1、城市商业中心片区开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月97可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日第一章 项目概况 .一、项目的名称 .2 二、项目基本情况 .2 三、项目背景及位置 .2 四、宗地现状 .3 五、项目周边配套 .4 六、规划控制要点 .5 第2、二章 市场分析 .7 一、土地市场整体运行情况分析 .7 二、*市房产市场情况分析 .9 三、项目可比性楼盘分析 .21 四、项目及产品定位 .25 第三章 投资收益分析 .27 一、项目规划指标 .27 二、成本预测 .27 三、销售预测 .28 四、经济效益分析 .28 第五章 结论与建议 .31 目录第一章 项目概况一、项目名称： *青年大街项目二、项目基本情况 本项目为*市XX区政府招商项目，计划于2009年底以招拍挂的方式推出市场，挂牌出让价为占地面积 24,689元/平方米，总地价为 52,834万元。集团于2009年12月31日参与该项目的土地拍卖，并获得了该土地。 项目规划面积3、21,422平方米，用途为商业和居住，容积率10.0。预计总投资19.8亿元人民币，销售收入约38.19万元。三、项目背景及位置1、项目背景（1）*市独特的区位优势 区位 *位于中国东北地区的南部、辽宁省东北偏东，从全球区位经济和地缘政治的角度看，正是东北亚的“龙睛”之地。是中国东北地区经济、交通、文化的中心，也是东北地区最大的中心城市。*地处东北亚经济圈和环渤海经济圈，具有重要的战略地位。 经济 经济实力反映出一个地区的综合经济实力，是城市对外竞争的核心。*目前的经济实力综合指标在10大城市排名中位列第8位（主要包括上海、北京、深圳、广州、天津、武汉、南京、*、重庆、哈尔滨），三大产业经济指4、标综合排名位列第3位。 *集中了基础工业和加工工业为主的8大城市，分别是中国著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之称阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮煤基地铁岭，构成了*为核心的共有2400万人的辽宁城市群和经济区。预计2010年*市国民生产总值将达到4000亿元，交通 *拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编制站和中国最高等级的“一环五射”的高速公路网。沟通世界的大连港、营口新港和锦州港，距*均不超过400公里，具有得天独厚的地理优势。（2）金廊的区域优势 金廊定位为*中央都市走廊，旨在形成一个汇集金融、商务、商贸、会展、科技、文化、体育等多个前导产业为一体的5、服务业产业群。通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区，成为*充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。经过六年的开发建设，已初见成效。目前金廊工程规划建设项目共140项，规划总占地面积约1222万平方米，规划总建设规模约5253万平方米，预计投资总额2631亿元。已有皇朝万鑫大厦、昌鑫置地广场、汇宝国际商业广场、华府天地一期、财富中心、银河国际大厦等 28 个项目已先后竣工并投入使用，另有华润万象城、茂业项目、嘉里建设项目等众多综合体项目在建。开发建设金廊是完善中心城市功能、提升城市竞争力、创6、造新的产业带和新的投资热点而推出的一个重要的战略之举。其目标是：通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区；成为*充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。2、项目位置 本项目位于*市XX区青年大街，XX区是*的政治、文化、金融中心，青年大街沿线是金廊（即“中央都市走廊”）的黄金地段，金廊是*城市发展战略中的核心概念，以北陵大街-北京街-青年大街为轴线，全长 12 公里，平均宽度 12 公里，总面积 17.7 平方公里。其中在XX区全长约 67 公里。 本项目所处的青年大街沿线是金廊的黄金地段，该7、地段土地稀缺、配套齐全、商业氛围浓厚、交通便利，而且本案周边高端项目众多，市场热度较高，有良好的市场氛围及发展前景，该地段也是青年大街沿线可供出让的最后一块净地，资源非常稀缺，周边配套齐全、商业氛围浓厚、交通便利。位置图一位置图23、项目现状目前该项目宗地内正由政府在实施拆迁平整，并承诺挂牌成交后将以净地交地。4、项目规划指标要点方案总平面图规划指标数据表第二章市场分析一、宏观经济分析1、*近年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水平，在东北三省占据主要地位，作为东北三省的门户，发展潜力巨大2009年全国各市GDP排名排名城市GDP（亿）增长率（%）省内排名级别10青岛市490011%鲁1副省8、级11佛山市4814.513.5%粤3地级市12武汉市456013%鄂1副省级13成都市4502.614.8%川1副省级14大连市441015%辽1副省级15*市435014.1%辽2副省级16南京市4230.211.7%苏3副省级17宁波市4214.68.6%浙2副省级18唐山市 385011.2%冀1地级市19东莞市3763.25.3%粤4地级市20烟台市372012.4%鲁2副省级21济南市335012%鲁3副省级22郑州市330012%豫1地级市23长沙市330014.4%湘1地级市2009年东北主要城市GDP对比从2001年至2009年，*市GDP连续保持两位数增长，增长幅度在全国名9、列前茅，2009年GDP达到4359亿元；在国内GDP排行中，排行第15位。在东北三省中，*以GDP 总量的位置领先其他主要城市，可以看出*市东北三省重要的经济发展型城市，对于东北的经济发张起到举足轻重的地位。*特色及支柱产业：*作为东北三省核心城市之一，利用其独特的资源优势大力发展工业，机械制造业的基础上，开拓金融、贸易、物流 等服务型行业，作为东北三省的窗口型城市，不断提升其第三产业。2、*市GDP及固定资产投资额加速增长，*市经济发展形势及潜力良好，属于快速发展阶段*全市历年经济发展状况u 2004年以来，*市GDP年均增长15%，高于全国同期水平6.4个百分点,增长速度迅猛，未来的上升10、空间很大；u *市2009年的GDP增长速度14.10%，*市房地产业处于高速发展期，能够支持房地产业快速发展；u *固定资产投资增长速度迅猛，年均增幅30%,居全国主要城市前列,大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用。3、*市人口从2003年开始到09增长稳定，人均可支配收入平均增长13%以上，人民生活水平逐步提高，财富积累速度较快2004-2009年*市人口变化趋势 03年至08年5年间，*户籍人口变化极小，增长率低于10%； 自从*市于2003年之后降低了外来人口进入的门槛，由此使得沈城的迁移人口大大增加。预计到2010年，沈城人口的机械增长将达36.7万人。2004-2009年*人均11、可支配收入及增长率 2010年，*城市居民人均可支配收入预期增加11%，首次超过2万元 。 *人均可支配收入基本上逐年上涨，均达到改善性生活品质标准。4、重工业城市向综合性中心城市转型，人口结构逐渐改变,富裕人群逐步扩大u 2009年在岗职工产业构成，总在岗人数为98.7万人：其中：第一产业0.6万人，下降13.1%；第二产业39.9万人，增加7.54%；第三产业58.2万人，增加0.98%；u 2009年非公有制经济为2498亿元，增长17.8%，高于GDP增速，占GDP的64%，十一五规划目标为70%；u 十五期间，会计、律师和科技等服务领域不断拓展，律师事务所发展到122家，比前5年增长12、1倍，技术市场交易额年均增长15%；u 2010年外资金融机构总数达到30家以上，全国所有商业银行都在沈设立分支机构（十一五规划目标）。5、宏观经济小结1.GDP高起，东北城市领跑，城市中心化趋强2.GDP快速增长，房地产市场进入高速增长期，未来发展潜力巨大；3.人均可支配收入平均增长13%以上，人民生活水平逐步提高，社会财富快速积累，社区投资需求趋强。二、土地市场分析1、随着市场量价齐升，09年土地供应比08年快速增长，09年*市共推出土地宗数451宗，同比增长17%，推出面积3189.28万平方米，同比增长30%。进入2009年以来，当房地产市场出现量价齐升之时，*的土地市场逐渐复苏，各大13、开发商均不同程度地加大了土地储备的规模。主要是因为*各大开发商对后市的信心逐渐恢复，获取项目资源为以后的发展奠定基础。目前，*土地市场开始一步步地朝着07年的疯狂态势前行，预计在2010年，疯狂拿地的局面还将会继续。2、XX区09年土地供应较小，未来供应主要来自于金廊沿线的供应2009 年*各区域经营性土地出让统计二、房产市场分析1、*商品房供应量逐渐增大，总体销售量与销售价格平稳增长，整体市场发展稳定；u 09年商品住宅成交均价为4060元/平方米，比去年同期上涨7.5个百分点。u 商品房销售面积1465.1万平方米，增长0.2%，其中商品住宅销售面积1307.2万平方米，下降3.7%；商品14、房销售额604.7亿元，增长12.1%，其中商品住宅销售额504.1亿元，增长5.3% 。2、住宅市场分析（1）整体住宅市场09年*住宅市场受大环境的影*商品房销售均价始终处于“温和上涨”状态。2009年6月份开始，商品房价格上涨凸显，2010年1-2月销售量明显下滑，未来*房地产走势还需要进一步观察。u 2008年商品房销售下滑加上金融危机，地产企业出现了资金链上的困难，新开工面积下降，导致2009年商品房的供应量减少，第二季度开始同比出现负增长。u 自2001年以来，*商品房和商品住宅价格一直保持平稳上涨趋势，房价涨幅十分平稳，*房地产市场一直保持健康良好的发展态势，并不是一个泡沫市场。u15、 经过一年的持币待购，2009年刚性需求大量释放，推动了商品房和商品住宅价格上涨。u 09年12月份受25条优惠政策到期的影响，*商品房销售量出现一次井喷，10年1、2月份销售量随着价格的攀升锐减。（2）高端住宅市场u 现状分布： 目前高端住宅集中的区域主要为金廊沿线及浑河长白岛板块。 北站区域供应较少，仅*天地一个项目中有高端住宅产品供应。u 未来供应： 金廊沿线未来供应量较多，且多以综合体出现；浑南板块供以沿河项目为主。金廊及周边地段优势显著，未来有大量公建物业供应，项目公建与居住比例为8：2，均为国内知名开发企业，产品平台高，未来竞争极其激烈长白岛片区依靠板块环境优势和未来交通规划利好吸16、引多家一线品牌开发商进驻，产品形式以高层、小高层产品为主，沿河项目溢价明显小结：高端住宅供应主要是金廊和浑河沿线，浑河沿线既拥有河景资源又拥有一定的城市资源，因此受到消费者的认可。金廊沿线的项目由于缺少外部景观资源的支持，都在内部景观上更下功夫，营造出市区景观大盘的印象。3、*公寓市场分析（1） 公寓产品主要分布板块依据现阶段在售及已投入使用公寓项目分布的聚集程度，大致将*公寓市场划分为四个板块，分别是：北站板块、中街板块、金廊板块、太原-和平板块，而本案即处于金廊板块。（2）各板块公寓分析北站板块土地供应稀缺，可见供应项目少，华府天地二期是北站区域后续主要供应太原街太原街属于城市传统商圈，商17、业、休闲娱乐、商务氛围浓厚中街商圈城市传统商业街，商业功能突出，公寓产品类型复合，在售及未来供应均较少金廊及周边目前供应量较少，但未来区域公寓供应量大，均为国内知名开发企业，产品平台高，未来竞争极其激烈小 结： 公寓板块供应只有四大板块，分别是北站、中街、太原街、金廊；就目前供应来看，金廊公寓价格最高，供应量最少；但未来区域内供应量将增大，竞争加大。4、 *写字楼市场分析（1） *写字楼板块划分根据*写字楼分布的密集程度，将其划分为六个板块：北站板块、金廊板块、太原街-和平大街板块、三好街、北陵大街板块、铁百板块。 北站板块： 主要指北站金融商贸开发区，成立于1992 年，2002年1 月晋升18、为省级开发区，经过了16年的不断发展，目前已有约1400 家各类中外服务企业， 47 家金融机构入驻，区域内各类金融机构数量占*市的80%以上，形成了浓厚的商务办公氛围。金廊板块： 指青年大街沿线，板块内的五里河区域是*较早的写字楼供应区域。板块受市政府“金廊工程”规划的带动，写字楼市场快速发展，项目逐渐由南向北推进，核心地段、便捷交通、高昂地价等因素，都促进了*高端写字楼在该板块的出现，如北方传媒大厦、商会总部大厦等。太原街和平大街板块： 指太原街与和平大街所围合的区域，该板块是*写字楼最早出现的区域，太原街商圈的带动使其得到快速发展，但由于土地资源稀缺等原因，板块内写字楼大多为早期项目，整19、体品质不高，总统大厦是板块内的代表项目。三好街板块： 随着三好街商圈的壮大，办公需求逐步释放，写字楼供应近年有所增加，客户特征明显，大多是从事IT或相关行业，但板块内高端项目极少。北陵大街板块：指皇姑区北陵大街沿线，由于靠近省政府等主要单位，写字楼得以发展，板块内不乏甲级写字楼，但已使用时间较长，如丽阳国际大厦，近年新增供应量表现匮乏。铁百板块：主要指铁西建设大路和兴华街沿线，受铁百商圈带动影响，板块内公寓项目首先出现，随着办公需求的逐步释放和要求提升，逐渐出现了写字楼产品，板块内写字楼几乎都是近年新上市项目。 总结来看，写字楼市场往往由于政府规划、商圈带动等影响快速发展，且具有明显的聚集效应20、。而通过甲级写字楼的分布看，其对于地理位置、商务氛围、交通条件、地区规划等要求更为严格。（2）各板块写字楼供求总量分析从供应情况看，排在前三位的是北站板块、太原街-和平大街板块和金廊板块，其中金廊板块受规划带动，是近年快速崛起的写字楼区域。从租售情况看，各板块租售率大致相同，北陵大街板块由于后继写字楼项目缺乏，现有的写字楼都保持这较高的租售率。（3） 项目周边租金调研 （4） 写字楼售价调研XX区和平区小 结：现时XX区优质写字楼之售价界乎人民币13,00015,000元/平方米。5、*商业市场分析 综合来看，*目前有太原街、中街、北行及金廊这四大主力商圈，均处于一环之内，并呈现三足鼎立式分布21、。 （1）*商圈的基本情况太原街商圈： 位于和平区，是*市最繁华的商业区之一。商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，东起和平北大街，西至胜利大街，南起南五马路，北至北五马路；由太原步行街、中华路商业街、中山路。由日俄景观街、美术牌匾街、体育用品街、南一风味美食街、开明商业街等街区组成来打造“具有都市时尚的现代化国际商业区”。目前太原街商圈经营品种构成中，服装类、饮食和快餐占绝大多数的业种构成。分析认为，这些都是老百姓衣食住行的主要消费部分，这种经营分布是太原街商圈多年市场发展的结果，是市场自然选择和*独特的消费特点的产物，具有其合理性。代表性商场：中兴商厦、新世界百货、百盛百货、华联商厦、联22、营商场、时尚地下商业街。 中兴商厦 新世界百货 百盛百货 时尚地下中街商圈： 是*历史最悠久的商业街，拥有三百五十多年的历史。商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城、北起北顺城，南至南顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、*路、正阳街、朝阳街组成。 中街商圈从其功能角度上，没有太原街商圈那样比较明确的区分，这与中街商圈是*市历史最悠久的一个商业区有直接的关系。中街、太原街两大商圈的整个商业布局规划思路不同，发展方向也将是相互补充的。 作为*市历史最悠久的一个商业区，中街地区将被打造成为4A 级商贸文化旅游区。按照规划，中街地区将以建设4A 级景区为切入点、以建设“东北第一街”为统领：23、建设正阳街和朝阳街地下通道；结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造；中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程、建设休闲广场，完成北中街商住开发项目等。将中街建设成布局合理、功能完善、环境优美、经济繁荣、最具竞争活力的中心商圈。 代表性商场：兴隆大家庭、商业城、新马特、0101 流行馆。未来将开业的商场有：恒隆中街广场、中粮*大悦城、久光百货（sogo）、新世界四店、南华广场等 兴隆大家庭 商业城 新玛特 0101 流行馆北行商圈： 以长江街为中心，全力打造长江商贸中心区，通过把长江街建成集住宿、休闲、购物、餐饮、娱乐、文化交流于一体的大型商业街；2005 年全面实施长江街改造24、，重点整治交通环境，并将在建的海丽德韩国精品商厦、经典大厦等项目和已经投入运营的中兴大厦长江街店、鹏达运动城佳合店一起，形成以长江街为中心，吸纳周边西塔街、昆山路、黄河大街、泰山路的资源优势，横向拓展长江商贸商务中心区的发展空间。 但就目前的发展情况而言，虽有华联超市、国美电器、百盛百货、华联超市的业态支持，也限于商圈规模较小，只能满足区域性需求。 代表性商场：千盛百货、中兴大厦长江店、北行大厅。 千盛百货 中兴大厦长江店金廊商圈： 2002 年，*市政府委托上海同济大学进行了“金廊”概念规划，将其定位于中央都市走廊，是*城市发展战略中的重要组成部分。“金廊”南起浑南新区南界，北至沈北新区蒲河25、新城,涉及浑南、和平、XX、皇姑、于洪、沈北等区和开发区。全长约30公里，平均宽度1-3公里，面积约75 平方公里。金廊工程于2003 年7月正式启动。截至目前，金廊规划建设项目达到138 个，规划用地总面积约1213公顷，规划总建设规模约4200万平方米，预计投资总额2210 亿元。 华府天地 百联购物中心 卓展购物中心 西武百货商圈对比分析表商场名称档次人气环境规模综合太原街中街北行金廊（2）四大商圈业态对比分析 *市四大商圈当中，太原街及中街商圈属于我国传统形式的商业中心区。因此业态及形式基本相似，均由大型百货、超市及专业市场等封闭型商业加上沿街商铺组成，而沿街商铺主要为餐饮及服饰类。 26、据统计太原街商圈主要业态分为服装类、餐饮类及百货类，其中服装类所占比例最大占总体量的32%、餐饮类占总体量的17%、百货类占总体量的2%（依店铺数量划分）。中街主要以，服装、小百、百货组成，其中服装类占37%、小百类占10%、百货占1%。 北行同中街及太原街稍有区别，因为北行商圈总体量较小，另外在北京华联的一层是一个水产品批发市场，因此这里的食品类较以上两大商圈稍多占17%，但服饰类仍是该商圈的主要业态占总体量的52%，另外百货类占总体量的2%。 金廊商圈主要业态分为服装类、餐饮类及百货类，其中服装类所占比重超过50%。通过对以上四大商圈业态的观察，我们不难发现同样一个共性，就是无论哪个商圈，27、服饰类所占比例均为第一。（3）四大商圈租金水平对比分析 *市的各大商圈当中，中街为很明显的“管灯”式商圈，整个中街沿线租金价格最高，大约在600-1200 元/平方米/月。 太原街商圈则属于“灯泡”式商圈，处在太原街与中华路交汇处人流最为集中，商铺租金高达500-1000 元/平方米/月，即便是时尚地下那种地下商场租金同样高达600 元/平方米/月左右。 北行商圈无论知名度、辐射范围还是经营业态方面都远远不及以上两个商圈因此租金价格较中街及太原街都有一定的差距。 青年大街沿线的商铺租金也在500-1000元/平方米/月，租金价格也比较高。小 结： 本案所在金廊区域是*市规划的重点发展区域，随着28、新建项目的不断增多，未来商业商务氛围将比较浓厚，对商业项目的发展将起到较强的推动作用。通过调查发现，四大商圈中，北行商圈最小属于区域型商圈，而太原街和中街商圈无论是规模还是档次和人气都可列入市级商圈范畴内，相比较来说，金廊商圈仍处在发展阶段，但无论是档次规模和人气都在不断的攀升，发展前景乐观。三、项目可比性楼盘分析 金廊商圈未来项目均以城市综合体类型为主，项目档次普遍较高，写字楼均以5A 甲级写字楼为主；公寓均以高级酒店式公寓为主；酒店也大多为五星级酒店；商场也基本为高端商场，而且规模均比较大，基本在10 万平以上。因此，区域未来高端市场的竞争十分激烈，但也有利于形成规模效应，带来巨大未来发展29、潜力。四、项目及产品定位1、项目定位 根据市场部分的综合分析，考虑市场需求的发展变化，结合项目自身特点，建议，本项目整体定位为：切入中高端市场的建筑综合体 建筑综合体是指将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 综合体项目的优势： （1）各种功能互为补充，协调一致，整体建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式。 （2）各种功能互为裨益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的发展，从而使建筑获得良好的经济效益。 （3）建筑综合体分30、为长、短期收益，可以通过长、短期收益的合理规划，快速、有效的回流资金，规避开发风险。 定位依据： 产品定位主要是解决我们“卖什么”的问题，也就是说，在市场分析的基础上，思考开发何种产品能争取项目的快速去化，并实现利润的最大化。准确的产品定位，应建立在对市场和产品充分分析的基础之上，找出产品的现有客户及潜在客户。因此，本司将先前市场研究部分的要点加以提炼，并以此作为本项目产品定位之依据。 地块自身条件分析： （1）地理位置优异、交通便利，配套齐全 （2）地段繁华，适合开发公寓和写字间产品 （3）临近机场、五里河商圈，商务氛围浓厚 （4）地块临街面较长,有利于写字间和公寓产品的形象展示 市场环境分31、析： （1） 根据金廊规划，该区域是未来*中高端项目供应比较集中的区域 （2） 金廊商圈是*公寓的聚集区之一，但目前大部分项目均已售罄，而新建项目尚未上市，出现了供应的“空档期”，存在较强的机会点。 （3）金廊未来上市的写字楼、公寓项目档次均较高 （4）区域商业氛围比较浓厚，适合大型集中商业项目的发展。2、项目产品定位 建议本项目的产品类型为：住宅+公寓+写字楼+集中商业 依据： （1）项目不做酒店的原因，一个城市高端酒店市场的容量是有限的，而且周边项目规划高端酒店的数量过多，已经超过了*市能够容纳的范围。并且做中端或中低酒店在本区域也不具备发展的环境。 （2）住宅。本区域是*市的核心区中的核32、心，地理位置的稀缺性非常强，因此住宅将是本区域最受欢迎的产品。 （3）酒店式公寓，可以同时满足未来居住和办公的客户的需求，酒店式公寓可以通过小面积、低总价的优势，占据一定的市场。 （4）写字楼和集中商业是由本项目所在区域的环境所决定的，良好的商业和商务氛围可以为写字楼和集中商业获得良好的市场前景。第三章 投资收益分析一、项目规划指标上述规划指标为最初指标，现在产品类型的面积有所调整：住宅为102,000平米、写字楼为51,554平米、商业为59,996平米，共计213,550平米，均为可售面积，其余不变。二、成本预测1、购地成本：5.5亿元2、建安成本：109401万元建安成本预测表操作说明：33、在白色处填写数据普通住宅出售商业一、费用科目成本高层住宅建筑面积102000写字楼建筑面积51554商业建筑面积60666可售面积102000可售面积51554可售面积60666占地面积0占地面积0占地面积0固定成本单价数量总成本（万元）单价数量总成本（万元）单价数量总成本（万元）1主体建筑工程费010,86908,278014,8571.1基础-1.2结构和建筑及粗装饰1,031102,00010,5151,60651,5548,2782,44960,66614,8571.3楼内门窗35102,000353-1.42主体安装工程费04,89603,14504,0342.1给排水50102,034、005105051,5542585060,6663032.2燃气55102,000561-51,554-5560,6663342.3强电210102,0002,14226051,5541,34026060,6661,5772.4弱电45102,0004597051,5543617060,6664252.5暖通空调80102,00081617051,55487617060,6661,0312.6消防40102,0004086051,5543096060,6663642.72.83主体精装饰工程费014,24307,308016,8183.1公共部位精装饰515102,0005,25387551,35、5544,5111,07460,6666,5183.2户内精装饰881102,0008,99054351,5542,7971,69860,66610,3003.3-固定成本小计030,008018,73135,709公摊费用11,8816,0057,0664开发前期准备（可售面）3,5891,8142,1345室外工程（建面）1,1275706716间接费用（建面）3,1441,5891,8707地下室土建工程3,1611,5981,8808社区配套设施8604345119公共配套合计41,88924,73642,7763、期间费用：管理费用、销售费用分别按销售金额的2%、2.5%计算，分别为36、：7475万元、9343万元；财务费用按6.6%年息计算，预计为9618万元三、工程进度计划2010.6完成规划设计、图纸设计2010.11完成桩基开工、主体开工2012.6-9住宅、商业少量开盘2013.5写字楼少量开盘2013.11住宅、商业竣工，部分开售2014.8写字楼竣工，集中销售四、项目资金来源及筹措1、本项目总投资19.88亿元，资金来源为：自有资金10.8亿元、银行贷款 9 亿元、销售反投 0.08亿元， 资金来源表资金项目金额（亿元）百分比自有资金10.854.32%银行贷款945.27%销售反投0.080.41%总投资19.88100.00%2、本项目资金运用见现金流量表-37、现金流出部分五、销售预测销售计划表一期产品构成可售面积/个数销售单价（元/）销售收入（万元）普通住宅高层住宅102,00013,000132,600商业写字楼51,55415,00077,331商业60,66627,000163,798小计112,22042,000241,129合 计214,22042,000373,729 销售回款表(单位：万元）项目一期2012年2013年2014年2015年合计住宅 1,790 19,426 88,511 22,874 132,600 写字楼 - 2,088 75,243 - 77,331 商业 3,030 23,996 99,098 37,674 1638、3,798 合 计 4,820 45,510 262,851 60,547 373,729 序号项目总额2010年XX年2012年2013年2014年2015年一现金流入482,396 67,044 86,623 44,820 50,510 217,851 15,547 1销售收入373,729 0 0 4,820 45,510 262,851 60,547 2自有资金108,667 67,044 41,623 0 0 0 0 3银行借款0 45,000 40,000 5,000 (45,000)(45,000)二现金流出0 0 0 0 0 0 1项目取得费用55,006 55,006 0 039、 0 0 0 2主产品成本109,401 14,540 20,696 38,134 21,531 14,499 0 3管理费用9,474 474 663 2,653 1,895 1,421 2,368 4销售费用9,343 467 654 2,616 1,869 1,401 2,335 5财务费用15,591 0 2,204 4,245 5,551 3,265 326 6销售税费18,686 0 0 241 2,276 13,143 3,027 7土地增值税45,290 0 0 63 586 3,500 41,141 8企业所得税27,734 0 0 181 1,707 9,857 15,9940、0 现金流出小计290,526 70,488 24,217 48,133 35,413 47,086 65,188 三净现金流量191,871 (3,443)62,406 (3,313)15,097 170,765 (49,641)四累计净现金流量191,871 (3,443)58,962 55,649 70,746 241,511 191,871 五折现净现金流量(10%)108,306 (3,130)48,729 41,810 48,321 149,960 108,306 六、经济效益分析1、利润测算利润测算表合计金额项目一期序号金额（元）1销售收入3,737,292,0003,737,241、92,0001.3住宅1,326,000,0001,326,000,0001.8写字楼773,310,000773,310,0001.9商业1,637,982,0001,637,982,0002开发建设总投资1,988,159,1261,988,159,1262.1项目开发成本1,644,070,9861,644,070,9862.1.1项目取得费用550,063,810550,063,8102.1.2建安成本1,094,007,1771,094,007,1772.2项目开发费用344,088,140344,088,1402.2.1管理费用94,745,84094,745,8402.2.2销售42、费用93,432,30093,432,3002.2.3财务费用155,910,000155,910,0003销售税费639,762,296639,762,2963.1营业税及附加186,864,600186,864,6003.2预征土地增值税费92,228,76092,228,7603.3清算补缴土地增值税360,668,936360,668,9364税前利润1,109,370,5771,109,370,5775企业所得税277,342,644277,342,6446净利润832,027,933832,027,9337公司投资收益指标7.1销售毛利率56.0%56.0%7.2销售净利润率22.43、3%22.3%7.3内含报酬率0.0%0.0%7.4投资利润率44.9%7.5净现值NPV2,429,908,6282、敏感性分析选取建安成本和销售价格作为敏感性因素进行分析，本项目抗风险能力强。详见下表。第五章 结论与建议 从地理位置看，青年大街沿线是金廊（即“中央都市走廊”）的黄金地段，而本项目又位于青年大街的核心位置，周边配套齐全、商业氛围浓厚、交通便利。据了解，本项目为青年大街沿线可供出让的最后一块净地，资源非常稀缺。 从战略集团看，取得该项目可使我集团从真正意义上完成环渤海区域的布局，加之其地理位置的优越性，成功打造该项目能较大的提升集团在该区域的市场知名度。具有一定的战略意义。 从44、经济效益看，项目可实现销售收入373,729 万元，净利润为83,203万元，销售净利润率为22.3%，投资利润率为44.9%,项目盈利能力及抗风险能力强。 从法律手续看，该项目为政府挂牌出让项目，法律风险小。 综上分析，该项目具有可行性。原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。一、 工程概况：西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发有45、限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75 m2。室内地坪0.00以绝对标高1110.5 m为准，总长27#楼47.28m；30#楼47.28 m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除46、卫生间200200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。本工程结构中使用主要材料：钢材：I级钢，II级钢；砼：基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用C30，其余均C20。本47、工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV2.5铜芯线，插座电源等采用BV4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。二、 施工部署及进度计划1、工期安排本工程合同计划开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图1（48、施工进度计划）。2、施工顺序基础工程工程定位线（验线）挖坑钎探（验坑）砂砾垫层的施工基础砼垫层刷环保沥青 基础放线（预检）砼条形基础刷环保沥青 毛石基础的砌筑构造柱砼地圈梁地沟回填工。结构工程结构定位放线（预检）构造柱钢筋绑扎、定位（隐检）砖墙砌筑（50cm线找平、预检）柱梁、顶板支模（预检）梁板钢筋绑扎（隐检、开盘申请）砼浇筑下一层结构定位放线重复上述施工工序直至顶。内装修工程门窗框安装室内墙面抹灰楼地面门窗安装、油漆五金安装、内部清理通水通电、竣工。外装修工程外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程（包括烟道、透气孔、压顶、找平层）结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。三、 施工准49、备1、 现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。2、 机械准备设2台搅拌机，2台水泵。现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。现场设木工锯，木工刨各1台。回填期间设打夯机2台。现场设塔吊2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。3、 施工用水施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水50、采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。4、 生活用水生活用水采用自来水。5、 劳动力安排结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线施工测量基本要求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位B、根据工程特点及建筑工程施工测量规程DBI012195，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差12，边51、长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵两条主控线即27#楼：（A）轴线和（1）轴线；30#楼：（A）轴线和（1）轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：（H）轴线和（27）轴线；30#楼：（H）轴线和（27）轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D、水准点：建设单位给定准点，建筑物0.052、0相当于绝对标高1110.500m。基础测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标高由水准点引测至坑底。结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置53、在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、砌筑工程材料砖：MU15多孔砖，毛石基础采用MU30毛石。砂浆：0.00以下采用54、M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在1015。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝812mm。D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖墙按图纸要求每50mm设置26钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。H、施工时需留置55、临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。钢筋保护层：基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。5、砼工程水泥进场后须做复56、试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。投料顺序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MPa之前不得上人作业。6、模板工程本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固57、定措施。本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。6、 架子工程本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。 架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。7、 装饰工程装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参58、加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，59、达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。8、 楼地面工程楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护45天后，才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R150mm圆角。3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。4、原材料在使用前经化验合60、格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工规范及质量评定标准。 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。五、预防质量通病之措61、施本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下：1、砖墙砌体组砌方法：、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度：、水平灰缝不匀：规范规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用：一是铺平砖的砌筑表面，二是将块体砖粘接成一个整体62、。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的7075，所以要保证水平灰缝厚度在812mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢？A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。D、要选砖，将过厚的砖剔掉。E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤63、“的“三一“砌砖法“。砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。规范规定：多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如：根据试验研究，当水平灰缝满足80以上，竖缝饱满度满足60以上时，砌体强度较不饱满时，要提高23倍，怎样保证灰缝饱满度呢？A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。B、水平缝用铺浆法（铺浆长度50cm）砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以164、5含水率为宜。（约砖块四周浸水15mm左右）。注意砌砖时的拉结筋的留置方法：砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙的留槎处算起，每边均100cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定：“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设26拉结钢筋，每边伸入墙内100cm。2、预防楼梯砼踏步掉角：楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治：踏步楞角65、上，在浇筑砼时增设防护钢筋。踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。（水泥袋或用针织袋装砂）既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。3、楼梯弊端的预防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原则，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间：仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹出一道踏66、步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。4、堵好脚手眼：堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓；二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可忽视、大意：将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透眼内孔壁。将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝不准用碎块碴堵塞。砂浆必须饱满（最后的一块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，67、刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块）。5、散水砼变形缝的做法：砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰坏，不灌沥青砂浆而灌热沥青等。好的做法是：、事先按变形的长短、高度（板块砼厚）的制作厚为20mm的沥青砂浆板条；砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度（1.2Mpa）后，拆除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝表面，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。（靠墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴）。当板块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子68、，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。6、卫生间地面漏水的预防：现浇砼楼板：沿房间四周墙上翻150mm。找平层：施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板表面，之后刷一层TG胶素水泥浆。找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。上刷冷底油一道。防水层：用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。粘结层：用1：20水泥砂浆厚20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。7、管道根部的渗漏预防：、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼板管道孔。或埋设预留套管。、如为预留孔洞时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留69、套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管上翻150mm并与管子贴粘牢固。、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆（或1：21：2.5的水泥砂浆等）填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。8、门窗固定用木砖的改进：木门传统的固定方法是：用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。每边固定点不少于2处，间距1.70、2m。这种传统做法的弊端是：木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改进方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。、120预制块用于370墙及120墙中。240预制块用于240墙中。9、塑钢窗之固定：、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置：距框角180mm；间距600mm。眼下存在的问题是：设置连接点不足，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命安全。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。、连接点的钉固方法：墙体砌筑时，将C20砼预制块，不论砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁71、板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不安全，极不妥的操作方法。、固定门窗框用的连接铁板与钉接：、连接铁板条：其规格为：（长宽厚）140mm20mm1.5mm射钉规格为：（直径长）3.7mm42mm或金属胀锚螺栓：（直径长）8mm65mm施工中，常常见到连接铁板条规格过小（厚不到1mm），甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L：为了防止塑钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，72、采取下列措施：、采用镀锌钢板制作连接铁板条。、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜隔开。、或用密封漆将塑钢与铁板条之间，窗框与墙之间予以封闭以免雨水浸入。10、给水管道施工给水管道安装施工比较简单。便是它是承压管，将受较高水压力，如粗心施工，也会带来管道渗漏，为此：、管子接口：、丝口连接：加工丝扣时要做到：丝扣光滑、端正、不抖丝、不乱扣、有椎度。这五点都要达到。有一点不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。、焊接接口：设计要要求坡口焊时，坡口加工的形式须符合设计要求。不需坡口焊时，在焊前用砂布将管口打磨干净，两管对口间要均匀，不可一侧大，一侧小。焊接时，焊缝高度要符合规范要求。、安装、安装前弄清73、图纸，查清管子位置，走向、标高。并做现场查验当实际尺寸与图纸不符合时，提出修正，以免与土建产生矛盾。、安装时，管子必须找正后再拧紧，不得倒拧，以免损坏丝扣。、下料：管道不料时，尺寸一定要准确，给水管误差5mm。为确保下料时尺寸准确，对实际安装位置与尺寸进行实测实量，不要按图纸尺寸下料。同时，必须逐根管道都要实测实量。、水压试验：、把好水压试验关，是控制管道安装质量的关键。、压力表必须精确，使用前要进行校验。、试验时，第一要查看压力表的压力降，第二要逐房间察看管道的渗漏情况。、渗水的接头、管子必须返工。大面积漏水的管段必须换掉或修理，并至不再出现“跑、冒、漏、渗“为止。11、注意配电箱的产品质量74、验收：市场采购的配电箱，不少是不符合国家标准的新产品。除新产品的外观质量外，突出的质量缺点是：、不设零线；、没有设置零线与保护接地汇流排。这种缺陷的存在，在接线时，往往将箱上的所有插座的零线串接，保护接地串接。这样，当前面的插座坏了，接在后面的几个插座就会发生零线断线或地线断线，造成搞插座没有电，或在发生漏电事故时，漏电开关不动作，严重者造成人员伤亡。为此，在采购配电箱时和安装配电箱之前，对其质量进行检查。查看是否分别设置了零线和保护地线汇流排。不合格者，不得使用。12、插座接线：、单相二线插座：原则是“开关永远控制相线“。、单相三线插座：面对插座的右孔接相线，左孔接零线。13、电器的接地电器75、安装中，首先考虑的就是用电安全。低压系统地接地保护最优形式就是“三相五线制供电形式“，它非常适用于分散的民用建筑，也适用于施工现场的临时供电。从电源时入配电箱之后，从接地板的引上线和电源中性点的焦点处，向室内分出保护线PE和进入电路的零线N，在建筑物地也不得混淆，困为，一旦线进入电路，就有电源通过，混淆后，就会引起漏保护器跳闸，影响正常使用。所以在用户配电线路中，插座中的线和线应该统一有颜色的区别。六、工程进度计划工期控制：要工程计划自2004年8月15日开工，2005年7月10日竣工，总工期330天。为保证工期目标的实现，将施工过程划分为五个阶段。1、基础施工阶段：自2004年8月15日至976、月30日为基础工程施工阶段，本阶段需要完成定位放线、挖工、砂砾垫层、条形基础砼、毛石基础、地圈梁等项目。同时，安排人员按图纸设计要求预制门、窗梁主体结构钢筋制作，模板配制，主体施工做好准备工作。2、主体施工阶段：自2004年10月1日至2004年12月30日是主体施工阶段，本阶段要完成墙体砌筑，预制过梁安装，现浇钢筋砼，梁、板的支模、砼等项目。主体施工阶段组织流水施工，每层主体施工15天。施工期间，水、暖、电施工人员密切配合，作好预留、预埋工作，避免事后在墙体上打洞。3、装修施工阶段：自2005年3月1日至2005年6月20日为装修工程施工阶段。4、安装工程施工阶段：自基础工程至装修工程，安装77、工程施工贯穿始终，从时间上虽然与土建同步进行，但本工程设计有给排水、采暖、一般电照处还有电话、有线电视，所以说，是一个水暖、电等较齐全的工程。为此，在劳动力安排上专门有水暖工、电工施工班组与土建施工密切配合，相对独立地完成水暖、电安装工程施工任务。5、工程收尾交工阶段：本阶段主要做好成品保护及清理等工作。七、施工平面布置（见附图）施工平面布置原则是：1、尽最大可能少占施工用地，对划定的施工用地，作合理安排；2、塔吊固定后，主要材料及搅拌机械的布置，以其服务业范围为准，紧凑布置。3、根据工程进度，动态管理施工总平面，该高速时及时调整；4、交通道路、供水、供电、消防一次到位进行布置，确保道路通畅，78、供水供电空耗小，供应充足，并确保工地消防安全。5、建立文明施工现场：材料、配件、工棚、厕所、大宗材料按施工平面图严格要求就位管理，周转材料堆放有序。八、施工组织措施本工程采取项目管理法，按目标进行管理与控制，以目标计划来指导管理与控制行动，变以往以行动来实现目标的被动管理方式为以目标指导行动的主动的主动管理方式。将主动管理与被动管理相结合、前馈控制与反馈控制相结合，事先控制与事中、事后控制相结合。、确保工程进度、实现合同工期的措施：1、工期目标：（平面流水、主体交叉施工）控制工期目标330天；其中：0.00以下工期目标45天；主体结构工期目标：90天；内、外装饰工期目标：80天；水暖电安装工期79、目标：90天；收尾工期目标：10天。2、确保工期目标的措施：、组建职能完善、人员配套、分工明确的施工项目管理组：项目经理：统筹工期目标，制定工期目标施工措施，决策生产要素供应与优化配置，检查平衡工期目标的实施；技术负责人：制定工期目标计划实施的技术措施，监督按工艺程序施工，解决施工技术措施实施中工期目标计划之失衡；解决施工技术措施实施中工期目标计划之实施，协调工种之穿插，布置与平衡生产要素，做好施工计划之安排与统计；料具供应员：组织材料、构配件、机具之供应，根据生产进度编制料具供应计划；财务管理员：根据工期安排与施工进度计划落实资金之供应，提出月奖金之收支计划，按期收取工程进度款；、按分部分项80、工程进度制定施工技术措施，制定合理施工流水程序，严格要求操作程序与操作要点之管理，保证工期目标计划之顺利实施；、以日调度日平衡为手段，项目经理及有关人员跟踪检查工期目标计划之实施，对工期目标计划做动态管理与监控；、采取激励措施，对工期、工程质量、安全生产、文明施工的管理者与操作者有上好成绩者予以奖励。、确保工程质量，实现人同质量目标措施：1、质量目标：工程质量总目标：合格，按合格目标进行控制与管理。其中：基础分部工程质量目标：合格；主体工程质量目标：合格；装饰工程质量目标：合格；屋面工程质量目标：合格；门窗工程质量目标：合格；地面楼地面工程质量目标：合格；给排水及供暖工程质量目标：合格；电气、81、照明工程质量目标：合格；2、确保工程质量目标计划实现的措施：、项目经理部职能组织人员分工明确、职责分明项目经理：施工项目的本权负责人，是质量第一负责人。主管质量之制定，监控质量目标计划之实施评价与激励；技术负责人：主持质量目标实施的技术措施之制定，确保质量目标与技术措施对有关工长、作业班长之技术交底、监督技术措施之执行、作好跟踪检查与操作生产调查、建议项目经理与总工长调整作业布置与调换不良作业人员；总工长：监督施工技术措施之履行、调整不良作业人员之岗位、作好材料构配件事先检查、监控配合比的严格执行；有关工长：跟踪检查操作要点之执行、纠正不良作业事件。作好自检、与检、交接质量检查。作好工序、分项82、工程、分部工程质量进行检查、验收。建议对不良作业人员进行岗位调整；有关班组长与班组质量检查员：对本班人员进行班前操作交底，进行班后作业自检与奖评，监督本班组人员严格操作要点进行作业，参与互检与交接检查，调换不良作业人员岗位；、针对本工程特点与本公司的质量通病，由技术负责人设置质量控制点，并制定操作要点与防治措施，实行重点监控；、工程质量是企业生命，工程质量人人有责，工层层确保工程质量的技术交流；、对工程质量施行“开路“、“一票否决“、“挂牌作业“。工程质量与进度发生矛盾，以质量为主；工程质量与人员安排发生矛盾，以质量为主调换人员；工程质量与材料发生矛盾，以质量为主调换材料；工程质量与机具发生矛83、盾，以质量为主调换机具；工程质量与工资挂钩，施行优质优奖；、作好材料、构配件的事先检验与控制，把好三关：把好材料、构配件进场验收关：不合格者不准进场；把好材料复试关：对主材料（钢材、水泥、骨料、砖、装饰材料）作好复验，不合格材料不准使用；把好材料使用关：正确执行配合比，做好材料计量、正确按规格、品种、数量、强度使用材料，劣材不充好材用，好材不做劣材用，物尽其用；、作好反馈工作：事先了解可能出现质量的部位与质量事件以及可能出现质量风险，并制定防范措施，予以事先控制；、完善项目经理部的质量保证体系与质量管理的法规体系。、确保安全目标实现，保证安全施工的措施：1、安全目标计划：本项目施工全过程中、消84、灭重伤事故、消灭伤亡事故、消灭多人事故、轻伤事故率：22、确保安全生产的措施、项目经理部有关要员与职能机构，对确保安全生产分工明确，职责分明；项目经理：是企业法人代表在本项目施工管理听全权委托代理人，是安全生产的第一负责人，主持安全措施之制定，组织安全教育与培训，组织安全设施之搭设，组织现场安全宣传与监控，组织项目安全交底，审核五种人员安全作业资格（电气、起重、焊接、机动驾驶、商空作业），组织劳动保护用品之购置与保证，监督安全措施之实施。技术负责人：负安全生产的技术责任，制定安全措施，主持安全教育的培训，监督安全措施之实施，对有关工长、专业工种、班组长作好安全交底，建议调换不重视安全生产的管理85、人员与作业人员。总工长：对有关工长、班组长作安全交底，监督安全措施之实施，调换不重视安全作业人员，监督设施搭设，组织施工平面之布置，监督违章作业，组织与监督有关工长与班组长安全程序施工。有关工长：对本工种作业班组及人员作安全作业交底，监督本工种有关作业规程施工操作，调换不重视安全的作业人员并作专项安全检查交底与检查。专职安全检查员：监督有关工种按作业规程作业，跟踪检查安全作业与安全设施之搭设防，建议调换违章工作人员，时时事事宣传安全作业的重要性，检查劳动保护用品之发放与使用。班组长与班组安全检查员：作好班前安全作业交底班后安全作业奖评，随时检查本班组作业人员按安全检查规定作业，建议奖励安全生产86、有功人员，随时纠正违章作业，调换不重视安全生产作业人员之岗位。、按工种特点制定工种安全作业交底与作业规程，并进行两级安全交底（技术人对总工长、工长交底；总工长、工长对班组长及作业人员交底）。、编制现场安全措施，并贯彻在施工全过程。、作好安全教育及现场安全宣传。安全教育分为新工人入场教育（项目经理及技术负责人负责）分部分项工程开工前教育（总工长、有关工长负责）工序施工的班前教育与班后奖评（有关工长、班组长负责）。现场安全宣传内容为安全标志、现场安全规则、“三宝”、“四口”利用，标志等，安全检查员负责监督实施。、每个月，项目经理组织一次现场安全大检查。由有关工长、总工长、专职安全员参加，随检查随整87、改随奖评。、五大专业工种持证上岗、本工程开工前，对施工机械、施工用电等重点编制安全技术措施。、现场文明施工措施：1、现场文明施工指标：、按施工平面图布置材料、机械、电路及管路铺设、临时设修建、道路修建、防火消防设施安设、交通要道防护；、工完场清、随时清、时时清、班后清、使现场整洁有序。食堂、宿舍清洁卫生；、现场文明标志，安全标志，施工责任标志等设齐全完整。2、确保现场文明责任制：、明确现场文明施工责任制；项目经理：负布置；有关工长：负清场责任、督促、奖评责任；有关班组长：负责场清、时时清、班后清责任；总工长：负机械按平面图就位责任、监督施工平面图严格执行责任。合理利用现场，科学布置施工总平面图88、，务使平面图规划合理，物资设备有序。、与每个月安全检查之同时，项目经理组织有关人员对文明施工进行检查，随检查、随纠偏、随整改、随奖评。、综合考评按区建议厅96年4月22日颁发的“工程现场综合考评办法”，每月末对本工地现场进行一次综合考评检查，并认真打分，由项目经理组织公司派人参加。九、工程质量控制标准、质量标准1、分项工程（1）、合格：、保证项目，必须符合相应评定标准的规定、检验批项目，抽查点应符合相应质量评定标准的合格规定；、实测项目，抽查点数中，建筑工程有80以上，建安工程有80以上的实测值应基本在到相应质量检验评定标准的规定。（2）、注意：当分项工程质量不符合相应质量检验评定标准合格的规89、定时，必须及时处理，并以按以下规定确定其质量等级。、返工重作的，可重新评定质量等级；、经加固补强或经法定检测单位鉴定能够达到设计要求时，其质量仅能评为合格；、经法定检测单位鉴定达不到原设计要求，但经设计单位签认，可满足结构安全和使用功能要求，可不加固补强的，或经加固有补强改变外形尺寸或造成永久性缺陷的，其质量可定为合格。2、分部工程、合格：所含分项工程的质量全部合格；3、单位工程：、合格：所含分部工程的质量全部合格；质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90以上。质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90及其以上。、工程分解体系：（见附图）、目标体系：1、目标保90、证体系：工序作业质量目标（保证）保证分项目标（保证）分部质量目标（保证）单位工程质量目标。2、目标体系：由工序作业质量目标完成，首先制定工序作业质量目标，其次制定分项质量目标，再其次制定分部工程质量目标，最后制定单位工程质量目标，这样就形成了一个单位工程的完整的目标体系。本住宅楼，其目标体系制定如下：、这一单位工程，由下列分部工程组成：地基与基础工程、主体结构工程、装饰工程、层面工程、上下水与采暖、电气六个分部工程。、地基与基础分部工程由下列分项组成：挖坑、砂砾垫层、C10砼垫层、条形基础、毛石基础、C30钢筋砼地梁、防潮层、回填土七道分项工程组成。、主体结构分部工程，由下列分项组成：砌体、梁91、板、C20构造柱，C20圈梁等分项工程。、装饰分部工程由下列分项组成：一般室内抹灰、外墙抹灰墙面、刷涂料、楼地面、门窗五道分项工程。、屋面分部工程由下列分项组成：屋面找水平、保温层、卷材防水层、瓦屋面四道分项工程组成。、上下水与采暖分部工程由下列分项组成：上水管道安装上水管道附件与卫生器具安装、采暖管道安装、采暖器附件安装四个分项工程。电气分部工程由下列分项组成：配管及管内穿线、护套配线、电气照明灯具及配电箱安装、接地装置四道分项工程。3、质量目标制定：、首先确定单位工程的质量目标；工程质量目标，就是单位工程的质量评定等级，这个目标，在工程承包合同中已做了明确界定（是合格）；其次，规划六个分92、部工程的质量目标；要明确哪几个分部工程质量必须达到合格标准，才能确保单位工程达到合格。、质量目标制定依据：、两个承包合同：工程承包合同中规定的本单位工程的目标；项目经理经营承包合同中明确的质量责任目标；、有关法规、标准、定额；、有关图纸、招标文件、施工组织设计、资料；、生产要素的实际状况与动态；、设计要求与有关说明。、以地其基础分部工程为例，其质量目标如下：、基础分部工程的分项工程质量目标如下图：、其他分部工程的分项工程的质量目标，中标后由项目经理部制定。、目标控制与管理：1、目标控制：项目中在实现所定目标过程中，按预定目标计划实施（也就是将所定目标做为管理活动的中心），在实施管理的过程中，由93、于各因素会对之产生干扰，项目经理部就要通过检查，获取目标实施中信息，将之与原目标计划进行比较，发现偏差，采取相应措施纠正偏差，确保目标计划的正常实施，最终获得预定目标计划之实施。这是一种将经济活动和管理活动的任务，转换为具体目标加以实施和控制的主动管理法，它的精华就是以目标来指导行动。2、实行目标管理或控制，要有两个条件其一：有一个明确的目标计划体系，如上所述，首先，将施工项目进行分解，形成一个工程分解体系，其次根据工程项目的分解体系，从单位到有关工序制定目标计划，使这形成一个目标计划体系。这样就便于实行目标控制与管理了。其二：有一个合格的控制与管理体系。我们的控制与管理主体就是项目经理与其相94、应在的有关作业层（工程队），直到作业班组，这就形成了一个控制与管理的工作体系。、工程施工体系（生产体系）：、质量控制与管理体系（组织体系）：、质量控制与管理法规体系：3、施工阶段质量控制的全过程：4、施工阶段质量控制原则：、以预防为主，重点做好事前控制，防患于未然，将质量问题消除在萌芽状态；、坚持质量标准，严格检查，热情帮助；、结合工程特点，结合实际确定控制范围深度与采取的控制方法；、尊重事实，尊重科学，以理服人处理质量问题。5、施工阶段质量控制依据：、有关原材料技术标准；、有关构配件取样试验标准；、有关技术鉴定书；、有关操作规程；、有关规范及验收标准。、施工阶段工程质量管理与控制方法：1、有95、关技术文件的编制与审核：这是对施工阶段工程质量进行全面管理与控制的重要手段。、审核进入施工现场各分包单位的技术资质证明；、编写开工报告并审核上报；、编写施工方案或施工组织设计，对确保工程质量有可靠技术措施，审核后上报；、编写分部分项工程及重点部位的技术与安全操作要点，并做了全面交底；、原材料、构配件取样送验，并审查试验报告；、进行图纸会审送签署会审记录；、对生产五要素（材料、机械、人员、资金、施工方法与环境）进行事先审查。2、质量监督与检查：、检查内容：、开工之前检查：目标是检查是否具备开工条件，开工后能否保证工程质量，能否确保工程连续正常施工。、工序作业检查：检查是否按规范、规程与施工方案，96、交底文件进行作业；、工序交接检查：在自检、交接检、专职检的基础上，对主要工序和对工程质量有重大影响的工序，由有关工长、专职检查员、甲方代表、监理工程师做工序交接验收检查；、隐蔽工程检查：凡属隐蔽工程，必须由专职检查员，甲方代表或监理工程师会同一起隐蔽检查验收，并经监理工程师或甲方代表签证后，方能掩盖；、停工后再复工前的检查：需经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、分项、分部工程，均应经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、随班跟踪检查：对主要工序容易产生质量事故或通病的工序，专职检查员及有关工长，随班跟踪检查。、检查方法：、目测法：看、摸、敲、照看：根据质量标准，97、进行外观目测；摸：手感检查；敲：以工具敲击，进行音感检查；照：对暗阴部位以镜子反光检查；、实测法：吊、量、套、靠吊：以托线板、线锤检查垂直度；量：以测量工具、计量仪表对断在尺寸、轴线、标高、湿度、湿度检查；套：以方尺套方，辅以塞尺检查；靠：以直尺辅以塞尺进行检查；、试验检查：必须通过试验，才能对质量进行判断，此时使用此方法。3、工序的质量控制：工程项目的施工过程：由一系列相互关联，相互制约的工序所构成。工序的质量是工程项目整体质量的基础。为把工程项目的产品质量管理好，以预防为主，首先就是将工序质量管理好。工序质量包括两个内容：其一是工序活动条件的质量（即每道工序之投入的五要素：人、材、机、资金98、技术）要符合要求；其二是工序活动效果的质量（即每道工序施工完成的工程产品要达到有关质量标准）要符合标准要求。、工序质量控制的内容：、确定工序质量控制流程：每道工序完成后（工序产品）施工自检、互检会同工长检查验收通知监理工程师或甲方代表进行工序检查，并办理工序质量验收签证下道工序施工。、如上所述，工序活动条件，是指影响工程质量的诸要素（五要素）。找出影响工程质量的重要因素，并加以控制，才可达到工序质量控制之目的。、及时检查工序质量，并进行分析判断。、设置工序质量控制点：质量控制点是指：为了保证工序质量而需要控制的重点或部位，或者是薄弱环节，对设之质量控制点可以首先析其可能赞成质量隐患的原因，再99、针对隐患原因，制定出对策予以预先控制。、工序质量控制点的设置：设置工序质量控制点，并对之进行控制，是对工序质量进行预检的有效措施，要根据工程特点、重要性、复杂程度、准确性、质量标准与要求，全面合理的选定质量控制点，它可能是结构复杂的某一工程项目，也可能是技术要求高，施工难度最大的某一结构构件，也可能是某一分部工程，也可能是影响工序质量的某一个环节。技术操作、材料、机械、施工顺序、技术参数、自然条件、工程环节都可以作为质量控制点来设置，主要视其对质量性之影响的大小及危害程度而定。举例如下：、人的行为：避免人的行为失误赞成质量事故。对高空、高温、水下、危险作业，易燃易爆作业，吊装作业，动作复杂而快100、速运转的机械作业，精密度及技术要求高的作业，都应从人的生理缺陷、心理活动、技术能力、思维方法、思想素质等方面进行考核，反复交底，以免由于行为的错误，导致违章作业，产生质量事故；、物的状态：有的工序质量控制中，以物的状态为控制重点如施工精密与施工机具有关；如计量不准与计量仪表或计量设备有关，又如主体义叉或多工种密集作业与作业有关等。、材料质量与性能：材料性能与质量直接影响到工程质量。、施工顺序：有的工序作业，必须严格控制相互之间的操作施工顺序，如有违背，将出现对质量不利影响。、技术间歇：有的工序作业，工序之间的技术间歇，其时间性很强，如不严格控制，就会影响工程质量。如砖墙砌筑完成后，一定要有10101、D的技术间歇，以便让墙体充分沉陷、稳定、干燥，然后才能抹灰，如违反，立即抹灰，会形成灰面脱落、空鼓。、技术参数：有些技术对数与质量有密切关系，必须严格控制。如：砼配合比，外加剂掺量，夯实土的最佳含水量等。、常见之质量通病：如“渗、漏、泛、堵、壳、裂、砂、锈“等通病的部位，要事先研究消除对策，采取预防措施。、新工艺、新材料、新技术之应用：都必须事先鉴定试验，或虽有鉴定与试验，但本施工单位首次采用，缺乏经验，也应设为质量控制点，严加控制。、质量不够，不合格率较高的产品：这些产品，根据数据统计，表明质量波动较大，不稳定，不合格率较高，应设为质量控制台点，予以控制。、施工阶段质量影响因素（五要素）的控102、制：（本节只涉及人、材、机、方法、环境五要素，它属于事前控制控制之范畴）1、人的控制：指直接参与工程实践的组织者、指挥者、操作者。对人进行控制之目的，是避免人的失误，并调动其积极性。其要点如下：、人的技术水平：人的技术水平高低，直接影响到工程质量之水平，为此，对技术复杂，难道大，精密要求高的工序操作，要由技术熟练、经验丰富的人来完成。必要时，对其技术水平予以考核。、人的生理缺陷：根据工程特点和作业环境，对人的生理缺陷严加控制。如反应迟钝，应变能力差的人，不能操作快速运行，动作复杂的机械设备等。、人的心理行为：人的心理行为受社会、经济、环境、人际关系之影响，并要接受组织与管理的约束。因为，其劳动103、态度、注意力、情绪、责任心有不同地点、不同时间有不同变化，为保证质量万无一失，在关键工序和操作上，要控制思想活动，稳定其情绪。、对材料的质量控制：材料质量工程质量的基础，材料质量不符合要求，不可能干出符合质量标准的工程。所以，对材料质量进行控制，是提高工程质量的重要保证，材料控制要点如下：、订货：对主要装饰材料及配件，订货前，需查清生产厂家情况，看样，向甲方提供样品，同意后，才可正式订货。、主要设备：订货前，和甲方和监理工程师提出申请，核实是否符合要求；、主要材料进场时，须具备出厂合格证或化验单，或乙方复检单。所有材料必须具备检验单并经监理工程师验证后方可正式使用；、所有构配件，皆必须具备厂家104、批号及出厂合格证；、凡标志不清或有质量怀疑的材料，一定进行复试；、现场配制的材料，先提出试配要求，一定进行复试；、对材料性能、质量标准、适用范围、对施工要求等必须充分了解，慎重选用。如红色大理石或带色纹（红、暗红、金黄色纹）的大理石，因其易风人剥落，不宜用于外装饰。早强三乙醇不能用作抗冻剂等。3、施工机械的控制：施工机械对项目的施工进度及质量有着直接影响，从保证施工质量出发，必须从其选型、主要参数、使用操作三方面进行控制；、机械的选型：选择之原则是：因地制宜，因工程制宜，技术上先进，经济上合理，生产上适用，性能上可靠，使用上安全，操作上方便，维修便利。、主要参数：其性能参数，要能满足施工要求，105、保证质量要求。如选用超重机械时，必须使其参数能满足超重、超重高度、超重半径的要求。、使用与操作：合理使用，正确操作，是保证施工质量的主要环节。如超重机械要确保四限位装置齐全（行程、高度、高幅、超荷）。4、施工方案正确与否，直接影响到项目的进度、质量、成本控制施工方案考虑不妥，会拖延工期、影响质量、增加成本。为此，选定施工方案时，必须结合工程实际，从技术、组织、管理、经济等方面进行全面分析，综合考虑。5、环境因素控制：项目施工的环境因素有：技术环境（地质、水文、气象等），管理环境（质量保证体系、质量制度等），劳动环境（劳动组合、劳动工具、工作面等）。环境因素对质量之影响具有复杂而多变之特点，因之106、，对主要采取有效措施加以控制，对环境之控制，又与方案及技术措施有关。、施工阶段的工程预检：预检是指，工程未施工前所进行的预先检查。审保证质量，防患于未然的有力措施。、建筑物位置、座标、标高：预检座标标准桩、水平桩。、基础工程：预检轴线、标高、预留孔及洞、预埋件位置与数量；、砌体工程：预检墙身轴线、楼层标高、砂浆配合比划预留孔洞位置及尺寸；、钢筋砼工程：预检模板尺寸、轴线、标高、支撑、预埋件、预留孔等；钢筋型号、规格、数量、锚固长度、焊接、绑扎、保护层等；砼配合比、计量手段、外加剂、养护条件等；、主要管线工程：预检标高、位置、坡度、管线等；、构配件工程：预检安装位置、型号、标高、支承长度等；、电气工程：预检变电配位置、高低压进出口方向、电缆沟位置、标高、送电方向。、成品保护：对完成品，进行妥善保护，确保质量、顺利竣工。质量与安全组织保证体系质量与安全法规体系工程质量控制体系进度控制系统