1、置业公司会计核算开发成本、财务报告管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录第二部分会计核算管理31总则32中国会计准则下的会计处理33美国公认会计准则下的会计处理284附则：开发成本管理办法374.1开发成本核算原则374.2开发成本核算重点项目内容375财务报告制度545.1适用范围545.2财务分析报告的分类545.3财务分析的内容和方法545.4财务分析的上报556会计档案管理制度556.1公司的会计档案包括：556.2会计档案的保存566.3会计档案的借用。566.4会计档案的销毁57第二部分会计核算2、管理1 总则第1条 为了规范xx（中国）置业有限公司（以下简称“集团公司”）会计确认、计量和报告行为，根据会计法、企业会计准则及集团公司财务管理制度，结合本公司的具体情况，特制定本制度。第2条 集团公司会计机构设财务管理部，在总经理领导下，开展具体的财务会计工作，并对总经理负责。各城市公司及关联公司设财务部，在财务总监（或经理）和总经理的领导下开展具体工作。城市公司及关联公司财务部的业务受财务管理部指导。第3条 集团公司、城市公司及关联公司须配备合格的财务会计人员处理财务会计工作。第4条 财务会计人员须严格履行会计岗位职责,遵守集团公司的各项规章制度。第5条 本制度适用于集团公司、城市公司及关3、联公司（以下统称各城市公司）。2 中国会计准则下的会计处理第6条 本公司执行的会计及财务制度为会计法、企业会计准则等相关的规定。第7条 会计年度自公历月日起至月日止。第8条 公司以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告，实行借贷记账法。第9条 公司的会计核算以人民币为记账本位币。第10条 会计反映的信息应以真实的业务为基础，保证会计信息的完整、清晰、有效，保证财务报告使用者的正确理解和使用。第11条 公司主要的会计政策应保持前后的一致性。不同时期发生的相同或者相似的经济业务，应当采用一致的会计政策，不得随意变更。确需变更的，应当在附注中说明。第12条 对经济业务会计的确认、计量和报告应该保持4、谨慎性原则，不能高估资产或者收入、低估负债或者费用。第13条 当经济业务发生时要及时进行会计确认、计量和报告，不得提前或者延后。第14条 公司合并会计报表按照企业会计准则第33号合并财务报表编制。第15条 预计负债等或有事项：需遵守企业会计准则第13号或有事项及相关指南。第16条 资产减值：需遵守企业会计准则第8号资产减值及相关指南。第17条 会计政策、会计估计变更及会计差错更正：需遵守企业会计准则第28号会计政策、会计估计变更和差错更正及相关指南。第18条 资产负债表日后事项：需遵守企业会计准则第29号资产负债表日后事项及相关指南。第19条 关联方会计处理：需遵守企业会计准则第36号关联方披5、露及相关指南。第20条 所得税会计处理：需遵守企业会计准则第18号所得税及相关指南。第21条 集团公司依据企业会计准则、房地产行业的特点以及公司的具体情况统一制定会计科目编码和名称清单。第22条 各公司财务部在具体账务处理中必须正确使用会计科目，在实际工作中可根据实际情况增设三级或四级科目，特殊情况经财务管理部批准后可增设二级科目。第23条 原始凭证是记录经济业务、济责任、具有法律效力的书面证明。原始凭证的取得必须真实、有效、正确、完整。原始凭证的使用应遵守以下条款：(一) 原始凭证的内容必须具备：凭证的名称；填制凭证的日期；填制凭证单位名称或者填制人姓名；经办人员的签名或者盖章；接受凭证单位6、名称；经济业务内容；数量、单价和金额(二) 从外公司取得的原始凭证必须盖有填制公司印章，从个人取得的原始凭证，必须有其本人的签名或盖章，自制原始凭证必须有经办人和公司主要领导的签名或盖章，对外开出的原始凭证，必须加盖公司的印章；(三) 凡填有大写和小写金额的原始凭证，大写和小写金额必须相符；(四) 支付款项的原始凭证，必须有收款公司和收款人的收款证明；(五) 一式几联的原始凭证，只能以一联作为报销凭证；一式几联的发票和收据，必须用双面复写纸（发票和收据本身具备复写纸功能的除外）套写，并连续编号。(六) 原始凭证不得涂改、挖补。发现原始凭证有错误的，应当由开出单位重开或者更正，更正处应当加盖开出7、单位的公章。第24条 按规定应该使用电子发票、税控机打发票或定额发票的必须按其规定办理。第25条 记账凭证是根据原始凭证的经济内容确定会计科目填制的记账依据。记账凭证的使用应遵守以下条款：(一) 会计人员应根据审核无误的原始凭证填制记账凭证；(二) 填制记账凭证时，应当对记账凭证进行连续编号，一笔经济业务需要填制两张以上记账凭证的，可以采用分数编号法编号；(三) 填制记账凭证应包括日期、凭证编号、经济业务摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数以及填制人、稽核人、记账人、财务负责人等内容；(四) 除结转损益的记账凭证可以不附原始凭证外，其他记账凭证必须附有原始凭证。如果一张原始凭证涉及几张记账凭8、证，可以把原始凭证附在一张主要的记账凭证后面，并在其他记账凭证注明附有该原始凭证的记账凭证的编号或者附原始凭证复印件；(五) 一张原始凭证所列支出需要本公司以外的其他公司共同负担的，应将其他公司负担的部分开给对方内部往来通知单并进行结算；(六) 内部往来通知单必须具备通知方和接收方的名称、通知方的记账凭证号、通知金额、业务内容、附件名称和附件复印件等基本内容；(七) 当年内发现已登账的凭证填写错误时，应调整相关科目；发现以前年度记账凭证有错误的，损益类的应当通过“以前年度损益调整”科目用蓝字更正。(八) 财务人员应妥善保管记账凭证，记帐凭证应当连同所附的原始凭证或者原始凭证汇总表，按照编号顺序9、，折叠整齐，按期装订成册，并加具封面，注明单位名称、年度、月份和起讫日期、凭证种类、起讫号码，由装订人在装订线封签外签名或者盖章。第26条 根据公司的具体经营情况，公司设置现金日记账、银行存款日记账、总分类账、明细分类账、固定资产卡片或固定资产台账、出租开发产品台账等账册。第27条 年末结账完成后，应及时打印各种会计账簿。打印的会计帐簿必须连续编号，经审核无误后装订成册，并由记帐人员和会计机构负责人、会计主管人员签字或者盖章。第28条 资产资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。(一) 符合上述资产的定义并且同时满足以下条件时，确认为资产，并10、在资产负债表列示：(1) 与该资源有关的经济利益很可能流入企业；(2) 该资源的成本或者价值能够可靠地计量。(二) 公司资产按流动性分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和其他资产。第29条 流动资产流动资产是指可在一年内或超过一年的一个营业周期内变现或耗用的资产，主要包括：货币资金、交易型金融资产、应收及预付款项、待摊费用、存货等。(一) 应收及预付款项是指公司在经营过程中发生的各项债权，包括应收票据、应收账款、其它应收款和预付账款。a.应收及预付款项按实际发生额记账，应收账款按照往来户名和工程项目设置辅助项目核算进行明细核算，预付账款需要再增加合同辅助核算；b.公司发生的债转股、以非现11、金资产清偿债务或收到低于应收债权账面价值等业务按企业会计准则第12号-债务重组的规定进行业务处理；c.坏账准备采用备抵法，估计坏账准备的方法采用个别认定法：即计提坏账准备时，结合每笔账项的实际、债务单位情况、账龄分析情况等，个别认定某个债务方或某一笔账是否有难以收回的风险，对风险大的加大坏账准备金的提取比例，而其实没有风险或风险不大的应收账款则可以不提坏账准备，进而确定本期期末应计提的坏账准备金额。系各城市公司应在季末对本公司应收款项余额逐一进行审阅（包括预付账款、应收账款、其他应收款），对坏账可能性进行判断，并根据下表计提坏账准备：坏账的可能性对应的概率区间计提坏账比例基本确定大于95%但小12、于100%100%很可能大于50%但小于或等于95%80%可能大于5%但小于或等于50%30%极小可能大于0但小于或等于5%0%d.集团各公司已支付的诉讼索赔、诉讼代理律师费等相关费用支出，如经各城市公司总经办认定或经集团相关主管部门认定需向施工单位追索的，则需列入其他应收款作为债权管理，但同时应根据上述规定考虑其坏账可能性，计提坏账准备。在对涉及诉讼的债权估计其坏账可能性时，可参考律师意见。e.坏账的确认标准：（1） 债务人依法宣告破产、撤销、其剩余财产确实不足清偿的应收账款；（2） 债务人死亡或依法被宣告死亡、失踪，其财产或遗产确实不足清偿的应收账款；（3） 债务人遭受重大自然灾害或以外事13、故，损失巨大，以其财产（包括：保险公司赔款等）确实无法清偿的应收账款；（4） 债务人与其为履行偿债义务，经法院裁决，确实无法清偿的应收账款；（5） 逾期3年以上仍未收回的应收账款；（6） 经国家税务总局批准核销的应收账款。对符合上述条件之一的应收款项，由财务部提出核销申请，10000元以内的经本公司总经理签字后，确认为坏账，报财务管理部备案；10000元以上的还需经审计监察部和财务管理部审批后，确认为坏账。(二) 待摊费用按收益期分为待摊费用和长期待摊费用。待摊费用指已经支出但应由本期和以后各期分别承担、分摊期在一年以内(含一年)的费用，如广告费、租赁费等；长期待摊费用指公司已经支出但应由本期14、和以后各期分别承担、分摊期在一年以上（不含一年）五年（含五年）以下的各项资本性费用，如装修费、固定资产改良支出等。待摊费用应按其收益期限分期平均摊销计入成本、费用，按费用种类设置明细账，进行明细核算。如果某项待摊费用已不能使企业受益，应将其摊余价值一次全部转入当期成本、费用。(三) 存货包括库存材料、开发成本和开发产品、投资性房地产、低值易耗品等。a) 公司存货在取得时，按实际成本计价，领用或发出的存货，按实际成本计价；b) 公司发生的投资者投入的存货、接受捐赠的存货及接受债务人以非现金资产抵偿债务取得存货等业务均按企业会计准则12号-债务重组规定进行业务处理；c) 盘盈的存货按同类或类似存货15、的市场价格作为实际价格；d) 存货每半年盘点一次(具体按公司盘点细则执行)，盘点结果如与账面记录不符应及时查明原因，报批后进行业务处理；e) 存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、开发成本（在建开发产品）；非开发产品包括原材料、低值易耗品；f) 各项存货按可变现净值计价；低值易耗品在领用时按一次性摊销；g) 开发成本（在建开发产品）为尚未建成、以出售为开发目的物业，交付时转入开发产品；h) 公共配套设施按实际成本计入开发成本，应在完工时分清属于营业性配套和非营业性配套。非营业性配套摊销转入住宅等可售物业的成本；但如有经营价值且拥有收益权的营业性配套设施按照可售16、物业的收益范围分摊单独计入“出租开发产品”或“配套开发产品”。(四) 低值易耗品的管理依照集团低值易耗品的相关管理办法执行。第30条 长期股权投资(一) 长期投资包括公司持有时间准备超过一年(不含一年)的各种股权性投资。(二) 公司对外投资必须组织人员对项目进行论证，提出可行性研究报告，并上报董事会批准执行。(三) 长期股权投资在取得时按初始投资成本（含支付的税金、手续费等相关费用）入账，实际支付的价款（包含已宣告但尚未领取的现金股利）按实际支付的价款减去已宣告但尚未领取的现金股利(或减去已到付息期但尚未领取的债权利息)后的差额，作为投资成本。(四) 长期股权投资应根据投资性质分别采用权益法和17、成本法核算。第31条 投资性房地产(一) 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。(二) 投资性房地产含以下内容：(1) 已出租的土地使用权。(2) 持有并准备增值后转让的土地使用权。(3) 已出租的建筑物。(三) 投资性房地产同时满足下列条件时，才能予以确认：(1) 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(2) 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。(四) 投资性房地产的计量：(1) 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。(2) 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用18、状态前所发生的必要支出构成。(3) 以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。(4) 与投资性房地产有关的后续支出，满足本制度第四十七条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本制度第四十七条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。(5) 对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。第32条 固定资产(一) 固定资产是指企业使用期限超过1年单位价值超过2000元的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备、单位价值在2000元以上并且使用年限超过2年的也应当作为固定资产。如空调、复印机等。(二) 固定资19、产分为七大类：(1) 房屋建筑物（自用）；(2) 机器、机械设备； (3) 运输设备：车辆等；(4) IT资产：交换机、服务器、UPS电源、磁盘柜等；(5) 办公电子设备：台式电脑、笔记本电脑、打印机、复印机、扫描仪、投影仪、传真机、复印机、会议视频系统、电子白板、黑莓手机、会议及智能电话等。(6) 办公、后勤等行政用具：保险柜、柜子类、会议桌、板台、办公桌椅、沙发、电视、空调、洗衣机、微波炉、消毒柜、冰柜、冰箱等；(7) 其他为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、价值在2000元以上的、并且使用年限超过1个会计年度的有形资产。(三) 固定资产以取得时的实际成本计价入账。外购取得的资产20、成本包含买价、运费和保险费等相关费用以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。分期付款取得的固定资产，应当以购买价款的现值为基础确定成本。自行建造的固定资产，在有关建造的资产达到预定可使用状态之前，发生的与购买或建造固定资产有关的一切直接或间接成本（包括在购建期间利用借款进行购建所发生的借款费用应予以资本化）计入“在建工程”，在竣工验收转入固定资产。(四) 固定资产的折旧采用年限平均法计提。折旧年限按照预计使用寿命确定。固定资产的预计净残值为定义为：固定资产使用预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，进行资产处置中获得的收益扣除处置费用后的余额。公司每个会计年度终了对折旧方法、21、预计使用年限和预计净残值率进行复核，如发生变化按会计政策、会计估计变更和差错更正的有关规定处理。(五) 折旧年限预计使用年限和净残值率按资产种类分别规定如下：类 别 预计使用年限 预计净残值率房屋及建筑物 20 5%机器、机械设备 10 5%运输工具 4 5%IT资产 3 5%办公电子设备 3 5%办公、后勤等行政用具 5 5%其他资产 5 5%当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不再折旧。固定资产提足折旧后，不管能否继续使用，均不再提取折旧。(六) 固定资产的购建、报废、调入、调出、租出及作为对外投资等应按公司固定资产管理办法的有关规22、定办理。(七) 固定资产应每年清查一次，对盘盈、盘亏、毁损固定资产应查明原因并写出书面报告，如需要，则按照固定资产清理程序审批处理。(八) 在有关建造的资产达到预定可使用状态之前，发生的与购买或建造固定资产有关的一切直接或间接成本（包括在购建期间利用专门借款进行购建所发生的借款费用）予以资本化。在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。(九) 固定资产应按照资产类别在每年末进行减值测试，并相应计提减值准备。 第33条 无形资产(一) 无形资产是公司为生产商品、提供劳务或为管理目的而持有的没有实物形态的非货币性长期资产。如：软件、商誉、专利权、商标使用权等。(二) 无形资产在取得时按实际成本计23、量。(三) 无形资产自取得当月起按5年摊销平均摊销，计入损益。(四) 公司征用土地的使用权费用是为建造商品房的支出应列入商品房成本中，不能作为无形资产。(五) 公司出售无形资产应将所取得价款与该项无形资产的账面价值之间的差额计入当期损益。第34条 负债(一) 负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。(二) 同时满足下列条件时，确认为负债：(1) 与该义务有关的经济利益很可能流出企业；(2) 未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量。同时符合负债定义和确认条件的项目才可以在资产负债表列示。负债按流动性分为流动负债和长期负债。第35条 流动负债(一) 流动负债是指24、将在1年(含1年)或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付工资、应付股利、应交税金、其他暂收应付款项、预提费用和一年内到期的长期借款等。 (二) 公司各项流动负债应按实际发生额入账。(三) 公司以现金或非现金资产清偿债务，支付的现金或非现金资产小于或大于应付债务账面价值差额的计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值之间的差额，计入当期损益。(四) 债务转为股本的应当将债权人放弃债权而享有的股份面值总额确认为实收资本，股份的公允价值总额与实收资本之间的差额确认为资本公积。重组债务的账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损益。第325、6条 长期负债(一) 长期负债是指偿还期在1年或者超过1年的一个营业周期以上的负债，包括长期借款、应付债券、长期应付款等。(二) 各项长期负债应分明细进行核算将于一年内到期偿还的长期负债，在资产负债表中应作为一项流动负债，单独反映。(三) 长期负债应当按照负债本金和债券面值、确定的利率按期计提利息，并按用途分别计入成本或当期财务费用。第37条 借款费用(一) 借款费用，是指企业因借款而发生的利息及其他相关成本。借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。(二) 公司所开发项目的开发贷款所产生的借款费用在项目交付前应予以资本化。交付后所产生的借款费用确认为26、费用，计入当期损益。(三) 项目如果分期交付，交付的部分按面积分摊的借款费用停止资本化，已经交付部分的借款费用确认为费用，计入当期损益。未交付部分分摊的借款费用继续资本化，直至项目全部交付。第38条 所有者权益为公司投资者所享有的经济利益，包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润。第39条 实收资本是按照公司章程或合同、协议的规定实际投入公司的资本。第40条 企业实收资本在下列情况下可以变动：(一) 符合增资条件并经有关部门批准增资的，在实际取得投资者的出资时登记入账；(二) 企业按法定程序报经批准减少注册资本的，在实际发还投资时登记入账；采用收购本企业股票方式减资的，在实际购入本企业股票27、时登记入账；(三) 企业应当将因减资而注销股份、发还股款以及因减资需更新股票的变动情况，在股本账户的明细账及有关备查簿中详细记录；(四) 投资者按规定转让其出资的，企业应当于有关的转让手续办理完毕时将出让方所转让的出资额在资本(或股本)账户的有关明细账户及各备查登记簿中转为受让方。第41条 资本公积包括资本(股本)溢价、其他资本公积。第42条 盈余公积金按照规定或经股东大会批准从净利润中提取，包括法定盈余公积、任意盈余公积；法定盈余公积按税后利润的10提取，达到注册资本的50可不再提取。盈余公积可以用来弥补亏损、转增资本(或股本)。第43条 收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日28、常活动中所形成的经济利益的总流入，包括主营业务收入和其他业务收入；收入不包括为第三方或者客户代收的款项。企业应当根据收入的性质按照收入确认的原则合理地确认和计量各项收入。第44条 销售商品的收入应当在下列条件均能满足时予以确认：(一) 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(二) 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；(三) 与交易相关的经济利益能够流入企业；(四) 相关的收入和成本能够可靠地计量；第45条 销售商品的收入应按企业与购货方签订的合同或协议金额或双方接受的金额确定。现金折扣在实际发生时作为当期费用；销售折让在实际发生时冲减当期收入29、。现金折扣是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务减让；销售折让是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让。现金折扣应当在实际发生时作为当期费用。第46条 企业已经确认收入的售出商品发生销售退回的，应当冲减退回当期的收入；年度资产负债表日及以前售出的商品在资产负债表日至财务会计报告批准报出日之间发生退回的，应当作为资产负债表日后调整事项处理，调整资产负债表日编制的会计报表有关收入、费用、资产、负债、所有者权益等项目的数字。第47条 提供劳务的总收入应按企业与接受劳务方签订的合同或协议的金额确定。第48条 让渡资产使用权而发生的收入包括利息收入和使用费收入。(一30、) 利息和使用费收入应当在以下条件均能满足时予以确认：1. 与交易相关的经济利益能够流入企业；2. 收入的金额能够可靠地计量；(二) 利息和使用费收入应按下列方法分别予以计量：1. 利息收入应按让渡现金使用权的时间和适用利率计算确定；2. 使用费收入应按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。第49条 房地产销售收入应在以下条件均能满足时予以确认：(一) 双方签署了有效的销售合同； (二) 已通知业主办理交付入住手续；(三) 成本能够可靠地计量。按照项目的结算情况，项目的直接建安成本预算中95%以上的成本支出金额已经确定，即认为成本能够可靠计量。第50条 出租物业收入应在以下条件均能满足时31、予以确认：(一) 具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书；(二) 履行了合同规定的义务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得；(三) 出租开发成本能够可靠地计量。第51条 经营租赁收入在合同约定的收款日确认为收入。第52条 劳务收入在合同规定的收款日确认为收入。第53条 资金使用费收入在合同规定的计息日或收款日确认为收入。第54条 其他收入按照企业会计制度、企业会计准则中的相关规定合理加以确认，“标书工本费”全部在营业外收入核算。第55条 成本是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费。费用是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出； 第56条 开发成本费用包括32、开发成本和开发间接费用。开发成本包括土地使用权取得费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、资本化利息。开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、奖金、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。第57条 对工程项目的成本控制按下列规定执行：(一) 参与项目的可行性研究，根据公司的战略目标、利润计划、销售预测、成本预测等资料确定目标收入、目标利润、目标成本，作为项目规划、设计的根据；(二) 严格审核各项工程支出，按照公司授权、合同办理业务，对于不符合合同、付款节点的事项不予支付，并需查明原因；(三) 对成本支出进行明细分类核算，33、及时掌握各成本项目的发生额及余额状况，准确核算各项产品的成本，进行成本项目分析；(四) 各公司财务部负责应同其他相关部门合作完成竣工决算工作，正确核算各项完工产品成本。第58条 材料设备采购成本的管理。(一) 严格按照采购管理制度进行采购，对设备和大宗材料的采购进行招投标；(二) 所购置的材料设备必须到货并且审验无误后才能凭合同、验货报告、入库单、货运单据等有效原始凭证办理付款手续。合同约定有预付款的按照合同执行，同时及时取得合规发票。第59条 期间费用包括销售费用、管理费用和财务费用。销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。管理费用是指企业行34、政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括应作为期间费用的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。期间费用直接记入当期损益。第60条 公司对管理费用、营业费用、项目管理费实行预算管理。第61条 公司对管理费用、营业费用、项目管理费进行部门日常核算；对营业费用、项目管理费同时进行项目核算。第62条 若为多项目，分配原则为如能直接归属，则直接计入；否则应按照各项目最新版目标收入做为分配计算依据；第63条 项目管理费，月末时全额进行结转，按项目分配到“开发成本-开发间接费-项目”借方。多项目情况下的35、分配原则:如能直接归属，则直接计入；否则应根据各项目最新招投标版目标成本中的直接成本（不含管理费和销售费）进行分配。第64条 销售费用、管理费用、项目管理费的付款核算均通过“预付账款费用类（按供应商核算）”科目进行过渡，然后再列入费用。对于零星费用供应商可不用通过该科目过渡，但经常性（2次及以上）或者大额费用（1万元以上）均必须通过该科目核算。第65条 “销售费用-营销服务费”的计提基数为当月的销售合同额；各城市公司财务人员务必按照权责发生制的原则对各公司已发生未支付的营销费用及时预提，如佣金、办证费、物业费减免等。第66条 销售推介人佣金在按销售推介人管理办法规定审批完成后，可造表发放，财务36、部门发放时按劳务报酬所得代扣个人所得税、营业税及附加，并将余额通过转账方式支付给销售推介人，不得通过现金支付，也不得代领。财务部门集中一个月一次到当地税务局代缴该税金，并代开发票，作为财务附件入账。会计处理统一在“销售费用-项目-销售推广类费用-宣传和活动费”进行核算。第67条 各公司每年应根据集团公司制定的战略目标、生产经营任务等编制年度利润计划、确定目标利润，并建立利润分析制度、明确利润的考核指标以及权责归属。第68条 各公司按照法律、行政法规的规定按净利润提取法定盈余公积，按董事会和股东会的决议提取任意盈余公积等。第69条 各公司所得税采用债务法进行核算。第70条 各公司当期实现的净利润37、加上年初未分配利润、以前年度损益调整和其他转入后的余额为可供分配的利润。可供分配的利润减去提取的盈余公积金等后为可供投资者分配的利润。第71条 利润分配按下列原则执行：(一) 各公司的年度利润分配方案应由董事会拟订并提请股东会批准；(二) （2）各公司应将根据企业会计制度计算确定的当期净利润与年初未分配利润之和，扣除公司当期提取的盈余公积金后的余额作为当年向股东分配利润的最大限额，在该最大限额内进行利润分配；(三) 以前年度的亏损没有弥补完，不得提取盈余公积金；(四) 各公司不得预分利润，即无盈利年度不得向投资者分配利润；(五) 各公司的利润分配可以采用多种形式发放，如现金、股票、财产等。(六38、) 各公司决定是否分配利润以及以什么形式分配利润时，应充分考虑法律、偿还债务、现金支付能力、税收政策等的制约。附表：（会计核算制度-T001）城市公司结账备忘录xx（中国）置业公司城市公司结帐备忘表 项目任务月度结帐适用季度结帐适用年度结帐适用各分、城市公司任务负责人1.0 一般流程1.1月末最后一天，核对内部往来，确保内部往来核对一致。YNN总帐会计1.2检查科目余额表，看有无异常科目YNN总帐会计1.3将明细账和总账核对一致。YNN总帐会计2.0 资产2.1 现金及银行存款2.1.1准备银行余额调节表，将银行账与银行对账单核对，如有未达账项，需进行检查并在余额调章表中进行描述。YNN总帐会39、计2.1.2准备备用现金汇总表，进行现金盘点；YNN出纳2.1.3计算并计提定期存款利息收入。YNN总帐会计2.2 其它应收款2.2.1准备账龄分析表，分析账龄超过1年的其他应收款，是否存在坏账。NYN总帐会计2.2.2考虑是否需要计提坏帐准备，如有需要，获得财务管理部批准后入帐。NNY总帐会计2.2.3经批准后核销无法收回的坏帐NNY总帐会计2.2.4审核个人借款、个人备用金情况是否符合制度规定，对不符合规定的进行催收清理。YNN费用会计2.2.5清理各内部公司之间社保往来款NYN费用会计2.2.6检查是否存在需报销的费用，应进行预提。YNN总帐会计2.3 应收帐款2.3.1准备账龄分析表，40、分析账龄超过1年的应收账款，是否存在坏账。NYN销售会计2.3.2考虑是否需要计提坏帐准备，如有需要，获得财务管理部批准后入帐。NNY销售会计2.3.3经批准后核销无法收回的坏帐NNY总帐会计2.3.4检查是否存在因款项未能收回而未确认的应收款。YNN销售会计2.4 预付帐款2.4.1准备账龄分析表，分析账龄超过1年的预付账款，是否存在坏账。NYN成本会计2.4.2考虑是否需要计提坏帐准备，如有需要，获得财务管理部批准后入帐。NNY成本会计2.4.3经批准后核销无法收回的坏帐NNY总帐会计2.4.4考虑是否存在劳务已发生，但因发票未到而未进行计提的事项。YNN成本会计2.5存货2.5.1根据工41、程实际投入情况，按工程量确认存货成本；对未收到发票部分计入暂估。YNN成本会计2.5.2与成本系统核对一致。YNN成本会计2.5.3准备存货盘点表，对各工程项目进行盘点。NNY成本会计2.5.4检查存货有无毁损、报废情况，如有需及时处理。NNY成本会计2.5.5根据其可变现价值考虑是否需要计提存货跌价准备。NNY总账会计2.6 待摊费用2.6.1检查是否正确摊销。YNN总帐会计2.6.2检查是否根据其受益期间正确归类在长短期资产YNN总帐会计2.7 长期投资2.7.1检查被投资单位财务状况，考虑是否存在减值NNY总帐会计2.8 固定资产2.8.1检查是否正确计提折旧YNN资产费用会计2.8.242、按资产类别准备固定资产原值和累计折旧变动表NNY资产费用会计2.8.3将固定资产累计折旧的增加和总折旧费用核对一致。YNN资产费用会计2.8.4评估资产价值，决定是否存在资产减值损失。NNY资产费用会计2.8.5盘点固定资产，如有盘盈盘亏及时处理。（半年一次）NYN资产费用会计2.8.6检查固定资产使用状况，如有毁损报废及时处理（半年）NYN资产费用会计2.9 无形资产2.9.1检查无形资产摊销是否正确。YNN总帐会计2.9.2检查是否存在减值损失NNY3.0 负债和所有者权益3.1 短期借款3.1.1检查已入帐借款的完整性和准确性，计算并计提利息费用。YNN总帐会计3.1.2检查是否按照借款43、时间正确归类在长短期负债。YNN总帐会计3.2 应付帐款3.2.1考虑未决诉讼的影响，是否需要进行暂估入账YNN总帐会计3.2.2考虑是否存在不用支付的款项，及时进行处理。NNY总帐会计3.3 应付职工薪酬3.3.1计算并入帐各项工资和社保费用，包括工资、社会保险、教育经费、其它特殊项目等。YNN费用会计3.3.2计提月度、季度、半年度和年度奖金， YNN费用会计3.3.3计算按当地劳动法规应缴纳的各项社会保险，根据该金额与实际支付的金额进行补提。YNN费用会计3.4 预提费用3.4.1与行政部门沟通，计算并计提咨询、审计、律师、房租、物业费等费用，保证费用的完整性。YNN总账会计3.4.2与44、销售部门沟通，计提各项佣金、销售代理费、推广费等营销费用。YNN总账会计3.5 应交税费3.5.1计算和预提营业税, 城建税，教育费附加，土地增值税。YNN税务会计3.5.2核对本年支付以前已经预提的各项税费后，应交税金余额是否为零，即核对是否将以前年度多提或者少提税费在今年进行调整。NNY税务会计3.5.3企业所得税汇算清缴后，及时根据汇算结果调整应交企业所得税。NNY税务会计3.5.4是否准确计算代扣代缴个人所得税YNN税务会计3.6 预收账款3.6.1检查预收款的完整性和准确性，与销售系统相核对无误。YNN销售会计3.7 长期借款3.7.1检查已入帐借款的完整性和准确性，保证借款长期和短45、期划分的准确性，计算并计提利息费用。YNN总帐会计3.8 所有者权益3.8.1检查注册资本与实收资本是否一致；注册资本如有变动是否均有合法凭据支持。YNN总帐会计3.8.2分析资本公积的变化，检查是否有合法凭据YNN总帐会计3.8.3检查是否按规定计提盈余公积NNY3.8.4检查是否有应在本年列支的费用在以前年度损益科目列支。YNN总帐会计4.0 收入4.1 主营业务收入4.1.1检查项目整体是否符合公司结转收入条件YNN销售会计4.1.2与销售系统里销售合同额相核对，是否将所有的符合结转条件的销售合同均进行结转收入。YNN销售会计4.1.3检查租赁收入是否按合同约定期间进行确认。YNN销售会46、计4.1.4检查是否正确划分房屋销售收入和房地产租赁收入YNN销售会计5.0 成本和费用5.1 主营业务成本5.1.1检查项目结转时，对各物业类型、配套资产之间的成本分摊是否合适，是否符合事实。YNN成本会计5.1.2考虑成本分摊对土地增值税的影响。YNN税务会计5.1.3与成本系统核对。YNN成本会计5.2 管理费用5.2.1向各部门负责人发邮件，提请该部门申报已发生但尚未报销的费用YNN费用会计5.2.2检查本月费用分类是否准确YNN费用会计5.3 销售费用5.3.1向销售推广部门负责人发邮件，提请该部门申报已发生但尚未报销的费用，如推广费、广告费等YNN费用会计5.3.2检查各项费用分类47、是否准确YNN费用会计5.4 财务费用5.4.1检查是否及时计提借款利息YNN总账会计5.4.2检查是否按规定对借款费用及相关费用进行资本化。YNN总账会计5.4.3根据借款合同中约定，计算本期应列支利息支出，然后再与账面实际利息支出相核对一致。YNN总账会计5.5 所得税费用5.5.1检查当期所得税费用是否准确反映了当年应交所得税金额NNY总帐会计5.5.2检查是否已将所有的时间性差异列示出来，并将递延所得税费用在本科目列示。NNY总帐会计3 美国公认会计准则下的会计处理第72条 对投资者公布的合并财务报表是按照美国公认会计准则(US GAAP)编制的。第73条 列报及合并的基础城市公司和其48、他受控实体均从控制权转入集团之日起划入合并范围，从控制权转出集团之日起停止合并。如果集团对某城市公司或其他受控实体的控制权有所丧失，合并财务报表包括的是集团拥有控制权当年的经营成果。第74条 估计的使用(一) 根据 US GAAP 制定的报表是建立在许多的估计之上的。这一点需要向投资者披露，使他们明白运用估计是伴有风险的。(二) 如果以下两个条件同时满足，要求披露在确定财产、负债、或有盈亏的量值时，是如何运用估计的法则。(1) 如果在报表日，常理可以推断，在不久的将来影响报表的估计会产生变动。这些影响估计的事件已经确定将要发生。(2) 这些变动会给报表带来重大影响。(3) 在这种情况下，US 49、GAAP要求披露不确定性的性质，和在常理下，某些估计将在不久的将来发生变化。第75条 金融工具的公允价值金融工具的公允价值是金融工具在自愿的双方之间现时交易的价格。现金、受限现金、应收账款、预收账款、其他应收款、应付账款、其他应付款、应收/付股东/关联方/员工款、以及银行贷款的账面价值约等于它们的公允价值。第76条 外币折算会计报表折算成美元时，资产和负债项目按照期末的汇率折算，收入和费用项目按照平均汇率折算，资本账户按照资本业务发生时的历史汇率折算。第77条 在建房地产及已完工房地产的期末计量在建房地产及已完工房地产均按照成本与公允价值孰低计量。第78条 收入的确认房地产收入按照ASC 3650、0物业、厂房和设备和ASC 976-房地产销售会计的要求确认。(一) 对于建造工期在小于或等于12个月的项目在每个单元销售结束时以交付确认收入，在房产所有权转移给购房者的时候确认收入。只有同时满足以下所有条件时，才可以确认销售：(1) 双方都受合同条款的约束 (2) 所有对价均已交换 (3) 所有卖方负责的融资都已做安排(4) 所有结束销售前的条件都已实现 (5) 卖方在实质上已不再对该财产有所有权 (6) 与所有权相关的通常的风险和收益都已转移给买方。(7) 此外，买方的初始投资和持续投资都足以完成购买此房产的承诺。买方的应收款项，如果存在，也不会受未来的附属关系的限制。若不满足以交付确认收51、入的任何一个条件，收到的现金都应确认为预收账款，而所有的相关成本仍应记录在存货中。(二) 对于建造工期大于12个月的项目在满足以下几个条件时，在每个单元销售结束时按照完工百分比法确认收入。(1) 工程已经超越了初始阶段(2) 除非不能交付，否则买方不能要求退款(3) 销售量已经足够确保整个项目不会被归于租赁房产(4) 售价可以收集到(5) 销售总收入和总成本能可靠估计如果以上条件中有一条不满足，收到的款项就应作为预收账款，直到满足以上所有条件，或者直到销售完成。第79条 长期投资(一) 当投资者可以对被投资方施加重大影响，需要采用权益法。一般，当投资者拥有20%-50% 的被投资者的股份，我们52、认为投资者可以对被投资方施加重大影响。投资者的特殊地位也可能形成对被投资者的重大影响。(二) 权益法下，投资者按比例确认被投资方的损益，分红，和任何影响投资比例的变动。第80条 所得税采用债务法核算所得税。第81条 广告费用按照ASC 720-35关于广告费的规定，广告费用在发生时，或在广告第一次播出时，就应费用化。第82条 租赁(一) 按照ASC 840“租赁会计”的规定，租赁在开始之日就应划分为融资租赁或经营租赁。对于承租人，满足以下任一个条件，都应作为融资租赁核算：(1)租赁合同到期时，出租物的所有权将转移给承租人(2)有折扣交易选项(3)租期占出租物预计剩余使用寿命的75%以上(4)最53、低租赁付款额的现值占出租物公允价值的90%以上。融资租赁的计量，就如取得了该项资产一样，在租赁开始之时就有权利与义务的约束。(二) 其他所有的租赁都作为经营租赁核算，经营租赁下的租金在发生时就费用化。第83条 商誉及无形资产(一) 商誉是收购时投资成本超过可辨认净资产公允价值的部分。ASC 350 “商誉及其他无形资产”要求至少每年在会计报告单位（营业分部或者营业分部的下一个级别）层级上对商誉进行减值测试。商誉减值测试包括两个步骤。第一步是将报告单位包括商誉在内的账面价值和公允价值进行比较。公允价值通常是由此报告单位预计未来现金流量的折现值确定的。如果账面价值大于公允价值，商誉就可能发生了减值54、。在这种情况下，公司就进行商誉减值测试的第二个步骤，以确认减值损失。报告单位的公允价值按照与分配购买价相似的方式被分配到其资产和负债中，以确认报告单位商誉的内含公允价值。商誉的内含公允价值再与商誉的账面价值相比较，如果公允价值小于账面价值，公司就应当确认减值损失。(二) 无形资产包括在收购中获得的物业权，按照取得当日的公允价值进行初始确认。(三) 物业权是指向居住型房产的所有者提供长期的物业管理所享有收益的权利。无形资产已初始成本减去累计摊销后的净额列示。物业权在合同规定的3年期限内用直线法进行摊销。第84条 每股收益每股收益按照ASC 260“每股收益”的规定计算。基本每股收益是用可供分配给55、普通股股东的净利润除以本期加权平均发行在外的普通股股数而得到的。稀释每股收益反映了在行使某些合同发行普通股或转换普通股的情况下对每股收益可能的稀释影响。可转换可赎回优先股转换时发行的普通股既包括在基本每股收益的计算中，也包括在稀释每股收益的计算中，因为它们是参与性证券。或有行权价重设按照与或有发行股票相似的方法核算。如果普通股的等价物具有反稀释的作用，他们将不被包含在稀释每股收益的计算中。第85条 股票期权激励公司采用ASC 718 “Compensation-Stock Compensation”。向员工进行的股权激励时，对发放的期权，如受限股票及股票期权，应按照授予日该期权的公允价值确认补56、偿费用，并在一定的受益期内摊销，收益期一般为行权期。第86条 核算原则(一) 为了明确对外提供的美方会计报表中关于收入成本的确认方法，确保美方报表计算的准确性，特制订本制度。(二) 在执行美国会计准则（以下简称USGAAP）的前提下，集团采用交付结转法和完工百分比法（简称POC法）两种方法来确认收入和成本。对于预计施工期小于等于12个月的项目，采用交付结转的方法确认收入和成本，该方法与中方准则一致；对于预计施工期超过12个月的项目，根据完工百分比法来确认的收入和成本，简称POC法。(三) 本办法主要规范POC法结转收入成本的计算方法，关于交付结转法的相关规定，按中国会计准则执行。(四) 按PO57、C法结转收入成本，主要根据完工比例和销售比例来进行计算；完工比例数据由预算部门提供，销售比例由销售部门来提供。第87条 完工比例的确认及相关注意事项(一) 各项目的完工比例数据体现在由预算部门提供的累计工程实际投入表，计算流程如下：(1) 由预算部根据监控月报的动态目标成本填列目标成本金额。(2) 由城市公司工程项目部根据成本科目（或合同）提供实际工程形象进度、实际完工百分比，提交给合约预算部。(3) 需要填列的工程累计已投入价值中，由城市公司合约预算部根据形象进度填列前期费用(其中：三通一平、临时设施等其他工程费用)、基础设施建设费、建安工程费、公共配套建设费；其他项目填财务账面开发成本加上58、预付账款的金额来填列。(4) 成本中心总经理审核总体的工程进度和计算方法。(5) 进行计算完工比例，完工比例=工程累计实际投入/项目动态目标成本(二) 计算完工比例时，有以下事项需要注意：(1) 填报工程实际投入&动态成本表时，对最终能形成公司资产的项目（如车库、幼儿园、会所），要单独列示，POC法所采用的动态目标成本、工程累计投入价值中要扣除该部分资产。公司资产指能取得产权证或者虽然取不到产权证，但根据协议或其他规定，公司可以取得收益权的资产。(2) 实体样板间装修费用应包括在POC目标成本及工程累计投入价值中。第88条 销售比例的确认各项目截止期末的累计合同销售额和项目动态目标销售额，由营59、销管理部报给财务管理部，财务管理部依据该指标计算销售比例，过程如下：(一) 营销管理部月初从销售业务系统选取每个项目截止上月底“累计合同销售额”。(二) 目标收入根据可售面积乘以目标均价得到，分为两种情况：（1） 全部取得预售证的部分项目，已经全部录入到销售业务系统中，营销管理部根据预售证面积结合销售业务系统统计出可售面积；（2） 对尚未完全取得预售证面积的项目，由营销管理部根据第三方测量报告取得预收面积。(三) 各项目目标均价的确定。(1) 未售部分未来价格预计不会有调整的项目（如尾盘项目），根据已售合同总额加上未售房源预计收入来确定整个项目的目标收入，据以确定目标均价。(2) 未售部分预计60、会有调整或者尚未推出的项目，目标均价由投资发展部根据公司指标要求及未来市场预期来确定。(四) 营销管理部报来相关累计销售额及目标销售额后，财务部进行审核，检查有无数据计算口径问题，并与销售业务系统数字相核对，无误后把相关数据填写到POC调整工作底稿中。(五) 计算销售比例：销售比例=累计合同销售额/动态目标销售额。第89条结转收入成本计算方法1) 在取到其他部门提供的收入资料和成本数据后，调整到符合POC要求的口径，然后和上个月进行比较，比较有无重大变动，分析变动具体原因及影响。2) 根据完工比例和销售比例计算累计应确认的收入和成本，并计算出当期应确认的收入和成本，再进行销售税金及附加的调整，61、具体公式如下：累计应结转收入公式：累计合同销售额累计工程实际投入/目标成本累计应结转成本公式：累计工程实际投入累计合同销售额/目标收入当期应结转收入公式：本期累计应结转收入上期累计已确认的收入当期应结转成本公式：本期累计应结转成本上期累计已确认的成本当期销售税金及附加的公式为：当期应结转收入相应流转税率第90条对中方财务处理的影响根据权责发生制，置业类公司财务部应根据截止到期末工程项目的累计投入的金额，与中方账面实际记录的累计开发成本之间的差额，暂估开发成本。账面如有预付的成本金额，应先从预付账款中转到开发成本，差额才作为暂估的应付账款。开发成本暂估金额公式为：实际累计投入金额账面已累计确认的62、开发成本金额4 附则：开发成本管理办法4.1 开发成本核算原则4.1.1 成本项目的核算须按照“权责发生制”的原则进行。4.1.2 成本核算项目的预算成本和实际成本的核算范围、计算口径需保持一致。4.1.3 本规范以通过招拍挂等形式获取的土地作为一个开发项目，一次获取两块及以上土地的，可合并作为一个开发项目。并以各开发项目为成本核算对象，归集费用，计算成本。4.1.4 本规范适用于集团公司及各职能部门，以及各城市公司（以下称“各公司”）。4.2 开发成本核算重点项目内容4.2.1 开发成本核算项目为七项。即：土地费用、前期费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套建设费、开发间接费、资本化63、利息。4.2.2 开发成本核算项目内容明细是：二级科目名称三级科目名称四级科目名称土地费用地价款土地契税土地使用税拍卖佣金土地交易合同印花税土地滞纳金其他土地费用前期费用可行性研究费设计费地质勘探七通一平临时设施费行政事业性收费前期其它费用基础设施建设费供水工程供电工程雨水污水工程室外中水系统热力工程燃气/煤气工程智能化工程景观工程消防系统信息系统标识牌夜间照明系统其他基础设施建设费建筑安装工程费地基处理工程建安费用分包工程甲供材料设备采购其他建筑安装费公共配套建设费会所学校幼儿园人防车库地下车库其他配套设施开发间接费项目管理费职工薪酬劳动保护费差旅交通费通讯费用办公类费用汽车费用资产类折摊其64、他项目管理费用咨询评估费造价咨询费用招标代理费用预、结算编审费销售面积测绘费专家评审费其他咨询评估费监理费用施工、采购合同印花税物业费用其他开发间接费资本化利息利息支出银行中介咨询费抵押评估、登记费其它资本化费用4.2.3 “土地费用”科目核算说明“土地费用”科目核算为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定缴纳的有关税、费，以及向中介机构支付的佣金费用。（一） “地价款”科目核算通过协议、招标、拍卖、挂牌、转让等形式取得土地付出的费用。如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为所支付的土地出让金；如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价65、。（二） “土地契税”科目核算受让土地使用权需缴纳的契税。税率遵照当地税务部门规定，计税依据为国有土地使用权转让、土地使用权出售的成交价格。征收机关为土地所在地的财政机关或地方税务局。纳税义务发生时间是签订土地合同的当天或者是取得其他具有土地权属转移合同性质凭证的当天，同时应按照税法规定期限及时缴。（三） “土地使用税”指城镇土地使用税，即以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的税种。应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）适用税额占用时间。城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳，具体纳税期限根据各省、自治区、直辖市人民政府确定的期限缴纳。以出让或转让方式有偿取得土地使用权的纳税66、义务发生时间是从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（四） “拍卖佣金”科目 核算通过拍卖形式获取的土地使用权需要向拍卖行等机构支付的费用。（五） “土地费用其他”科目核算上述费用以外的其它获取土地使用权需要支付的费用，如土地交易服务费、耕地占用税、土地闲置费等支出。 其中： (1) 土地交易服务费，是项目开发地市政府根据国家相关规定征收的一次性费用。一般是在签订土地出让合同、办理土地登记、发放土地使用证之前向当地土地交易中心缴纳。收费对象为：对土地使用权进行出让的，按土地交易面积大小向受让方收取；对土地使用权进行转让的，67、向交易双方计费收取，双方各承担一半。收费标准应根据当地政府规定。(2) 耕地占用税，是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的税种。该税为一次性征收，计税依据为土地使用证上记载的占用耕地的面积，以平方米为计量单位，税率应按照国家规定的地区差别定额税率并结合项目开发城市的级别来决定。按照国家当前税收优惠政策，对学校、幼儿园、医院占用的耕地免征耕地占用税。 4.2.4 前期费用”科目核算说明“前期费用”科目核算规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察和“七通一平”等支出。 （一） “可行性研究费” 科目核算项目可行性研究编制费、市场调查费、项目建设咨询费等支68、出。（二） “设计费” 科目核算拿地前概念方案设计费、规划方案设计费、方案设计招标补偿费用、初步设计费、施工图设计费、日照测量费、日照分析费、交通流量分析费、园林景观设计费、园林景观设计招标补偿费用、自来水设计费、电力设计费、热力设计费、燃气/煤气设计费、人防设计费、装饰设计费、晒图费（仅核算设计阶段晒图费用）等。（三） “地质勘探” 科目核算开发项目地质勘察、文物钻探等支（四） “七通一平” 科目核算项目前期临时供电、临时供水、临时排污、临时排洪、临时通讯、临时供气、平整场地、其它地质处理等支出。（五） “临时设施费” 科目核算项目前期临时围墙、临时用房（包含临时样板间、临时售楼部）、临时围69、板、办公区临时景观、临时大门等临时性设施的建造及装修费用。临时设施处置净收入冲减工程成本。（六） “行政事业性收费” 科目核算办理下述事项支付的费用：(1) 办理土地证费用，包括房屋定位放线费、土地登记费、土地证工本费等。(2) 办理用地规划许可证费用，包括用地规划咨询服务管理费、拆迁规划公示费、公示费等。(3) 办理建筑规划许可证费用，包括市政配套费、绿化费、人防易地建设费、地质灾害评估费、消防图纸审查费、档案管理费、水土保持设施补偿费、地震灾害性评估费、建筑规划咨询服务管理费、日照分析报告费、白蚁防治费、卫生防疫、容积率复核测绘费、建筑方案评审费、公示费、公益金等。其中：“人防易地建设费”70、指应当修建防空地下室的民用建筑，确因地质、地形、施工等客观条件限制，不能修建防空地下室的，建设单位必须报经人民防空主管部门批准；经批准不修建的，建设单位应当按照国家和省规定的标准向人民防空主管部门缴纳人民防空工程易地建设费。(4) 办理施工许可证费用，包括建筑两金、工程质监费、人防质监费、施工图审查费、防雷审查及检测、散装水泥基金、交易服务费、开标公证费、建筑垃圾处理费、安全监督费、人防审查费用、工程勘探审查费用、业主工程款支付保证金、农民工工资保证金、房屋维修基金、物业保修金等。其中：A. “新型墙体材料专项基金”、“散装水泥基金”、“施工合同保证金”、“农民工工资保证金”、“人防保证金”等71、项，不直接在“行政事业性收费”科目核算；应先通过“其他应收款”科目核算。如后期基本确定不能退回或不能全额退回并由公司承担时，再转到开发成本“行政事业性收费”科目核算。如根据承包合同约定由于承包商原因不能退回，并可以从工程款中扣除时，应将“其他应收款”的客户对象由政府主管部门变更为承包商。B. “新型墙体材料专项基金”指国家为加快推广新型墙体材料，促进节约能源和保护耕地，按照国家相关规定向建设者征收的专项基金。国家相关法规规定为：未使用新型墙体材料的建筑工程，由建设单位在工程开工前，按照规划审批确定的建筑面积以及每平方米最高不超过10元的标准，预缴新型墙体材料专项基金。在主体工程竣工后30日内，72、凭招投标预算书确定的新型墙体材料用量以及购进新型墙体材料原始凭证等资料，经原预收新型墙体材料专项基金的墙体材料革新办公室和地方财政部门核实无误后，办理新型墙体材料专项基金清算手续，实行多退少补。各级政府的有关文件在退还程序上不尽相同，基本规定为：在主体工程完工粉刷前向墙办提出墙体材料使用情况验收申请；并提供专项基金预缴款凭证复印件、建设工程规划许可证（或建设工程规划红线图）复印件、工程审计报告或经建设、施工、监理单位盖章确认的预、决（结）算书、工程使用的新型墙体材料销售发票原件等资料。具体操作请遵照本省、市政府文件规定。C. “散装水泥基金”指国家为贯彻落实“限制袋装、鼓励散装”的方针，按照相73、关规定，向销售袋装水泥的水泥生产企业和使用袋装水泥的单位征收的一种政府基金。国家相关法规规定为：对使用袋装水泥的单位按照最高不超过每吨3元征收散装水泥专项资金。其中，工程建设使用袋装水泥，由建设单位在工程开工前，按照工程建设概算预计袋装水泥使用量预缴散装水泥专项资金，并在工程竣工之日起30日内，凭有关部门批准的工程决算以及购进袋装水泥原始凭证等资料，经地方财政部门和原预收散装水泥专项资金机构核实无误后办理散装水泥专项资金清算手续，实行多退少补。各级政府文件规定的退还程序不尽相同，申请退还时需要提供的资料主要有：购买散装水泥（或商品混凝土）的原始发票、专项资金足额缴讫证、有关部门批准的工程预决算74、工程竣工验收资料等。具体操作请遵照本省、市政府文件规定。D. “农民工工资保证金”指国家解决建设领域拖欠或克扣农民工工资，保障建设领域农民工工资按时足额支付，向建设者和施工单位征收的保证金，各地具体规定不尽相同。基本规定为：建设单位应在建设工程项目合同签订后一定日期内，按照工程合同价款的一定比例向当地市政府指定的银行专用帐户存入工资保证金，由劳动和社会保障行政部门实行专户管理；建设单位须出具工资保证金存款凭证复印件和及劳动和社会保障行政部门出具的无拖欠工资证明后，建设行政管理部门方可办理开工等手续，发放施工许可证；建设单位缴纳的建设项目农民工工资保证金返还应在建设项目竣工结算后一个月内进行。75、E. “人防保证金”指按照人民防空法和各省市人民防空工程管理具体实施办法的规定交纳的保证金，交纳金额为应建防空工程经费乘以缴费比例，工程验收合格后如数返还。F. “房屋维修基金”一般由业主交付，开发商不交纳。但个别城市政府主管部门要求开发商对开发项目房屋的可售或不可售部分交纳该基金。G. “建筑两金”核算项目开发地政府主管部门要求开发商为项目施工人员缴纳的定额劳保费和人身意外险等费用，并最终由开发商承担的成本支出。可从承包方工程款中扣除的，不在本科目核算。交纳金额由当地政府主管部门根据当地政府文件核定。(1) “办理预售许可证费用”，包括预售许可证申领费、预售保证金监管费等。本条款自办法颁布当76、月适用，适用前原在销售费用中核算的不再调整。(2) “检测费用”，包括门窗检测费、消防检测费、桩基检测费、室内环境检测费、外墙外保温检测费、高层沉降观测费、环保噪音排污费、土壤测试费、强夯检测费、太阳能检测费、电梯检测费等。(3) “环境报告评估费用”，指聘请外部机构对开发项目进行环境评估所支出的费用。(4) “其他办证费用”，包括放验线费、拔地釘桩费、控制水准点测量、竣工测量费、土地分割费、电梯维修基金、初始产权证登记费等。业主产权证交易费在销售费用中核算，不计入开发成本。4.2.5 “前期其它费用”指市政补偿、临时用地及占道费等其它前期费用。4.2.6 “基础设施建设费用”科目核算说明该科77、目核算内容包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程支出。(一) “供水工程”科目 核算开发项目红线外供水工程支出和红线内供水工程支出。红线指的是土地使用证上记载的项目开发用地外边沿界线，界线以内为项目开发用地。(二) “供电工程” 科目核算开发项目供电工程支出。包括红线外电力、电缆部分，室外电力、电缆工程，电力监理费，高可靠用电保证费用等。(三) “雨水污水工程” 科目核算开发项目红线外雨水、污水外网和红线内雨水、污水外网等雨水污水工程支出。(四) “热力工程” 科目核算开发项目热力工程的入网费、红线外热力外网、红线内一次热网、红线内二次热网、换热站（含土78、建）等项支出。(五) “智能化工程” 科目核算项目小区的智能化工程支出，如对讲系统、家庭安防系统、车辆管理系统、监控系统、红外系统、背景音乐、电子巡更、门禁系统、远程抄表、周界防范、智能化线网、控制室等。(六) “景观工程” 科目核算项目小区景观的土建、绿化、电、水、垃圾清运等支出。(七) “信息系统” 科目核算项目小区通讯等信息系统工程支出，如有线电视、电话、宽带网等。(八) “其他基础设施建设费” 科目核算上述费用外的其它基础设施建设费支出，如开路口、市政建设费等。4.2.7 “建筑安装工程费”科目核算说明(一) “地基处理工程” 科目核算以出包方式支付给承包单位的地基处理工程费，如土方、79、基坑支护、桩基、人防地道处理等。(二) “建安费用” 科目核算以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费。(三) “分包工程” 科目核算以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费。如门窗工程、玻璃幕墙工程、精装修工程、电梯工程、外墙干挂石材、室内智能化工程、消防系统、实体样板间的建造及装修支出等。(四) “甲供材料设备采购” 科目核算由建设者单独采购工程所需部分材料，并交付施工者施工的费用支出。如进户门、单元对讲门、屋面瓦、配电箱、成品挑沿、散热器、主体通风、空调工程设备、给排水设备、消防系统设备、发电机组、太阳能热水器、预分支电缆及插接母线槽等。4.2.8 “公共配套建设费”科目核算说明(一) 80、“会所” 科目核算项目小区的会所及其装修、设备支出，包括会所建安工程、二次装修、设备采购安装、游泳池设备、空调、通风系统、消防系统、外部效果灯、热水系统设备、配电箱、给水设备等。(二) “学校” 科目核算项目小区的学校主体建安工程、设备采购安装、教学器材、消防设备、配电箱、给排水设备、散热器等支出。(三) “人防车库” 科目核算项目小区的人防车库建安工程、设备采购安装、消防设备、配电箱、给水设备等支出。(四) “地下车库” 科目核算项目小区的除人防车库以外的地下车库的建设以及机械停车设备支出。具体内容包括：车库建安工程、设备采购安装、消防设备、配电箱、给排水设备等。(五) “其他配套设施” 科81、目核算上述费用外的其它配套设施支出。包括地上配电房、垃圾用房、大门、文体设施、物业管理用房、信报箱、市政赞助等。4.2.9 “开发间接费”科目核算说明(一) 该科目核算内容为直接组织、管理开发项目发生的费用，包括职工薪酬、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(二) “项目管理费”科目核算内容为工程项目管理部门及人员（包含城市公司工程副总、总工程师、工程项目总监、配套部、合约预算部、规划设计部、工程项目部）从获取项目土地开始，至完成竣工财务决算之日止所发生的所有管理性质的开支。包括职工薪酬、劳动保护费、差旅交通费、通讯费用、办公类费用、汽车费用、资产类折摊等。项目管理费按部82、门核算。(三) 项目管理费在各项目之间分配原则：多项目情况下，如能直接归属，则直接分配；否则应根据各项目最新版目标成本中的直接成本（不含管理费和销售费）进行分配。不再进行追溯，以后待实际发生时根据本原则进行处理。(四) “职工薪酬” 指按开发项目进行核算的直接组织、管理开发项目发生的职工薪酬费用。包括工资、奖金、福利费、社保金公司缴纳部分等。(五) “劳动保护费” 指按开发项目进行核算的直接组织、管理开发项目发生的劳动保护费用。包括为工程管理人员购买发放的劳动用品、取暖费或降温费等。(六) “差旅交通费” 指按开发项目进行核算的直接组织、管理开发项目的工程管理人员在本市（主工作地）发生的乘坐公83、交车和出租车等费用，以及因公到主工作地以外的地方出差发生的火车票、机票、餐补、住宿费、出差地市内公交费用。(七) “通讯费用”指按开发项目进行核算的直接组织、管理开发项目发生的通讯费用。包括每月发生的工程管理人员手机话费、项目部固定电话费用及网络费用等。(八) “办公类费用” 指按开发项目进行核算的直接组织、管理开发项目发生的办公类费用。包括工程管理部门发生的日常办公用品支出、耗材支出、水电费、修理费、房租、印刷、邮寄刻章、晒图费（核算除设计阶段之外的晒图费用支出）等支出。(九) “汽车费用” 指开发项目进行核算的直接组织、管理开发项目发生的汽车费用。包括工程管理部门用车发生的油费、维修费、停84、车费、过路过桥费、年检费、车辆保险费等。(十) “资产类折摊” 指按开发项目进行核算的直接组织、管理开发项目发生的工程管理部门使用资产的折旧摊销费用。包括固定资产折旧、无形资产摊销、递延资产摊销、低值易耗品摊销等。4.2.10 “资本化利息”科目核算说明：核算开发项目所借款项发生的利息支出中需要资本化的金额，以及在融资过程中发生的银行中介咨询费和抵押评估、登记费用等。借款包括商业银行贷款、外部发行债券、其他贷款等。（一） “利息支出”科目核算方法：在项目达到预定可使用或者可销售状态之前的予以资本化，达到预定可使用状态之后发生的，在财务费用中核算。（二） “抵押评估、登记费”科目核算因融资担保等85、事项需对土地、在建工程项目等资产进行价值评估、抵押登记的费用支出。包含抵押评估费用、土地抵押、解押费用等。（三） “银行中介咨询费”科目核算为了开发项目，集团在外部融资过程中，聘请金融机构担任融资顾问，并需要根据受益期进行分摊的费用支出。项目达到预定可使用状态之前发生的，在本科目核算；达到预定可使用状态之后发生的，在财务费用中核算。（四） 总部根据全集团当月的有偿资金的资金成本计算出公司整体实际利率；（五） 各城市公司的在项目完工前符合资本化条件的，计入开发成本。4.2.11 其他项目说明：（一） 营销设施建造费包括：实体样板间建造及装修、临时样板间建造及装修、临时售楼部建造及装修费。不包括样86、板间内部的家具、家电及其他装饰费。其中：(1) 实体样板间建造及装修费在“开发成本建筑安装工程分包工程”科目核算。(2) 临时样板间建造及装修费、临时售楼部建造及装修费在“开发成本前期费用临时设施费” 科目核算。(3) 样板间、售楼部内部购买的家具、家电及其他装饰费，如符合固定资产标准的，在固定资产中核算，其折旧费用计入销售费用；如不符合固定资产标准，则直接在销售费用中列支，在“销售费用项目销售设施费用临建装饰”科目核算，按公司销售费用控制比例进行控制。（二） 工程罚款、奖励的处理包括工期滞后、工程质量不达标、违反现场安全文明施工等事项时，按照合同约定给予合同相对方的罚款。工程奖励包括出现工期87、提前、现场施工符合安全文明施工要求等事项时，按照合同约定给予合同相对方的奖励款。(1) 开发项目发生合同约定罚款事项时，项目管理部在成本系统 “合同管理-奖励及扣款”的“扣款单录入”中录入扣款事项的具体内容；经审批后，成本会计在“扣款单录入”中选择扣款笔次后点击“生成凭证”，总账系统中自动生成“借：其他应收款 贷：其他应付款”；支付工程款时将罚款金额扣除并做分录“借：应付账款 贷：银行存款/其他应收款”；工程结算时“借：其他应付款 贷：开发成本”。(2) 开发项目发生合同约定奖励事项时，项目管理部在成本系统 “合同管理-奖励及扣款”的“奖励单录入”中录入奖励事项的具体内容；经审批后，成本会计在88、“奖励单录入”中选择奖励笔次后点击“生成凭证”，总账系统中自动生成“借：其他应收款 贷：其他应付款”；支付工程款时将奖励款金额加上并做分录“借：应付账款/其他应付款 贷：银行存款”；工程结算时“借：开发成本 贷：其他应收款”。5 财务报告制度5.1 适用范围本办法适用于集团公司及所属各中心、城市公司及关联公司（以下统称各城市公司）。5.2 财务分析报告的分类1) 财务分析报告根据报告对象不同，分为总部财务报告和城市公司财务报告。集团财务报告由财务管理部负责起草，报告对象为总裁办2) 城市公司财务报告由各城市公司财务部负责起草，报告对象为城市公司总经办，财务管理部起监督指导作用。5.3 财务分析89、的内容和方法1) 城市公司财务分析分月度和年度分析。2) 月度分析是对月度实际情况和预算的比较分析。主要内容包括公司报表分析、预算执行情况分析（含关键指标完成情况分析、费用完成情况分析、固定资产采购完成情况分析、年度利润预测和项目利润预测、公司现金流分析）和管理建议。3) 城市公司年度分析包括月度分析的内容，同时需和本公司上年同期进行比较。比较的内容主要有：资产负债表与上年同期各项目的变化情况以及各项目在资产负债表中的结构变化，损益的增长情况和各项占总销售额的结构变化情况，管理费用、销售费用的同期比较；4) 集团公司进行月度、季度和年度预算分析5) 财务管理部对集团财务和经营管理指标进行分析，90、包括集团公司POC财务指标分析、预算管理分析（含关键指标完成情况分析、费用完成情况分析、固定资产采购完成情况分析、年度利润预测和项目利润预测、公司现金流分析）和行业分析。5.4 财务分析的上报1) 各城市公司财务部门的财务分析要形成文字报告，并按时上报集团公司财务管理部。2) 月度分析在次月的9日上报到财务管理部；季度分析在季度末次月的12日上报财务管理部；年度分析在次年元月30日上报财务管理部。6 会计档案管理制度6.1 公司的会计档案包括：会计凭证、会计账簿、会计报告和其他会计资料。是记录和反映公司经济业务的重要史料和证据。包括纸质会计档案以及磁带、磁盘、光盘、微缩胶片等磁性介质保存的会计91、档案，具体分： 1、会计凭证类：原始凭证，记账凭证、汇总凭证，其他会计凭证。 2、会计账簿类：总账，明细账，日记账，固定资产卡片，辅助账簿，其他会计账薄。3、财务报告类：月度、季度、年度财务报告，包括会计报表、附表、附注及文字说明，其他财务报告。4、其他类：银行存款余额调节表、银行对账单、其他应当保存的会计核算专业资料、会计档案移交清册、会计档案保管清册、会计档案销毁清册。6.2 会计档案的保存 1、财务部设专人负责保管会计档案，定期将会计资料整理立卷，装订成册并按类别、 顺序归档，编制会计保管清册。2、会计档案的保管期限分永久保存和定期保存两类，定期保管期限分为3年、5年、10 年、15年、92、25年5类。会计档案的保管期限，从会计年度终了后的第一天算起。具体差别和保管年限详见附表。6.3 会计档案的借用。1) 财务人员因工作需要查阅会计档案时，必须按规定顺序及时归还原处。若要查阅入库档案，必须办理有关借用手续，查阅或者复制会计档案的人员，严禁在会计档案上涂画、拆封和抽换。2) 外单位人员因公需要查阅会计档案时，应持有有关单位介绍信，经财务部经理同意后方能由档案管理人员接待查阅，并由档案管理人员详细登记查阅会计档案人的工作单位、查阅日期、会计档案名称及查阅理由。3) 会计档案一般不得带出室外，如有特殊情况，需带出室外复制的，必须经财务部经理批准，并限期归还。6.4 会计档案的销毁会计93、档案保管期满需要销毁时，由档案管理人员提出销毁意见，编制会计档案销毁清册，列明销毁会计档案的名称、卷号、册数、起止年度和档案编号、应保管期限、已保管期限、销毁时间等内容。经部门经理审查签署意见，总经理批准，报上级有关部门批准后执行。销毁时，应当由总经理室和财务部共同派员监销。监销人在销毁会计档案前，应当按照会计档案销毁清册所列内容清点核对所要销毁的会计档案，销毁后，应当在会计档案销毁清册上签名盖章，并将监销情况报告总经理。附件:（财务档案管理制度-A00档案保管期限表序号档案名称保管期限备 住一会计凭证类1原始凭证15年2记账凭证15年3汇总凭证15年二会计账薄类4总账15年包括日记总账5明细账15年6日记账15年现金和银行存款日记账保管25年。7固定资产卡片固定资产报废清理后保管5年。8辅助账簿15年三财务报告类包括各级主管部门汇总财务报告。9月、季度财务报告、POC报表3年包括文字分析10年度财务报表（决算）永久包括文字分析四其他类11会计移交清册15年12会计档案保管清册永久13会计档案销毁清册永久14银行余额调节表5年15银行对账单5年16审计报告类15年17税务类资料15年18预算管理类15年19资金管理类15年