镇片区。建设用地的容积率、高度等按详细规划的指标执行，鼓励提高工业用地开发强度，城市地标性建筑地块的容积率经科学论证后可适当提高。同时不突破泸州市城市技术管理规定（2025 年）、控制性详细规划的相关管控39、要求。中心城区：遵从国空的强度管控要求，划分为四个开发强度分区；强度一区为高层建筑集中建设区，以高强度开发为主；强度二区为高层建筑适度建设区，以中高强度开发为主；强度三区以多层和高层建筑为主，主要进行中强度开发；强度四区以多层和低层建筑为主，主要进行中低强度开发。乡镇片区：乡镇片区统一按照强度四区以多层和低层居住建筑为主，主要进行中低强度开发。第四节 其他低效用地再开发指引（一）历史遗留问题结合龙马潭区实际情况，针对不同的历史遗留问题，提出对应的解决路径。1、区分发生的不同时期确定处理方式（1）用地行为发生在 1986 年 12 月 31 日之前的建设用地，由县（区）级人民政府自规部门出具符合40、国土空间总体规划的审核意见书，按照原国家土地管理局发布的确定土地所有权和使用权的若干规定（国1995国土籍字第 26 号）确权，按照不动产登记相关规定依法登记发证，涉及土地征收的，依法办理土地征收手续。（2）用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月31 日之间的建设用地，符合国土空间规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，涉及土地征收或集体建设用地审批的，按现状办理土地征收或集体建设用地审批手续。（3）用地行为发生在 2010 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月31 日的建设用地41、，且三调调为建设用地，符合国土空间规划的，依据中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第 256 号），按照建设用地行为发生前的地类，依法依规办理土地转用征收或者集体土地用地审批手续。涉及地上建筑物、构筑物不符合规划要求，违反城乡规划法相关规定的，依法依规予以处置后再行办理。2、经论证后确认是否保留对于违反中华人民共和国城乡规划法相关规定，因用地、规划手续不完善不齐全等问题导致无法办理竣工验收备案，无法办理不动产登记的已建住宅、商业、工业、公共服务设施、市政基础设施等存量建（构）筑物，经属地区县政府（园区管委会）论证符合国土空间规划、安全、消防、环保要求，可盘活利用需予以保留的42、，可参照关于进一步加快化解因历史遗留问题导致不动产“登记难”的指导意见（川自然资发202343 号）等有关规定，依法依规完善规划、土地及不动产登记手续。（二）其他低效问题1、批而未供和闲置土地处置方式：进行 1.5 级开发，设置负面清单、进行指标置换。1.5 级开发指引内容以负面清单内容管控为主。（1）土地用地限制。禁止未按照国土空间规划和产业布局规划进行土地开发和利用。禁止投资国家明令淘汰的落后产能项目。禁止发展高污染、高能耗、低效益的产业。农村产业融合发展用地不得用于商品住宅、别墅、酒店、公寓等房地产开发。（2）土地转让与流转限制。禁止借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。未经批准，不得擅自43、将土地流转用于非农业用途。加强土地流转合同管理，防止土地被长期闲置或滥用。（3）资源与环境保护。禁止在土地开发过程中破坏生态环境，如砍伐林地、填湖造地等。严格限制林区、耕地、湿地等占用和过度开发，保护生态环境。（4）指标置换指引内容。市场主体之间置换。市场主体双方向县级以上人民政府自然资源和规划主管部门提出置换申请，确定置换价格，经双方协商一致，签订土地置换协议，当事人按照有关规定办理土地登记手续。市场主体与政府之间置换。鼓励将园区外已取得国有建设用地使用权的工业用地通过“以地换地”方式向园区集聚；支持因公共建设占用、地形地质影响、生态保护、河道管理、规划管控等原因影响正常开发的已供地通过置换44、方式盘活利用。可按照协议方式办理置换地块供应手续，签订出让合同或划拨决定书，市场主体可先建设后腾退原有土地，确保生产经营平稳过渡。2、用而未尽处置方式：二级市场分割转让或出租、政府收储二级市场指引内容：需满足相关规划、安全、环保等方面的要求。政府收储指引内容：可结合考虑土储专项债的支持范围将未开发的地块进行收储。第七章 项目建设安排按“重点优先、先易后难、以点带面、有序实施”的再开发思路，在充分尊重政府、社会主体和权利人等再开发意愿的基础上，结合再开发单元现状情况、实施条件、资金保障能力等因素，综合确定低效用地再开发的时序安排。根据权利人等再开发意愿、资金保障情况，以及改造实施的难易程度，龙马45、潭区按照项目类型分为城市开发类、产业提升类、补齐短板类、乡村振兴类和遗留问题类五大类，远期项目（至 2035 年）共计 58 个。第八章 保障措施第一节 加强组织保障完善健全低效用地再开发系列工作下的工作机制和部门协调方式，专班组织保障、强化部门协同、发挥基层作用，保障低效用地再开发试点工作有效推进和实施。（一）专班统筹指挥，建立工作小组龙马潭区牵头成立低效用地专班，工作专班负责统筹指挥、推进全区低效用地再开发试点工作，研究出台有关政策和配套措施，健全试点推进机制，协调解决试点推进过程中跨领域、跨部门等重点难点问题，推进试点工作有序开展，重大问题报区委、区政府研究。工作专班下设办公室、政策研究46、组、规划用地组、城镇低效用地开发推进组、土地综合整治组、历史遗留问题处置组等 6 个工作组。低效用地再开发试点工作专班会议由组长召集，根据工作需要定期或不定期召开，各工作组或成员单位可提出召开建议。重大问题、重大事项可邀请区委、区政府主要负责同志参会。如因工作需要，可邀请其他相关部门（单位）参加。（二）加强部门协同联动，保障项目推进建立多部门联合的项目推动协调机制，成员单位落实部门管理和行业监管职责，强化工作协同，主动履职担当，按照职责分工开展低效用地再开发试点工作。各工作组根据工作需要，定期或不定期召开会议，研究相关问题处置。（三）发挥基层组织作用，统筹专业力量发挥基层组织作用，推动管理重心47、下移，建立街道搭台、社区协作、专业力量支持、社会公众参与的基层更新治理机制。深化责任规划师、建筑师负责制等制度建设，制定工作清单、工作手册，明确权责与工作内容，在民用建筑工程等项目中充分发挥建筑师的主导作用，用专业力量服务低效用地再开发工作，用设计创意提升城市品质和空间价值。强化责任规划师、建筑师的聘任与工作考评机制建设，加强后备力量培养，提升综合能力。第二节 实施保障体系优化创新实施保障机制，从再开发单元划定机制、信息化平台打造、项目统筹实施四大方向着手，形成低效再开发试点工作稳步推进的有力保障。（一）创新低效再开发项目谋划机制分两种方式谋划再开发单元：一是按照项目类别谋划项目，并按照项目地48、理位置进行落图定位，按照城市单元划定要求，划定再开发单元；二是直接圈定城市再开发单元，在单元内谋划低效用地再开发项目。结合龙马潭区不同区域的发展定位及现状条件，选取适宜的更新实施路径，探索低效用地再开发的创新机制与模式。（二）更新平台系统预留区级补充项目接口，在试点实施期间建立预备补充低效用地数据库，在允许补充低效用地数据库时同步更新龙马潭区低效用地。建设区级统一收集、统一管理、统一报送的城市体检信息平台，建立城市“一年一体检，五年一评估”的工作基础与工作机制。建立集感知、分析、服务、指挥、监察等为一体的城市更新应用服务平台，实施全流程覆盖、全方位监管、全过程信息公开，建立“体检诊断评估治理反49、馈”。（三）项目统筹实施根据划定的重点单元、一般单元、重点项目、一般项目，通过建立四级项目层级，分类安排时序，对单元内项目进行实施方案制作，对单元进行控规深度的设计，建立项目库实施节点安排。第三节 评估监管体系制定适宜可行的四类动态评估机制，拟定实施情况、准入退出机制、数据信息三套评估体系。在整个低效用地再开发项目进程的准备、进行及建设完成后进行分阶段评价。（一）构建实施评价体系，定期监测评估构建面向低效再开发目标的多层级、可量化评价体系。明确低效再开发实施评价指引体系的层级、目标、应用和监测方式。完善基于项目实施的指标监测体系与配套工作机制，结合低效用地再开发试点工作，开展全区重点地区低效再50、开发监测评估，聚焦服务设施建设、效率提高、民生和安全保障、文化传承、生态保育、治理能力提升等目标，开展区、街/镇、再开发单元、项目四级的更新评估工作。及时评估低效再开发项目的综合效益和影响，建立激励和退出机制，政府会同金融机构、行业协会等多方探索构建城市更新市场主体黑白名单制度，提升市场主体责任感。（二）健全准入退出机制，加强动态监管加强再开发项目的动态监管，形成项目管理机制。加强低效项目调查研究、规划管理、动态监控信息系统建设，结合规划实施评估，持续动态维护更新单元问题、居民需求和空间资源，保障规划与管理对接。以先进城市全生命周期管理经验为参考，构建低效用地再开发项目准入、退出标准和机制，建51、立滚动更新的项目清单，调节低效再开发项目推进节奏，实现有序更新、动态监测、综合评价、持续推进。（三）建立数据监测平台，夯实工作基础低效用地再开发的客观、全面、系统的评估需要基于准确、及时更新的数据库支持。结合低效用地调查评价标准，建立低效用地项目基础信息的上报工作机制，在允许调整数据库时统一更新，细化再开发项目实施前、实施中和实施后的人员结构、房屋面积、产业结构、产业效率、商户数量、租金房价等微观数据统计，准确评价低效用地再开发项目的综合绩效。第四节 配套政策建议总结完善泸州市试点政策探索，学习先进经验，在土地供给、金融财税、管理审核三大方向的政策提出补充、优化建议，更好引导低效用地再开发项目52、实施。（一）强化规划土地政策供给，指导更新方向探索将难以独立开发的零星地块，与相邻地块一并出具规划条件，整体供应给相邻项目用于增资扩产（商品住宅除外）。在特定国土空间范围内，同一使用权人需使用多个门类自然资源资产的，探索实行组合包供应，合理确定各个门类自然资源和点状用地的使用条件、开发要求、标的价值、使用年期、供应方式和供后监管等内容。探索完善自然资源资产组合供应过程中的确权登记规则，合理确定责任主体、明确要求、完善不动产登记手续在权属清晰无争议、过程公开透明、充分竞争参与、产业导向优先的前提下，探索不同用途地块组合供应。按照“整体规划、统筹实施”的原则，对不同用途高度关联、平衡项目经济可行性53、等需要整体规划建设的多宗国有建设用地实行组合供应，整体出让，统一竞得。优化保障性住房用地规划选址，增加保障性住房用地供应，探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房，探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房。（二）推进建设管理政策优化，推动项目实施探索低效用地再开发试点项目审批优化流程，全力提升试点项目审批登记质效。探索完善各类低效用地再开发、自然资源资产组合供应、地上地下空间综合开发、立体空间开发等过程中的确权登记规则，合理确定责任主体、明确要求、完善不动产登记手续；督促供而未用土地开发建设，在摸清底数和原因的基础上，落实责任单位，提出分类型、分步骤处置的具体措施。（三）加强金融财税政策创新，激活多方力量完善金融政策工具和国有土地收益基金制度，明确国有土地收益基金计提比例，专项用于土地储备，拓展保障土地储备和基础设施建设等资金投入。探索完善土地增值收益分配机制，完善原土地使用权人货币化补偿标准，拓展实物补偿的途径。