1、房地产公司物业工程部管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 1.0 交接班制度1.1接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。1.2接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。1.3交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。1.4如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处2、理完毕或告一段落，报告上级主管，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。1.5规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时间接班，上级主管要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。1.6接班人员发现交班人员未认真完成有关工作以及检查中发现问题，应向交班人员提出，如交班人员不能给予明确回复或不加以改善，接班人可拒绝接班，并报上级领导处理。1.7接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告上级主管，统筹安排。1.8交接班工作一旦完成，3、接班人员则负责全系统的安全运行操作责任。2.0 档案借阅制度2.1工程技术档案是大厦的重要财富，人人都要爱惜。2.2未经批准，不得将大厦的有关档案资料借出。2.3重要的档案资料应保管原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。2.4档案资料借阅要严格履行借阅手续。2.5每次限借1本，特殊情况须得到工程部经理批准。2.6借期为1个月，到期应办理续借手续。2.7所借出档案资料，借阅人不得裁减、抽页、乱画、涂改，保持版面清洁。3.0 材料管理制度3.1严格控制工程维修材料的成本消耗，尽量做到“零库存、零浪费、高效率、低消耗”。3.2工程部所需的维修材料，应由各专业领班与材料管理员核实后提出申请，经工4、程部主管批准后，方能购买。3.3工程维修材料应由专人购买，采购者要尽量购买廉价优质的材料，保证维修工作的顺利进行。3.4工程维修材料由材料管理员负责登记保管，并由材料管理员统一发放。3.5领取工程维修材料时，需填写出库单，将所用材料的种类、数量、用途等填写清楚，待材料员核实登记后方能领取。3.6大型设备的工程维修材料，经由材料管理员、采购者和各专业人员一起鉴名认定后，方能购买。3.7如遇应急事故处理需临时购买工程维修材料时，应先向物业经理口头申请，待批准后方能购买并补交申购报告。3.8机电管理员应于每月30日前与材料管理员做好库存材料的清点工作，并将库存情况报主管，以便计划用料。4.0 公用工5、具管理制度4.1设备设施应建立档案，设立卡片。4.2设备设施应由专人负责保管，定期检查。4.3对于电器设备，使用前应进行外观和绝缘检查。4.4对于金属工具，长期不用应涂上防锈油，疏通器每次使用完把水擦干，以务下次使用。4.5专项工具专用，不能代替使用。4.6公用工具使用时应加以爱护，用完马上收起。4.7个人工具注意保管，只许工作使用，不得私用，如查出因私用造成损坏应照价赔偿。4.8对于易损设备如钻头等应节约使用。4.9工具一般情况下不外借，如特殊情况需经主管批准并进行登记，用完须马上归还，如有损坏要照价赔偿。4.10部办公用品须按时整理，保持清洁整齐，要节约使用5.0 卫生管理制度5.1每天对6、办公室进行1次卫生工作。5.2在办公区域不准悬挂和晾晒衣物。5.3只允许在规定许可的场所吸烟，烟头不得乱丢，烟缸要保持清洁。5.4员工着装要清洁，领子、袖口均应干净，不得留长发留胡须。5.5工作场要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。5.6讲话语言要规范，不得满口脏话和大声喧哗。6.0 电梯管理制度6.1电梯钥匙应由专人保管，除维修、管理人员外，其他人员不得使用。6.2机房内照明、温度应正常，保证通讯及降温设备正常工作状态。6.3轿厢内必须配备专用消防器材。6.4轿厢内环境要保持清洁。6.5每周定期对电梯设备进行检查并作好记录，确保设备运行正常。 6.6操作电梯时应确保厅、轿门关闭，点动上下各运行一次7、后，再操作电梯运行。6.7在暴风雨来临之前，做好电梯的防雨准备工作。7.0 电梯安全管理制度7.1电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。7.2电梯工每天对管电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员处理。7.3部门经理在周检时组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患立即组织整改。7.4部门经理组织人员按程序文件规定对电梯工进行评审，合格后方能担电梯维修保养工作。7.5电梯工和部门经理负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。7.6XXXX统一在消防中心设立报警点，保证电梯发生故障时能随时接到警报信号。7.7在电梯机房内悬挂电梯困人救援规程，电梯发生困人故障时，严格按照规程执行。7.8经劳动局8、检测不合格，未取得准用证的电梯严禁投入使用。8.0 临时施工用电管理制度为了加强XXXXX临时施工用电管理，确保XXXXX电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护“XXXX”住户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定，望遵照执行。8.1管理处对“XXXX”进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须在不影响XXXX正常运作和在“XXXX”供电负荷量允许范围内，在报修缮计划时，必须同时上报用电计划，经工程部审核，批准后才能组织施工。8.2住户在进行房屋修缮使用电动设备或工具的名称、数量和规格，必须在申报表中登记注明。8.3凡进入XXXX内进行施工的单位和个人，必须配备分线电箱和安装电9、表，在管理处专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。8.4进入XXXX的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在管理处规定的时间内使用。禁止在其它时间内使用，以免发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。9.0 配电室交接班制度配电房是XXXX的供电中心，是XXXX的心脏部位，为加强其管理，特订以下制度：9.1配电房全部机电设备，由工程部负责管理值班，停电及送电均由配电室值班人员操作，其它人员一概禁止操作。交接班规定：9.2交接班要交接清楚，字迹工整。交班人应将本班设备运行的详细情况填写在交接班日志上。9.3交接班内容：(1) 所属设备运行方式的变更情况、操作、检查、试车情况，设备缺陷变化情况，故10、障处理情况，天气情况及其它有关注意事项等。(2) 正确传达领导指示及专业人员要求。(3) 工具、仪表、备品、备件是否齐全、完整。9.4无关人员禁止进入配电房，非管理处人员须得书面许可后方能进入。9.5配电室应保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温应控制在摄氏35以下。9.6房内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如为紧急情况，应报工程主管同意方可进行。9.7配电室内设备及线路变更经工程值班工程师同意，重大改变应报工程主管批准。9.8严禁脱岗，值班时禁止做与工作无关的事。9.9严禁违章操作，操作及检修时必须按规定使用测试合格的安全工具，安全工具用后应妥善保存。9.10值班人员应按时巡11、视，按时抄表，发现问题及时处理并主动汇报，防止事故扩大。9.11进入配电房前要先把灭火系统转到手动位置，并在离开时复位“自动”位置。9.12配电室应保持清洁，应防止小动物进入配电室。10.0报告制度：出现下列情况报告相关负责人：10.1主要设备发生故障、或停机检修时；10.2影响大厦运行的设备出现故障并需要立即检修和施工时；10.3重要设备零部件更换及修理，加工和改造时；10.4系统运行方式的重大改变时；11.0 配电室防火制度11.1严禁在配电室内吸烟、或使用明火。11.2严禁在配电室内堆放易燃、易爆物品。11.3严禁使用汽油、酒精、稀料及易燃液体清洗配电设施。11.4配电室内的消防设备必须12、年检合格，安全可靠，严禁挪做他用。11.5因工作原因需要在配电室内动用明火时，须持工程部主管批准，保安部填发的动火许可证，在采取了必要的安全防护措施后，方可实施作业。11.6发生火灾应及时扑救并报警，火警电话l19。12.0 配电室（配电柜、箱）的管理制度12.1保证人身安全及设备安全和XXXX，样板楼的 正常用电；12.2严格执行供电局、劳动部的各项规章制度，持证上岗；12.3严禁无证人员操作电气设备；12.4对已接管验收设备定期进行保养；12.5对未接管验收设备随时与开发商、施工单位沟通联系，使设备、设施进一步完善；12.6工程部维修班值班人员对样板楼内外的配电室（配电柜、配电箱）认真定期13、巡视检查。发现有未关未锁的门，要随手关好锁好。并作好相关记录。巡视中要听设备有无异常声响，有无异常气味，看有无异常现象，查固定设备的螺丝螺母是否接实，有无松动。由其重点检查零线接点。13.0 配电设备维护保养制度13.1对配电设备进行日常巡查，发现情况及时处理，重大问题及时向管理处工程主管报告。13.2对重要的配电柜定期进行保养检修，确保正常运行。13.3配电设备的保养检修必须由专职电工操作，其他工种可配合作业。13.4设备保养停用期间，需悬挂标示牌并在现场巡查记录上注明。13.5使用备用设备，需在24小时内加强巡视，并做好巡视记录。13.6工程部主管每月根据设备保养计划，抽查三台设备，并将抽14、查内容记录在配电柜、控制柜年保养记录表上。发现抽查内容不符合电器柜检查标准的要求，在备注栏中提出改正意见，经保养责任人改正后再行验证。14.0 配电室事故处理制度配电室一旦出现事故，造成XXXX全区或部分线路停电时，值班人员应能正确分析并及时处理14.1发生事故时，值班人员必须沉着、迅速、准确的处理。14.2迅速限制事故的发展，寻找并消除事故的根源，解除对设备及人身安全的危险。14.3尽可能保持设备继续进行，全区停电时应保证对重要负荷（如：电话机房、展厅照明、电梯等）及时恢复供电。14.4必要时，值班人员可改变变配电系统运行方式，使供电恢复正常。14.5处理事故时，除领导和有关人员外，其它外来15、人员不应进入或滞留事故现场。14.6事故处理过程中，值班人员应与领导保持密切联系，迅速执行领导命令。同时应有明确分工。对事故发生和处理过程作好详细记录14.7对解救人员触电、扑灭火灾、挽救危急设备等工作，值班人员可先行处理，然后向领导汇报。14.8交接班时发生事故，应由交班人员负责处理，接班人员全力协助，待恢复正常后交接班。如一时不能恢复，则有经领导同意后方可交接。15.0 倒闸停、送电操作票制度15.1变电站的倒闸操作必须执行操作票制度，倒闸操作应严格执行电业部门的有关章程，按章程规定的顺序进行，并采取相应的安全措施。15.2倒闸操作必须根据主管签发的电气工作票或主管部门的通知才能进行。1516、.3倒闸操作必须由2人进行，其中，正值为监护人，副职为操作人，复杂和重要的倒闸操作应由主管负责监护。15.4操作规程：准备工作：由经理讲明本次工作内容，由该班领班根据工作内容填写倒闸操作票，或在配电室检修记录上做记录。操作方式及要求：（1）在对整个低压柜进行维修清扫时应填写倒闸操作票，并在值班记录薄的本值大事记中作记录，工作完成后在配电室检修记录上做记录。（2）在做局部停送电工作时应在值班记录薄的操作记录中记录清楚。停影响住户正常生活用电的电网，先通知公司领导，经批准后，提前三个工作日通知相关住户。15.5所有已投入系统的电气设备，不论当时是否有电均应视为带电设备，必须办理停电手续后，方可触及17、其带电部分。15.6停电手续按下列规定办理：15.7 10千伏电气设备上或变压器低压线端直接相连的母线部分工作，由派工负责人 填写停电票，会同工作负责人与变电室值班负责人办理手续；15.8 在220伏及以上干线部份工作，由派工负责人填写停电票，由工作负责人送交变电室值班负责人办理手续；15.9 220伏及以上支线部份工作，由工作负责人取得有关人员同意后，切断有关电源，并在断开点处挂停电牌；15.10变电室当班需停电工作时，将专用停电牌挂在停电设备的断开点处，并将对牌交工作负责人收执；15.11 在入户隔离开关及以前工作时，由变电室主管按有关规定，向供电局办理停电手续。15.12一位工作负责人，18、一次只能办理一张停电票。15.13变电室值班负责人接到停电票后，应作好以下工作； 工作组人员交待停电现场安全措施、许可工作范围，及周围带电部份。若停电现场周围有带电部份时，应指定专人监护；不准单人在部份停电的高压室或变配电室内工作。15.14填写停电票安全措施栏；15.15 填写倒闸操作票，由值班员进行操作，并做好安全措施；15.16 陪同工作负责人到停电现场检查所做的安全措施，并以验电器验证停电设备，证明确已无电；15.17 对工作负责人讲清周围带电设备位置及注意事项；15.18若停电现场周围有带电部份时，应指定专人监护；当工作负责人在停电票工作许可证一拦分别签名，并将工作许可证拦撕下交工作19、负责人，准其开始工作。15.19 10千伏设备在可见范围内无明显断开点时，需装接地线，由值班员负责，并记入安全措施栏中。在架空线上工作需装接地线时，由工作负责人自行装接，在安全措施栏内注明“自装”。接地线谁装设，谁拆除。15.20全部工作完毕，工作人员应清现场使停电设备恢复可送电状态，将全体工作人员撤离现场，然后填写停电票注销一栏，连同工作许可证交变电室主管办理注销手续， 并告知全体工作人员，此后该设备视为带电，不得再触及或靠近。15.21变电室主管一收到注销通知后，和工作许可证核对（主管）无误后，撤销一切安全措施，将停电票签字注销。15.22在同一线路上同时有两个组独立工作，必须分别办理停电20、手续。15.23遇有紧急事故时可以不用操作票，但必须切断所有有关电源，在断开点县挂停电牌，做好必要的安全措施并有专人看守。事后应做好值班记录，并及时向上级主管汇报。紧急事故处理时，可不办理停电手续， 15.24凡县挂停电牌电气设备，不准合闸送电，未注销停电手续停电牌，不准摘动。15.25停电票应用钢笔填写，不得涂改，已注销的停电票要妥善保管，交直接管辖部门备查。 相关表格倒闸停、送电操作票16.0机 房 值 班 制 度16.1值班人员严格遵守岗位职责和有关的各项规章制度，忠于职守、尽职尽责。16.2值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要，临时离岗，必须有符合条件的人替岗。16.3根据21、操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管辖设备的运行情况，并按规定做好有关记录。16.4如出现设备故障，而当班人员不能处理时，应及时报告给有关负责人。16.5值班人员接到报修通知时，应及时通知有关人员迅速前往维修地点。16.6所有值班岗位都必须安排人员24小时值班，且要到岗到位。16.7值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，值班期间严禁睡觉、饮酒、打扑克、及其他与工作无关的事。16.8因故不能值班者，必须提前通知，以便落实好替班人员，保证岗位上有人工作。17.0给排水管理制度17.1具有完整供水和排水系统网络图和完整的管理资料。17.2建立正常给、排水的管理制度，严格执行操22、作规程。17.3水池、水箱、水泵房要上锁，钥匙由专人管理，并持有防疫站核发的“健康证”。17.4定期安排清洁水池、水箱卫生，防止供水水质的二次污染。17.5定期检查给水系统的管道、阀门、卫生洁具、室外井等设施，是否有渗漏。17.6定期检查排水系统的管道、隔油池、化粪池、室外井等设施，是否畅通.17.7定期检查水表，注意节约用水，合理安排用水计划，及指标分配。17.8制定突发事故的处理方案，当发生跑水、断水故障时，能及时处理，防止事故范围扩大。17.9做好没有交付使用的楼层房间水路系统的管理，防止装修、施工对水泵系统的破坏。17.10限水、停水要提前通知，以便及时通知业户。18.0 水泵房（水井23、）的管理制度18.1水泵房及消防水池、生活水箱、消防系统的全部机电设备由专业人员负责，定期检查、保养、维护、清洁、并认真做好记录。解决不了的问题，要书面上报主管部门。18.2水泵房内机电设备的操作由专业人员进行，其他人员不得操作，无关人员不准进入水泵房。18.3生活水泵、消防水泵、稳压水泵在正常情况下，选择开关位置为自动档，所有操作标志均应简单明确。18.4生活水泵应按规定时间内每月轮换使用，主接处定期检查、擦洗，以保证其正常运转。18.5消防、喷洒泵定期保养，每月进行一次手动盘车，每半年进行一次自动操作检查，每年进行一次全面检查及消防联动试验。18.6水泵房卫生每周打扫一次卫生，生活水箱每半24、年清洗一次，水泵每周清洁一次。18.8维修值班人员要定期对生活水泵房进行巡视检查并作好巡视记录；18.9发现异常问题，及时处理，确保设备的正常运行。19.0 公共设施维修保养制度19.1保持公共设施：路灯、道路、下水道等完好，做到灯亮、路面平整、下水道畅通。19.2做好公共设施巡视记录，发现问题记录在公共设施巡视记录表上。19.3公共设施的维护保养应尽量不影响大厦的正常运作。19.4维修中做好防护措施，确保业户安全。19.5工程部每月按公共设施保养记录表内容对公共设施全面检查一次，记录本月保养情况。19.6工程部每年根据公共设施使用损坏情况制定公共设施保养计划填写在公共设施保养计划表中并按计划25、组织实施。20.0 房屋维修制度20.1屋修缮前，要有明确修缮要求，经现场检查后，确定施工方案，报工程主管批准后方可进行。20.2房屋维修时，应切断修理范围内的电源，并设立警界线，禁止无关人员进入。20.3粉刷墙壁，油漆门窗，装配玻璃，修补外墙面，都要在可靠登高器具上进行高空施工作业，要有专人监护。20.4维修人员使用电器设备，要检查导线绝缘，接地等是否良好，抽水泵、磨石机的电线不准拖在水面上，应架空。20.5维修场所应配备必要的防火设备，每班要清理工作场地，维修工作结束，须清除所垃圾，并按工程质量的验收规定验收后，方告竣工。20.6每年由工程部组织，对房屋进行一次系统大检查，评析房屋的使用情况，制订修缮方案。20.7如发现房面和外墙漏水，在报修记录上详细说明漏水时间和部位。21.0 消防报警系统维护保养制度21.1电工每日巡查消防报警及联动器，发现故障及时排除。22.2每周对消防报警器及联动器箱体清洁一次。22.3每日做系统运行记录检查。22.4每半年对设备内部做一次清洁保养工作。22.5每年对火灾探测器清洁一次。22.6每年对火灾探测器抽测一次。(抽测比例20%)22.7每年对电源电压及蓄电池检查一次。22.0值班电话制度22.1禁止长期占用值班电话，接听电话要长话短说，保证线路畅通。22.2严禁拨打各种声讯信息收费电话。22.3任何人违反制度影响工作，按公司有关规定处理。