1、海南海口商业中心建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月1可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论1第一节 项目基本概况1第二节 研究依据与范围3第三节 技术经济指标3第四节 研究结论5第二章 项目建设的背景及必要性6第一节 项目建设的背景6第二节2、 项目建设的必要性9第三章 市场分析与定位12第一节 旅游市场发展现状12第二节 海口市旅游业未来发展及预测17第三节 海口餐饮业现状与预测18第四节 海口xxxx客源分析19第五节 市场定位24第六节 业内海口市场分析29第四章 建设地点及建设条件36第一节 项目建设地点36第二节 建设条件36第三节 外部建设条件39第五章 建设内容与建设规模41第一节 建设内容41第二节 建设规模42第六章 建设方案44第一节 总体布局44第二节 建筑工程建设方案47第七章 公用工程55第一节 给排水55第二节 供电57第三节 空调59第八章 环境保护与节约能源60第一节 环境保护60第二节 节约能源623、第九章 组织机构及劳动定员63第一节 组织机构63第二节 劳动定员64第十章 项目进度安排65第一节 项目进度安排65第二节 项目建设管理及招标投标66第十一章 一期工程投资估算与资金筹措67第一节 投资估算67第二节 资金筹措69第三节 资金投资使用计划69第十二章 一期工程财务分析与评价70第十三章 二期工程投资估算与资金筹措74第一节 投资估算74第二节 资金筹措76第三节 资金投资使用计划76第十四章 二期工程财务分析与评价77附：有关财务分析表第一章 总 论第一节 项目基本概况一. 项目名称海口xxxx项目二. 项目建设单位海南xx房地产开发有限公司、海南xx实业有限公司三. 建设单4、位简介海南xx企业集团，核心企业有海南xx房地产开发有限公司、海南xx实业有限公司和成都世通经济开发有限公司等，是一家以房地产为主营业务、兼涉市政基础设施建设、工程监理等的大型民营企业集团。拥有员工106人，全资及关联公司6家。公司于1995年开始涉足房地产开发，并先后在四川成都、河南南阳、海南三亚等地投资开发，累计开发总用地面积超过40万平方米，工程优良率100%。四. 项目概况本项目位于海口市xx之间，西北面向大海，地理位置十分优越。本项目占地面积52492m2（约78.7亩），本项目总建筑面积72041m2，其中地上建筑面积64041m2、地下室建筑面积8000m2。本项目建筑群总体平面5、布置，按其功能布局，划分为A、B、C、D、E五个功能区。A区位于建筑群的北部，有2家品牌餐饮、茶房、豪华会所和办公区； B区和C区位于建筑群的东部，B区处于xx小街，是各类风味餐饮美食街；C区处于xx正街，是纯粹的商业区；D区位于建筑群西部，主要是濒海西式餐饮、酒吧、各类文化设施和精品购物区；E区位于建筑群的南部，是国际影院和娱乐中心。本项目分两期建设，一期工程包括A、B、C、D功能区及广场建设，建筑面积64867m2；二期工程包括E功能区，即国际影院和娱乐中心，建筑面积7174m2。项目一期工程总投资8501万元。其中自筹资金3261万元，申请银行固定资产贷款3500万元，其他方式融资1746、0万元。项目二期工程总投资4236万元，业主自筹1736万元，拟向银行申请中长期借款2500万元。第二节 研究依据与范围一. 研究依据1. xx投资公司与海南xx房地产开发有限公司签定的“编制项目可行性研究报告合同书”。2. 建设单位提供的项目有关资料。3. 现行建筑设计规范。4. 现行建筑结构规范大全。5. 现行建筑设备规范大全。6. 投资项目可行性研究指南（试用版）。7. 民用建筑设计通则。8. 项目规划初步方案。二. 研究范围可行性研究报告的范围是：项目建设背景及必要性、市场分析与预测、建设地点与建设条件、建设内容及建设规模、建设方案、环境保护与节能、项目组织机构与劳动定员、投资估算与资7、金筹措、项目进度安排、财务分析与评价等。第三节 技术经济指标一. 海口xx、xx一期工程（商业步行街）主要技术经济指标主要技术经济指标表1、项目一期总建筑面积64867m22、总投资8501万元3、申请固定资产贷款3500万元4、全部投资税后内部收益率51.84%5、全部投资静态回收期（税后）12.95个月6、全部投资财务净现值（税后，Ic=10%）2608万元7、投资利润率34.75%8、投资利税率48.88%二. 海口xx、xx二期工程（国际步行街）主要技术经济指标主要技术经济指标表1、项目二期总建筑面积7174m22、总投资4236万元其中：固定资产4074万元建设期利息70万元流动资金8、92万元3、申请固定资产贷款2500万元4、全部投资税后内部收益率20.57%5、全部投资静态回收期（税后）5.10年6、全部投资财务净现值（税后，Ic=10%）1871万元7、投资利润率19.57%8、投资利税率20.95%第四节 研究结论海口xxxx项目是海南xx房地产开发有限公司与海南xx实业有限公司共同筹资兴建的独具行业特色、具有一流服务水平的、集餐饮购物、健身娱乐、文化休闲、旅游观光、商务服务、会议中心等为一体的多功能综合性大型滨海商业服务建筑群。项目的建设为海南省乃至海口市打造驰名旅游城市增添了新亮点，同时将成为海口市世纪大桥和万绿园一带又一道亮丽的风景。项目的建设符合海南省投资发9、展方向，符合行业发展趋势和旅游产品的需求，符合海口市城市发展规划的要求。项目对海南省特别是海口市第三产业及旅游业的进一步发展将起到积极的促进作用，为海南经济发展做出贡献。项目具有可观的经济和社会效益，项目的建设是必要的。经测算，项目一期工程总投资8501万元，全部投资财务内部收益率为51.84%（税后），静态投资回收期12.95个月，投资利润率34.76%，投资利税率48.88%。项目二期工程总投资4236万元，项目建成投入使用后，全部投资财务内部收益率为20.57%（税后），静态投资回收期5.10年，投资利润率19.57%，投资利税率20.95%。综上所述，海口xxxx项目建成后将具有较好的10、经济效益和良好的社会效益，是一个十分可行的项目。第二章 项目建设的背景及必要性第一节 项目建设的背景自十三届四中全会以来，中国国民经济持续平均以8%的速度递增，预计今明两年仍将保持7.5%的速度。十六大和十届人大之后，根据党中央和国务院提出的建设全面小康社会的发展目标，海南省面临着难得的历史发展机遇。继海南省政府提出“一省两地”经济社会发展战略之后，最近在我省召开的农村工作会议上省委提出：“要把海南建成中华民族的四季花园和全国人民的度假村”的发展目标。旅游业以及与此有关的商业服务业的定位越来明确。大力发展旅游业以及与旅游相关的其它产业，乃是海南省产业结构调整中的重中之重。海口市是海南省会城市，11、也是海南省政治、经济、文化中心。要大力发展旅游业，海口市首当其冲，理应率先垂范，把自身建设成为海南省旅游业中心、旅游大市，带动全省旅游业的发展，乃至带动全省经济的发展。但就海口市目前的现状，相对于成为一个旅游经济名城尚存大的距离。据统计资料显示：2000年至2003年三年间，全省全年接待旅游人数平均以9.4%的速度递增，2002年接待旅游人数达到1254.96万人次。但全省旅游消费呈现“一头热”（三亚）的不均衡态势。海口的旅游业“旺丁不旺财”，众多游客只把海口当作中转站，而非旅游目的地。据2001年统计，平均每位游客在海口停留的时间仅为1.24天，每人每天消费（含住宿）仅为605元。主要原因是12、海口市景点少，休闲场所和配套服务设施匮乏。文化、商业旅游也无特色、无大的旅游逗留价值。究其深层次的原因，在于海口市城市规划和经营显得平庸而缺乏特色。论城市面貌，地处南方城市却无南国韵味；论商业文化品味，比之北京王府井、上海南京路又逊色甚远；论椰风海韵，又远不及三亚。无怪乎众多游客游完三亚就登上返程。城市经营与产业支持间的定位错失，使海口市只能如是而已。从商业的角度看，存在的问题也不少。诸如：1. 商业网点建设缺乏统筹规划。海口市商业网点的规划工作滞后，城市商业网点建设布局不甚合理。一些新区和城乡结合部商业网点发展不够，群众购物不方便；而一些热点地段网点过于集中，彼此竞争激烈，不利于商业总体健康13、发展。2. 商业企业核心竞争力不强。海口市的许多商业企业规模普遍偏小，实力弱，管理手段、管理技术、管理水平落后，经济效益低。而且绝大多数企业市场定位不准，经营方式类同，不适应市场经济发展的要求。特别是入世以后，商业企业缺乏核心竞争力的问题愈显突出。3. 从总量来说，海口市商业企业偏饱和，处于一种无特色、无品味、同质化、低层面的竞争状态。多属于社群商业，小而全、简而陋，经营成本高、业态规模小，又多集中在老商区，有几个象样的商家，诸如：第一百货、嘉华城市花园和中央商城，虽在规模上说得过去，但多固守已经过时百货业经营模式，或者存在着位置缺陷，或者存在着不能较好的延留游客的社区性和周边环境上的弱点等等14、，以致经营业绩平平。因此可以说，这种饱和是一种结构性饱和，低层面的饱和，也为海口市商业服务业提出了上层次、上水平，从经营理念到市场定位、到商业运作都需要提升的新课题。旅游业是21世纪的朝阳产业，是海南省、海口市的支柱产业。为了适应海南省经济社会的发展，适应大海口建设，海口市政府提出建造滨海世纪旅游观光带的新构想。随之而来的必然要带动对海口市旅游业、商业服务业的新一轮改造和提升，在此观光带中，xx房地产公司和xx实业公司以极富远见卓识的眼光，在世纪大桥西侧、万绿园以东、世纪广场以南、滨海大道以北的得天独厚的区域位置上，置地78亩，意欲打造海口市具有高规格、高品味、全新经营理念、纯南国风味的建筑风15、格，能融合现代人多种目标需求的经营设施。环境化、艺术化的设计兼旅游休闲、购物、娱乐、餐饮、会议等多种功能于一体。其出乎其类、拔乎其萃的品质，足以在大海口商圈中睥睨群雄。第二节 项目建设的必要性目前在我国房地产业，正初步形成为一个开发、经营、管理、服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济中处于支柱产业的地位，是经济发展的“寒暑表”。房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的发展。根据有关部门统计，房屋建筑成本中，16、70%的是原材料的消耗，而这些原材料则需要众多行业来提供。海南省、海口市的房地产业在经历了上世纪九十年代的经济泡沫后，经过十几年的休养生息，充实、调整多种政策手段，近些年出现房地产复苏的迹象，总体势头趋于看好。特别是一些市场定位明确、经营理念新颖、地块优势明显、品牌内涵丰富的高水平、高内质的房地产，仍存在较大的发展空间。市场前景仍然乐观。本项目内容涵盖了房地产、旅游业、商业、餐饮业、娱乐和康体、文化等多种经营要素，这些要素通过市场对本项目产生了强大的支撑。就旅游业来说，旅游业是第三产业的重要行业。旅游业是包含“行、游、住、食、购、娱”六大要素的综合性产业。海南省旅游业的发展空间是无与伦比的。旅17、游业的发展刺激交通运输事业发展，推动商业、房地产业、餐饮业的繁荣。本项目具有差异化经营的诸多优势。而差异化经营是赢得市场成功的重要因素。首先，本项目用地所处的区位优势无可比拟。属于一级用地。这种区位的固定性所造成的差异性，赋予了本项目先天的不可再得的品质。其市场经营成功的概率相当大。同时这种地域性使项目本身会产生永久不竭的魅力，将达成地块开发与市场经营的双赢。其次，本项目内涵丰富，具有商品效用的多层次性，即同时具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的内容。这一重要特征会给寻求差异性带来更大的经营空间。同时它又将众多子市场整合成一个功能完善的大市场，子市场与大市场互动互补，相得益彰。根据新18、的海口市城市发展规划，海口市在未来要建成全国重要的，并具有一定国际影响的旅游城市。现在海口市旅游城市形象初步确立。特别是在近几年通过西海岸旅游带的建设和城市环境美化工程，形成了具有热带特色的、现代化的海滨城市风貌，并凭借着优越的交通条件、优良的旅游度假设施和优美的城市环境，已成为海南重要的旅游接待基地。海口扼守琼州海峡通道，是全省最大的交通枢纽，是来海南旅游的游客必经之地。在新海口的城市规划中，拟把沿西海岸和沿东海岸一带建成滨海旅游观光带。本项目用地恰处于这两大观光带的中心，处于商贸旅游区的中心。这种由地理区位优势带来的经营区位优势，将为本项目蕴藏巨大的商机。海南xx房地产公司和海南xx实业公19、司是经验丰富、操作力强的房地产公司，公司拟通过本项目配合城市规划和建设打造出三大特色。1. 打造海口市的旅游休闲商圈。海口市政府规划，拟充分利用滨海大道、龙昆路和世纪大桥的旅游交通干道功能，发挥万绿园、世纪广场和滨海公园的旅游休闲功能，和周边的旅游休闲设施、酒店一起，打造海口市的休闲旅游商圈。2. 为海口市创造全国一流的滨海休闲胜地。海南的阳光、空气资源是全国唯一的。滨海土地资源在全球都是稀缺的，地处城市中心的滨海土地资源更是皇冠上的明珠。本项目确保滨海资源的共享性。让全体市民和旅游者共同享受滨海地区的各种旅游资源。3. 打造全国一流的步行商业街。步行商业街是一座城市的“窗口”和“名片”，是吸20、引游客和顾客的最基本的因素。它正以其巨大的商业价值和对城市振兴发展的推动作用而成为中国未来商业形态的重要模式。它不仅是城市商业的缩影，更是城市人性的表现。步行商业街景观和功能的营造，将会给公司带来巨大的回报和长期的保值能力。本项目的实施是海南xx公司实施多元化战略的重要步骤，通过本项目的比较优势，将构建公司不易被竞争对手效仿的能带来超额利润的，支持企业发展后劲的核心竞争力，最终实现公司的发展目标。因此，本项目的建设是非常必要的。第三章 市场分析与定位 本项目并非单纯意义上的房地产项目，它还属于旅游业、商业、餐饮业等服务业的硬件设施建设，是旅游业的市场载体。它的主要市场支撑在于旅游业，当然也包括21、市民消费。第一节 旅游市场发展现状一. 海南旅游市场情况1. 近些年旅游接待人次随着海南旅游环境的改善和政府对旅游业支持政策的出台，海南旅游接待人次近年来呈逐年递增趋势，具体情况如下：1993年至2001年旅游接待、收入统计年 份国际游客（万人次）国内游客（万人次）创 汇（万美元）国内旅游收入（亿元）1993年23.97255.446154.9434.201994年24.73264.877056.0041.811995年32.78328.248098.0045.771996年33.90451.908542.0049.871997年41.28748.7210121.0053.271998年39.22、42816.559624.9058.971999年45.49883.5810506.0063.742000年49.31958.2610882.9469.512001年45.681079.088790.0079.10据海南省旅游部门统计：自2000年海南省旅游人数首次突破千万人次大关后，2001年，海南省接待国内外游客达到1124.76万人次，实际旅游收入87.89亿元人民币，占全省国内生产总值16.2%，高于全国平均水平的10%。旅游人数和收入分别比上年增长11.6%和11.9%。旅游业已成为海南国民经济支柱产业之一，海南已成为中外游客向往的旅游目的地。2002年，旅游业发展态势仍然保持较强劲23、的势头。全年共接待旅游过夜人数1254.96万人次，比上年增长8.1%。其中接待海外旅游者38.93万人次，下降14.8%；接待国内旅游者1216.03万人次，增长9.0%。在海外旅游者中，外国人16.52万人次，增长27.5%；香港同胞14.77万人次，下降36.1%；澳门同胞1.92万人次，下降43.0%；台湾同胞5.72万人次，下降8.3%。全年实现旅游总收入95.38亿元，比上年增长7.4%。2002年10月9日，新华社发布了第一份中国旅游品牌问卷调查，报告结果表明，海南（海口）被列为全国最愿意游览的旅游区、点之首，位居苏杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、广州、深圳前列。据业24、内预测：由于受“911”事件的影响，特别是已经爆发的第二次海湾战争的影响以及全球恐怖主义的漫延，中国将成为世界游客首选的旅游目的地。而海南由于其所处的独特的地缘位置，安全系数相当大，海南省在党和政府深入贯彻“十六”大的精神和十届人大会议的指引下，社会安定、详和，人民安居乐业，必将成为旅游目的地中首选的首选。2. 酒店接待能力逐年变化近几年，海南酒店业的接待能力发生了一些新的变化，特别是对四、五星级酒店的需求逐年提高。如三亚新增的天域、凯莱，琼海博鳌的金海岸等五星级酒店，年平均入住率达75%以上；三亚的珠江花园等四星级酒店，年平均入住率达80%左右；海口的四星级以上的酒店入住率平均在70%左右。25、总的看，海南早期建设的部分三星级以下酒店经营不稳定，经过市场细分之后，四、五星级酒店的市场需求一直有所上升。特别是随着人们生活水平的提高，游客逐步讲求旅游品位、注重旅游服务质量，高星级酒店的需求正在逐年增加。3. 酒店入住率和房价走势近几年，部分三星级以下、经营期限长且未重新装修的酒店在经营上遇到了新的挑战，竞争较激烈。但四星级以上且周边环境良好的酒店，如海滨、河畔具有区位优势的经营状况良好。酒店开房率同酒店档次形成正相关的发展趋势，而四星级酒店标准和房价基本适应当前国内外游客的消费水平，酒店入住率和经营效益要高于其它级别的酒店。海口的五家四、五星级酒店年均入住率对照表名 称地理位置酒店星级客26、房数量(间)年平均入住率平均门市房价(元/间)环岛大酒店海 口海甸岛540898年43.6%，99年51%，2000年65%，2001年66%11001300 金海岸酒店海 口海甸岛540098年46%，99年62%，2000年72%，2001年73%11001280文华大酒店海口滨海大道531898年55%，99年58%，2000年67%，2001年69%14001700宝华海景酒店海口滨海大道442698年58%，99年65%，2000年76%，2001年77%800980黄金海景大酒店海口滨海大道423098年60%，99年69%，2000年78%，2001年80%700960二. 海口27、市旅游市场情况海口市2000年接待国内外游客324.81万人次，比上年增长16.81%；旅游总收入26.02亿元人民币，比上年增长10.86%。2001年接待国内外游客369.8万人次，比上年增长13.85%；旅游总收入27.79亿元人民币，比上年增长6.8%。旅游人数及经济效益创近几年来的最高水平。2002年，旅游业稳中有进。我市着力构建“琼州海峡旅游度假区”和“海口旅游圈”，开展区域旅游协作等一系列大规模高层次活动，培育了观光度假、商务会展、体育健身等旅游产品，促进旅游通道转变为旅游基地，综合接待能力显著提高。全年接待过夜旅游人数391.4万人次，比上年增长4.3%。全年实现旅游总收入3328、.75亿元，比上年增长7.8。2002年，旅游业稳中有进。我市着力构建“琼州海峡旅游度假区”和“海口旅游圈”，开展区域旅游协作等一系列大规模高层次活动，培育了观光度假、商务会展、体育健身等旅游产品，促进旅游通道转变为旅游基地，综合接待能力显著提高。全年接待过夜旅游人数391.4万人次，比上年增长4.3%。全年实现旅游总收入33.75亿元，比上年增长7.8%。但作为大特区省会城市的海口市，酒店分布中，高档酒店偏少，以商务酒店居多，尤其缺少休闲度假型高档服务设施。过去几年，海南旅游均以环岛旅游为核心，海口市及周边地区因缺少有特色的旅游景点及相关设施而使海口市仅作为环岛游的登岛点和离境点，由于三亚凤29、凰国际机场落成开通，来海南旅游的空中通道并非海口一处，这就使海口市旅游发展面临挑战。因此，大力开发以海口为中心的琼北旅游资源，建设富有特色的观光、滨海休闲度假型旅游，已成为当务之急，也是未来海口市旅游特色品牌铸造的重中之重。拟建的海口xxxx是从建设地的自然、生态环境、建筑物建设规模、风格以及设施，均堪称一流的海滨休闲度假、商务会议综合型馆所，必将对国内外游客产生强大的吸引力。第二节 海口市旅游业未来发展及预测十届人大后，海南省把发展旅游业放在了突出的重要地位，相关的旅游优惠政策及方案相继出台，大大刺激了旅游业的发展，据资料，旅游团队和散客人数大大增加，海口“黄金周”之前，曾因旅游团队数量的不30、断增加，一度出现接团空调大巴车紧张，导致某些旅行社不得不放弃个别接团计划。与旅游相关的配套设施呈现出不敷需要之况，也正因为如此，海口市高品质的星级酒店逐年增加，以适应市场需求。从统计数据中可以看出，在相对稳定、相对平衡的价格构成中，海口市酒店以其越来越完善、越来越高档的硬件设施，和更趋严格的管理制度、更趋一流的服务水准，创造出年平均入住率在67.4%以上的业绩。可以说，海口市以其独特的气候资源和旅游资源，吸引了如潮的游客，使酒店业出现了空前的淡季不淡的经营状况。海口市是我国重要的热带滨海旅游城市和旅游休闲度假胜地，是海南省政治、经济、文化、旅游、交通运输中心。作为大特区省会，不仅享有国家许多优31、惠政策，而且，其良好的投资环境，更为国内外投资者提供了得天独厚的风水宝地和无限商机。海口市将建设成为我国著名的对外开放城市，具有现代水平和国际化的新型海滨旅游城市，成为我国乃至东南亚地区经济、商业、贸易、旅游、考察、会议、休闲、度假、疗养中心。随着粤海铁路的全线贯通，海峡变通途已成为事实，海南连接大陆的划时代开端已经到来。由于解决了制约海南旅游的最重要的交通问题，届时，到海南旅游的人数将成倍增长，乘坐安全、舒适、价格适宜的火车横渡琼州海峡，游览南岛天涯。成千上万的游客乘坐火车纷至沓来，将为海南旅游和酒店业带来无限商机，开辟更加广阔的前景。第三节 海口餐饮业现状与预测2000年全省有餐饮网点1.32、39万人，从业6.88万人，餐饮业零售额22.88亿元，增长13.2%。餐饮业“节假日经济”效应明显。椰子节和“五一”长假期间，海口市55家知名饭店、酒家和金龙美食一条街推出一系列风味食品，开展各种促销活动，使营业额有较大增幅；春节和国庆节长假期间，海口、三亚、琼海、兴隆等旅游热点地区餐饮业生意兴旺。2002年，春节期间，几家大商场的销售额都很可观，从元月14日至23日的10天里，第一百货、生生百货、乐普生三家商场销售额合计为5636万元。比上年同期增长48.3%。各超市、货仓商场的销售形势也非常喜人，万福隆超市年货空前热销，日销售额最高时达220万元。五一黄金周，第一百货每天都有3万以上的客33、流量，销售额高达1300万元，最高的一天销售了378万元，与上年同期相比增长27.7%。信兴家电商场的空调节的推动下，销售额增长3倍。2001年海口餐饮业，得益于国家扩大内需政策的积极影响，以及海口经济的发展、居民收入增多，从而促进餐饮消费继续需求旺盛。全年餐饮业零售额达8.09亿元，占全市社会消费品零售总额的10%，比上年增长11.1%。餐饮业网点2887个，比上年增加188个。2002年海口餐饮业仍然保持良好的发展势头。餐饮业零售额1.51亿元，增长8.9%。由于“旅游经济”、“会议经济”和“假日经济”的共同影响，海口餐饮业的前景无疑是看好，同时也会带动娱乐业、美容美发业、保健按摩业的新发34、展。第四节 海口xxxx客源分析从对我国大中小型居民收入水平的统计来看，中国人不但收入水准开始部分进入中产阶段，并且他们手中可以自由支配的现金也相对增多，储蓄存款的中位数在5万元人民币之间，可以用来在国内旅游的资金是相当充足的。国内旅游市场日趋成熟，客源结构趋向合理。家庭出游成为旅游市场的主力军，自助游较兴旺，特别是“春节”和“五一”两大黄金周中表现尤为突出；消费能力强的散客正快速增长，所占比例上升较快；虽全球经济放缓，但我国积极刺激国人消费，拉动内需取得成效，经济形势好转，来我市的商务客人、会展和会议旅游仍在继续升温；旅游产品的精品化、旅游市场运行的有序化和理性化等都有不同程度的提高。xxx35、x建成后，由于其多功能的设计、多商业业态的功能组合，客源必然是多方面的。有住客、食客、游客、观光客、会议客以及购房业主等等。综合性的特色经营必将招揽多方面的消费者。为保证客源，公司将以其更为完善的硬件服务设施、更高标准的服务水平、更具有特色的服务功能，牢牢地吸引客源，经测算，这部分客源数量之多，已足以维持xx的正常运转，在此基础上，公司将借助新的条件，不遗余力地开辟新客源。海南自1988年建省以来，海口的经济获得了高速发展。到2001年，人口从32.72万增长到88.32万，翻了一倍；国内生产总值从8.89亿元增长到145亿元，增长了16.4倍；地方财政收入从6523万元增长到222675万元36、，增长了34倍；社会商品零售总额从5.58亿元增长到81.03亿元，增长了14.5倍。2003年1月1日，新海口市各级行政区挂牌。根据国务院正式批复调整海口行政区划：撤销琼山市，撤销海口秀英区、新华区、振东区。以原琼山市和海口市原秀英区、新华区、振东区的行政区域，设立海口市秀英区、龙华区、琼山区、美兰区。调整后的海口市人口由原来的80多万增加到160万，增加近1倍；土地面积由原来的236.4平方公里扩大到2364.8平方公里，扩大10倍。一. 购买力支持据资料统计所得，城镇居民可支配收入表如下：年 份城镇居民收入（元）1987111219986749199970592000710320017737、5520028004据世界经济组织分析，当人均收入达到1000美元时，房地产业将会大力发展。由于海口市城镇人均收入已基本达到1000美元，且伴随人口基数的增长，海口市房地产将会有一个良好的发展期。海口市作为海南的省会城市，人均收入消费水平要高于全省平均水平，同时，海口市个人存款高达180亿元；海口的经济发展已经展现出良好的发展势头，对内地投资者吸引力已越来越大，且由于目前的股市等其它投资渠道不畅，投资商业物业已是投资者的首选，本项目定位于步行商业街，以休闲娱乐、餐饮、商业为主，这样的物业产品在市场中有足够的吸引力。二. 项目的终端消费者分析1. 消费者新的消费观念形成随着人们生活水平的提高，人38、们消费观念出现了新的排序：一是休闲娱乐，二是餐饮，三是购买商品。即消费已经不再停留在简单的购买商品上，“休闲的吃喝玩乐购”消费已经是多数人的一种主要消费形态，而购买也变成了种随机行为，受购买环境、心情、诱导影响较大，且购买商品不是目的，而是为了享受这一过程及乐趣。2. 项目周边人口构成、经济状况及消费习惯分析项目位于海口市中心城区龙华区，是海口政治、经济、文化中心，该区常住人口30多万人，其中户籍人口20多万人。公务员、企业管理人员在居民中占有较大比例，该部分居民收入较稳定，人均可支配收入在海口市各大城区人均水平是最高的，属高收入、高消费群体，是海口市中高档消费品的中坚力量。他们对商品价格不十39、分敏感，对购买场所环境、服务及商品品质要求较高。本项目的中高档商业定位较符合这类消费群体的消费习惯，具有较好的商业依托。三. 项目目标购买（租赁）客户分析经过对海口近几年的主要商业楼盘销售调查研究发现，55%的客户是为了出租赢利而购买商铺，而以自营为目的购买商铺的客户占35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。本项目目标购买客户为以下几种类型：1. 长期投资型客户这类客户是本项目最主要的目标客户，属较富裕一族，资金雄厚，鉴于目前投资渠道少，银行利息低，股票风险又高，而其它投资经营未具备一定能力情况下，较认同房地产这种稳妥的投资方式。此类型客户主要有两种：其一是专业的商铺投资商，一40、般拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，通常自己也捎带经营，但不以经营为主；其二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。2. 自主经营型客户这类客户在海口市有多年成功经营经验，代理知名中高档品牌，是商界中较为成功的商人，多属个体经营户、私营企业主；也有部分是外地来海口经营多年或对海口市有一定程度了解的个体经营户、私营企业主；购买商铺后用于自己经营。3. 短期投资型客户也可称为炒作型客户，这类客户是专业房地产物业炒家，对海口市房地产市场有一定的研究，专门对房地产物业特别是商业物业进行短期炒铺赚钱（如短期的低吸高抛，或经过41、两到三年时间的市场培育等商场作旺，铺面升值后转手卖出赚钱）。4. 项目目标租赁客户个体经商者、新移民、已下岗（退休）决定重新创业的人士、部分品牌产品生产企业，意欲此类置业者亦大有其人。公司将采取有效的措施，保证客源源源不断，逐步进行市场拓展。首先，公司已拟定了极富创意且符合市场需求的招商计划，如售房计划，拟出售体量值的60%，还确定了xx市场准入门坎，坚决杜绝低水准、趋同性、卖点平庸的客商入住，争取品牌效应，争取客源。其次，由于中国中产阶层已实质性形成，加以旅游、会务的推动，公司的市场定位是以中高档消费为主，以餐饮业为主，将占到业态量的1/3强，经营服务方面，也将辅之以多特色、多方位、多品位、42、适应市场的各种消费服务。第五节 市场定位海口市商业市场业态特点分析：1. 行业稳步发展海口市商业发展迅猛，社会消费品零售总额近年以年911%的速度增长，2001年餐饮零售额增长11.1%，2002年仍保持良好的发展势头，餐饮零售额增长8.9%。餐饮消费在消费总额中的比例也越来越高。2. 商业业态细分商业市场的自动调节作用已经初步显现，具体表现为商业市场进一步细分化：仓储式超市、各种国际品牌的专卖店、量贩店、会员店等大量出现。不同商业业态满足着不同市场层面的需求，新的商业业态已逐步得到市场的认同，海口的商业发展正趋向与世界同步。3. 业态市场的空缺现有业态市场组成丰富，但功能比较单一，难以形成规43、模；另一方面，消费档次提升、消费需求越来越高，迫切需要具备规模资源整合优势的全天候、全功能综合性商业文化休闲消费中心出现，以填补这一市场空白。4. 外地资本涌入华联、广百等大型零售商的进入，有效地刺激了本地行业的发展，而万福隆等一批本地商家的崛起则显示出本地行业极大的市场适应性、对新生事物的接受能力。5. 商务活动日趋频繁商业的发展促进了相关行业的衍生，各种服务性、中介性的商务公司大量出现，各种有关的产品展示会、商贸洽谈会频频召开，商务活动日趋频繁，与之相应的商务洽谈、休闲、食宿等场所身价日增，为综合性、多业态的商业休闲区的产生营造了良好的契机。综上所述，本项目应定位于集休闲娱乐、观光、餐饮、44、商务、购物于一体，全天候、全功能、开放式、综合性商业文化休闲消费中心，实现“一站式”的消费及经营理念。海南的热带海滨旅游产品有巨大的市场与潜力，根据国内外旅游市场需求分析，海南旅游的客源结构发展趋势已由观光游向度假游过渡，出游方式为散客游逐年增多。xxxx在对国内外旅游市场需求的宏观预测分析和海口市商业市场业态特别分析基础上，着重于开拓消费层次为中高档的度假、商务、会议游客，结合项目地块濒水、景观、交通和辐射等区域特点，市场定位在休闲度假、会务商务、旅游、和观光、饮食购物、休闲娱乐等多功能消费上。市场目标是，主要针对特殊消费人群，如企业客户、企业商务、公务接待、会议培训、国内外游客等，发展餐饮45、业优势，以极富特色的中、西餐饮为主，整合休闲、娱乐、桑拿、健身、水疗、茶艺、商务、会议中心、图书馆、儿童乐园、科技馆、艺术馆等多种服务项目。同时，商业步行街也将为普通游客和市民提供休闲、购物、观光和娱乐服务。在建筑风格、业态布局和经营模式上要定位如下主要内容和特色：1. 打造海口市的旅游休闲商圈。海口市政府规划，拟充分利用滨海大道、龙昆路和世纪大桥的旅游交通干道功能，发挥万绿园、世纪广场和滨海公园的旅游休闲功能，和周边的旅游休闲设施、酒店一起，打造海口市的休闲旅游商圈。这个商圈狭义包括世纪广场、万绿园、滨海公园等三个公园，京豪会馆、台湾会馆、生生百货和本项目；广义商圈还包括周边的酒店。在这个旅46、游休闲商圈中，老项目功能单一，不能起到统领作用；只有用一批新建项目来覆盖众多的功能。更重要的是：这种旅游休闲商圈的项目需要结合海南本地的特点，具有公用性、开放性和先进性。公司规划用商业步行街将若个项目的多种服务功能有机融合一起，形成设施配套、功能互补、相得益彰的经营格局。游客和市民从“万绿园”出发，通过跨龙昆湾的步行桥，即可达到本项目，进入商业步行街，可横穿京豪会馆、台湾会馆，到达世纪广场。2. 为海口市创造全国一流的滨海休闲胜地。海南的阳光、空气、沙滩、海浪（4S资源）是全国独有的资源。而滨海土地资源在全球都是稀缺的，地处城市中心的滨海土地资源更是皇冠上的明珠。滨海地区是一个海滨城市中景色最47、优美、最能反映出城市特色的地区，因此，项目方案规划要确保滨海地区的共享性是一重要原则。让全体市民共同享受滨海地区旅游资源，既有社会效益，也有经济效益。本项目设计统盘考虑海面观景、建筑造型、景观塑造、业态格局以及人物流的互动，在海口市显要的滨海位置上，托出了一处绚烂夺目的建筑群。它包含了多方面的内涵。第一，改善滨海地带水体的生态环境，开发时已关注到生态环境的可持续性，尤其是水体的质量问题，拟采用环保生态式管理模式，引入先进技术，实现经营环节的零污染；第二，增加公共空间，开发滨海地区，提高城市的素质，特别是增加供公众共享的公共空间；第三，吸引人的、优美的城市环境设计，如滨海的城市轮廓线、激动人心的48、滨海节点、连续的开放空间、无阻挡的视线走廊等。3. 本项目的建设可在海口滨海海岸线上，形成富有特色的旅游景点。进入美兰机场的飞机在航线拐弯时，从机舱望去，世纪大桥犹如一条白色长龙，静卧在秀英湾东侧的海甸溪出海口，视线焦点自然凝聚在本项目的地块上；由海安、湛江和琼州海峡驶来的轮船转入海口湾时，视觉焦点也落在世纪大桥、世纪广场和本项目的地块上；驾车在世纪大桥、滨海立交桥、龙昆北路、滨海大道行走，视线被世纪大桥高耸的双塔所吸引，视野仍在这一地块上。站在本项目的地块上看海口的城市轮廓线，国贸、滨海大道一带的高楼大厦鳞次栉比、错落有致，与椰树、蓝天白云和水中倒影构成了一幅美丽的滨海图画。黄昏，斜阳西下、49、晚霞满天，远眺秀英湾，金光粼粼、帆船点点；海岸线上，椰影婆娑、灯光闪烁晚上，城市灯火通明，高楼大厦轮廓时隐时现，繁星闪烁，万绿园人流涌动，夜色澜栅，世纪大桥和滨海立交桥车水马龙俯瞰琼州海峡南岸，美丽的城市轮廓线和五颜六色的城市夜景，为海口新形象的确立，平添了浓重的一笔。4. 打造全国一流的商业步行街。商业步行街是一座城市的“窗口”和“名片”，是吸引游客和顾客的最基本的因素。它正以其巨大的商业价值和对城市振兴发展的推动作用而成为中国未来商业形态的重要模式。它不仅是城市商业的缩影，更是城市人性的表现。美国纽约大道、法国香榭丽舍大街、日本东京都大街等是国际著名商业街，北京王府井大街、上海南京路、广州50、北京路等是国内知名商业街。商业街的成功在于整体优势，在于特色经营的专业店和大的商场，还有餐饮、休闲、娱乐等等，它的业态和功能是比较齐全和完善的。当人们的消费方式过渡到情感消费时，物质消费会逐步让位于精神消费，只有城市商业步行街才能满足别的商品经营模式后不能解决的此类需求。从建筑理念上说，本项目人性化、艺术化、环境化的设计思想得以充分体现。滨海景观的海洋文化特质、海天一色、绿树成荫的生态绿色概念、无干扰的步行商业街、多业态的文化特色、在休闲购物娱乐中感受到与自然界的交融；一站式、开放式的消费方式，坡屋顶的南国风情，既体现了以人为本的现代理念，又体现了以自然为本的哲学观。所有这些设计元素的融入，为51、本项目的市场定位奠定了先进的、坚实的前瞻性基础。本项目将成为海口划时代的大型综合性旅游商业中心、海口世纪商圈的商业旗舰，从规模优势可形成密集的多业态集群，提供更丰富的服务及消费选择，并通过“规模、品牌”等经营优势进一步巩固商业旗舰地位。第六节 业内海口市场分析一. 商业面铺海口市租金情况海口市从1987到2002年，海口市的社会商品零售总额从5.58亿元增长到102.66亿元，增长了18.4倍。批发、零售和餐饮业实现GDP18.96亿元，占全市GDP的13.1%，比上年增长8.5%。所占比重，比全国平均水平9%高出4.1个百分点，比商业发达的上海市还高2.5个百分点。可见商贸业对国民经济的贡献52、度日益提高，已成为海口市国民经济支柱产业之一。传统商业。百货商场内的租金都比较高，一般都在400元/平方米月（实际经营面积）以上，有的甚至更高。大部分采用的是保底加提成的方式。即商店业主统一经营、统一收款，按25%30%提取营业流水，由经营者开具增值税发票。当营业额达不到最低标准时，经营者必须补足保底款。名 称面 积经营项目合作方式价格或分成比例说 明第一百货30000百货、服装联营20%30%乐普生13000百货、服装联营20%30%生生百货13000百货、服装联营350元/M2，20%35%明珠广场90000百货、服装联营、出租2030%东方广场13500百货、超市联营、出租200350/53、M2金世纪商城20000百货、超市联营250500，26%售价20000传统商业街。传统商业街租金比较贵，海秀东路DC城、明珠商业广场附近临街的专卖店租金高达250300元/平方米月；泰龙城一般的铺位租金为250元/平方米月，临街的铺面租金高达350元/平方米月；国贸附近，临街的一楼铺面租金为150200元/平方米月，金福城一楼临街铺面的租金报价高达260元/平方米月，二楼铺面的租金为80100元/平方米月，三楼的租金为50元/平方米月；金龙路饮食一条街的租金报价为45元/平方米月（一、二楼连租），蓝天路（原机场路）的租金为3040元/平方米月；玉沙路口的租金为一楼80元/平方米月、二楼租金454、0元/平方米月，南航东路饮食店的租金为1520元/平方米月，工业大道大饮食店的租金为1015元/平方米月。最近，在海口港（秀英港）二区门口（滨海大道北侧）推出了约2000平方米的“汽车物流中心”，由货运公司和海口港集团合作开发，每个铺面98平方米（13层），15年一次交纳租金为198000元（折合约2000元/平方米年），三年租期合同月租2500元/月，零租押金6万元，月租2500元。折合租金为：15年期11元/平方米月，3年期和零租的租金为25元/平方米月。在调查中，我们发现：由于城市拆迁，临街铺面锐减，营业铺面供不应求，租金看涨。已经拥有铺位的在转让时收取4万5万元的高额转让费。同时，我们55、还发现：在位置相同或相近的区域，租金与营业面积成反比例：零售商业铺面一般面积小（1050平方米/个），租金相对比较高，而风味餐厅的营业面积居中，面积在100300平方米/间，租金一般要比大面积的大型餐厅高50%100%，而大型餐厅的面积一般都在1000平方米以上，租金都比较便宜。二. 铺面售价情况在售的商业铺面数量少，面积规模都不大。主要有：位于国贸大道的欧美佳，面积约5500平方米，三层裙房结构，一楼售价为13000元/平方米，二楼售价为10000元/平方米，三楼售价为7000元/平方米。发展商统一返租10年，年租金为售价的8.0%。位于国贸大道的金福城，面积约4000平方米，一楼售价为1256、00015000元/平方米，二楼售价为50006000元/平方米，三楼售价为35004000元/平方米。发展商也可以返租，租金为售价的8.8%。位于海秀东路的海南明珠商业广场，铺面售价为20000元/平方米，有价无市，原因是铺面都被发展商抵押给了银行，售价是发展商的商业管理公司代售的。另有一家长沙的公司整体出售位于商业广场四楼的约4900平方米的物业，售价约5000元/平方米。嘉华城市花园三层裙房约15000平方米，一层的售价为16800元/平方米，租金为250元/平方米月。最新推出的海南中央商城一期工程面积15000平方米，首层定价10000元/平方米，反租回报为10%。据称2-3楼已经全部57、售完。另有其他区域的少量商业铺面出售，一般都位于商住楼的13层，属于裙房，面积都在30008000平方米左右，价格在40008000元/平方米左右。三. “欧美佳”案例分析“欧美佳”是目前海口市场推出的面积比较大的商业铺面，面积5500平方米。硬件设施一般，比较明显的是商业人流交通组织不理想，只有一部自动扶梯位于西侧靠墙。单位面积太小（56平方米/单位），公摊高达45%，几乎可以说是在卖柜台。物业管理费为23元/平方米月，空调费目前未定，维修基金为总房价的3%。银行提供5成10年按揭。为了吸引买家，发展商承诺10年返租，年返租回报为8%（折合一楼的实际租金为66.67元/平方米月），一次性预付58、2年租金。为商家计算了租金和月供楼款的对比，声称国贸附近的租金为300元/平方米月，8年市值增长5倍。由于单位划分很小，统一返租的租金较高，销售对象基本上锁定在投资而非自营，所以销售业绩不错。但这个销售模式存在很大的隐患：如统一经营需引进著名商家，5500平方米的商业设施不大不小，一般商业企业不愿意介入，而且租金会非常便宜，绝对达不到8%的回报；要提高租金，只有租给个体经营者，个体经营者混乱的经营状况将无法长期延续昂贵的租金。最后，发展商将背上沉重的返租租金负担，无法兑现对买房客户的承诺。四. 调查情况汇总表海口市出租/出售物业调查表物业名称地理位置租 金（元/平方米月）售 价（元/平方米）其59、他DC城海秀东路1F：3002002F：1503F：70150按使用面积计算，包括管理和空调等亿圆商城海秀东路1F：100，2F：70仅限于珠宝、饮食每年递增20%泰龙城大同路250350空调+物管：45元/M2欧美佳国贸路年：售价的8%1F：130002F：100003F：7000公摊45%，管理：23元，空调另计金福城国贸路1F：1502002F：801003F：501F：12000150002F：500060003F：35004000签返租合同，返租年租金为8.8%。欢乐天地国贸路1F：100200元2F：803F：60属于简易临时用房，很快就会拆迁中雅铺面滨海大道1F：802F：40快60、拆迁了，租金自然下跌正昊大厦国贸路1F：1302F：60至少租一半（约500平方米）嘉华城市花园金龙路1F：2501F：16800方案尚未最后决定中盐大厦玉沙路1F：2002F：180金龙路饮食一条街金龙路45（12F整体）工业大道饮食街工业大道15单个面积都在500M2以上南宝路饮食街南宝路1520单个面积200300南航东路饮食街南航东路2030单个面积200300海港物流中心滨海大道25单个面积98平方米名门广场蓝天路3040（13F整体租用）至少1500平方米中诚广场国贸路1F：2201F：26800周昌商厦国贸路1F：30000中央商城海口港旁1F：10000返租10年年租金为8%由61、此可见，xxxx凭借其优质的硬件设施、得天独厚的地块优势、领导潮流的经营理念、多业态集成的规模效应，售价定位在600010000元/m2，是大有市场潜力的。加之，xx公司拟采用出售、租用和自用三种经营策略，再辅之以分期实施、分阶段推进，足可游刃有余，市场前景十分看好。第四章 建设地点及建设条件第一节 项目建设地点海口xxxx项目地址选择在海口市拟建的世纪广场西南侧，在世纪大桥西侧，与万绿园公园仅一河之隔，北面为大海，地理环境十分优越。第二节 建设条件1. 气候条件海口市属热带海洋性季风气候区,全年气候温和，雨量充沛，湿度及降雨量较大。1月份气温最低，7月份最热，冬春少雨，雨季一般集中在810月62、，夏秋季为台风季节，其中8、9月台风最多。该地区气象指标如下：年平均气温：23.8极端最高气温：38.9极端最低气温：2.8最热月平均温度：28.4最冷月平均温度：17.2最热月相对湿度：83%最冷月相对湿度：85%年平均降雨量：1684.5mm冬季主导风向为EN夏季主导风向为ES每年台风23次最大风力810级年日照时数2239.8小时2. 地形地貌本项目所在地紧靠琼州海峡，地势比较平坦，地形地貌比较简单。区域地质资料表明，本区地处滨太平洋断裂体系中国东南沿海断裂系北缘的雷琼断陷区内，该断陷形成于新生代初，沉积了巨厚的海陆交互相第三系和第四系，同时喷发堆积了多期基性火山岩。据琼北地区地震区划资63、料，琼北地区活动性断裂带构成了云龙隆起区的主要构造骨架，其中位于琼山附近分布一条近东西走向的铺前马袅断裂，形成于白垩纪末，具正断层性质，该断裂是1605年琼山7.5级大地震的发震构造之一，且与NNW向断裂交汇处还曾发生中强地震。通过岩土工程初步勘察工作，初步查明了拟建场地工程地质条件，主要结论如下：(1) 钻孔所揭露的场地土从上至下可划分为3个岩性单元层，即素填土、淤泥质土、粉质粘土夹细砂。(2) 场地内分布素填土及淤泥质土物理力学性质较差。各土层其承载力标准值分别为素填土fk=5080KPa、淤泥质土fk=5080KPa、粉质粘土夹细砂fk=200280KPa。(3) 初步判定场地土类型为中64、软场地土，建筑场地类别为II类。(4) 拟建场地位于地震基本烈度8度区，初勘建议可不考虑地震液化问题。(5) 拟建场地应根据建筑物荷载特点，分别考虑不同地基基础方案。(6) 当采用复合地基对软土进行处理时，应查清其有机质含量，并进行室内加固试验或现场试验，从而确定不同的处理方法。3. 工程场地地震安全评价根据中华人民共和国防震减灾法（自1998年3月1日起施行）的规定，凡新建、改建、扩建的建设工程，必须达到抗震设防要求。而重大建设工程和可能发生严重次生灾害的工程，必须进行地震安全性评价。海南省人民政府于1996年12月曾发布第98号政府令，提出海南省工程场地地震安全性评价管理办法，对于必须进行65、专门地震安全性评价的工程做了比较详细的规定。按照上述文件规定，本项目不在必须进行地震安全性评价工作的重要工程表的范围之内。但考虑到海口属于国家确定的地震重点监视防预区，琼山市在1605年又发生了7级以上地震，而本工程建在靠海地带，又是人员比较集中的地方加上结构布置上的一些特点，所以，对本工程项目抗震安全性必须予以高度重视。经查阅大量地震资料，并与省地震局、省地震监测研究中心等部门专业人员研究，本报告对项目地震安全性做如下评价：(1) 关于建筑物选址与基岩断裂带关系问题查阅海南省地震断裂带分布图，本选址有无断层通过图上没有表示出来。经查阅有关资料，工程所在地基础属软基，地下岩面线埋深在1000米66、以上。经咨询有关专家后认为，目前我国技术，埋深这样程度的基岩断层情况是很难测得准确的，而较深地层的动参数指标也不易测准。综合以上情况，可以认为本工程选址是可以的。(2) 抗震设防问题按照国家颁布的地震裂度区划图，本工程抗震裂度定为8度。第三节 外部建设条件一. 给排水本项目主要用水有厨房用水、清洗用水和绿化用水。项目所在地紧靠两条市政道路，道路上均敷设有300mm以上的供水管网，本项目供水有保证。本项目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水经污水处理装置处理达标后可直接排入市政污水管。二. 供电本项目供电采用市政供电。项目所在地两条市政路上均敷设有市政电缆，项目可直接接市政电缆供电即可67、满足项目供电需求。为了保证市政供电发生故障时不影响会馆的正常营业可采用自备发电机。三. 通讯本项目所在地的通讯设施可满足本项目的需要，内部通讯可采用程控交换机。四. 交通本项目处于市区，交通十分方便，完全能满足本项目的需求。五. 协作条件本项目的建设得到各方面的支持，前期工作正在有序进行，外部协作条件良好。第五章 建设内容与建设规模第一节 建设内容海口xxxx项目位于海口市主城区金贸区北侧，东临世纪大桥并与滨海公园相望，北接滨海旅游观光区，西侧面海，南与龙昆北路及滨海大道相连。本项目选址与金贸区联系紧密又相隔离，金贸区构成了环抱它的背景环境，使其位于视觉中心的位置，本项目的建筑群将成为海口的新68、地标。本项目主要建设内容为：按功能划分为东、西、南、北四大部分区域的建筑群及停车场、绿化广场工程。本项目建筑群以xx正街（精品购物街）为建筑群的主要景观轴，xx小街（潮流街）为建筑群的次轴，由滨海休闲廊的骑楼把北部的品牌餐饮、会所、会议、办公区；西部的的沿海休闲餐饮、商业区；东部的风味餐饮、商业服务区；南部的娱乐中心区有序地连接起来。本项目建设内容分为两期建设，其中：建筑群的北、东、西部及室外停车场、绿化广场作为一期工程，南部的娱乐中心区作为二期工程建设。第二节 建设规模项目总用地面积52492m2，总建筑面积72041m2。本项目用地沿海岸线方向长约390m，最宽处约170m，建筑群的滨海主69、面长320m，为本项带来了与众不同的视觉特点；建筑群的高度结合造型和功能需要，以14m到21m不等，主体三层，局部五层，建筑体块高低错落，进退有致。其中xx主街（精品购物街）宽处20m，窄处12m，构成建筑群的主要景观轴，作为主要交通枢纽，xx小街（潮流街）迂回曲折，宽8m，构成建筑群的次轴，骑楼（滨海休闲廊）宽3m，把几个景观节点有序地连接起来，丰富了沿海立面，凸现了热带海滨风情和休闲商业气息。本项目总建筑面积72041m2（其中一期64867m2、二期7174m2）。其中：室内：50234m2；架空、街廊：11791m2；骑楼：2016m2；地下室：8000m2；容积率：1.22；建筑密度70、：37.5%；绿化率：25.9% ；绿化面积：13598m2；公共开放空间：14563m2；机动车停车位：380辆（其中：地上183辆、地下197辆）。项目建设内容及指标表总面积(m2)其 中室内(m2)街廊(m2)骑楼(m2)一期一层171201326718372016二层14189111193070三层13762111102652四层704854341614五层474832631485地下8000合 计6486744193106582016二期一层25622352210二层18901366524三层27221982740四层五层地下合 计717457001474总 计7204149893171、21322016第六章 建设方案第一节 总体布局本项目用地面积52492m2，沿海岸线方向长约390m，最宽处约170m，有绝佳的沿海风景线。本项目力图创建以人与海为主题的休闲空间。营造人性化、商业化、全天候的街市景观。本项目拟建在海口市新规划的世纪广场西南侧，西面以水上步行桥与万绿园连接；南面是龙昆路生生百货；北面接滨海旅游观光区与世纪广场等项目相呼应；东面则结合世纪大桥的引桥部分和本建筑群的一端设计为绿化空间，软化过渡大桥构筑物对滨海环境的影响。(一) 建筑群平面布局本项目建筑群可分为四个功能区：北部的品牌餐饮、会所、会议、办公区；西部的沿海休闲餐饮、商业区；东部的风味餐饮、商业服务区；南72、部的娱乐中心区。xx主街（精品购物街）由宽处20m、窄处12m的主街构成建筑群的主要景观轴，主要的交通枢纽都布置在此，两端宽松的小广场空间是主轴的起点和终点，同时巧妙地把外部人流引入内部。xx小街（潮流街）由8m宽的迂回曲折的小街构成建筑群的次轴，这种人性化的商业空间设计符合海口当地的气候特点和商业环境，是本项目的一个特点。骑楼（滨海休闲廊）由3m宽的滨海骑楼把几个景观节点有序地连接起来，并且丰富了沿海立面，凸现了热带海滨风情和休闲商业气息。(二) 建筑群立面布局建筑群的滨海立面长达320m，给本项目带来与众不同的视觉特点。建筑群的高度结合造型和功能需要从14m到21m不等，建筑体块高低错落、73、进退有致。北部的餐饮、会所、会议分为5层，顶部退台，为建筑群的置高点。西部的沿海休闲餐饮、商业区在二、三层局部退出宽大的露台，为室外休闲风景餐饮留出余地，并可减少沿街立面的体量感，也可充分利用海景资源。东部的风味餐饮、商业、服务为三层，局部四层，其局部退台给从世纪大桥上来的视线提供了丰富的立面效果。南部的娱乐中心结合功能特点，外墙以实墙和大面积玻璃的虚实对比，辅以夜景灯光设计，能给人强烈的视觉冲击。整个建筑群有层次变化，又互相映衬，以丰富的光影效果和虚实对比，消解长达320m的沿海立面可能带来的沉闷乏味的感觉。(三) 人行流线垂直：xx主街上设两组自动扶梯能把大量人流轻松地带到二层，二层再设有74、一组自动扶梯直通三层。这样布局可以达到把人流自然而然引到上层商业空间的目的。水平：二、三层都由连廊把东、西两侧的商业区连接在一起。(四) 交通组织基地主要车行入口开在北侧18m宽规划路上，在东侧世纪大桥高架桥下开有另一辅助入口，地下停车库的两个出入口分别靠近两个车行入口布置，大客车靠近主入口停放，其它地面停车则设在基地东北部两个车行入口之间，便于车辆顺畅地出入。沿24m宽的滨海道路侧红线外设车行出入口，可保持沿海风景的连贯与宁静。 行人、自行车、摩托车：可从滨海立交桥下穿过可直达本项目；也可从万绿园北侧环路，跨万绿园xx桥可到本项目；又可从世纪广场可直达本项目。汽车：可从龙昆北路、立交桥以东的75、滨海东路可直达本项目；也可从海甸岛跨世纪大桥、绕立交桥后可达到本项目；从立交桥以西的滨海大道从体育馆门口进入万绿园东侧环路、跨万绿园风情桥可达到本项目；又可从立交桥以西的滨海大道绕立交桥达到本项目。内部交通组织：基地主要车行入口开在北侧18m宽规划路上，在东侧世纪大桥高架桥下开有另一辅助入口，地下停车库的两个出入口分别靠近两个车行入口布置，大客车靠近主入口停放，其它地面停车则设在基地东北部两个车行入口之间，便于车辆顺畅地出入。沿24m宽的滨海道侧不设车行出入口，以保持沿海风景的连贯与宁静。车流与人流分开。项目内部设有18米宽和8米宽的两条内街。所有店铺都有独立入口，人流环线将每层的所有店铺串联76、在一起，设8部自动扶梯将人流送达到每一层。(五) 消防车道建筑群的北、东、南侧均设有连通的消防车道，其中南侧为宽8m以上的人行道，火灾情况下可通行消防车。考虑到本建筑群总长度较长，紧急情况下消防车亦可穿过建筑群中的硬地广场进行扑救。(六) 绿化、景观设计本项目在绿化和景观布局中，重点考虑了热带气候、风向和雨水排放等条件，拟在西侧沿海一带布置有儿童嬉水池、景观池、建筑小品等，既可作为内部景观，又可为城市道路提供路旁景观。场地内大量起伏的草坪绿化，使宽阔的海景能一览无余地映入眼帘。靠近建筑物栽植的椰子树、棕榈树能配合建筑体形，软化结构的刚性线条，并起到遮阳的作用。本项目从商业空间到滨海景观空间布置77、好绿化广场空间，可使其达到有机过渡；沿海骑楼外布置自由形状的绿化带可以形成配合宽阔海景的最佳绿化形态；环绕娱乐中心设景观池，结合大片绿地，可使室内的观景视线从水面自然而然地延伸至海面。第二节 建筑工程建设方案一. 建设原则本项目力争打造出全国一流的步行商业街。步行商业街是一座城市的“窗口”和“名片”，不仅是城市商业的缩影更是城市人性的表现，项目设计应突出其整体优势，由多种特色的专业店和一到两家大商场组成，大的商场作为它的核心店，同时还有餐饮、休闲、娱乐、健身等等，使它的业态和功能比较齐全和完善，以满足别的商场经营模式不能解决的需要。(一) 项目功能分区整个项目分为东、西、南、北四大功能区，北部78、为A区，西部为D区，南部为E区，东部为B、C区。其功能分区为：A区有2家品牌餐饮、茶房、豪华会所和办公。B区各类风味餐饮和综合服务，部分商业店铺。C区是纯粹的商业区。D区主要是濒海式餐饮、酒吧、各类文化设施和商业。E区是电影院和娱乐中心。(二) 项目的建筑特色在规划和设计方面，我们结合海口湿热气候条件及海南本土人文特点，大胆提出热带滨海商业步行街和海南风情建筑这两个原始观念以及独具南洋建筑风格的骑楼、坡屋顶等。(三) 立面风格共享空间：本项目设计有多个大小不一的共享空间，以利于人们休闲、观景和娱乐。濒海有4个，内街有4个，其中有2个共享空间的面积达800余平方米。街道特色：项目内部设计有一条179、5米宽的正街和一条8米宽的小街，正街享受热带雨林景色和休闲生活，小街享受的是浓烈的商业气氛和时尚潮流的脉搏。景点特色：项目本身就是极富吸引力的景点。同时，通过各种雕塑、壁画、建筑小品营造了不同的风格景色。另外，考虑到项目的周边环境和濒水特色。本项目设计了多个景观平台和景观走廊，使消费在休闲、观光中留恋忘返。二. 项目的文化特色海上丝绸之路：贯穿整个项目的文化主题。海南四面环海，是海上丝绸之路的重要节点。根据本项目的濒海特点，我们将海上丝绸之路作为文化主线，所有建筑艺术、环境艺术由此展开。主题雕塑公园：位于国际影院的南侧，占地20余亩，有大、小雕塑50余件，均出自国内先锋派名家之手。画廊：位于国80、际影院内，与雕塑公园相连，在这里会经常展出国内各种流派的美术作品。音乐沙龙：位于D区三楼，设有80个座位，一流的音响空间为音乐家提供了良好的演出场所。也是音乐爱好者欣赏音乐的理想场地。艺术家工作室：位于D区三楼。大海是艺术创作永恒的源泉与动力。登高眺远，极目天舒；置身商海，创造时尚；艺术家和百姓在一起，教学与创作同步。少年俱乐部：位于C区三楼，是少年们学习、健身和娱乐的好地方。女子SPA：位于D区三楼，是白领女性享受小资生活的目的地。健身俱乐部：以拳击、跆拳道和健美为主的健身俱乐部。老年俱乐部：位于B区三楼，可以跳舞、唱歌、画画，是老年人最佳活动场所。主题酒吧：位于D区二楼，以海南1988为主81、题，积聚精英，回首往事，书写海南创业历史。手工作坊：位于小街首层，有黎族织锦、唐装、蜡染、扎染、裁缝等店铺，让人回味古老的生活。流行时尚：以小街中央的街舞中心为起点，流行前线一路延伸。演艺广场：面积达2000余平方米，经常有时装、歌舞、民俗等各类表演。节日广场：是市民观景、休憩的最佳场所。三. 项目的商业特色人流吸引特征：商业的核心是人流。四个电影院、众多的文化设施、娱乐设施和餐饮设施是人流的核心动力。景色与景点、互动式的功能安排又增加了项目的吸引力。人流组织特征：用街道做流线，用共享空间和广场做节点，形成商业环线。在人流密集的地方用扶梯做垂直交通，将人流引导到二楼、三楼。采用旅游、休闲与商业82、互补，餐娱与商业互动的营销理念，致力于为顾客缔造一个具有滨海热带风情和休闲的购物消费环境，精心规划、设计和大手笔的投入必将使海口xx成为海口新的餐娱、购物、旅游、观光、休闲、聚会、展览、文化交流的焦点，将全面提升海口商业形象。四. 平面功能布置本项目拟建建筑群楼高三层，局部五层。总建筑面积为72041m, 其中：一期工程建筑面积为64867m2、二期工程建筑面积为7174m2。项目占地52492 m。建筑群总体平面布置，按其功能布局，划分为A、B、C、D、E五个功能区。A区位于建筑群的北部，有2家品牌餐饮、茶房、豪华会所和办公区；B区和C区位于建筑群的东部，B区处于xx小街，是各类风味餐饮和综83、合服务，还有部分商业店铺；C区处于xx正街，是纯粹的商业区；D区位于建筑群西部，主要是濒海西式餐饮、酒吧、各类文化设施和商业区；E区位于建筑群的南部，是电影院和娱乐中心。建筑群立面按主体三层、局部五层设计，各层平面布置情况如下：(一) 首层平面布置本项目建筑群中首层总面积为19682m，其中：一期工程建筑面积为17120m2、二期工程建筑面积为2562m2。按沿海、xx正街、xx小街三部分顺序布置。1. 沿海A区：粤菜酒楼，建筑面积为3072 m（含街廊256 m）。D区：景观饮食商业街， 建筑面积为5182 m（含街廊840 m）。其中包括：品牌中餐、西式餐厅、通讯产品商场、化妆品商场、珠宝84、首饰商场、地方名优产品商场。E区：xx国际影城与娱乐中心，建筑面积为2951m（含街廊210 m）。2. xx正街C区：商业区，建筑面积为2631 m（含街廊401 m）。其中包括：银行、个人理财中心、名牌服装店、精品购物街。3. xx小街B区： 各类风味餐饮及综合性服务区，建筑面积为5846 m（含街廊340 m）。其中包括：流行街、民族工艺坊、“诗家董”文物商店古玩、广播电台、DJ工作室、华夏风味食街。(二) 二层平面布置建筑群二层总建筑面积为16079 m，其中：一期工程建筑面积为14189m2、二期工程建筑面积为1890m2。A区：品牌粤菜酒楼，建筑面积2880 m（含街廊288 m）85、。D区：品牌中餐、西餐、酒吧街，建筑面积3853m（含街廊1181 m）。E区：娱乐区，建筑面积1890 m（含街廊524 m）。C区：商业区，建筑面积2630 m（含街廊805 m）。其中包括：品牌服饰、休闲运动商品、儿童会所、书店、“诗家董”古玩珍品街、鲍蕙荞音乐中心、音响城、机票订购、商务信息中心、婚纱摄影、儿童摄影、牙医以及医疗所。B区：华夏风味食街，建筑面积4826 m（含街廊796 m）。(三) 三层平面布置建筑群三层总建筑面积为16484m，其中：一期工程建筑面积为13762m2、二期工程建筑面积为2722m2。A区：VIP会所，建筑面积2749 m（含街廊313 m）。B区：餐86、饮、综合服务区，建筑面积5634 m（含街廊375 m）。其中包括：语言中心、网吧、书店、音响城、美容、美发、足浴、保健按摩、健身中心等。C区：儿童活动区，建筑面积1431m（含街廊529 m）。其中包括：儿童会所、儿童服装、用品等。D区：餐饮、文化设施区，建筑面积3948m（含街廊1435 m）。其中包括：西餐厅、音乐沙龙、艺术家工作窒、SPA女子俱乐部、茶坊、咖啡吧等。E区：娱乐中心，建筑面积2722m（含街廊740 m）。(四) 四层平面布置建筑群四层总建筑面积为7048 m，均为一期建筑面积。A区：餐饮，建筑面积3048 m（含街廊688 m）。B区：画廊，建筑面积896 m（含街廊187、28 m）。D区：办公用房，建筑面积3104 m（含街廊797 m）。(五) 五层平面布置建筑群五层总建筑面积为4748 m，均为一期建筑面积。本层仅有A区和D区，主要功能是会议、会所、办公。A区：会议会所，建筑面积2314m（含街廊688m）。D区：办公会所，建筑面积2434m（含街廊797m）。(六) 地下层平面布置总建筑面积8000m，在一期工程中实施。功能布置为厨房、设备服务用房、仓储及地下停车场。五. 结构设计方案1. 设计活荷载标准：楼面活荷载标准值1.5KN/ m；上人屋面活荷载标准值1.5KN/ m；不上人屋面活荷载标准值0.7KN/ m；基本风压0.7KN/ m。2. 本项目88、结构设计合理使用年限为50年。3. 依据中国地震烈度区划图（1990）之规定，本项目按七度抗震设防烈度计算地震作用并采取相应的构造措施。4. 结构选型：本项目采用现浇钢筋混凝土框架结构，楼板一般为大块平板，横梁的设计充分考虑房间的分隔及局部调整的可能性。第七章 公用工程第一节 给排水一. 设计依据1. 建筑给水排水设计规范GBJ15-88（1997）；2. 室外给水设计规范GBJ13-86（1997）；3. 室外给水设计规范GBJ14-86（1997）；4. 建筑设计防火规范GBJ16-87（2001）；5. 自动喷水灭火系统设计规范GB50084（2001）；6. 城市给水工程规划规范GB589、0282（2001）；7. 建筑专业提供的条件。二. 设计内容1. 给水系统；2. 消火栓系统；3. 排水系统。三. 给水系统1. 用水量估算：该用地面积为52492平方米，用地性质为单位公共设施用地，用水量指标为1.5万立方米/（平方公里d），最高日生活用水量为786立方米/d。2. 水源：由市政府给水管网供给，水质水量均能保证。3. 系统设计从海滨大道及xx大道各引一条DN50的给水管，并在红线内成环状，再出环状管网接至地下水池，最后由生活变频泵送至各用水点。4. 给水管道采用PP-R给水管，热熔连接。四. 排水系统1. 排水体制，采用分流制系统，污水、雨水分系统排出。生活污水经化粪池初处90、理及厨房后排入城市污水管网。雨水直接排入市政雨水管网。2. 生活污水排放量按最高日生活用水量的90%计算，为707m3/d。3. 化粪池按污水停滞时间为24小时清掏周期为半年设计。4. 雨水系统的设计流量按海口市暴雨强度公式设计。重现期取一年，屋面雨水的排放采用内排水系统。5. 室内排水管道采用PVC塑料排水管，粘接；室外排水管网采用钢筋混凝土管，水泥砂浆抹带接口。五. 消火栓系统1. 本建筑为建筑高度小于24米，体积大于50000立方米的综合楼，其室外消防用水量为30L/S，室内消防用水量为15L/S，火灾延续时间为3小时，在火灾延续时间内室外消火栓用水量为324立方米，室内消火栓用水量为191、62立方米，前十分钟的室内消火栓用水量为9立方米。2. 室内消火栓的设置确保两股充实水栓同时达到室内任何部位，室内各消防竖管连成竖向环状，从消火栓泵引两条管接到环状管网中，并设水泵结合器一套。3. 室内消火栓给水管采用镀锌钢管，丝扣或卡扣连接；室外消火栓给水管与室外生活给水管合用一条管道，室外消火栓沿道路设置，其间距控制在120米内。六. 自动喷水灭火系统1. 自动喷水灭火系统按中危险级II级设计，设计流量为30L/S，火灾时间为1小时，用水量为108立方米。2. 自动喷水管采用镀锌钢管，丝扣或卡扣连接。七. SDEW无网式灭火系统发电机房的灭火设施采用SDEW无网式灭火系统，由厂家安装调试。92、八. 建筑灭火器的配置建筑灭火器的配置按中危险级设计，其最大保护面积为15平方米/A，最大保护距离为20米，拟采用磷酸铵盐手提式灭火器若干具。第二节 供 电1. 电力负荷性质：本项目商业广场的商场和餐饮按二级负荷供电。一般小店铺按三级负荷供电。消防设备、应急照明等按一级负荷供电。2. 电力负荷估算：餐饮部分按85VA/m2，其他部分按75VA/m2考虑，架空层部分按20VA/m2考虑，则总计算容量为3010KVA。拟选用2台1600KVA的电力变压器供电。3. 供电电源：主电源为10KV市电电源，以一路120mm电缆埋地引入。备用电源为两处设柴油发电机组发电，拟设两台800KW的柴油发电机组。93、变配电室和柴油发电机房拟和水泵房等设备用房设在地下室内，在初步设计阶段再进行布置，解决好通风、散热和排烟等问题。4. 低压配电系统采用TN-S系统，中性线和PE线从变压器付边起就严格分开。两台变压器低压侧设有联终线。配电采用树干线和放射式相结合的方式。两发电机组间设有自动与手动并车装置。发电机电源和市电电源之间进行机电联锁，实行自动切换。5. 防雷接地：按二类建筑物进行防雷设计，屋顶设避雷带，局部配合建筑形体需要高避雷针保护。引下线和接地装置主要是利用建筑物结构钢筋进行焊接组成接地网。6. 通讯：根据商业运作需要设置直通电话外线，拟设600对直通市话外线。宽带数据网进入本商业广场，以备用户之需94、。7. CATV系统：电视信号从市有线网接入，用户终端待施工图定。8. 火灾自动报警系统：设集中火灾自动报警系统，消防中心和保安中心结合，设在一层。9. 安防系统：设立统一的安防系统，用现代手段进行防盗，该系统和消防系统可互相结合。第三节 空 调本项目二期工程采用集中冷源的中央空调系统，在设备用房设冷水机组。冷水供水温度7，回水温度12。冷水系统采用一次泵系统，设置三台冷水泵，二用一备，其中二台与冷水机组一一对应。为平衡冷水流量，在冷水分集水器间设置一个旁通管，在其上设压差旁通阀，冷水膨胀水箱设于主楼屋顶水箱间内。冷却水系统为开式循环系统，冷却水供回水温分别为3237.5，设置三台冷却水泵（二95、台一用），其中两台与冷水机组一一对应，冷却塔采用两台逆流式冷却水塔，置于设备用房屋顶，其控制与冷水机组及冷却水泵一一对应。室外空气设计参数：夏季计算干球温度34.5，湿球温度27.9。由于建设地区冬季气温较高，不设采暖措施。建筑群内公共区域采用全空气空调系统，按使用功能及时间控制室内温度为2527，相对湿度60%65%，酒店大堂部分新风量不小于15 m3/h人，餐厅、酒吧不小于25 m3/h人。包厢、办公用房等采用风机盘管加新风系统，室内设计温度2426，相对湿度60%，新风量不小于50 m3/h人。对卫生间及公共区域、厨房、餐厅、电机房等以及一些人员较多的公共娱乐场所均设置机械排风系统，以保96、证室内空气流通。凡冷媒管和冷（热）水循环管均应进行保温。保温材料设计拟采用阿姆斯壮管壳。第八章 环境保护与节约能源第一节 环境保护一. 建设地点环境现状项目位于海口市金贸区北侧，东临世纪大桥并与滨海公园相望，占地面积52492m2，建筑面积72041m2。项目所在地大气环境质量达到环境空气质量标准（GB3095-1996）中的一级标准；地面水环境质量达到地面水环境质量标准(GB3838-88)中的III类标准；区域环境噪声达到城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中的2类标准，整体环境质量较好。二. 主要污染物及其治理方案1. 废气 本项目的废气主要源自餐厅、食堂锅炉和厨房炉灶所产生的油烟97、及废气。对燃油废气可采用高效湿式旋风除尘器处理，厨房油烟则可采用水膜滤清器处理，废气处理达标后，通过排气筒向高空排放。项目的建成对区内空气质量的影响不大，但由于项目本身对环境质量要求较高，因此应采取必要的环境保护措施：(1) 餐厅、食堂的厨房，必须安装带有挂油网或其它去除油烟装置的通风设备，而且排风筒高度应不低于15米。(2) 在交通干线和停车场周围加强绿化，路边绿化带宽度为510米，同时，植物种类应有一定的高低层次。2. 废水本项目的废水主要为餐饮及生活污水，水体中含有大量的食物纤维、蛋白质及油脂，如不经处理会引起水体的富营养化，对水环境造成污染。本项目的污水处理设施应纳入区域规划分期建设。98、全区污水处理方式以集中处理为主，分区处理为辅。对集中式污水处理推荐采用二级生物接触氧化结合压力过滤的处理工艺，生活污水经化粪池初处理后排入城市污水管网。同时对污水尽可能地加以综合利用，方式有浇灌绿地、地表水回灌蓄水和中水利用，如集中式污水处理不能落实，则园区内所有建设项目要求上单独的污水处理系统。3. 固体废弃物本项目的固体废弃物主要是生活垃圾，而且产生量较大，因此应在园区内外设置足够的垃圾接收点，并尽可能使接收点的分布较为合理。收集方式采用分类收集方式，然后运至城市垃圾处理站进行统一处理。4. 噪声本项目的噪声主要源自各种机械噪声及娱乐设施噪声。因此，在选择设备时，应尽可能选用噪声较低的类型99、，对产生噪声较大的设备应采取必要的消声减震措施。对娱乐噪声，要设置必要的隔音装置，同时在园区内禁鸣高音喇叭。三. 社会环境影响分析项目建设与城市规划的相容性表明该项目的选址和建设性质符合海口市总体规划的要求，项目的建成将很大程度上推动海口市乃至海南省旅游事业的蓬勃发展，并有望成为海南省休闲娱乐、旅游度假的新亮点。第二节 节约能源在实现项目正常运行的同时，也须合理节约能源，降低能耗。针对本项目具体情况，应采取以下节能措施：1. 优先选用国家推荐的节能型产品，以降低能耗，节约能源。2. 室内吊顶材料可选用具有除湿特性的新型材料，以减少空调使用率。3. 为降低无功损耗，配备功率自动补偿装置。4. 选100、用节能型锅炉。5. 冷却水系统采用循环水，以节约用水，并尽量将冲霜水再利用，回收到循环水池，以减少循环补充水量。6. 雨水集中收集后经必要的消毒，可作为绿化浇灌水、洗车用水、清扫用水。7. 各种生活设备、照明灯具等均采用国家推荐的优质新型节能产品。8. 合理选用管材、管径、阀门，严防跑、冒、滴、漏现象的发生。第九章 组织机构及劳动定员第一节 组织机构本项目实行董事会领导下的总经理负责制，设总经理一名、副总经理两名，下设财务部、工程部、物业管理部、营销部、行政人事部等职能部门，其详细组织机构设置如下图所示：董 事 会总 经 理副总经理副总经理娱乐中心营销部工程部物业管理部行政人事部财务部第二节 101、劳动定员项目人员按其运行机构进行合理的配备，尽可能地节约人力资源，并以保证项目正常运行为原则，配以高效率的、优质服务的各级管理、技术及服务人员。本项目总定员30人，其中财务部2人、工程部20人、营销部5人、行政人事部3人。另外，项目建成后预计需要物业管理人员15人，但不在本次定员之列。第十章 项目进度安排第一节 项目实施进度本项目进度安排包括可行性研究报告论证审批、资金落实、施工图设计、土建工程、竣工验收等，整个项目实施进度安排为15个月。项目建设严格按照基本建设程序进行。项目具体实施进度安排如下表所示：项目实施进度表序号项目内容月 份13579111315171921232468101214102、16182022241可研报告编制及审批2资金落实3施工图设计4土建工程5装修工程6竣工验收7试运营第二节 项目建设管理及招标投标一. 建设管理为防止在项目建设过程中出现漏洞，应从以下几个方面加强项目的建设管理。1. 严格工程管理，建立层层负责质量责任制，逐级明确责任，对工程质量长期负责；2. 严格执行规范的工程招标制度，同时防止中标单位对工程项目转包和违法分包现象；3. 严格项目的监理、监督，特别对隐蔽工程重点监理，严防偷工减料，同时实施“三监理”即：质量监理、工程监理、财务监理；4. 建设资金要严加管理，严禁挪用资金，切实做到专款专用；5. 加强项目档案工作，严格按规定收集、整理、归档，建103、立健全项目档案。二. 招标投标为了降低项目建设成本，保证工程质量和建设进度，在工程的操作过程中要严格执行规范的工程招投标制度。1. 成立专门的项目管理办公室，负责招标、合同管理和预决算管理工作；2. 招标以公平、公正为原则，实行公开招标；3. 勘察、设计、施工、设备材料的采购以及监理队伍的选定，均应通过招投标方式进行；4. 项目招投标和预决算审查应由有资质的招标代理机构或工程咨询机构负责进行。第十一章 一期工程投资估算与资金筹措第一节 投资估算一. 估算依据1. 建设项目经济评价方法与参数（第二版）；2. 海南省建筑工程预算定额（2001版）；3. 市政工程预算定额海南省基价本（2000版）；104、4. 安装工程预算定额海南省基价本（2000版）；5. 海南省装修工程预算定额（2002版）；6. 业主提供的有关资料；7. 其它费用按海南省有关规定估算。二. 估算范围、内容及金额(一) 一期工程:建设投资8501万元1. 土地征用及拆迁补偿费土地征用费:征地面积73.738亩,按38.50万元/亩估算,金额2839万元。2. 前期工程费:总费用305万元(1) 规划设计费：按工程投资的2%估算,为148万元；(2) 咨询调查策划及可行性研究费用：68万元；(3) 勘测费:按工程投资的1%估算,为74万元；(4) 其它费用：15万元。3. 建筑安装工程:总建筑面积56867m2，3867万元105、(1) 建筑安装工程:单位造价680元/m2金额3867万元4. 基础设施费:投资308万元(1) 道路及停车场:车道面积7109m2,停车场面积5180m2,单位造价80元/m2,总造价98万元；(2) 照明及通讯：45万元；(3) 给排水工程：75万元；(4) 供电配电供气工程：55万元；(5) 环卫及绿化：绿化面积23560m2,金额35万元。5. 公共配套设施费:400万元地下室公用房：面积8000m2,金额400万元。6. 开发间接费:32万元。7. 工程其它费用:总费用233万元(1) 建设单位管理费:按工程投资的1%估算,为74万元；(2) 筹建费:80万元；(3) 施工监理费:106、按工程投资的0.8%估算,为59万元；(4) 其它费用:20万元。8. 预备费:399万元按建设投资的5%估算,为399万元。9. 建设期利息:118万元拟向银行申请中长期借款3500万元,建设期付息;建设期按九个月计算,月利率按0.4575%计全息,为118万元。一期工程建设总投资为8501万元（详见辅助报表1.建设投资估算表）。(二) 二期工程二期工程投资本期工程暂不估算,由二期工程可行性研究报告专题研究。第二节 资金筹措一期工程业主自筹项目资本金为3261万元，占总投资的38.36%;向国内银行申请中长期借款3500万元，占总投资的41.18%;施工单位垫资和销售预付款1740万元,占总107、投资的20.46%（中长期借款按年利率5.49%，月利率0.4575%计息）。第三节 资金投资使用计划根据项目特点,本项目分月度工程投资使用计划为:一期工程建设期投资8501万元,其中：业主自筹资本金3261万元，施工单位垫资和销售预付款1740万元,向银行申请中长期借款3500万元。2003年7月投资4195万元，8月投资1348万元,9月投资1353万元,10月投资686万元,11月投资268万元,12月投资267万元;2004年1月投资184万元,2月投资100万元,3月投资100万元(详见辅助报表2)。第十二章 一期工程财务分析与评价一. 基础数据(一) 项目经济分析遵循的主要依据1.108、 中华人民共和国企业财务通则；2. 中华人民共和国企业会计准则；3. 中华人民共和国施工、房地产开发企业财务制度；4. 中华人民共和国营业税暂行条例；5. 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例；6. 海南省关于免征减征企业所得税的规定；7. 建设项目经济评价方法与参数。(二) 各项财务基础数据1. 项目计算期一期工程建设期九个月,销售期一年三个月(含建设期三个月)。2. 销售收入一期工程在一年三个月内（含建设期3个月）计划销售30000m2，剩余26867平方米暂不销售。一层铺面17120m2按5000元/m2 出售；二层8000m2按3800元/m2出售；三层4880m2按3200元/m2出109、售；总销售额为13162万元(以上售价为保守定价,目前市场实际价均高出60%以上)。3. 一期工程销售税金及附加房地产业按国家规定缴纳5%的营业税，城建税按营业税的7%计，教育税附加按营业税的3%计缴;销售税金及附加为724万元。4. 一期工程总成本和费用估算(1) 土地征用费：2839万元。(2) 前期工程费：305万元。(3) 建筑安装费：3867万元。(4) 基础设施费：308万元。(5) 公共配套设施费：400万元。(6) 开发间接费用：32万元。(7) 工程其它费用:538万元(8) 销售费用：按销售额的3%估算，为395万元。(9) 管理费用：房地产开发管理人员30人，人均月工资按110、2000元/月估算,福利基金按工资总额的14%计算;其它管理费用按工资福利的50%估算;管理费用总额为150万元。(10) 财务费用：项目中长期贷款3500万元，贷款年利率按5.49%（月利率0.4575%）计息,财务费用总额为173万元。一期工程总成本9007万元(详见辅助报表3)。5. 所得税根据国家规定所得税按15%缴纳;所得税总额为476万元。6. 税后利润分配本项目税前利润为3431万元,税后利润为2955万元;税后利润提取10%的公积金和5%公益金。二. 财务分析与评价1. 盈利能力分析本项目反映盈利能力的评价指标如下：指标名称单位全部投资所得税前所得税后财务内部收益率%61.56111、51.84投资回收期(含建设期)月12.2912.95财务净现值(Ic=12%)万元26082129项目投资利润率%34.76项目投资利税率%48.88从上表可以看出全部投资内部收益率大于基准收益率(Ic=12%)，财务净现值大于零，表明本项目除能满足行业最低要求外，还有超额盈余，因此，在财务上是可以接受的；投资回收期小于行业基准投资回收期，表明本项目盈利能力较强，投资利润率远远大于银行贷款利率，说明本项目投资回报较高，经济效益很好。2. 偿债能力分析反映偿债能力的主要指标有固定资产借款偿还期等指标。偿还固定资产借款本金的资金来源主要有现金回笼以及企业未分配利润。根据借款还本付息表可以得知，一112、期工程借款偿还期为14.83个月(含建设期九个月);表明企业可以按期还清借款，贷款金融机构风险很小(详见辅助报表5)。通过以上分析，说明企业有较强的清偿能力。3. 不确定分析(1) 敏感性分析主要对销售价格和建设投资分别作了提高和降低5%、10%及销售量下降5%、10%、15%、20%的单因素变化对所得税后内部收益率的影响进行了敏感性分析（见附表敏感性分析表）。从表中可以看出，一期工程中对财务指标最为敏感的是销售量，当最不利的情况下（销售量下降20%），内部收益率仍为17.76%，仍大于行业基准收益率;说明本项目抗风险性较强。综上所述，本项目具有较强的盈利能力和还贷能力，并且在投资利润率及敏感113、性分析等方面具有较强的抗风险能力，本项目在经济上是合理的，在财务上是可行的。第十三章 二期工程投资估算与资金筹措第一节 投资估算一. 估算依据1. 建设项目经济评价方法与参数（第二版）；2. 海南省建筑工程预算定额（2001版）；3. 市政工程预算定额海南省基价本（2000版）；4. 安装工程预算定额海南省基价本（2000版）；5. 海南省装修工程预算定额（2002）版；6. 配套设备按市场价估算；7. 业主提供的有关资料；8. 其它费用按海南省有关规定估算。二. 估算范围、内容及金额(一) 二期工程1. 建筑工程:投资552万元(1) 桩基工程:面积2572m2,单位造价250元/m2,金额114、64万元；(2) 土建工程:面积7174m2,单位造680元/m2金额488万元。2. 装修工程:单位造价2200元/m2金额1578万元。3. 设备购置安装工程:投资1287万元(1) 空调设备购置安装:设备购置金额220万元,安装费用30万元；(2) 音响设备购置安装:设备购置金额800万元,安装费用64万元；(3) 其它设备购置安装:设备购置金额160万元,安装费用13万元。4. 无形资产投资:投资193万元(1) 土地使用费:二期工程占地面积5亩,按38.50万元/亩估算,金额193万元。5. 工程其它费用:总费用270万元(1) 规划设计费:按工程直接投资的2%估算,为72万元；(2115、) 勘探费:按工程直接投资的1%估算,为36万元；(3) 咨询调查及可研费:25万元；(4) 建设单位管理费：按工程直接投资的1.2%估算,为43万元；(5) 施工监理费:按工程直接投资的0.8%估算,为29万元；(6) 筹建费：30万元；(7) 培训费：20万元；(8) 其它费用：15万元。6. 预备费按固定资产投资的5%估算为194万元。7. 建设期利息建设期按一年估算，固定资产贷款本金2500万元，建设期付息;贷款年利率按5.58%计半息，建设期利息为70万元。8. 流动资金估算经营中的流动资金需求量按分项详细估算法估算，年流动资金需求金额为92万元。二期工程总投资：4236万元 其中：116、固定资产投资：4074万元建设期利息：70万元流动资金：92万元第二节 资金筹措二期工程业主自筹资金1736万元,占总投资的40.98%,向国内银行申请中长期借款2500万元,中长期借款年利率按5.58%计息。第三节 资金投资使用计划根据项目特点,本项目分年度工程投资使用计划为:二期工程建设期投资4144万元,其中业主自筹资本金1644万元，向银行申请中长期借款2500万元；经营期第一年投入流动资金88万元,经营期第二年投入流动资金4万元，经营期流动资金全部由业主自筹解决。第十四章 二期工程财务分析与评价一. 项目经济分析遵循的主要依据1. 中华人民共和国企业财务通则；2. 中华人民共和国企业117、会计准则；3. 中华人民共和国文化体育企业财务制度；4. 中华人民共和国文化体育企业会计制度；5. 中华人民共和国营业税暂行条例；6. 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例；7. 海南省关于免征减征企业所得税的规定；8. 建设项目经济评价方法与参数。二. 各项财务基础数据二期工程：1. 二期工程营业收入营业收入主要有二项。国际影楼收入估算按人均18-28元/人计算,上座率第一年按60%计,第二年至第十年按70%计算,正常年营业收入为1226万元。娱乐中心营业收入按月营业额68.4万元估算,第一年经营负荷为60%,第二年为70%;正常年营业收入为575万元。2. 二期工程营业税金及附加国际影楼工118、程属文化体育项目,根据国家规定按3%缴纳营业税,城市维护建设税按营业税的7%,教育税附加按营业税的3%计缴;正常年营业税及附加为54万元。3. 二期工程营业成本及费用(1) 影片购买租赁费按国内市场价估算,娱乐场所原料按市场价估算,正常年为238万元。(2) 燃料及动力费用按市场预测及海口市市物价局公布价估算，正常经营年为119万元。(3) 服务人员工资及福利费：本项目劳动定员40人。服务人员32人，月平均工资800元/月；管理人员8人，月平均工资2000元/月；福利费按工资总额的14%计，正常年直接人工为35万元。(4) 折旧费用：办公用房、xx国际影楼及娱乐中心房屋及建筑物按30年计提折旧119、费用，按年数总和法计算，残值率为10%；配套设备按10年计提折旧，残值率为5%；办公设备按5年计提折旧，残值率为5%；正常年折旧费用为220万元。(5) 修理费用：按固定资产折旧的40%估算，正常年为88万元。(6) 摊销费用：无形资产按10年摊销，递延资产按5年摊销，正常年为77万元。(7) 其它营业费用：按营业收入的5%估算，正常年为90万元。(8) 管理费用：按员工工资及福利的50%估算，正常年为50万元。(9) 财务费用:固定资产借款按年利率5.58%计算,建设期利息计入固定资产投资,经营期利息计入财务费用。4. 所得税本项目所得税根据海南省人民政府规定享受“免一减二”优惠政策,正常年120、按15%缴纳。5. 税后利润分配本项目税后利润提取10%的公积金和5%公益金；剩余利润首先用于偿还中长期借款，还清贷款后利润用于股东分配。三. 财务分析与评价1. 盈利能力分析本项目反映盈利能力的评价指标如下：指标名称单位全部投资所得税前所得税后二期工程财务内部收益率%22.9220.57二期工程投资回收期(含建设期)年4.885.10二期工程财务净现值(Ic=10%)万元23951871二期工程年平均投资利润率%19.57二期工程年平均投资利税率%20.95从上表可以看出全部投资内部收益率大于基准收益率(Ic=10%)，财务净现值大于零，表明本项目除能满足行业最低要求外，还有超额盈余，因此，121、在财务上是可以接受的；投资回收期小于行业基准投资回收期，表明本项目盈利能力较强，投资利润率远远大于银行贷款利率，说明本项目投资回报较高，经济效益很好。2. 偿债能力分析反映偿债能力的主要指标有固定资产借款偿还期、资产负债率、流动比率和速动比率等指标。偿还固定资产借款本金的资金来源主要有固定资产折旧、摊销费用以及企业未分配利润。根据借款还本付息表和资金来源与运用表可以得知，国际影楼及娱乐中心固定资产借款偿还期为4.11年(含建设期一年)，表明企业可以提前还清借款，贷款金融机构风险很小，从资金来源与运用表中可以看出项目计算期各年均能收支平衡并有盈余。从资产负债表得知，资产负债率在建设期及经营销售期122、均小于65%，流动比率和速动比率在经营期均大于1，表明企业项目财务杠杆运用恰当，流动资产折现率较好，流动净资产随时可以抵补负债。通过以上分析，说明企业有较强的清偿能力。3. 不确定分析(1) 二期工程盈亏平衡分析经营期第三年以经营能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）计算公式为：= 28.20%计算结果表明，本项目经营能力只要达到设计能力的28.20%时，企业就可保本，由此可见企业风险较小。(2) 敏感性分析主要对销售价格、经营成本和固定资产投资分别作了提高和降低5%及10%的单因素变化对所得税前内部收益率的影响进行了敏感性分析（见附表敏感性分析表）。从表中可以看出，二期工程中对财务指标最为敏感123、的是销售价格,当最不利的情况下,内部收益率仍为16.22%,大于行业基准收益率;说明本项目抗风险性较强。综上所述，本项目具有较强的盈利能力和还贷能力，并且在经营能力、利润率及敏感性分析等方面具有较强的抗风险能力，本项目在经济上是合理的，在财务上是可行的。一期工程财务敏感性分析表序号项 目基本方案销售价格销售量建设投资-10%-5%5%10%-5%-10%-15%-20%-10%-5%5%10%1FIRRC（%）51.8435.0443.4460.3668.1643.4435.0426.6417.7670.5660.9644.0436.242较基本方案增减(%)-16.8-8.408.5216.32-8.40-16.80-25.20-34.0818.729.12-7.80-15.60二期工程财务敏感性分析表序号项 目基本方案销售价格经营成本投 资-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%1FIRRC（%）20.5716.2218.4222.6724.7722.2221.4219.7218.8723.9722.2219.1217.722较基本方案增减(%)-4.35-2.152.104.201.650.85-0.85-1.703.401.65-1.45-2.85