1、县城滨江新城地块开发高档住宅小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一篇 城市研究- 5 -一、阅读XX- 5 -1、XX概况- 5 -2、XX经济- 7 -XX经济发展主要围绕“金三角、金凤凰、金XX”的三金品2、牌- 9 -二、城市建设及发展- 9 -1、城市基础建设- 9 -2、城市规划- 9 -3、开发区规划及现状- 10 -第二篇 房地产市场篇- 13 -一、房地产开发概况- 13 -二、土地市场- 14 -1、XX（行政）市土地市场- 14 -2、XX市区土地市场- 15 -蓝色部分为开发区成交地块- 15 -三、房地产开发环境- 21 -1、开发投资及施竣工状况- 21 -2、商品房销售状况- 22 -3、商品房供销分析- 23 -四、经济开发区房地产市场- 24 -1、区域土地利用概况- 24 -2、目前区域房地产分布概况- 25 -3、区域在售项目分析- 27 -客群三：开发区企业工作人3、员的购房群体- 32 -4、区域小结- 33 -五、其他板块房地产市场- 34 -1、XX房地产板块分布及竞争态势- 34 -2、老城区规划- 36 -3、老城区典型楼盘分布- 39 -4、项目基本概况- 40 -5、户型结构- 41 -6、建筑形态- 42 -7、项目卖点- 43 -8、供销状况- 44 -9、价格分析- 44 -10、客群分析- 45 -11、老城区房地产市场结论- 47 -第三篇 项目定位篇- 50 -一、地块研究- 50 -1、地块概况- 50 -2、地块区位规划- 54 -3、项目SWOT分析- 60 -4、项目问题点- 62 -5、城市借鉴项目分析636、解决方法64、9二、项目市场机会70 中高档住宅在区域内具有较大的市场机会71三、项目发展机遇72地处黄金中轴：XX城市未来价值精华所在72四、项目发展战略73综合以上对SWOT战略研判及对市场机会和未来机遇的把握，我司提出73五、价格建议74第四篇 产品建议75一、产品定位75高度独享荣耀 空间成就价值75二、总体规划设计761、主要规划要点762、规划方案示意773、经济指标分析784、产品布局分析79为了满足81三、产品设计建议811、主力户型建议812、空间附加值建议813、户型设计推荐示意85两房两厅一卫85四、建筑风格建议861、建筑风格的重要意义872、项目风格建议873、本项目建筑风格示意85、9现代建筑风格90第五篇 投资效益分析93一、基本经济参数931、地块A932、地块B94二、项目开发成本951、地块A952、地块B99三、项目收益1031、地块A1032、地块B104投资净收益率105四、售价变动分析105分析的必要性105五、项目社会效益评估106六、项目环境效益评估107七、结论1072、 各项经济指标分析显示了本项目具有少量的盈利能力。107第一篇 城市研究一、阅读XX1、XX概况1.1、历史沿革 XX是现今江苏地域在公元前221年秦朝设置的15个县份之一，当时称曲阿，后改名云阳，唐天宝元年（742年），因当时境内生长着众多的“赤杨树”，“赤”与“丹”同义，“杨”与6、“阳”谐音，故名“XX”，后取“丹凤朝阳”之意，定名XX。1987年经国务院批准撤县建市，被列为沿海对外开放城市，是江苏省经济发展水平较高的县（市）之一。1.2、地理环境XX市地处长江下游南岸，江苏省南部，界于东经1192411954，北纬31453210，南北长44公里，东西宽32.5公里，全市总面积1059平方公里，其中陆地面积850.2平方公里，占总面积的81.2%、水域面积196.8平方公里，占18.8%。XX市处在亚热带与南温带的过渡性气候带中，具有明显的季风特征，四季分明，降水丰沛，光照充足。年平均气温15C，年日照量为2021小时，无霜期230天，平均降水量为1058.4毫米/年7、。2004年XX全市户籍人口801643人，人口连续三年下降，人口得到有效控制。1.3、交通环境XX的地理位置十分优越，东距上海200公里，西距南京68公里，沪宁高铁、京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河和正在规划建设的京沪高速铁路横贯市区；常州机场坐落市境，西距南京机场80公里，东距上海虹桥机场、浦东机场2小时车程，班机直航世界各地；对外开放的长江第三大港大港港口离市区18公里，全市已形成了铁路、公路、水路、航空综合交通运输体系。1.4、人文风貌 XX是人文荟萃之地，名人志士，贤臣良将，代不乏人。近现代，XX孕育了著名教育家、上海复旦大学创始人马相伯，著名社会科学家、教育家戴伯韬，8、著名书画家、美术教育家吕凤子，语言学泰斗吕叔湘，以及对革命事业作出过贡献的共产党人夏霖、黄竞西、管文蔚和匡亚明等一大批名人志士。XX在历史上曾是南朝齐高帝萧道成、梁武帝萧衍两代开国皇帝的故里，现境内文物遗迹丰富，存有南朝帝陵石刻11处26件，散布在胡桥、荆林、前艾、建山、陵口等地，20只石兽是我国石刻艺术中罕见的珍品，已被列为国家级重点保护文物；季子碑刻相传为孔子唯一存世手书；公元883年铸造的唐中和铜钟被誉为“江南第一钟”；XX是“董永和七仙女”故事的源发地；行宫九里村是“吴”姓祖始地；境区存有季子庙、沸井、明万善古塔、通泰桥、开泰桥、玉乳泉井、海会寺、嘉山寺等名胜古迹。2、XX经济2.1、9、数字XX、城市GDP 2009年XX市实现地区生产总值502.21 亿元，增长14.0，其中：第一产业实现增加值29.38 亿元，增长6.9；第二产业实现增加值285.37 亿元，增长13.9；第三产业实现增加值187.46 亿元，增长15.6。三次产业增加值的比重为5.9：56.8：37.3。、财政收入 2009年XX市完成财政总收入63.02 亿元，同比增长14.83，其中：完成地方一般预算收入23 亿元，同比增长15.0。从各项收入完成情况看：我市完成工商税收收入37.15 亿元，同比增长8.4，其中增值税同比增长6.7，营业税同比增长35.4，企业所得税同比下降9.8，其他工商税收同比10、增长14.5。存贷款较快增长。截止12 月底，全市金融机构本外币存款余额为457.31 亿元，增长36.1，其中居民储蓄存款余额为247.35亿元，增长22.3。贷款余额创历史新高，全市金融机构贷款余额354.60 亿元，增长34.0。、人民收入 2009年XX市城镇居民人均可支配收入达到20799 元，增长11.2，从收入构成看，工资性收入增长了13.6，经营性净收入增长7.9，财产性收入增长6.4，转移性收入增长9.7。全年城市居民人均消费性支出达到10831 元，增长7.1。2.2、XX经济发展状况及主要特点 XX经济发展主要围绕“金三角、金凤凰、金XX”的三金品牌 一是得天独厚的区位优11、势。XX地处上海都市圈和南京经济圈的交汇处、长江与京杭大运河的交汇处、楚文化与吴文化的交汇处，是同时接受上海经济圈和长江经济带辐射的最佳区域。铁、公、水、空立体交通优势明显，人流、物流、信息流、资金流活跃，为XX经济依托和接轨上海，呼应南京创造了极为有利的区位优势。XX称之谓“金三角”投资区。 二是独具特色的产业优势。XX工业经济结构合理，行业门类比较齐全，具有较强的工业加工配套能力和水平。现已形成了以纺织、丝绸、化工、机械、冶金、新型建材、轻工等产业为支柱的十几个门类。XX称之谓“金凤凰”区域。 三是沿江大开发的发展优势。XX境内长江岸线15公里，被称为“黄金岸线”，它位于“两圈一带”（即上12、海都市圈、南京经济圈、江苏沿江重化工带）的重要节点，未来五年内，XX将在沿江区内规划好“一个基地五个园区”：一个基地，即根据“深水深用，浅水浅用”的原则，把沿江建成能源基地。五个园区，即以长江岸线资源为依托的高能耗、大运输量的冶金钢铁和制造业工业园区；沿滨江大道向北线腹地的纺织印染工业园区、化工工业园区和轻工造纸工业园区；沿滨江大道向南的汽摩配件工业园区，同时大力发展现代物流业和旅游业。二、城市建设及发展1、城市基础建设 XX经济的发展，离不开城市建设的有效支撑，配套设施的完善。拉开城市框架，拓宽发展空间是突破XX发展瓶颈的必由之路。XX市以“一体两翼、东西联动、完善形态、提高品位”，营造“江13、南水乡、现代气息”为主题，用两年时间完成XX城市建设从次发达到苏南发达城市形象的目标，重点做好城市外围及各出入口的城市景观设计，包括高速公路两侧及出入口、大运河、铁路、城市外围、二环公路、丹金路、丹句路、迎宾路以及中山路、丹凤北路、西环路、北环路、城河路的改造。2、城市规划中心城片区功能定位为全方位、人口密集之现代城市，综合了政治、住居、文化、教育工作、主要产业发展等功能。经济开发区大型企业的聚集地，成立多个外资工业园，是主要的工业基地，政治中心的转移必将带动区域的发展。 从城市规划角度来看，XX的规划方向是“东移南扩”，未来的主要重点发展区域是经济开发区，行政中心的东迁预示着这一发展方向。而14、本项目正位于经济开发区内，区域规划定位为工业区，现阶段交通、商业等配套相对匮乏，生活氛围不足，但随着开发区的日趋成熟，生活氛围将日渐形成，成为集工业、居住、商务为一体的完善工业区，区域形象将得到提升，成为中心城区之后另一个副中心。3、开发区规划及现状3.1、开发区概况 江苏省XX经济开发区成立于1992年，1993年被江苏省人民政府批准为省级经济开发区，行政区划面积50平方公里。位于XX老城区东部，以京杭大运河为界，是XX新城区，XX新的政治、经济、文化中心。经过十多年的开发建设，目前已建成15平方公里的工业、商贸、金融、行政、生活功能区，常住人口10万。来自20多个国家和地区投资的800多家15、生产型企业落户，基本形成了视光学、五金工具、新型建材（木业）、汽车零部件四大主导产业，精细化工、机械冶金、包装印刷、医药器械、电子信息、农产加工等产业快速集聚，升级改造。3.2、产业机构XX开发区是全国最大的眼镜生产基地。是全市眼镜产业的重要集中区。代表企业有万新、东方、明月、远大、鸿晨、亚光、康美达等。XX年产光学镜片、树脂镜片2.5亿副，镜架1亿副，雄踞全球第一。XX眼镜产量占国内总产量的70，占全球总产量的45，其中开发区就占了五分之二；XX眼镜的销售量占全国的三分之一，其中开发区就占五分之三。XX开发区是全国知名的中高档木地板生产基地。创建了圣象、康树、肯帝亚、欧圣、克诺双凤等众多中国16、著名、知名品牌，50以上产品远销欧美市场，年销售达50亿元。XX开发区是我国重要的汽车零部件生产基地。汽车零部件产业近几年来迅速崛起。拥有汉高、大赛璐、大亚沃得、中顺、超力、吉凯恩、希格玛、新泉、新天洋、常诚、圆通等大批企业，生产铝合金轮毂、安全气囊发生器、空调、灯具、仪表台，内饰件、油箱、冷凝器、风扇、电机等系列产品，成为众多国内外汽车制造企业的一级供应商。XX开发区是亚洲最大的五金工具生产基地。是江苏省唯一的五金工具出口基地。以华昌、锋泰、汉森、友和、新美达、威旺等为主体的生产企业，主打产品是金刚石锯片、钻头、电动工具，产品90以上出口。全市年产锯片5000万片，其中开发区占70。以引进世17、界一流水平的激光焊接生产线为标志，我区五金工具业正在实现升级换代的历史跨越。3.3、中心区域规划从本项目所在开发区的位置来看，本项目紧邻老城区及开发区行政商住板块，周边集中了大量的居住社区及多项配套，离工业区有一定距离，整体上来看，本项目的位置是开发区的边缘位置，但能分享到开发区各项优秀资源。第二篇 房地产市场篇一、房地产开发概况 随着国民经济结构调整，城市化、小城镇建设步伐的加快。居民生活水平逐步提高，房地产已成为国民经济发展中一个独立的产业，是国民经济构成中的重要内容，并进入快速发展的轨道。 在政府鼓励住房消费政策的推动下，XX市房地产业一直在高位数中运行，投资总额、施工面积大幅度增加，房18、地产业是国民经济组成部分，与国民经济发展相联系，国民经济高速增长必然带动房地产业的高速发展，反之，房地产业的发展推动国民经济快速增长和扩大内需的重要因素。 95年前，XX市仅有几家房地产开发公司，投资规模在亿元左右徘徊，96-99年进入调整收缩期，空置商品房增加，投资总额减少；2000年，随着国民经济加速发展和城市化进程的加快，居民收入的提高，房改政策由实物分配转为货币分配政策的推行，给房地产业发展注入新的活力，进入快速发展阶段，处于周期性扩张期，近几年以来，是XX房地产市场快速发展的几年。随着XX经济的快速腾飞，上海、苏州、南京等地房地产市场的迅速升温，带动了XX房地产市场的蓬勃发展。 另外19、由于受国家宏观调控的影响，07，08年以来，XX房产认购、成交量大幅缩水，市民出现观望心理。对于XX市未来房市政策和房价走势，受观望心理的影响，房产市场低迷，成交量大量萎缩，一个月整个城区只有不到10套的成交量。房价的增长速度和幅度大大减缓，并且部分楼盘明升暗降，房价出现了下降趋势。但XX市的房屋新批项目和建造工程量并未减少，基本与往年持平。进入09年随着国家和地方政府关于鼓励居民购买商品房的优惠政策相继出台，大量自住型客户需求大量释放，XX楼市成交量大幅提升，房价也随之上涨，市中心房价从07，08年4500元/平方一路上涨到5500元/平方左右。 进入XX年以来，由于2009年的房价上涨过快20、，银行贷款条件开始收紧，利率也开始提高，目前成交量出现了一定程度的下降，但是伴随着城市化进程和国民经济快速增长，住房刚性需求的不断增加，以及土地成本和材料成本的增加，XX市房价总体趋势必将持续增长，但增长速度将会放缓。未来一段时间内房价下跌的可能性也很小。另外因位置、环境、管理，人文等因素，XX各个区域的销售情况和价格也有很大差异，平均价格的差距已扩大到了每平方米1000元到1500元左右。其中由于XX城市市政规划中明确以市区为主体，以开发区为北翼，东部和南部为南翼进行城市化发展，因此XX的商业，金融，贸易等商贸中心，以及生活中心等几乎全部集中在以上几个区域，因此这些区域更受购房者的喜爱房价也21、相对偏高。而西部和北部由于商业配套和生活配套相对不齐全，生活环境较差，因此销售成交量和房价都相对比较低。二、土地市场1、XX（行政）市土地市场备注：含XX行政范围内所有乡镇 XX市土地市场近年成交土地基本为商住性质，纯住宅项目较少，虽然土地出让为商住性质，其实仍然是以住宅为主，商业为辅。注：由于XX市2009年1月22日前，各地块的容积率不明确，参考后续土地成交状况，本报告中对2009年1月22日前成交土地中的容积率，采用“云阳镇容积率2.02.2，其他镇容积率1.7”。2、XX市区土地市场蓝色部分为开发区成交地块地块编号区域地块位置占地（）用地性质容积率竞得人总建（）总价（万元）地价(元/亩22、)楼板价（元/）成交日期G1005云阳镇云阳镇普善片区D89813.8住宅1.0容积率2.6XX市新嘉源房地产开发有限公司233515.8826944200.001153.8XX-5-21G1004云阳镇云阳镇普善片区C112700.6商住住：1.0容积率3.0XX市天怡房屋建设开发有限责任公司338101.833810200.001000XX-5-21合计/202514.4/571617.6860754200.001062.8/地块编号区域地块位置占地（）用地性质容积率竞得人总建（）总价（万元）地价(元/亩)楼板价（元/）成交日期G0918云阳镇云阳镇竹林路东侧53526.9商住1.0,2.23、6XX市通泰地产139169.9410051125.18722.22009-12-30G0917云阳镇云阳镇任甲村路南侧21060.1商住1.0,2.6江苏天坤集团有限公司54756.263954125.17722.12009-12-30G0911开发区开发区丹桂路北侧13366.7住宅1.72.2XX市永佳地产29406.74130465.04443.42009-8-2G0909开发区开发区S241省道东侧14560.1商住2.54.0江苏卓越置业有限公司58240.4142165.062442009-8-2G0901华阳路华阳路东侧8400商住/江苏天坤集团有限公司18480201816024、.1610922009-1-22G0903开发区开发区通港路北侧3766.7商业/陈红英8286.7434060.18410.32009-1-22G0904云阳镇云阳镇东方路西南侧3746.7商业/中国石油化工股份有限公司8242.74563100.186832009-1-22G0902开发区开发区迎春路北侧753.3商住/苏州市承信房地产1657.26171151.331031.82009-1-22合计/119180.5/318240.0819822110.88622.9/地块编号区域地块位置占地（）用地性质容积率竞得人总建（）总价（万元）地价(元/亩)楼板价（元/）成交日期G0805开发区25、开发区齐梁路东侧123306.8商住/46613.6280280.15601.12008-11-30G0809开发区开发区九纬路南侧94833.8商住/189667.614509.5102.007652008-11-30G0806开发区开发区齐梁路东侧210760.1商住/21520.2129680.30602.22008-11-30G0807开发区开发区八纬路南侧79107.1商住/158214.213052.6110.008252008-11-30G0808开发区开发区八纬路东侧28180.1商住/56360.24353.81103.00772.52008-11-20G0803开发区开发区26、兰陵路南北侧64667商住/129334805683.05622.92008-5-25G0804开发区开发区七纬路南侧55080.3住宅/110160.6496260.06450.42008-5-25G0802开发区开发区八纬路北侧130827.3商住/261654.620256103.22774.22008-5-20G0735开发区开发区市门第一路东侧9640.1商业/XX盛大装饰城开发有限公司19280.295666.11495.92008-1-10G0736开发区开发区北苑路南侧2980商住/XX市金鑫房地产596030568.23511.72008-1-10G0738丹金公路丹金公路东27、侧8980商住/XX市通泰房地产1796089066.07495.62008-1-10G0737开发区开发区四纬路南侧5800商住/XX市华甸置业发展有限公司1160057566.09495.72008-1-10G0740云阳镇云阳镇九房村4573.4住宅/江苏天坤集团有限公司9146.844765.16488.72008-1-10G0742丹金公路丹金公路西侧4000住宅/XX市振南房地产800039766.17496.32008-1-10G0745姜家园姜家园路北侧606.7商住/江苏和美置业1213.4201220.871656.52008-1-10G0741东门外东门外大街南侧130628、.7住宅/XX市亚洲房地产2613.416885.71642.82008-1-10合计/524649.4/1049298.873226.9193.05697.87/三年总计/846344.3/1939157153802.9403.932383.57/2008年1月-XX年7月XX开发区土地成交分布图迎春路北侧苏州承信房地产753.3东方路西南侧中国石油化工3746.7S241省道东侧江苏卓越置业14560.1丹桂路北侧XX市永佳地产13366.7普善片区CXX天怡地产112700.6普善片区DXX新嘉源地产89813.8G0737四纬路南侧5800G0736北苑路南侧2980G0735市门第一29、路东侧9640.1G0802八纬路北侧130827.3G0804七纬路南侧55080.3G0809九纬路94833.8G0808八纬路东侧28180.1G0807八纬路南侧79107.1G0805齐梁路东侧123306.8G0803兰陵路南北侧64667G0806齐梁路东侧210760.1 备注:黑色字体为2009-XX年成交土地，红色字体为08年成交土地 从上图可以看出，XX开发区土地出让从08年的围绕开发区中心逐步往南片区发展 从土地成交价格来看，09年土地价格上涨不大，涨幅为19%，而XX年成交土地，价格上涨了82%。 09年以来XX共成交土地10幅，总用地面积32.2万平米，预计可为后30、期市场提供近90万平米的上市量，如果按照09年XX商品房年成交高峰期83万平米计算，09年以来上市的土地需要一年以上的时间被市场消化；其中开发区共成交土地7幅，总出让面积23.9万平米，可为后期市场提供67.7万平米的上市体量； XX市区XX年以来累计成交2幅地块，单价200万元/亩，成交面积303.8亩。 08年以来XX累计成交土地26幅，总出让地面积84.6万平米，根据各项目出让指标计算，预计可为后期市场提供193.9万平米的上市体量。其中开发区（含滨河国际新城区域）共成交土地18幅，总出让面积84.6万平米，可为后期市场提供169万平米的上市体量，供应量占到全市的87%；可以看出，XX未31、来商品房开发的热点是在开发区。三、房地产开发环境1、开发投资及施竣工状况（数据来源：XX统计局）2006年至2009年保持较高的增长速度，2009年全年完成投资额15.61亿元，较2008年增幅11.18%，房地产开发火热。（数据来源：XX统计局）（数据来源：XX统计局）2009年商品房施工面积达到194.45万平方米，同比下降8.92%；2009年商品房竣工面积达到63.82万平方米，同比下降25.53%。2、商品房销售状况（数据来源：XX统计局） 2009年商品房销售面积达到了82.92万平方米，同比增幅达到了100.77%，市场火爆程度可见一斑。（数据来源：XX统计局） 2009年商品房32、销售金额为30.77亿元，同比增幅达到了139.27%的高点。（数据来源：XX统计局）商品房销售价格逐年走高，2009年达到了3710.81元/平方米的高点，增幅近20%。3、商品房供销分析 2009年商品房预售许可面积为163.97万平方米，而XX年上半年已经达到了130.96万平方米，可XX房地产销售最火爆的2009年全年才达到83万平方米，供明显大于求。 2009年供销比为1.98，而到了XX年上半年则达到了3.35，未来压力巨大。四、经济开发区房地产市场1、区域土地利用概况u 从XX土地利用规划来看，项目所在的经济开发区为房地产开发的一个重要板块，住宅用地主要以市政府为中心向四周辐射；33、u 从目前开发现状来看，核心区域的住宅用地已逐渐开发面市，后续可开发的土地不多，本项目所在规划中的滨河国际城为目前经济开发区住宅用地最为密集的小区域，后期该区域将有一定量的住宅开发体量；u 从经济开发区可持续开发看来，滨河国际城为区域未来几年的重点开发带，其房源与目前在售项目的后续房源成为未来供应市场的主力。项目所在区域本项目所在的滨河国际城目前形象一般，但若在政府利好的规划下，引入品牌开发企业联合打造，小区域仍具有一定的可塑性。2、目前区域房地产分布概况u 目前经济开发区在售的重点项目集中于市政府北侧的丹桂路，代表项目有金鼎城市花园、天福花园、佳景天城、东方盛世；u 开发区北部的典型项目天波34、城成为XX的标杆项目，虽然其地段一般，但产品本身市场竞争力较强，定位在当地相对高端，吸引了XX经济较强的购房者、外地在XX的生意客群；东方盛世佳景天城海宇花园本项目普善人家东方佳园名都新贵凤翔花园城金鼎城市花园天福花园天波城u 项目所在规划中的滨河国际城，目前在售项目只有积善人家和锦江人家，周边已有的住宅小区为东方新城、幸福三区、以及天怡开发新九曲河以北的东方嘉园。3、区域在售项目分析3.1、项目概况项目名称总建面积（万）物业类型建筑类型开发商天波城62住宅多层、小高层、高层国骅金鼎城市花园25住宅、商业小高层、高层金鑫天福花园12住宅、别墅多层、别墅东方盛世16住宅、商业小高层、高层金必顺凤35、翔花园城四期约4万住宅多层、小高层高层凤翔地产名都新贵近4万住宅多层、小高层天正房地产东方嘉园6万左右住宅、商铺多层、小高层、高层天怡普善人家12住宅、商铺多层、小高层天怡、通泰、嘉源佳景天城住宅多层、小高层永佳房地产锦江花园共6幢多层住宅多层天江房地产u 物业类型以住宅为主，沿街底商零星分布；u 在售项目里，多层多为前期已售房源的建筑类型，目前在售的以小高层为主、高层为辅，可以看出，小高层住宅在目前的XX市场已经不罕见，逐渐被购房者所接受，但高层建筑仍然较少；u 国骅、天怡在XX已经具有一定的品牌效应，其项目被购房者所认可。3.2、产品结构项目名称建筑类型面积区间段()主力面积（）产品附加值36、天波城小高层、高层99/130/195/140目前已140平米的四房为主阳台赠送面积、顶层局部挑高金鼎城市花园多层、小高层、高层、别墅90-160二房、三房、四房120-130平米的三房天福花园多层、别墅70-120平米的二房、三房70-120平米的二房、三房东方盛世小高层、高层80-130二房、三房120-130平米三房凤翔花园城四期小高层、高层130-180平米的三房、四房130-180平米的三房、四房名都新贵多层、小高层102-160平米的二房、三房102-160平米的二房、三房普善人家多层、小高层80-150平米二房、三房130-150平米三房佳景天城多层、小高层80-140二房、三房37、120左右的三房锦江花园多层80-120二房、三房80-120二房、三房u 总体来说，XX在户型面积设计上跨度较大，从80-180平米户型各有不同配比；u 三房市场占有率较高，为市场供销主力；相对来说二房占比相对较少；u 具有一定品牌效应的项目户型设计相对较大，如天波城，目前在售的户型以140平米左右的三房为主，后期还设计400平米的空中别墅，可见XX部分购房者具有一定的经济实力，但前提是产品自身要有一定的品质感；u XX在售项目在产品设计上缺乏创新，目前风靡市场的产品附加值在XX市场很少体现，目前在售项目中天波城做了部分产品附加值，具体体现在错层不计面积的阳台设计上和顶层局部挑空上。3.3、38、供销状况u 各项目销售速度相差较大，具有一定品牌效应和较大小区规模的项目销售较好，如天波城、金鼎城市花园，天福花园， u 品质不高，小体量项目销售缓慢。品质不高的名都新贵虽然地段较好，但项目定位不合适及小高层早期面市决定了销售状况不佳，累计月均去化为5套；地块区域的锦江家园，项目形象较差，较低的市场价格并没有带来较好销售速度，累计月均去化8套。现象说明虽然XX房地产开发水平有限，但购房者对小区品质及内部环境还是具有一定的追求，这就要求开发企业必须要做精产品，提高市场竞争力。开盘时间已上市量总量（套）已售（套）销售率月均去化天波城1652110366.77%32金鼎城市花园1557116174.39、57% 32天福花园134867950.37%26东方盛世预计年底开盘凤翔花园城1500145096.7%16名都新贵200几乎售罄，剩几套房源5东方佳园近500套几乎售罄，剩一套房源22普善人家127679862.54%26（小区拆迁户进入提高销售速度）佳景天城6165734322锦江花园锦江-12028814048.6%8注：数据来源于镇江商品房网上管理系统3.4、价格分析u 经济开发区目前的房价在3700-5200元/平米之间，主要集中于4200-4600元/平米，定位较为高端的天波城销售均价在5200元/平米，为区域销售单价最高的一家项目；u 区域普通住宅主力供应房源的总价控制在70万40、以内，50-60万成为供销主力总价段。u 普善人家目前价格处于提前透支状态，目的是为后期C/D地块做铺垫，据悉，后期天怡、新嘉源、通泰三家开发商通力合作，将联合打造普善片区，打造高品质项目，在开发理念上可能仿金地做法。项目名称面积区间段()主力面积（）单价（元/平米）总价（万元）天波城99/130/195/140目前已140平米的四房为主5200左右70万左右为主金鼎城市花园90-160二房、三房、四房120-130平米的三房460040-74天福花园70-120平米的二房、三房70-120平米的二房、三房420030-55万东方盛世80-130二房、三房120-130平米三房接近周边项目，在41、4500左右预计40-60万凤翔花园城130-180平米的三房、四房130-180平米的三房、四房在售大户型3700-3800在售大户型60-70万之间名都新贵102-160平米的二房、三房102-160平米的二房、三房普善人家80-150平米二房、三房130-150平米三房520040-78佳景天城80-140二房、三房120左右的三房420033-60锦江花园80-120二房、三房80-120二房、三房390030-503.5、潜在供应量u 在售项目后续房源项目名称潜在体量(万)天波城27金鼎城市花园13万左右天福花园6万左右东方盛世5万左右凤翔花园城4万普善人家10万左右佳景天城锦江花园42、1.5万据不完全统计，经济开发区在售普通住宅项目后续房源体量在66.5万平米u 未来区域土地供应据不完全统计，09年至今经济开发区成交土地中，未开发土地占地23.12万平米，总建面共计66万平米左右；从土地分布来看，普善片区C/D地块成为主力，占地达20.25万平米，总建面达57.16万平米，拿地开发商为片区在售项目普善人家的投资商嘉源、天怡，这两幅地是本地块直接竞争对手，从另一个角度来看，这也有利于滨河国际城的联合打造，形成未来的一个房地产板块，届时区域人气和形象将有一定的提升。地块位置占地（）用地性质容积率竞得人总建（）总价（万元）地价(元/亩)楼板价（元/）云阳镇普善片区D89813.843、住宅1.0容积率2.6XX市新嘉源房地产开发有限公司233515.8826944200.001153.8云阳镇普善片区C112700.6商住住：1.0容积率3.0XX市天怡房屋建设开发有限责任公司338101.833810200.001000开发区丹桂路北侧13366.7住宅1.72.2XX市永佳地产29406.74130465.04443.4开发区S241省道东侧14560.1商住2.54.0江苏卓越置业有限公司58240.4142165.06244开发区迎春路北侧753.3商住/苏州市承信房地产1657.26171151.331031.8合计23.12万平米最大建面66.09万平米根据在售44、项目及成交土地的统计量，未来几年经济开发区的供应量在132万平米左右。3.6、区域客群分析客群一：周边乡镇进城购房群体经济开发区辐射的乡镇较多，各乡镇不缺乏经济条件较强的购房客群，他们有钱往往选择在XX城里买套住宅，其中部分家庭是为了考虑子女上学而置业，他们选择开发区的原因是离家较近、便利，又易于照顾孩子上学；客群二：区域做生意的购房群体区域内做生意的外来人员也是开发区购房者的重要来源之一，据了解，眼睛产业和皮革市场有大量的外地人在本区域内购房置业，他们经济基础较强，品质感较强的项目成为首选，如高速口较近的天波城就吸引了部分这样的购房群体。客群三：开发区企业工作人员的购房群体经济开发区目前有多45、家工厂企业，大量的工作人员能为区域房地产市场提供一定的购房群体。客群四：老城板块及其他区域的购房群体目前经济开发区是XX房地产市场的重要板块之一，在售项目产品类型较为丰富，虽然XX购房区域性较强，但主城在售项目较少和较高的房价导致部分购房客群分流于经济开发区，因此主城和其他区域的流失的部分购房者也成为经济开发区的购房客群之一。开发区企业工作者区域购房客群眼镜市场做生意客群东方皮革市场做生意客群周边乡镇进城购房者4、区域小结区域概况：目前经济开发区在售的重点项目集中于市政府北侧的丹桂路，未来供销主力仍以其为主，除此之外，河滨国际城在后期也将走向购房者视野；建筑类型：在售项目里，多层多为前期已售房46、源的建筑类型，目前在售的以小高层为主、高层为辅，可以看出，小高层住宅在目前的XX市场已经不罕见，逐渐被购房者所接受，但高层建筑仍然较少；销售市场：市场整体去化速度不快，各项目销售速度之间差异较大，品牌开发商中高端品质销售较好，是住宅市场的供销主力，品质较差小项目销售压力较大，去化缓慢；销售价格：经济开发区目前的房价在3700-5200元/平米之间，主要集中于4200-4600元/平米，定位较为高端的天波城销售均价在5200元/平米，为区域销售单价最高的一家项目；结合供销结构来看，区域普通住宅主力供应房源的总价控制在70万以内，50-60万成为供销主力总价段；购房客群：区域购房群体主要为周边乡镇47、进购房群体、区域外地做生意购房者、开发区内工厂企业工作人员、老城及其他区域的购房者。五、其他板块房地产市场1、XX房地产板块分布及竞争态势1.1、分布格局四大板块共分天下，经济开发区板块领衔，城南和华南板块紧跟其后。以河为界，将全市划分为经济开发区板块、老城核心区、城西板块、和华南板块。经济开发区行政中心老城区练湖生态区城西板块华南板块新生活区老城核区板块1.2、XX房地产竞争板块分析区域分布城中核心区行政中心北部工业园区城市功能定位商业、居住中心新城市中心，以行政、文化、商业、教育等功能为一体的市政建设格局以工业开发和疏解城中人口为主要功能区域条件老城区配套完善，商服业发达，整体居住环境较好48、，为XX购房人群的首选。但老城区土地供应量有限，新建楼盘多在城市郊区且基本处于尾盘阶段，对本案影响较小。行政文化中心板块是以主干道丹桂路为轴建成的新居住区域。市委市政府、行政中心、国土局、供电局等行政机关积聚于此是该区域的显著特征，该区域城市规划、交通条件和绿化环境均较好，商服和市政配套设施尚未完善，是目前新城区（开发区）房地产项目最为集中的板块，也是本案所在的区域。代表项目有金鼎城市花园、东方盛世、天福花园、佳景天城等，后续体量较大、规划较好，产品同质化较高，未来将与本案产生直接竞争。历史上北部工业区自市政府移至新城区（开发区），开发区工业项目逐步向此板块迁移。该区域市政配套尚未齐全，居住环49、境较差。代表项目是天波城，其后续体量将来上市会对本案产生一定的影响。区域分布金融商务中心板块滨河国际城练湖生态区板块城市功能定位金融商务中心XX标杆性高档居住板块练湖生态区板块在XX城市规划建设中的远景目标是成为未来XX的城市活动核心。区域条件金融商务中心板块是开发区较早建成的居住区，相较其它片区生活配套较完善。目前在售项目少且均处于尾盘销售阶段，但后续开发体量将对本案产生一定冲击。“普善片区”与城市三大中心（行政中心、新市口、万善公园） 隔河相望。随着规划沃尔玛超市的、滨河广场、滨河百吧街、国际学校、金融服务及写字楼、酒店、农贸市场等城市综合体逐渐的落实。XX标杆性高档居住板块即将形成。练湖50、集中居住区正在紧锣密鼓进行建设。紧邻此项目的提香花园销售形势良好。本项目位于河东，严格意义上讲为“滨河国际城”新区，受政府规划和板块自身特点等因素的影响，目前尚未形成真正意义上的成熟的房地产板块,当前格局以拆迁安置房、零星工业和少量商品房为主，大量土地处于原始状态，随着“滨河国际城”（普善片区）规划逐步的落实和整个经济开发区的大区域定位的实施，未来发展潜力较大。从竞争层面上，尽管XX房地产区域客群占主导，但是城市空间小，直达性好，老城核心区、华南区域和城西楼盘皆对该项目形成一定的威胁，不过核心竞争楼盘主要来自于经济开发区。由于城南、西门等区域在售项目较少，同时由于城市规模较小，因此接下来的板块51、分析将其他板块全部融入到老城区板块进行。区域分布城南河东城市功能定位新城市中心，以行政、文化、商业、教育等功能为一体的市政建设格局以工业、居住相对平衡的新区，承担起我市经济发展，城市建设“发动机”的功能，百万人口城市经济支撑点区域条件各项建设正在不断的完善中“河东”楼市作为一个快速发展的区域，随着盐城火车站的改建、汽车客运总站也将搬迁至站前路；亭湖区政府迁进；东方一天地的商业街已初具规模；这里的各项配套设施日趋完善本案2、老城区规划中心城区规划“一个休闲环、十个标志性空间和四条特色街道”一个休闲环-依托围绕旧城的西门运河、香草河、京杭大运河等水绿外环，打造最具有特色的以休闲功能为主的休闲空间，52、成为城市休闲生活联系的纽带；十个标志性空间分别为旧城中心、西门历史街区、两个轨道站点周边、城东新城中心、城南片区中心、城西片区中心、练湖及南湖周边，根据所在的区位和所承担的功能不同，打造特征鲜明的城市公共空间。四条特色街道分别为新民路、中山路、丹凤路、城河路，这四条路是公共服务设施最为集中的街道。练湖开发区规划练湖开发区位于XX市的老城区西北，东依京杭大运河，南部城镇建城区和市老城区接壤，西靠312国道，沪宁高速公路横贯中部，距沪宁高速开发区和河阳出口处均不超过5分钟车程，总面积19.34平方公里，水域总面积400公里，总人口1.2万余人。练湖今后的发展规划定位是“打造三大板块，彰显新的活力”53、；北部生态板块，建成XX的生态湿地，城市的“绿肺”；南部工业板块，作为练湖工业经济发展的新载体；东南商贸居住板块，已经成为练湖乃至XX城西集中居住的中心地带，占地400多亩，建筑面积及63万平米的新农村居中居住区目前正紧锣密鼓的建设中。4.2.老城区房地产微观市场XX市的商品住宅开发主要集中在四个区域，分别为宁沪铁路以东区域、主城区区域、西环路沿线以及以西区域、南环路沿线以及以南区域。因各区域项目所表现出的市场特征不同，因此我们将所有在售项目划分为城东开发区片区、城中片区、城西片区及城南片区等四个片区加以阐述。但从大的开发板块讲，房地产市场仅仅分为老城区和经济开发区，本案位于经济开发区，核心竞54、争层面为本区域内，其它板块皆为次级竞争和边际竞争。3、老城区典型楼盘分布老城区典型楼盘分布提香花园金色家园天怡.世纪豪都江南人家城市绿洲南方名居锦尚名都奥都花城老城核心区典型在售项目较少，主要集中在核心区的外围，以城南、城西为目前开发的集中地。4、项目基本概况片区项目名称总建面积（万）物业类型建筑类型开发商城中核心区金色家园9普通住宅、小户型公寓小高层、高层江苏丹建集团房屋开发有限公司城市绿洲12.97普通住宅高层江苏天坤集团有限公司城南奥都花城16普通住宅多层、小高层江苏丹建集团房屋开发有限公司锦尚名都26普通住宅、别墅由多层、少量高层及部分别墅丹凤集团.通泰地产城西江南人家37普通住宅多层55、小高层、高层XX市天怡房屋建设开发有限责任公司天怡.世纪豪都12普通住宅、洋房小高层、多层、45层洋房XX市天怡房产练湖提香花园22.79普通住宅多层、小高层XX市德欣房地产有限公司 目前XX老城区典型在售商品房项目共7个，总建筑面积为135.76万，主要集中在城西和城南，以当地实力开发商天怡开发的楼盘为代表，如江南人家、世纪豪都和南方名居，不仅总建筑面积占据市场重要份额，且规划设计和产品品质为XX楼市风向标，为当地居民传诵。 随着XX老城改造和城市的拓展，老城区空间结构不断向城南和城西延伸，大盘开发亦应运而生。从城市未来土地用地规划和练湖生态区城市规划看，城南和西北练湖区房地产开发将成为X56、X商品房开发的热土。5、户型结构项目名称开盘时间建筑物的层数房型面积（）占比提香花园XX.4（26#/28#）小高层（264套）一房两厅一卫58.398.33%两房两厅一卫74-90.9783.33%三房两厅两卫118.838.33%2006年底多层（920套，已售罄）两房两厅一卫85左右30%（多层）三房两厅一卫100左右30%（多层）三房两厅两卫120左右30%（多层）金色家园二期XX.1高层单室套42-65.4548.98%两房两厅一卫108/14824.49%三房两厅两卫144/14714.29%四房两厅三卫26212.24%东方名居尾盘销售多层、小高层两房两厅一卫79-9113.6457、%三房两厅一卫104-11919.32%三房两厅两卫120-134.2444.32%四房两厅两卫143.98/152.9213.64%江南人家（在售房源）2007年9月14日高层两房两厅一卫20.92%三房两厅一卫94-11013.735三房两厅两卫111-136.5234.64%四房两厅两卫1448.50%顶层复式22.37%天怡.世纪豪都（在售房源）小高层、多层、45层洋房两房两厅一卫83-10334.4%三房两厅一卫107-112.8625.6%三房两厅两卫122.07-13924.8顶层复式15.2%锦尚名都（在售房源）2009.8小高层三房两厅一卫12025%三房两厅两卫14675%58、多层（5+1和6+1为主）两房一厅一卫9020%三房两厅一卫10865%三房两厅两卫13120%4/2/23/2/23/2/12/2/1单室套注：典型项目不同户型主力面积区间6、建筑形态 目前XX市老城区在售楼盘中以多层和小高层建筑形态为主，尤其以多层产品居多，在售高层产品主要集中在城中的金色家园以及城西南的江南人家和练湖区的提香花园，此类项目大都前期规划以多层为主，后续随着项目的进展和市场对高层住宅抗性有所消弱的情况下，小高层、高层住宅陆续上市。 从销售情况来看，多层产品尤为畅销，其主要原因是居民受到传统的居住“概念”的影响，该类产品得房率高及居住成本低等方面的因素；小高层、高层产品作为一种59、新型产品在该城市经过近两年的发展，越来越受到人们的关注，市场接受度在不断提高。从目前市场供应情况来看，小高层、高层产品供应量不大，但该类产品在各项目后期上市量较大，可以看出，小高层、高层产品是未来住宅发展的主流产品；而高层产品还是存在一定的市场抗性，主要表现在得房率低及生活成本高等方面，而XX市的客户群对产品的经济实用性要求较高，由这两个项目所开发的高层产品体量较小，且楼盘档次定位较高，购买此类产品的购房者都是一些经济实力较强，他们更加注重居住舒适度。从几个项目的销售情况来看，消化数度较为一般，但由于开发体量小，并没有出现滞销情况。户型结构 XX市老城区普通商品房主力供应面积为90136之间，60、畅销户型为85125的两房、小三房和三房，特别是XX年政策调控年，尽管XX为四线城市，政策敏感度相对缓慢，但是从近期成交量环比和同比皆出现明显的下调看，市场观望气氛浓厚，改善性需求和投资客脚步放缓，市场以首次、二次置业刚性需求为主，紧凑型高性价比的户型受到市场青睐。但从老城区户型供应结构看，舒适型三房和四房占有一定的比例，销售情况一般。7、项目卖点片区项目名称建筑类型面积区间（）主力面积区间（）项目卖点城中核心区金色家园（二期）高层42-26242-65地段城南南方名居多层、小高110-130开发商品牌奥都花城多层、小高层90-14890、120-140点段；学区房锦尚名都多层、少量高层及部分61、别墅90-20090130地段；大盘效应；学区房；多层、别墅产品稀缺性城西江南人家多层、小高层、高层92-136地段（老城区）；开发商品牌（当地实力开发商）；大盘优势，大手笔开发（37万方）；产品品质感强。天怡.世纪豪都小高层、多层、45层洋房83.47-19697-120地段；开发商品牌（当地实力开发商）；产品（大视野、大空间、大尺度规划；主城区多层住宅为主稀缺性；区内配套，如会所、泳池、下沉式中央景观庭院、广场和现代商业街等；户型丰富：跃层空中别墅等；产品细节，如入户花园，硬件配置；物管；学区等等）练湖提香花园多层、小高层58-12085-120产品、地段（练湖生态园区） 老城项目“地段”62、为得天独厚的卖点。尽管随着市政府东迁，老城区逐渐失去了XX传统意义上的城市政务中心的位置，但是金融、医疗、生活配套完善的商务、居住中心依然根深蒂固，老城核心城市地位依存，特别是周边乡镇有一定经济实力进程购房者和区域改善居住者的首选。 超前的产品规划和开发商品牌也成为购房者追随的原因，如占有霸主地位的当地开发商天怡开发的产品一直受到市场追捧。8、供销状况楼盘名称开盘时间小区规划总户数已上市量后期上市量（预估）总余量（套）总量（套）已售（套）余量（套）销售率金色家园XX.1（二期）42042029212869.52%/128城市绿洲/71144326862.31%/268南方名居/8812761363、.64%/锦尚名都2009.82000多80843337553.59%11921567 江南人家3000多2804 1401140349.96%1961599天怡.世纪豪都700多户29318111261.77%407519提香花园2006年底1500118497021481.93%3165309、价格分析 项目名称销售价格（元/）江南人家5745世纪豪都5469金色家园5950提香花园4200锦尚名都4940南方名居4572XX市老城区目前典型在售楼盘普通住宅销售均价在45005900元/之间，城南和练湖销售均价因区域差异、开发商品牌、产品品质和营销理念差异而产品售价不同，金色家园和城市绿洲64、位于老城核心区，成熟的城市配套和老城土地的奇缺足以支撑项目售价位于XX房市顶峰，将有突破6000元/大关之势；江南人家和世纪豪都地段尽管不属于老城核心区，但完全可以共享老城核心区的繁华和项目区域的宁静，且有当地霸主开发商天怡开发，产品品质和开发理念一直受到百姓的信赖，市场忠诚客户较多，尽管项目营销方式不敢苟同，但开发的楼盘的售价是XX楼市的风向标。10、客群分析片区项目名称客户来源年龄职业城中核心区金色家园市区人占60，周边乡镇占30，外地人占103045银行、IT高级职员，外企人士，私营业主以改善性需求为主，另有极少量投资者城市绿洲市区占50，周边乡镇占40，外地人占102550私营老板，企65、事业单位职工、公务员及周边乡镇进城进城者城南奥都花城市区占40，周边乡镇占6040岁左右周边乡镇私营业主，市区企事业单位的员工锦尚名都市区约占40，周边乡镇占60（以司徒镇和延陵镇为主）3045岁左右以乡镇企事业单位的工作人员和私营业主为主；周边上班族，私营业主，XX中学老师，医院工作人员南方名居市区人占50，周边乡镇占503050周边乡镇私营业主，市区企事业单位的员工城西世纪豪都市区人占80，周边乡镇占20，3550私营老板，企事业单位职工、公务员，以改善性需求为主江南人家市区人占70，周边乡镇占303050私营老板，企事业单位职工、公务员，以改善性需求为主练湖提香花园市区人占33，周边乡镇66、占65（主要以司徒镇为主、零星后巷镇、殷巷村和界牌镇，外地人占22550周边企业职工，周边拆迁户，个体户，附近小学、中学老师、周边乡镇进城人员及极少数镇江丹徒和其它周边城市的投资客本地二次置业者：他们有一定的经济实力，购买目的主要是为了改善居住环境，因此他们所选择的以舒适型的三房为主。主要为私营业主，企事业单位和公务员为主。本地首次置业者：以年轻人为主，经济实力不强，购买的主要目的是为了独立居住或者结婚，因此他们所选择的以小面积的两房为主。拆迁户：目前城中核心区的拆迁户比较少，主要集中在城市拓展外围，由于该部分消费人群经济实力不强，他们所选择的以小面积的两房、三房为主。外来人口 3%本地居民 67、50% 偶得客户重要客户核心客户 投资客 2%主要是来XX打工的外来人口，由于XX缺乏大型企业，因此外来人口较少，并且该部分客源经济实力较弱，他们所选择的主要是小面积的两房周边乡镇私营业主、企事业单位职工和公务员 45% 周边乡镇（司徒镇、延陵镇、后巷镇和界牌镇为主）购房群体是老城区，特别是城西、城南楼盘的主军。他们向往城市生活、进城购房荣耀和子女教育是他们购房的主要目的。XX周边乡镇私营业业主较多，经济先对富裕。11、老城区房地产市场结论政策影响：政策调控期，XX作为四线城市对中央政策消化相对较慢，但是二季度新房市场出现明显的“量跌价升”的局面，使XX楼市陡然跌入谷底，消费者观望氛围日益浓厚68、，开发商和购房者进入博弈期：楼盘分布结构：老城核心区典型在售项目较少，主要集中在核心区的外围，以城南、城西为目前开发的集中地。随着XX老城改造和城市的拓展，老城区空间结构不断向城南和城西延伸，大盘开发亦应运而生。从城市未来土地用地规划和练湖生态区城市规划看，城南和西北练湖区房地产开发将成为XX商品房开发的热土。建筑总量：老城区典型在售项目总建筑面积约为135.76万，主要集中在城西和城南，以当地实力开发商天怡开发的楼盘为代表，如江南人家、世纪豪都和南方名居，不仅总建筑面积占据市场重要份额，且规划设计和产品品质为XX楼市风向标，为当地居民传诵。建筑形态：目前XX市老城区在售楼盘中以多层和小高层建69、筑形态为主，后续随着项目的进展和市场对高层住宅抗性有所消弱的情况下，小高层、高层住宅陆续上市。但受到传统的居住“概念”的影响，该类产品得房率高及居住成本低等方面的因素，居民消费障碍仍存在，但是产品品质感强、开发商品牌度高、营销到位的高层楼盘市场仍看好。户型结构：XX市老城区普通商品房主力供应面积为90136之间，畅销户型为85125的两房、小三房和三房，紧凑型高性价比的户型受到市场青睐。售价结构：XX市老城区目前典型在售楼盘普通住宅销售均价在45005900元/之间，城南和练湖销售均价因区域差异、开发商品牌、产品品质和营销理念差异而产品售价不同。超前的产品规划和开发商品牌也成为购房者追随的原因70、，如占有霸主地位的当地开发商天怡开发的项目因产品品质和开发理念超前，一直受到百姓的信赖，市场忠诚客户较多，尽管项目营销方式不敢苟同，但开发的楼盘的售价是XX楼市的风向标。消化情况：XX城市房地产市场进程较慢，楼盘消化周期长，紧迫性差;客群结构：、周边乡镇私营业主、企事业单位职工和公务员为占 比为45%；本地居民占比为 50%；外来人口占比为3%；投资客占比为2%。市区特有的功能定位，决定了市区住宅消费人群的特殊化。市区住宅的人群与普通住宅的市场辐射是完全不同的。由于市区的战略地势和为商务提供的便捷、高效和繁华，以及市区资源的复杂与优质，使得市区住宅的客户群具有很强的复杂性、流通性、包容性、跨区71、域性、跨行业性。他们出于追求“事业与生活间的平衡”而消费；他们出于对市区特殊资源的占有如教育、医疗、商务等资源而消费；他们出于对传统的难以割舍如邻里情节、区域情节、历史情节、族源情节等而消费。恋栈不去或个性需求，是此类人群的表征，他们的消费观不是常规的，不是出于对生活的满足或经济的取舍，而是独特愿望下的独特需求。第三篇 项目定位篇一、地块研究1、地块概况1.1、地理位置 地块属于XX东南部新兴的板块，毗邻市中心和新开发区，属于“大开发区”的范畴之内； 宗地块距商业中心新市口2.6公里，距火车站1.3公里，距市政府3公里，与开发区现有成熟生活区隔河而望； 地块东邻普善人家，南至普善路，西至东方路72、，北至滨河路普善片区CXX天怡地产112700.6普善片区DXX新嘉源地产89813.8沪宁铁路圣象集团华昌工具幸福三区东南新城东方嘉园普善人家本案地块处于XX城市东南部，XX经济开发区南片区；四周主要道路为：东面凤凰路；南面普善路、南二环路；西面东方路；北面滨河路；地块四周的主要建筑物及基础设施有东侧普善人家、东南新城；南侧待建空地；西侧沪宁铁路；北侧九曲河、东方嘉园1.2、基地环境 地块现状：地势平坦1.3、项目周边道路及建筑分布 地块以东：普善人家 东南新城 普善人家项目为一个中档居住社区，主要为一个拆迁安置房项目，后期部分房源对外销售； 普善人家项目南侧沿普善路配建部分一层商业用房，目73、前已经投入使用，经营业态有小吃、餐饮、装饰材料、烟酒店、小型超市等。 地块以南：普善路 待建空地 南二环路地块以南正在修建南二环路大桥，该大桥投资一亿，建成后将横跨沪宁铁路，连接南二环路，齐梁路和一二二省道，道路通达性更强； 地块以西：东方路（主干道） 沪宁铁路 该道路为主要干道，双向六车道设计，慢车道和快车道以绿化隔离带分离，东方路和沪宁铁路中间种植绿化树木，形成优美的道路景观； 东方路和沪宁铁路之间规划为沃尔玛超市，该超市建成后与本项目仅一路之隔，沃尔玛超市将会成为区域的商业中心； 地块以北： 滨河路 九曲河 东方嘉园 目前滨河路已经投入使用，该道路西接东方路，东接凤凰路和齐梁路，凤凰路和74、齐梁路是连接开发区中心的主要道路； 滨河路以北为20-30米左右的景观绿化带，现有景观绿化带所在位置规划建设滨河百吧街、滨河健身中心、甲级写字楼和五星级酒店等配套设施，建成后进一步完善区域内配套； 现有景观绿化带北侧为九曲河，该河道为XX现有景观河道之一，也是项目现有的外部景观资源； 九曲河以南的东方嘉园为当地品牌开发商天怡地产开发的中高档项目，目前该项目部分已经交付使用，项目沿东方路两侧分布，且在东方路两侧配建了部分沿街商铺，目前部分商业已经投入使用；2、地块区位规划优势区位 完善配套 滨河国际新城位于XX东南板块，区位优势突出，毗邻市中心和新开发区，配套设施完善，周边学校、医院、菜场等生活75、配套设施完善，休闲、娱乐、生活融为一体，极具发展潜力。学校：国际学校（九年制）、善巷小学、开发区中心小学、第五中学、第八中学、XX技校、XX师范医院：市第二人民医院超市：沃尔玛超市、大统华超市菜场：新欣菜市场金融：农业银行、人民银行、江苏银行、XX农村合作银行其它：森林家居、东方皮革城、华阳眼睛市场黄金水岸 生活梦想 九曲河作为XX的母亲河，不仅是内连湖西、外通长江的黄金水道，同时也是省级水利风景区，目前九曲河沿河风光带正在着于兴建，建成后将成为滨河国际城最美丽的黄金水岸，为滨河国际城的生活增添更多的自然气息，让懂得生活的人实现自己的居住梦想。便捷交通 动力十足 九曲河与大运河贯穿东西南北；东76、方路北接市中心；普善路与齐梁路相连，连接XX各乡镇；华昌路将开发区行政中心与滨河国际城紧密相连，形成一体；在建的南二环大桥、以及规划中的京沪高铁（距此10分钟车程）、城际轻轨（距此3分钟车程）都穿城而过，给滨河国际的经济发展注入了无限的动力。辐射广泛 人口密集 滨河国际城面积约1200亩，按照容积率2初步来估算，总建约160万平米；按户均110平米来估算，约1.45万户；按人均每户3人来计，约4.35万人。周边小区林立，统计得出的数据显示，周边区域常驻人约4.35万人。周边小区林立，统计得出的数据显示，周边区域常驻人口约有5万人，再加上相邻的乡镇，该片区辐射的人口将超过10万人。把握城市命脉 77、抢占财富先机 南二环大桥投资数亿正在营建，沪宁高铁、城际轻轨、华昌路、东方路等交通干道相连接，构成了四通八达的交通网络，也是南部新城发展的经济动脉。滨河国际城（普善片区）概念 滨河国际城位于XX东南部，总面积约1200亩，城市上风向，且处于XX京杭大运河和九曲河交汇区域，人文底蕴深厚。区域内交通便捷，道路网络四通八达，在建的南二环大桥以及城际轻轨沿区域而过，为普善片区经济的发展带来新的发展契机。 滨河国际城目前为开发净地，发展前景好。区域内道路、水、电网路以及污水处理的相关配套设施已经基本到位。滨河国际成作为连接主城区和开发区的中心地段，常驻人口及周边人口超过10万人，同时作为东南经济重镇新桥78、后巷、界牌、访仙等入城的主入口，其辐射的人口更加广泛，未来消费和购买力旺盛。滨河国际城作与城市三大中心（行政中心、新市口、完善公园）隔河而望，相互辉映。随着区域规划的完善，该区域独特的地理位置优势和区域自身的优势，将使得越来越多的人将关注的目光投向普善片区，一个新型的中央城市生活中心正在逐步形成。 作为普善片区内打造的XX标杆性高档居住板块并和国际城，规划沃尔玛超市，滨河广场、滨河百吧街（XX第一休闲街）、健身中心、国际学校、金融服务、农贸市场以及国际写字楼、酒店等，将成为融休闲、娱乐、生活为一体的城市综合体。滨河国际城将在改善XX人民城市生活的同时，也提升了XX城市的品味。 滨河国际城将以79、全新的发展姿态，协同城市发展的步伐，跨越城市梦想，成为XX市未来发展新名片。沃尔玛超市 世界零售业巨头沃尔玛超市慧眼识金，积极抢占板块优势地段，不仅抢得财富先机，同时也提升了片区的投资价值，营造了更美好的投资环境。滨河百吧街 规划建筑面积约为5000平米，1-2层规划，单套面积设置在150-200平米，可分可合，南北通透。沿九曲河畔，可充分利用九曲河风光带的水景和自然风光，设置露天咖啡吧，茶吧、演艺吧等，建成后将成为XX最具品味的休闲娱乐街。滨河健身中心 作为五星级酒店的一部分，滨河健身中心不仅仅是单一的健身场所，其附属的户外网球场将给前来健身的消费者提供更多的选择。作为滨河国际城重要的配套设80、施，滨河健身中心将提高区域生活水平，也提升了酒店和区域的形象和档次。滨河广场 作为滨河国际城的配套设施之一，滨河广场不仅是一个重要的景观节点，而且它通过开放式公园设置，有利于将普善大街的人流引入滨河百吧街，提升区域的人气，营造跟好的商业氛围。五星级酒店 该酒店规划总建约2万平米，定位为五星级酒店的建设标准，借助华昌路开发区中心轴线及九曲河沿线风光带的优势，该酒店将成为XX开发区最高档的酒店，并与甲级写字楼一起在华昌路的左右形成双子座，成为XX开发区新的地标性建筑。甲级写字楼 华昌路作为XX开发区中心轴线，将开发区和普善片区紧密相连，沿华昌路规划的写字楼，将以开发区企业总部的标准兴建。预计总建约81、2万平米，以50-100平米成长性空间以及100-200平米（自由分割）的标准空间为主，并设置地上和地下充足停车场。即可以满足个人办公和中小型企业的要求，也可以满足集团企业的需求。3、项目SWOT分析S优势(Strengths)： 项目具有一定的规模，后期开发容易引起消费者关注； 地块内部地势平坦方正，有利于产品规划和建筑排布； 项目规划拟建30层的高层建筑，将会成为城市的一个地标性建筑； 项目周边交通便捷，道路网络四通八达，可以快速通往市中心、XX火车站、市政府等地；通过沪宁高速、一二二省道等道路与周边城市形成快速交通连接，道路通达性好； 项目北侧九曲河是项目外部重要的景观资源W劣势(Wea82、knesses)： 项目所在区域九曲河以南区域目前不是房地产项目开发的热点区域，区域内现有楼盘多以安置房为主，且现有项目品质较低，导致区域目前市场接受度偏低； 区域内现有配套配套匮乏，不能满足居住人群的需求； 沪宁铁路距项目较近，且项目仅靠主干道（东方路），存在一定的噪音污染； 地块出让指标规定高层、超高层产品需占开发总量的三分之二，由于目前XX的购房消费者对高层产品还是存在较大的抗性，高层产品不利于销售；O机会(Opportunities)： 目前政府正著力打造东南片区项目所在地的滨河国际城，该区域将会成为未来开发的热点区域； 目前开发区中心地段可供开发的土地较少，正在逐步往项目所在地的外围83、地段发展，而项目所在区域可供开发的土地较多，必将成为未来开发的重点区域； 项目一河之隔的中高端项目东方嘉园已经交付使用，与项目形成有效的连接； 政府规划区域将建设大型超市、休闲娱乐街道（滨河百吧街）、甲级写字楼、五星级酒店、健身中心等配套，区域配套将不断完善，对项目的开发是一大利好； 近期天怡地产和新嘉源地产购得了普善片区C、D两个地块，据称，这两家开发商计划将这2个项目打造成高品质居住社区，对区域未来房地产发展是一大利好；T隐忧(Threats) 今年上半年房地产打压政策的出台，房产市业受到较大的冲击，地产开发与投资也受到很大的影响； 开发区的一些热点楼盘，如天波城、金鼎城市花园、东方盛世等84、项目后期仍有较大的供应量，无论从地理位置或者项目知名度来看，这些项目都是本项目最大的竞争对手； 本区域近几年上市的土地，也是本项目未来的主要竞争对手； 好的SWOT分析前提是正确识别出优势、劣势、机会与威胁因素。而评价某种因素优劣与否，该因素又预示着机会或威胁，取决于项目的生存环境，而项目的生存环境主要由市场背景与主要竞争对手构成。具体分析如上，所叙述的步骤n 罗列项目的优势和劣势，可能的机会与威胁。n 优势、劣势与机会、威胁相组合，形成SO、ST、WO、WT策略。n 对SO、ST、WO、WT策略进行甄别和选择，确定项目目前应该采取的具体战略与策略。4、项目问题点 通过对项目的SWOT分析，结85、合地块出让指标要求和项目所在区域的现状，我们不难看出项目现在所面临的几个困难点，我们又将如何解决这些困难点呢？1） 项目所在区域（九曲河以南区域）不是目前房地产开发的热点区域；2） 区域现有商业配套匮乏；3） 项目地价较高，需要较高的售价开支撑；4） 项目拟建产品是以市场接受度低的高层产品为主；1045、城市借鉴项目分析本项目与市场中主要畅销和滞销项目对比分析对比参数天波城金鼎城市花园江南人家凤翔花园城本案项目位置经济开发区北段，仅靠沪宁高速公路，XX北大门位置市政府北侧，开发区热点地段城西南，成熟居住区域市政府南侧，成熟居住区域城东南新兴板块，居住氛围较弱品牌效应宁波国骅品牌开发商，在多个城86、市有项目，在XX的市场知名度较高XX金鑫地产一般品牌天怡地产，当地品牌开发商，该公司在XX深入人心江苏凤翔房地产一般品牌品牌开发商，但在XX知名度较弱交通仅靠沪宁高速，距市中心（商业中心）6公里、市政府3.5公里、火车站3公里距市中心4公里、与市政府一路之隔、火车站2.3公里距市中心2.3公里、市政府7.8公里、火车站5公里距市中心3.7公里、市政府1公里、火车站1.2公里距市中心2.6公里、市政府3公里、火车站1.3公里建筑体量（万）62万25万37万25万A地块35万社区配套，及周边配套社区商业、大型休闲会所、水上网球场、国际标准体育中心、沙滩景观游泳池、儿童游乐园、社区医疗中心、室外活动87、广场、社区巴士等社区配套设施；项目外围几乎没有配套社区集中商业佳润发超市；周边农贸市场、体育中心等；社区商业、社区警务室社区沿街商铺；外围主要为开发区中心生活区的配套需要配建社区会所，健身中心以及商业配套产品卖点空中庭院、独创了多种非凡逸舒空间，户户拥有空中观景庭院，尽收江山美景。自然简约主义建筑风格，在构筑建筑美感上，追求整体恢宏与庄重，力求和谐，铸就大美之宅一二期户型设计范围较广；户型赠送挑高面积无特色无特色无特色应提高产品附加值，增加项目卖点，提高市场关注度景观资源20万方山水湖景、主题园林、景观主题公园、精雕细琢的欧式宫廷园艺社区广场内部水景无建议建设特色主题性景观均价(元/)520088、460057453700-3800/销售速度(套/月)32323916/销售抗性三期面积较大，总价较高，面对中高端客户，客户群面相对窄剩余房源以大面积产品为主靠景观附近房源单价较高，面积较大，销售速度慢近期在售房源面积较大，部分达到160-180之间，总价在60-70万之间，市场抗性较大控制面积，控制总价主力客群市区60，周边乡镇30，外地10；公务员、私营业主，如眼镜城、皮革城、等市区占60，周边乡镇占40（如界牌，后巷等）；政府官员、私营业主市区人占70，周边乡镇占30私营老板，企事业单位职工、公务员，以改善性需求为主市区人占50，周边乡镇40，外地人占10；私营业主，医生，教师，公务员等89、/策划推广开发早期高调入市，广告力度很大广告力度较大广告力度不大，但市场知名度较高推广很少进行区位规划前景宣传和项目品质宣传 上表列举的4个项目在XX的影响力较大，除了凤凰花园城项目销售速度缓慢外，其余三个项目均表现不错的销售业绩，以下我们对这些项目主要参数进行对比分析1)项目位置：对比以上几个项目来看，天波城距离主城区较远，但项目规模大，开发建设有“造城的概念”，其余几个项目都处于市场接受度较高的成熟居住区域。而本项目属于城东南新兴板块，目前区域居住氛围较差，市场接受度较低。对策: 由于本区域是政府未来重点打造的居住区域，因此我们在营销推广上要重点提出滨河国际新城的概念，突出区域规划为中高档90、楼盘集中区，使消费者对政府重点打造的滨河国际新城产生信心。2) 品牌效应: 目前市场接受度较高的项目，多为知名品牌开发商的项目，虽然本项目的开发公司市场知名度较大，但在XX这种小城市并没有太大的影响力，因此需要早期的品牌推广，认可企业品牌，对企业有信心。3）建筑体量：以上几个项目均达到25万以上的体量，这种规模的项目在当地属于较大体量的楼盘，而普善片区A地块可建设面积近37万，在规模上不输于其它知名楼盘，完全有可能打造出城市标杆项目。4）交通：我们对本案及以上几个楼盘到商业中心、行政中心及重要交通网点进行了距离测量，发现本案在“近距离”上并没有输于其它楼盘，虽然本项目目前所在位置认可度并不高，91、但是后期可以合理的引导，改变购房者在地理位置上的排斥；5）配套：调研来看，以上项目只有天波城外围配套匮乏，但项目凭借规模上的优势，打造内部较为完善的配套。其它几个项目主要依靠外部现有较为成熟的配套。本项目周边只有普善人家和东方嘉园有零散的沿街商业配套，在后期开发过程中需要配合政府规划来大力宣传片区规划和建设中的配套，如建设大型超市、休闲娱乐街道（滨河百吧街）、甲级写字楼、五星级酒店、健身中心及学校等配套，同时在项目内部配建会所，商业等配套设施，打消购房者对配套不足的顾虑。6）景观资源：热销楼盘中均注重景观打造，如天波城项目不惜增加成本，堆了一座土山，种上植被，用于隔挡铁路产生的噪音，并在内部开92、挖人工河，仅人工山河用地就达到了20万平米；江南人家内部配有中心水景，金鼎城市花园建有绿化广场。目前处于滞销的凤翔花园城并没有明显的景观布置。对于本项目的借鉴是结合外部现有和规划的景观优势，用心打造内部优质景观。7）销售抗性：以上对比项目中，已上市未售出的房源多为大面积的户型，因此建议本项目尽量少建或不建过大面积产品。策划推广：在推广方面，天怡地产虽然没有投入太多广告，但该公司是当地知名开发企业，企业知名度已经深入人心，而天波城项目在开建初期投入大量广告推广，高调入市，目前该项目在当地已经达到无人不知，无人不晓的地步，本项目可借鉴天波城的推广方式，早期高调入市，后期进行有效的市场维护。总之我们93、可以参考热销楼盘在景观设计、产品设计、策划推广等方面的优势，剔除失败和不足，进行合理的整合，增加企业和项目知名度，充分发挥项目的核心竞争力，来实现利润的最大化。本案凤翔花园城金鼎城市花园天波城6、解决方法项目所在区域不是目前房地产开发的热点区域； 在营销推广上要重点提出滨河国际新城的概念，突出区域规划为中高档社区集中区，使购房消费者对政府重点打造的滨河国际新城产生信心，并逐渐认可1） 区域现有商业配套匮乏； 营销推广上提出政府将引进较为全面的商业配套和教育配套，突出沃尔玛超市和滨河商业街2） 项目地价较高，需要较高的售价来支撑；3） 项目拟建产品是以市场接受度低的高层产品为主； 项目应定位中高94、端社区，但户型需适中，在控制总价的同时，保证合理范围内较高的单价，实现利润的最大化； 户型设计要新颖实用，提高产品附加值，如户型以“偷面积”的方式赠送给业主；引入智能化设备等； 提供优质的物业服务，使业主充分享受高品质物业； 通过对SWOT分析，立足于项目的规划要求，注重项目根据市场所必需的物业产品的规划设计，符合项目规划利润最大化原则，同时利用高端品质的住宅塑造独特产品形象，并在产品的规划上提供高附加值是项目发展的方向！二、项目市场机会通过对前期市场分析结论的总结，可得出本项目所处的市场及竞争环境： 核心竞争板块：本项目处于滨河新城核心位置，属于开发区南部板块，刚好在老城板块和开发区板块两个95、板块的衔接处。受两大板块影响大，但由于老城板块项目稀少，因此，本项目面临的核心竞争为开发区板块竞争； 竞争板块市场现状： 未来竞争板块内房地产待售量较大，未来上市量更是可观，尤其以开发区政府所在片区内，竞争尤为激烈； 目前在两大竞争板块中，中档公寓房市场的普遍市场接受价格在4200-4600元/，5000元/以上无独特高品质支撑楼盘明显滞销； 销售速度因项目品质差异相差较为明显； 区域购房群体主要为周边乡镇进购房群体、区域外地做生意购房者、开发区内工厂企业工作人员、老城及其他区域的购房者。从以上结论中可以看出，目前市场的宏观环境仍然不理想，房地产处于调整恢复期，加之开发力度较大，未来竞争尤为激96、烈。加之本项目所处新城不属于开发热点板块，开发难度较大。如果依然采用平实的中低档路线很难打响市场，项目必将一路走低，陷入困境，唯有高举高打，方能突破市场。市场机会/结论： 经历宏观调整后的市场将更加理性并逐渐走向成熟，一轮市场洗礼之后，开发水准或将有较大的飞跃，回暖后的市场将面临更大的产品竞争。 竞争市场状况两大板块的市场分化明显，优劣同在，机会和风险都非常明显，对本项目提出了很高的要求； 地块周边铁路、安置房及配套的目前的缺失也是本项目不容忽视的重大隐患； 数十万方的项目规模，具备较大的规划空间； 中高档住宅在区域内具有较大的市场机会三、项目发展机遇地处黄金中轴：XX城市未来价值精华所在从新97、政府中心 站前商业带 新生活区 九曲河景观带1条九曲河景观带1个新生活区中的滨河国际新城1个城市商业带1个新政府中心在城市成长、扩容背景下这条黄金中轴将是XX未来价值精华所在结论：项目所在的黄金中轴的超前规划将极大提升地域价值，本项目的开发战略在立足地块提升价值之外，更需要着力于利用板块发展机遇的契机。四、项目发展战略综合以上对SWOT战略研判及对市场机会和未来机遇的把握，我司提出本项目发展战略为：以黄金中轴为契机用高附加值高品质产品赢得市场树立区域人文建筑典范打造新的城市地标遵循这一战略，项目建成后将成为：u 开发区南部高档住宅典范u 开发区南部地标建筑群u 开发区南部的璀璨明珠u 舒适从容98、的国际人文社区u 极具综合价值的魅力城邦 五、价格建议项目名称单价（元/平米）总价（万元）天波城5200左右70万左右为主金鼎城市花园460040-74天福花园420030-55万东方盛世接近周边项目，在4500左右预计40-60万凤翔花园城在售大户型3700-3800在售大户型60-70万之间普善人家520040-78佳景天城420033-60锦江花园390030-50目前区域普通商品住宅销售价格集中于4200-5200元/平米，考虑项目中高端定位和开发周期较长，建议采取低开高走线路，入市价格在4800-5200元/平米。 在未来宏观经济及政策稳定的基础下，项目开发周期内实现整体均价520099、元/平方米。第四篇 产品建议一、产品定位高度独享荣耀 空间成就价值高度：百米高层、卓越品质，成就地标性人文社区建筑高度：俯瞰城市美景，阅尽都市繁华； 建筑高度达100米，无疑使其成为句容住宅地标性建筑组群；品质高度：领袖城市住宅高度，铸就现代都市建筑典范； 高标准的社区规划、建筑空间、园林景观、人文配套、智能化系统以及物业管理，成就高品质住区； 人文高度：将人文气质与小区文化相契合，增加小区业主的沟通交流平台，提升小区业主的归属感和认同感，营造高品质人文社区、活力社区的氛围。空间：多级空间成就居住开发双重价值城市空间社区空间邻里空间居住空间城市空间：通过与城市空间对接，共享城市空间资源，分享城100、市繁华；同时与城市空间相对独立，保证住区的私密性和品质感，铸就社区“位于城市之中，立于城市之上”的高端形象，将其打造成为地标性品质住宅社区；社区空间：强调生活空间层次的划分，经过邻里建筑空间的组织，创造层次分明的活动空间，保证空间秩序规整有序的同时，运用丰富的建筑语言，将展示性公共空间化解成为叙事性交往空间，为业主之间的交流提供有效平台，从而打破传统空间平直的感觉。邻里空间：人文空间人在满足了最基本的生活需求以后，对精神层面的需求会逐步提升，丰富的人文空间提升居住品质：私家会所、底层架空泛会所、基层社区中心，个小区通过建筑围合、底层架空等手段，实现完整的景观空间体系，通过功能的整合和细分，满足101、不同人群的需求，形成侧重不同功能定位的交流空间：亲地空间亲水空间亲绿空间亲子空间。居住空间：将“适住空间”和“增值空间”作为居住空间的核心设计思想，通过合理的居住空间设计，提升居住舒适性，给予居住更多想象空间，增加住宅的保值增值性，在满足实用性、安全性、经济性的同时，能够着重突出灵活性和艺术性。二、总体规划设计1、主要规划要点【A地块】用地面积：116000容积率：1.0容积率3.0建筑密度：10%建筑密度25%绿地率：35%建筑密度45%建筑高度：充分考虑整体城市景观效果和天际线，高层建筑相对集中，形成该片区标志性地标，30层（含30层）以上建筑面积应占该地块总建筑面积的1/3以上，1830102、层（含18层）建筑面积应占该地块总建筑面积的1/3以上建筑风格：现代风格【B地块】用地面积：168152容积率：1.0容积率3.0建筑密度：10%建筑密度25%绿地率：35%建筑密度45%建筑高度：充分考虑整体城市景观效果和天际线，高层建筑相对集中，形成该片区标志性地标，30层（含30层）以上建筑面积应占该地块总建筑面积的1/3以上，1830层（含18层）建筑面积应占该地块总建筑面积的1/3以上建筑风格：现代风格2、规划方案示意A地块规划示意图B地块规划示意图3、经济指标分析A地块经济指标占地面积116000总建筑面积348080其中住宅面积336000公建配套2480会所1600沿街商铺80103、00户数2750机动车位数2200其中地面220地下车库1980基底占地面积16500建筑密度14.22%绿化率45%容积率3.00 B地块经济指标占地面积168152总建筑面积504600其中住宅面积483000公建配套2400会所2400沿街商铺16800户数4080机动车位数3260其中地面326地下车库2934基底占地面积26812建筑密度15.95%绿化率45%容积率3.00 4、产品布局分析公建配套会所沿街商铺 沿街商铺公建配套会所会所沿街商铺公建配套住宅：受到规划要点和地块条件限制，容积率为3.0，为了保证空间品质，产品以高层为绝对主力，规划高层产品层数为3318层，在排布过程中104、，北侧和西侧以33层高层为主，中心景观区考虑18层高层产品，并且遵循尽可能多的布置18层高层产品，降低高层层数过多对销售带来的不利影响。按照项目整体定位，以市场主流需求户型为主要产品方向，考虑到户型品质、得房率等因素，建议以两梯三户为主要高层建筑形式；公建配套：按照规划要点要求，地块内公共服务设施配套用房建筑面积按照40/100户设置，物管用房建筑面积总建筑面积0.4%，按照该要求,A地块公建配套和物业管理用房4080（含会所），B地块公建配套和物业管理用房4800（含会所）为了满足会所：为了满足社区业主日常休闲娱乐的需要，建议A、B区各设置一个独立会所，并且两个会所之间的功能相互互补，A、B105、区业主共享私家会所，并且赋予会所一定的主题，给产品增加卖点，如XX首家亲自会所等。沿街商铺：为了充分挖掘地块潜在价值，并且从满足社区及周边居民日常生活出发，建议A地块北侧滨河路及西侧东方路设沿街商铺，以一层挑高商铺为主，局部可考虑两层；建议B地块北侧普善路及西侧东方路设沿街商铺，以一层挑高商铺为主，局部可考虑两层；三、产品设计建议户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有户型的功能布局满足了消费者需求，那才是项目成败的关键。居住空间是四级空间的私密空间，也是家庭活动的主要空间。在满足实用性、安全性、经济性的同时，能够着重突出灵活性和艺术性。1、主力户型建议本项目按照市106、场户型需求分析，建议走主流产品路线，主力户型为90左右的两房及110130左右的三房，尽量在有限的空间多挖掘高附加值。2、空间附加值建议【设计原则】适住、增值，最大化空间价值核心设计思想：“适住空间”、“增值空间”、细分空间功能，重新组合空间结构，提高适住性通过灰色空间拓展室外空间，提升居住空间的价值在竞争越来越激烈的区域市场，提升产品竞争力尤为重要。户型是产品设计的灵魂，如何挖掘产品附加值，是我们努力的方向。高空间附加值意味着能够有更多的使用空间给业主加以利用，如空中庭院、入户花园、阳台、设备平台、花台、露台、转角落地飘窗、低沿景观飘窗、下沉式庭院、阳光地下室、首层顶层挑高设计等设计要素，在107、给业主带来额外的使用空间的同时，提升了产品的附加值和竞争力，使得户型有根多的亮点参与市场竞争；提升居住舒适度还可以从功能空间设计出发，如主卧套房设计（卧室、卫生间、步入式衣帽间）、储藏室、卫生间干湿分离、洗衣房等细节设计；产品附加值1：下沉式庭院在首层设置下沉式花园，将宅间景观引入到住户私密空间，使室外与室内居住环境自然而融洽地过渡，增加底层住宅的销售卖点；产品附加值2：内庭院/入户花园设计内庭院/入户花园设计可以给现代家庭生活提供一个较好的休憩空间，满足人们对庭院生活的向往，是室内和室外空间一个良好的过渡；产品附加值3：低沿转角飘窗客厅、卧室采取低沿外飘窗的景观窗形式，在提高居室视线开阔度、108、采光度的同时，增加空间纵深感，提升空间使用率；产品附加值4：顶层阳光露台在顶层退台设置阳光花园，充分利用项目具备的景观资源，作为今后销售的卖点，并可适当提高户型价格，增加利润产品附加值5：舒适主卧套间设计对于舒适型房型，由功能齐备的独立主卧卫生间、步入式衣帽间、睡眠空间、书房空间、室外景观空间组成的主卧室空间系统，给人以舒适生活的真正享受，彰显主人的尊贵感和归属感；独立主卧卫生间宽敞的睡眠空间步入式衣帽间独立书房空间室外景观空间产品附加值6：首层顶层空间挑高设计高层首层和顶层的销售去化始终存在一定的难度，在规划允许的前提下，建议增加首层和顶层层高至4.85.2米，提升空间附加值，尽可能减少住户109、对于首层和顶层的抗性； 3、户型设计推荐示意 两房两厅一卫 三房两厅一卫 三房两厅二卫 四房二厅三卫四、建筑风格建议一个人的居住环境，从大的城市，到居住区，再到住宅，设计的根本目标是为了让业主在其中生活几十年能享受高品质的环境。室外也是你生活的一部分。人性化的设计也应反映在建筑的外观设计中，目前许多以现代风格的名义设计的建筑，外观与车间相去无几，再过几年势必为城市环境所摒弃。所以人本化的趋势，应该回避工业化，注重人性化。1、建筑风格的重要意义建筑特色不光是美学，更是历史文化的传承与表现，包含着鲜明的地域特色和浓厚的文化底蕴，是一个城市地域文化和城市风格最直接的反映。高层建筑为城市增加现代感、时110、尚感，科技创新无论在建筑外观还是内在品质提升方面都发挥着不可估量的作用，甚至让我们感叹原来现代化生活近在咫尺。2、项目风格建议【规划要点要求】:现代风格，与周边建筑相协调如何从片区中脱颖而出，成为地标建筑？首先我们拥有着得天独厚的硬质条件稀有的挺拔高层建筑群，那么什么样的建筑风格能够让我们的地标建筑升级为独一无二、无法取代，能够将产品的细节体现、将产品的每一个细胞展示着生命力呢？【建议风格建议】百年传承Art-deco建筑风骨新城地标性建筑仪态风格起源：Art Deco起源于法国，是从新古典过渡到现代主义之间的一种装饰艺术风格，它的风行伴随着新一代富裕阶层的诞生，这些新人群渴望表达自己的生活态111、度，确立自己的生活方式，这时Art Deco就成了一种极佳的语言。 建筑特色：从装饰艺术中演变而来的Art deco建筑艺术，强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，表达不断超越的人文精神和力量。通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，成为一种永恒摩登艺术的符号，表达了当时高端阶层所追求的高贵感；而摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质。Art-deco是设计史上最后一个真正奢华的风格，它更多的表达了贵族情节，而现代的工艺又赋予了它时尚的面孔。在高层立面上，通过强调竖向线条，营造简洁明快，端庄典雅的建筑形象，讲现代风格与古典元素完美结合。 Art-Deco风格标志建筑112、纽约：克莱斯勒大楼、洛克菲勒中心、帝国大厦、无线电城上海：和平饭店、福州大楼、上海大厦，到国泰影院、百乐门、美琪大戏院3、本项目建筑风格示意备选风格建议：色彩丰富、体块精致、形体挺拔、时尚感和艺术感兼具的现代建筑风格现代建筑能够强化城市的现代气息。现代主义建筑不仅从外观上很独特新颖，在内部空间上也追求自由变化。在各方面都力求建筑给人居带来的最舒服的效果，因此，不断满足人居需求又成为了现代主义建筑的要求。【风格解读】摆脱过时的建筑样式的束缚，放手创造新的建筑风格“现代主义建筑”强调建筑要随时代而发展，现代建筑应同工业化社会相适应；强调建筑师要研究和解决建筑的实用功能和经济问题；主张积极采用新材料113、新结构，在建筑设计中发挥新材料、新结构的特性；主张坚决摆脱过时的建筑样式的束缚，放手创造新的建筑风格；主张发展新的建筑美学，创造建筑新风格。简洁的处理手法和纯净的体形现代主义建筑的代表人物提倡新的建筑美学原则。其中包括表现手法和建造手段的统一；建筑形体和内部功能的配合；建筑形象的逻辑性；灵活均衡的非对称构图；简洁的处理手法和纯净的体形；在建筑艺术中吸取视觉艺术的新成果。丰富的色彩和时尚的体块面砖和墙面漆结合，显示出经久耐用的品质，即使历经岁月的磨砺，仍然会保持历久弥新，让业主的身份尊贵尽显。同一色系不同颜色的和谐搭配，使建筑更具有艺术气息与细致感。“焕彩城邦”完美呈现。以丰富交错的线条、雕塑114、感的体块、表现着力与美，讲究造型比例适度、空间结构明确美观。形体挺拔容积率决定了本项目将会是近百米高楼群，与众不同的高度耸立之地，必将挺拔，独树一帜。富含时尚感兼具艺术感现代风格的作品都以体现现代特征为主，具有创新、超前的意识。虽然没有过分的装饰，但一切从功能出发，简约而不简单。建筑立面的凹凸变化、外墙材料创造质感肌理、阳台、 露台、平台、阶梯、栏杆形成优美组合，通过色彩、线条、体块等创造出一种富含艺术情趣与归属感的建筑形态。第五篇 投资效益分析一、基本经济参数1、地块A主要参数指标土地面积（亩）174 项目总用地面积116000 容积率3.00069容积率总建面348080 商业面积8000115、 公建配套2480 会所面积1600 居住面积336000 总占地面积16500 建筑密度14.22%户数2750 人防必建面积16500 非人防地下室面积42900 车位数1980 地下室必需面积59400 产品设计参数类型用途建筑面积地下室车库42900 地下人防工程车库16500 住宅住宅336000 沿街商业商业8000 会所公建面积会所4080 A地块土地面积174亩，容积率3.00069，容积率建筑面积348080平方米。其中：地下室面积59400平方米 住宅面积336000平方米 沿街商业面积8000平方米 会所公建面积4080平方米2、地块B主要参数指标土地面积（亩）252 项116、目总用地面积168152 容积率3.000856容积率总建面504600 产品设计参数类型用途建筑面积地下室车库61208 地下人防工程车库26812 住宅住宅483000 沿街商业商业16800 会所公建面积会所4800 商业面积16800 公建配套2400 会所面积2400 居住面积483000 总占地面积26812 建筑密度15.95%户数4080 人防必建面积26812 非人防地下室面积61208 车位数2934 地下室必需面积88020 B地块土地面积252亩，容积率3.000856，容积率建筑面积504600平方米。其中：地下室面积88020平方米 住宅面积483000平方米 沿街117、商业面积16800平方米 会所公建面积4800平方米二、项目开发成本1、地块AXX项目A地块项目名称：XX项目A地块总建筑面积（）407480 地上总建筑面积（） 348080 单位：万元建设项目环评费 35.00 1.01 详规专家评审费 10.00 0.29 详规方案出图费 0.03 0.00 施工图审查费 77.42 2.22 1.9元/招标委托代理费 87.21 2.51 建安造价0.1%白蚁费 93.72 2.69 2.3元/水泥袋及新墙体 407.48 11.71 10元/基础设施配套费 3,056.10 87.80 75元/面积测浍费 122.24 3.51 3元/1.1政府收费118、 小计 3,889.20 111.73 1.2 政府收的增容费 小计水电增容因为目前尚未得知是否必需，因此未计算1.3 三通一平费 小计 30.00 0.86 净地交付，临时道路修建等一.前期费用 合计 3,919.20 112.59 2.1 咨询策划费 小计 20.00 0.57 2.2 勘察费 小计 5.00 0.14 2.3 设计费 小计 1,426.18 40.97 35元/建筑面积2.4 监理与造价咨询顾问费 小计 611.22 17.56 15元/建筑面积二.资讯顾问费 合计 2,062.40 59.25 土方及桩基施工 3,893.64 111.86 土方开挖面积59400*1.119、2扩大系数*6米地下人防 4,075.50 117.09 地下室 8,279.70 237.87 高层住宅 57,530.40 1,652.79 沿街商业与会所 1,491.88 42.86 3.1主体工程建安工程费 小计 75,271.12 2,162.47 小区给水系统工程及雨污水工程 4,074.80 117.07 100元/建筑面积小区智能化工程 1,222.44 35.12 30元/建筑面积室外照明、防雷、动力、变配电工程 4,074.80 117.07 100元/建筑面积室外消防工程 407.48 11.71 10元/建筑面积3.2系统工程费 小计 9,779.52 280.96 120、区内道路、场坪工程、围墙、大门 300.00 8.62 估算30万方社区300万左右管理用房 10.00 0.29 园林景观绿化设计及建设费 1,020.80 29.33 220元/绿地面积建筑小品、标识系统 400.00 11.49 3.3基础设施建设费 小计 1,730.80 49.72 综合验收费 407.48 11.71 10元/建筑面积预结算编审 20.00 0.57 3.4工程管理费 小计 427.48 12.28 三.建安工程费 合计 87,208.92 2,505.43 工程成本总计 93,190.53 2,677.27 土地出让费/转让费/征用费 34,799.83 999.121、77 土地费用（万/亩）200.00 土地契税 1,043.99 29.99 土地款的3%土地增殖税 1,939.20 55.71 按销售预交（商业3%住宅1%）另计4.1土地使用与拆迁补偿费 小计 37,783.02 1,085.47 四.土地使用费 合计 37,783.02 1,085.47 5.1管理费 小计 2,795.72 80.32 工程总成本的3%5.2销售费 小计 3,622.40 104.07 总销售额的2%另计5.3财务费 小计 7,455.24 214.18 工程总成本的8%5.4营业税及附加 小计 12,678.40 364.24 销售总额的7%另计五.期间费用 合计 122、26,551.76 762.81 六.不可预见费 合计 2,795.72 80.32 工程总成本的3%非工程成本总计 67,130.49 1,928.59 总合计 157,525 4,605.87 一、前期费用 3919.2万元二、咨询顾问费用 2062.4万元三、建安工程费用 87208.9万元四、土地使用费用 37783.02万元五、期间费用 26551.76万元六、不可预见费用 2795.72万元2、地块BXX项目B地块项目名称：XX项目B地块总建筑面积（）592620 地上总建筑面积（） 504600 单位：万元建设项目环评费 35.00 0.69 详规专家评审费 10.00 0.20123、 详规方案出图费 0.03 0.00 施工图审查费 112.60 2.23 1.9元/招标委托代理费 127.10 2.52 建安造价0.1%白蚁费 136.30 2.70 2.3元/水泥袋及新墙体 592.62 11.74 10元/基础设施配套费 4,444.65 88.08 75元/面积测浍费 177.79 3.52 3元/1.1政府收费 小计 5,636.09 111.69 1.2 政府收的增容费 小计水电增容因为目前尚未得知是否必需，因此未计算1.3 三通一平费 小计 30.00 0.59 净地交付，临时道路修建等一.前期费用 合计 5,666.09 112.29 2.1 咨询策划费 124、小计 20.00 0.40 2.2 勘察费 小计 5.00 0.10 2.3 设计费 小计 2,074.17 41.11 35元/建筑面积2.4 监理与造价咨询顾问费 小计 888.93 17.62 15元/建筑面积二.资讯顾问费 合计 2,988.10 59.22 土方及桩基施工 5,685.73 112.68 土方开挖面积88020*1.2扩大系数*6米地下人防 6,622.56 131.24 地下室 11,813.14 234.11 高层住宅 83,289.72 1,650.61 沿街商业与会所 2,667.60 52.87 3.1主体工程建安工程费 小计 110,078.76 2,18125、1.51 小区给水系统工程及雨污水工程 5,926.20 117.44 100元/建筑面积小区智能化工程 1,777.86 35.23 30元/建筑面积室外照明、防雷、动力、变配电工程 5,926.20 117.44 100元/建筑面积室外消防工程 592.62 11.74 10元/建筑面积3.2系统工程费 小计 14,222.88 281.86 区内道路、场坪工程、围墙、大门 300.00 5.95 估算30万方社区300万左右管理用房 10.00 0.20 园林景观绿化设计及建设费 1,479.74 29.32 220元/绿地面积建筑小品、标识系统 400.00 7.93 3.3基础设施建126、设费 小计 2,189.74 43.40 综合验收费 592.62 11.74 10元/建筑面积预结算编审 20.00 0.40 3.4工程管理费 小计 612.62 12.14 三.建安工程费 合计 127,104.00 2,518.91 工程成本总计 135,758.19 2,690.41 土地出让费/转让费/征用费 50,445.35 999.71 土地费用（万/亩）200.00 土地契税 1,513.36 29.99 土地款的3%土地增殖税 2,914.80 57.76 按销售预交（商业3%住宅1%）另计4.1土地使用与拆迁补偿费 小计 54,873.51 1,087.47 四.土地使127、用费 合计 54,873.51 1,087.47 5.1管理费 小计 4,072.75 80.71 工程总成本的3%5.2销售费 小计 5,292.00 104.88 总销售额的2%另计5.3财务费 小计 10,860.65 215.23 工程总成本的8%5.4营业税及附加 小计 18,522.00 367.06 销售总额的7%另计五.期间费用 合计 38,747.40 767.88 六.不可预见费 合计 4,072.75 80.71 工程总成本的3%非工程成本总计 97,693.65 1,936.06 总合计 229,379 4,626.47 一、前期费用 5666.1万元二、咨询顾问费用 128、2988.1万元三、建安工程费用 127104万元四、土地使用费用 54873.51万元五、期间费用 38747.4万元六、不可预见费用 4072.75万元三、项目收益1、地块A项目可销售总额估算产品类型可销售个/面积（个/）可销售总额（万元） 销售单价 (元/) 销售价格 住宅336000 5200174720 商业8000 80006400 小计 181,120 建设项目投资计划表项目序号总金额（万元）一、销售总收入1 181,120 住宅2 174,720 商业3 6,400 二、各项支出总额4 160,321 1 前期费用5 3,919 2 咨询顾问费6 2,062 3 建安工程费7 129、87,209 4 土地使用费8 37,783 5 期间费用9 26,552 6 不可预见费10 2,796 三、利润总额11 20,799 减：所得税12 5,200 四、净利润13 15,599 五、项目投资总额14 160,321 六、收益率15 投资净利率169.73%根据市场预测，预计住宅销售均价为5200元。总销售收入=5200336000+80008000=181120万元 税后净利润=（总销售收入总开发成本）（总销售收入总开发成本）25% =（181120160321）（181120160321）25%=15599万元项目总开发价值=15599万元说明：地下室只考虑成本，未计入收130、益，所有车位未销售。投资净收益率A投资净收益率=项目开发总净价B15599=总开发成本1603219.73%= 2、地块B项目可销售总额估算产品类型可销售个/面积（个/）可销售总额（万元） 销售单价 (元/) 销售价格 住宅483000 5200251160 商业16800 800013440 小计 264,600 建设项目投资计划表项目序号总金额（万元）一、销售总收入1 264,600 住宅2 251,160 商业3 13,440 二、各项支出总额4 233,452 1 前期费用5 5,666 2 咨询顾问费6 2,988 3 建安工程费7 127,104 4 土地使用费8 54,874 5131、 期间费用9 38,747 6 不可预见费10 4,073 三、利润总额11 31,148 减：所得税12 7,787 四、净利润13 23,361 五、项目投资总额14 233,452 六、收益率15 投资净利率1610.01%根据市场预测，预计住宅销售均价为5200元。总销售收入=5200483000+800016800=264600万元 税后净利润=（总销售收入总开发成本）（总销售收入总开发成本）25% =（264600233452）（264600233452）25%=23361万元项目总开发价值=23361万元说明：地下室只考虑成本，未计入收益，所有车位未销售。投资净收益率A投资净收益132、率=项目开发总净价B23361=总开发成本23345210.01%= 四、售价变动分析分析的必要性 本项目作为一个高档次的发展项目，开发规模较大，开发周期较长，资金投入较大。而房地产项目建设是一个动态的投资过程，在此过程中总会有一些不确定的影响因素与当前测算估计的不完全一致，并最终对项目的开发计划和投资收益等产生影响。因此，有必要对一些主要参数在项目效益中的影响程度进行敏感性分析，从而给开发者在决策过程中提供一定的技术参考，以实现项目的开发目标。 而本项目由于土地价格恒定，因此在此只考虑销售价格变动。 如考虑到销售价格有所变动，受宏观经济或政策影响，特分各销售均价进行计算如下：地块A：住宅均价133、4800500052005400净收益率4.11%6.93%9.73%12.51%地块B：住宅均价4800500052005400净收益率4.46%7.24%10.01%12.75% 由上表结果可见，总销售收入对开发项目的净成本收益产生较大的影响。成本净收益对销售价格是敏感因素，并呈现线形变动。五、项目社会效益评估 房地产业的独特的行业特性是与其他行业和人民生活具有高关联度和高紧密度。这使得其成为目前经济发展中，增长最快最具活力的行业之一，房地产业对经济增长的贡献率日益明显、日趋重要。 滨湖新区是XX市未来的建设上规模、配套上水平、环境上档次的重点建设新区。本项目的开发对于该区的发展，提高区位134、竞争力将有着巨大作用。 由此可以看出，本项目的开发，既符合国家产业结构调整和发展的需要，又符合XX市政府发展滨湖新区的长期规划，对人民生活水平的改善和提高有重要作用。本项目的开发具有良好的社会效益。六、项目环境效益评估本项目将是一个绿色、生态、以人为本的高档住宅小区。小区的环境设计将把生态环境放在第一位，从总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施以及绿化系统的设计，都将以改善及提高人的生态环境为出发点和目标。充分发挥绿化在整个生态中其他更深层次的作用，如 隔热、防风、防尘、防噪音等。本项目将对保护植被，净化空气，美化环境，促进生态良性循环起到积极作用，具有良好的环境效益。七、结论1、 通过前文对本项目的财务评价分析，可以得出该项目的投资在经济上是可行的，主要经济指标均能满足项目投资目标收益要求。2、 各项经济指标分析显示了本项目具有少量的盈利能力。3、 综合评价该项目可以得出：本项目的投资兴建将对滨湖新区的社会经济发展产生有力的推动，能有效的繁荣地区商业服务业。