1、高档滨江住宅房地产开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录一、总论5（一）项目背景51.项目名称52.承办单位概况53.可行性研究报告编制理由64.项目提出的理由6（二）项目概况81.拟建地点82.建设规模和目2、标83.主要建设条件84.主要技术经济指标8（三）项目研究结论和主要经济指标91.项目市场研究定位92.项目主要经济指标10（四）问题与建议111项目开发建设存在的主要问题112实施建议12二、项目投资环境与市场研究13（一）市场背景及经济发展动态131.XX市总体社会及经济发展状况132.房地产总体市场现状及走势分析183.市场需求分析634.竞争市场调研与分析部分71（二）客户分析811.客户群体的构成与特征的描述812.客户群细分及其客户心理因素分析873.目标客户需求分析904.本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析92（三）项目SWOT分析941.竞争性楼盘分析942.项目SWOT3、分析分析表1003.项目SWOT分析结论102（四）项目市场定位1061.项目整体定位原则1062.项目整体定位1093.形象定位1114.案名建议1115.产品定位1136.价格定位113（五）营销策略1151.房地产营销产品策略（Product）1152.房地产营销价格策略（Price）1153.房地产营销渠道策略（Place）1164.房地产促销组合策略（Promotion）116三、项目开发条件117（一）地质、水文条件117（二）社会环境及公共设施条件117（三）区域规划要求121（四）交通条件121（五）法律支持条件123四、建设方案选择123（一）建筑设计指导思想与原则123（二4、）项目总体规划方案：1241.总平面布置和功能要求1242.规划设计方案描述1273.绘制规划设计图，选定主要参数129（三）建筑方案1311.建筑方案描述1312.总平面布置方案1333.主要设备系统和配套设施1374.安防工程1405.建筑方案比选142五、节能节水措施143（一）节能措施及能耗指标分析143（二）节水措施及水耗指标分析147六、环境影响评价149（一）建址环境现状149（二）项目建设与运营对环境的影响149（三）环境保护措施150（四）环境保护投资152（五）环境影响评价152七、组织机构、人力资源和招投标方案152（一）项目管理机构设置152（二）人力资源配置方案1535、（三）工程招投标154八、项目实施进度156（一）建设工期156（二）项目实施进度计划157（三）项目实施进度表157九、投资估算158（一）投资估算158（二）建设期利息估算159（三）投资使用计划159十、融资方案160（一）项目资金来源1601项目资本金筹措1602项目债务资金筹措160（二）融资方案分析1611资金来源可靠性分析1612融资结构分析1613融资成本分析1614融资风险分析161十一、财务评价162（一）财务评价基础数据与参数选取1621财务价格1622利率1623项目计算期选取1634财务基准收益率（ic）设定163（二）营业收入与成本费用估算1631销售收入估算1636、2销售成本费用估算1633土地增值税的估算1634所得税的估算164（三）财务评价报表164(四)融资前分析1641项目投资内部收益率1642项目投资净现值1643项目静态投资回收期165(五)融资后分析1651盈利能力分析1652偿债能力分析1663财务生存能力分析166(六)不确定性分析1661盈亏平衡分析1662敏感度分析167(七)财务评价结论167十二、社会评价168（一）社会评价的主要内容1681.社会影响分析1682.互适性分析1693.社会风险分析170（二）社会评价的步骤与方法1711.社会评价的步骤1712.社会评价方法171十三、风险分析173（一）风险因素识别173（二7、）风险评估方法174（三）风险防范对策176十四、研究结论与建议178（一）结论178（二）建议179一、总论（一）项目背景1.项目名称项目名称：“XX”房地产开发项目。需要根据市场策划拟定合适的项目名称。在本报告项目定位（项目命名）中有关于案名的建议。2.承办单位概况项目承办单位：XXXX公司公司性质：有限责任公司股东单位：XXXX公司XXXX公司注册资金：人民币5亿元出资方式和比例：股东双方按70：30的比例出资，由XX城投集团控股。XX城投集团出资3.5亿元，占总股本的70%；XX世纪城出资1.5亿元，占总股本的30%。XX新城国际博览中心有限公司作为XX国际博览中心项目的项目法人，全面8、负责XX国际博览中心项目的投资、建设及运营管理。具体运作方式如下：XX市政府将XX国际博览中心项目的发展运营权直接授予XX新城国际博览中心有限公司。XX市政府将国际博览中心规划核心区内公益性项目与经营性项目的土地捆绑打包，公开出让给XX新城国际博览中心有限公司，以经营性土地增值收益补贴公益性（半公益性）项目的建设投资，实现资金平衡。具体的土地运作模式为：由市土地储备机构代表市政府，负责征地拆迁、农转用报批，完成规划核心区内的土地储备。政府通过“招拍挂”方式，将规划核心区内用地整体供应给XX新城国际博览中心有限公司。3.可行性研究报告编制理由（1）建设部和湖北省、XX市及XX区颁布的相关法律、法9、规与政策；（2）XX市及XX区国民经济和社会发展 “十一五”计划和远景目标纲要；（3）XX市及XX区2006年国民经济和社会发展统计公报；（4）XX市及XX城市总体规划大纲（2000年-2020年）；（5）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版) (2006年)；（6）建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2000205号)；（7）国家发展与改革委员会投资项目可行性研究指南(计办投资200215号)；（8）XX市及XX区以及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；（9）XX市城市规划设计研究院编制的XX新区（四新地区）控制性详细规划；（10）XX国际博览中心项目的修建性详细规划。4.10、项目提出的理由本地块住宅项目的建设，是XX国际博览中心附带开发建设项目。同时，根据政府对四信地区的整体规划远景目标：发挥地区制造业、人文和区位优势，将四新发展成为XX都市圈现代生产服务中心，引领新XX的城市复兴，创建高品质的城市意象。在四新地区开发商业住宅也是很有必要的。XX城市发展会展业有以下几点必要性：（1）对建设XX中国展览名城发挥会展潜力具有重要意义XX应当明确区域会展中心的地位，借助XX城市发展加强，优化会展业结构，合理规划会展设施，塑造有利的会展文化内涵。在目前的中国会展业格局中建立并巩固“中国展览名城”的地位，并在未来的会展业格局中向“国际展览名城”努力。加快XX会展产业发展，建11、设“中国展览名城”，既是适应我国会展产业迅速发展，整体水平不断提高的客观需要，也是把XX建设成为现代化大都市，增强和完善中心城市服务功能，促进国民经济持续快速增长的内在要求。发展壮大XX会展业并必将促成XX成为中西部会展经济带的中心，努力成为国际展览名城。作为XX新区四新地区重要的建设项目，国际会展中心将综合会展、商业、科技、文化和居住等功能。完善的配套功能设施是成功举办高层次国际会展的基础条件，以此适应XX会展业的发展需要，建设一流的会展场馆能为参会的展商、观众及关联产业提供完善的服务。并因此发挥空间区位优势，作为延伸产业链的一种方式，带动XX新区的产业发展，带动新区的城市建设，对提升XX的12、城市形象有极大的推动作用。（2）项目建设是提高城市能级带动区域经济发展的需要XX作为华中地区最大的区域性中心城市,经济地位最为重要，无论是GDP总量，还是第一、二、三产业的分量值都位居中部主要城市之首。在周边城市经济圈中,发挥着越来越大的集聚作用和扩散效应,并由此带动区域经济的不断发展。在产业定位上，XX以建设华中地区现代制造业基地，和现代服务业中心为功能目标。“坚定不移发展先进制造业；不失时机发展现代服务业”着力打造十五条产业链。XX的会展产业将充分得到XX产业的支撑，依托产业集群效应，通过生产要素集聚专业市场产业集群专业会展世界性会展的发展模式，完善华中地区会展经济的“金字塔”结构，巩固和13、增强展会经营的产业基础。由此带来会展经济的发展能够优化资源配置，实现效益最优化，产业均衡和地区均衡，有利于国民经济整体水平的提高；并且优化的会展产业结构，使会展产业处于长期的、动态的结构均衡，优化地区产业空间布局，有利于城市提升能级，带动区域经济发展。（3）项目建设是发扬城市文化提升城市形象品质的需要XX国际博览中心的建设将作为四新区的启动项目带动新区建设的发展。作为一个综合开发项目，将在区内培育与会展紧密关联的产业，建设风貌独特的博览建筑集群，设置与之配套的服务设施。结合XX城市特点，发扬荆楚文化，建设难以复制的博览新城，成为XX城市发展新的亮点，极大提升城市的形象品质。XX国际博览中心的建14、设是新区实施项目带动战略的举措，建成的XX国际博览中心将以节、会、展紧密结合的方式经营。以丰富多彩的节事活动，细致深入的会议论坛，全面繁荣的展示博览，成为连动XX区域经济发展，推动新区服务业整合，发扬XX城市文化的“加速器”，必将产生巨更大的经济价值、社会价值和生态价值。（二）项目概况1.拟建地点本项目四至：东至XX滨江大道，西至规划中的XX市博览中心科技馆，南至XX市国际博览中心超五星级酒店，北至规划中的四新北路。2.建设规模和目标项目实测占地面积为47200平方米，政府审批的土地使用条件为：物业类别：居住兼容商业金融业用地；建筑面积：控制在94400平方米内（其中居住建筑面积不低于652415、0平方米）；容积率：2.0以内。3.主要建设条件（1）项目已正式取得国有土地使用证。（2）项目已取得建设用地规划许可证。（3）项目已取得建设工程规划许可证。（4）项目已取得XX区计划委员会的立项批复。（5）项目建设资金已经开始筹备。（6）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定。4.主要技术经济指标项目开发建设的指导思想是：集合国内外先进的新型住宅理念，采用成熟、先进的新型建材和施工方式，依托高新科技技术，按照国家2A住宅产品标准建设的高档精品居住小区。项目规划建设方案的总体概况见下表所示：项目总体规划指标序号项 目单位数量备注1规划总用地面积平方米472002建筑总占地面积平方米908022716、0*43总建筑面积平方米94400其中 居住面积：平方米67160 商业面积：平方米27240底下3层4总户数户644总居住人数1824平均每户建筑面积平方米104.28571435停车位个386.4386停车位所占面积154406容积率27住宅建筑密度6.19%建筑密度19.24%8绿地率55%9栋数栋426其中：高层栋426层（三）项目研究结论和主要经济指标1.项目市场研究定位1.1案名建议本项目案名定为：XX紧邻的XX国际博览中心外部看起来像编钟，12个单体展馆代表12个音律，围成一大型圆形广场昨日从XX新区指挥部获悉，XX国际博览中心设计方案已经确定，年内正式动工兴建。据介绍，该方案设17、计源于楚文化的代表作编钟，是经“8选1”后，在美国HHCP与中国成达联合体的设计方案基础上完善的。取“楚”字。面临长江，项目最大卖点也是面江，取“江”字。清代女诗人吴绛雪的春夏秋冬中秋诗：秋江楚雁宿沙洲，雁宿沙洲浅水流。流水浅洲沙宿雁，洲沙宿雁楚江秋。取“秋”字。本意是取“楚江秋”，但感觉有点伤感，故取“楚江”，如 “楚江苑”或“XX”等。1.2产品定位（1）户型特点户型多变，选择较多；功能分区清晰、采光通风好、节能节水、保温隔热、防尘防噪。各户型视野开阔，户户见江景，具有实用、环保、高性价比的特点。（2）主力户型面积户型面积大部分在2房90平方米和3房120平方米，以2房90平方米为主力户型18、，附带适量50平方米小户型和140平方米较大户型住宅。同时，在设计时考虑市场对大面积户型的需求，即将主力户型与小户型贯通后形成的200平方米左右的户型，以及极少量超大面积的复式、越层式豪华户型。1.3价格定位本项目的价格定位采取市场跟随策略，做到层次相当但品质更优，在房地产市场消费者心中形成物超所值的印象。项目价格定位结论如下：居住区住宅部分全程均价6000元/，公建商铺部分均价10000元/ ， 2.项目主要经济指标 项目投入总资金和主要技术经济指标表表14主要经济评价指标汇总表序号项 目单位数量备注主要经济结果和数据一项目总投资万元39993.151建设投资万元38535.602建设期利息19、万元1457.55二资金筹措39206.941自有资金万元22000.002销售收入转投资6206.943银行贷款11000.00三销售收入万元67536.00项目总销售收入四销售成本万元3376.80项目总销售成本五销售税金万元4298.77项目总销售税金六销售利润万元59860.43项目总销售利润七土地增值税675.36八开发利润万元19191.92项目总利润六所得税万元4797.98七税后净利润万元14393.94经 济 评 价 指 标一税前项目投资财务内部收益率%17.24%基准收益率Ic=12%税后项目投资财务内部收益率%13.62%基准收益率Ic=12%二项目投资财务净现值（税后）20、万元1273.01项目投资财务净现值（税前）万元4225.44三税后项目投资回收期年4.40税前项目投资回收期年4.25四资本金财务内部收益率15.99%税前资本金财务内部收益率20.88%五税前投资回报率47.99%税后投资回报率35.99%六税前自有资金投资回报率87.24%税后自有资金投资回报率65.43%七利息备付率（高）842.92 利息偿付期间利息备付率（低）1.00 利息偿付期间偿债备付率（高）27.56 债务偿还年份偿债备付率（低）1.00 债务偿还年份资产负债率（高）38.93%长期债务存续期间资产负债率（低）7.14%长期债务存续期间八单位建筑面积投资元4236.56九单位21、建筑面积工程造价元3927.76（四）问题与建议1项目开发建设存在的主要问题本项目开发建设存在的主要问题有：（1）项目前期各项审批手续尚未全部完成，项目规划建设方案和项目动建计划尚不能最后确定。（2）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，须规避其风险。（3）项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力所产生的对楼盘预售状况的重大影响，会存在预期利益难以兑现的可能。（4）项目开发的主体中不少是高层及小高层带电梯住宅，并按照国家康居示范工程标准进行建设，其市场认同、市场价格的承受能力会对项目产生影响，存在叫好而不叫买的可能。（5）存在一定的市场竞争压力，项目的竞22、争优势和竞争力还需要多方面的培育。2实施建议对本项目的实施建议主要有以下几点：（1）集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能尽快开工建设。（2）及早办理项目预售许可手续。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。（3）以客户显而易见的性价比优势进行产品设计和价格定位，强化成竞争优势。精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。（4）既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。（5）制定稳妥积极的施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影23、响的持续时间。（6）运用预订等方式，应先期联络到一批目标客户，有利于尽快形成楼盘的旺盛人气。（7）资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作，加大预售款和现房款的使用比例，进而降低资本金需要量。（8）真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督、参与选择物业管理公司等事项，以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。（9）尽管项目规模不是很大，仍须精心于每一个细节，作为树立企业品牌的良好开端。二、项目投资环境与市场研究（一）市场背景及经济发展动态1.XX市总体社会及经济发展状况 此处资料来源于XX市2006年国民经济和24、社会发展统计公报1.1XX市2006年经济发展背景（1）GDP指标 2006年XX市实现生产总值2509亿元，比同比增长14.8，增幅创10年来新高，人均生产总值3790美元。（2）固定资产投资XX市2006年固定资产投资达到132529亿元，年均增长221，其中城市基础设施项目投资372.24亿元，比上年增长43.9%，占全市投资的比重为28.1%，比上年提高3.6个百分点。全市房地产开发投资366.15亿元，比上年增长22.9%，增幅比上年回落4.8个百分点,其中住宅开发投资271.80亿元,增长25.3%,增幅回落9.1个百分点。全年房地产施工面积2876.92万平方米，增长4.6,竣工25、面积873.83万平方米，增长7.0，其中住宅施工面积2429.16万平方米,增长5.7%,竣工面积774.47万平方米，增长7.2%。经济适用房完成投资14.11亿元，增长171.2%，施工面积154.95万平方米，增长131.3。全年销售商品房960.88万平方米，增长5.1；商品房空置面积180.52万平方米，增长11.3。全年房屋交易14.28万起，比上年增加1.5万起,其中存量房交易7.28万起，增加1.27万起。全年房屋交易产价417.91亿元,其中存量房交易产价165.30亿元。2006年XX市房地产投资增长与整体的固定资产投资增长基本持平，房地产投资的增长速度比上年有小幅放缓,26、全市房地产投资呈现稳步增长态势,房地产市场呈良性运行,市场前景广阔。（3）消费指数全市社会消费品零售总额1293.33亿元，比上年增长14.6%，同比提高了1.3个百分点。商品零售价格上涨0.7%，回落0.2百分点。工业品出厂价格上涨0.3%，涨幅回落2.4个百分点，其中，生产资料价格上涨0.4%，生活资料价格下降0.1%。原材料、燃料、动力购进价格上涨5.2%,涨幅回落5.4个百分点。全市居民消费价格比上年上涨1.4%，涨幅同比回落1.3个百分点。商品零售价格上涨0.7%，回落0.2百分点。其中，批发零售业1075.67亿元，增长15.0；住宿餐饮业177.13亿元，增长17.9；其他行业427、0.53亿元，下降5.8。从限额以上各种经营业态零售额看，百货商场增长23.8%，超级市场增长13.6%，专业店增长67.7%，专卖店下降20.7%，便利店增长9.5%。将XX市2006年度的消费指数与GDP的增长加以比较可发现,社会消费品零售额的增长速度基本与GDP增长速度保持一致,全市居民消费价格指数有小幅上涨,比较去年同期还有所回落，居民生活水平稳步提高，消费品市场需求旺盛。XX市2006年居民消费水平及结构的调查研究显示，XX市当前消费热点的新趋向主要表现为服务性消费支出比重的提升。居民生活质量在不断提高，居民消费能力进一步增强，促进了消费结构的变化。XX城市市民消费观念正在由单纯数量28、扩张转向更加注重消费内涵、重视生活质量的提高。根据统计数据显示，在XX市民的八大项支出方面，医疗保健、交通通讯、居住三大类消费增幅均达到两位数，其中，居住消费增幅居8大类之首。而食品、衣着、家庭设备用品及服务、教育文化娱乐及服务、杂项商品和服务等消费的增幅在1位数以内。居民住房消费则随着家庭购房的增多，2006年城市居民家庭的住房装修进入高增长阶段。全年家庭人均住房装修146元，同比增长1倍，同时居住服务也随之增多，人均74元，同比增长61。（4）外资利用程度2006年XX市全市新批合同外资额26.39亿美元，比上年增长15.1。实际利用外资20.01美元，增长15.0，同比提高0.5个百分点29、。全市累计批准“三资”企业4961个，其中当年新批“三资”企业228个。截至年底,有69家世界500强企业来XX投资。全年实现工程承包和劳务合作营业额1.75亿美元，增长16.7。2005年全国人大提出“中部崛起”战略，“给政策、给项目、给资金”三给政策的逐步到位，将使XX经济在未来510年真正实现“跨越式发展”，XX经济总量、速度将大幅提升，结构将进一步优化，人民生活水平也将随之提高。和记黄埔、世贸、瑞安、新世界等财团入市巨额投资商用物业，将为XX招商外资、经济走向世界注入强大的推动力。（5）存贷款截至2006年年末，XX地区金融机构本外币各项存款余额4684.32亿元，比年初增加593.630、8亿元。其中，企事业存款余额1931.23亿元；居民储蓄存款余额1887.73亿元。房地产属于资金密集产业，任何金融政策的变化将直接影响房地产的发展，金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，2006年金融机构本外币各项贷款余额3673.68亿元，比年初增加502.77亿元。其中，短期贷款1224.78亿元；中长期贷款2126.71亿元。消费贷款442.53亿元，其中个人住房贷款388.00亿元。（6）产品销售与企业盈利2006年XX市全市房地产开发累计完成投资36615亿元(含经济适用房)，同比增长229，增幅比去年下降49个百分点。全市共销(预)售商品房96088万平方米，同比仅增长51；31、其中住宅90892万平方米，同比增长9，销(预)售收入35453亿元，其中住宅32133亿元。房地产开发投资占全市固定资产投资的2763，全年空置商品房18052万平方米，同比增长113，其中住宅12812万平方米，同比增长18，我市商品住宅预售平均成交价格3675元平方米，同比去年上涨73； 全市房地产开发上缴税金3644亿元，比上年增长 32，全市房地产开发有项目的企业559家，其中：年投资额在3亿元以上的企业 19家，与2005年基本持平；年投资额超过一亿元的企业112家，同比增长12；年投资额超过5000万的企业239家，同比增长52；年销售收入超3亿元的企业20家；年销售收入超1亿元32、的企业120家，同比增长11；年销售收入超5000万元的企业192家，同比增长6。 2006年，全市投资和销预售收入双超亿元的公司达66家，投资总额达23353亿元，占全市房地产开发投资总额的638，实现销预售收入达22972亿元；其中投资和销预售收入双超2亿元的公司达34家，投资总额达1749亿元，占全市房地产开发投资总额的478。 1.2经济发展政策产业政策：十一五期间，XX将集约发展钢铁、汽车及机械装备制造、光电子信息、石油化工等4大支柱产业。XX打算将武钢建成全球最大的冷轧硅钢片生产基地、全国汽车板主要生产基地；此外，XX还将建成全国重要的船舶和船舶配套产品、发电设备产品制造基地，国内33、光通讯设备及器件、移动通信系统及终端产品的重要生产基地，并努力成为世界光纤光缆研发生产基地之一。到“十一五”期末，XX制造业年增加值将达到1500亿元。金融政策： XX市2006年度政府工作报告指出，未来全市将按照发展先进制造业的总体规划，围绕壮大十大主导产业、发展五大产业聚集区，集中政策资源，推进工业项目建设。继续抓好30项投资过亿元工业项目的流动实施。加快推进都市工业园建设，力争园区企业实现工业总产值200亿元。积极推进龙王庙广场、汉正街第一大道、XX家居大世界等商贸物流项目建设。继续推进中心城区农贸市场改选升级工作。启动建设XX国际博览中心，抓好机博会、光博会、食博会等一批重点品牌会展活34、动，推进会展市场化、专业化、国际化。完善政策措施，坚持培育与引进相结合，大力发展法律、会计、资产评估、市场调查等商务服务业，积极发展旅游、文化、健身、社区服务业。以建设“数字XX”为抓手，大力推进数字政府、数字家庭、数字社区、物流大通关、一卡通等工程建设。根据市政府重点鼓励的行业可以看出，XX市未来的工业、会展业以及数字行业将会发展迅猛，由此可以对于房地产行业起到巨大的推动作用，如工业园的建设以及物流项目的建设等，尤其是会展业的发展将带来的国际博览中心和周边相关场馆的建设，更是可以带动整个XX区域的改造，引爆本区房地产市场的需求，市政府为了促进三镇平衡发展更是对此项目的建设给予了高度重视，都必35、然带来这一区域广阔的市场前景和高度的市场预期，我们即将开发的项目位于这一区域的优势是十分明显的。房地产政策：大力推动住宅消费，扶持与培育房地产业，使其成为支柱产业，是XX面向21世纪，振兴经济的重要举措。“十一五”期间，XX市将健全以普通商品住房为主、社会保障性住房为辅的城镇住房供应体系，解决中低收入者和进城务工人员的住房问题，到2010年城市居民人均住宅建筑面积达到32平方米。并加强对住房等产品和服务的价格监管，遏制价格过快上涨。到“十一五”期末，XX将基本完成中心城区旧城改造。同时，道路、给排水等公用设施的配套水平、以天然气为主体的燃气管网覆盖率均将得到提高。在住宅结构方面，政府将鼓励、引36、导开发平方米以内的普通商品房；在公房交易上，过户费由元平方米降低为元平方米，单位要帮助职工公房上市；在公积金上，最高贷款额由万元上升到万元；对困难职工较多的企业，允许集资合作建房解决住房问题；对于历史遗留的办证问题，有关部门将拿出措施，让购房者尽快拿到“两证”。2007年的房地产政策将从四个方面进行完善，确保中国房地产业的健康发展。一是把政策职能和市场职能进一步明确分开。在相应的房地产政策中，该由政府办的就要由政府办，同时要充分发挥市场机制调配资源的主导作用；二是把长期的问题和短期的问题适当分开。有些问题确实存在而且很尖锐，但绝不是一年、半年内就能一下子解决的，比如说困难群体特别是特困人群的住37、房问题，这涉及社会保障体系、收入分配体系等多方面的因素，是个比较长远的问题。要把长期的问题和短期的问题适当分开来解决；三是把局部的问题和全局的问题进一步分清楚。要严防把类似上海退房事件等局部问题当成全局性问题来炒作，避免影响调控政策的效果，增加经济调控的难度。要考虑房地产发展的区域性特点，给予区别对待；四是把调控总量的政策与调控产业的政策分开，不要眉毛胡子一把抓。 2007年里，影响中国房地产供求关系的主要因素将更加多元、多样、多层次，如利率、税收、人民币汇率、股市等等，都可能影响到我国房地产业的供求关系。国家关于房地产业的一系列新政出台后，尽管部分地区商品房销售出现价格波动，销售量大幅减少，38、但我国房地产业中长期看好不会改变，未来市场房价不会下降。 房地产作为国家经济发展支柱产业的地位不会改变。我国房地产市场经过推进、培育、发展三个阶段，正在走向成熟。由于土地资源的稀缺，而随着城市化的进展，老百姓对改善住房的需求会进一步激发，所以市场房价不会下降，我国房地产业中长期向好的趋势不会改变。人才政策： XX市作为全国大中专院校最集中的城市之一，拥有丰富的高端人才资源储备和良好的引进人才的环境，根据政府的产业政策和人才政策，可以预计XX市未来将有大量的高级人才进入围绕着国际博览中心展开的四新区域工作，XX片区的高度快速发展将刺激这一片区的房地产需求，为这一区域带来一大批以高知、高薪、年青化39、的客户群体。小结：1、根据以上对于XX市2006年的各项相关经济指标分析显示，XX市经济水平处于持续快速的发展之中，整体经济运行良好。2、按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。3、XX市经济增长的主要因素是四大支柱产业的高速发展，另外房地产、烟草近年来在XX市也是发展迅猛，对于全市的经济增长做出了巨大的贡献，也是最为热点的新兴支柱产业。固定资产投资增长略高于经济总值的增长，也说明了XX市建设项目在整个经济结构中的重要地位。4、XX市消费指数呈现逐年增长的态势，说明市民生活水平日益提高，有利于居民置业，可以起到促进房地产市场发展40、的作用。5、据调查统计显示，近年XX市房地产业地税入库增长比例远高于地税总额增长比例，且占比逐年提高，2006年已超过全市地税收入总额的1/4。考虑到房地产业对建安、装修、金融等业拉动作用，XX市政府已经将房地产业视为新兴支柱产业之一。2.房地产总体市场现状及走势分析2.1房地产指标分析 此处资料来源于XX市2006年市长工作报告及XX市2006年房地产市场情况报告。2.1.1XX社会经济发展与房地产开发投资概况（1）社会经济发展概况2006年XX地区生产总值为2590亿元，同比增长14.8%；固定资产投资达到1325.29亿元，增长26.1%；城镇居民人均可支配收入为12360元，比200541、年增长13.9%；城镇居民人均居住建筑面积为26.86平方米，比2005年提高1.16平方米。全市储蓄存款余额为1887.95亿元，比2005年增加18.0%。（2）房地产开发投资情况2006年我市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长22.9%，增幅比2005年回落了4.8个百分点，占全社会固定资产投资的27.6%；其中，住房开发投资为271.8亿元，同比增长25.3%，增幅比2005年回落3.9个百分点，占房地产开发投资的74.2%。从2005年到2006年，XX市房地产开发总体投资增长趋势依然凶猛，但增长幅度已开始回落。住宅项目开发总投资增长幅度紧跟房地产开发总体投资，但增幅回落更大42、一些。近几年XX市房地产开发总量的增长，已经为房地产总体投资打下了厚实的基础，所以预计在以后几年里，虽然仍将有增长，但增幅会渐渐回落。这也是XX市房地产市场趋于成熟和稳定的标志。2.1.2商品房市场情况（1）土地市场供求情况2006年我市供应土地面积约9871.7亩（含7个中心城区、XX东湖新技术产业开发区、XX经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区），实现交易金额约112.99亿元。平均每亩均价约为114.46万元。在土地供应中，95%为住房建设用地。（2）商品房开发建设情况 2006年我市商品房施工面积为2876.92万平方米，同比增长4.6%。其中：商品住房施工面积为2429.16万平方米43、（经济适用住房施工面积为323.45万平方米，同比增长9.17%），同比增长5.7%，占商品房总施工面积84.4%。2006年我市商品房新开工面积1074.88万平方米，同比减少10.1%。其中：商品住房新开工面积为968.06万平方米，同比减少7.6%，占商品房新开工面积的90.1%。 2006年我市商品房竣工面积为873.83万平方米，同比增加7.0%。其中：商品住房竣工面积为774.47万平方米（经济适用住房竣工面积为110.31万平方米，同比增长2.72%），同比增长7.2%，占商品房总竣工面积的88.6%。（3）商品房销售情况2006年我市商品房销售面积为960.88万平方米，同比增44、长5.1%；其中：商品住房销售面积为908.92万平方米，同比增长9.0%，占商品房总销售面积的94.6%。1. 各类住房销售情况：2006年，我市商品住房销售高层和小高层占总销售套数的78%以上；多层商品住房的销售套数不及21%。2. 各类户型面积销售情况：市民的消费心理日趋合理，120平方米以下的户型所占比例超过56.65%，较往年有一定程度的上升。140平方米以上户型只占16.52%，较以前有较大幅度的下降。3. 各房价区间的商品住房销售情况：去年我市商品住房销售均价在3000元以下的销售了23376套，占总销售套数的27.31%，房价在30004000元之间的销售36206套，占总销售45、套数的42.30%，房价在40005500元之间的销售20069套，占总销售套数的23.45%；房价在5500元以上的仅占全市商品住房销售面积的6.94%。4. 商品住房销（预）售购买主体情况我市商品住房的销售主体以本市和省内为主，占全市去年商品住房销售套数的87%以上。境外人士购买住房仅105套，占0.12%。XX市2006年的商品房销售市场中，以下几项指标的变化对未来的房地产销售市场会有所预示：1空置面积： 全年销售商品房960.88万平方米，增长5.1；商品房空置面积180.52万平方米，增长11.3；其中住宅12812万平方米，同比增长18。与上年度相比，商品房空置面积的增长幅度比商品46、房销售面积高了一倍。商品房空置面积的增长预示着XX市房地产市场供求关系上的微妙变化：从某种程度上说，这是一种房地产商品积压的潜在危机。不过，相信XX市800万人口中所潜藏的巨大买房人群，会比较有效的消化掉这些空置商品房。2批准预售面积：XX市2006年全市批准预售面积为112021万平方米，与2005年的1176.82万平方米相比，同比下降481。XX市这几年的批准预售面积，与前一年同期相比都有小幅度的下降。在房地产市场上商品房空置面积增长过快和房地产开发力度较热的情况下，预计今年的批准预售面积，即未来一年的房地产市场供应量也会有小幅度的下降。3销售面积与预售面积的比值：XX市2005年商品房47、销售面积为914.25万平方米，预售面积为1176.8万平方米，其比值为0.777；2006年商品房预售面积为960.88万平方米，预售面积为1120.21万平方米，其比值为0.858。数据显示销售面积与预售面积的比值在这两年有所上升，这说明销售面积的增长领先于预售面积的增长（包括负增长）。这种比值的逐步上升，表明了XX市房地产市场需求的旺盛。（4）商品房价格情况1.商品房价格综合情况在宏观调控政策作用下，我市商品房综合价格稳中有升，但上涨趋缓。全年商品房综合物业平均价格为3996.78元/平方米，同比增长3.28%，与2005年相比增幅回落了5个百分点。全年商品住房平均价格为3622.20元48、/平方米（含7个中心城区、XX东湖新技术产业开发区、XX经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区），其中，各季度平均价格环比分别为0.67%、4.09%、0.27%、1.43%，增幅明显下降，与2005年相比同比增长8.26%，增幅回落了17.14个百分点。其中，高层商品住房平均价格为4203.48元/平方米，小高层商品住房平均价格为3268.54元/平方米，多层商品住房平均价格为3432.71元/平方米。2.商品住房区域价格情况 2006年，我市各区域的商品住房价格均有不同幅度的上涨。其中：价格最高的区域为江汉区，平均价格为4385.28元/平方米；其次是武昌区，平均价格为4237.62元/平方49、米；价格最低的区域为黄陂区，平均价格为2368.18元/平方米。各区商品住房多层、小高层、高层均价如下： 2.1.3存量房市场情况（1）存量房成交情况2006年我市存量房成交72827起，面积为767.51万平方米，同比增长22.7%；其中：存量住房成交45452起，成交面积为366.60万平方米（不含房改出售公房），同比增长11.0%。（2）存量房价格综合情况全年存量房综合物业平均价格为2621.42元/平方米，同比增长4.34%。其中，存量住房平均价格为2412.36元/平方米，同比增长9.17%。（3）存量住房区域价格情况因地理、交通、各城区发展水平以及存量住房本身新旧程度的不同，各地段50、之间的存量住房价格均存在一定差异，但总体价格情况趋于稳定，各区存量住房全年均价如下：2.1.4房地产金融情况截至2006年底为止，新增房地产各项贷款为154.59亿元，与去年相比增加60.68亿元，占新增金融业贷款的31.1%；其中：新增住房开发贷款36.7亿元，与去年相比增加18.57亿元，新增个人住房贷款97.27亿元（含XX地区新增住房公积金贷款），与去年相比增加4.63亿元。2006年，我市本籍新增归集住房公积金28.5亿元，历年累计归集住房公积金总额达到118.73亿元；新增发放公积金个人住房贷款18.73亿元，历年累计发放个人住房贷款总额84.61亿元，帮助8.2万户职工家庭购建住51、房面积达860多万平方米。回顾2006年我市房地产市场，可以清晰地看到宏观调控的主线贯穿始终，并初显成效。2007年，国家已明确提出要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，在继续促进房地产业与国民经济协调发展的同时，进一步抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨的局面。我市也将在科学发展观的指导下，按照“创新XX、和谐XX”的要求，继续贯彻国家宏观调控政策，进一步调整住房供应结构，稳定住房价格。同时，加大住房保障的力度，改善广大中低收入家庭住房条件。2007年，我市房地产市场仍将继续保持健康持续的发展态势。2.2房地产发展趋势2.2.1住宅仍是投资主体近几年来，随着实物化分配方式的逐渐淡出，住宅货52、币化观念深入人心，加之XX市民收入水平的日益增长以及投资眼光的转移，使得XX市商品住宅以及高端物业的需求都有了很大程度的增加。外资的不断涌入，极大地推动了XX的高端住宅市场，锦绣长江、XX新天地、XX时代广场和棕榈泉等项目都是由外资打造的。 宏观调控也不会阻止前进的步伐。2005年上半年，“加息”、“征税”、“国八条”等宏观调控政策接连不断地从中央传出，全国各个城市的房地产市场都在不同程度上受到影响。但是，高端住宅因为其自然资源上的优势和市场上的稀缺性，所以具有较好的保值增值性和较轻的抗风险能力，同时，据统计，在XX，目前90%以上的高端住宅都是以自住为目的，所以，政府对于房地产市场的各种政策53、措施的影响，对XX的高端住宅市场基本上是不存在的。2.2.2城乡结合部风景独好城乡结合部是兼具城市和乡村的土地利用性质的城市与乡村地区的过渡地带，又称城市边缘地区。早期城市与乡村的景观差异明显，随着城市化过程，城市不断向外围扩展，使得毗邻乡村地区的土地利用从农业转变为工业、商业、居住区以及其他职能，并相应兴建了城市服务设施，从而形成包括郊区的城乡及合部。城乡结合部位于市区和城市影响带之间，可分为内边缘区和外边缘区。内边缘区又称城市边缘，特征为已开始城市建设；外边缘区又称乡村边缘，特征为土地利用仍以农业占支配地位，但已可见许多为城市服务的设施，如机场、污水处理厂和特殊用地等。在XX市，这样的城乡54、结合部有很多，包括武昌的江夏区、关山地区、汤逊湖，汉口的古田区、硚口区，以及XX的四新地区。四新地区上接XX区，下有沌口经济技术开发区，四新地区可以算是XX市城市发展中遗留下来的，为数不多的处于城市发展规划中、但还未发展起来的地块。在XX市十一五规划所描述的XX四新地区规划中，四新地区的核心区以四新大道为轴线，以金融保险、商务办公服务、物流信息等服务功能为主，目前已启动国际博览中心等大项目。2.2.3高端住宅引领XX市场2006年，XX时代广场、XX新天地、金都汉宫和锦绣长江等众多高端项目也都将进入市场，包括在售的锦江国际城、东湖天下和两湖总都等，共有12个高端项目。“中部崛起，XX先行”，而55、高端房地产市场对中部崛起的推动力不容忽视。XX是华中地区最大的城市，其经济也在“中部崛起”战略的推动下步入健康、快速的发展时期。良好的发展环境，带来的是大量外企和外资的进入。而XX的高端市场也在外资的推动下发展迅猛。从2005年底到现在，XX市有锦江国际城、东湖天下等7个高端项目相继上市，XX时代广场、金都汉宫和锦绣长江等5个项目也即将面市。XX高端住宅的销售情况也非常好，锦江国际城一直保持着平均每天不低于4-5套的成交量。虽然XX高端住宅的价格涨幅比较明显，但是，与一线城市相比还是有非常大的差距的。目前，XX市高端住宅的均价约6500元/平方米，和普通住宅的价格比还不到2:1，而上海高端住宅56、的均价在22000元/平方米的比比皆是，均价比已经超过了3：1。不论是均价还是比值，XX的高端住宅都远远落后，XX高端住宅的价值还处于埋没的状态。随着XX经济的发展以及房地产市场和一线城市的交流不断加强，XX高端住宅市场将被激活，XX高端住宅的价格一定会有一个更大幅度的提升！2.2.4商品房价格稳中有升相比2005年的住宅市场，2006年显得更加喧闹和繁杂。这一年里，国家出台的房地产调控政策之多、力度之大前所未有。全国上下，房价涨跌的争论从年初持续到年末。从“国六条”开始，中央政府宏观调控接连不断，政策制约和经济手段并施。XX市也相应实施细化了调控政策：营业税时限延长、强征个税、分区域限套型、57、加大经济适用房供应、推出“四限地”等。纵观市场反应，住宅成交量除七八九月和去年相比有明显下降外，其他月份均保持平稳。市场反应足以说明，相对于北京、上海等重点调控城市，XX住宅市场受调控政策影响较小，继续保持增长态势。据2006年XX房地产市场情况报告显示，2006年全市商品住房平均价格为3622.20元/平方米，与去年同期相比增长8.26%，增幅回落17.14个百分点。其中，高层商品住房的平均价格为4203.48元/平方米，小高层的平均价格为3268.54元/平方米，多层商品住房平均价格为3432.71元/平方米。而这是自2004年以来，房价年均增幅首次回落到个位数。同时从不同类型住房的价格水58、平来看，2006年高层住房价格最高，而销量占到了住房总销量的43.22%，成为目前拉动住房价格的主要力量。报告认为，影响住房价格波动的关联性因素很多，结合XX房地产市场的实际来看，主要表现在以下几个方面：一是拆迁规模的缩减减少了住房消费的刚性需求。二是“国六条”颁布以后，购房者对房价的心理预期有所调整，供需双方进入一个博弈阶段。很明显的一个例证就是2006年“金九银十”期间的销量比2005年减少了21.2%。三是2006年，随着股市的回暖，持续上涨的股市分流了部分房地产市场的资金。房地产市场研究机构戴德梁行XX分公司相关人士认为，尽管XX楼市价格有所上升，但由于宏观调控作用和XX住宅市场的理性59、回归，房价的增幅也因此降低。2.2.5注重品牌效应塑造房地产品牌以求可持续发展。品牌效应是房地产企业开拓市场和参与市场竞争的重要手段，开发商已经认识到打造著名楼盘品牌重要性，总之，优秀的品牌在楼市中有着持久的当不住的吸引力。目前在XX市的许多房地产开发项目都由深圳系、江浙系开发企业开发建设，各高端住宅项目的开发也有香港世贸集团、深圳万科、保利集团等，本土的也有XX福星惠誉集团的水岸星城，都是XX市高端住宅项目的代表。福星惠誉集团荣膺“2005中国房地产地方公司品牌价值TOP10”,是XX市品牌价值最高的民营房地产企业。福星惠誉的每个项目都有近10的老客户追随，销售进度屡屡创造XX市场记录。这些60、都是房地产市场上品牌价值的直接体现。2.3XX市房地产市场情况2.3.1XX市商品房市场总体情况2007年重点区域商品房统计情况92个27661套3433357.187451套716466.5902个107527套1420466530087套3461057.9其中：重点区域商品住房备案统计2713664.223973套639651.136453套3250.18元/9276033.3473806套3193739.9727543套3965.6元/以上均为商品房住宅实时均价，统计范围覆盖今年及往年所有在售项目(截止至2007年5月19日)2007年重点区域房地产分布情况江岸区新增302118.52361、31024479.032753593.17结转1537123.7213002617166.3555744351.91江汉区新增266039.18244811439.31114053.2结转950105.278718185783.8917644489.46硚口区新增150142.5112587532.77854645.38结转512095.714980211065.2819944302.51XX区新增152284.65164741492.683924649.35结转514133.114366155165.9113184736.68武昌区新增485404.243373144410.9118153262、11.29结转1126695.268053409923.6934415008.45洪山区新增313822.44259830013.192634001.67结转1894880.8214714401537.8833214418.96青山区新增105838.95933000结转81333.8193560459.096433455.9东西湖区新增354981.32299950127.554453413.48结转986165.17603252728.2920573383.16东湖高新开发区新增129006.711137108347.5810104191.21结转353181.892792404334.163、332313030.42经济技术开发区新增00000结转166572.16117180538.636352933.58江夏区新增233452.082198151292.3313632199.52结转343817.972391223737.6219012463.122.3.2XX市商品房供应结构多层新增 362680.913524143976.7214093016.27结转1387490.0211647695366.2461803241.39小高层新增7711557147325324.9331553030.96结转3046197.49265651442988.02126553297.08高层新增64、1536500.3813054165882.0218723779.39结转3987050.05322141613323.15147324539.92别墅新增28861.691284467.46177102.74结转540124.54189855043.121975776.59面积范围类别可售面积()可售套数(套)已销售面积()已销售套数(套)成交均价(元/)90 以下新增556878.428087243149.4730913211.39结转1398491.4320867712422.698973768.3891120 新增739378.467146191760.8218673093.76结转165、747376.54168071004300.5897143674.65121140 新增677706.835221150417.3611663572.02结转2151200.44165681080624.6583323738.38140 以上新增739700.49351954323.483293084.84结转3978964.93195641036043.2760534178.562.3.3XX市商品房市场价格情况2.3.4XX市商品房住宅价格结构商品房住宅价格结构统计(单位：万平方米,套)区位合计1499元/以下15002499元/25003499元/35005499元/5500元/以上（含66、别墅）总面积总套数总面积总套数总面积总套数总面积总套数总面积总套数总面积总套数江岸区478.854278465.15358226.9218909157.061563929.4928600.2818江汉区266.362550346.42372791.67833110.941163415.821571.59152硚口区209.611979835.02318178.44725389.3586605.766031.03101XX区190.971658239.593340104.64911736.3533149.237041.15107青山区42.3372814.2127819.4417388.356767、90.13130.1920洪山区371.893056377.096101156.3312966110.14940812.7677515.581313武昌区366.9431981332999151.4413050149.951370131.2721341.2797东西湖区285.3523079103.488413120.59990230.6521672.368228.262515东湖高新开发区275.882501041.373297171.121565261.0257910.561091.8161经济技术开发区143.861208969.49564565.0157753.832620.6417468、.89390江夏区151.371231784.83733137.6429157.433391.377520.116572.3.5XX市商品房住宅户型结构商品房住宅户型结构统计(单位：万平方米,套)江汉区江岸区硚口区XX区武昌区洪山区青山区东西湖区东湖高新开发区经济技术开发区江夏区合计总面积382.7669.02284.25257.17547.11602.9360.28417.29346.57165.57211.54总套数361205908026843222064479748674548533399306761365516878一室一厅总面积19.5623.3110.811.3111.6218.69、582.312.857.744.224.68总套数366544161991240214630964134881489796743二室一厅总面积8.7818.8416.235.616.4219.073.624.252.953.231.09总套数10332653212666720492242436501394425145二室二厅总面积42.37113.0168.6153.33108.3491.6118.7972.9150.0230.848.7总套数4382118677171581410518963919997752544232425061三室一厅总面积13.40.581.335.95.281.0870、4.021.991.090.12总套数93304601165334551043701999013三室二厅总面积123.24270.24111.1994.5195.5249.2928.06171.14155.3580.6672.65总套数9367210318783728114129182312122138981235262245709四室一厅总面积-0.460.130.1810.860.48-0.08-0.13总套数-28111076228-6-四室二厅总面积19.1259.5916.9316.8562.0672.092.849.4238.621.2914.3总套数10973596108810471、236914372173316224891358930四室三厅总面积1.042.893.181.336.23.120.472.40.272.590.87总套数5814417174296156281381512449复式总面积10.34197.4418.4819.6626.62.8836.5213.961820.49总套数558935385103210291314155199089911521033别墅总面积-11.130.763.730.583.45-31.32-8.8823.72总套数-4592417117116-1259-3161013其他总面积157.24147.1548.3960.5372、109.97113.370.2742.3875.7-24.91总套数158671364750335759962790255538357397-21822.3.6XX市商品房建筑结构及建筑用途商品房建筑结构及建筑用途统计(单位：万平方米,套)建筑用途钢结构钢砼结构砖混结构砖木结构其它结构合计总面积总套数总面积总套数总面积总套数总面积总套数总面积总套数总面积总套数住宅37.2827163621.38307327387.65339041.2111974.0766524121.59350718办公0.4336103.5965991.97286-6.94455112.937376商业服务1.62614273、1.193533322.273070-13.541156458.6239620工.交.仓2.661357.356720.4274-60.43759其它4.16593145.98124455.451024-3.27112158.8614174合计46.1534194349.49362376417.76383581.2111997.8283754912.434126472.4XX房地产市场概况一直以来XX仅仅只有XX经济技术开发区和钟家村一带的房地产市场还相对热闹，但是无论从琴台路还是从王家湾通往沌口的318国道上，或者由于交通问题，或者由于配套问题，XX中部的房地产处于一种两头热、中间冷的哑铃状74、况。在2007年XX的房地产会出现一些怎么的变化呢？我们拭目以待。一、梅子路的拉通、白沙洲大桥的建成通车，将直接进入带动XX房地产中部的崛起，“哑铃”将被打破，进而带动整个XX崛起。从XX楼市地图上可以看到，过去XX开发的楼盘主要分布在XX大道、老城区和沌口。但是从2006年开始，这种现象有所改变，楼盘开发开始向西北边延伸，特别是今年以来，一些大的房地产公司开始向马沧湖和墨水湖周边集中，土地拍卖价不断创出新高，统建集团、新长江置业、三江航天、荆江置业等名企纷纷在XX中部扎堆，下半年会陆续开盘，全面提升XX楼盘品质，预期房价也将创下新高，XX楼市哑铃现象即将被打破。二、香港世茂集团的锦绣长江让我75、们耳目一新。这块价值31.5亿元的滨江宝地，不仅在2005年一开年就摘得“地王”桂冠，更将成为2007年XX房地产市场甚至整个XX经济发展的重头戏之一。2006年，锦绣长江一期有五栋30层以上的高层住宅矗立于长江北岸，而部分商业配套设施和江滩园林绿化工程也会在同期内完成，XX江滩将拥有更加亮丽的风景线。使得本来风平浪静的XX江滩也多了几颗浪花。相信2007年的锦绣长江会带来更多的精彩。三、三足鼎立钟家村商圈面临升级钟家村十字路口这一核心地段在历经了许多年的繁荣以及随后不少年的沉寂之后，终于又焕发出勃勃生机。正在热销的XX铜锣湾广场、火爆销售的闽东中天国际城，以及全新包装的汉元中心齐齐上阵，2076、07年的这里，将会十分抢眼。从时尚精品步行街到铜锣湾百货主力店，从潮流发型馆到可以同时品读好书与好咖啡的咖啡厅，从各地美食到百老汇电影铜锣湾广场将带来全新的C-mall风暴。而与铜锣湾广场仅一路之隔的闽东中天国际城是一个集住宅、写字楼、商务酒店、卖场、步行街等为一体的大型综合项目，多样化的业态无疑丰富和提升了整个钟家村和XX中心城区的商圈价值。“这里有山有水有绿化广场，环境特别好，交通又方便，自住投资都不错。”这是闽东中天国际城公开认筹那天，现场的一位认筹顾客所讲的原话。而她一语道出了钟家村地段的核心优势：既具备中心板块的所有便利条件，又拥有不可多得的优越自然环境，再加上锦绣长江项目的同步成长77、，整个钟家村商圈的辐射力和吸引力都将大大加强。四、XX新区26项工程建设提速2006年，XX新区继续保持基本建设投资力度，展开全面建设。新区将续建梅子路、四新大道、六湖连通、XX长江江滩、龟山综合整治、XX国际博览中心一期等重点项目19个，新建月湖大道、梅子路立交、经济适用房、南太子湖污水处理厂（二期）等重点项目7个，累计总投资233亿元，今年计划完成投资51.64亿元。其中，墨水湖大桥和南太子湖大桥等两座跨湖大桥将建成贯通，连接XX大道、横跨墨水湖和南太子湖的纵向主干道梅子路，以及横穿新区的四新大道建成通车，中环线西段高架桥改造完工通车，“一纵两横”的骨架路网年内形成。2006年年底，XX新78、区形成三镇立交桥最密集的立体交通网。其中，全长5.8公里的中环线西段高架桥，将建成跨越芳草路、梅子路等路口的6座大型立交桥。五、后官湖治理优化沌口生态环境沌口优质的生态资源从来都是应该得到珍惜和合理利用的，尽管我们曾一度对她有所忽视。2005年，四湖连通工程付诸实施，318国道更添绿意，驻扎沌口的众多项目不约而同地纷纷打起了生态牌，特别是拥有湖景资源的楼盘，更是以“亲水、生态”作为宣传重点。当然，住宅项目的开发在促进城市建设的同时，或多或少会给生态环境带来一定的影响甚至伤害。2006年，沌口的后官湖和汉口的后湖共同被列为重点整治的两大湖泊，湖底清淤、湖岸线环境改造、生活污水处理等工程将给后官湖79、带来全新的面貌，而后官湖也会不负众望地反作用于沌口的住宅开发，为提升沌口楼盘的居住价值、投资价值增添筹码。合理利用并使之得以保护和优化，这才是创造和谐生态环境的要义。在2007年，后官湖的新的面貌会展现在人们的面前，相信能给XX楼市的发展添砖加瓦。2.5项目周边区域（圈层分析）我们以本项目地块为原点，向外围作圆形扩展，将项目周边区域划分为同心圆的三个层次，分别为：圈A-项目周边，即四新地区；圈B-北至XX主城区，南至沌口开发区，西至龙阳大道以西；圈C-扩展至汉口、武昌地区，包括白沙洲大桥附近的武昌地段。以下，我们对于这三个层次的区域市场进行分析，并通过数据汇总预测四新地区的规划建设会对这三个层80、次的市场范围的人群结构和房地产市场产生的影响。1）圈A范围：以项目为原点，扩展至四新区域边缘。楼盘分析：四新地区现阶段总体还处于未开发的旧城区状态，一部分地区还处于市效的状态，在四新地区未大规模启动项目前这一地区的楼盘较少，近期在售的比较有代表性的主要有南国明珠和水墨丹青等，主要都集中在墨水湖地区。主要楼盘列举：“水墨丹青”项目位于XX市XX区墨水湖畔，XX新区入口处。该案名取自区域浑厚人文底蕴。欲得区位文化的人居环境的理解与追求溶于现代住宅和现代生活方式中。 本项目绿化率达40%以上。对居住内环境的高品质追求及临湖地段的独有的外部景观保持和谐统一。 项目以98 ，129 ，135 户型为主 81、。项目名称水墨丹青项目座落江堤中路8号开工时间2006-6-20竣工时间(预计)2007-6-20项目基本情况用地面积19564.99 平方米 土地使用年限2006-5-15至2076-5-14 土地用途住宅土地等级七级地段建筑面积46947 平方米 房屋栋数6栋 房屋套数414 他项权利情况办理在建工程抵押。 销售时间2006-10-20 住宅成交均价3766.29元/平方米 非住宅成交均价8666.03元/平方米 项目证件情况前期建设用地规划许可证号- 国有土地使用权证号武国用(2006)第478号 建筑工程规划许可证号武规阳建证(2006)11号 施工许可证号4201052006021482、001 商品房预售许可证号武开管预售(2006)270 开发企业资质证号- 白蚁预防工程证书合同号 - 开发企业XX锦华安泰实业有限公司联系电话13807131925代理公司-联系电话-项目备案机关：XX区房产管理局项目统计信息总建筑面积46947平方米 总占地面积19564.99平方米 总套数414套 总栋数6栋 销售情况住宅成交均价住宅已售套数非住宅成交均价非住宅已售套数销售率3766.29元/平方米 357套 8666.03元/平方米 13套 86% 楼栋名称 建筑结构总层数总套数 土地证号水墨丹青C栋 钢混结构18108武国用(2006)第478号水墨丹青D栋 钢混结构18162武国用83、(2006)第478号水墨丹青F栋 钢混结构117武国用（2006）第478号水墨丹青B栋 钢混结构1166武国用（2006）第478号水墨丹青E栋 钢混结构14武国用（2006）第478号水墨丹青A栋 钢混结构1167武国用（2006）第478号南国明珠项目是新亿胜公司进军XX的开篇之作。坐落在XX区龙阳大道陶家岭，扼守“XX新区”核心，把持“四新组团”门户。北接王家湾商圈，南望沌口经济开发区，拥有1800米湖岸线，相伴湖岸曲折，风光旖旎的6000亩墨水湖，交通便捷，配套齐全，总占地700亩，建筑面积约70万平方米，绿化率超过40%，入住居民6000余户，共分四期开发，是XX新区的扛鼎之作，84、也是46平方公里的四新组团启动的首个项目。特聘请美国WY领衔规划设计，英国奇利担纲景观创意，项目以其完美的规划，细腻的园林景观，规模宏大，提升了片区价值，一举获得2003XX最具影响力的楼盘、2003生态园林居住示范区、创新风暴2004中国社区规划示范住宅。70，208，803，585，553，596，597，413建行、商行、农行、工行、交行钟家村小学、XX三中、XX市外国语学校、小区内中家乐福、汉商21购物中心、国美电器、现代家居广场、好美家项目名称南国明珠7组团项目座落龙阳大道33号开工时间2005-9-1竣工时间(预计)2007年5月项目基本情况用地面积-土地使用年限2004-9-1至85、2074-9-1 土地用途住宅土地等级七级地段建筑面积55766.92 平方米 房屋栋数6栋 房屋套数419 他项权利情况无 销售时间2006-10-1 住宅成交均价3311.9元/平方米 非住宅成交均价- 项目证件情况前期建设用地规划许可证号- 国有土地使用权证号武国用（2004）第2505号 建筑工程规划许可证号武规建证2005161号 施工许可证号42010520040224001 商品房预售许可证号武开管预售2006253号 开发企业资质证号- 白蚁预防工程证书合同号 - 开发企业新亿胜（XX）置业发展有限公司联系电话84631111代理公司-联系电话-项目备案机关：XX市交易管理中心86、项目统计信息总建筑面积55766.92平方米 总占地面积0平方米 总套数419套 总栋数6栋 销售情况住宅成交均价住宅已售套数非住宅成交均价非住宅已售套数销售率3311.9元/平方米 382套 - - 91% 楼栋名称 建筑结构总层数总套数 土地证号南国明珠7组团31栋 钢混结构1172武国用(2004)第2505号南国明珠7组团32栋 钢混结构1174武国用(2004)第2505号南国明珠7组团33栋 钢混结构1166武国用(2004)第2505号南国明珠7组团34栋 钢混结构1166武国用(2004)第2505号南国明珠7组团35栋 钢混结构1166武国用(2004)第2505号南国明珠787、组团36栋 钢混结构1175武国用(2004)第2505号人群分析：本地区由于城市形态的落后，经济发展明显落后于XX市其他地区，人群购买力需求不足，仅靠本地区的原始人群是无法形成这一地区大规模的开发建设后所带来的房地产购买力的。新区改造项目对本区域的影响：新区改造项目对本区域的影响是非常大的，由于XX地区在XX市的整体发展中比较滞后，会导致XX三镇的发展不平衡，所以此区域的发展对制约城市发展起到了重要的作用。在新区项目启动后，此区域以XX市国际博览中心为中心项目的一系列大型展馆、酒店、写字楼、住宅等项目的开发会引爆这一地区的需求，大型的展览馆的建成会带动四新地区及XX市乃至华中地区的会展业的发88、展，为四新区带来大量会展业相关行业的市场需求，相应的商业配套都会得到相应发展。另外，四新地区改造作为XX市委市政府给予高度重视的重大项目，它的建成将使XX成为XX市又一政治经济生活的新中心，四新地区也将窜升为XX市的投资新焦点，大量新建成的市政及商业配套都将为地区带来大量在本区工作的具有购买力的人群，直接改变四新地区原有的人群结构，提升地区的消费需求。2）圈B范围：由圈A向外，北至XX主城区，南至沌口开发区，西至龙阳大道以西。楼盘分析：现阶段XX地区的楼盘开发建设主要就集中于圈B地区，XX主城区由于是XX地区传统的商业区，购买力较旺盛，具有明显的开发优势，沌口地区作为近几年新兴的开发区，由区域89、相关产业的带动也使房地产业有了比较大的发展。主要楼盘列举：1、金色港湾（4期）商贸： 家乐福、汉商21购物中心、国美电器、现代家居广场教育： XX外国语学校、XX三中医院： 神龙医院其他： 三角湖畔，欧式风格车位： 950金色港湾（4期）位于整个小区的北部，18万平方米的狭长地块拥有2000米沿湖岸线，临湖独立别墅、联排别墅、花园洋房和小高层住宅错落分布，为1740户人家提供诗意的栖居空间。金色港湾集4期别墅群集1期临湖别墅、卡璞瑞岛上别墅之成功开发经验，从选址、造型、空间、立面、建筑工艺上都更臻完美。4期稀缺临水小高层，将刷新XX市小高层住宅的居住体验。蝶式、品式、高低围合式，延续一、二、三90、期景观轴线，开创更多的湖景享受、更多的庭院空间。金色港湾位于XX经济技术开发区，长江三桥中环线，开发区段以南，仅临318国道，依200万平方米的三角湖，XX外国语学校正对面，于江汉大学隔湖相望，便利的交通、其全的配套设施、极丰富的教育资源、并不逊色于城区，需其优美的自然风光、清新的空气则是闹市中心无法比拟的。项目名称金色港湾四期项目座落XX经济技术开发区沌口新民村开工时间2004-10-1竣工时间(预计)2006年9月28日项目基本情况用地面积50286.67 平方米 土地使用年限2003-4-1至2073-4-1 土地用途住宅土地等级九级地段建筑面积300000 平方米 房屋栋数53栋 房屋91、套数1498 他项权利情况- 销售时间2005-5-1 住宅成交均价3391.59元/平方米 非住宅成交均价- 项目证件情况前期建设用地规划许可证号武开地规2002-16号 国有土地使用权证号蔡国用（2005）第1276号 建筑工程规划许可证号武开建规2005-013号 施工许可证号420101200502240101 商品房预售许可证号武开管预售2005222号 开发企业资质证号武开管外2022号 白蚁预防工程证书合同号 - 开发企业新港房地产开发（XX）有限公司联系电话84232338代理公司-联系电话-项目备案机关：XX经济技术开发区房产局项目统计信息总建筑面积300000平方米 总占地92、面积50286.67平方米 总套数1498套 总栋数53栋 销售情况住宅成交均价住宅已售套数非住宅成交均价非住宅已售套数销售率3391.59元/平方米 954套 - - 64% 楼栋名称 建筑结构总层数总套数 土地证号金色港湾四期D-15栋 钢混结构31蔡国用品2005)第1276号金色港湾四期D-2栋 钢结构31蔡国用(2005)第1276号金色港湾四期D-17栋 钢混结构31蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期D-6栋 钢混结构31蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期D-9栋 钢混结构31蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期D-5栋 钢混结构31蔡国用（2005）第12793、6号金色港湾四期D-8栋 钢混结构31蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期D-18栋 钢混结构31蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期D-7栋 钢混结构31蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期D-12栋 钢混结构31蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期D-3栋 钢混结构31蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期D-1栋 钢结构31蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期D-10栋 钢混结构31蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期D-19栋 钢混结构31蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期D-21栋 钢混结构31蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期94、D-16栋 钢混结构31蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期D-11栋 钢混结构31蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期D-20栋 钢混结构31蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期D-22栋 钢混结构31蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期1栋 钢混结构1144蔡国用(2005)1276号金色港湾四期2栋 钢混结构1144蔡国用(2005)1276金色港湾四期3栋 钢混结构1144蔡国用(2005)第1276号金色港湾四期5栋 钢混结构1144蔡国用(2005)第1276号金色港湾四期6栋 钢混结构1144蔡国用(2005)第1276号金色港湾四期7栋 钢混结构114495、蔡国用(2005)第1276号金色港湾四期8栋 钢混结构1166蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期9栋 钢混结构1166蔡国用(2005)第1276金色港湾四期10栋 钢混结构1166蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期11栋 钢混结构1144蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期12栋 钢混结构1144蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期15栋 钢混结构1177蔡国用(2005)第1276号金色港湾四期16栋 钢混结构1155蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期17栋 钢混结构1144蔡国用（2005）第1276号金色港湾四期18栋 钢混结构1144蔡国用(2096、05)第1276号金色港湾四期19栋 钢混结构636蔡国用(2005)1276号金色港湾四期20栋 钢混结构636蔡国用(2005)1276号金色港湾四期21栋 钢混结构636蔡国用(2005)1276号金色港湾四期22栋 钢混结构636蔡国用(2005)1276号金色港湾四期23栋 钢混结构46蔡国用(2005)1276号金色港湾四期25栋 钢混结构45蔡国用(2005)1276号金色港湾四期26栋 钢混结构45蔡国用(2005)第1276号金色港湾四期27栋 钢混结构44蔡国用(2005)第1276号金色港湾四期28栋 钢结构1872蔡国用(2005)第1275号金色港湾四期29栋 钢混结97、构1871蔡国用（2005）第1275号金色港湾四期30栋 钢混结构1140蔡国用（2005）第1275号金色港湾四期31栋 钢混结构1160蔡国用（2005）第1275号金色港湾四期33栋 钢混结构1188蔡国用（2005）第1275号金色港湾四期38栋 钢混结构1871蔡国用(2005)第1275号金色港湾四期39栋 钢混结构36蔡国用（2005）第1275号金色港湾四期40栋 钢混结构37蔡国用(2005)第1275号金色港湾四期41栋 钢混结构37蔡国用(2005)第1275号金色港湾四期42栋 钢混结构33蔡国用(2005)第1275号金色港湾四期45栋 钢混结构18120蔡国用（298、005）第1275号2、世贸锦江1、项目简介：1 地理位置XX世茂锦绣长江项目座落于长江之畔鹦鹉洲，片区占地858余亩，总建筑面积约160万平方米，总投资近100亿元，地理位置十分优越，居两江之交，XX三镇之中，西接鹦鹉大道主干道，北连拦江路，东线直逼汉水，怀抱2公里超长江岸线。2 交通情况项目位于“钟家村商圈”核心位置，北邻“汉正街商圈”，距离江汉路步行街仅需10分钟车程，飞跃长江第一桥到达“中南商圈”仅需15分钟车程，距离沌口开发区也仅仅需要25分钟车程。3 开发周期锦绣长江项目拟用五年时间分三期开发。一期项目已于2005年12月率先启动，预计到2007年底完工，建筑面积约17万平方米，将99、建成一个集五星级会所、高层与超高层住宅于一体的高尚社区；项目二期、三期计划的开发周期为2007年至2010年，竣工后将建成锦绣长江文化商业休闲带，超五星级酒店和高档写字楼等标志性建筑，并成为大XX城市新地标。2、项目介绍1 规划篇（结合项目效果图、总规图、一期规划图）RBD概念解析：锦绣长江项目从两江四岸复合功能区（RBD）发展要求出发，为XX新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及高尚居住为一体的综合功能区；不仅与四新地区的建设形成互动，更促进了XX三镇的均衡发展。总体规划以长江为主题，抓住长江文化，提出了长江之门的创意构思，并在空间形态的设计中得以体现（如市民文化广场）。其中100、有办公楼250米高将成为城市新地标，XX市最高的建筑物之一；180米高的超五星级凯悦酒店；超级大广场面积达10公顷。长江之门将成为长江中游的标志性建筑物和XX城市的新名片。2 园林篇景观与建筑的相互交融：设计师始终秉承将建筑作为社区景观中的一个重要组成部分，园林空间的视线组织和布局，始终和建筑的布局及空间相互融合、协调，使景观成为建筑的景观，建筑成为景观中的建筑，其中，在地面层部分园林景观延续和继承了建筑布局的肌理和轴线包括了底层架空层与外部园林空间的相互渗透。一期工程不仅有较高的绿地率53%，从植物选择上以乡土树种为主，突出植物的季节变化和不同植物群落的搭配，既有规模简约的树阵，也有疏密有致101、的树丛，还在园内配置了富有自然气息的花壤，突出了彩叶、彩花的景观元素。A1地块亚洲风情园林A2地块欧洲风情园林C地块美式风情园林D地块澳洲风情园林A1地块亚洲风情园林：巴厘岛棕榈银滩鱼尾狮喷泉新宿樱花林韩国烧烤园高尔夫推杆3 产品篇规划方案结合XX的气候特征及所处的地理位置，进行了合理布局，确保了良好的朝向，并充分利用自然通风，改善区内小气候。同时，在建筑设计、设备使用以及建筑用材方面均充分考虑了节能环保的措施。建筑材料：(1)所有门窗采用断桥铝合金。(2)外墙采用苯板保温体系。节能环保：(1)本小区为市级节能环保示范区。(2)选用环保型低烟无卤阻燃电缆及电线，对人体无害，高温下不释放有毒气体102、。(3)节能采用了雨水收集系统，重复利用水源。(4)针对全球性的能源短缺态势，XX世茂锦绣长江应用太阳能源为区内泛光照明装置和航空障碍灯提供稳定而优质的电源。这种世界提倡的绿色能源，相较于常规能源对生态环境造成的种种负面的影响，具有环保无污染、一次投资长久受益、价格不受市场变化影响等诸多优越特性；系统还具有强大的能量储存功能，即使天气晴雨不定，也不会发生电力不足的尴尬，仍能保证充足的电量供应。(5)2#、5#楼采用了地板采暖系统。(6)采用6升/次节水卫生洁具。4物业篇戴德梁行设有194间分公司，服务网络遍及全球39个国家，聘用9000余名行业专才，立足XX，提供高素质的国际标准的专业顾问服务103、。5配套篇长江之门广场：在鹦鹉大道与汽渡路交汇点开放一个“长江之门广场”，广场上设有办公楼、酒店、商业及如音乐厅等文化设施，为市民提供一个聚集文化交流、休闲的好去处，游客观光看江的新热点。为XX通往长江打开一道大门。公众广场是发展计划的中心焦点，增强其与河滨正面及XX区内的重要性。景观设计属象征性的及功能性的，除可联系邻近的河滨区及著名的黄鹤楼，亦为城市提供主要的聚集地。办公楼/酒店：层高约250米的办公楼将成为现代XX的新标记，180米高的超五星级凯悦酒店也将令整个项目的高档形象更鲜明。这两座建筑将令这公众广场成为XX的新地标.会所：项目一期会所位于A1地块东南角，东南15米外为滨江大道，是104、项目直接临江的建筑之一，西面、北面为内部规划道路和广场、园林。会所建筑总占地面积3340.0M2 ，总建筑面积10600.1 M2 。将成为XX市目前单体规模最大、功能最全、档次最高的业主会所！商业街：一条沿滨江大道与文化结合高档次的商业纽带，为沿江的商业主干。利用不同的历史文化主题，将令沿江商业包括文化长廊、餐厅雅座，其他零售商业及电影娱乐中心等。2、相关数据环线位置:无销售率:60占地面积:572286平方米总建筑面积:1650000平方米开发周期:68年竣工时间:2007-6-30总户数:10000开发商:XX世茂锦绣长江房地产开发有限公司投资商:世茂集团物业管理公司:香港戴德梁行物业管105、理有限公司建筑设计单位:泛讯.雅彻价格：起价6200元/平方米 均价8500 最高价13000 （精装修11000元）物业：2元/平方米.月项目名称世茂锦绣长江一期项目座落滨江大道188号开工时间2006-3-12竣工时间(预计)2007-09-30项目基本情况用地面积56976.19 平方米 土地使用年限2006-6-26至2076-6-25 土地用途住宅, 商业服务土地等级五级地段建筑面积160665 平方米 房屋栋数5栋 房屋套数1048 他项权利情况- 销售时间- 住宅成交均价8654.92元/平方米 非住宅成交均价- 项目证件情况前期建设用地规划许可证号武规阳地字（2005）036号106、 国有土地使用权证号武国用(2006)第555号 建筑工程规划许可证号武规建证（2006）055号 施工许可证号42011420060109004 商品房预售许可证号武开管预售2006242号 开发企业资质证号武开管外资3002号 白蚁预防工程证书合同号 - 开发企业XX世茂锦绣长江房地产开发有限公司联系电话代理公司-联系电话-项目备案机关：XX区房产管理局项目统计信息总建筑面积160665平方米 总占地面积56976.19平方米 总套数1048套 总栋数5栋 销售情况住宅成交均价住宅已售套数非住宅成交均价非住宅已售套数销售率8654.92元/平方米 554套 - - 53% 楼栋名称 建筑结107、构总层数总套数 土地证号世茂锦绣长江一期1栋 钢混结构33218武国用（2006）第555号世茂锦绣长江一期2栋 钢混结构57269武国用（2006）第555号世茂锦绣长江一期3栋 钢混结构33154武国用（2006）第555号世茂锦绣长江一期4栋 钢混结构31174武国用（2006）第555号世茂锦绣长江一期5栋 钢混结构31233武国用（2006）第555号3、国信新城（3期）河畔风景线该项目是24万平方米大型居住社区，现以开发至第3期。北望汉江，位于景观路琴台大道上，距王家湾商业圈咫尺之遥。便捷交通直达汉口、武昌、沌口经济技术开发区。720、5、520、716、604等多路公汽市五医院，108、市中医分院，XX铁路中心医院，市四医院交行、中行、农行、建行、工行、华夏、兴业玫瑰园小学，郭茨口小学，二桥中学，市四中，水厂路中家乐福，王家湾国美，工贸项目名称国信新城三期项目座落琴台路505号开工时间2005-4-25竣工时间(预计)2005-12-25项目基本情况用地面积67886.96 平方米 土地使用年限1993-11-11至2063-11-11 土地用途住宅土地等级八级地段建筑面积95013.59 平方米 房屋栋数11栋 房屋套数696 他项权利情况- 销售时间2005-8-22 住宅成交均价3375.5元/平方米 非住宅成交均价- 项目证件情况前期建设用地规划许可证号- 国有土地使109、用权证号武国用（2002）字第179号 建筑工程规划许可证号武规建字（2004）193号 施工许可证号42010520010927001 商品房预售许可证号武开管预售2005331号 开发企业资质证号- 白蚁预防工程证书合同号 - 开发企业XX国信房地产发展有限公司联系电话13207151472代理公司-联系电话-项目备案机关：XX区房产管理局项目统计信息总建筑面积95013.59平方米 总占地面积67886.96平方米 总套数696套 总栋数11栋 销售情况住宅成交均价住宅已售套数非住宅成交均价非住宅已售套数销售率3375.5元/平方米 674套 - - 97% 楼栋名称 建筑结构总层数总套110、数 土地证号国信新城三期1栋 钢混结构19218武国用（2002）179号国信新城三期2栋 钢混结构1336武国用（2002）字第179号国信新城三期3栋 钢混结构1244武国用（2002）字第179号国信新城三期4栋 钢混结构1244武国用（2002）字第179号国信新城三期5栋 钢混结构1144武国用（2002）字第179号国信新城三期6栋 钢混结构1244武国用（2002）字第179号国信新城三期7栋 钢混结构1166武国用（2002）字第179号国信新城三期8栋 钢混结构1144武国用（2002）字第179号国信新城三期9栋 钢混结构1166武国用（2002）字第179号国信新城三期1111、0栋 钢混结构1166武国用（2002）字第179号国信新城三期11栋 钢混结构624武国用（2002）字第179号4、新澳蓝草坪新澳蓝草坪位于XX龙阳大道王家贩车站附近，龙阳大道以西、龙阳村辖区，其周边交通、商业、银行、酒店、餐饮等各项配套齐全，距离王家湾购物区步行5分钟路程、距离XX钟家村10分钟车程、距离汉口商业中心XX广场20分钟车程，项目所在地龙阳大道沿线为十里汽车长廊（品牌汽车4S店集中展示区），斜对面为XX烟草集团。本项目所在地段属于XX老城区与新城区交汇地带，是目前XX新区首先启动的“四新组团”的辐射范围。整个小区由5栋高层与12栋小高层构成,主力户型为70-89平米二房，项目112、分二期开发,一期于今年9月已动工,预计在07年4月开盘;二期预计于07年下半年开盘.整个小区投资约5亿元,计划在2008年上半年前完成开发，2008年交房入住。项目名称新澳蓝草坪一期项目座落永丰乡龙阳村开工时间2006-10-1竣工时间(预计)-项目基本情况用地面积57821.32 平方米 土地使用年限2006-3-15至2076-4-10 土地用途住宅土地等级-建筑面积53861 平方米 房屋栋数6栋 房屋套数557 他项权利情况该项目已办理了土地抵押。2007-03-06 销售时间- 住宅成交均价3879.15元/平方米 非住宅成交均价- 项目证件情况前期建设用地规划许可证号- 国有土地使113、用权证号武国用（2006）第200号 建筑工程规划许可证号武规建证2006109号 施工许可证号4201052006091901314BJ4001/4201052006091901314BJ4002/4201052006091901314BJ4003 商品房预售许可证号- 开发企业资质证号- 白蚁预防工程证书合同号 - 开发企业XX龙阳房地产开发有限公司联系电话84669788代理公司-联系电话-项目备案机关：XX市交易管理中心项目统计信息总建筑面积53861平方米 总占地面积57821.32平方米 总套数557套 总栋数6栋 销售情况住宅成交均价住宅已售套数非住宅成交均价非住宅已售套数销售率114、3879.15元/平方米 221套 - - 40% 楼栋名称 建筑结构总层数总套数 土地证号新澳蓝草坪一期1栋 钢混结构1180武国用(2006)第200号新澳蓝草坪一期2栋 钢混结构11100武国用（2006）第200号新澳蓝草坪一期3栋 钢混结构18153武国用（2006）第200号新澳蓝草坪一期4栋 钢混结构18108武国用（2006）第200号新澳蓝草坪一期5栋 钢混结构1144武国用(2006)第200号新澳蓝草坪一期6栋 钢混结构1172武国用(2006)第200号5、滨江怡畅园“滨江怡畅园”位于XX最繁华的鹦鹉大道373号，由XX地产五十强企业，XX泓江房屋建设有限公司倾情打造。115、“滨江怡畅园”集生态、居住、商业配套与一体的城市精品住宅小区。“滨江怡畅园”规划总建筑面积约181092，占地约123亩，其中住宅171882，商业9210，另配有13000地下人防和2906底层架空环境。“滨江怡畅园”分两期开发，第一期开发112000，共18栋建筑，其中多层7栋，建面约21527；小高层9栋，建面约54825；高层2栋，建面354648。“滨江怡畅园”依江而建，依靠XX优良的自然生态和丰富人文资源，造就了她独有的居住环境。小区采用现代中式建筑风格，接合传统江南庭院园林造景，更彰显了小区生态及品味。“滨江怡畅园”户型整体采用“干湿分区，动静分离”的设计原则，满足业主充沛的光照116、和通风条件。多层得房率高、一层带私家花园，顶层带露台及阁楼，小高层、高层配有部分空中花园，部分一层带私家花园，不仅提高住宅使用率，更强化了居住的舒适度。“滨江怡畅园”随着XX新区如火如荼的建设，香港世贸集团投资100亿，启动的“锦绣长江”项目和即将建设的XX至武昌过江隧道项目，将为“滨江怡畅园”带来更为方便、优质生活的同时，提供巨大的升值空间。项目名称滨江怡畅园项目座落鹦鹉大道373号开工时间2006-3-18竣工时间(预计)2007-05-18项目基本情况用地面积51977.65 平方米 土地使用年限2006-7-6至2076-7-5 土地用途住宅土地等级八级地段建筑面积114244.57 117、平方米 房屋栋数17栋 房屋套数1358 他项权利情况- 销售时间2006-7-25 住宅成交均价3942.03元/平方米 非住宅成交均价- 项目证件情况前期建设用地规划许可证号- 国有土地使用权证号武国用（2006）第617号 建筑工程规划许可证号武规阳建证(2006)05号 施工许可证号42010520051228002 商品房预售许可证号武开管预售2006206号 开发企业资质证号- 白蚁预防工程证书合同号 - 开发企业XX泓江房屋建设有限公司联系电话84516666代理公司-联系电话-项目备案机关：XX区房产管理局项目统计信息总建筑面积114244.57平方米 总占地面积51977.6118、5平方米 总套数1358套 总栋数17栋 销售情况住宅成交均价住宅已售套数非住宅成交均价非住宅已售套数销售率3942.03元/平方米 404套 - - 30% 楼栋名称 建筑结构总层数总套数 土地证号滨江怡畅园1、2栋 钢混结构697武国用（2006）第617号滨江怡畅园3栋 钢混结构648武国用（2006）第617号滨江怡畅园4栋 钢混结构11101武国用(2006)第617号滨江怡畅园5栋 钢混结构1168武国用(2006)第617号滨江怡畅园10栋 钢混结构19214武国用(2006)第617号滨江怡畅园11栋 钢混结构19214武国用(2006)第617号滨江怡畅园12栋 钢混结构12119、132武国用(2006)第617号滨江怡畅园13栋 钢混结构636武国用(2006)第617号滨江怡畅园14栋 钢混结构651武国用(2006)第617号滨江怡畅园15栋 钢混结构633武国用(2006)第617号滨江怡畅园16栋 钢混结构1166武国用(2006)第617号滨江怡畅园17栋 钢混结构1133武国用(2006)第617号滨江怡畅园18栋 钢混结构1166武国用(2006)第617号滨江怡畅园19栋 钢混结构1166武国用(2006)第617号滨江怡畅园20栋 钢混结构1166武国用(2006)第617号滨江怡畅园21栋 钢混结构1166武国用(2006)第617号滨江怡畅园27120、栋 钢混结构21武国用(2006)第617号人群分析：B区域包括XX地区经济发展水平较高地区以及新兴的高速发展地区，集中了XX最具购买力的人群，这一圈层的人群构成与四新地区人群相比更具经济实力，也更有置业潜力，与武昌及汉口地区的人群相比又更接近我们项目的区域，对于XX地区会有一定的感情，更倾向于在本区域置业，所以是我们目标消费者的组成结构之一。新区改造项目对本区域的影响：B圈层作为距离四新地区最近的一个区域，在新区开发建设后所受到的影响将是最大的，四新地区新建设的商业设施将吸引一部分B圈层的人群来到四新地区工作，同时也将有大量来到四新工作的人群及附近人群考虑到开发后的四新地区工作生活的便利在这121、里置业，所以新区开发将对这一区域消费者流向产生影响。另外由于新区改造项目的建设也将会带动周边区域的发展，同时促进B地区的房地产业的发展，吸引一些外来人口来本区置业。3）圈C范围：由圈B向外，扩展至汉口、武昌地区，包括白沙洲大桥附近的武昌地段。楼盘分析：这一圈层属于离四新地区比较近的市区域，所以新区的发展也将对这一地区产生一定的影响。这一地区目前在售的楼盘包括一些与我们所要开发的项目属于同类型的江景盘，可以作以比较。主要楼盘列举：金都汉宫（原南岸金都）项目地处XX市的一环线内积玉桥。项目一线临江，面对武昌江滩公园，隔江正对XX市的地理标志-汉江入江口，东面为武昌区和平大道，南面为中山大道，北面是122、新建成的临江住宅区蓝湾俊园。项目占地约160亩，建筑总面积近30万平方米（含地下面积）。该地块面临开阔的长江，临江线近400米，东西长约300米。本项目容积率为2.1，住宅建筑密度仅为10.6%,规划将以11-32层高层为主体建筑，采用围合的建筑形式，在建筑平面与空间布局上强调建筑布置与江景之间的协调和最大化利用，突出项目的科技含量和文化含量，以长江江景为设计元素，融合武昌浑厚的历史文脉，努力建设1200余户的江景文化名盘。目前在推3 8 栋 ，共约872 户，其中3，4号楼面积在110 -160 ?O 之 间 、二 梯 三 户，共384套，5号楼面积在150 - 220 ?O之间，二梯二户共123、192 套，6号楼面积在130 - 140之间， 一梯一户共88套，7，8 号楼面积在120 - 180 之间，二梯二户共 208套。公 交 线 路武昌文化宫站（11、729、511、514、717、804、542、606、607、19）四马路站（16、10专线）中山路站（607、18、25、804、542、514、539、576、717、530）商贸： 中南、销品茂、天丽广场学校:XX市航海职业学院楚才技工学院XX市铁路工业学院XX理工大三层校区XX工程大学湖北省美术学院湖北大学湖北省中医学院XX市铁路工业学院XX理工大三层校区XX工程大学湖北省美术学院湖北大学湖北省中医学院医院：湖北中医院124、武昌区第一医院、三医院、武昌妇幼保健院往常门诊等湖北省人民医院、武警医院历史文化：首义园、红楼、黄鹤楼、昙华林、户部巷、武畅农民运动讲习所等湖北剧院、博大艺院、武昌电影院、销品茂金逸影院等其他： 一线临江、3A住宅、大师作品、新中国园林项目名称金都汉宫（一期）项目座落临江大道66号开工时间2006-7-15竣工时间(预计)2008-09-04项目基本情况用地面积91223.81 平方米 土地使用年限2006-9-6至2076-9-6 土地用途住宅土地等级-建筑面积124448.06 平方米 房屋栋数7栋 房屋套数637 他项权利情况- 销售时间- 住宅成交均价8054.96元/平方米 非住宅125、成交均价- 项目证件情况前期建设用地规划许可证号- 国有土地使用权证号武国用（2006）第824号 建筑工程规划许可证号武归建证（2006）114号 施工许可证号42010620051128006 商品房预售许可证号- 开发企业资质证号- 白蚁预防工程证书合同号 - 开发企业XX市浙金都房地产开发有限公司联系电话88227855代理公司-联系电话-项目备案机关：武昌区房产管理局项目统计信息总建筑面积124448.06平方米 总占地面积91223.81平方米 总套数637套 总栋数7栋 销售情况住宅成交均价住宅已售套数非住宅成交均价非住宅已售套数销售率8054.96元/平方米 153套 - - 126、24% 楼栋名称 建筑结构总层数总套数 土地证号金都汉宫（一期）地下室栋 钢混结构11武国用（2006）第824号金都汉宫（一期）3栋 钢混结构3293武国用(2006)第824号金都汉宫（一期）4栋 钢混结构3293武国用(2006)第824号金都汉宫（一期）5栋 钢混结构33190武国用(2006)第824号金都汉宫（一期）6栋 钢混结构1180武国用(2006)第824号金都汉宫（一期）7栋 钢混结构1390武国用(2006)第824号金都汉宫（一期）8栋 钢混结构1390武国用(2006)第824号人群分析：这一圈层的人群构成较复杂，汉口及武昌地区的人群购买力较好，在新区改造项目开发建127、设的同时会同时进行交通道路改造，路桥的建设会使这一圈层与四新地区的交通更方便，过江隧道的建成将使三镇的交通便利，过江置业成为可以实现的“设想”，这一区域将有一部分消费者选择在配套设施齐全而适宜居住的四新地区安家。新区改造项目对本区域的影响：这一圈层虽主要属于武昌汉口地区，但是随着新区改造项目的推进，三镇之间交通更便利，过江隧道将有效地缩短武昌与XX的过江时间，这将为本区消费者到四新区域置业提供方便条件。同样地，由于交通距离的缩短，四新地区的高速发展所带来的商业及居住人群也将有一部分有意向到此区域置业，带动这一区域房地产市场的发展。3.市场需求分析随着房地产市场产品的不断发展，一部分已有住房者，128、已不满足于原有的住房，需求档次更高、功能更为完善、面积更大的新居。又由于今年XX市老城区拆迁量较大，因拆迁而来的被动购房者数量也较大。还有部分刚参加工作的人，因结婚、独立或来新的城市就业而有很强的购房需求。而且银行提供住房按揭贷款，刺激着人民购买住房的积极性，加上人民日益提高的生活水平使他们更想追求美好的生活，拥有一套舒适性住房成了他们奋斗的人生目标。所以认为XX市房地产市场需求是十分巨大。3.1XX市2006年住宅消费市场调查3.1.1购置新房情有独钟在购房者中，决大部分意愿选择新房，占64.9%，选择二手房的占19.1%。可见，新房仍然是大部分购房者的首选，二手房也有一定的需求。这一方面说129、明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。3.1.2自用为主导购房者中，绝大部分人购房用于自住，占82.5%，用于投资的占8.2%，用于为亲友购买的占6.3%。购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导。3.1.3地区是置业者首选购房者中，将选择在汉口购房的占61.5%，其次为武昌，占24.8%，愿意在XX购房的客户很少，另有部分客户对区域没有特别的要求，可以在多个区域选择3.1.4最爱的是小高层或多层频数分析表明，中意小高层的消费者占44，多层占33，高层占21，别墅占2，小高层是置业者首选，多层也为众多130、置业者的青睐。从住房类型看，平层占56，跃式占20，复式占23，其他占1。对平层的选择不再是一支独秀，其他类型的户型也开始进入人们选择的视野。交叉分析表明，喜欢多层的消费者中，平层占67，跃式占15，复式占18；喜欢小高层的消费者中，平层占56，跃式占25，复式占19，两者对平层、复式单位的钟爱比例是不同的；喜欢高层建筑消费者中，平层占44，跃式占18，复式占38，选择复式单位的比例之高引人注目；相比之下，喜欢多层建筑的消费者中，选择复式单位则不十分突出。3.1.5三房是首选在单位房间的选择上，选择1房的占4，2房的占28，3房的占55，4房的占10，5房以上占3。购房者主要选择三房单位为主，131、其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多。上述结果与家庭结构交叉分析则显示，单身在选择上：1房的占5，2房的占25，3房的占58，4房的占12；二口之家的，1房的占3，2房的占36，3房的占51，4房的占10；三口之家的，1房的占2，2房的占10，3房的占68，4房的占20；二代同堂的：1房的占4，2房的占19，3房的占55，4房的占22；三代同堂的：1房的占0，2房的占8，3房的占52，4房的占40；分析表明当前不同的家庭结构对户型的选择近似，并不呈现单身、核心家庭（夫妻或夫妻+子女）、主干家庭（父母+夫妻+子女）的梯级消费比例。因此选择三房的比例与整体选择的比例相同。单位房间选择与置业次数132、交叉分析：首次置业的，选择1房的占4，2房的占16，3房的占58，4房的占3，5房的占3；多次置业的，1房的占4，2房的占10，3房的占40，4房的占24，5房的占6。分析表明首次置业与多次置业相比，选择一房、三房的比例相近；选择二房、四房、五房的比例相差稍多。由此看来，三房是各类客户首要心水之选。3.1.6 了解楼盘信息的渠道购房者了解楼盘信息的主要渠道是报纸，占39.8%；其次是网络，占14.2%；同时通过报纸和网络了解信息的占13.3%；通过电台了解楼盘信息的仅占0.89%；可见，报纸和网络是楼盘信息发布最有效的渠道3.1.7最希望的面积区间是90-100平方米43.7需求面积为90-1133、00，20.8%需求面积为100-130，19.3%需求面积为60-80。可见，消费者对住房的需求很理性，紧凑的户型是市场需求的主流，小户型面积需求量也较大。3.1.8期望合理价格水平：2000-4000元购房者中，68.1%的能接受单价在2000-4000元的新房，15%的能接受2000元/以下的新房，5.8%能接受4000-6000元/的新房。可见，单价4000元以内的新房是需求的主流，而单价4000元以上的住房市场承受能力有限3.1.9按揭付款是主流频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占81，一次性付款占19。按揭的比例超过八成，说明按揭正成为人们购房中普遍的选择，也说明银行按揭对134、深圳住宅市场的支持作用不容小视。3.1.10能接受的二手房价位35.2%的购房者愿意购买20-30万的二手房，31.4%的购房者愿意接受15-20万的二手房，11.1%的购房者愿意接受30-40万元的二手房。可见，30万以内的二手房是市场需求的主力。3.1.11 购房的影响因素地理位置是购房者购房首要考虑的因素，其次是价格，然后是质量和配套设施。39.3%的购房者购房考虑的首要因素是地理位置，20.2%的购房者认为最重要的是价格，5.7%的购房者认为最重要的是质量，仍有1.3%的购房者认为最重要的是发展商信誉。购房第二重要因素中，31.8的购房者认为是价格，14.5的认为地理位置3.2交叉分析135、3.2.1年龄段与购房意向面积关系20-30岁的购房者主要需求80-100的住房，其次是60-80及130以上的住房；31-45岁的购房者需求最多的是80-100的住房，其次是130以上的住房，然后是60-80的住房；46岁以上的购房者需求80-100意向与31-45岁的购房者基本相同，需求最多的是80-100，其次是130以上的住房。3.2.2意向面积与能承受新房单价关系打算购买100以下的购房者能接受的单价集中在2000-4000元，其次是2000元以下；打算购买100以上的购房者能接受的单价主要为2000-4000元，其次为4000元-6000元。接受2000元以下的购房者的需求面积主要136、集中在100以下；能接受4000-6000元单价的购房者需求的新房面积在80以上。3.2.3选择区域与能接受二手房房价关系无论选择汉口、武昌还是XX，购房者能接受的二手房价位主要为20-30万，其次是15-20万元，然后是30-40万元。能接受XX40万元以上二手房的购房者几乎没有。4.竞争市场调研与分析部分在一般意义上来讲，一个项目竞争是广泛的，相近户型定位，相近价格区间的楼盘在广泛义上讲都是竞争的对手。然而本项目有一个很显著的特点，就是地理位置比较特殊，位于XX区滨江大道，也就是将建项目XX市国际博览中心旁侧。4.1竞争片区判断：同质楼盘竞争区域：结合本项目的特点，同质楼盘的竞争区域可分为137、两大块：XX市临江或临湖楼盘与XX区高端楼盘。价格竞争区域：世茂锦绣长江 XX滨江大道188号 高尚住宅 8500元/平方米（均）XX世茂锦绣长江房地产开发有限公司金都汉宫 武昌积玉桥 高尚住宅 9500元/平方米 均 XX市浙金都房地产有限公司万科润园 武昌徐东润园路8号 高尚住宅11000元/平方米 均 XX万科天诚房地产有限公司 外滩棕榈泉 江汉沿江大道与山海关路交汇处 普通住宅8500元/平方米 均 汉新鸿基地产开发有限公司XX时代广场 江汉沿江大道160号兰陵路与沿江大道路口 高尚住宅 8000元/平方米 均 汉龙实业综合开发(XX)有限公司东湖上领 洪山一线临东湖 高尚住宅8500138、元/平方米 均 湖北居安房地产开发有限公司 东湖楚世家行吟水榭 武昌东湖黄鹂路68号 高尚住宅 10000元/平方米 均 XX明鸿经济发展有限公司 锦江国际城 武昌临江大道55号 高尚住宅 8000元/平方米 均 XX天实房地产开发有限公司 东湖天下 武昌东湖路189号梨园广场 高尚住宅 8500元/平方米 均 XX市天时物业发展有限责任公司中侨观邸 江汉台北一路29号(青少年宫后门)高尚住宅8800元/平方米 均 中侨（XX）置业有限公司广厦华庭 洪山处在鲁巷广场、关山一路、关山路围合而成的“金三角”区域内 普通住宅8500元/平方米 均 XX市城乡建设开发公司美城清芷园 武昌友谊大道318139、号 普通住宅 8300元/平方米 均 XX市美城房地产开发有限公司 集合以上资料可以看出，中高端住宅的价格竞争区域在800011000元/平方米。楼盘资料相关楼盘统计表：项目名称位置物业类别物业价格（元/平方米）开发商世贸锦绣长江XX滨江大道188号高尚住宅11000（均）XX世贸锦绣长江房地产开发有限公司莲花湖锦绣江山XXXX大道10号（莲花湖畔）高尚住宅5400（起）湖北莲花湖物业有限公司滨江怡畅园XX鹦鹉大道373号普通住宅4000（均）XX泓江房屋建设有限公司福地华庭XX朝阳路79号普通住宅4800（均）湖北明志伟业房地产开发有限公司复地翠微新城XX区翠微横路18号普通住宅7500（均140、）XX复地房地产开发有限公司金都汉宫武昌积玉桥高尚住宅9500（均）XX市浙金都房地产有限公司锦江国际城武昌临江大道55号高尚住宅8000（均）XX天实房地产开发有限公司万科润园武昌徐东润园路8号高尚住宅11000元/平方米（均）XX万科天诚房地产有限公司东湖上领洪山一线临东湖高尚住宅8500元/平方米8500元/平方米（均）湖北居安房地产开发有限公司4.2竞争楼盘分析：由于该项目地理位置特殊，而临江楼盘因土地资源稀缺性故多开发中高端住宅，现分析竞争楼盘如下：A、XX市主要临江项目：世贸锦绣长江一期:1、项目简介：1）地理位置XX世茂锦绣长江项目座落于长江之畔鹦鹉洲，片区占地858余亩，总建筑141、面积约160万平方米，总投资近100亿元，地理位置十分优越，居两江之交，XX三镇之中，西接鹦鹉大道主干道，北连拦江路，东线直逼汉水，怀抱2公里超长江岸线。2）交通情况项目位于“钟家村商圈”核心位置，北邻“汉正街商圈”，距离江汉路步行街仅需10分钟车程，飞跃长江第一桥到达“中南商圈”仅需15分钟车程，距离沌口开发区也仅仅需要25分钟车程。3）开发周期锦绣长江项目拟用五年时间分三期开发。一期项目已于2005年12月率先启动，预计到2007年底完工，建筑面积约17万平方米，将建成一个集五星级会所、高层与超高层住宅于一体的高尚社区；项目二期、三期计划的开发周期为2007年至2010年，竣工后将建成锦绣142、长江文化商业休闲带，超五星级酒店和高档写字楼等标志性建筑，并成为大XX城市新地标。2、项目介绍1）规划篇（结合项目效果图、总规图、一期规划图）RBD概念解析：锦绣长江项目从两江四岸复合功能区（RBD）发展要求出发，为XX新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及高尚居住为一体的综合功能区；不仅与四新地区的建设形成互动，更促进了XX三镇的均衡发展。总体规划以长江为主题，抓住长江文化，提出了长江之门的创意构思，并在空间形态的设计中得以体现（如市民文化广场）。其中有办公楼250米高将成为城市新地标，XX市最高的建筑物之一；180米高的超五星级凯悦酒店；超级大广场面积达10公顷。长江之门将143、成为长江中游的标志性建筑物和XX城市的新名片。2）园林篇景观与建筑的相互交融：设计师始终秉承将建筑作为社区景观中的一个重要组成部分，园林空间的视线组织和布局，始终和建筑的布局及空间相互融合、协调，使景观成为建筑的景观，建筑成为景观中的建筑，其中，在地面层部分园林景观延续和继承了建筑布局的肌理和轴线包括了底层架空层与外部园林空间的相互渗透。一期工程不仅有较高的绿地率53%，从植物选择上以乡土树种为主，突出植物的季节变化和不同植物群落的搭配，既有规模简约的树阵，也有疏密有致的树丛，还在园内配置了富有自然气息的花壤，突出了彩叶、彩花的景观元素。3）产品篇规划方案结合XX的气候特征及所处的地理位置，进144、行了合理布局，确保了良好的朝向，并充分利用自然通风，改善区内小气候。同时，在建筑设计、设备使用以及建筑用材方面均充分考虑了节能环保的措施。4）物业篇戴德梁行设有194间分公司，服务网络遍及全球39个国家，聘用9000余名行业专才，立足XX，提供高素质的国际标准的专业顾问服务。5）配套篇长江之门广场：在鹦鹉大道与汽渡路交汇点开放一个“长江之门广场”，广场上设有办公楼、酒店、商业及如音乐厅等文化设施，为市民提供一个聚集文化交流、休闲的好去处，游客观光看江的新热点。为XX通往长江打开一道大门。公众广场是发展计划的中心焦点，增强其与河滨正面及XX区内的重要性。景观设计属象征性的及功能性的，除可联系邻近145、的河滨区及著名的黄鹤楼，亦为城市提供主要的聚集地。办公楼/酒店：层高约250米的办公楼将成为现代XX的新标记，180米高的超五星级凯悦酒店也将令整个项目的高档形象更鲜明。这两座建筑将令这公众广场成为XX的新地标.会所：项目一期会所位于A1地块东南角，东南15米外为滨江大道，是项目直接临江的建筑之一，西面、北面为内部规划道路和广场、园林。会所建筑总占地面积3340.0M2 ，总建筑面积10600.1 M2 。将成为XX市目前单体规模最大、功能最全、档次最高的业主会所！商业街：一条沿滨江大道与文化结合高档次的商业纽带，为沿江的商业主干。利用不同的历史文化主题，将令沿江商业包括文化长廊、餐厅雅座，其146、他零售商业及电影娱乐中心等。莲花湖锦绣江山：锦绣江山，气吞两江之水，龟山脚下，莲花园中。靠水源，顺山势，被风向，天地自然永久呵护。锦绣江山，坐拥莲花湖景，风流吹过，圣贤留名。一壶酒，一支曲，一段路，古往今来穿越千年。锦绣江山，醉卧城市绿肺，交通畅达，十面繁华。顺天时，得地利，拥人和，指点江山笑看风云。金都汉宫：一线江景 3A住宅 新中式园林金都汉宫（原南岸金都）项目地处XX市的一环线内积玉桥。项目一线临江，面对武昌江滩公园，隔江正对XX市的地理标志-汉江入江口，东面为武昌区和平大道，南面为中山大道，北面是新建成的临江住宅区蓝湾俊园。项目占地约160亩，建筑总面积近30万平方米（含地下面积）。该147、地块面临开阔的长江，临江线近400米，东西长约300米。本项目容积率为2.1，住宅建筑密度仅为10.6%,规划将以11-32层高层为主体建筑，采用围合的建筑形式，在建筑平面与空间布局上强调建筑布置与江景 之间的协调和最大化利用，突出项目的科技含量和文化含量，以长江江景为设计元素，融合武昌浑厚的历史文脉，努力建设1200余户的江景文化名盘。目前在推3、5、8号楼,共373套，其中3，4号楼面积在110 -160 之 间 、二 梯 三 户，共384套，5号楼面积在150 - 220 之间，二梯二户共192 套，6号楼面积在130 - 140之间， 一梯一户共88套，7，8 号楼面积在120 - 1148、80 之间，二梯二户共 208套。金都汉宫预计9月开始认筹，推 出600余套，户型面积区间130 - 220 ，而110 户型暂不推出。锦江国际城：属于武昌区CBD商圈高档住宅地段；稀缺的临江高档住宅，一线临江视野宽阔；澳大利亚滨海建筑风格；中央集中绿 化，绿地率超过60%；国际物业品牌：FPD第一太平戴维斯国际化物业管理；建筑材料精挑细选，打造高档住宅；集中供暖，舒适生活；临江商业街区配套服务 完善；项目周边交通便利，顺达锦江国际城位于武昌临江大道，东靠和平大道，紧邻长江。与汉口新江滩 公园及XX未来城市核心两江交汇的景观节点南岸嘴隔江相望，是XX市城市空间跨江生长的重要承接点。八大优势：血149、统优势：傲临长江核心江岸线第一排首席，尽览城市水岸浩瀚江景，天生稀缺豪宅血统地块。规划优势：140000高尚住宅社区，临江面宽达250米，整体围合朝江开敞的核心空间，最大限度将江景引入社区。景观优势：三重景观盛宴，27000神秘花园音乐之旅园林景观，XX休闲江滩公园及浩瀚长江，对岸汉口繁华，层层铺展。品质优势：集中供暖，分户计量；隔热断桥彩铝门窗、双层中空玻璃、“挤塑板”外墙保温等高科技环保节能建材的运用。配套优势：13000滨江商业街区；基本 1：1车位配比；全方位智能化安全系统保障。户型优势：50270多元化户型选择；二梯二户；双入户门，独立衣帽间，超大观景阳台。户户观景，部分单元可同时观150、长江、瞰沙湖。板块优势：政府重点打造积玉桥滨江板块，XX未来城市核心滨江高尚住宅区。物业优势：百年英资国际知名第一太平戴维斯物业管理。分析：大致来说，世贸锦绣长江一期与本项目有很多相似之处：1、同为XX滨江住宅项目；2、都具备有规模庞大的项目背景，锦绣长江项目从两江四岸复合功能区（RBD）发展要求出发，为XX新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及高尚居住为一体的综合功能区；而本项目则以四新地区XX市国际博览中心为依托进行开发。世茂锦绣长江凭借强劲的综合实力一入驻就成为了XX的标杆楼盘，这个是首先要参考借鉴的一个楼盘。莲花湖锦绣江山与江水的距离仅相隔一个莲花湖公园和一条路宽，背靠151、钟家村，面临长江一桥，对比而言有很好的附属配套设施，属中心城区地带。有很强的地理竞争优势金都汉宫秉承了金都一贯的理念：节能与绿色建筑。她也是湖北省首个3A住宅，同样位于武昌中心城区，优秀的建筑设计结合临江的优越景观条件为她的产品档次加分不少。结合分析，因本项目地处较为偏僻，与这些临江楼盘的地理竞争没有优势，那么就要突出住宅品质、规划质量等产品本身的一些特点来加强竞争力。B、XX其他中高端项目南国明珠：南国明珠遵循前卫性、独特性的原则，注重三性景观价值的合理利用（原生性、可使用性、可参与性）和三维景观空间的互动设计（绿色植被空间、人居活动空间、文化传播空间），以树木激活景观的灵魂，借“水”来丰富152、景观的神韵，用“路”来构筑景观的脉络。滨江怡畅园:“滨江怡畅园”位于XX最繁华的鹦鹉大道373号，由XX地产五十强企业，XX泓江房屋建设有限公司倾情打造。“滨江怡畅园”集生态、居住、商业配套与一体的城市精品住宅小区。“滨江怡畅园”规划总建筑面积约181092，占地约123亩，其中住宅171882，商业9210，另配有13000地下人防和2906底层架空环境。“滨江怡畅园”分两期开发，第一期开发112000，共18栋建筑，其中多层7栋，建面约21527；小高层9栋，建面约54825；高层2栋，建面354648。“滨江怡畅园”依江而建，依靠XX优良的自然生态和丰富人文资源，造就了她独有的居住环境。153、小区采用现代中式建筑风格，接合传统江南庭院园林造景，更彰显了小区生态及品味。“滨江怡畅园”户型整体采用“干湿分区，动静分离”的设计原则，满足业主充沛的光照和通风条件。多层得房率高、一层带私家花园，顶层带露台及阁楼，小高层、高层配有部分空中花园，部分一层带私家花园，不仅提高住宅使用率，更强化了居住的舒适度。“滨江怡畅园”随着XX新区如火如荼的建设，香港世贸集团投资100亿，启动的“锦绣长江”项目和即将建设的XX至武昌过江隧道项目，将为“滨江怡畅园”带来更为方便、优质生活的同时，提供巨大的升值空间。福地华庭：翠微路小学、中学、XX三中环绕四周，成就家庭未来发展。邻近归元寺，文化传承，体验福祉人家；154、邻近XX最繁华的商业区钟家村，购物旅游一应俱全。每单元2台国际品牌通力电梯（2户共一台电梯）。70-136平米精致两房，108-132平米舒适三房，感受精致空间。星级物业管理，360度同心圆服务计划，全新无优居家。本项目位于XX区朝阳路与归元寺路交汇处，总用地面积6668平方米，总建筑面积23031平方米，地下一层，地上十五层。地下一层均为停车场，地上一层为商铺，二层至十五层为住宅。卖点：每单元2台电梯（2户共一台电梯）。邻近归元寺，邻近XX最繁华的商业区钟家村。分析：与这些楼盘相比较，本项目拥有很好的区位和发展优势。推广形象分析：市场形象树立较有特色的楼盘世贸锦绣长江一期：项目卖点:霸气十足155、 尊贵高尚1、位于XX经济中心钟家村区域,毗邻归元寺，区域经济形势好，商业发达，交通便捷。2、南北朝向面局，小高层、高层分布错落有致。金都汉宫：一线江景 3A住宅 新中式园林1、项目采用围合的建筑形式，在建筑平面与空间布局上强调建筑布置与江景之间的协调和最大化利用，融合武昌浑厚的历史文脉，努力建设1200余户的江景文化名盘。2、金都汉宫在人居文化，园林艺术的主理下，历史性地提出“新中国园林”设想，在保持中国传统园林巧妙、雅趣、有湖、有溪、有亭台的同时，追求在大尺度空间下，当代技术材料运用中的和谐，将成为当代中国园林艺术的里程碑。复地翠微新城：项目卖点：品质成就翠微新城1、位于XX经济中心钟家村156、区域,毗邻归元寺，区域经济形势好，交通便捷。2、南北朝向面局，小高层、高层分布错落有致。3、户型通透，卧室朝南，客厅飘窗设计，采光、通风良好。4、小区内景观设计风格简约，多层次的绿化和水域，突出其环保美宅理念。5、项目开创城市中心低密度建筑新生活模式，打造低密度、低容积率生态环保型住宅提升城市居住品质，是XX钟家村区域最适合居住的住宅。新澳蓝草坪：项目卖点：具有多种特色的小户型1. 位于XX龙阳大道王家贩车站附近，龙阳大道以西、龙阳村辖区，其周边交通、商业、银行、酒店、餐饮等各项配套齐全，距离王家湾购物区步行5分钟路程、距离 XX钟家村10分钟车程、距离汉口商业中心XX广场20分钟车程，项目所157、在地龙阳大道沿线为十里汽车长廊（品牌汽车4S店集中展示区），斜对面为XX烟草集团。2.整个小区由5栋高层与12栋小高层构成,主力户型为70-89平米二房都市兰亭：项目卖点：位于城市中心商圈的自然景观住宅1、位于钟家村XX大道XX公园西侧，地处XX三镇交汇的中心，定位为“都市中央-东方园林名宅”。2、小区规划秉承以人为本的开发理念，以荆楚文脉为底蕴，强调中式古典园林与现代造园手法的巧妙结合，讲究人与自然的和谐之美，营造出具现代气息的庭院空间，为都市精英打造一个舒适家园。人信千年美丽：项目卖点：后官湖畔 典雅美丽1、千年美丽荣膺中国名盘和湖北名盘两项大奖，是XX唯一具有原质园味和江南风情的纯美人文158、社区。 2、千年美丽是华中最江南的高尚社区，位居后宫湖和知音湖闻，依山傍水、风景秀丽，移植了地地道道的江南美景，凸现上有天堂、下有苏杭的美好景象。3、文化底蕴深厚.金色港湾四期：项目卖点：依湖赏景，温馨港湾1、金色港湾位于经济技术开发区中心地带，临三一八国道，紧依200万平米三角湖，湖岸线达4000米，与新江汉大学隔湖相望。 2、沿湖为独立别墅，向内依次TOWNHOUSE和花园洋房，形成一个沿湖由内向外由低到高的布局模式，配以景观阳台、飘窗、阳光房等通透的户型设计让尽可能多的户数享受到尽可能多的湖景。4.3产品质素分析：各竞争楼盘质素逐渐趋同，项目的最大差异点逐渐转移到地理位置与环境、自然、景159、观资源。楼盘会所配套设备世贸锦绣长江一期超五星会所：游泳池、室内篮球场、会议室、舞蹈室、健身房、桑拿房、棋牌室等。金都汉宫名牌小学幼儿园、网球场、篮球场、室内恒温游泳池、室外露天游泳池、幼儿迪斯尼等休闲配套。1、统一设计空调机位，安装专用冷凝水管；2、变频稳压供水系统； 3、有机房电梯（OTIS3100、OTIS3200）； 4、变电所设置集中低压静电电容器；5、智能化系统：安全防范系统、物业管理与服务系统、智能家居系统；6、节能技术：新风系统、墙体保温系统、门窗保温隔热技术、户式纯净水系统、家庭供暖系统、屋顶绿化技术。4.4个案分析：世贸锦绣长江一期户型列表：面积60-8090-120120160、-140140-160160以上户型一居室二居室三居室四居室复式、别墅等所占比例5%25%35%30%5%楼盘规模：占地面积：572286平方米；总建筑面积：1650000平方米；总户数：10000朝向景观： 面临长江与汉江接口，视野开阔。园林规划：景观与建筑的相互交融：设计师始终秉承将建筑作为社区景观中的一个重要组成部分，园林空间的视线组织和布局，始终和建筑的布局及空间相互融合、协调，使景观成为建筑的景观，建筑成为景观中的建筑，其中，在地面层部分园林景观延续和继承了建筑布局的肌理和轴线包括了 底层架空层与外部园林空间的相互渗透。一期工程不仅有较高的绿地率53%，从植物选择上以乡土树种为主，突161、出植物的季节变化和不同植物群落的搭配，既有规模简约的树阵，也有疏密有致的树丛，还在园内配置了富有自然气息的花壤，突出了彩叶、彩花的景观元素。容积率：2.7。销售情况：销售率60开发周期：68年竣工时间：2007-6-30开发商:XX世茂锦绣长江房地产开发有限公司投资商:世茂集团物业管理公司:香港戴德梁行物业管理有限公司建筑设计单位:泛讯.雅彻小结：世贸锦绣长江的出现，打破了XX房地产高端市场向武昌、汉口倾斜发展的局面，这一高端滨江楼盘的出现，开XX高端住宅市场之先河，撑起了XX的高端住宅市场。其开发商是香港世贸地产集团，是一家多年着力于滨江楼盘开发的大开发商，该公司曾开发的上海世贸滨江项目取得162、了巨大的成功，目前开发的XX锦绣长江与上海的世贸滨江有异曲同工之妙。世贸集团斥巨资打造锦绣长江这个楼盘，在规划设计、户型选择、园林景观以及销售模式（代理介入）等各个方面，都表现出了其大气恢宏的形象：100亿元的项目总投资，165万平米的建筑面积，规划中两幢250米的超高层临江写字楼，五星级酒店，开放式的博物馆,一亿元的会所。有其值得称道的是，锦绣长江楼盘整体抬高了五米，这是为了兑现其“户户见江景”的承诺。这种细节方面表现出的大气和守信，不禁让人相信：锦绣长江在XX滨江豪宅市场上将成为一个典范。 （二）客户分析1.客户群体的构成与特征的描述1.1客户细分理论和准则1.1.1客户细分理论房地产市场163、是一个容量巨大的市场，但今天绝大多数活跃于其间的企业都认识到，他们根本不可能获得整个市场。而住宅作为产品更具有地域性的特点，它只能满足某个特定区域客户的需求，房地产开发企业在特定的区域通过研究市场、将市场需求进行细分，向有购买力的目标市场提供满足其需要的产品。客户细分理论首先明确的是某单一的客户选择的往往不仅是产品的单一特性，而且是产品特性的组合。客户购买房子，不仅仅是看中了房子的平面、大小、价格、位置等因素，还会看中小区环境、配套、付款方式、按揭成数及年限、服务、物业管理等综合因素，他们会从房地产的核心产品(基本生活、安全需要的满足)、有形产品(安全、社会交往、尊重需要的满足)和附加产品(社164、会交往、尊重、自我实现需要的满足)这三个方面来考虑、认同他们的房子，而且不同的客户，对于以上所列因素的侧重也有所不同。对于发展商而言，开发建设的房子通常不止是卖给一个客户，而是卖给一群客户，这群客户都是由于对发展商开发建设的房子认可并实施了购买行动而成为了业主，组成了发展商开发建设的房子的业主团体。所以说特定的产品不是仅满足某单一的客户，而是满足某一范围的客户群。另外，发展商开发建设的房子，不可能作到有各种不同的户型、各种不同的装修标准、各种不同的配套以及各种不同的价格来同时满足各个不同需求层次客户的需要，而只能以某一种主导户型另加2-3种非主导户型、配以一定的合理配套和价格定位来满足一定需求165、层次的客户群的需要，即特定的产品不可能满足所有客户的需要，只能满足某一范围的客户群的需要。这个客户群通常称为主力客户群。作为一个个体，客户的需求层次主要是由其社会和经济背景决定的，因此对客户的细分，也即是对其社会和经济背景所牵涉的因素进行细分。1.1.2客户细分准则进行客户细分的理由其实很简单，无非就是解决谁是我们的客户、我们希望去吸引哪些客户、 我们应该保持哪些客户、我们应该如何迎合他们的要求等平日并不被重视的问题。客户细分也确实不简单，要想清晰准确如数学难题一样的将这些问题一一解答似乎并不现实。因而客户细分要掌握以下要义：1）、选定最有价值的细分客户，剔除非目标客户：尽管不能保证对庞大市场166、的控制和拥有，但也确保客户细分市场足够大、可识别、有媒介触及点并且有利可图，这是房地产企业乃至项目生存的基本土壤，这样的客户细分才有价值。反之，如果细分后的市场面太狭小，目标客户群不足以支撑企业发展所必须的利润，那么这种细分就是失败的。2）、进行差异化的价值定位，集中于一点，为不同客户提供独特价值：不同客户对于项目而言带来的价值不仅相同，有的客户可以连续不断地为项目创造价值和利益如多次置业客户、老客户不断介绍新客户等，因而要对客户进行价值差异化区隔。3）、围绕客户细分和价值定位定义精确制导的运营流程，确保产品和服务的高命中率和高满意度：仅仅将客户进行有效细分是远远不够的，细分的目的是抓住客户特167、征投其所好，将产品成功的推广出去，精确完善稳定合理的运营流程是成就这些美好愿望的助推器。1.2房地产的消费效用与客户群根据经济人假设，消费者的目标是效用最大化。那么，房产消费者的目标就是要最大化从房产消费中获得的效用。消费者从房产中获得的效用主要体现在以下几个方面：功能性效用、经济性效用、便利性效用、安全性效用、增值性效用、舒适性效用、性情性效用。消费者房产消费的总效用就是上述七个因子的和，即房产消费效用=功能性效用+经济性效用+便利性效用+安全性效用+增值性效用+舒适性效用+性情性效用，因此，消费者的效用最大化，就是要使这一效用和达到最大。在上述房产消费效用的七个因子中，不同的消费者对各因子168、的偏爱程度也是不同的，我们根据消费者的这种偏爱，可以从宏观上将消费者分为四种类型：第一类：功能型客户群这类客户群一般家庭收入不高，收入前景也不很看好，大多属风险厌恶型的，他们购房的目的主要是为了有一个“住”所，因此，这类人一般很看重房子的经济性和功能性，所选中的楼盘大多不宽敞，只要求基本功能模块齐备即可，但对房子的价格比较在意，一般要求价格低廉，所选楼盘大多离市中心区较远。第二类：便利型客户群这类客户群一般收入不很低，但也不很富有，大多有较稳定的收入来源，愿意也有能力按揭购房，他们家中大多有小孩上学，自己也有固定的工作地点，因此考虑的主要是房子的功能性和便利性，他们一般会在离单位或学校不远处选169、购自己的房子，户型不会很大很豪华，但也不会很小，对扩展模块有一定要求，但对便利性很看重。第三类：投资型客户群这类客户群一般收入较高，大多已有自己的住所，他们选购房子的目的足为了投资获利，如用来出租、升值出售等，因此他们一般看重房子的增值性，对未来房产升值因素比较关注，对政府规划有较强的敏感性，但这类人平时一般比较忙，不可能对市场上所有楼盘都一一研究，因此开发商要花较大的精力挖掘升值“卖点”，大力宣传，以吸引他们的“眼球”。第四类：享受型客户群这类人一般收入很高，家庭富有，大都有多处房产或豪宅，很多人有自己的公司，或有高薪职位，因此他们的收入对房产增值没有依赖性。这类客户群一般看重楼盘的怡情性、170、舒适性，对房子的扩展模块有较高的要求，尤其是对楼盘所处的自然环境要求很严格。因此，开发商应根据不同客户群特点进行楼盘设计规划，为不同客户群量体裁衣，从而使消费者获得最大消费效用。1.3目标客户群总体描述（共同特征）1、年龄：以60年70年出生的人群为主2、收入：年收入712万3、区域：XX区、武昌区、江岸区及沌口经济技术开发区4、工作特点：主要是企业主、企业白领层、政府公务员等5、家庭结构：在其自身成长的家庭中，以多子女的大家庭为主；而在其自己建立的家庭中，以三口的小家庭为主。这种特殊的家庭构成状况，会构成以下的购买特点：1）、“三代居”：由于这一带人“承上启下”的特点，所以选择购置物业时，会171、考虑三代居的问题。即使双方老人不是长期随同居住，也会考虑老人的临时居住问题；2）、“裙带居”：主要指双方兄弟姐妹中，由于某一家的购买，而引起其他家族成员购买的情况。6、生活状态：1）、事业状态在经过了磨练和积累后，基本达到一个较好的事业平台，多数人处于事业的稳定成长期，由此也造成这一人群的大多数精力会投放在工作当中。2）、居住状态目标人群中，多数已经完成一次置业，其中有一定比例的居住条件较好。但其一次置业住宅从功能使用、或社区环境、或自然条件等多方面已开始逐渐不能满足需求，所以从其居住需求及居住理想都有再次置业的要求。3）、交通状态这一人群在日常生活中，主要以车为代步工具，但其家人多数仍以公交172、系统（包括出租、公共车）为主要交通方式，这就需要项目将来在中后期中对于公交系统做重点解决。7、文化构成：这一人群受十年文革的直接影响不深，如果接受高等教育，其时间基本在80年代，这一时期正是中国社会、文化经历又一次新的变革之时，所以这一人群经历了中国文化架构重新建立的过程，在“肯定否定再肯定”的不断思想碰撞中，使这一人群有对新事物的接受能力较强，有比较敏锐的观察力，也有较为多样的文化视角。8、价值观、消费观：1）、由于工作关系，这部分人群交际范围较广，接触新生事物的机会相对较多，所以一般具有较为开放的意识，对新生事物接受能力强，追新意识较强；2）、这部分人群受教育程度相对较高，对事物有较强的分173、析判断能力，购物决策偏于理性，属于“思考型”，有较高的审美情趣；3）、重视子女教育，教育环境是其购房时的重要考虑因素；4）、家中有老人的多需要相关医疗、家政方面的服务；5）、由于多为所在单位的中流砥柱，工作压力大，工作时间较长，因此对住宅的舒适度和功能性要求较高；6）、多数人已经有过一次或一次以上购买商品房的经验，对再次置业并不太迫切，因此对住宅的综合品质要求相当高，重视产品的附加值。同时，对服务有较高的要求，有较强的“花钱买服务”的意识，而且法律意识和维权意识较强。重视开发商品牌，并愿意为之付出相应较高的价钱。在经过以上分析后，可以对大群体的客户进行分类描述，如下表：客户分类客户细分特征需求174、本项目核心客户A本地人本人使用积累多，经济实力强，家中人口多，要改善生活3房、4房、5房为子女购买为子女安家购房3房、4房 B私营业主经济实力强,家庭人口多,要大户型3房、4房、5房、别墅C政府公务员本地人对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感2房、3房、4房、5房外地人求安家稳定，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感2房、3房D企业主酒店型不常住，讲求经济，面积要求不高2房、3房舒居型讲求品质、户型、景观，需要安静3房、4房、5房E企业白领管理人员积蓄多，月供能力强，家中多有小孩，年龄较大，对价格比较敏感3房技术人员年轻，积蓄不多，月供能力强，对价格较为敏感1175、房1厅、2房、3房F企业给外籍或高级员工的住房舒居型，对楼体素质要求高2房、3房、4房G工薪阶层经济能力有限，对价格较为敏感1房1厅、2房1.4本项目住宅目标客户利用图表，对项目目标客户群体进行大致描述，如下图：ABCD备注：A：核心客户群私营业主、政府公务员、原住民（50%60%） B：重点客户群企业主、企业高级白领（20%30%） C：游离客户群一般工薪阶层（5%10%） D：偶得客户群其他人群（05%）2.客户群细分及其客户心理因素分析2.1购买本项目类别物业的原因分析1对于本项目类别所属的高端项目而言，除使用价值（居住、生活功能等）、土地价值外，标签价值、比较价值则成为重要的构成部分。176、标签价值、比较价值共属人文范畴，前者可以为购房者赋予身份证明作用，房产为其身份增值；后者则在选购及入住之后，衬托产品和购买决策时的优越和正确性，实现产品的满意度。2满足二次或以上置业的需要。针对我们所确定的目标客户群体，这部分客户具有较丰厚的积蓄，有投资或改善居住环境等的需要，此类客户重视物业品质、户型的舒适，喜欢居住在安静优美、贴近自然的环境中，并能充分体现自己“成功人士”的身份和地位，获得一种尊贵感，因为拥有较强的经济实力，对生活的基本配套不会太过注重，反而对于享受型、奢侈型的配套设施更为渴求，希望小区的配套设施能彰显个人的身份和素质品位。另外对软件的要求也极为推崇，追求全方位的服务配套。177、所以会选择此类高端物业。3购买本项目类别物业的一部分客户会考虑投资需要。由于此项目类别针对高端市场，所处区域通常具有较稀缺的景观资源，而且现阶段所处地段都没有被充分开发，待区域开发后将会极大地带动购买力并提升区域价值，所以此类项目具有相当的市场潜力与升值空间，可以迎合一部分投资类客户的市场需求。4以改善居住环境为主要目的的客户，多是出于住房的舒适度考虑选择本项目类别物业的。此类客户多为企业白领，对居住环境要求较高，追求生活品质，月供能力强，对价格较为敏感，选择此类物业多由于住宅的高档品质，良好的居住环境，怡人的自然景观和良好的物业服务等。2.2目标客户细分和心理分析1客户类型：投资型客户、自用178、型和舒适型3种置业客户：1）自用型客户分析：年龄阶层：25岁35岁；学历背景：大专以上学历；工作背景：主要是周边企事业单位高薪职员、科研人员、三资企业白领等等；户籍特征：XX户籍为主自有资产实力：个人存款在10万以上，月收入在5000以上；家庭结构：单身、二人世界、三口之家；个人爱好：喜欢休闲运动、注重交流、尊重个人爱好、上网冲浪等等；置业次数：12次置业倾向：主要是结束租房时代，选择居住环境良好、配套齐全、区域发展快的地区作为置业的主要目标。2）投资型客户分析：年龄结构：一般的投资型客户群属于成熟稳健型的客户群体，其年龄主要集中在35岁以上具备一定的投资条件。 活动范围：此类客户群在工作区域179、上可以说非常广泛，但是有一点可以准确的确定，本项目投资价值主要在于未来给孩子的教育投资和经济投资。投资客户群的特点：有物业投资经验，有多处房产投资项目资金充裕，房地产投资意识很强人际关系广泛，可以自己寻找租客比较了解房地产市场及法规经常参加社会活动、社区活动收入、生活比较稳定，每月坐收租金3）舒适型客户分析：年龄结构：3050岁之间；家庭成员：35口之家；工作背景：企业主、私营业主、政府公务员、企事业单位的管理人员等等；学历：大专以上学历资金实力：自由资金充裕置业目的：改善现有居住环境，要求良好的自然景观和人居环境，追求优质的生活品质，以达到舒适居住的目的。2客户心理分析购房者对XX四新区域新180、建居住小区的信心、缘之于在政府大力支持下的XX大规模开发规划和该区域不断完善的现代化城市基础设施，以及未来良好的发展前景，这是吸引他们在XX四新片区置业的主要原因之一。具体分析，消费群购买的心理因素包括一是独特的区域环境和区域开发定位。该楼盘拥有XX市最为独特的开阔江景资源，毗邻XX市最大的国际博览中心，既拥有良好的生态自然景观又有浓厚的商业人文气息，可以说是处于整个四新区域的最佳地理位置。二是未来良好的发展前景和升值潜力。XX市为了平衡三镇的经济水平正大力扶持XX建设，这一区域的交通路网正在紧张的建设中，XX市过江隧道入口规划就在这个区域附近，此外，处于以国际博览中心为中心的四新地区未来价值181、无可估量，加上超五星级酒店项目和大规模的商务政务项目的开发，使该区域的土地价值凸显无疑。三是高品质的楼盘个性。依托开阔的沿江景观资源，开发商注重产品的生态化、人性化，在小区绿化、低容积率、房型设计、物业管理等方面提升楼盘品质，这也是吸引消费群的主要因素之一。 3.目标客户需求分析3.1目标客户群体关注点目标客户买房的考虑因素3.1.1住宅建筑质量住宅建设的劳动生产率低下。由于采用手工操作或半机械化操作，劳动生产率只及发达国家的15或16。因此造成建筑成本高、住宅价格高、施工周期长、建筑质量水平难有统一保障。我国住宅部件质量低，性能缺乏标准，通用性差，质量难以保证。这是我国一般住宅建筑质量的通病182、，因此，一般客户对住宅建筑最看重的就是住宅建筑的质量问题。3.1.2户型当前老百姓流行一句话：“想不想买房看环境、掏不掏钱看户型。”户型的优劣已成为住宅项目的主要卖点和老百姓购房时要考虑的重要因素之一。现在置业者买楼时对楼盘的要求比以前严格得多，考虑因素也增加了，如：交通、环境、物业管理、治安、社会层次、发展实力、建筑风格、户型设计等等。不过有一样没有变的，就是户型大小设计。这因素依然排在买家所想、所望的首要位置，它是决定买家买房的方向指标。当前楼市、楼盘户型变化之快、之大，大大出乎开发商的始料之外，通过特色鲜明、设计新颖、理想、人性化的户型设计以吸引目标客户已成为越来越多发展商决战楼市的重要183、手段。包括跃式，错层，三错层，空中花园，三代同堂，电梯别墅，联排别墅等等户型在我市百花齐放，争奇斗妍,极大地丰富了市民的选择，但这林林总总的新户型,到底哪些适合市民的需求？哪些才能占有市场？无疑是对XX市整个户型设计方案及理念的一次考验、一次检阅。3.1.3住宅规划、公共设施较大的居住小区，应有中学、小学、幼托、农贸市场、居委会、邮电所、储蓄所、公共厕所等配套项目，缺项或缓建都会影响居民的正常生活。配套齐全的小区，即便地段稍偏些，仍会不乏买者，可见老百姓在注意房价的同时，也开始关心小区公建配套和外部环境了。对于一般人来说，每个人在选择区域时大多会先考虑曾居住过或熟悉的环境，不管您选择哪里，在选184、购区域上需考虑的基本因素有周边环境、价位及交通便利性等，现说明如下： 、周边环境评估： 地段：选择好地段，在未来需转手或做出租用途时会较容易，如车站、公园附近等地段。 未来增值性：可选择公共建设附近，如重要干道沿线、或重点规划区、或口岸，其增值性较高。人口快速增加区域，房屋的需求相对增加，增值空间亦相对增加。 学区：一般来说好的学区附近通常是一屋难求，而且价格往往超出市场行情。 生活条件：需考虑不要离主要商圈太远，以方便生活购物，另若有休闲公共设施或附近有医院、银行等更好、更方便。 、交通便利性：交通在都市区是个令人头痛的问题，因此在购房时需考虑其交通的便利性，其考察重点建议如下： )抵达时间185、：一般而言控制在0分内最佳。)换车次数：最好是能只搭乘一种交通工具、不需再经过转乘。 )候车时间：候车时间不宜过长，最好能选择班次及车次多者较能节省候车时间。 )多元的交通工具：除了自用车之外最好能有二种以上的交通工具可选择，如公交、中巴或地铁等。3.1.4小区人群的素质以前听到孟母三迁的故事，我们就知道，小区人群的素质在很早以前就开始受到了人们的关注，只是关注人群不多，不受人们重视。然而“物以类聚，人以群分”的道理还是很明显的，现在很多大学村大学城更告诉我们，小区人群的素质与小区成员的生活息息相关。在近几年，常常看到大学周围的小区销售程度远超其同类型的小区，喻园小区一期、二期的热销就可见一斑186、。由此看来，人们对自己小区的人群素质关注程度已经越来越高了。3.1.5安全因素近年来，随着我国经济的迅速发展，城乡居民的生活水平有了显著的提高，尤其是城镇居民的居住条件不断改善，人们在解决了居住问题后，日益关心的是居住是否安全，人们在购房时，安全性是考察物业管理水平是否完善的一个重要条件。尤其是那些流窜作案的犯罪分子，往往选择居民小区作为攻击目标，入室盗窃、抢劫、杀人案件屡屡发生，以往靠小区保安以人防为主的防范措施已满足不了人们的要求。利用安全防范设备和技术进行安全防范首先对犯罪分子有种威慑作用，使其不敢轻易作案。如小区的安防系统、门窗的开关报警器能及时发现犯罪分子的作案时间和地点，使其不敢轻187、易动手。保安系统日益发达：闭路电视监控系统、电子巡更管理系统等高新科技工具告诉我们，客户对安全愈来愈看只看重了。3.1.6子女入学因素“家门口上名校”已经成为各地楼盘力推的主要卖点之一，买房看教育配套正日益成为业主们置业的新理念。以教育配套为主题，紧抓家长的心理，打着“教育牌”的楼盘往往在竞争中脱颖而出，价格不菲。“望子成龙，望女成凤”，这是中国人一贯的观念，这使得子女上学因素成为居民选择住宅的重要因素之一。3.1.7生活因素居民买房就是为了住得舒适，住得开心，因此生活因素就成为了居民选择楼盘的基本因素之一。3.1.8其他相关因素分析在我国，影响居民选择住宅的因素还有很多，如：风水中的坐北朝南188、，格局中的左青龙，右白虎等等，我们就不一一列举了。4.本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析我们小区存在很多吸引顾客的地方：（1）户型我们小区采用大户型为主，多种户型相结合的方式，我们的住宅大多是130平方米左右的3房，正符合现在的潮流。我们的住宅定位为高端住宅，因此，我们的户型设计多样，尽量能满足大多数顾客的需要。对于一般用户，我们的有从90平方米到150平方米的户型面积可供选择，我们小区楼栋之间距离合适，能保证每一户居民都能看到江景。对于需求豪宅的特殊用户，我们的小区有200平方米以上的大户型可供选择。我们的目标是尽量满足每一户的户型需要。（2）交通便利我们小区位于九省通衢XX市，长江，189、汉水在此交汇，南北铁路线都从此经过，对外交通十分便利。1990年后，XX港新客运站、新火车站的投入使用，天河国际机场、长江公路桥和江汉三桥的开通，XX成为华中第一大交通港站。记得以前在电视里看过有个知识问答节目，其中一题的内容是“XX有三镇汉口，XX，武昌。请问：XX长江一桥连接的是哪两镇？”当时一位在曾在武昌某高校读书的同学很快地给出了答案：“汉口和武昌。”而且还很有信心的说：“他每天上学从家里到学校都要经过长江大桥的”的确，XX被人们忽略、淡忘久矣，然而，自从XX市开始规划XX城区旧房改造到XX国际博览中心定居XX以来，XX交通飞速发展，一天一个新气象。我们小区位于XX城郊于XX市区中心的190、交接处，此处有四新大道和滨江大道交汇，正在建设中的XX梅子路全长9400米，上连月湖桥，飞跨XX墨水湖和南太子湖、下穿京广铁路横穿XX大道。根据规划，梅子路将成为汉口天河机场和XX经济开发区的主要连通道，还将担当XX乃至XX新区交通的中轴线的重任，这条道路作为XX新区新添的快速干道。 作为这条路的重要组成部分-墨水湖大桥，主体已全部完工。梅子路全线通车后，XX城区将新添一条快速连通沌口开发区和汉口王家墩、火车站的主通道，也为XX国际博览中心建设、四新地区开发夯实基础。我们小区就处在这个交通最便利的位置，而且我们小区由于不是处于城市中心，不会有像那些老城区那样的交通堵塞的状况。（3）位置我们小区191、位于长江之滨，我们规划的是使每一户用户都能看见长江。在现在环保意识盛行的大环境下，我们滨江楼盘就是一大优势。而且，我们楼盘紧靠XX国际博览中心，在小区楼上就能看到国际博览中心全景，到时侯我们坐拥国际博览中心、长江江景、XX科技馆、江滩公园等几大景致，以超低密度社区，小高层、多层建筑等多种业态组合，加上规划中的社区教堂、艺术馆、中英文学校等综合配套设施，将以真正国际化的立体呈现，改变XX人居，实现生活的无限可能。（4）周围环境小区里面宽敞明亮，通风采光良好，我们的楼栋之间间距合理，超低密度社区，使我们居民能充分享受阳光和长江。（5）文化我们小区以“水文化”为主，配合国际博览中心的大面积水域，加上192、周围长江的烘托，是的我们小区文化极富于人文气息。同时我们小区也存在一些使客户流失的方面：（1）公共设施由于我们小区是新城开发的开拓者，在我们小区周围，城市公共设施会有些欠缺，会给我们居民生活带来一些不便。（2）位置小区因为处于XX城郊，在由于离XX城市中心商业区较远，因此我们要去市中心购物或者是工作，会在路上花费较多的时间。对于这些方面，我们有一下这些解决的办法：（1）对于公共设施不齐全的问题：我们小区是新城建设的开端，相信在不久的将来，随着新城开发的一步步进行，国家对新城部分市政设施会完善，那时候居民生活不便的情况将会好转很多。而且随着国际博览中心的建成，周围也会产生一些相关的停车场、休闲娱193、乐设施，也能改善市政设施缺少的局面。（2）对于位置离市中心较远的问题：我们小区会建设有几条直通汉口XX市中心的公路，这样能减少路上的通行时间。而且随着新城建设的完善，在国际博览中心西边会建设有一个新的商业娱乐区，那样使得我们居民出行购物都会方便很多。小结：通过以上分析，可以对我们的目标客户群体做一大体描述：1、他们都还比较年青，主要集中在40岁左右2、他们主要来自XX区、沌口经济技术开发区3、他们的文化档次较高，大专以上占了绝大多数4、他们当中以企业家、高级行政管理人员居多5、置业目的主要是以居住为主6、基本上是二次置业或以上（三）项目SWOT分析1.竞争性楼盘分析1.1竞争性楼盘选用原则按照194、常规的房地产市场调查，竞争性楼盘的确定需满足以下条件：1、位于竞争辐射的区域范围之内，视项目状况而定，一般认为距离在2公里以内；2、项目自身的某些特征值应具有相似性，如规模、档次、市场定位等；2、项目之间应具有较强的可比性或参考性；4、项目在时间的距离上应具备竞争的可能。 本项目位于XX城区中心于沌口的交接处，紧邻长江。根据本项目自身的规模、素质及特点，本次项目竞争楼盘研究方面，着重调查了莲花湖锦绣江山、世茂锦绣长江、都市兰亭、南国明珠(二期)墨水湖等4个楼盘进行了分析。1.2竞争性楼盘个案分析1.2.1莲花湖锦绣江山基本资料所属片区：XX区地理位置：XX区XX大道10号（莲花湖畔）建筑类型：195、高层开 发 商：湖北莲花湖物业有限公司策划代理：湖北合富辉煌房地产顾问有限公司物业管理：XX丽岛物业管理有限公司占地面积：6014平方米建筑面积：42839 平方米主力户型：2*2 3*2 4*2总 户 数：264发售时间：2006-11-25交楼标准：毛坯房配 套：中小学:23中，钟家村小学、XX铁中、翠微路中学、西大街小学、翠微路小学、XX三中综合商场:XX商场、铜锣湾、家乐福、中百仓储、华联、沃尔玛等医院:XX五医院、友好医院、梅竹青中医院、华西医院、同济医院、协和医院销售价格：6200元/平米项目优势：锦绣江山，气吞两江之水，龟山脚下，莲花园中。靠水源，顺山势，被风向，天地自然永久呵护196、。锦绣江山，坐拥莲花湖景，风流吹过，圣贤留名。一壶酒，一支曲，一段路，古往今来穿越千年。锦绣江山，醉卧城市绿肺，交通畅达，十面繁华。顺天时，得地利，拥人和，指点江山笑看风云。项目劣势：项目位于XX老城区，位于XX市发展的薄弱处，而且人文环境也不够好。1.2.2世茂锦绣长江基本资料所属片区：XX区地理位置：XX滨江大道188号建筑类型：高层开 发 商：XX世贸锦绣长江房地产开发有限公司物业管理：香港戴德梁行物业管理有限公司占地面积：572286平方米建筑面积：1650000平方米总 户 数：10000发售时间：2007-6-30交楼标准：毛坯房配 套：超五星会所：游泳池、室内篮球场、会议室、舞蹈197、室、健身房、桑拿房、棋牌室等销售价格：8000左右客户定位：高端客户项目优势：1、项目总体规划以长江为主题，抓住长江文化，提出了长江之门的创意构思，并在空间形态的设计中得以体现。2、景观与建筑的相互交融：设计师始终秉承将建筑作为社区景观中的一个重要组成部分，园林空间的视线组织和布局，始终和建筑的布局及空间相互融合、协调，使景观成为建筑的景观，建筑成为景观中的建筑3、布局合理，确保了良好的朝向，并充分利用自然通风，改善区内小气候。同时，在建筑设计、设备使用以及建筑用材方面均充分考虑了节能环保的措施项目劣势：项目绿化设施不够齐全，从滨江大道到世贸锦江一路上几乎没有什么树木，而且它靠近长江，空气湿度198、大，缺少树木降温，使得XX的湿热天气尤为突出，在夏天的中午，人们很难出外活动。1.2.3都市兰亭基本资料所属片区：XX区 地理位置：钟家村XX大道XX公园西侧建筑类型：高层开 发 商：XX广电房地产开发有限公司物业管理：新广电物业占地面积：40000平方米建筑面积：140000平方米总 户 数：1130交楼标准：毛坯房销售价格：5600左右客户定位：高端客户项目优势：小区规划秉承以人为本的开发理念，以荆楚文脉为底蕴，强调中式古典园林与现代造园手法的巧妙结合，讲究人与自然的和谐之美，使整个小区处于绿意盎然、放眼皆景的环境中。户户南北朝向，并同时拥有绝佳的景观。小区住宅首层全部架空，与小区三大主题199、公园连为一体，并与XX公园形成东西绿色视线走廊。巧妙利用地势北高南低的特点设置叠级瀑布，水景，踏步，形成“三园两台、内外有别”的空间布局，时时处处营造温馨祥和的气氛，给人以归属感，提供亲切宜人的休闲场地及交往空间，为都市精英打造一个舒适家园。项目劣势：小区容积率太高，都已经达到了4.12，使得小区看起来比较拥挤，得不到高端定位，豪华小区的效果。1.2.4南国明珠(二期)墨水湖基本资料所属片区：XX区地理位置：XX龙阳大道33号陶家岭建筑类型：多层、小高层开 发 商：新亿胜（XX）置业发展有限公司物业管理：XX澳雅物业管理有限公司占地面积：466900平方米建筑面积：700000平方米总 户 数200、：6000发售时间：2003年交楼标准：毛坯房配 套：公交：208，803，585，553，596，597，413银行：建行、商行、农行、工行、交行学校：钟家村小学、XX三中、XX市外国语学校、小区内中综合商场：家乐福、汉商21购物中心、国美电器、现代家居广场、好美家销售价格：3500左右项目优势：南国明珠项目是新亿胜公司进军XX的开篇之作。坐落在XX区龙阳大道陶家岭，扼守“XX新区”核心，把持“四新组团”门户。北接王家湾商圈，南望沌口经济开发区，拥有1800米湖岸线，相伴湖岸曲折，风光旖旎的6000亩墨水湖，交通便捷，配套齐全，总占地700亩，建筑面积约70万平方米，绿化率超过40%，分四期201、开发，是XX新区的扛鼎之作，也是该片区二环以内唯一成熟社区。项目以其完美的规划，细腻的园林景观，规模宏大，提升了片区价值，一举获得2003XX最具影响力的楼盘、2003生态园林居住示范区、创新风暴2004中国社区规划示范住宅、2006湖北名盘称号。项目劣势：项目位于XX新区，由于发展刚刚起步，市政设施不够齐全，篮球场、网球场、健身会所一样都没有，人们在此处生活多有不便。南国明珠的物业管理作的不够好，一些该有的服务总是没有，业主对他们物业的看法一般。（1）竞争性楼盘比较序号比较项目莲花湖锦绣江山世茂锦绣长江都市兰亭南国明珠(二期)墨水湖1交通交通良好交通一般交通便利交通一般2周围环境较为成熟不是202、很成熟比较成熟不是很成熟3商服，生活配套设施较为成熟不是很成熟非常成熟不是很成熟4教育配套钟家村小学、XX铁中、翠微路中学等几乎没有钟家村小学,XX三中,二十三中钟家村小学、XX三中、XX市外国语学校、小区内中5医疗配套XX五医院、友好医院等几乎没有第五医院、XX铁路中心医院市五医院6建筑面积 （平方米）4283916500001400007000007绿化景观良好几乎没有太多的绿化强调中式古典园林与现代造园手法的巧妙结合，讲究人与自然的和谐之美绿化率超过40%，园林景观优雅细腻8发展商知名度有一定知名度很有知名度有一定知名度有一定知名度9交楼标准毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房10物业公司XX丽岛物203、业管理有限公司香港戴德梁行物业管理有限公司新广电物业XX澳雅物业管理有限公司由以上分析可以看出，我们的项目确实有充足的建设理由和竞争优势，具体分析资料见下面的项目SWOT分析。2.项目SWOT分析分析表优势S （Strengths）S1： 建筑质量一流我们的小区建筑工程和安装装饰工程都是由知名施工企业承包，首先施工质量就有保证。S2：户型种类多我们的户型各式各样，种类齐全，户型大小从90200平方米，应有尽有，让每一位客户都有满意的选择。S3：交通便利我们小区位于XX城区与城郊的交汇处，此处交通便利，而且没有市中心常常堵车的烦恼。S4：风景怡人我们小区背靠长江，面临XX国际博览中心，又与XX江204、滩相连，风景优美，每天都能听到风声，水声，令人赏心悦目。S5：小区人群总体素质较高我们小区面向的是XX市的高端客户，一般来说，这些都是事业有成的中年客户，邻里之间都是高素质人才，与邻居交流也方便很多。劣势W （Weaks）W1：购物不便我们小区建设在四新，离XX的市中心较远，居民出外购物不便。W2： 车程较远我们小区因为是建设在四新（城郊），然而我们面向的却是XX市的整个高端客户，这样很多客户工作在市中心，往返交通花费太多时间。W3： 市政设施不完善小区周围都是新开发的城区，配套公用设施还不够齐全。W4：居民认同慢居民对该地区的市场缺乏认同，投资型的市场预期难以提升威胁T（Threats）T1205、：此处地块是国际博览中心建成以后的首发，我们无法预料人们都国际博览中心的看法。T2： 国际博览中心是四新地块的起爆项目，但有可能市场运作缓慢，起爆不成功。T3：资金链可能出现问题，我们由于是与博览中心同期建设，可能博览中心在资金紧张时会截走较大一部分资金。T4：由于我们周围有很多地块，将近3000亩住宅用地，可能缺乏足够的市场需求作支撑。T5：周围片区商业物业竞争过于激烈，影响我们楼盘的销售。机会O（Opportunities）O1： 我们小区所处地块是与国际博览中心集体购地，是整片购地，在国家政策上有优惠。O2：国际博览中心是XX市市政府近几年重点投资项目，市政府在宏观政策上有照顾 。O3：206、 由于XX在近些年发展缓慢，XX市最近加强了对XX区域的开发和旧城改造，我们项目可能受到更多人的青睐。O4：我们的潜在客户的需求品位较高，我们项目正好符合顾客要求，能获得较大的市场占有率。05：最近几年流行长江文化，我们项目是滨江楼盘，能得到更多的关注。根据我们调查的资料，我们找到了一些专家，对我们项目的优劣势以及机会威胁进行了评分，并根据评分以及他们各自所占的权重进行加权得分，结论如下：关键内部因素 权重得分（-55）加权得分优势（S）建筑质量一流0.1540.6户型种类多0.240.8交通便利0.1530.45风景怡人0.130.3小区人群总体素质较高 0.0510.05小计2.2劣势（W207、）购物不便0.15-4-0.6车程较远0.05-3-0.15市政设施不完善0.1-4-0.4居民认同慢0.05-1-0.05小计-1.2合计1.01.0关键内部因素权重得分（-55）加权得分机会（O）整片购地优惠0.240.8政府扶持0.1530.45XX地区发展快0.130.3潜在客户需求增多0.120.2文化氛围0.0520.1小计1.85威胁（T）人们对博览中心不够关注0.1-3-0.3周围市场启动慢0.1-4-0.4资金链问题0.05-4-0.2市场需求不够0.1-3-0.3周边楼盘竞争过于激烈0.05-3-0.15小计-1.35合计0.53.项目SWOT分析结论（1）SWOT分析图0208、优势劣势机会扭转性战略WO增长性战略SO防御性战略WT多元化战略ST威胁（2）SWOT分析结论利用SWOT分析图，企业可以根据SWOT分析的计算结果在SWOT分析图上找到企业目前所处的战略位置，从而选择相应的企业战略 WT战略（防御型战略）：即直接克服内部弱点，避免外部威胁的战略。WO战略（扭转型战略）：利用外部的机会来改进内部弱点的战略。ST战略（多种经营战略）：即利用企业的优势，去避免或减轻外部威胁的打击的战略。SO战略（增长性战略）：依靠内部失去抓住外部的机会的战略。有SWOT分析图我们可以看出来，我们的项目明显优势大于劣势，机会大于威胁，因此处于SO战略（增长性战略）阶段，我们应当采取209、依靠内部失去抓住外部的机会的战略。我们应当：（1）以先进的理论方法作指导，依靠我们的一流的建筑质量和多样化的户型，外加我们项目所占的地理环境优势，积极整合资源，在国家宏观政策和政府部门的大力支持之下，利用客户心理，创造完美的文化氛围，以最大限度的发挥优势，利用机会，为项目出力。(2)通过加强企业内部人员的培训，教育，加强企业内部人员对房地产行业的认识，以加强与外部供应商企业沟通、协调的能力，才能与供应商进行有效沟通，通过为供应商提供多方面的符合需求的服务来吸引供应商的加盟，为优化供应商隊伍、更好地控制采购成本打好基础。而且使得供应商切实明白我们的优势所在，将可能的机会扩大，使之成为优势。4.项210、目综合评价及项目发展战略4.1综合评价我们从以下几个方面对项目做总体评价：4.1.1市场条件从XX市2006年的各项经济数据，以及2006年XX市市长工作报告所提供的数据来看，XX市经济增长的主要因素是四大支柱产业的高速发展，另外房地产、烟草近年来在XX市也是发展迅猛，对于全市的经济增长做出了巨大的贡献，也是最为热点的新兴支柱产业。考虑到房地产业对建安、装修、金融等业拉动作用，XX市政府已经将房地产业视为新兴支柱产业之一。2006年XX市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长22.9%。无论是对于总额还是增幅，这一势头都极为迅猛。2006年的高端住宅市场非常抢眼。从4月至年末，高端住宅持续211、放量，不论是港资开发的新世界中心、世茂锦绣长江、时代豪苑，还是国内发展商开发的东湖楚世家、金都汉宫，均掀起热潮。这些高端项目的平均价格高于XX均价一倍，依然取得良好的销售业绩。而XX住宅市场上各种档次楼盘的出现，使一直缺少高端楼盘的XX三镇之一XX的房地产市场变得更为成熟和充实。4.1.2未来规划XX作为XX三镇之一，房地产开发业一直不及其它两镇那样热闹。沌口经济技术开发区和钟家村一带的房地产市场还相对热闹，但是无论从琴台路还是从王家湾通往沌口的318国道上，或者由于交通问题，或者由于配套问题，XX中部的房地产处于一种两头热、中间冷的哑铃状况。而XX市2007年的一些新区建设项目和市政工程项目212、，将带动当地的房地产业发展，打破这一“哑铃”局面。2006年，XX新区（四新地区）继续保持基本建设投资力度，展开全面建设。新区将续建梅子路、四新大道、六湖连通、XX长江江滩、龟山综合整治、XX国际博览中心一期等重点项目19个，新建月湖大道、梅子路立交、经济适用房、南太子湖污水处理厂（二期）等重点项目7个，累计总投资233亿元，今年计划完成投资51.64亿元。其中，墨水湖大桥和南太子湖大桥等两座跨湖大桥将建成贯通，连接XX大道、横跨墨水湖和南太子湖的纵向主干道梅子路，以及横穿新区的四新大道建成通车，中环线西段高架桥改造完工通车，“一纵两横”的骨架路网年内形成。在2007年以及未来的几年之内，这些213、市政建设项目的实施，将继续带动本项目所在地四新地区即XX中部地区房地产业的高速发展。4.1.3消费者价值取向XX市2007年的房地产发展趋势有以下5个特点：住宅仍是投资主体；城乡结合部风景独好；高端住宅引领XX市场；商品房价格稳中有升；注重品牌效应。XX市近几年发展迅速，市民们用于房地产消费的资金也开始多起来。XX市房产消费者们对住宅的选择也不在只是看价格和区位，而开始注重住宅品味和质素，高端住宅也开始逐渐进入普通老百姓的视野。在XX市，城乡结合部的楼盘一直是房产消费者们关注的焦点。随着XX市城市发展的逐步扩张，城郊位置的交通状况、市政配套、治安状况都开始得到很好的改善，而城郊位置楼盘的良好的214、自然资源和较低的价格，一直都是很吸引人的。对于房产消费者们来说，无论是自用型消费还是投资型消费，城郊位置楼盘都是一种不错的选择。4.1.4地块自身资源在XX市2006年秋季房交会上，XX市城市规划设计院院长吴之凌他所作的“十一五规划与房地产发展新格局”讲座中大胆预测：按XX市的总体规划，至少有7个区域的房地产业前景可观，值得关注，这其中就有XX四新地区。在XX四新地区规划中，四新地区的核心区以四新大道为轴线，以金融保险、商务办公服务、物流信息等服务功能为主，目前已启动国际博览中心等大项目。届时，XX市国际博览中心以及与之配套的超五星级酒店、市政办公楼群，都会极大程度上的带动这一地区的房地产业发215、展。就如吴之凌院长所说：“这些地方房价三五年不一定涨。但十年之后如果不涨，你来找我。”而本项目所处地块正是四新地区的临江地段。稀缺的临江资源和良好的交通、地理优势让我们相信：本项目楼盘的价值有很大的上升空间。4.2项目发展战略可以用一句话概括我们的项目发展战略：发挥优势、规避劣势、抓住机会、避免威胁。4.2.1树立项目形象可从产品和营销两方面树立项目形象，确定市场地位。产品：发挥项目优势，在产品方面强调我们一流的建筑质量、多种类的户型选择以及优美的自然景观以及高品质的小区住宅舒适度。营销：打造本项目优盘、名盘的市场形象，并依托国际博览中心的良好知名度吸引目标顾客，培养顾客的忠诚度。4.2.2把216、握楼盘推出时机楼盘在项目背景上依托XX国际博览中心，在四新片区规划方面也重点强调了国际博览中心对小区楼盘价值提升空间的影响。所以在楼盘推出时机上，应当与国际博览中心一期同期推出。一来借助XX国际博览中心的强大知名度提升本项目楼盘的影响力，二来让目标客户直观的看到本项目楼盘所承诺的，由国际博览中心的建成所带来的便利的交通条件、完善的配套设施以及良好的景观资源。4.2.3整合项目资源，全面树立项目差异化形象本项目必须寻找产品差异化的途径即与其他产品相比较的产品优势点，在市场上表现出鲜明的产品特色。如高档高品质会所的建成，迎合目标顾客的小区休闲品质要求；小区智能化服务系统和节能新技术的应用。4.2.217、4高品质服务策略，发挥品牌效用凭借服务上的经验优势，将服务实现售前售中售后“一条龙”，努力提升服务的创新能力，以优质、完善、先进的服务争创品牌，实现未来以品牌为核心竞争力的目标。在后期物业服务上也要强调“打造精品、注重细节”的理念，物业管理服务的各个方面，都要以业主满意为准则。（四）项目市场定位1.项目整体定位原则1.1项目定位之基准地产项目的定位是基于以下三个方面的分析的：1、项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；2、市场调研反映的具有有效需求的市场空间；3、政府在城市总体规划上的限制。（第2、3方面的内容在前面的市场调查和客户分析中都给出了具体的分析，下面主要就第1个方面的地产因218、子做详细的分析。）所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种功能建筑的条件和质素。一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同。具体如下表： 影 响 因 子单身公寓普通住 宅中高档住宅豪宅别墅中高档住宅附加说明A、对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区人员混杂区B、对噪音及环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜临货运交通快速干道、高压线等。C、对大气环境的要求低不高高很高不宜临近污染性工厂、闹市D、对小区（菜市场）配套要求高很高较弱弱不宜商场上加住宅E、对周边自然及人文景观之要219、求低一般高很高F、小区物业管理的要求低不高高很高G、建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计H、容积率、覆盖率要求无一般低低I、对休闲空间，绿化要求无一般高很高J、景观要求无一般高很高根据上表所列举的一些数据，结合本项目地段的实际资料，对各影响因子进行如下分析：A、对公共交通的依赖性：本项目地处XX中部，公共交通系统并不发达。待政府规划中的几条主干道建成之后，公共交通系统会有所改观。B、对噪音及环境干扰的适应性：项目处于XX四新地区的最东侧，紧靠长江和四新北路，基本上没有噪音来源和环境干扰。C、对大气环境的要求：项目地址离XX闹市区有一定距离，周边也没有污染性工厂，大气环境良好。D、对小区（菜市220、场）配套要求：小区周边没有很近的菜市场，规划中也没有。E、对周边自然及人文景观的要求：本项目东临长江，自然景观极为良好，生长有成片巨大树木的护堤防护林，以及优美的江景，都是本项目极好的自然景观资源；项目西侧河南侧分别是规划中的XX国际博览中心科技馆和博览中心超五星级宾馆、写字楼，且XX国际博览中心一期建成时间与本项目的计划推出时间基本一致，届时小区住户距离XX国际博览中心仅一步之遥，人文景观资源也非常丰富。F、小区物业管理要求：采用优秀的物业管理制度和物业管理人才，水平很高。G、建筑质量装修要求：项目具有一流的建筑质量、精品级的设计和装修水平。H、容积率、覆盖率要求：小区规划容积率为2.0，住221、宅建筑密度仅6.19%。I、对休闲空间、绿化要求：小区规划中将建设高档次的会所休闲空间，小区整体绿化率将到达55%。J、景观要求：稀缺的江景资源是本项目的一大卖点。分析可知：本项目大部分具有的地产因子是属于中高档住宅。结合项目SWOT分析结果，本项目定位应当充分发挥项目地段方面具有的各种优势、规避劣势。因此，建议本项目整体定位为高档精品住宅小区。1.2本项目市场定位原则1、最大化的发掘该项目所在地段唯一性的价值；XX市临江地段可分为武昌、汉口、XX三个部分，其中武昌、汉口的大部分临江地段的房地产开发已经很成熟，可继续发展的空间不大。而由于世贸集团对鹦鹉洲地块的大手笔收购，XX临江地段的争夺也开222、始变得紧张起来。总的来说，XX市临江地段的减少更加凸现出了本项目所在地段的唯一性价值。所以，本项目市场定位的第一原则，就是最大化的发掘项目所在地段唯一性的价值。2、最大化的发掘地块特异性的价值；临江地块在XX市的房地产开发中，向来就是稀缺资源。而本项目不仅面对长江、坐拥数千米豪华江景，而且还背依XX国际博览中心。西侧便是国际博览中心科技馆，南侧便是超五星级酒店、写字楼。在规划建设完成之后，周边交通系统也会四通八达、畅通无阻。而XX国际博览中心所带来的商业优势和文化关注度，也将成为该地段土地价值大幅度上升的潜在动力。3、最大化建立竞争优势，避免劣势，以降低专业风险。结合上一部分中的项目SWOT分223、析，最大化的发挥项目优势、规避劣势、把握机会、避免威胁。前期策划、以及施工管理和后期物业管理上，也要充分利用专业人员的管理经验，最大程度上的降低专业风险。2.项目整体定位2.1整体定位根据市场分析结果结合项目地块特性以及项目SWOT分析结果，将项目整体定位为：集合国内外先进的新型住宅理念，采用成熟、先进的新型建材和施工方式，依托高新科技技术，按照国家2A住宅产品标准建设的高档精品居住小区。2.2定位诠释1、结合国内外先进的新型住宅理念：项目在小区规划方面，确立规划指导思想为：最大化的利用江景。小区四栋住宅楼，采用无楼间距排列方式，强调最大化的江景视域和观江景的住户数量。在不影响朝向、日照的前提224、下，尽量把更多的住户布置在靠近江边能观看江景的一侧。小区建筑风格强调建筑的个性和文化内涵。通过建筑的独特造型、外观、细部、色彩等元素的处理，来体现XX临江建筑的独特个性特征和内涵，使其成为XX四新地区的一个标志。2、采用先进的新型建材和施工新技术：项目在选择建筑材料和施工技术方面，充分考虑XX当地气候特点和居住习惯，运用住宅高科技、人性化设计、小区智能化服务系统和绿色节能系统，积极建设科技、节能、绿色住宅，全力将本项目打造成一个舒适、健康的居住家园。3、国家2A住宅产品标准：2006年3月1日建设部颁发实施的住宅性能评定技术标准，根据住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能五个方225、面，评审委员会对商品住宅授予相应级别的证书和认定标志。住宅综合性能分A、B两大等级。并在A级里面根据总分的不同划分为1A、2A、3A住宅。从1A级到3A级，住宅品质逐级跃进。住宅性能评定包括：1）住宅适用性能，如建筑装修、隔声性能、设备设施和无障碍设施等；2）住宅安全性能，如结构安全、建筑防火、燃气及电气设备安全等；3）住宅耐久性能，如防水工程、管线工程等；4）住宅环境性能，如建筑造型与色彩、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染等。3、高档精品居住小区：由前一小节对本项目地段的10个地产因子的分析结果，结合项目SWOT分析结果表明，本项目定位为高档精品居住小区是最好的选择。在产品档次上，处于高档226、的产品空间，致力于细节，打造精品。本项目产品以90平方米和120平方米的户型为主体，并附带适量50平方米小户型和140平方米较大户型。同时，也充分考虑高端市场对特大户型的需求可能，做极少量超大面积的复式、跃层式户型。小区容积率、建筑密度也控制在很低的水平。3.形象定位项目市场形象定义为：为XX地区拥有较高收入的企业主、企业高级白领及政府公务员倾力打造的高端临江精品住宅小区。首先，我们看一下项目的亮点以及优劣势，一流的环境，一流的品质，超低密度社区，以120平方米左右为主体的户型结构，加上少量的单房和少量的200平方米的复式楼，户型多样，值得人们关注。其次，我们项目定位为高端住宅，环境方面立志做227、到最好，而且面临长江，江景楼盘，是近几年的热门话题。最后，我们楼盘紧靠国际博览中心，华中地区最大、全国前三的博览中心，能吸引人们足够的眼光。在此基础上，我们就清晰了项目的优劣。开始寻找项目最大的卖点和市场承接力我们的目标客户。解决这个问题的时候，我们从项目外立面的跳跃色彩和大户型常备客户的趋势得到了启示我们的客户必定，有较完整的家庭组织结构，对稳定居家产品有需求。明确了这样的一个客户定位之后，我们开始寻找项目最能打动他们的卖点。在仔细的讨论当中，我们的意见渐趋一致，项目的最大卖点将是中年化，高端化，华丽化。我们的目标客户将是拥有稳定家庭环境，需要一个高端住宅居家环境，在XX处于年收入金字塔顶端228、的中年客户。4.案名建议（1）XX紧邻的XX国际博览中心外部看起来像编钟，12个单体展馆代表12个音律，围成一大型圆形广场昨日从XX新区指挥部获悉，XX国际博览中心设计方案已经确定，年内正式动工兴建。据介绍，该方案设计源于楚文化的代表作编钟，是经“8选1”后，在美国HHCP与中国成达联合体的设计方案基础上完善的。取“楚”字面临长江，项目最大卖点也是面江，取“江”字清代女诗人吴绛雪的春夏秋冬中秋诗：秋江楚雁宿沙洲，雁宿沙洲浅水流。流水浅洲沙宿雁，洲沙宿雁楚江秋。 本意是取“楚江秋”，但感觉有点伤感，故取“楚江”，如 “楚江苑”或“XX”等。（2）左岸*尊邸 关键点*临江：本命名没有直出现滨江楼盘229、命名的常用词汇，而代之以“左岸”一词，首先作为一个专有文化名词，最本来的空间位置它代表塞纳河左岸地区，近年来被商业、房地产等频繁利用，在XX市特定的城市条件下，可以象征滨江楼盘的特征；再者由于本楼盘位置处于国际博览中心新区范围内，地块具有新鲜、前卫的特征，所处地理位置又紧临国际博览中心及科技馆，所以考虑用更具文化性的词汇替代描述楼盘的滨江特点。*高端：本楼盘定位高端市场，在命名中就要针对目标人群心理考虑可以突出目标客户拥有物业后所要体现的尊贵感，本案名用“尊”字来体现项目的高端特征，让客户充分体验成就感与满足感，吸引目标客户注意，“邸”字作为描述楼宇特征的字眼也属高端楼盘用词，进一步体现尊贵享230、受。*高层、小户型：本案名用“邸”字可体现项目作为高层高端项目。本案又作为高端住宅但非讲豪宅项目，具有较大比例的小户型设计，项目所在的四新地区的目标客户群构成会有年轻化、高学历、高收入的趋势，所以即要体现项目的高端特色，又能有大富大贵的俗套字眼，所以我们选用“左岸”迎合具有较高文化品味的目标客户的需求，又用“尊邸”充分展现项目的高端特色。*左岸（Rive Gauche）：地理词，由塞纳河区分，把巴黎分为两岸。象征意义，右岸凝聚着奢华宏大的文化象征：香榭丽舍大道、刚果广场、埃菲尔铁塔、凯旋门、卢浮宮等等；Rive Gauche则代表着卓尔不群的精神指标：罗丹博物馆、克吕尼馆、MK2艺术院线。比喻231、，左岸是贫穷作家与诗人的天堂，代表清贫的文化，年轻的奋斗，是人文的气质。如果说右岸是成熟风情的女士，那左岸只不过是年轻而贫穷的纯情先生。 “左岸”在国内，却坚定地和商业缠夹不清。房地产和咖啡馆是最钟情于左岸符号的，甄别的都是财富的数量等级。（3）新城四君子结合本项目地址看，周边并无住宅群体，地处独立却不偏僻，再者项目楼栋仅有4栋高层，呈清高简洁之势，四君子由此而得灵感。经过小组成员商讨，最后将本项目案名定为“XX”。5.产品定位5.1户型特点户型多变，选择较多；功能分区清晰、采光通风好、节能节水、保温隔热、防尘防噪。各户型视野开阔，户户见江景，具有实用、环保、高性价比的特点。5.2主力户型面积232、户型面积大部分在2房90平方米和3房120平方米，以2房90平方米为主力户型，附带适量50平方米小户型和140平方米较大户型住宅。同时，在设计时考虑市场对大面积户型的需求，即将主力户型与小户型贯通后形成的200平方米左右的户型，以及极少量超大面积的复式、越层式豪华户型。6.价格定位项目定价方法：房地产定价通用的定价方法有成本导向法和需求导向法。成本导向法是以总成本为中心制定价格，紧紧围绕着开发商的开发利润。但由于开发商取得地块的途径不同，经营管理水平不同，同等楼宇成本的差异也比较大，如果仅以自己的目标成本加目标利润制定价格，而不了解市场的需求状况，这个价格未免是一厢情愿。需求导向定价法是依据买233、方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本定价。是根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计、完善的配套设施、美丽的庭园、优质服务等条件来影响消费者的购买行动。根据不同地区的房地产市场、不同的时间、不同地点离市区中心远近程度、繁华程度、交通条件等适当定下不同价钱。 要根据市场的供求关系定价，便要了解房地产所处的环境中各种因素是怎样影响供求关系，从而影响定价，熟练分析了这些因素对合理定价取得最大利润很有帮助。 在这些因素里当然以供求关系为主要影响因素。供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他一切因素要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。 供求关系因素：房地产的价格一般来说也是234、由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。这方面因素在前面的市场需求分析已做描述。还有影响房地产价格的其他因素： 经济因素：包含物价、土地价格、利率、货币供应量、经济增长率等内容。物价和土地价格上涨会造成价格上涨，房地产原料上涨，商品房价格也会上涨。银行利率提高会减少买方市场，利率降低刺激购房。货币供应量增加时，其代表的土地价格相对减少，即提高价格。经济增长使购买力加强，房地产价格上涨。 社会因素：人口因素的影响表现为人口增长率或人口集中地区，对房地产的需求增加，房价自然提高；家庭结构可影响购房目的、购买力；福利性实物分房的停止，住房公积金贷款、微利房的推出等均能提高购房需求。 行政235、及法律因素：比如产业政策和产业结构直接影响经济发展，失业率高房子当然很难卖掉。 自身因素：所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状况的因素。这些因素如下： 1、位置：房地产价格与位置优劣成正相关。一般来说，商业房地产的位置优劣，主要看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市场中心的远近。 2、地质：地质条件对地价的影响很大，地价与地质条件成正相关。地质条件的好坏决定着建设费用的大小。 3、土地面积：规模大的住宅区，封闭式物业管理，完善的配套设施，大面积的花园总能令消费者对楼盘满意，增进需求。 4、日照朝向、采光、通风、风向等。 5、建筑物的外观：建筑样式、风格和色调。凡建筑物外236、观新颖、优美，可以给人们舒适的感受，价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，价格就低。 6、心理因素：当经济大环境暂时不佳，前景不明朗时，购房者持币观望。随着楼市的逐步成熟，购房者已不再是盲目跟风的一族，而且各种渠道涌进的信息均可提高他们的分析和判断能力。项目定价：本项目的价格定位采取市场跟随策略，做到层次相当但品质更优，在房地产市场消费者心中形成物超所值的印象。参照前面的市场分析和项目竞争性楼盘分析之后，本项目价格定位结论如下：居住区住宅部分全程均价6000元/，公建商铺部分均价10000元/ 。 但是上述定价的最终实现必须有以下重要前提进行保障：前提一：237、工程进度要保障楼盘预（销）售，同时必须能够保证完成社区主要的园林景观部分。销售现场以及样板房均应装修到位。前提二：前期营销费用投入要有保障，要能充分蓄势。前提三：销售法律文件需有保障。（五）营销策略对于营销策略，我们采用4P理论加以研究：1.房地产营销产品策略（Product）它是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。以产品为核心（Product），要根据企业自身的能力，确定以设计还是技术为产品的卖点，需要注意的是，产品要有实质上的创新，否则会适得其反；我们的产品与一般楼盘相比，在技术上没有太大的优势，因此，我们不能以技238、术方案作为产品的主要卖点。然而，我们产品的设计方案却有很多可取之处。如：我们项目周围的环境与XX江滩相连，使公共资源私有化；我们靠近长江，项目又以水文化为主打，使得我们的长江文化显得更是突出;我们建设的是高层，在楼上，项目背后的国际博览中心和XX科技馆能一收眼底，为我们项目增添几分风景。2.房地产营销价格策略（Price）房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品价格的形成过程与房地产产品定价的方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段，以价格为核心（Price），打价格战是中国企业热衷239、的方式，但打价格战需要一定的前提，即企业要有大规模的生产能力，行业要有规模经济性；研究定价既要符合政府规定，又对目标市场的顾客具有足够的吸引力，有竞争能力。在价格安排上，可包括优惠价、折扣价、津贴和付款条件的宽限等我们产品定位于10000元/平方米左右的高端住宅，在XX，与我么项目竞争的楼盘只有少数的滨江楼盘和一些XX市市区中心地带的房子，因此，与我们项目有价格冲突的项目不多，我们没有必要采取价格战的方式来吸引顾客的注意。我们可以在项目建设之初，采取优惠价的方式给前几位购房者予以优惠，这样吸引顾客前来购买。在项目出售火爆之时，放宽分期付款的条件，以让更多想购买我们项目的人群能够买到房，不至于因240、为他们手头资金暂时短缺而放弃这一部分客户群。在项目销售即将完成，房子销售达到低谷时，采取折扣价，津贴等方式，将一些方位，条件不够好的房子销售出去。另外，我们还可以实行差别定价策略。首先进行市场调查，看看哪些产品销路较好，那些销路较差。对于销路好、人数多的产品，价格定高一些，销路不好、人数少的，价格定低一些。甚至可以在同一类产品里选出几个产品特意把价格定低一些，给人一种整体上价格公道的印象。3.房地产营销渠道策略（Place）市场营销渠道决策是房地产企业的最重要的决策之一。配销系统则是重要的外部资源，通常需多年的营造才能建立起网络。它和房地产企业的重要内部资源如制造、研究、工程和销售队伍及设施可241、以相提并论。其表现为对许多经营配销业务的独立房地产企业及其服务的特定市场所承担的重大共同义务；还表现为对构成这样一种经济实体的一系列方针和经济活动所承担的义务。以渠道（Place）为核心，要求企业对营销本土化有非常深刻的理解，对渠道结构、消费者特性都非常了解，也需要有很好的组织管控能力。我们项目以优秀的质量打动顾客，可以通过为顾客提供针对性的增值服务，使产品获得有效差异，从而提高用户的满意度和忠诚度，使企业从根本上摆脱产品同质化而引起的过度无序竞争的销售困境；还可以与一些关系较好的公司共享营销渠道，利用他们的营销渠道度过我们项目早期因为没什么名气而缺少消费者的困境。4.房地产促销组合策略（Pr242、omotion）房地产市场营销不仅是生产房地产产品，并制定出合乎市场需求的价格占领市场，房地产企业还必须同现时的潜在的消费者进行沟通，每个房地产企业都承担起了沟通与促销的职责。以促销组合为核心（Promotion），应用这种模式要求企业的企划能力和品牌传播能力比较强，有管理能力和激励能力，需要产品的目标人群比较精准；我们项目对于促销组合，我们可以采用以下方法：1、报纸:以联合为主，版面力求突出、加大。2、电视:强调视觉与听觉的立体效果，在黄金时段插播，加强报纸平面效果外的动态感，并使消费者在多重媒体的反复诉求下，产生相加及相乘的效果。3、说明书:印刷精美，内容周详，充分表达本案的特点，使消费者243、深入了解本案的特点、特色。4、海报:在区域内，全面而连续的派发海报，加强商品印象，告之商品特点，促使目标对象采取行动。5、接待中心:布置讲求舒适、气派、精美，配合图表说明，使客户得到尊重的接待和怡然自得的自由，并能从容得到本案的良好印象和详实讯息。三、项目开发条件（一）地质、水文条件四新地区地势东西高、中部低，主要排水方向为东南侧。中部地面标高在18.5米左右，较西侧318国道沿线低约6米，较东侧拦江堤低约4米。该地区有十升路、拦江堤堤顶路与主城、XX开发区相联系，新建成的城市中环线与武昌联系。水文条件：历年最高水位 27.01m（黄海高程、下同，1983年7月25日）历年最低水位 10.16244、m（1979年3月10日）年平均水位 17.42m（1957-1984年）（二）社会环境及公共设施条件社会环境：四新地区按照行政区划来划分，分属于蔡店区和XX区。规划区内现有18个自然村和1个街道办事处。分别为XX区江堤乡的老关村、界牌村、太山村、渔业村、红卫村、丰收村、潮江村、新新村、沟咀村，永丰乡的汤山村、汉城村，四新良种场的红岭一村、红岭二村、董家湾、小洲村，蔡店区沌阳乡的新华村、新民村，街道办事处为XX区的洲头街。公共设施条件现状：（1）道路交通1）道路现状区域内现状城市道路较少，主要有十升路（318国道）、拦江中路、鹦鹉大道、三环线和南太子湖北路等五条道路。在规划范围内，十升路（31245、8国道）道路长4.3公里，宽50米，断面为29.0米机动车道+2*2.5米非机动车道+2*4米绿化带+2*4米人行道；拦江中路道路长4.4公里，宽15米，断面为15米的水泥路面；鹦鹉大道道路长1.0公里，宽约30米，断面为9.0米机动车道+两侧20.0=10.0的人行道；三环线为全封闭城市快速路，道路长9.8公里，红线宽50米，断面为3米中央分割带+2*11.25米车行道+2*2.5米硬路肩+2*0.75米土路肩+2*9米边坡、边沟及绿化；南太子湖北路长1.1公里，宽30米，断面为16米车行道+2*7米人行道。2）交通设施现状区域内现有交通设施较少，仅十升路东侧建有XX客运中心、陶家岭公交停保246、场和新五里公交停车场，XX客运中心用地面积14公顷，陶家岭公交停保场用地面积5.7公顷，新五里公交停车场7300平方米。3）存在问题该地区道路交通设施薄弱，沿江道路交通设施差，缺少东西向的连接道路，公共交通及静态交通设施缺乏。（2）给水规划区现状用水主要由琴断口水厂供给。琴断口水厂以汉江为水源，现状供水规模为30万立方米/日。在四新地区十升路路段已建有来自琴断口水厂的一排管径800毫米的给水管，服务十升路两侧地区。该地区缺乏供水干管，供水量较小，仅能满足现有用水要求。（3）排水1）雨水规划区现属XX东湖排水系统：该系统流域范围包括后官湖、墨水湖、龙阳湖、三角湖、南太子湖等湖泊汇流面积，总流域面247、积为368平方公里，其中湖泊总面积为平方公里。该系统雨水经湖泊调蓄后汛期分别由南太子湖长江边东湖泵站（80立方米/秒）和汉江边什湖泵站（7立方米/秒）抽排出江，非汛期则由各泵站配套自排闸出江。拦江堤路以西的规划区域现状排水分为3片：a北太子湖和墨竹港沿线地区，面积约4.96平方公里，来水汇流入墨竹港，并经墨竹港排入南太子湖。北太子湖出水经现状明渠在小雨时自流入墨竹港，在墨竹港水位较高时通过临时泵站提升进墨竹港，墨竹港上游与墨水湖相通，是墨水湖与三角湖的连通渠。b连通港沿线地区，面积约5.97平方公里，来水经多条明渠汇集入连通港，并经连通港排入南太子湖；连通港上游与墨水湖相通，是墨水湖与南太子湖248、的连通渠。c总港服务区（抽排区），面积约8.95平方公里，来水经多条排灌渠汇集到总港，经螺丝地和沙咀两座泵站提升入连通港和墨竹港。拦江堤路以东规划区域雨水主要经鹦鹉大道现状排水箱涵向北通过现状沟渠进入夹河，再经万家巷闸排入墨水湖。2）污水规划区分别在东、西两侧形成地区污水干管，主要担负XX旧城污水排放，包括十升路形成的一排管径1000-1250毫米的污水干管，及利用世行贷款建设的江堤中路截污污水干管，但尚未形成污水管网系统，服务该地区的南太子湖污水处理厂也正在建设中，因此，城市污水仍然直接排入湖泊水体，对地表水体直接造成污染。3）存在问题a.东湖水系排涝防灾能力差，经校核现有排涝标准为20年一249、遇，1日暴雨5日排完。b.周边湖泊水质污染严重，大部分水体为劣V类水体。（4）电力1）现状电力负荷及电力设施规划地块现负荷约为9120千瓦，负荷密度约为800千瓦/平方公里，其用电以农业和生活为主，由外围110千伏铁桥村、110千伏鹦鹉洲变电所和沌口变电所承担，10KV主干线路敷设在318国道西侧。110千伏铁桥村变电所（主变容量63兆伏安）位于规划区外东北约1.5公里，110千伏沌口变电所（主变容量65兆伏安）位于规划区外西南约2公里，110千伏鹦鹉洲变电所（主变容量71兆伏安）位于规划区外东北约0.1公里。规划区内西侧有20千伏锅顶山变电所至220千伏郭徐岭变电所及沌口调峰电厂的高压架空线250、路，已做150米宽的高压走廊控制；地块内有20千伏锅顶山变电所至110千伏鹦鹉洲变电所的高压架空线路，已做45米宽的高压走廊控制。规划区内无10千伏开闭所，中低压线路全为架空。2）现状分析及存在问题该地块内用电负荷较低，并且部分生活用电未能与农业用电分开，不能进行有效的负荷调控。中低压架空线路的安全性较差，对城市景观也有较大影响。有些线路供电半径较大，电压质量难以保证。（5）电信邮政1）现状电信水平及电信设施该地区现状用地主要为零散分布的农民居住用地，用户装机数较少，估算该地区的现状话机普及率约为20%25%。该地区现位于十里铺电信局交换渠、洲头电信局交换区，十里铺电信分局距该地区约1公里，洲251、头电信局距该地区约0.2公里。该地区范围内现状电信管孔建设较为薄弱，仅在318国道东侧建有24孔电信管孔，在318国道西侧建有12孔电信管孔；其余城市道路的电信线路基本采用架空方式敷设，其中电信主干线路在318国道上敷设。2）邮政设施该地区内因居民较少，现无任何邮政局所，依靠外围以北约1公里处的十里铺邮政支局、二桥邮政所和规划区以外以南约2公里的开发区邮政支局提供邮政服务，该地区平均服务半径约为2.5公里。3)现状分析及存在问题电信建设发展迟缓，话机普及率有待提高。电信地下管网建设严重滞后于城市电信发展，现状电信线路大多架空敷设，影响城市景观。邮政局所布点过少，造成服务半径过大，居民通邮困难。252、（6）燃气本地区目前燃气供气为灌瓶液化石油气，尚无燃气管道；瓶装液化石油气的使用、供应存在一定安全隐患。（7）环卫与消防规划区内尚未建设消防站，承担本规划区消防任务的现有消防站为XX消防站（以及消防站），位于XX五里墩。XX城区包括规划区产生的垃圾目前清运到XX紫霞观垃圾处理厂做一般填埋，该处理厂垃圾填埋空间已近饱和。（三）区域规划要求根据XX市土地储备中心的批示文件，本项目用地XX国际博览中心区片A区A5地块建设项目，经审查，同意按以下条件进行规划设计和使用土地：一、 规划用地情况1、 规划净用地面积为：47200平方米（以实测为准）2、 规划用地性质：居住兼容商业金融业用地； 土地分类：住253、宅用地、商服用地；3、 用地位置：XX新五里地区（详见规划用地范围线）。二、 土地使用强度1、 建筑面积：控制在94400平方米内（其中居住建筑面积不低于65240平方米）；2、 容积率：控制在2.0以内（容积率=总建筑面积/规划净用地面积）；3、 建筑密度：待方案审定时定；4、 建筑高度：待方案审定时定；5、 绿地率：按XX市城市绿化条例执行。三、 建筑设计要求遵照XX市城市建筑规划管理技术规定、XX市城市市政公用和其他工程设施规划管理技术规定执行。四、 特殊要求1、根据市政府审定的XX国际博览中心规划设计方案同意规划建设；2、临江地块须注重滨江天际轮廓线的城市设计，强化博览中心、会议中心、254、酒店及写字楼等沿江标志性建筑的景观；同时应强化临江建筑的亲水性和开敞性，注重与长江江滩视线和空间的联系，规划设计方案报审时应提供沿江景观分析图；3、A5地块在统一规划及保持建筑总量不变的前提下，地块容积率可适度调整；4、博览中心内部道路可结合修建性详细规划适度调整。（四）交通条件从规划布局看，四新组团的交通体系由二环、三环、318国道、梅子路和轨道交通6号线组成，交通不仅具有较大容量和较好便利性，而且由于有墨水湖与城市中心区形成天然隔离，交通组织的复杂性也相对较低。根据XX市城市规划设计研究院编制的XX新区（四新地区）控制性详细规划的描述，XX四新地区的道路交通规划为：1.道路布局区域内路网基255、本上按方格网式路网进行规划布局，道路规划技术指标如下：规划道路总长187公里，道路总面积为685公顷，道路面积率为18.24%，道路网密度为4.98公里/平方公里，人均道路面积为27.40平方米。2.道路等级划分及宽度规定区内规划道路共分为5级，分别为城市快速路、主干路、次干路、支路、小区级道路。各级道路红线宽分别为：快速路50米，主干路40100米，次干路2550米，支路2030米，小区级道路15米。3.交通设施1）公共停车场以XX市主城公共停车场建设规划提出的公共停车场规划原则为依据，结合该地区的区位特点，按照公共停车场服务半径300米至500米，共布置公共停车场40处，用地总面积为31.256、51公顷。自行车公共停车场按人均0.2平方米计算，其具体位置待以后结合修建规划予以确定。2）公共交通（1）轨道交通车场根据XX市城市快速轨道交通线网规划，在三环线和拦江堤路立交南侧规划控制一处轨道交通车场，规划面积约15.3公顷，作为轨道交通六号线的车辆停车场。（2）公交首末站该地区居民出行高峰小时公交客运量为5.06万人，按每条公交线路1万人次/小时的客运量计算，居民出行约需公交线路6条，规划布置5处公交首末站，规划用地面积为3.67公顷。（3）公交停车场考虑到四新地区公交发展需要，规划布置公交停车场4处，规划用地总面积为7.54公顷。（4）公交枢纽站规划区内规划布置公交枢纽占3处，规划用地257、总面积为1.77公顷。（5）公共加油站按服务半径0.91.2公里计算，设置公共加油站。（五）法律支持条件调整后的国际博览中心项目规划建设方案，已在2006年10月30日，市人民政府市长李宪生主持召开的133次市长办公会议上通过（关于XX国际博览中心项目建设问题的会议纪要XX市人民政府办公厅，2006年11月16日）。通过武土阳条字2006012号至武土阳条字2006016号，正式取得XX国际博览中心项目用地规划（土地使用）设计条件。项目调整后的规划建设方案符合这些设计条件的要求。四、建设方案选择（一）建筑设计指导思想与原则本项目定位于高档滨江住宅，建筑形态设计服从最大化地利用自然的临江景观，要258、使尽量多户型可以欣赏到开阔的江景，整体的外观设计也要与即将开发建设的国际博览中心的亲水设计及长江景观相配合呼应，达到设计上的照应效果。小区规划以高层为主，沿江岸线展开设计，以达到最大化利用江景的效果，小区住宅之间拥有较大的楼间距，以保证住宅具有良好的的采光和开阔的视野，同时也使小区内四季拥有良好的通风效果，从而达到高档住宅的高品质要求。为了满足本项目所定位的高品质的低密度住宅区的要求，项目配套建设的商业建筑一部分将设置在住宅楼的底下三层，以降低整个项目的建筑密度，在这样的安排中又要达到不影响小区居民生活质量的目的，所以这部分商业的定位主要集中于会展业及金融业等高端商务用楼。另外一部分将设置有休259、闲、娱乐、餐饮、零售等服务于本小区及周边居民的商业设施我们采取临街零星布置的形式，楼层规划为二层，这样既便于此类服务性商业的经营又可以使这部分商业的设置与居住区严格分隔开来，分流两部分人流车流，保证小区内居住环境的安静安全，使商业与居住不会互相影响。本楼盘项目作为四新地区国际博览中心项目启动后第一个开发的居住项目，与XX市国际博览中心及博览中心海洋馆和科技馆相毗邻，具有得天独厚的地理优势，两面相临展馆一面临江又使此地块拥有了丰富的景观资源，所以此楼盘的建筑风格我们会与以XX市国际博览中心为中心的核心区域建筑风格保持基本一致，以保证这一区域景观效果的完整性。小区建筑外立面做成波浪形式，以配合配合260、国际博览中心及江景设计，形成整体的亲水型概念，与酒店外观设计和谐统一。住宅建筑单体外墙主体使用高级灰（银灰色）为主基色调。银灰色，“酷”而沉稳，永恒而颇具现代感，而其折射出的光眩，又能达到静中有动的奇妙效果。小区内部景观设计也要达到现代人居舒适性与保持生态完整的双重要求，制造人工湖、高水平绿化等景观效果，为业主提供健康优美的居住生活环境。（二）项目总体规划方案：1.总平面布置和功能要求总体规划原则项目地处XX新区三大功能组团之一的四新地区，属临江地块，其规划应遵循以下原则：一、 总体规划要求总体规划的编制应以XX市城市规划条例、XX新区总体规划、四新地区控制性详细规划、关于加强中心城区湖边、山261、边、江边建筑规划管理的若干规定（武规20031号）、XX市城市绿化条例（2002）为前提。二、 建筑设计要求遵照XX市城市建筑规划管理技术规定、XX市城市市政公用和其他工程设施规划管理技术规定、XX城市建筑色彩控制技术导则、XX市城市建筑色彩管理规定(2003)执行。三、 特殊要求1、根据市政府审定的XX国际博览中心规划设计方案同意规划建设；2、须注重滨江天际轮廓线的城市设计，强化博览中心、会议中心、酒店及写字楼等沿江标志性建筑的景观；同时应强化临江建筑的亲水性和开敞性，注重与长江江滩视线和空间的联系，规划设计方案报审时应提供沿江景观分析图；3、项目地块在统一规划及保持建筑总量不变的前提下，地262、块容积率可适度调整。（1）土地价值最大化房地产的基本目的就是利用土地上的附着物，最大的提升土地的价值，从而实现丰厚的投资回报。对土地价值的判断，以及相应的土地价值提升手段，是实现土地价值最大化的基本途径。由于本项目地块临江，属于稀有珍贵土地资源，为实现其最大土地价值，可采取的途径归纳如下：1、由于项目面积仅为47200平方米，规模十分有限，可浓缩建筑面积于少数几个点上，把有限的空间做大做透，在非常有限的土地上做到环境的最大优化，从而实现宝贵的土地资源的综合价值的最大超越；2、注重绿化与社区环境的的配置，包括会所、小区配套公建、景观小品等，综合提高社区品质；3、在符合市场需求的前提下提高住宅品质263、，包括户型设置、配套设施（2）资源利用最大化中国区域经济学会副会长程必定在前不久举办的“XX滨江开发及现代滨水城市发展论坛”上认为，XX市的城市特质，可以概括为宜商、宜居、宜学、宜流、宜游的“五宜”现代滨水城市。在建项目XX市国际博览中心位于XX新区四新片区核心区域，西临连通港路，东至长江江滩，北起四新北路、南至四新南路，由展馆、配套商务及居住区、会展产业园3大块组成。本项目地块属于该项目的其中一块居住区，拥有得天独厚的地理优势：自然资源评述：两江四岸百湖，这是上天赐给XX的独特资源。千百年来，XX因江而兴，也饱受洪水之患。1998年的大洪水过后，国家大手笔加固长江堤防，XX开始用全新的思路，264、对江滩进行综合整治。令人惊喜的是，江滩美化造就的新江景，成为带动经济发展、提升城市形象、吸引外来资金、塑造新型生活的巨大引擎，短短四五年里，两江四岸高楼林立，人流商流密集，充满强烈的现代都市气息。而本项目的自然资源最突出的就是“江景”了，住在江边的一些优势：1、绝对市中心2、交通方便 3、人口密度低 4、冬暖夏凉（夏天走在沿江大道上，温度要比市中心低2-3度） 5、视野开阔，陶冶心情（就好像香港人喜欢住在山上，眺望市区） 豪宅或高档住宅都需要有一个依托，其中卖绝版景观来的如此直接，江景“混然天成”且最重要的是“稀缺”。未来资源评述：待建项目XX市国际博览中心是本项目另一个重要依托，因此而给项目265、带来十分可观的发展前景及相关的商业环境及附属设施：1、未来两条地铁通达。2、该地块紧邻两条快速路，可以很方便的通往机场、武昌、外环线等，不需穿越汉口和XX的商业中心。而且这里靠近两条规划的轨道交通线路，地铁六号线从展会中心门前贴身穿过，地铁四号线在展馆北面不远处穿行。3、在区域内，滨江大道将拓宽，梅子路、四新大道在此交错，拦江堤路、会展南路、四新南路等骨干道路的规划设计已经完成或正在推进。4、在架空层外围15米宽环道内侧，设置有会展库房、货车停车位、消防泵站、垃圾回收站等。（3）前瞻性：住宅规划的一个重要原则就是前瞻性，把握住宅小区的变迁方向是住宅规划工作所必须的。通过查阅资料与分析可得知，住266、宅小区发展的几大趋势：1、住宅小区的阶层化是住宅发展的一大趋势，总体规划应结合城市居民的阶层构成（数量、比例等）编制，积极推进住宅小区的阶层化。2、智能化：随着电子技术、计算机技术、现代通信技术、自动控制技术、传感技术、多媒体技术、和网络技术等一系列先进技术的日益提高，智能化成为住宅发展的最新趋势。3、节能环保与生态：住宅可持续发展，坚持“以人为本”。（4）独特性：本项目地块有一个十分大的特点：独立性，由于周边并无相似的居住群体，而是大型公益性项目，形似于孤岛。所以周边环境的开阔性成为本项目规划中难能可贵的一大特点，由此，楼栋相应拔高是对这一特点的极大展示与利用。总平面布置见规划图，功能要求如267、下：根据平面形状首先确定中心位置及其内容，进而形成主轴，确定主入口位置。 1 道路是小区结构的基本骨架，是小区内外部联系的纽带 道路的走向、线型断面要结合地势、地形、建筑群体及绿地一起合理布置，并满足各种系统管线的敷设。小区主干道要考虑人车分流，线路形成应是“顺而不通，通而不畅”，避免长而直的道路，可采用 T型、曲线、折线等线形。这样即可避免外界无关的车辆通行，还能使小区景观发生变化，丰富空间环境。组团道路应根据居民的人流走向、住宅布置情况设计成尽端式，在道路尽端设回车场。人行道及宅前道路应从人的心理习惯及在小区内部的活动流向进行设计，考虑无障碍设计，方便儿童、老人及残疾人的生活；宅前道路也应268、满足搬家车、消防车、救护车的需要。 2 场地的布置主要考虑居民从事各种户外活动的场所活动场地可结合绿化设计进行布置，设置一些儿童喜爱玩的场地以及标准较高的球类场地；简易体育活动设施及老年人专用的健身活动场地；这些活动场地不仅要结合小区内绿地来进行考虑，而且与小区其它同类设施的设置可以互相补充。 3 公共建筑的设置也是影响小区生活环境质量的关键 小区内各项配套公共建筑应便于居民使用，适应居民生活习惯，遵循居民的行为轨迹，选择合适的地理位置。商业与服务业建筑宜与住宅相结合组成底商住宅沿街布置方式，方便居民的使用和管理，使居住区更加繁荣。其建筑型体的大与小，高与低，长与短相对比，造型与色彩相结合，立269、面与平面相结合，使之有别于住宅，与之互相协调统一，来丰富空间环境的效果。 4 硬化地面是小区地面的重要组成部分 小区室外地面除了绿化用地、建筑用地、道路用地外，剩余部分就是硬化地面。硬化地面类型也很多，地面铺装材料根据小区的特点加以选择，一般结合绿化选用彩色方砖加以铺装，形成艺术地面，使其更加丰富多彩。 5 管网综合 设计时除严格按规范要求进行布置外，还要对各种管线的排列顺序进行优化，力求顺直，尽量减少管线之间的交叉，尽可能的将性质类似，埋深接近的管线排列在一起，集中布置。这样，便于管理也减少对绿化的影响。另外，对各种管线的阀井、通信井、检查井等构筑物也要控制好标高，使其不破坏小区整体环境。 270、2.规划设计方案描述规划设计方案（1）空间组织和建筑布局小区规划布局应做到用地配置得当，功能组织合理，布局结构清晰，设施配套齐全，整体协调有序，并为居住小区的现代化管理提供必要条件。根据地块的开发规模，结合空间环境需要，调整建筑物的布局、体量变化，使建筑物与空间环境结合成为有机的整体。由于本项目规模较小且并无邻接居住区，所以室外空间组织最主要的内容是小区内绿地、道路、小区公共服务设施之间的空间组织关系。项目的空间组织可以突出中心绿地与水系组织，保证住宅室外空间的延续，使小区空间组织完整、层次清晰，形成了一个由入口到中心公园渐强，由中心公园到各住宅单元渐弱的完整空间序列。建筑形态以折线的方式进行271、组合，在折线中间设置小型广场，打破线条的沉闷感。小区的公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地配置合理，避免人群过度集中活动。公共绿地不少于1/人。组团绿地的设置应满足有不少于1/3的绿地在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求，并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动。（2）交通组织小区交通组织要合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。1）规划道路规划道路分为3级：小片主干道路宽15米小区内部主要步行道路依次宽为10米、7.5米、5米。宅间道为3米。小区内部交通系统由动态交通和静态交通共同组成。2）动态交通系统小区采取车行外环，内部步行的交通系统。小区内设置南北向的景272、观步行系统，将小区中心绿化和各住宅相联系，使人流和车流各成系统，互不干扰。3）静态交通系统为满足现状和未来发展的要求，居住区除内部安排地下停车位外，在住区沿道路外侧设置临时停车位。为提高小区绿化覆盖率，室外停车位建设采用植草砖铺砌。小区内自行车、助动车按每户1辆计，采取集中停车方式。小汽车停车位，应根据所在地区经济发展水平及小汽车发展预测确定。一般情况按住户的60%以上的拥有量设置。动态交通组织与道路布置应重点解决好居民活动与自行车和汽车流向的关系，避免或减少相互交叉干扰。小区道路及场地设计必须符合残疾人无障碍通行要求。（3）建筑风格特点1本项目定位于高档滨江住宅，建筑形态设计服从最大化地利用273、自然的临江景观，要使尽量多户型可以欣赏到开阔的江景，整体的外观设计也要与即将开发建设的国际博览中心的亲水设计及长江景观相配合呼应，达到设计上的照应效果。小区规划全部为高层，沿江岸线展开设计，以达到最大化利用江景的效果。小区住宅之间拥有较大的楼间距，以保证住宅具有良好的的采光和开阔的视野，同时也使小区内四季拥有良好的通风效果，从而达到高档住宅的高品质要求。2小区建筑外立面做成波浪形式，以配合配合国际博览中心及江景设计，形成整体的亲水型概念，与酒店外观设计和谐统一。住宅建筑单体外墙主体使用高级灰（银灰色）为主基色调。银灰色，“酷”而沉稳，永恒而颇具现代感，而其折射出的光眩，又能达到静中有动的奇妙效274、果。外立面装饰线（“腰带”），以白色为主。白色衬托高级灰，更能显示出小区的高雅、洁净和宽敞。外墙基座建议使用饱和度较高的褐色或暗绿的天然岩板材料，突出其安逸、祥和、沉稳。会所、商业配套等建筑单体，可考虑使用橙色、金色等暖色调，突出其健康、活泼、豪华、绚丽。景观庭院部分建筑物则可适当使用蓝色，突出其幽静、宁静的庭院生活氛围。工地围墙色彩可考虑与外立面主基色调高级灰保持一致，以唤起记忆识别与认同感。（4）公共设施和管网小区公共服务设施的配置，应结合居住社区建设的需要，符合居民的活动规律和日常使用，适应家务劳动社会化的趋势和市场需求。做到配套完善，布局合理。公共建筑的布局应避免对居民生活形成干扰，保275、证环境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经济性。小区管网应合理规划，统一布置，统一施工。各种管线应地下敷设并积极采用共沟技术。3.绘制规划设计图，选定主要参数XX小区总体规划指标：项目总体规划指标序号项 目单位数量备注1规划总用地面积平方米472002建筑总占地面积平方米90802270*43总建筑面积平方米94400其中 居住面积：平方米67160 商业面积：平方米27240底下3层4总户数户644总居住人数1824平均每户建筑面积平方米104.28571431045停车位个386386停车位所占面积154406容积率27住宅建筑密度6.19%建筑密度19.24%8绿地率55%9栋数（276、高层）栋426层10底层建筑面积平方米2270住宅底层面积平方米730XX小区规划设计图：（三）建筑方案1.建筑方案描述1.1建筑整体描述：本项目XX为临江地段，必须注重滨江天际轮廓线的建筑设计理念，延续并强化国际博览中心、会议中心、酒店及写字楼等沿江标志性建筑的景观；同时，XX临江建筑的亲水性和开敞性，以及其与长江江滩视线和空间的联系，也应特别注意。在功能上，XX是提供给高收入家庭的功能齐全、高舒适度的住宅小区。XX能够满足包括“适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能”五大性能的各项具体指标。所以，XX的建筑方案，在建筑形态上会最大化的利用江景资源，使尽量多的住户能欣赏到开阔的江景277、；小区建筑由4栋26层的高层建筑组成，沿江岸临水线展开，采用纯板式结构（即所有住宅套形一户并一户，一般1梯2户，采光通风均好于点式结构）。建筑周边分布裙楼环绕，裙楼高三层，且各层贯通。地面以上三层（包括裙楼部分）用作商业商务用途。建筑整体外观设计与即将开发建设的国际博览中心和长江景观配合呼应，突出整体上的亲水性。建筑外立面做成波浪形式，外墙主体使用高级灰（银灰色）为主基色调。银灰色，“酷”而沉稳，永恒而颇具现代感，而其折射出的光眩，又能达到静中有动的奇妙效果。外立面装饰线（“腰带”），以白色为主。白色衬托高级灰，更能显示出小区的高雅、洁净和宽敞。外墙基座建议使用饱和度较高的褐色或暗绿的天然岩板278、材料，突出其安逸、祥和、沉稳。建筑临江线底层商业配套等建筑单体，可考虑使用橙色、金色等暖色调，突出其健康、活泼、豪华、绚丽。景观庭院部分建筑小品则可适当使用蓝色，突出其幽静、宁静的庭院生活氛围。工地围墙色彩可考虑与外立面主基色调高级灰保持一致，以唤起记忆识别与认同感。1.2建筑风格与特色：1本项目定位于高档滨江住宅，建筑形态设计服从最大化地利用自然的临江景观，要使尽量多户型可以欣赏到开阔的江景。同时也使小区内四季拥有良好的通风效果，从而达到高档住宅的高品质要求。2小区建筑外立面做成波浪形式，以配合配合国际博览中心及江景设计，形成整体的亲水型概念，与酒店外观设计和谐统一。3住宅建筑单体入口处开设279、小型酒店式大堂（可考虑与电梯前厅结合起来设计），并实行IC卡管理（接触式/非接触式）管理，以提高产品档次和业主生活品味。4部分恰当位置的住宅单体实行底层架空（如北面、西面单体采光相对较少的底层），开辟“楼中景观园”，内设假山、土坡、溪流、观景护栏，并配以特色的夜间光效处理，以与中心景观庭院浑然于一体，构成“楼中有园，园中有楼”的特色意境。5.电梯运行空间与住宅单元之间增设转换隔离空间如储藏柜，以减弱电梯运行时对紧邻的卧室、卫生间等功能空间的干扰。6景观窗窗框上方设计弧形挑檐，打破常规矩形窗框的呆板。7不同建筑单体屋顶形式应结合整体空间层次来考虑，可设计出曲线、层递折线或抛物线曲面等异型顶部结构280、，以丰富立面视觉，使整体天际轮廓线达到和谐一致。8空调机位处理要求尽量不影响外立面的和谐，但又必须与现时流行的并不方便安装的铝格栅/百叶窗遮藏形式形成差异化，建议将其以隐蔽方式巧妙预留到加厚阳台的侧边底部，以便安装。9部分建筑单体阳台与阳台之间隔墙，建议采用壁柱装饰予以区隔，丰富立面视觉。1.3建筑立面装饰与色彩：1、住宅建筑单体外墙主体使用高级灰（银灰色）为主基色调。银灰色，“酷”而沉稳，永恒而颇具现代感，而其折射出的光眩，又能达到静中有动的奇妙效果。2、外立面装饰线（“腰带”），以白色为主。白色衬托高级灰，更能显示出小区的高雅、洁净和宽敞。3、外墙基座建议使用饱和度较高的褐色或暗绿的天然岩281、板材料，突出其安逸、祥和、沉稳。4、临街面商业配套等建筑单体，可考虑使用橙色、金色等暖色调，突出其健康、活泼、豪华、绚丽。5、景观庭院部分建筑物则可适当使用蓝色，突出其幽静、宁静的庭院生活氛围，也与小区建筑风格的亲水性相一致，呼应临江住宅特点。6、工地围墙色彩可考虑与外立面主基色调高级灰保持一致，以唤起记忆识别与认同感。2.总平面布置方案小区建筑由4栋26层的高层建筑组成，沿江岸临水线展开，采用纯板式结构（即所有住宅套形一户并一户，一般1梯2户或1户，采光通风均好于点式结构）。建筑周边分布裙楼环绕，裙楼高三层，且各层贯通，作商业商务用途。建筑从地面以上4层开始为住宅物业，每层户数为7户，包括公282、摊面积在内共730平方米。每栋单体建筑在3个大堂入口处分别设1个电梯（大堂设在单体建筑背江面，以避开与临江面商业部分的冲突）。每栋单体建筑地面以上3层（包括裙楼）为商业用途，每层建筑面积约2270平方米，入口处设在建筑临江面。建筑底层做餐饮及咖啡厅、茶舍等休闲用途，2、3层做其他商务配套用途。住宅建筑部分户型分配图如下：1号户型：一房一厅一卫特点：建筑面积76.43平方米，科学板式结构，布局合理，适于单身贵族及商务人士办公使用，彰显非凡品味2号户型：二房二厅一卫特点：建筑面积88.46平方米，全面朝南布局，生活就在明媚的阳光与美景之中，科学布局，面积紧凑，最大程度提高空间使用率，超大景观阳台连283、接朝南客厅与主卧，尽享无限江景，朝南次卧设置凸窗，打开更广的景观面3号户型：二房二厅二卫特点：建筑面积126.05平方米，科学板式结构，全明通透，全面朝南布局，生活在阳光与美景之中，阳台正对江滩，尽享极致江景4号户型：三房二厅二卫特点：建筑面积148.13平方米，纯板式结构，全明设计，南北通透，室内阳光充沛，清风流淌，餐厅与厨房共享超大生活阳台，视野更开阔，朝南大客厅设有超大观景阳台，尽享极致江景，主卧与次卧朝南瞰江，主卧配备观景阳台，彰显尊贵品味标准层平面图：项目各种户型统计表户型面积（M2)面积比（%）套数套数比（%）12176.430.2118428.622188.460.2418428284、.6222126.050.3518428.6322148.130.29214.2合计671601644100小区内总体规划及平面布局详见项目总体规划方案和总平面规划设计图。3.主要设备系统和配套设施在主要设备系统和配套设施的选择上，XX突出智能化和环保节能化两个特点：3.1住宅智能化技术住宅智能化技术科技含量很高，根据XX的项目定位，我们的住宅智能化系统要达到很高的标准，包括安全防范系统，信息管理系统和信息网络系统。考虑到智能化投资大，技术发展快，业主的需求的增长有一个过程，要做好结构化综合布线，留有发展空间。安全防范子系统：在XX小区内部进行多方位、多角度、多层次和多形式的安全防范，充分为小285、区和住户的人身、财产安全提供保障；同时还满足了住户家居内的可燃气体泄露报警和紧急求助功能需求，并方便住户可随时以最快的速度与物业管理中心进行联系。XX小区的安全防范子系统主要包括：1）周边防越报警2）闭路电视监控3）宝安巡更管理4）楼宇可视对讲5）家居安防报警物业管理系统与智能家居子系统：智能物业管理系统注重信息快速充分的交换与分享，它具备一些基于小区内部的简单的电子商务功能，为小区住户提供更多的服务项目。物业管理与设备监控子系统：1）一卡通平台及门禁控制：车行卡与人行卡分离，智能卡系统2）车辆出入与停放管理3）紧急广播与背景音乐4）公共设备监控5）公共信息发布系统：结合可视对讲发布信息6）小286、区灯光控制系统智能家居子系统：1）家居多媒体布线规划2）可视对讲3）住宅报警4）住户电源集中控制5）住户电梯召唤6）家居灯光欢迎系统信息管理服务功能：通达每户的小区宽带光纤用户接入网络，向住户综合提供3种基本一业务（普通电话、高速数据、有线电视）。网络采用千兆以太网，实现光纤到楼、五类线到户。3.2环保节能技术XX小区在建设过程中，采用了大量新技术新材料，为住户们打造一个健康、聪明、环保的家园。新风系统：XX采用的单户式房屋呼吸系统，能够在门窗关闭的状态下，向室内源源不断的导入人体健康必需的高品质新鲜空气。墙体保温系统：XX采用德国STO（申德欧）外墙保温和墙体自保温技术，组成整体建筑外围的保287、温隔热系统，节能性高达65%，超过了湖北省规定的高层住宅50%节能率。（该保温体系不但集保温、防水、装饰功能为一体，其无水泥面层具有高弹性、抗冲击荷载能力及优越的抗裂性及耐侯性，它的抗冲击能力是水泥基体系的10倍，抗裂能力是水泥基体系的4倍。）门窗保温隔热技术：XX采用断桥彩铝窗和LOW-E玻璃的组合，实现门窗保温隔热功能，大大减少电费支出，有效改善室内环境，使业主充分感受到“冬暖夏凉”、宁静的家居环境。创造华中地区建筑节能水平新标高。户式纯净水系统：XX的户式纯净水处理设备以自来水为原料，通过过滤和反渗漏技术进一步净化水源，为业主提供可直接饮用的清洁水。屋顶绿化技术：XX采用倒置式防水保温屋288、面，再加屋顶绿化草坪。XX市位处长江流域，盛夏强烈的阳光直射时，采用此技术比不使用屋顶绿化的屋顶降温20，可降低顶层室温3-4，而严冬时起保温功能，同时吸收二氧化碳，释放氧气。3.3其他配套设施住宅厨卫体系：厨房、卫生间整体标准化配套体系；厨卫烟气集中排放系统；厨卫管线采用集中设置，隐蔽设置。设置管道夹墙或管道束来方便检修；设置洗衣机合理位置及专用水嘴及地漏、插座。管网体系：电器多回路配线技术；管道集中暗设系统技术；空调室外机统一就位安装技术；天然气管线输送技术；新型管材应用。污水和垃圾处理措施：XX小区垃圾处理设计上考虑实行“分类装放、定时收集、统一运送、集中处理”办法，设想要求各住户将有机289、垃圾和无机垃圾分开装袋，定时将垃圾送至自家楼宇门口外的分级垃圾桶内，然后由物业公司定点保洁员定时收集，送至垃圾站。同时拟在小区各公共场所安放适当数量的垃圾桶，垃圾站设置在小区靠近四新北路的西侧，实现了环卫车不进入小区。有机房电梯：采用德国产OTIS3200型号电梯，质量可靠，运行过程更为安静、舒适。（OTIS3200是一种豪华型的电梯，最大的提升高度达130米。适用于标志性的建筑、高级公寓、豪华办公楼、会议中心和商业中心、豪华住宅。）4.安防工程安防工程包括人防工程和消防工程（1）人防工程人防工程是一种有防护要求的特殊地下建筑，其常用的方式有以下几种：按抗力等级划分，工程可直接称为某级人防工程290、；按战时用途划分，可分为指挥通讯、人员掩蔽、医院、救护站、仓库、车库等；按平时用途可分为商场、游乐场、游馆、影剧院（会堂）等；从工程构筑方式，又分为掘开式工程和坑道式工程两大类。为了合理反映工程造价、预算定额和工程预算通常以工程构筑方式进行分类。1）掘开式人防工程 掘开式人防工程，是指采用首先开掘工程基坑土石方至设计标高，然后浇筑工程，再复土回填的方法构筑的人防工程。对于采用掘开方式构筑的平时战时用途为地下通道即地道，也应归入掘开式工程范畴。 掘开式人防工程，根据工程上部地面是否有地面建筑，又分为单建式人防工程和附建式人防工程。单建式人防工程与附建式人防工程在构筑方法上没有什么区别，仅在工程设291、计取定荷载时考虑的因素有所不同罢了。 2）坑地道人防工程 坑地道人防工程从施工方法上讲，是采用暗挖（掘进爆破）施工的人防工程。从结构上讲，坑地道工程是利用工程上部覆盖层与工程支护（被复）结构共同组成的承载结构的工程。坑地道工程按施工口的不同形式又分为坑道工程和地道工程；根据地道工程构筑地域的地质条件，又分为土质工程和石质工程。（2）消防工程消防工程通常指消防设施的设计安装调试,包括火灾自动报警系统喷水系统防火门防火卷帘等等。而对消防工程的设计来说，应注意以下几个方面：1）总平面布局现代住宅小区注重环境设计，小桥.流水.假山.绿地等园林设计被大量使用，但这些景观设计如果处理不当会给高层住宅的消防292、车道，消防扑救面等造成影响。笔者认为在规范小区总平面布局时，高层住宅应尽量布置在小区的边缘，临近市政道路的位置，这样消防车不进入小区 内部，就可以很方便的进行火灾扑救的人员施救，小区的环境设计也不会影响。另外，现代住宅小区大多将中心位置设计为大型地下汽车库，大型消防车不进入小区，汽车库的顶板不必因承载消防车的压力而刻意加厚，节约了土建成本。在住宅间距上，应以满足防火间距为优先，确有困难时，也应将相邻墙设计为无窗，无阳台的防火墙。2）室内消防给水A、屋顶消防水箱能否共用。从同一时间发生火灾次数的解释及防火实践来看，屋顶水箱完全可以共用，且水箱的设置数量可等同于小区火灾同时发生的次数。B、水泵接合293、器和消防水池的设置。在小区内实行区域消防后，水泵接结合器宜集中设置在消防水池附近，对于较大的住宅小区，受消防车供水能力的限制，在一个小区集中设置一个水泵接合器及消防水池，不能满足消防要求，而应根据最大保护半径50m，每个水泵接合器的供水能力为10-15L/s这一原则，设置水泵接合器组。C、关于消防水泵的共用。如果小区内无高层建筑，按 建规要求，生活.消防给水管最好合用，消防水泵的扬程应满足小区内建筑的最不利点的水压要求，消防水泵的流量应满足建筑最不利点的消防用水量，室外消防用水量，火灾时的最大生活用水量。如果小区内有高层建筑，生活消防给水管是否共用，应进行技术经济分析。如果小区为高层建筑群，消294、防给水管道宜单独布置。消防水泵的流量和扬程应满足建筑最不利点的要求。D、室内消火栓的设置。住宅设计为节约共摊面积，便于销售，公共走道在满足使用越短越好，短则1-2m，长的也不过10m左右，从目前室内消火栓的设置看，均配有10mm水枪和25m水带，压力为0.3Mpa-0.8MPa之间，实际使用中，对于未受过正规训练的住户来说，要想快速地把25m长的水带在那么短的走道内理顺，接好是十分困难的，况且家中有人时，如发生小火，可以采用灭火器或家中自来水等方法扑灭，如发生煤气爆燃等突发性火灾，人们的第一反应是逃生呼救，不会想到用消火栓救火。因此对于普通住宅，不应仅考虑设置消火栓，而应设置水带.水枪，且由物业公司集中管理。而高层住宅则推广使用消防水喉。E、自动喷水灭火系统自动喷淋系统由于系统简单，维护方便，造价经济，灭火快速高效而越来越受到世界各国的青睐，正在修订的国家标准建筑设计防火规范已大大增加了自动喷淋系统设置的场所种类。对于高层住宅，为了