1、滨江新城片区开发建设项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月74可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录1 总论11.1项目名称与建设地点11.2项目单位简介11.3研究工作的依据和范围21.4项目建设内容与规模21.5主要技术经济指标21.6研究结论与建议32 2、项目建设的背景及必要性42.1项目背景42.2项目建设的必要性53 市场预测与建设内容83.1土地市场运行现状83.2项目升值潜力分析与价格预测103.3项目市场风险分析133.4项目建设规模与内容144 场址选择与建设条件154.1场址现状154.2场址建设条件155工程建设方案185.1项目规划方案185.2土地平整方案215.3 道路工程技术方案225.4给排水305.5照明工程335.6绿化工程365.7交通工程375.8人行天桥386 环境保护与节能396.1环境保护396.2节能396.3节地427 项目管理437.1自建制度与监理制度437.2质量、投资、进度控制437.3 合同3、管理与协调447.4 竣工验收448 项目实施进度及招标计划458.1项目实施进度458.2招标计划459 投资估算与资金筹措479.1投资估算479.2资金筹措489.3投资计划499.4贷款偿还计划4910 财务评价5010.1分析原则与依据5010.2经营收入估算5010.3总成本费用估算5110.4.利润5110.5财务盈利能力分析5110.6风险分析5210.7评价结论5211 社会评价5311.1项目对社会的影响分析5311.2项目与社会的互适性分析5411.3项目对公平的影响5411.4社会风险分析5411.5结论5512 风险分析5612.1项目风险因素识别5612.2风险评估4、5612.3降低风险的主要措施57附表：附表9-1： 项目投资总估算表附表9-2： 项目总投资使用计划与资金筹措表附表10-1：收入表附表10-2：总成本费用估算表附表10-3: 利润与利润分配表附表10-4：项目投资现金流量表附表10-5：项目资本金流量表附表10-6：财务计划净现金流量表附表10-7：贷款偿还计划表附表10-8：主要经济数据汇总表附图：附图1：项目区域位置图附图2：项目总平面布置图1 总论 1.1项目名称与建设地点项目名称xx滨江新城片区开发建设项目建设地点项目位于xx县xx江南岸，北临xx江，南依八一路，西傍xx大道。1.2项目单位简介xxxx投资有限责任公司于2013年5、7月15日成立，属国有独资公司，位于xx县xx江镇七一西路国土局院内，注册资本金为人民币壹仟万元整，公司设董事会、监事会，与xx县城镇建设投资有限责任公司两块牌子一套人马合署办公，其主要职能是受县人民政府的委托建设城市和经营城市。公司经营范围政府授权范围内的土地一级市场开发和经营，城市基础设施、配套项目的投资和建设，实业投资，其他项目投资，经济信息投资咨询服务（经营范围中涉及国家专项审批的需取得专项审批后方可经营）。公司组织结构 详见图1-1。董事长(总经理)董事会副总经理办公室财务部融资部图1-1 公司组织机构图1.3研究工作的依据和范围1.3.1研究依据a) 与项目申报单位签订的可行性研究6、报告咨询合同；b)xx.滨江新城项目概念规划方案；c) 国家和省、市有关部门颁布的政策、法规、规定、标准、规范、规程及定额等；d）建设单位提供的有关基础资料。1.3.2研究范围本可行性研究范围包括：项目背景与建设的必要性，现状分析与发展预测，项目建设条件，建设内容与规模，工程技术方案，投资估算与效益分析。1.4项目建设内容与规模本项目为xx县土地开发项目，项目建设内容主要为土地开发，包括征地、拆迁及土地平整、道路建设、沿江风光带绿化工程等。本项目总用地面积45.71ha(合685.65亩),均为商住用地。1.5主要技术经济指标主要技术经济指标见下表：表1-1 主要技术经济指标表序号项目单位数值7、备注1总用地面积ha45.71折合 685.65亩2可出让地面积ha40.52折合608 亩3总投资万元30055.6全部为建设投资3.1建筑工程万元8435.33.2安装工程万元1462.73.3工程其他建设费用万元997.13.4征地拆迁费用万元16775.93.5预备费用万元871.63.6建设期利息万元15134营业收入万元57760项目期合计5总成本费用万元35898项目期合计6利润总额万元24528项目期合计7投资利润率%10.208投资利税率%11.529财务内部收益率%8.67所得税后10财务净现值(Ic=8%)万元825.01所得税后11投资回收期（含建设期）年9.71所得税8、后1.6研究结论与建议1.6.1研究结论a)在xx县进行城镇化建设过程中，对位于xx县滨江新城片区的土地进行开发储备，是xx县全面建设小康社会的需要。b)结合xx县总体规划，本项目交通方便，供水、供电有保障，场址基础建设条件较好。c) 估算项目总投资为30055.6万元左右(全部为建设投资)。1.6.2存在的问题与建议做好项目前期工作，积极筹措和落实项目建设资金，确保项目顺利实施。2 项目建设的背景及必要性2.1项目背景“神农故郡，仁者xx”。xx县位于罗霄山脉西麓，湖南省东南部，郴州市的“北大门”， 东界茶陵、炎陵，南邻资兴、永兴，西连耒阳、衡阳，北接衡东、攸县。 全县辖6个镇15个乡，总面9、积1462 km2，总人口41.91万。xx县地域辽阔，人口众多，土地肥沃，历来是一个农业经济县，经济基础较差。全县219.31万亩土地中，耕地42.3万亩，占19.31%，其中水田34.1万亩，占15.55%；旱地8.24万亩，占3.76%；林地139.1万亩，占63.43%。近十年来，经济一直保持着快速发展的良好势头，形成了以农业为主的粮食县，以优质米、豪峰茶等为支柱产业。经济结构调整取得新进展。据初步核算，2012年全县地区生产总值达49.41亿元，比上年增长12.4%，全县地方财政收入2012年达34188万元，比上年增长20%。xx“贡米”、优质烟、优质油、反季节蔬菜、豪蜂茶、三元杂10、交猪、湘南牛、土鸡等特色农产品,品种多，类型全，享有盛誉。xx还是全省优质稻生产基地。xx县省道有耒阳至江西吉安的S320线横贯县域中部和xx鲁塘坳经xx至株洲攸县的S212线纵贯南北，以及xx至衡阳的S316线。县道11条，乡村道78条，总长679km，连接县内外，形成四通八达的公路网络。xx江下游丰水季节可通航15至20吨位的木帆船，可达湘江。2006年开工建设的衡炎高速公路经省道S212线与xx城关镇实现互通，互通口距城关镇城区约17km。即将开工建设的衡茶吉铁路经过xx县境，经军山乡芙塘村颜家屋跨省道S212线，在芙塘侯家组境内按三级站标准设xx站，该站位于城关镇北面，距城关镇区约4k11、m。另外，列入郴州市高速公路网建设意向的安汝高速公路从县域西部纵向贯穿而过，即将建设的三南高速公路横贯县域中南部，如果这两条高速公路能成功建成，将大大缩短xx至郴州的时空距离。xx地处罗霄山脉中段，属半山半丘陵区。万洋山脉蜿蜒于东南部，五峰仙屹立于西部边境，武功山脉的茶安岭从东北斜贯县境中部，醴攸盆地从北向南、茶永盆地从东向西南横跨其间，形成“三山夹两盆”的地貌格局。整体地势由东南向西北倾斜，xx江顺地势由东南向西北横贯全境。县境内溪清泉洁，江水萦回，丘岗绵连，峰峦玉立，山川秀丽，景色宜人。由国家发改委牵头，财政部、国土资源部、住建部等十多个部委参与编制的全国促进城镇化健康发展规划（2011-12、2020年）提出：未来中国新型城镇化建设，将遵从“公平共享”、“集约高效”、“可持续”三个原则，按照“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求，推动城镇化发展由速度扩张向质量提升“转型”。 随着xx县经济的发展，根据xx县城总体规划(2010-2020)要求，xxxx投资有限责任公司拟对滨江新城片区进行开发建设，以促进xx城镇化建设。2.2项目建设的必要性促进xx县新城镇化建设的需要全国促进城镇化健康发展规划（2011-2020年）)(以下简称规划)提出：未来中国新型城镇化建设，将遵从“公平共享”、“集约高效”、“可持续”三个原则，按13、照“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求，推动城镇化发展由速度扩张向质量提升“转型”。目前中国城镇化率统计是以常住人口计算，按照这样的算法是已经突破了50%的国际标准，但如果按照有城镇户籍的人数，按照政府提供的教育、医疗、社会保障等公共服务水平来说，中国的城镇化率大概只有35%-36%。官方统计的数据是，在城镇打工的2.6亿的农民工中，真正在城市购房的还不足1%；大约有1.59亿在城市工作半年以上的农民工及其家属是处于“半市民化”状态。 湘政发201242号湖南省“十二五”新型城镇化发展规划提出“十二五”时期，我省新型城镇化发展总14、体目标为：到2015年，全省城镇化水平从2010年的43.3%提高到50%以上，建设100万人口以上的特大城市6个，20-100万人口的大城市6个，40个县(市)中心城区人口发展到20万以上，50个建制镇区人口发展到3万以上，基本构建以城市群为主体形态，以长株潭城市群为核心、中心城市为依托，以县城和中心镇为基础，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系。全省城镇发展质量明显提高，综合实力显著增强，城镇功能日益完善，城乡人居环境良好，城乡体制障碍逐步消除本项目的建设，一方面可以使xx县滨江新城片区内的农村人口变为城市居民，能够让更多的农民实现身份、职业和观念的全新转换，能够缩小社会成员在财富分配15、发展机会、享受公共服务等方面的差距，促进社会和谐；另一方面城市可以利用农村丰富的剩余劳动力，降低产品生产成本，农村也可以利用城市发达的科技水平，提高农业生产效率，实现模化和集约化经营，提高劳动生产率，改善生活质量，提高农村居民收入水平，缩小城乡差别，实现农村与城市的双赢。同时不断优化城镇的结构和功能，为经济发展创造更有利的环境，实现社会共同富裕的目标。实现政府土地储备和土地市场调控的需要土地作为最重要的生产要素之一，是政府宏观调控市场经济的重要对象，通过对建设用地的供应调节，其中包括土地供给价格的调控，土地供应量的增减以及土地供应进度的把握，来实现政府对宏观经济调控的目的。要实现这个目的的一16、个前提条件就是政府要有相应数量的完成一级开发的储备用地。xx县要落实科学发展观，实现可持续发展，推进城镇建设，就需要进一步加强土地调控，促进土地节约集约利用，规范土地市场运行，提高建设用地对发展的保障能力。xx县预先储备一定数量的开发用地，通过土地供应计划调整土地市场供求关系，利用市场机制优化配置地资源，消除土地投机，抑制地价过快上涨，对促进土地资源要素配置的公开、公平、公正具有十分重要的意义。2.2.3合理配置土地资源，积累城市建设资金的需要xx县通过对本项目区土地进行开发，并通过市场公开运作和招商策划等方式，实现土地收益最大化，积累城市建设资金，推动xx县经济社会的快速发展。拟开发土地具有17、良好的区位优势，开发条件较好，但长期以来开发程度低，土地潜在效益远未充分发挥，待本项目土地全部开发出让完毕，预计总收入将达到57760万元。本次土地开发，通过市场运作，将最大化地实现土地收益，实现土地资源的科学合理配置，积累城市建设资金。2.2.4实现“政府做地、企业做房”的需要市场经济条件下，政府与企业的职责相对分离。政府主要履行管理和服务职能；企业主要从事经营活动，以市场来实现资源的配置效率。房屋拆迁、居民安置和土地整理等工作，如果由单个开发商来进行，将导致这些工作成本的大幅上升。需要政府的干预，因此土地储备机构做好招标拍卖土地的前期开发工作，以“净地”方式推向市场。实践证明，土地储备是一18、条既能实现城市综合开发和提高城市土地利用率，又能增强政府宏观调控能力并增加土地收益的新路。3 市场预测与建设内容3.1土地市场运行现状3.1.1全国土地市场运行情况根据中国城市地价动态监测系统发布的2012年全国主要城市地价监测分析简报显示，在2011年土地、房地产市场明显降温，地价增幅逐季放缓的基础上，2012年全年地价整体水平未现大幅波动，在冷中趋稳的主基调中，年末略有回升。对房地产、住宅用地而言，全年总体量减价稳的态势，各季度地价环比增速低位盘整。全国主要监测城市地价总体水平为3129元平方米，商服、住宅、工业地价分别为5843元平方米、4620元平方米和670元平方米。与去年同期相比，19、商、住、工各用途地价增长速度分别为3.34%、2.26%、2.70%，其中，商业、住宅地价同比增速均处于近十年来的低位，仅略高于2008年，且全年住宅地价累计增幅在三类用地中居于最低。这也是近两轮土地市场波动中的首次出现。从2009年以来的商住倒挂，住宅地价增速超过商服，到今年的接近工业地价增幅，地价呈现结构性调整。2012年末，105个主要监测城市中，住宅地价同比涨幅在5个百分点之内的城市个数超过80%，其中27个城市住宅地价低于去年同期水平。从东、中、西三大地理分区来看，2012年各季度，各分区地价总体水平仍保持着东高、西次、中低的格局，但其变化形态与往年略有不同，西部地区地价的季度环比增20、长率一改往年持续高于中部，甚至屡次居于三大区域之首的状态，回落至中部地区增长均线之下。究其原因，或与西部地区基础仍然相对薄弱，整体配套不足，而前几年的大量投资拉动转弱，资本开始重新流动布局相关。对于工业地价来说，西部地区地价变化幅度较东、中部地区更为平稳，受外围经济、社会因素的影响相对较少，与宏观经济的整体同步性较低。从长三角、珠三角、环渤海三大重点经济区来看，其总体走势与全国类同，季度波动相对明显。以住宅地价为例：三大重点区域均在第1、2季度连续两个季度出现住宅地价环比下跌，且跌幅超过全国均值，长三角、珠三角地区更是在第3季度还出现了住宅地价低于去年同期水平的现象；第四季度，长三角和珠三角地21、区的住宅地价同比增速止跌转升，分别为0.08%和2.28%，局部上涨；整体而言，2012年三大重点经济区各用途地价的变化趋势、幅度表现趋同，市场在高位盘整阶段表现出的相似性大于差异性；三大区域中，珠三角地区相对最为活跃，受外向型经济影响较大，季度波动相对明显。省市土地市场运行情况根据湖南省国土资源厅公布的湖南省2012年土地市场动态监测分析报告显示，在宏观经济放缓和房地产调控持续的背景下，湖南省2012年土地市场运行基本平稳。全省土地供应总量为23609公顷（其中新增用地8795公顷，占37.3%），较去年下降25.1%，较前年增长10.6%。其中基础设施用地等其他用地14173公顷，占供应总22、量的60.0%；工矿仓储用地3879公顷，占16.4%；房地产用地5557公顷，占23.6%。全省以划拨方式供应土地14946公顷，占供应总量的63.3%，较去年降低3.1个百分点，以出让方式供应土地8663公顷，占供应总量36.7%。全省土地出让总价款为787.06亿元，较去年下降12.7%，较前年上涨26.0%。土地出让均价为908.6元/平方米，较去年上涨6.7%；招拍挂出让均价为961.5元/平方米，较去年上涨6.8%。全省商服用地出让均价为1475.4元/平方米，同比下降14.4%；住宅用地出让均价为1459.7元/平方米，同比上涨17.0%；工矿仓储用地出让均价为278.4元/平方23、米，同比上涨6.9%。商服用地和住宅用地出让均价分别在10月达到年度最高值2115.6元/平方米和1776.3元/平方米。2012年，全省计划供应土地面积25103公顷，实际完成供应量23609公顷，完成计划的94.1%。其中，长沙市、邵阳市、岳阳市、怀化市和娄底市等土地供应超计划，主要基础设施用地供应量超出计划。全省招拍挂出让土地面积占出让总面积比例的89.2%，同比去年和前年分别增加0.7和5.5个百分点。xx县土地市场运行情况2010年xx县城关镇五一南路（中医院）土地(一类)出让价222.93万元/亩。2011年xx县城关镇安康路土地出让价80.1万元/亩，城关镇五一南路东侧土地出让价24、111万元/亩；2013年城关镇八一中路南侧土地出让价103.53万元/亩。3.2项目升值潜力分析与价格预测3.2.1价值潜力分析本项目地处xx县xx江南岸，北临xx江，南依八一路，西傍xx大道（S212），东靠清溪大道。本项目用地规划为商住用地，预期升值潜力由其所在地未来区域经济、居民住宅需求和投资需求、项目区位等因素共同决定。a）当地区域经济未来增长潜力1）xx县社会经济发展基本情况xx县位于罗霄山脉西麓，湖南省东南部，郴州市的“北大门”， 全县辖6个镇15个乡，总面积1462平方公里，总人口40万。xx县自然生态环境得天独厚，山清水秀、空气清新，环境综合指数在湖南省名列前茅。xx的投资硬25、环境不断改善，基础设施建设全面配套。邮电通讯水平超前发展，达到发达地区水平，中心城市建成面积已达12平方公里。xx的投资环境也日臻良好，县委、县政府以推进工业化为核心，把招商引资作为工作重中之重来抓，2003年以来先后出台一系列政策性文件，全面调整招商引资优惠政策，一再降低门槛，一再减少收费，着力营造xx投资低成本“洼地效应”，最大程度地使外来投资者得到较高的回报率。县政府设立政务服务中心，有投资审批权限的主要部门集中在政务服务中心一座楼办公，实行“一栋楼办事，一个口受理，一个窗办事，一条龙服务”大大方便了客商办理各种手续。县委、县政府还通过大力整顿机关工作作风，狠刹“三乱”和“吃、拿、卡、要26、”等不正之风，对外商实行“保姆式”服务。优越的投资环境、优惠的投资政策吸引了各路客商来县投资。2012年以来，xx县深入贯彻落实党的十七届六中全会及十八大精神，认真落实市委、市政府“大干新三年、再创新辉煌”战略部署，“实施三大战略，推进四抓四促，实现四个华丽转身，打造四最县市区，建设平安、富裕、美丽、幸福xx”的发展思路，开创了社会大局稳定、经济较快发展、人民安居乐业、社会安定和谐的良好局面。2012年xx县地区生产总值49.41亿元，比上年增长12.4%，其中第一产业增加值14.15亿元，增长4.6%；第二产业增加值17.18亿元，增长15%；第三产业增加值18.08亿元，增长16%。 产业27、结构不断优化。一、二、三次产业结构为28.64 :34.77 :36.59, 与上年比，第一产业比重下降2.29个百分点，第二产业增加0.55个百分点，第三产业增加1.74个百分点。非公有制经济增加值28.37亿元，同比增长25.7%；其增加值占全县生产总值比重为57.4%。生产性服务业增加值5.63亿元，占全县生产总值的比重为11.4%，比上年提高0.3个百分点。2012年实现全部工业总产值520564万元，工业增加值136579万元，比上年分别增长10.3%和15.3%，工业增加值占全县生产总值的比重为27.64%，比上年增长0.66个百分点；其中：规模以上工业总产值415610万元，增加28、值135330万元，分别增长16.6%、16.3%。规模以下工业总产值104954万元,同口径比增长5.9%。2012年，xx县固定资产投资继续保持高速的增长态势。全社会固定资产投资833911万元，比上年增长37.8%，其中：500万元以上项目投资638609万元，同比增长37.8%；500万元以上项目中城镇投资444634万元，非农户投资65447万元，房地产投资128528万元，增长63.7%，分别增长33.8%、24.3%、38.9%。 500万元以上投资项目按产业分：第一产业投资62152万元，第二产业投资256252万元；第三产业投资191677万元；按投资方向分，工业投资251229、00万元，产业投资106969万元；民生工程投资9861万元；生态环境投资14994万元；基础设施投资152245万元；高新技术产业投资1000万元；技改投资158570万元。全县共有20家房地产开发企业，共投资158528万元；商品房屋施工面积686976平方米，峻工面积292471平方米；商品房屋销售面积425590平方米，销售额111257万元，销售均价2614元/平方米。新建廉租住房1920套、90583平方米。按照“一江两岸、一城四区”格局，全力打造独具魅力的山水田园生态城市，总面积22平方公里、20万城区人口的中等城市总体规划已通过省住建厅正式批复。城镇化率达37.43，同比提高130、.55个百分点。完成城区主干道七一西路、五一北路、xx大道连接线改造升级的基础上，全面铺开八一东路、环城东路、第二自来水厂、第二污水处理厂、管道天燃气等城市基础设施建设，全面启动城区排水排洪基础设施改造工程，城区大街小巷硬化、亮化全部完成，已开通东西、南北及环线三条公交线，城市综合服务能力不断提高。城市建设全面铺开。新城区开发和老城区改造齐头并进，神农山庄综合开发、中央商务区综合开发、龙溪湖生态综合开发等投资过10亿元以上的大型房地产项目快速推进。松山水利综合开发、火车站配套项目、梓木山小区综合开发等十四大城市节点工程顺利推进。四星级酒店熙原酒店正式运营，五星级酒店富新国际大酒店建设已启动，餐31、饮一条街正在筹建。采取融资代建模式融资4个多亿，推进沿江风光带筑堤、修路、建游园、栽树、绿化等建设，着力打造14公里长的一江两岸好风景，致力打造“最绿、最亮、最美、最干净”县城。2012年完成财政总收入34188万元，同比增长20 %。其中地方财政收入22057万元，同比增长29.8%；财政一般预算支出139818万元，同比增长15.7%；财政总收入占GDP比重为6.92%，同比提高0.42个百分点。全县2012年高新技术产品生产企业实现总产值36019万元，增长17.5%；实现增加值10806万元，同比增长17.5%。各类科技成果10项，专利申请64件，其中授权专利31件。2012年全年批准32、建设用地 150.12公顷，建设占用耕地74.55公顷，出让国有土地使用74.87公顷。补充耕地103.14公顷，净增加耕地88.97公顷。基本农田保护面积23500公顷。 b）当地房产需求增长潜力经济的发展带来居民收入水平的不断提高，尤其导致中产人群规模扩大，这带动了xx县房地产投资景气的上升。在经历2008年房地产市场的短期整体低迷，2010年xx县房地产市场回暖，价格总体保持平稳增长。c) 招商引资前景分析xx为郴州的“北大门”， 承接沿海产业转移，是湖南省中南部地区对接粤港澳等发达地区的首选之地，而广东又是欧美等发达国家资本重要的代工区，香港是发达国家重要的贸易区，使得xx县在承接粤港33、澳等发达地区并吸引欧美资本上具有很强的区位优势。综上，项目所在地经济将有持续稳定的高增长预期，能够为项目建设提供产业支持和需求支持。项目所在区域具有很好的景观环境和交通可达性，项目增值具有很好的升值前景。3.2.2价格预测土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系、区位、用地性质、基础设施条件等。近年来xx县商住用地供应保持逐年增长趋势。但由于不同地块所处的区位和交通条件等不同，价格也有很大的差别。2010年xx县城关镇五一南路（中医院）土地(一类)出让价222.93万元/亩。2011年xx县城关镇安康路土地出让价80.1万元/亩，城关镇五一南路东侧土地出让价111万元/亩。2013年城关镇八34、一中路南侧土地出让价103.53万元/亩。由于近几年地价增长速度较快，在地价绝对值不断增长、基数不断提高的情况下，要维持地价的高增长率需要更快的经济增长率。自2002年以来，由于我国投资和出口的快速增长，从而实现了持续的高增长，使得经济增长水平高出潜在产出水平。经过金融危机的冲击，土地价格增长放缓，2004年至2012年,购置土地面积年均复合增长率为-1.42%,土地购置费年均复合增长率为21.34%。在对未来地价平均增长率的估计上，预计未来xx县地价将在波动中持续增长。目前，在防止过热的宏观经济调控和全球经济放缓的背景下，结合我国经济增长的历史波动情况，预期未来3-5年全国经济的高增长水平将35、向潜在产出水平进行修正，各地经济增长水平将会有一定程度的降低，因此估计未来地价增长水平也将低于近几年的已有增长水平。本项目建设期2年，第3年开始出让土地，土地出让期8年。根据xx县近三年的土地出让价格，出于审慎原则，商业用地出让价格取95万元/亩，暂不考虑土地价格增长。3.3项目市场风险分析项目的市场风险主要来自于：a)宏观经济风险。宏观经济增速放缓导致经济发展趋缓，招商引资困难。b)微观运营风险。因管理水平下降、投资综合成本上升、本地投资环境恶化等因素导致企业投资意愿降低，投资减少。从目前和可预见的时间内观察，本项目面临的市场风险主要来自于宏观经济。目前，我国经济运行中的矛盾和问题还比较突出36、，集中表现为经济增长率下降，一些不稳定、不健康、不协调、不可持续的因素还在积累，潜在的风险不容忽视。同时，预期受美国经济增速放缓的影响，中国经济增速在2007年达到11.4%顶端之后逐步回落到7.5%左右。而且，国际市场上能源、矿产和粮食价格的波动，已经对我国经济的安全运行带来了影响。据有关部门预测，到2020年，我国石油、铁矿、锰矿、铜、铅、锌的对外依赖度将分别高达58、52、38、82、52、69，主要能源和经济资源对外依赖性将导致经济增长风险增加。此外，国内资本市场的进一步开放将导致金融风险增加等。但是，上述风险的防范需要国家通过宏观经济手段和体制改革来进行，对于本项目而言，重要的是进一37、步加强投资环境的优化、管理水平的提高、有效控制可能的投资综合成本的上升，以提高区域招商引资竞争能力，降低微观运营风险。3.4项目建设规模与内容本项目为xx县土地储备项目，项目建设内容主要为土地开发，包括征地、拆迁、土地平整、道路建设等七通一平及沿江风光带绿化工程。本项目总用地面积45.71ha(合685.65亩),其中：商住用地45.52ha（合608亩）。4 场址选择与建设条件4.1场址现状4.1.1地理位置该项目用地位于xx县xx江南岸，北临xx江，南依八一路，西傍xx大道（S212），东靠清溪大道，规划建设用地面积45.71ha(合685.65亩)。土地利用现状项目建设场址由四块用地组成38、。场址内为蔬菜种植基地以及水塘，地形平整，项目周边为多、低层的民房。4.2场址建设条件4.2.1地质地貌特征xx县处于南岭纬向构造地带北缘，在漫长的地壳运动中，经历了加里东期、印支期、燕山期等多次运动及外营力作用，导致岩石位移、变形，形成多种多样的地层岩性和构造体系。县境出露地层比较齐全，厚度达1.86万米，从元古界震旦系至新生界下第四系，几乎都有出露。但因地质环境的变化，新生界缺上第三系，中生界缺侏罗系上统和三迭系，古生界缺泥盆系下统、志留系及震旦系上统。xx县大部分是丘岗山地，万洋山脉蜿蜒于东南，武功山脉叠嶂于东北，五峰仙山体绵亘于西部边境。武功山脉的茶安岭从茶陵插入县境，斜贯中部，把全县39、隔为南北两大片。在武功山与万洋山之间，有“茶永盆地”，从茶陵县延入县境中部向xx县扩展；在武功山和五峰仙之间，有“醴攸盆地”自西北扩入县境中部，恰与“茶永盆地”汇合，形成“三山夹两盆”的地貌格局。地势总趋势，自东南向西北倾斜，最高点在东南部万洋山系的金紫仙坳上，海拔1433.4m，最低点在北部渡口乡过家村蔡家屋，海拔70.76m，垂直高差1362.64m，平均坡降为50.3。县境地貌形态复杂多样，山地、丘陵、岗地、平原、水域呈条块状相间，冲、垅、溪、涧纵横交错。4.2.2水文特征xx县河流属湘江流域洣水水系。境内以xx江为主干，连同大小支流共99条，均为季节性雨源型溪河，总长642.1 km，40、境内长494 km，控制流域面积2586.8km2，境内1462平方km。多年平均降水深为1404.3毫米相应产水总量为20.53亿立方米，减去蒸发、下渗、客水、外流等因素，形成地表径流量为17.06亿立方米，河川径流量9.88亿立方米。水能理论蕴藏量6.32万千瓦，因四季降雨特殊，雨季水盈，旱季流枯，且多数溪河源短、量少、落差小，利用率低，可开发量为3.44万千瓦，占理论蕴藏量的54.43。xx江属洣水一级支流，发源于南岭北麓资兴市与酃县交界处的太平寨毛鸡仙，流经资兴、xx，从砊口入境，自南至北纵贯关王、新洲、承坪、平背、安平、牌楼、排山、城关、清溪、军山、禾市、渡口12个乡镇，全长210k41、m，在县内流程96 km，控制流域面积2466 km2，县内为1477 km2，平均坡降1.06，自然落差102m，江面阔6070m，汛期深34m，枯水期深仅1m左右，多年平均产水量为5.9亿立方米。xx县地下水资源丰富，以降雨渗入补给为主，多年平均降雨渗入量1.69亿立方米，径流量1.34亿立方米，天然排泄量1.25亿立方米。按深井开采量50计算，全县可开采地下水量平均为0.56亿立方米，已开采0.21亿立方米。出露温泉4处，流量0.0090.075m3/s，水温2438。4.2.3气象特征xx县属中亚热带湿润气候区，日照强，热量丰富，湿度大，雨量充沛，降雨集中，水热同季，且冬夏长而春秋短，42、四季气候分明。气候的基本特征是：春暖多变日照少，夏热多涝雨频繁，秋多干旱夜凉爽，冬有霜雪短严寒。根据气象资料记录： 年平均气温： 17.7 极端最高气温： 40.2 极端最低气温： -12.3 年平均降雨量： 1404.3mm 年最大降雨量： 1971.8mm 年最小降雨量： 782.9mm 二十年一遇日最大降雨量：170.8mm 年平均蒸发量： 1369.1mm 年平均太阳总辐射： 109.93kcal/cm2 年平均日照； 1663.3h 年均无霜期： 280d 年平均风速 2.2m/s 最大风速 16m/s 主导风 北风4.2.4地震根据国家地震局出版的中国地震烈度区划图（2001），x43、x的地震动峰值加速度g=0.05，相当于地震基本烈度为度。4.2.5交通条件项目区内交通以公路为主，省道有攸县菜花坪至永兴鲁塘坳的S212线纵横南北，茶陵界化垅至xx华王观音角S320线横联东西，连接xx至衡阳的S316线横跨县境西部，项目区路网发达，建设拥有便利的交通运输条件。4.2.6公共设施条件供水：城市供水主干管已铺设到项目西边xx大道，本项目用水可从此主干管引入。供电：本项目地块用电由附近变压器站引来。4.2.7征地、拆迁、移民安置条件本项目总征地面积685.65亩,涉及拆迁户32户。拆迁安置补偿标准按xx县有关部门核定的指标进行。拆迁安置方式为货币补偿方式。5工程建设方案 5.1项44、目规划方案5.1.1概述xx县滨江新城基础设施建设项目位于xx江南岸，北临xx江，南依八一路，西傍xx大道（S212），东靠清溪大道，规划总面积45.71公顷，主要分为1#、2#、3#、4#地块用地。根据xx滨江新城基础设施建设项目概念规划方案要求，项目依靠临江优势及交通便利优势，用地性质以居住为主，辅以商业金融用地、基础设施配套用地、公共绿地及道路工程设施用地，配以为其服务的辅助设施，使之形成城市滨江商业风情街区及城市宜居精品社区相融合的综合性社区。5.1.2编制依据a）xx县城总体规划（2010-2020）；b）该范围1/1000现状地形图；c）市政规划标准GB50188-93；d）居住区45、设计规范；e）xx县人民政府有关文件；f）xx县土地利用总体规划；g)xx滨江新城基础设施建设项目概念规划方案。5.1.3规划特色a）整体性的规划：清晰的空间轴线，丰富的建筑形态使项目的大盘气质尽情显露。b）丰富的规划形态：建筑上板式与点式相结合，高层与低层相结合，直线与曲线相结合，组成小区丰富的空间形态。c）均好性的住宅产品：小区中的住宅产品力争开窗见绿、户户朝南。d）生态立体化的景观：灵动的水系、地面绿化、多层屋顶绿化及户内花园，组成了小区立体化的绿化系统。e）多样化的空间：大型庭院空间和组团绿化相结合，空间对比强烈，收放有致。f）人性化的交通：采用人车分流的交通体系，引入生态车库设计概念46、，体现对住户的人性化关怀。5.1.4项目总体定位项目1#地定位为城市滨江商业风情街区，2#、3#、4#定位为城市宜居精品社区，产品类型为高层及多层住宅结合的综合性社区。5.1.5规划布局用地在规划布局上1#地考虑布置2、3层商业，西面为xx江沿江风光带，其中布置沿江城市休闲广场，接合风光带打造一个环境优美的购物街区，2#地布置高层住宅，和临街商铺及用地北部布置一个18班的中学，3#地布置多层洋房和18层、34层高层住宅，用地北面布置集中商业和23层酒店，4#地布置114层高层住宅及小区中心布置28层高层住宅以及用地北部布置23层办公楼。a）居住布局：2#地住宅沿用地四周布置，预留小区景观中心，47、享受中央绿化环绕以及最开阔的视觉，靠近出入口相对对立，减少相互干扰。四周布置多栋高层住宅，围合形成多个组团，在享受自身组团景观的同时，亦可享受特色商业的别样风情和便利。3#多层洋房考虑布置于小区中心区域，洋房能享受最开阔的视觉及小区中心景观，也不影响东西面高层的视线，通过中心绿地和东面高层分隔，相对独立。4#28层高层住宅布置于小区景观中心区域，高层住宅区能享受开阔的视觉及小区中心景观，四周为10-14层住宅，减少对城市道路的压力。b）商业布局沿城市道路布置于住宅底部一、二层裙楼商业，满足小型超市、银行、餐饮、娱乐、休闲需求，最大化提升地块商业价值。这些商业配套不仅满足居民日常生活需求，更营造48、出社区的文化氛围，为住宅提供交流场所。5.1.6交通组织交通组织主次分明，布局合理，沿建筑外围布置车行道，内部结合景观考虑消防车道，人车分流。a）动态交通1#地沿道路设置三个主要商业入口，其中临用地中间位置设置城市休闲广场，以更好引入商业人流和沿江风光带休闲人流。2#地小区面临城市道路分别设二个出入口对外连接，人行及车行主入口设置于南面城市道路，车行由主入口直接进行小区地下室，人车分流，互不干扰。小区花园内完全人行，步行沿中心水系岩线岸线环绕，流线丰富，贯穿整个花园。3#及4#地小区面临城市道路分别设二个出入口对外连接，人行及车行主入口设置于南面八一路，次入口设置于西面道路。b）总平面消防考虑49、建筑的消防扑救面，科学设计场地内部消防通道及消防出入口，高层住宅内部结合景观道路考虑4米宽的隐形消防车道，近端式道路均设有回车坪。5.1.7立面设计立面风格概念来源于“新古典主义”思潮，它给人们一种优美的、像古典建筑似的有条理有计划的安定感，而且他的形式能使人们联想到业主的权利与财富的雄伟感。立面的整体设计汲取了“典雅主义”的构图手法，追求高耸、挺拔、向上的气势，比例工整严谨，细节造型考究、偶有花饰，但不拘泥于程式。整体造型同时延续本项目洋房的风格和色彩，使用暖色调，更显出高层建筑的高耸体量。5.1.8景观设计景观设计着重倡导人们一种休闲、逍遥自在、慢步调的生活方式，以化整为零的设计手法，拼弃50、大空间大广场概念，叠山理水，通过绿化、台地、景墙、花钵、喷泉等景观小品，围合出怡人的景观。建筑布局曲折围绕，形成一个个的组团景观，步行道依建筑曲折环绕，步移景异，水景蜿蜒曲折，堆土造坡形成的错落有致的坡地，使得小区呈现一种浑然天成的自然美。水系景观：小区内水系蜿蜒曲折，水面宽窄不一，变化多端，创造水岸景观的特殊韵味。组团绿化：组团住宅半围合而成，有着强烈的向心性和中心感，结合使用者的要求，考虑老人和儿童的活动场地，布置各种铺地、柱廊、休息座椅、儿童游戏设施等，并结合草地灌木、水面、室外活动场地和景观小品，形成点线面多样化，丰富的绿色生态环境。架空绿化：中心高层底部的架空层是小区的特色，架空层结51、合景观小品，直接引绿入内，使绿化景观连续，减弱高层的压抑感，同时使得中心景观加大。5.1.9技术经济指标表5-1 规划城市建设用地平衡表序号用地代码用地分类用地面积（公顷）所占比例（%）备注大类中类1R居住用地31.4068.69 R2二类居住用地22.3648.92 R22中小学托幼1.673.65 R2/C1商住用地7.3716.12 2C公共设施用地9.1219.95 C1商业金融用地9.1219.95 3S道路广场用地4.7710.44 S1道路用地3.367.35 S2广场用地1.413.08 4G绿地0.420.92 G1公共绿地0.420.92 合计45.71100.00 5.252、土地平整方案a）土地开发类型本项目位于xx县xx江南岸，xx大道与清溪大道之间，主要功能为居住用地及商业用地、基础设施配套用地。b）工程方案土地平整有两种方案可供选择，即完全平整。完全平整是将整个项目区作为一个平整单元，按某一设计高程进行土地平整。这种方法的优点是：能够最大限度地挖掘土地利用潜力，增加用地面积，便于布置各单项工程，其缺点是填挖方工程量大，投资量大。局部平整是以在项目区内分若干个平整单元，根据地形地势特点，在每个平整单元内部，基本保持土方的挖填方平衡，不需要从区外大量取土或将土方大量运往区外，最终的地面高程是在挖填方基本平衡，且结合相关规划的要求而确定，各平整单元之间允许有一定的53、高差。项目区属于山地丘陵区，内部地形高差不大。根据xx县城市规划图及本项目规模，本项目土地平整总体采用完全平整方案。c）根据xx滨江新城基础设施建设项目概念规划方案，本项目位于xx县xx江南岸，xx大道与清溪大道之间，规划总面积45.71公顷（合685.65亩），主要分为1#、2#、3#、4#地块用地。规划区用地高差变化较小，该片区用地最高标高为91.4m，最低标高为88.6m；用地开发和道路竖向处理相对简单。在总结近期控规在实施过程存在的问题及分析现状场地实际的基础上，场地标高的确定按规划基本上以场地四周道路标高为基础，结合实际地形，考虑挖填量基本平衡，场地土石方工程量的计算根据现状1:1054、00地形图的数据量，采用100m100m的方格网计算法进行估算。取四周道路标高的平均值作为场地平整标高。d）土地平整规模土地平整面积685.65亩。土地平整区域的土方量，根据计算，估算结果如下：土石方开挖91.42万m3（松土系数按5%计），土石方回填138.87万m3，需借土47.44万m3。表5-2 项目区占地面积及土石方工程量一览表序号内容占地面积 （亩）土石方工程（万m3）居住用地商业用地道路用地其他用地合计挖方填方合计1项目区471136.850.427.45685.6591.42138.87230.295.3 道路工程技术方案5.3.1本次拟建道路规划情况及沿线现状5.3.1.1本55、次拟建道路规划情况本项目建设xx县滨江新城基础设施项目，项目拟征地685.65亩。本次道路设计主要包括规划区内的主要道路为道路一、道路二、道路三等三条道路的建设，道路总长2047m，占地面积61亩。其具体情况详见表4-3。表5-3 本项目道路系统一览表序次工程名称技术等级规划宽度道路长度道路面积备注（m）（m）（）1道路一城市支路2053010600 水泥砼路面2道路二城市支路2052010400 水泥砼路面3道路三城市支路2099719940 水泥砼路面合计204740940 折合61亩根据xx县城总体规划及xx滨江新城基础设施建设项目概念规划方案，本次拟建项目城市规模按级考虑，根据城市道路56、设计规范（CJJ37-2012）第条规定，以及根据本工程实际情况，本项目各道路设计标准如下：道路一为城市支路，设计速度20 km/h；道路二为城市支路，设计速度20 km/h；道路三为城市支路，设计速度20 km/h；5.3.1.2道路沿线现状a) 土地利用现状规划范围内现状用地主要有蔬菜种植基地以及水塘，项目周边为多、低层的民房。b) 地形地貌现状规划区范围内地势比较平坦，整体上较适宜进行开发。c) 道路交通现状xx大道及清溪大道（S212）为已有现状道路，其余道路均为村道，现状等级较低，质量不高。5.3.2 总体方案5.3.2.1 总体布置方案道路路线平面走向按照规划控制。根据xx县城市总57、体规划和实际交通需求，沿线交叉口采用平交方式，道路红线宽度和本次建设长度另详。本工程范围线路平面线形顺直，路线形标准符合各道路行车速度20km/h的平面技术要求。道路一为南起接八一路，道路沿南向北方向延伸，道路终点为道路二。道路所经过地段地势较平缓。道路全长为530m，设置平交口2处。道路二东起于道路三，路线由东向西延伸，终点接xx大道，路线长520m，设置平交口2处；道路一为南起接八一路，道路沿南向北方向延伸，道路终点为与滨江路顺接。道路所经过地段地势较平缓。道路全长为997m，设置平交口1处。由于本项目道路路线按规划的平面路线定线，本次研究不做路线方案比选。5.3.2.2 主要节点方案本项58、目为城镇道路新建项目，重点在于处理与既有、规划道路的交叉关系。为了能使本项目能促进、带动沿线区域的经济发展，应充分重视道路交叉方案设计，合理地结合当地的地方路网现状和城镇发展的远期规划。根据xx县城市总体规划，道路与相交道路是为城市服务的开放性道路，与城镇既有道路网均设置平交口衔接。主要路口采用信号灯控制系统，其余平面交叉节点设计均采用让行交叉口。5.3.2.3 工程建设范围及规模a)工程建设范围本项目主要包括站前大道、芙塘北路、林荫路及站前支路的道路工程、排水工程以及道路的附属工程等。b)工程建设规模道路一道路长度为530m，道路红线宽度为20m；道路二道路长度为520m，道路红线宽度为2059、m。道路三道路长度为997m，道路红线宽度为20m。沿道路新建给水工程、雨、污水排水工程、电力工程、电信工程、燃气工程配套管线系统等。5.3.2.4 拟建道路周边开发分期情况、用地性质等a) 拟建道路周边开发计划根据xx县总体规划的计划安排，本次拟建道路两侧用地基本作为近期开发区域，将于2015年前开发。b) 本次拟建道路周边地块开发情况相关地块的建设将在基础设施建设工程开工后适时启动，地块主要是进行农民住宅等方面，通过专项补助、部门整合、群众自筹等方式解决资金来源。5.3.3 道路工程5.3.3.1 道路平、纵断面设计方案各道路路线平面走向按照规划控制。根据xx县总规和实际交通需求，沿线交叉60、口采用平交方式，道路红线宽度和本次建设长度另详。本工程范围线路平面线形顺直，线形标准符合城市支路行车速度20km/h的平面技术要求。纵断面设计遵循规划区竖向规划的总体布局，满足道路交通要求、排水要求和防洪排涝要求。在考虑了防洪要求、道路纵坡要求、污水、雨水排放要求等的基础上，使各项标高相互协调，并充分考虑沿线相交道路规划等级和净空要求、交叉口标高及两侧街坊标高。为使线路竖向线形平顺、和缓，竖曲线半径采用值大于一般最小半径值。最小纵坡一般应不小于0.3%，以满足路面排水的要求。a)道路平面路线基本按照xx火车站周边地段控制性详细规划与城市设计布线。道路一全线530m、道路二全线520m、分别各由61、一条直线组成，均未设置平曲线；道路三全长997m，根据xx滨江新城基础设施建设项目概念规划方案，由四个平曲线组成，最小平曲线半径R=60m，不设置缓和曲线。因为道路平面走向严格按规划道路布线，对道路平面未进行方案比选。b)道路纵断面纵断面设计控制因素如下：1)纵断面设计标高：采用道路中心线标高。2)纵断面根据xx滨江新城基础设施建设项目概念规划方案控制标高并结合道路现状标高进行设计，本项目与S212相接处按S212现状标高进行设计，维持S212道路现状标高不变。最大纵坡不大于2.5%，最小纵坡不小于0.3%。5.3.3.2 道路横断面设计方案道路横断面的设计应根据不同道路所处的区域，根据规划要62、求和交通流量的预测结果，布置不同的横断面形式，使其满足交通服务功能，并与该区域的路网相协调。考虑近远期结合，预留管线位置，为远景发展留有适当的余地。根据交通量预测结果、设计修正以及规划情况，本项目道路路幅宽度均为20m，路基横断面形式为：20m=4.5m人行道+11m机动车道+4.5m人行道。5.3.4 路基工程a)一般路基设计原则及依据1)编制依据路基设计根据城市道路设计规范（CJJ37-90），同时参考了公路路基设计规范（JTJD30-2004）的要求进行。2)一般路基设计原则路基设计根据沿线地形、地质、气象、水文等自然条件及环境保护的要求因地制宜，采取必要的排水防护工程和经济有效的病害防63、治措施，防止各种不利的因素对路基造成的危害，以保证路基有足够的强度和稳定性。土石方数量计算按路基施工标高控制。路堤填土高度小于8m时，填方边坡为1：1.5，大于8m时，采用两级边坡，8m以下部分采用1：1.75；路堑一级边坡采用1：1，路堑二级边坡的上方边坡采用，下方边坡采用1：1。路堑边坡10m一级，设2m宽平台。3)路基压实标准与压实度填方路基应分层均匀压实，填料应经过试验确认后方能使用，路基压实度及填料规格应满足表列数值要求，当填料无法满足规范要求时，必须及时采取适当的处理或换填措施。用不同填料填筑路基时，应分层填筑，每一水平层应尽量采用同类填料，且厚度不小于50cm。为保证路基边缘压实64、度，路基填方施工宽度每侧超填3050cm。表5-4 路基压实度及填料要求表填挖类型路面底在以下深度(cm)路基压实度(重型，%)填料最小强度(CBR,%)填料最大料径(cm)填方路基上路床03096810下路床308096510路堤80以下94415零填及路堑路床03096810土路基设计回弹模量应达到45MPa。b) 不良地质地段及特殊路基设计原则本路段未发现危害路基安全的不良地质现象及较大规模的软土地段。沿线软土多为原有水塘、农田的淤泥。由于本项目未进行地质勘探工作，淤泥及软土的厚度按假定情况进行设计。农田地段软土厚度暂按1.6m计，农田段软土全部予以清除，换填60cm厚的碎石或片石，上铺65、30cm砂砾后填筑路基土；水塘段淤泥予以全部清除，换填1.5m厚碎石或片石，上铺50cm砂砾后填筑路基土。1) 路基、路面排水及防护设计方案路基基底处理路堤基底均考虑了清除表土和淤泥，表土厚度视地基情况而定（一般为30cm）。平地（地面坡度为0110）填土前须填前碾压；地面坡度为1115时须挖松再碾压；地面坡度不小于15时须填前挖台阶。采用土质路堑地段挖0.5m后回填压实和零填地段超挖至路表面以下0.5m后回填压实的方法，提高相关路段压实度。填挖交界处必须挖台阶和零填地段超挖回填，填挖交界处路基下必须清除较松散的岩石覆盖土，防止该处路基出现不均匀沉降。路基、路面排水系统构成为保证路基和路面的稳66、定，防止路面不影响行车安全，通过设置完整的排水设施同时对各类设施进行综合设计，以实现迅速排除路基、路面范围内的地表水和地下水的目的。路基排水：路基两侧设有边沟或排水沟，边沟和排水沟沿线贯通并引入天然水沟中。路面排水：说明及设计见排水工程部分。路基防护本项目为城区道路，考虑到两侧土地开发，在路基边坡防护原则上，坚持以生态防护为主、轻型支挡为辅。结合工程地质和水文条件，在填切方路段采用土工网植草护坡。2)路基土石方及取土、弃土设计路基土石方数量计算，挖方按天然密实体积计，填方按压实体积计，移挖作填时，按预算定额考虑了修正系数。“路基土石方数量计算表”计算路基填挖方数量时，已扣除了路面厚度，计入了边67、沟、排水沟的开挖，包含了基底清除表土后的回填体积，但未计入超填的影响。路基横断面图和路基土石方数量计算表中所列断面的填挖面积均已扣除（填方）或加上（挖方）路面结构部分的面积。全线挖淤泥、清表土的数量单独计算、分开堆放、合理使用。淤泥和表土作为一种资源，施工时注意保管，以后应作为边坡和分隔带的绿化耕植土使用。5.3.5 路面工程a) 概况xx属亚热带大陆性季风湿润气候，境内阳光充足，雨量充沛，气候温和，具有气温总体偏高、冬暖夏凉明显、降水年年偏丰、7月多雨成灾、日照普遍偏少，春寒阴雨突出等特征。年平均气温16.116.9，日照1348小时1772小时，无霜期263天276天，降雨量1230毫米168、700毫米，适合于农作物生长。b) 路面主要技术标准1) 道路等级支路II级。2)设计标准轴载设计标准轴载：BZZ-100型标准车3) 路面方案比选常用的高级路面一般有水泥混凝土路面和沥青路面两种形式，这两种结构造价上相差无几。水泥混凝土路面具有使用年限长，养护费用小，可充分利用当地材料等特点，但一旦路面破碎，错台较难处治；建成后开槽埋管，沟槽修复困难，且施工工期长。沥青路面具有色泽柔和、噪音小、连续性好、行车舒适、施工期短等优点。沥青的性能特点是：抗低温脆裂；降低噪音；提高行车安全；抗高温车辙；机械化施工程度高，材料及材料配合、机械作业、质量检验均易于科学管理和控制，施工质量易于保证；路面铺69、筑速度快，相对水泥混凝土路面开放交通早，可以提前发挥路面的使用功能。但相教于水泥混凝土路面，沥青砼路面材料价格较高，施工难度略大。AC类型沥青混合料作为国内使用最为普遍的沥青混合料，其设计方法、施工工艺已经十分成熟。水泥稳定碎石是用于高等级道路基层施工的一种半刚性路面结构型式。作为沥青混凝土的下承层，具有良好的板体性、水稳性和抗冻性，机械化施工质量容易保证，力学强度可视需要调整且整体承载能力强等优点，推荐采用水泥稳定碎石作为路面结构的基层。4）路面方案论证考虑到项目所在地现状及建材情况，水泥路面具有使用年限长，养护费用小，可充分利用当地材料等特点，本着快速安全舒适通过的行车条件的原则，因此，全70、线推荐采用水泥混凝土路面。推荐人行道采用C30本色水泥混凝土方砖作为人行道路面。道路推荐路面结构采用沥青混凝土路面，面层厚度按中等交通量考虑。5）道路路面结构计算气候类型、地质条件土基模量选用：40Mpa。 路面结构设计程序及规范采用公路水泥路面设计规范JTG D40-2011。公路路面设计程序系统HPDS2003。 设计年限水泥混凝土路面设计年限20a。 路面材料力学指标项目抗压回弹模量（15）抗压回弹模量（20）抗弯拉模量劈裂强度水泥混凝土1800120015001.2水泥稳定砂砾（5%）1300130028000.5水泥稳定砂砾（4%）1200120025000.5本项目各道路的路面结构71、计算结果如下： 面层26cmC35水泥混凝土基层20cm水泥稳定砂砾层（水泥含量5%）底基层20cm水泥稳定砂砾层（水泥含量4%）c) 人行道该工程人行道铺装面层采用6cm厚砼混凝土压模地坪+3cm厚1：2水泥砂浆座浆+15cm厚素混凝土。5.3.6道路交叉口设计全线均采用平面交叉的形式，全线共设置5处平面交叉，各交叉口交通控制形式如下：道路二与xx大道交叉口，采用交通信号灯控制；其他交叉口近期暂不设置信号控制；5.4给排水5.4.1编制依据a）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；b）室外给水设计规范（GB50013-2003）；c）室外排水设计规范（GB50014-2003）；72、d）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95 2005年版）。5.4.2编制范围本项目的给排水工程包括项目区域内的给水、污水、雨水及有关水消防等工程内容。5.4.3给水工程a）用水量预测根据城市给水工程规划规范的单位公共设施用地用水量指标及其他用地用水指标，结合xx现状用水水平，确定规划区用水量如下：表5-5 本项目各类用地和全区域用水量表用地性质用地面积(ha)用水量标准(m3/had)日用水量(m3/d)居住用地31.40 1203768.0 公共设施用地9.12 30273.6 道路广场用地4.77 2095.4 绿地0.42 104.2 合计45.71 4141.20 本片区总用73、水量为4141.2m3/d（最高日）。取时变化系数KT=1.4，最高日最大时用水量为1.44141.2/24=241.6m3/h。b）供水水源规划区由xx县城供水系统统一供水。近期以大源水库为饮用水水源。远期采用大源水库及xx江相结合，生活用水以水库水为主，工业用水和公用设施用水以xx江为主。根据城市总体规划，本项目以城市市政管网为水源，能满足项目近远期供水需求。给水干管按环状管网布置，给水管管径采用DN150DN200，供水主干管主要沿xx大道、清溪大道敷设，管径为DN200。为保证供水的可靠性，布置两条输水管。输配水干管均沿城市主干路的人行道布置，且与供水的主要方向一致。给水管线的干管间距74、考虑为500800米，各节点处用阀门控制。给水管道上每隔120米范围设置SS-100型地上式消火栓一座，在管网高点处设置自动排气阀，在最低点处设置排泥泄水阀。c）管网布置：管网主要供水管道采用球墨铸铁管，市政管网管径为DN150DN200，长2047m。各管道均敷设在道路东、南侧旁人行道内。d）消防用水按区域内同一时间发生火灾一次，每次用水15L/S，持续时间为3小时计，在24小时内补充完。计算用水量Q为180 m3/日。在区内沿道路两侧隔约100-120m设有一处消防栓。项目区域距市消防队驻地在5公里范围内。5.4.4排水工程a）现状本项目所在地为开发的新城区，基本无现状市政管线。b）排水规75、划根据本区域的性质特点，排水采用雨污分流制，按照道路及地形特点，主要采用自流方式。c）雨水排水系统1）雨水量计算雨水量以郴州地区的暴雨强度公式进行核算。根据总体规划，郴州地区暴雨强度公式为：q = 5083*(1+0.848Lgp)/(t+16)0.919q设计暴雨强度（L/s.ha）设计重现期P：车站、广场等重要地区P2年，农林业保护用地P=0.5年，城市建设用地P1年。设计降水历时tt1+mt2，地面集水时间t1=10分钟；折减系数：暗管2.0，渠道1.2。设计雨水设计流量按下列公式计算：q；雨水设计流量（升/秒）；径流系数：根据不同用地的地面情况确定；汇水面积（公顷）。2）排水方式和出路76、雨水原则上采用直接就近排放至xx江，坡度尽量与地面坡度保持一致，对于区内原有的水沟、水渠等排水设施，结合路网规划，进行必要完善和改造，对于较大的雨水渠道加以利用，区内雨水均自流进入沟渠后排入xx江。雨水管网在城市建设范围内，沿规划道路布设雨水管渠。对于超过30年一遇水位的区域内排水采用泵站提升后排入xx江。3）雨水管道雨水管道采用钢筋混凝土管材。管径为d300d500mm，长2047m。埋设在西、北侧的车道下。d）污水排水系统1）污水量计算：项目区污水量按给水量的80%计算，全项目区平均日总污水量为4141.20.8=3313m3/d。2）排水方式和出路项目区内排污水方式大部分为自流式，污水排77、放尽量按地形特点，尽可能在路线较短和埋深较小的情况下，让最大区域的污水能自流排出。本规划范围内污水接入市政污水管道中。3）污水管道污水管道采用HDPE管道，管径为管径为d300-400mm，长2047m。埋设在道路旁人行道下。5.5照明工程5.5.1 设计理念以建设资源节约型和环境友好型社会为指导思想，通过对城市灯光景观规律的研究和城市形态格局的总体考虑，设计出适合车行、人行和安全舒适的灯光环境。本设计对路灯照明环境主要影响因素进行综合设置，运用最新市政照明数据模式，依据国家规范规定，进行全面的科学分析和综合，实现道路照明的亮度最大化和运营成本的最低化，确保绿化环保低碳节能照明的可持续。本案重78、点就相关道路的路面材质、路幅宽度、高层绿化、灯杆高度、灯臂长度、光源倾斜角度、季节气温等方面进行了综合测试和分析计算，求证了一条能耗最低化的市政道路照明方案。5.5.2编制依据a)城市道路照明设计标准CJJ45-2006；b)建筑电气设计手册(道路照明部分)；c)城市道路照明工程施工及验收规范CJJ89-2001；d)城市工程管线综合规划规范GB50289-98；e)低压配电设计规范GB50054-95；f)建设部关于实施节约能源城市绿色照明示范工程的通知 建城200497号文件；g)建筑电气工程设计常用图形和文字符号00D001。5.5.3照明供电及控制系统a)考虑低压供配电系统的经济性，在79、xx大道与道路二交叉口东北角设置1台箱式变压器。变压器容量为200kVA，变压器为一体式结构，防水防尘，防护等级达到IP65，箱变内设通风换气装置，变压器设温控保护装置。具体位置由当地路灯所或电力部门确定，电源由就近的10kV线路引来。并分别配置路灯控制箱。采用双电源设置，备用电源由清溪大道附近规划配电所采用VV-1kV-4X95电缆引接到供电母线，由“双电源互换装置”控制，参考低压双电源切换电路图99D302-1。b)用电负荷：设计范围内总用电负荷约为47.3kW，变压器容量为200kVA，留有一定的裕量为广场及以后续建的道路供电。c)本工程照明控制前期采用时针控制和手动相结合。5.5.3道80、路照明设计a)照明灯设置在道路两侧人行道内设置12m高单臂路灯，机动车道臂长1.5m，仰角10，灯杆距路缘石0.5m，灯具光源为NG150W半截光型高压钠灯，灯杆间距为40m；b)依据上述灯具布置进行机动车道照度计结果如下：400W高压钠灯光通量为48000lm，250W高压钠灯光通量为28000lm，150W高压钠灯光通量为16000lm，维护系数取0.7，利用系数取0.4，计算所得路面平均照度为16lx，均匀度0.48，路面平均亮度1.12cd/m2，功率密度值0.53W/m2；c)照明灯具灯杆采用圆锥型钢管灯杆。d)灯具选型由业主确定，路灯采用半截光型节能灯具，防护等级为不小于IP65。81、e)光源采用高压钠灯，随灯配触发器、电感镇流器、单灯功率补偿，熔断器等相应的附件。5.5.4照明配电系统的接线a) 路灯线路采用VV-1kV单芯电缆，由供电干线引上至顶部灯具的分支线采用BVV-3X2.5的绝缘导线，路灯配电采用三相五线，为平衡三相负荷，各回路交替接引灯具。b)本工程在每处灯具旁和转弯处均设置700*700接线井，灯具的分支线与照明干线的接线方式采用穿刺线夹的分线方式。同时在电缆管过街处均设置四通井。c)电缆芯线的连接采用防水压接，所有的连接接头必须在检查井内，电缆的接头和终端头采用热缩护套，保护管内不得有电缆接头。5.5.5接地系统a)配电系统采用TN-S接地系统，接地干线(82、PE)采用镀锌40*4mm扁钢，从路灯专用变压器引出，所有灯杆，灯具等均应与接地线可靠连接，要求接地电阻不得大于4欧姆。路灯设置重复接地，(每灯一根接地极)接地材料采用镀锌角钢接地极，具体作法参照接地装置安装03D501-4。b)箱式变电站接地系统箱式变电站接地装置采用角钢接地极L50X5 L=2.5M，上端部埋深1M，水平间距5M，接地极连接扁钢-40X4，实测接地电阻小于4欧，详：国标02D561接地装置安装图集施工。c)电气装置的下列金属部分，均应与接地装置可靠连接。1)变压器、配电柜等的金属底座和外壳。2)配电装置的金属构架及靠近带电部位的金属遮拦等。3)电力电缆的金属接线盒和保护管。83、4)路灯的金属灯杆。5)其他因绝缘破坏可能使其带电的外露导体。5.5.6其他a）所有电气设备应选用国家现行的技术先进的产品，不得采用国家明令淘汰的产品。b）部分参数及要求见相关图纸，未尽事宜按国家现行规程规范执行。5.6绿化工程a)编制依据1）本项目的合同书。2）道路平面图。3）xx滨江新城基础设施建设项目概念规划方案及城市设计说明书。4）城市道路绿化规划与设计规范（CJJ75-97）、国家及地方有关规范要求。b)编制范围1）本工程设计内容为xx县滨江新城基础设施建设工程（道路）绿化设计，包括沿江风光带（4200m2）及城市道路一、道路二、道路三的绿化带设计、树池的设计及垃圾桶、电话亭、消防栓84、的设计。2）本工程所注尺寸见具体图纸。c)编制原则1）遵循城市道路设计规范的要求，体现“以人为本，安全至上”的宗旨,形成舒适、优美的道路景观。2）设计中，以“绿色常在”为目标，将传统的单一的道路绿化丰富起来，形成 “花开一片，色满内外，绿连城郭”的现代“花园城市”，以全新的绿色环境景观吸引海内外投资商的进驻。3）综合考虑生态效应和景观效应，根据现状的实际情况合理布置观赏植物，合理选择行道树种与花灌木（以xx市本土树种为主），形成植物群落的效果，乔、灌、草以及草本植物相结合，注意植物的高低层次与色彩搭配，形成具有现代文明都市气息的景观效果。d)绿化沿江风光带及道路的绿化以绿化带和行道树构成主框架85、，以基调树种马褂木作为全路景观的点缀和联系纽带，与开发区融为一体。通过中分带和道路两侧的绿化，以丰富多彩的植物种类及多种形式的配置方式，将道路用绿荫覆盖，用花草装饰，使城市道路段段有景，处处可观，创造多样性的绿色景观。本路段无绿化带，只在人行道靠行动车道边缘设计一排行道树，采用马褂木，间距为8米。 表5-6 景观绿化规格序 号名 称规 格备 注1马褂木胸径8-10cm、冠幅大于350cm、高度大于500cm、分枝高度大于200cm行道树，间距8米e)防水泛水本工程人行道需做2%坡度排水。f)绿化种植设计1)绿化种植设计、苗木规格以胸径为主，高度和冠幅次之，马褂木，无患子的土球直径不小于1.0米86、，灌木不小于0.5米。2)为尽快达到设计效果，在种植施工过程中应作好移栽的前提工作。其中移植的大树应选择好植株，保证一次移栽成功。苗木要求选择植株健壮、品种优良、无病虫害。g)人行道铺装工程1)本工程道路、人行道铺装详细构造做法详见各个具体大样。2)所有路缘及侧平石均为麻石。3)所有道路每30米设胀缝一道，1015米设伸缩缝一道，铺装地砼垫层均应设置伸缩缝。5.7交通工程a)交通标志1)全段各类型标志统一布局，并前后协调，形成整体系统；2)及时为司机提供准确信息，同时避免提供过多信息，分散司机注意力；3)设置必要的禁令、警告、指示标志，保证行车安全；4)道路等级按20km/h速度要求设计。b)87、交通信号灯交通信号灯的设置，必须能在不同日期（如平常日和节假日），不同时段（如高峰期和平峰期），不同气候条件（如晴天、雨天、雪天和雾天）的情况下，向通过交叉路口的交通参与者提供快速清晰、准确的交通信息。灯具有大小必须满足20km/h的行车速度的要求。c）交通标线交通标线的作用是管制和引导交通，配合交通标志使用。根据道路交通标志和标线（GB5768-2009）和国家标准“城市快速路、主干路应设置反光标线”的规定，为了使交通标线在夜间能具有和白天一样的可见性，采用热熔型全反光交通标线。车道边缘线：设于行车道两侧路缘带的内侧，为宽15cm的白色实线。车行道分界线：4m6m白色虚线，线宽15cm。交叉88、口停车线：白色实线，距离人行横道1m，线宽40cm。道路中心黄色双实线：黄色实线，线宽15cm。5.8人行天桥本项目在道路三与道路二交叉口处考虑到商业用地出入口规划及到沿江风光带人流较多的情况，在此处设置了一处人行天桥，人行天桥全长175m，宽4m，设计净空不小于5m，为连接居住区、道路二与沿江风光带的联系。6 环境保护与节能 6.1环境保护建设地点环境现状本项目位于xx县xx江南岸，土地平整无污染。6.1.2施工建设期的主要污染因素和环保措施施工建设期对环境可能造成影响的污染因素有：施工扬尘、机械施工噪声、基建垃圾等。主要防治措施有：a）施工前应制定施工环境空气影响措施，如渣土车限制载量，及89、时清洗车辆，定时喷洒水等措施，以减少扬尘对周围环境的影响；b）施工前应制订切实可行的施工噪声防治措施，尽可能降低施工噪声对周围环境的影响。施工期环境噪声应符合建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的要求。6.1.3运行期的主要污染因素和环保措施运行期的主要污染因素有：生活污水、施工垃圾、废气、污水主要来自生活污水，由城市污水管网送至xx县污水处理厂处理。 6.2节能 充分提高能源利用率是每个工程项目都应积极遵循的准则，在设计和施工中应予以高度重视，并积极采取措施提高能源利用率。根据国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）精神，参照国家发改委90、固定资产投资项目节能评估和审查指南（2011年修订本），本项目的合理用能标准及节能设计规范如下：1）中华人民共和国节约能源法；2）中华人民共和国建筑法；3）民用建筑设节能管理规定（建设部部长令第76号）；4）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；5）湖南省公共建筑节能设计标准（DBJ 43/003-2010）；6）湖南省居住建筑节能设计标准(DBJ431001-2004)；7）城市道路照明设计标准（CJJ45-2006）；8）低压配电设计规范（GB50054-95）；9）建设部关于实施节约能源城市绿色照明示范工程的通知 建城200497号文件；10) 节能中长期专项规划（发改环资291、0042505号）；11) 国务院“十二五”节能减排综合性工作方案（国发201126号）。建设期能源管理本项目为土地储备项目，建设内容主要为土地开发，包括征地、拆迁、土地平整、道路建设等七通一平及沿江风光带绿化工程。建设期能源消耗主要为施工设备电、柴油消耗，具有一次性特征。项目在建设期应制定能源管理措施和制度，防止能源无谓消耗，应对进场施工人员加强节能宣传，强化节能意识，应对施工设备制定和工程施工特点相符合的能源指标和标准，严格控制能源消耗。应加强能源储存地安全防护，防止能源损失；应合理安排施工秩序，做好施工设备的管理和调度。项目建设期节能分析，主要从设计方案、耗能设备的选用及设备政策符合性、92、施工技术和管理等方面贯彻节能原则，主要包括以下方面：1) 做好工程的优化设计，选择合理、经济的设计方案； 2) 在施工组织设计中尽量选用能耗低的施工设备、机电设备；3) 在施工组织设计中合理调度、合理安排施工进度，减少不必要的燃料消耗；4) 制定节能管理制度，确定能耗指标，严格按指标进行考核；5) 加强节能宣传，提高节能意识；6) 按制度定期维护、保养，加强设备保护，提高机电设备使用效率。运行期能源管理.1能耗指标本工程为土地储备项目，建设内容主要为土地开发，故运行期能耗主要为项目区块内新建道路照明，公共设施用地用水、道路广场用水、绿地用水。本次道路设计主要包括规划区内的主要道路为道路一、道路93、二、道路三等三条道路的建设，道路总长2047m，占地面积61亩。项目设计范围内道路照明总用电负荷约为47.3kW，路灯照明时间按12h/d，需要系数取0.8，计算年耗电量16.6万kWh，折标煤20.40 吨。根据城市给水工程规划规范的单位公共设施用地用水量指标、道路广场用水指标、绿地用水指标，结合xx现状用水水平，确定规划区公共用水量为373.2 m3/d，年用水量13.6万m3，折标煤11.66 吨。项目总能耗32.06吨标煤，详见表6-1表6-1 能耗折算表序号名称单位年消耗量折标系数折标煤（tce）备注1电万kWh16.60.1229kgce/kWh20.40当量值2水万m313.6094、.0857 kgce/t11.66合计32.06.2节电措施本项目针对道路照明用电，主要采取以下节能措施：1）变配电所靠近负荷中心，尽可能缩短低压供电线路的长度，低压线路的供电半径不宜超过200米；配电设计时应使三相负荷尽可能平衡；2）采用高效、低耗、节能型变压器，减少电能损耗。变压器采用符合国家标准的节能系列S11系列变压器，低压配电室设电容自动补偿屏集中补偿，使功率因数达到0.90以上；3）采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因数；4）电缆、导线布线时尽量避免线路迂回或电能倒流；选用铜导线（电缆）减少线路损耗；设计时考虑稳定电压措施；5）照明配电采用合理的控制方式，宜采用光控和时95、控相结合的控制方式，采用能在深夜自动降低光源功率的装置；6）在深夜宜选择关闭不超过半数的灯具降低路面亮度，但不得关闭沿道路纵向相邻的两盏灯具。7）主要道路灯采用高光强气体放电光源，如高压钠灯，支路及园林小道路灯全部采用冷光灯节能路灯；8）制定维护计划，定期进行灯具清扫、光源更换及其他设施的维护。6.2.2.3节水措施本项目针对公共设施、道路广场、绿化用水，主要采取以下节能措施：1）选用低能耗设备及材料，以利于节能。供水动力设备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。生活给水以及中水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，可以达到降低电耗和水头损失的效果。2）充分利用市政管96、网供水压力，6层建筑以下采用市政供水压力供水，6层以上建筑采用管网叠压供水，达到优化调度，降低能耗的目的。3) 采用节水型卫生洁具及配水件，公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀；4) 绿化用水在灌溉方式上，采用节水效率高的喷灌节水设施，提高水的有效利用率；5) 水池、水箱溢流水位均设报警装置，以防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水；6) 为达到节约用水、计量收费，所有用水点均安装水表，计量控制，节约用水。6.3节地土地作为最重要的战略资源，要特别注重集约和节约使用，从制度上、管理上采取有效措施，把单位土地利用强度作为考核经济发展和基础设施建设绩效的重要标准，提高土地利用效益。97、科学安排建设项目，做到可建可不建的坚决不建，坚决制止超预算建设和重复建设。完善土地利用计划管理体系，大力推进节约集约用地。土地使用者依法取得土地使用权后，超过土地出让合同约定开工期限不开工的，每年按土地出让金的20%收取闲置费；闲置2年以上未按土地出让合同约定开发建设的，将依法收回土地。坚持规划先行，“三规合一”的原则。充分发挥城镇规划的引导调控作用。确保城镇总体规划、土地利用总体规划、产业发展规划精准对接，确保合法合规推进实施，实现资源优化配置和集约节约利用。7 项目管理本项目由xxxx投资有限责任公司负责建设和运营，其管理制度如下：7.1自建制度与监理制度根据中华人民共和国招投标法和中华人98、民共和国建筑法规定，本项目建设管理全面实行“招投标制”和“工程监理制”。本项目的招投标和工程监理制按照国家的有关规定办理。a)招标工作应委托有相应资质的招标代理机构组织，充分体现公开、公平、公正的原则。严格施工队伍的资质审查，择优选择施工队伍，确保工程质量；b)加强对招标工作的组织领导，邀请纪检监察部门人员参加，对招投标实行全过程监督；c)严格招标程序。在实施招标工作中，对工程承包范围、工程承包方式、招投标文件编制、履约保证金，工程款支付与结算、评标办法、授予合同等方面都必须严格按照法定程序进行；d)在施工过程中，应对设计变更、技术经济签证、建筑材料及设备、工程质量验收与保修、安全生产等进行严99、格管理；e)工程监理必须具备甲级资质以上，项目甲方不应干扰监理单位和人员对项目监理的权利。7.2质量、投资、进度控制工程项目顺利实施必须保证质量、投资、进度得到有效控制。工程质量的控制，就是通过合理的管理，使建设项目科学决策、精心设计、精心施工，建设质量合格的工程项目。工程投资的控制，就是要保证在批准的费用计划内完成所有工程项目内容的建设，其基本程序为资源消耗计划编制、费用估算、费用计划编制和施工过程中费用的控制。工程进度的控制，就是要确保项目按期完成所必须的所有工作过程，其基本程序为工作定义和排序、工作时间估计、进度计划制定和工程实施过程中按计划进行进度控制。7.3 合同管理与协调工程项目是100、一个涉及面广，参与单位多的复杂过程，在该过程中合同是约束双方当事人的合法文件，众多的合同构成一个体系，因此必须进行合同管理与协调，必要时请专业管理机构进行合同管理。7.4 竣工验收工程具备竣工验收条件，承包人按国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供完整竣工资料及竣工验收报告。在竣工验收报告得到发包人认可后，方可进行竣工结算。同时根据有关合同进行质量保修的交接。8 项目实施进度及招标计划8.1项目实施进度本项目工程建设期为2年，根据资金状况及工程轻重缓急实行分期实施，在确保工程质量的基础上，加强工期管理，加快工程建设进度。建设进度大致安排如下：a)征地拆迁工作约9个月完成；b)土地平整工作：包括101、土地平整和道路施工建设，约12个月完成；c)其他工程：包括环保和绿化配套设施工程的建设，约4个月完成；d)2014年12月项目竣工验收。 其具体实施进度详见表8-1：表8-1 项目施工进度表 季度项目20132014上半年下半年上半年下半年征地拆迁工作土地平整和道路施工环保、绿化等配套设施施工竣工验收8.2招标计划8.2.1 招投标原则按照国家发展计划委员会(2001)第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定和湖南省发展计划委员会湘计招(2002)417号文件(湖南省工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定的要求，按照公开、公平、公正的原则，拟对本项102、目的勘察、设计、施工建设工程、监理等组织公开招标，选择相应资质的单位进行勘察设计、建设、监理、保证项目建设的质量，采购符合要求的设备，保证整个工程合法、有序、高效、健康地运行，并保质保量，按期竣工。招标通过委托招标的组织形式，采取公开招标方式进行(详见表8-2)。 表8-2 招标基本情况表 序号项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告发布、中标候选人公示媒体招标估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1勘察设计电视报刊网络2建设工程电视报刊网络3设备购置电视报刊网络4其他含监理电视报刊网络9 投资估算与资金筹措9.1投资估算9.1.1工程概况本项目为xx县滨江新城103、基础设施建设项目，建设内容主要包括规划区域内的道路建设、七通一平工程、土地征收及房屋拆迁三部分。本次投资估算根据国家建设项目可行性研究报告编制内容深度规定及国家有关政策法规，并结合方案设计及各专业所提条件编制。9.1.2编制依据a）本项目建设内容；b）市政工程投资估算编制办法(建标2007164号)；c）湖南2006建设工程消耗量标准(湘建价2006330号文)；d）计算程序及费率执行湘建价计200822号文。e）建设部市政工程其他费用定额；f）湖南省建筑工程概算定额（2001年）及当前有关取费标准；g）各有关设备生产厂家及询价；h）类似工程技术经济指标及概算资料。9.1.3估算编制原则a)建104、筑工程根据工程内容和湖南省建筑工程概算定额，并参考当地工程造价水平估算。b)设备价格设备根据设计选型参考有关生产厂家报价计算。c)安装工程材料价格根据湖南省建设工程造价管理协会颁布的2013年定额与造价第一期价格计算，安装费用参考有关概算指标计列。d)建设单位管理费按国家和省有关文件精神计算。e) 前期工作费参考国家计委（1999）1283号文件精神计算。f) 招标代理费根据国家计委20021980号文件精神计算。g) 勘察设计费、工程监理费参考国家计委、建设部有关文件规定计取。h) 土地购置及拆迁补偿费用根据建设单位提供的资料计算，征地费用按12万元/亩计，土地报批费按7.8万元/亩计；项目105、共拆迁民房32户，拆迁补偿费按100万元/户计。i) 预备费根据项目情况按第一、二部份工程费用之和的8%计列。 j）本项目建设期按2年计，资金拟向银行贷款70%（即21000万元），贷款期为10年（包括建设期），第一年放贷60%，第二年放贷40%，年贷款利率按6.55%计。9.1.4投资估算概况本项目工程总投资估算为： 30055.6万元其中： 工程费用 9898.0万元，占总投资的32.93% 工程建设其他费用 997.1万元，占总投资的3.32% 征地及拆迁费用 16775.9万元，占总投资的55.82% 预备费用 871.6万元，占总投资的2.90% 建设期利息 1513.1万元，占总投106、资的5.03%详见附表9-1。9.2资金筹措为保证上述建设项目的顺利推进，必须筹措到稳定、可靠的建设资金。在市场经济体制下，应采取多种方式拓宽融资渠道启动政策活力，调动社会各界力量，建立起财政投入、市场补偿、有偿使用、吸引社会资金、银行贷款等多元化的投资新体制。a）财政投入地方财政投入是项目建设启动的重要保障，上述建设项目应纳入政府基建计划，同时应积极争取上级的支持和投入。b）靠地生财将建设项目沿线的置换土地，纳入到项目开发运作中，盘活土地资产，充分挖掘项目建成带来的土地升值潜力，为项目建设提供后续资金。c）市场补偿通过拍卖（广告权拍卖、命名权拍卖）、租赁、抵押、股权转让、有偿使用等方式将可以107、投入市场营运的设施项目投入营运，为城市建设提供增量资金。d）金融机构贷款加大信贷投入，积极举债建设，争取各金融机构如银行等对项目区建设的支持和投入。考虑到上述建设项目2013年就要开发启动，建议资金筹措采用以下途径解决：a）建设单位自筹9055.6万元，占总投资30%，作为启动资金；b）其余21000万元，占总投资的70%，拟向银行贷款。以后则按上述渠道建立规划区建设资金统筹借贷和偿还机制进行筹资和还本付息。9.3投资计划本项目建设期2年，贷款偿还期10年（包括建设期）。项目所需总投资为3055.6万元，需要建设单位向银行贷款21000万元。各年具体投资计划详见附表9-2。9.4贷款偿还计划偿108、还贷款资金来源为：根据贷款期的年还款额，xx县城建投公司在本项目土地出让收入中安排资金逐年还本付息。贷款偿还计算：本项目建设向银行贷款21000万元，贷款偿还期为10年（含建设期）。项目贷款偿还计算见附表10-7“贷款还本付息计算表”。10 财务评价10.1分析原则与依据10.1.1评价原则及基础数据a)评价原则：项目建设的主要目的是完成区域内七通一平工程、土地整理及土地征收、区内房屋拆迁工作，从而为区域土地转让正常运营工作打下良好的基础。整个项目根据资金情况计划采用分期实施、滚动开发的形式，计划2年内完成全部投资，贷款期限为10年（包括建设期2年），财务计算期按10年计。根据项目的具体实施进109、度安排情况，项目投资计划在建设期内全部完成。b)基础数据项目建设期为2年，经营期为10年（包括建设期2年），本项目评价期为10年。10.1.2评价依据a）国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版)；b）国家发改委编写的投资项目可行性研究指南(2002版)；10.2经营收入估算10.2.1土地出让计划本项目主要完成项目区的基础设施及土地开发工作，其收入来源主要是项目区域的商住用地出让收入，所有收入均将用于项目区的经营、发展与完善。本项目可供对外销售的土地为608亩，分8年出让完毕（不含建设期）。具体计算详见附表10-1。10.2.2土地出让价格及收入土地出让按综合价格计算，综合110、价格根据项目区的控制性规划及区域内土地出让价格的分析和预测（见前市场分析），土地综合价格为95万元/亩。土地的转让按照开发完成基础设施建设情况进行安排：分8年转让完成。营业税按收入5%计算，城市维护建设税按营业税的7%，教育税附加按营业税的3%，土地使用税按4元/平方米计。经计算，本项目在计算期内，收入为57760万元，营业税及附加3177万元，土地使用税951万元。具体计算详见附表10-1。10.3总成本费用估算a）直接成本：指基础设施建设投资成本，项目在计算期内合计30055.6万元；b）经营费用包括销售费用、广告费等多项费用，按营业收入的2%计；管理费用包括办公室、差旅费、业务接待费、水111、电费等多项费用，按营业收入的1.5%计；项目经营管理费用计算期内合计2780万元；c）财务费用：即银行贷款利息，按年利率6.65%计算，项目销售期内合计6229万元；d）项目在计算期内总成本费用35898万元，经营成本1697万元。详见附表10-2。10.4.利润利润总额是销售收入扣除总成本费用、营业税后计算得到的。所得税按25%计算。提取税后利润的10%作为盈余公积金。经计算，本项目在计算期内利润总额为24528万元，所得税6132万元。税后净利润18396万元。项目的利润与利润分配计算详见附表10-3。10.5财务盈利能力分析a) 投资利润率10.20%。b) 投资利税率11.52%。c)112、通过项目的全部投资财务现金流量计算（详见附表10-4），项目的财务净现值为825.01万元（Ic=8%）、财务内部收益率为8.67%，项目的资本金投资财务现金流量计算（详见附表10-5），项目的资本金财务内部收益率为14.42%，说明本项目具有较强的盈利能力；项目在财务上是可行的。项目全部投资回收期税后为9.71年，说明项目收益比项目成本略高，投资能在还贷期（10年）的时间内回收。d)清偿能力分析从项目融资还本付息表（详见附表10-6）可以看出，项目借款为21000万元，由项目每年的收入按计划偿还。利息备付率为2.4，大于2；偿债备付率为1.7，大于1.0。从项目的财务计划净现金流量表（详见附113、表10-6）可以看出，还贷期内累计净现金流量为18574万元，效益比较好。从以上分析可以看出，该项目具有较强的清偿能力。10.6风险分析10.6.1投资主要风险本项目的投资风险主要来自于招商引资。招商引资战略是市场成败的关键，本区域能否可成功开发并可持续发展，取决于包括新城区定位、运作模式等在内的招商引资战略。本项目必须加强招商引资的工作，做好新城区宣传，加大招商引资力度，多渠道、多方式的招商引资，方可最大限度地减小项目的市场风险。10.6.2 不确定性分析10.6.2.1 盈亏平衡分析项目在正常年份，以生产能力利用率计算的盈亏平衡点为：BEP1(生产能力利用率) =固定成本(年营业收入年可变114、成本年营业税金及附加)100% =31752（57760-6229-3177）100%=65.67%BEP2（产值）=5776065.67%=37931（万元）当收入达到65.67%或收入达到37931万元时，就能实现盈亏平衡。10.7评价结论本项目主要数据与经济指标详见附表10-8。全部投资财务内部收益率为8.67%，投资回收期为9.71年，投资利润率10.20%，投资利税率11.52%。综上所述，该项目的各项基础条件已具备、时机已成熟，既符合国家的有关方针、政策，又能产生一定的经济效益和良好的社会效益，因此项目是可行的。建议政府相关部门从政策、财力方面给与大力支持。11 社会评价11.1项115、目对社会的影响分析对所在地居民收入的影响本项目区域在完成征地、拆迁后，将通过招商引资，引入房地产业和商贸服务业等，因此项目建设和运营的直接收入效应主要通过两个方面体现： 一是项目区域基础设施投资运营时需雇佣本地大量的劳动力，这一收入效应在建设投资建设周期和运营周期中通过劳动力成本体现出来。同时在建设时需要投入大量的生产资料，这将为当地水泥、玻璃、钢铁等运营商带来商业机会，增加其收入。二是该新区建成后，将带来一定的服务业（如物业管理、商业服务等）就业需求，为当地居民提供就业岗位而获得收入，该部分投资的直接收入效应主要通过工人工资形式表现。因此，本项目对所在地居民收入有一定的积极影响。对所在地居民116、就业的影响项目的建设，既能在项目建设过程中带来就业岗位，又能通过项目运营带来在物业管理、商业服务等方面的就业岗位，其对所在地居民就业具有一定的积极影响。对所在地不同利益群体的影响项目的利益相关群体主要包括：（1）xx县政府；（2）开发商；（3）项目区域内原住地居民；（4）施工建设单位；（5）商业银行；（6）工程评估、审计等相关单位。在上述不同利益群体中，除原住地居民外，均为项目受益群体。而原住地居民既有利益受益，也可能有利益损失。原因是，项目建设需要对原住地居民进行拆迁，这种拆迁既可能因补偿水平较低而带来经济利益受损，又会因拆迁对其已经稳定的生活生产方式和社会文化结构的破坏带来文化和精神上的损117、失。另一方面，如果补偿水平较高，足以弥补其上述损失，则该部分居民则是利益受益者。 对所在地文化教育卫生等方面的影响本项目为土地开发项目，项目建成后，能够改善当地居民居住环境和生产环境，为本地带来较为先进的现代生活方式和文明，对当地文化教育卫生观念等都具有一定的积极影响。不过同时，项目的建设势必破坏原有的部分自然景观，需要通过科学的规划和建设来弥补。对所在地基础设施和公共服务的影响项目建成运营后，将带来对道路、供电、供水、学校、医院、商业等基础设施的需求和建设，改善本地基础设施和公共服务。不过，在短期内，将由于社会基础设施和公共服务的供需矛盾而造成拥挤等现象。11.2项目与社会的互适性分析项目与118、国家、省及市发展战略的互适性分析项目产业定位为居住区和公用设施配套区，其定位符合xx县总体规划和土地利用总体规划，但应严格按照国家相关政策进行建设，以符合国家和湖南省政府的房地产产业政策。项目与当地文化技术的互适性项目由于对当地居民就业、收入和基础设施的促进作用而受到当地群众的接受，项目无特殊的文化要求和技术要求，与当地文化技术能够相互适应和协调发展。项目承担机构能力的适应性项目承担机构为xxxx投资有限责任公司。该机构在xx县已有多个土地开发成功案例，具有丰富的土地开发和项目管理经验。但由于本项目规模较大，涉及面广，需要承担机构加强能力建设，制定周密可行的实施方案和应急方案，以加快建设进度，119、降低运营成本。11.3项目对公平的影响项目所在地为xx县永东江南岸，通过本项目建设，能够为xx县城居民带来较好的居住条件，并可通过住宅资产溢价获得超出其现有资产水平的经济补偿，从而提高当地群众收入水平，因此，项目建设和运营为当地普通劳动者提供一定的就业机会，增加就业人员收入水平，从而缩小当地居民间的贫富差距。可见，项目对社会公平具有一定的积极作用。11.4社会风险分析对所在地不同利益群体的影响表明，项目的主要社会风险存在于（1）因建设拆迁可能导致项目建设单位与原住地居民之间的社会冲突；（2）建设过程中可能由于道路堵塞、噪声、施工事故等原因造成社会冲突。因此需要通过制定合理有效的补偿方案和制定应120、急预案等措施来降低可能的社会风险。11.5结论项目对增加当地就业岗位、居民收入水平具有一定的积极作用，对促进当地社会公平具有一定的积极作用。项目与当地文化、教育、卫生、技术具有良好的互适性，与当地政府、承办机构、信贷机构、施工单位等利益群体具有互适性。但项目存在一定的社会风险，需要对原住地居民和单位以合理的补偿方案来加以解决。同时，项目需要严格按照国家和湖南省相关产业政策进行建设。12 风险分析12.1项目风险因素识别本项目属土地开发项目，其定位符合xx县城总体规划和土地利用总体规划，可能的主要风险因素包括：12.1.1市场风险包括：因宏观经济波动、产业周期等因素引起的经济不景气，导致项目建设121、用地、基础设施闲置，建设贷款难以得到偿还，投资难以收回或土地价格过低，不足以弥补其开发成本。12.1.2资金风险主要指资金来源中断或供应不足，导致融资成本提高，给建设造成的损失。12.1.3外部协作风险指投资项目所需要的供水排水、供电、通讯、交通等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设带来困难。12.1.4社会风险由于项目建设对社会产生的不良影响而带来的社会冲突、社会动荡等风险。12.2风险评估风险评估采用专家评估法。主要因素的风险水平评估如表12-1。表12-1 项目风险评估主要风险因素风险程度说 明高较高中较低低1市场风险我国宏观经济正处于一个新增长周期的调整时期，且持续时间尚不明朗。市122、场分析表明，项目所在地紧挨xx县城区，其周边居民对房地产的消费需求和投资需求尚有一定的空间，项目升值潜力较大。但项目开发成本较大，需要防范价格风险。2资金风险2.1资金来源中断项目包括征地、拆迁及安置等，其拆迁、安置成本较大，造成投入较大，超出建设单位计划投资规模。2.2资金供应不足3外部协作风险3.1交通运输项目地处xx县xx江南岸，与县城一江之隔，已有很好的外部协作条件3.2供水3.3供电4社会风险项目建设需要居民拆迁、并可导致周边交通堵塞等社会问题12.3降低风险的主要措施a）加强项目单位队伍建设和能力建设，制定和优化工作计划，建立严格的责任制。b）加强资金筹措，争取国家贷款和银行授信。c）加强房地产市场跟踪研究和价格规划。d）制定详细的工作计划和社会冲突应急预案，按照政策妥善进行拆迁安置。e）通过加强内部管理、资金管理等降低开发成本。