1、房产公司工程分承包商管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 前 言为进一步完善xx房产对分承包商的管理，客观、公正、全面的对分承包商的资质、商誉、能力、合作精神等进行考察和评估，保证分承包商选择的合理性和公正性，并以此作为我司与其开展合作的重要依据；同时，有效激励分承包商的各种表现，促进双方的合作交流，保证工程质量、进度和合同目标的实现，特制定本办法。本办法适用于工程分承包商的引进、管理和评估，现场施工所有分包商(甲方直接分包和项目经理部分包)，材料供应商的管理见材料管理制度。 目录1. 总则41.1目的41.2适2、用范围42. 分则42.1职责42.2术语53. 细则54. 合作前的考察75. 特别注意：86. 合作中的评估87. 合作后的评估98. 积分管理99. 罚则1210.附则12工程分承包商管理1. 总则 1.1目的为进一步完善xx房产对分承包商的管理，客观、公正、全面的对分承包商的资质、商誉、能力、合作精神等进行考察和评估，保证分承包商选择的合理性和公正性，并以此作为我司与其开展合作的重要依据；同时，有效激励分承包商的各种表现，促进双方的合作交流，保证工程质量、进度和合同目标的实现，特制定本办法。1.2适用范围本办法适用于工程分承包商的引进、管理和评估，现场施工所有分包商(甲方直接分包和项目3、经理部分包)，材料供应商的管理见材料管理制度。2. 分则 2.1职责 2.1.1房地产公司2.1.1.1负责制定、修改本办法，并监督检查其执行情况。 2.1.1.2组织定期的分承包商名录的整理和公布。2.1.1.3组织公司范围内工程分承包商年会。 2.1.2 公司工程管理部 2.1.2.1组织地产公司范围内工程分承包商沟通交流会。2.1.2.2工程部（项目部）：参加对工程分承包商及其项目经理合作前的考察、合作中和合作后的评估。2.1.2.3运营管理部：组织对工程分承包商及其项目经理的考察、合作中和合作后的评估；建立并维护分承包商信息及评估档案，每年6月25、12月25日前更新并以工作联系函形式4、报集团工程管理部备案。 2.2术语 考察小组：由运营管理部召集，工程分管领导或项目负责人任组长，地产公司工程系统人员组成的对承包商进行考察的临时组织。 评估小组：由运营管理部召集，项目负责人任组长，项目部工程师和相关成本专业工程师等组成的对分承包商进行合作中评估、合作后评估的临时组织。 分承包商信息及评估档案：记录分承包商及其项目经理基本信息、考察和评估结果，且从考察合作开始至完成履约全过程、全方位反映其综合实力、合作情况、履约能力等的信息档案。 档案主体：分承包商信息及评估档案的主体和对象，由工程分承包商及其项目经理（现场执行项目经理，下同）组成，一份档案对应一个档案主体。3. 细则3.1 5、准入制: 除土建总包工程外，逐步实行准入制。地产公司根据招标预案半年或承包商一年集中发布招标信息（涵盖主要招标条件），引进一定数量的承包商，经考察后取得投标资格。连续两次取得投标资格但未中标的单位，其后一年内不再准入。3.2 经营合作承包商 地产公司每年至少召开一次合作承包商交流会；公司根据公司业务发展情况召开公司范围内的合作承包商交流会。 3.3 流程及条文说明。3.4 工程承包商信息收集暨招标信息的发布 运营管理部通过以媒体发布、网络报刊获取、内部推荐等各种形式收集或获取当地优秀的承包商信息，并以各种形式主动邀请承包商前来参与我司合作 由运营管理部负责招标信息的发布，工程部需积极配合引进新6、单位。3.5 甲方直接分包工程,分包商进场前应将与甲方签定的合同副本报总包备案,并于进场一周内配合甲方及总包单位签定三方配合协议。3.6 分包商进场前向总包领取进场申请表,填表、盖章,报请各方(监理、甲方及其他施工单位)同意后进场;并按合同价款的2%向总包交纳文明施工抵押金,总包开具正式往来发票给分包方。3.7 分包商进场施工前,将施工人员的各种手续报总包备案;组织施工人员进行安全教育(总包有关人员参加);与总包签定安全包保责任书。3.8 分包商进场严格遵守现场各项管理制度,按总包单位划定的施工区、责任区施工,要保证施工区、责任区内安全文明施工;协助总包挣创安全文明工地。3.9 总包协助驻地监7、理对分包进行技术质量管理,分包商进场前要将施工组织设计、施工方案、质量控制要点、质量保证措施报总包,经总包请监理同意后才可进行施工。3.10 分包商要保证所施工程质量达到设计要求和总包的整体创优要求,因为分包工程质量未达到要求而影响整个工程的整体创优目标,总包有权对分包进行任何处罚。3.11 分包方在每周五之前将下周的进度计划及具体施工部位报总包审核,总包根据现场整体计划进行安排,分包商要严格按总包审核后的计划进行施工。3.12 分包商对施工范围的工程质量负责,并负责工程交付前的成品保护工作。3.13 分包商分包工程经各方验收合格后,及时将资料报总包归档;所有资料必须达到总包要求,否则,总包不8、予接受,由此造成的一切后果由分包单位负责。4. 合作前的考察 4.1 所有拟第一次参与我司项目建设的承包商及其项目经理都必须经过我司考察小组的考察，进入可以合作工程承包商名录后，方能参与竞标；进入后备工程承包商名录的仅可供急需时适当考虑或作为投标报价比价的依据。4.2 所属地产公司运营管理部在考察前将工程承包商报名表发给被考察的承包商，由被考察承包商据实填写并加盖公章后返给运营管理部，运营管理部对其填写的内容进行初步核实后组织考察小组进行考察。 4.3考察小组成立原则： 由运营管理部召集成立考察小组，小组成员由组长、工程系统相关负责人和专业工程师组成，成员不少于5人； 土建、智能化系统承包商考9、察由工程分管领导任组长；其他专业考察以项目负责人任组长。组长需亲自带队考察。 专业人员由现场管理工程师、监理工程师、运营管理部工程师等有关人员组成。涉及重要观感质量的，应邀请设计工程师参加。 4.4 考察小组考察时，应首先对承包商填写的工程承包商报名表内容逐项核实，其中重点对项目经理进行全面考核，包括对该项目经理负责的在建工程或已竣工工程的现场考察、查询工程资料，调查工程合作伙伴对该项目经理和承包商的评价等。考察时要求项目经理必须到场接受考察。若被考察单位为异地单位，而该异地有金科集团下属地产公司的，可委托该地产公司代为考察。 4.5 考察完毕后，考察小组各成员根据考察情况及时完成工程承包商考10、察表的填写，确认是否合格；对有一定分歧意见的应组织会议讨论，形成最终意见并完成工程承包商考察表和会议纪要，考察的得分即为档案主体的初始积分。4.6 考察判定标准和运用： 按总得分高低分为：“可以合作”、“后备”和“不能合作” 三个类：80分以上为“可以合作”，直接进入区域可以合作工程承包商名录；70-79分之间为“后备”，进入区域后备工程承包商名录，供急需时适当考虑或作为投标报价比价的依据，如无改进则进入不能合作档；69分以下即为“不能合作”，进入区域不能合作工程承包商名录。 5. 特别注意： 5.1 考察小组两人（含）以上评定该承包商为留作后备，直接进入后备工程承包商名录；考察小组两人（含）11、以上评定该工程承包商不能合作，直接进入不能合作工程承包商名录。 5.2 组长具有一票否决权，如组长评定该工程承包商不能合作，直接将其列入不能合作工程承包商名录。6. 合作中的评估 6.1 地产公司评估小组每半年组织一次对合作中承包商的评估，也可以根据工作安排阶段性地开展评估活动。评估小组按照工程承包商评估表中的内容和标准对各承包商及其项目经理进行评估后，组织召开讨论会，就评估情况进行汇总和讨论，形成一致意见并填写完成评估表和会议纪要。6.2 运营管理部召集成立评估小组，由项目负责人任组长，相关专业工程师和成本工程师为小组成员，成员不少于5人。 6.3合作中评估活动的开展： 6.4 通过对档案主12、体评估，形成工程承包商评估表，评估得分70-79分的，对其提出黄色警告；评估得分69分以下的，对其提出红色警告或立即淘汰。评估小组应将书面评估意见及整改建议发档案主体，并督促整改。7. 合作后的评估 7.1 土建工程竣工后3个月，其他专业工程竣工后1个月，地产公司评估小组组织对合作后的承包商及其项目经理进行评估。评估小组按照工程承包商评估表中的内容和标准对各承包商及其项目经理进行评估后，组织召开讨论会，就评估情况进行汇总和讨论，形成一致意见并填写完成评估表和会议纪要。大型工程项目在保修期满后一个月内，尚须组织再次考核评估。 7.2 运营管理部召集成立评估小组，由项目负责人任组长，相关专业工程师13、成本工程师和物管公司为小组成员，成员不少于5人。7.3 通过对档案主体评估，形成工程承包商评估表，评估得分70-79分的，对其提出黄色警告；评估得分69分以下的，对其提出红色警告或立即淘汰。评估小组应将书面评估意见及整改建议发档案主体，并督促整改。8. 积分管理 8.1 由各所属地产公司运营管理部设专人建立并维护承包商信息及评估档案，根据每次考察和评估附表中的得分对档案主体进行加减积分。每次定标时，运营管理部均需在定标资料中附中标候选人的积分档案作为定标的参考依据。 8.2 初始积分值为考察小组对档案主体首次考察得分。过程中积分由合作中评估、合作后评估以及地产公司组织的阶段性评估得分转化而来14、： 8.2.1第一次评估后的积分=初始积分*70%+第一次评估得分*30% 8.2.2第二次评估后的积分=第一次评估后的积分*70%+第二次评估得分*30% 8.2.3以此类推。所属地产公司运营管理部根据每次评估后档案主体的最终积分，按照80分以上直接进入区域可以合作工程承包商名录；79-70分之间进入区域后备工程承包商名录；69分以下进入区域不能合作工程承包商名录的方式，修订各工程承包商名录。8.2.4内部企业下属档案主体评定为不能合作的，该项目经理必须更换。 8.2.5承包商下属档案主体一半以上评估为不能合作或后备的，该承包商相应列入不能合作或后备。 8.2.6达到下列条件的进入区域优秀工15、程承包商名录： a)已进行过项目后评估，积分90分以上的。 b)已进行过项目后评估，积分85分以上且满足以下任一条件的：1）至当年与区域地产公司已连续合作5年以上。2）至当年连续5年内累计承建区域地产公司项目超过15万平方以上。3）当年参建区域地产公司3个以上项目。 c)以上条件档案主体积分达到的才进行计算。8.3 合作中，如果同一档案主体参与了多个项目建设，以各项目评估小组评分的平均值为档案主体得分，并将其转化为当期该档案主体的最终积分。8.4 档案主体获得的初始积分有效期为1年，即：可以合作但未中标承包商1年内未在本地产公司项目中中标，则其积分作废；积分作废后承包商再参予投标，必须重新进行16、考察。 8.5 已合作的档案主体，其积分有效期为2年，即：2年内如果档案主体未再次与建档公司发生新合作关系，则其积分作废；积分作废后承包商再参予投标，必须重新进行考察。 8.6 为保证承包商管理的公平公正，考察小组、评估小组组织的每次考察和评估都要形成讨论会的会议纪要和对应填写的考察表或评估表，并经组长、小组成员会签后报工程分管领导和总经理审批，审批同意后本次考察或评估的得分转化的积分方可生效，并由运营管理部部专员加入档案信息，上述资料亦统一按专业分类存档备查。8.7 房地产工程管理部定期对各所属地产公司的承包商信息及评估档案进行汇总和公示。其中： 8.7.1达到下列条件的，进入集团优秀工程承17、包商名录:a)其参建项目已在其所属地产公司进行过项目后评估且积分85分以上，同时须满足以下任一条件： 1）当年至少与两个地产公司有新合作工程。 2）至当年连续5年内在集团范围累计承建项目超过30万平方以上。 b）以上条件档案主体积分达到的才进行计算。 8.7.2至少参与过2个（含）金科集团的所属地产公司的合作，且合作后的评估积分均在80分（含）以上的工程承包商，直接进入集团合格工程承包商名录。 8.7.3参与过2个（含）以上金科集团的所属地产公司的合作，有2个（含）以上的地产公司在合作后的评估中评定积分均低于70分的工程承包商，直接进入集团不合格工程承包商名录，则该工程承包商2年内不得再参与金18、科集团及各所属地产公司的合作。 8.8 地产公司优秀承包商参加该地产公司工程建设，可以以结算价为基础给予其一定奖励，其中土建总包工程不超过0.5%，其它工程不超过1.5%。8.9 集团优秀工程承包商参加各地产公司工程建设，可以以结算价为基础给予其一定奖励，其中土建总包工程不超过1.0%，其它工程不超过2.0%。8.10 土石方施工单位不执行优秀承包商奖励。8.11 房地产公司运营部管理负责在单位引进和合同交底时，将我公司的承包商管理办法告知承包商。 9. 罚则 9.1 本制度的执行在工程管理季度考评的重点工作项中进行考核。9.2 对违反廉政制度的，将进行即时处罚并由集团审计监察部核实后进行处理。10.附则 10.1 本管理办法试用期2个月，由公司工程管理部负责解释。各地产分公司根据自身情况，在不违反公司制度原则下可制定分公司的实施细则或完善考察及评估表格，提高精细化管理。 附表：承包商信息及评估档案工程承包商报名表工程承包商考察表工程承包商评估表