1、汇 报 ：岳 欣 懿 宸 府 商 业可 性 报 告Feasibility Report宏 观 环 境 分 析01Macro-environment analysis商业及公寓市场分析02Commercial and condominium market analysis项 整 体 定 位03Overall positioning of the projectCONTENTS录Macro-environment AnalysisPART ONE01PA R T宏观环境分析 宸 府城属湖北襄阳市，地处襄阳西部，汉江中游西岸，武当脉东南麓。南依荆，西偎武当，东临汉，南 北河夹县城东流汇汉江，西北、西2、南三群环抱，地势西东低东西69千，南北宽66千。积 2553平千。城 地域1.1 城市概况城县辖城关、冷集、花、五、紫、南河、盛康、庙滩、茨河9个镇和赵湾乡，设城经济开发区和蔑旅游度 假区，242个政村、48个社区居委员会。2023年常住约59.86万左右。族以汉族为主，且有回族、家 族、满族、蒙古族、藏族、苗族、瑶族、壮族、侗族等少数族。城 2023年，全县年末总数22.03万，年末籍 59.86万。男性30.81万，性29.05 万；乡村 30.73万，前常住约 32.13万1.2 城市概况 城持续稳定增，城镇化进程速度加快，促进房地产快速发展，商业零售额快速增般情况下，城市每增 1%，促3、进 房地产增 4%,带动社 消零售额增 2.4%指 标汉铁从武汉叶堰，途径古城站，西武铁城北在建即将运开通城铁城速:速、汉速、孟速、福银速+城国道、省道：222、241、316、三条国道纵横交错；新增251、275、368、467省道城速/国道、省道交通概述距襄阳刘集机场63KM,60分钟程；距城铁站3KM,7分钟程；距客运站中2KM,5分钟程城交通络：速、铁、国道、省道、机场四通达1.3 城市概况 交通1.4城市概况 GDP及增率GDP增速度房地产及商业市场发展状况于4%委靡4%-5%停滞甚倒退5%-8%稳定发展8%-10%速发展10%以上速发展城近5年来GDP持续稳健增，2023年产总值达4、478.10亿元，同增5.9%，年增连续6年保持5-8%,整体经济呈稳定发展阶段，为本案发展提供了有经济后盾。Business Market AnalysisPART TWO02PA R T商业市场分析 宸 府城现阶段商圈分布呈现双中商圈态势，以县府路星悦茂为代表的地下商业和城西的裕丰世纪场商圈2.1 商业概况2.2 商圈 商圈分析商圈商业代表业态种类辐射范围竞争关联城区军翔百货服饰、化妆品、鞋具、童装辐射全县直接竞争对群兴购物场服装、鞋帽、化妆品、餐饮辐射全县直接竞争对城西商圈裕丰世纪场服装、童娱乐、超市、影院辐射全县直接竞争对城北新区汇科恒太城院线、超市、服装、童娱乐、餐饮周边错位互补（前5、停业）城前主要商业项列表物业名称建筑积主产品前均价（元/平）去化率租情况（均价）裕丰世纪场5万40-60平楼：27000楼：22000三楼：16000四楼：1300079%（其中街赞56%）楼：142.5元/楼：95.2元/三楼：69.3元/四楼：43.8元/80-90平军翔百货1.8万租赁楼：105元/楼：83元/三楼：67元/四楼-五楼：48元/星悦茂地下商业街2.1万25-90平返祖五年后均价1800033%两头品牌：25元/中间餐饮：95元/中间其他：70元/粉路/粉阳路沿街商铺40-60平1600085元-110元/70-100平群兴购物场 项位置城县城关镇粉路70号（原银泰百货）商6、业积商业使积约1.8万平物业归属随州银泰新世纪购物场运 营 商湖北群兴购物场有限责任公司开业时间2012年111项定位：传统百货（超市+百货）楼层数量地下层、地四层，共五层楼层业态-1 F1 F2 F3 F4 F群兴超市KFC、化妆品、珠宝、鞋具、餐饮KFC、装精品男装、运动服饰、餐饮童零售、电玩停位地停位约30个裕丰世纪场项位置州裕丰集团商业积商业使积约5万平物业归属州裕丰商业管理有限公司运 营 商州裕丰商业管理有限公司开业时间2022年115项定位购物中模式楼层数量地下层、地四层，共五层楼层业态-1 F1 F2 F3 F4 F超市零售、餐饮零售（装）童娱乐及餐饮停位停位约400个2.3 本7、案周边商铺租分析元卡宾、JPT、太平装、巴拉巴拉、富豪男装积均为140，同属艺美旗下，均价：60元/。110元/倩美 30110元/唐云烟酒 60艺城120元/周 210以纯、安踏积均为210，同属艺美旗下，均价：50元/。路周六福珠宝粉福珠宝/,125元/m/凤珠宝赛菲尔珠宝福珠宝元阳 2.3 本案周边商铺租调研调研租信息汇总街铺租粉阳路沿街商铺标准店铺积：40年租：4万/年-6万/年前转铺均价：110元/粉路沿街商铺标准店铺积：70年租：5万/年-12万/年前转铺均价：85元/物管费含在租（粉阳路：110元/粉路：85元/）合同期限粉阳路1-5年；粉路般商1-5年，部分转租房东签期合同208、年。付式年付经营品类粉阳路：珠宝、服饰、餐饮、烘焙、五机电、零粉路：服饰、鞋类箱包、珠宝、餐饮备 注粉阳路（银城道以东）和粉路的沿街商铺主要集中在艺美公司、聚靓益公司、保真公司旗下；艺美公司：拥有店铺30-31家聚靓益公司：拥有店铺18家保真公司：持有约70家，约半持，半租赁2.4 本案商业分析项属性：位于主城的传统核区商业核区，短期周边商业价值得不到兑现，地价成本与区域商业价值不对等，体量、盒商业容积率限制商业发挥空间。02周边环境城市主流商业区域，周边环境较为杂乱，区域周边居住区 档次低端，整体商业形象较差。01规划限制占地积、规划容积率，限制商业发挥空间。区域商业标杆占得先机 周边缺乏主9、流商业，为本项打造区域商业标杆占得先机 未来宸府交付住后，商业价值将得到幅提升。外部交通便利项位于城中区域，外部交通便利，与城核商圈 联系紧密。利于开发建设地块内部地势较为平坦，利于开发建设。有利条件不利条件为了更好了解商业市场的需求我们随机调研了城部分商经营者和消费者Why？Why？2.5 商家调研31-35岁34.69%36-40岁30.61%41-45岁20.41%46-50岁4.08%26-30岁 10.20%品牌连锁16.33%商合作0.00%营55.10%经销商/代理商28.57%商家年龄段本次市调选取100名经营年轻普遍为中年为主，其中31-45岁经 营占整体的85%，基本为城市10、经商的主群。经营经营模式占2.51 商家对商业打造的形态化主题18%餐饮主题22%运动主题17%少主题43%48%的商家站式的体验式商业32%的商家主题特商业街16%的商家希望打造集中商业2.52 随机调研100名消费者消费习惯调研浴桑拿3.16%球类运动场所2.11%健房2.11%电玩城0.35%其他3.86%中餐馆4.91%茶馆3.16%餐厅4.21%电影院13.68%特吃22.11%KTV2.11%酒吧2.11%街道购物 36.13%消费者常消费场所质量有保证22.11%交通便8.07%商品(娱乐商家)丰富8.77%习惯性6.67%品牌商家2.81%离家/单位近6.67%价格实惠4.9111、%有特1.75%其他1.05%环境舒适37.19%36.14%主要以街道购物为主26.33%为特餐饮KTV和酒吧茶吧娱乐消费作为常消费的受访者不多，般为偶尔消费消费者选择消费场所环境舒适度为主要因素商品质量与交通的便利性为其次 价格因素影响则排在最后2.52 消费者对城现商业评价餐饮主题20%题运动主题15%旅游主题10%少主题39%30%停场停路边怕贴条或者地下库动线混乱停不便27%购物环境差 24%缺乏主题；商业业态不集中，多处为单的购物街道，休闲娱乐等体验式业态在当地的例低13%品牌档次低2.54 消费者对商业街区的期待餐饮主题20%化主题16%运动主题15%旅游主题10%少主题39%312、9%希望能以少主题为主，关注少年成 20%希望有餐饮主题 15%希望有运动主题2.55 调研分析 结商家 希望打造站式、主题特商业街区倾向于餐饮、童、运动、装的投资消费者 希望打造以童、餐饮、运动液态为主的商业街区希望购物环境舒适、多业态、潮牌1.2.3.契合商业街区的定位契合业态、品类的规划停场是硬伤项 位 于 城 传 统 核 商 业 核 区，短 期 周 边 商 业？价 值 尚 未 兑 现，地 块 成 本 与 商 业 价 值 形 成 不 对 等?地 块 占 地 ，容 积 率 ，商 业 发 挥 空 间 ，产 品 如 何 规 划？核问题思考本案如何定位，产品如何规划，才能解决商业难去化所带来的难13、题,并实现项的经营指标？纯商业、公寓、其他？纯商业、公寓、其他？三四线城市具有普遍的“1+6”消费需求，即个 孩，三代，全年龄段的带动性较强的消费需求，且消费弹性较，消费能旺盛。城前在童及亲商业消费上选择性仍较少，商业集聚度不，档次业态偏落后。亲主题，强调体验性，形成以主题娱乐为主的丰富的周边消费业态，涵盖餐饮、零售、培训等赋予个内涵丰富的主题前国内亲主题已经形成成熟的产业链，知名商家成功案例皆是，规模丰富，租售槛低，有利于物业销售。招商可性较强利强关联的统的主题对商业体进包装，拉动垂直业态布局，提升层空间的商业价值，增加商业体量规划，进提项整体开发收益。商业租售价值最化定位策略 主题向选择“14、我有，你，他需”“我有，你，他需”市场需进市场补缺市场需进市场补缺本案1.2万的商业体量，对市场3现状，该选择何种发展战略？适条件:市场需求持续增加商家具有较的经营平交通关联性强，成熟核商圈外延 地区特点：红海战略：借势，吸引、共享、争夺客适条件：市场同类别业态不完善市场商业主题有空点或较为稀缺市场对所缺业态有定需求特点：蓝海战略：补缺、创造客成形城市成形城市（同质同类）（同质同类）完全补缺完全补缺（同系不同类）（同系不同类）扩主题扩主题（不同系不同类）（不同系不同类）本案适的定向模型定位向基 于 市 场 升 级 维 度 的 思 考（商业向）定位策略 差异市场策略此案执策略为城当地市场引种新型15、业态。第步构建个特商业主题，深挖细分市场客。第步进商业模式和消费习惯的引导。第三步通过差异化的项定位，通过引新型商业业态，商业主题、或者商业模式，在形式、消费模式、主题、抑或产品形态上升级或创新，超越现有市场，达到引领市场的效果。定位策略 市场机会点分析传统业态市场机会点传统业态为主，零售、购物周边服务，童休闲娱乐项少,寓教于乐的体验类项是空。从分布来看，仅有品零售集成店，普遍规模较，难以形成 氛围和关联消费，站式的商业 平台具有极的市场机会点。通过调研，我们发现这部分市场基本处于空开发状态，需求有待释放。三四线城市具有普遍的“1+6”消费需求，即个 孩，三代，全年龄段的带动性较强的消费需求，16、且消费弹性较，消费能旺盛。城前在童及亲商业消费上选择性仍较少，商业集聚度不，档次业态偏落后。亲主题，强调体验性，形成以主题娱乐为主的丰富的周边消费业态，涵盖餐饮、零售、培训等赋予个内涵丰富的主题前国内亲主题已经形成成熟的产业链，知名商家成功案例皆是，规模丰富，租售槛低，有利于物业销售。招商可性较强利强关联的统的主题对商业体进包装，拉动垂直业态布局，提升层空间的商业价值，增加商业体量规划，进提项整体开发收益。商业租售价值最化定位策略 主题向选择“我有，你，他需”“我有，你，他需”市场需进市场补缺市场需进市场补缺定位策略 主题商业市场发展现状国际上，职业体验源于1997年韩国HAJA，随后“19917、9墨西哥Kidzania“、”2004年美国WannadoCity“、”2006年蒙特雷Kidzania”、“2007年东京Kidzania”.童职业体验在国际上快速发展，并创造了品牌植和流量的双重轰动 效果。受到了各国政府、教育界、投资界的强烈关注，收到良好的社会效益和经济效益。国外起步早，发展快，运营爆。国内快速发展阶段，商业模式和品牌已经较为成熟。以新兴的童职业体验业态为例，国外、国内已经造成靡2014年开始引国内定位策略 主题商业市场发展现状从童主题的消费者进分析，决策为家，家庭财富效应明显向孩倾斜。A.决策-家a.b.c.d.e.典型中国亲形象年龄在28岁40岁之间，亲为主；学历在学18、专科以上；有稳定的职业及家庭办公地点分布在各企事业单位或少部分家居经常出没于型商超及学校性栺：稳重，有爱，孩在她中胜于切，追求家庭和睦，喜爱追求对孩成有利的事物，注重品牌及碑，消费观念务实，社会责任感强.B.使者-孩满个喜好外，还可以作社交筹：0-12岁的童06岁的童：根据显易的感官刺激来 认识产品价值；79岁的童：对产品类别、售价、功能等 有定的认知能，开始明物质的社交意 义，知道拥有哪些产品就能与朋友的接纳程 度扯上关系；1012岁的童：对市场的产品类别，销售地点，推销策略有更深刻的认识，充分明 品牌的意义，明物质的价值定位策略 主题商业市场发展现状1.标受众：012岁童（使者）及其家（决19、策者）庞的童消费市场根据最新的城市童消费调查，我国城市童消费在家庭总出中所占例超过33%,，全国0-12岁的孩每消费总 额超过35亿元。童消费市场不仅规模迅速扩，其性质也从保障基本活消费、追求享乐性消费，发展到强调成性 消费的新阶段。财富漏效应形成家庭消费的“童中化”趋势随着活平的提，中国家庭消费呈现出显著的童中化”趋势。4+2+1的家庭成员构成（爷爷、奶奶、姥爷、姥姥+爸爸、妈妈+孩），财富漏效应使童成为家庭消费中扮演的越来越重要，童往往是影响家庭购买决策的重要因素和重点消费对象。童消费理 消费的直观理：缺乏逻辑思维，起商品质量和性能，更关注产品的直观表象 消费的依赖理：购买决策容易受师、家20、等意领袖建议的影响消费的模仿理：缺乏选购能，容易跟消费消费的可塑理：易于接受新兴实物，容易受告影响喜好的不稳定性，兴趣多发，喜好带有随意性，品牌忠诚度较低定位策略 主题商业市场发展现状1.标受众：家庭全年龄段群|家庭消费特点:发展性消费领跑家庭市场 发展性消费占家庭消费最重前家庭消费可分为存型消费和发展型消费，存型消费（包括品和着类）的重约占到消费总出的40.9%;发展 型消费（包括居住、交通通讯、教、娱乐品、医疗保健、旅游等）的重占到消费总出的50%以上,且有不断上升的态势。校外教育出成为家庭消费新增点随着升学压的不断增，的校外教育出，成为了家庭消费新的增点。不能让孩输在起跑线上是所有家的致21、看法。娱消费成为家庭消费新热点随着城市活平的提，市对教活提出了更的要求,衍了丰富多彩的化活，时尚的娱消费也成为了家庭消费的新热点。节消费引领导家庭消费新潮流名繁多的节促销活动,有的拉动家庭消费增。定位策略 主题商业市场发展现状童主题商业般0-15岁童，主客群为5-10周岁。主客群的家庭结构通常为：孩、祖(外祖)，家庭出游的结构通常为“1+1”或者“1+4”定位思路 案例借鉴星期镇活动分上下午两场，时间分别为上午10:00-14:00，下午15:30-19:30。每场时间都横跨个餐时间段。这样的安排为其他业态及商带来商机。体验每项作概需要15分钟左右，等待进场的家可以听场亲教育讲座，或是摄影讲座22、，或是简单做个美甲，或者采 购些童品。妈妈可以尽情的花2.5时逛街购物，做个SPA(1.5时，100元/次)，或是做场瑜伽(1时，办卡折合50元/次），美发(1时，100-150元/次)，或购物(2时，消费灵活)；爸爸可以打场桌球（30元/时）或是边看书边喝咖啡（30元/次）或是酣畅的玩次电玩（法统计）；或是两享受 世界，看场电影(1.5时、160元/次)，延伸到祖辈，主要以养保健、茶室或疗为主。选择场外活动家的为模式及商业效应选择场内活动家的为模式及商业效应定位思路 案例借鉴个案推荐：郑州未来童城职业体验、英语村、家庭美、全系列童零售经营积：6000平|均消费：90（票价）、150（周边消费23、）前国内规模最、投资最多、档次最、功能最完整的童城，同时拥有体验馆、科技馆、亲乐园等寓教于乐的童娱乐设施，另外配置台湾美吃、亲餐厅等餐饮项以及周边零售，满了全家休闲、亲以及童娱乐的需求。定位思路 选址关键要素区位要素主城区位置，区位不能太偏有公交路线直达项及周边停位充城市要素定的童基数 重视童教育，教育理念接受度童消费弹性项要素位于综合体、购物中内，有定商业氛围和集聚复合的配套体系，其他业态搭配合理从童商业的选址要素进匹配分析从客观上，城和本项具备开发童主题商业的先天条件留守童和妇较多。从主观上，我们强调业态的复合化和全链条的消费集合。本项商业功能业态定位城太阳童主题 MALL全业态、家庭式、24、站式 童教 育主 题零 售 童服 务 童娱 乐关 联业 态早教兴趣培训机构童职业体验馆童装 玩具 童 书本童摄影婴游泳童主题餐厅型幼乐园 中型少年电玩城婴零售 怀孕护理 家庭餐饮、消费等外部及内部设计特 内部空间设计据具体业态和项进装饰，充满变化和体验感 外及利童话主题、丰富多彩的吸引客群商业业态规划 分层业态 1F业态建议：童零售他可以店的由 主题百货形式）、精品餐饮以及部分租承受较的童服务业态 2F业态建议：童职业体验馆、游乐城、电玩城等（单项经营积较）商业业态规划 分层业态 3F业态建议：早教、兴趣班、培训机构、家休闲娱乐等 4F业态建议：运动品、书城、性消费、服务等的性消费的主题零售及25、娱乐设施商业业态规划 业态配及体量建议功能细分业态配建议童主题童职业体验馆29%幼、年电玩城12%服饰、玩具等品零售11%童摄影、婴游泳等服务8%早教、幼、少年教育 培训类9%婴、孕期护理等3%合计72%家庭周边消费美容美发会所休闲6%咖啡、茶室等3%桌球、书吧3%家庭餐饮6%合计18%其他业态5%总计100%总体量（初步估算）12000m2配 置前 提1.2.3.4.乎全部为的性消费，辐射整个城县，但根据同级别县市进估算，纯童主题商业体量以1万平适宜项基底地积较，业态规划布局纵向拉伸到4层，合理布置消费动线童主题商业与成商业配约为3:1按照底层满铺的商业密度进规划定位案较分析 物业价栺评估估26、价对象市场较价栺评估表评估因素评估细分因素权重交易实例估价对象裕丰世纪场 星悦茂地下商业群兴购物场区位因素商圈成熟度0.1511011090100消费客层聚集0.1211211290100规划条件0.1810010095100交通便捷程度0.2412012096100周边居住0.15110110100100公共设施配套0.1611011095100合计1110.84 110.84 94.64100个别因素商业形态规划0.2969593100建材装修标准0.07100100100100商业动线设计0.2510010095100商铺分割0.21009695100导视系统0.16959510010027、服务与管理0.14979797100合计199.9898.98 97.93100交易情况营销专业0.15989595100推投0.2610010098100产品惯性0.310011096100品牌碑0.3100107100100合计1100.7 105.35 98.53100交易期修正100100100100典型份成交价格280002300023000参与计算权重35%40%25%价栺评估结果17,73()均价为分层摊平，丏扣除返租后实价。23,356元/m2商铺价栺评估1.根据核商圈租平及项所处区待评估，折算到前，项静态平均租平约为3-4 元/m2天（租为分层摊平租）2.根据前城租平与商铺销28、价格的关系 标准，商铺前期的实际回报率船为5-6%（均价=租/挎资回报率）3.假设本项开发积伸效率为90%4.根据收益还原法，项销型商铺平均价在24330元/m2.（平均价为分层摊平价格,根据前城核 商圈及外围底商分层规律,预测本案未来商铺 分层售价为:1F:2F:3F=1:0.4:0.3）收益还原法24,330元/m2 市场较法23,843元/m2较为合理综合收益还原法及市场较法，预计项销售型商铺售价折算到前约为23,843元/m2较为合理星悦茂地下商业3年去化33%颐和院盒商业3年去化28%裕丰世纪场盒商业3年去化26%，街53%市场存量较多，且去化都不是很理想盒商业招商成功后稳定专业的运29、营策划团队也是关键。如汇科场招商住率达到86%，由于没有后续运营能导致倒闭，业主租法保障，客对盒商业普遍没有信购买。后期需要稳定的运营团队费，等法撑，相关动作节奏，调动不起市场积极性费不 节奏不强就城现整体商业存量，仍然需要较的去化周期，且需要强的商管运营作为撑。本项前所处的粉路板块前仍然在售商业较多，且前区域配套不够完善，客选择度不，在定程度上加了去化的难度。和营销交圈后预估销售周期四年可以完成50%以上，且需要正常运营的基础上。销售策略商业部分结 阻重重，影响业绩商业部分结 阻重重，影响业绩定位向基 于 蓝 海 竞 争 维 度 的 思 考（商墅公寓向）公寓市场分析楼盘地址化路步街与昌路交叉30、所在板块：城西板块建筑形态：层+专业市场开盘期：2015年5 积分割45-70销售率：约95%销售报价：4300元/m，前房价：4400装修情况：精装旺恒国际场，处于城西板块，项本是个建材专业市场配套部分型公寓，区域有定的租赁市场出现，且因为该产品总价较低，市场出租收益较，市场反馈良好，项公寓共计85套于2016年售罄，前房源挂出量较少，业主均期持有作为投资。型解析本案主产品特不明显，其依靠凸窗、积景观阳台、来提升产品性价；为了配合设计，主产品型并不正，且南北通透性不佳为本案产品主要缺点。44平型60平型本案产品 定位及客定位型公寓产品定位：商住体的城市型智慧公寓本案公寓基于“低总价、住宅属性31、”，两主要购买驱动客投资客商住两，办公私投资，资产积累本案产品 可做的四价值点双重资源价值 南 河景观 和活社区超附加值凸窗、阳台等附 送空间型舒适居家型设计,舒适度优越星级物管体化物管,确保星级服务品质公寓产品建议（格）：外格应契合项品位年住区的主题，并在区起到定地标昭性作；建议采取现代格，提升项年浪漫、摩登感觉，同时与本案新古典主义格住区格进很好地融合；材料建议使级砖或材贴，既经济彰显项品质。型建议 主公寓型型积：30-40平r-型特点：i-充分利空间进功能设计i-餐厅紧靠厨房，便实Ii-宽卧室，舒适度强，明卫Ii-创新设计观景阳台，增加公寓舒适度和居家感受型建议 主公寓型型积：40-5032、平r-型特点：i-宽，空间尺度舒适i-卧室客厅体化，动线明确型空间设计亮点 景观溢价根据以往研究经验，景观公寓溢价能为普通公寓的1.3-1.6倍 造项溢价普通住宅的阳台般进深 约为1.2m1.5m,增加其 1.8m左右，扩居住者 活动范围，享受阳光休闲 区，同时增加房型附加值阳台休闲空间设计配套服务建议社区安全系统监控服务社区出份识别系统：访客份确认式，社区业主的客需提前通知业主到访，并提供其牌号及姓名；当客 到达社区，保安员凭业主告之的牌号或是姓名放。物业提供24时维修服务，解决业主家中设备运作突发状况，对于法及时解决的问题，物业提供呼叫专业员上修理孩托管服务：求学帮助、接送上下学、家教服务33、礼仪培训、暑期活保姆等；提醒服务：重要事件短信电话提醒、唤醒等个化服务：外出或旅游计划的安排订服务（商务或是旅游巴等）红酒或是雪茄寄存服务：欧美重要节活动的安排及礼物的馈赠24时物业维修服务贴管家服务型公寓规划建议型积(m2)房型占A30-401R70-80%B50-602R20-30%1.2.3.以市场热销的单房为主，增 加配置更型，控制总价，做成 投资类产品。主打项作为区域新兴商务中，出租率，租收益回报较好，促 进销售去化。住+办公+投资，多种营销法。型公寓产品策略投资价值参照前公寓租赁市场45平租在1000左右，总价20万的公寓，年回报保底在6%左右，远超任何银理财产品。整体型配置初步34、建议公寓总体量为6156m2项客群定位为年龄在25-35岁之间的年客，以两家庭 结构为主，主要来城中其他版块，多为依托体育场对粉路认可度较且有情怀的导型客；多处于事业起步期，总价承受能有限，性价，近体育场，周边配套是他们的要置业因 素，良好的环境更促使了他们选择本案。本案主客群：（占60%）这部分客主要包含两类群，即过渡型住客及区域投资客；过渡型住客以25-30岁年客为主，单或两的家庭结构，同主客群有所类似，但总价承受更低，通过本案起到居住过渡的作 区域投资客则主要看重周边未来发展潜型、低总价是他们置业最为看重因素。本案次主客群：（占25%）年龄多在35岁以上的中年阶层，多为三之家,主要来城本35、地区域，以改善型需求为主；已处于事业峰期，具备定价格承受能，希望在环境较好的地段进置业，使得活更加舒适，可住可投资。本案辅助客群：（占15%）本项主客集中在购买总价为20-30万产品的年轻住型客，多为周边导型次主客群（房：55-65m2）22-28万（宽敞两房：58-70m2）25-32万（房：38-45m2）17-20万辅助客群主客群产品总价段公寓分析 总结格局随着房地产市场的发展，公寓产品开发成为市场主流，多个新开 发项中具有该类产品出现趋 势由于其兼具居住过度及额收益投资的功能，且其低总价，进槛 相对较低，市场蓝度，开发该类产品成为市场主流问题产品设计相对单，套概念，并未在产品附加值上下36、功夫，使其仅 仅成为市场投资性融产品，随着未来市场供应量增加存在同质化竞 争激烈的局机会公寓使潜在客群体较，发展该类产品不仅能满项容积率的要求，还能提升整体价值分析 总结 Analysis Summary定位案较分析 物业价栺评估公寓价栺评估估价对象市场较价栺评估表评估因素评估细分因素权重交易实例估价对象旺恒国际光彩市场其他区位因素然环境0.22100106105100氛围0.159810095100规划条件0.079595100100交通便捷程度0.31059894100客层聚集程度0.121109598100商服设施配套0.1110797102100公共设施配套0.04100969810037、合计1103.82 100.2899.45100个别因素社区景观环境0.2989898100社区配套设施0.079296100100建材装修标准0.259510096100物业形态0.2969798100型设计0.16989698100服务与管理0.1410010099100合计198.67 100.0899.74100交易情况营销专业0.151009892100推投0.26979998100产品惯性0.395100101100品牌碑0.310098105100合计198.7299.84101.08100交易期修正100100100100典型份成交价栺450044604300参与计算权重40%38、40%20%价栺评估结果5950多次修正得出项可售价修正1区位：本案区位在核商圈外围，相对优势极为明显，因此给予1.08的修正系数。修正2产品：以市场主流产品进规划，适当进外形和 价值感创造，产定溢价，因此给予1.02的修正系数。此法预估，本案公寓产品折算现价约为4910元/m2（精装）折算现价：4,550元/m2平均现价：4910元/m2（精装）公寓价栺评估销售策略商墅别墅联动项部找商会企业资源以及精拓，由于量少问题不。公寓产品后期会做系列市场调研，确保产品符合客需求，前经过盘点营销有7-8组客有强烈购买公寓的意向，多为考虑低总价的客。经过和营销确认预计2年可以完成商墅联排公寓去化。价值梳理找卖点紧抓业主挖资源制造节点打节奏感谢您的聆听!The End.汇 报 ：岳 欣 懿