1、成都三利项目可行性研究报告 成都美年项目公司 2018.2.10 2 项目本体分析 01 PART ONE 项目区位条件 项目交通状况 项目主要经济技术指标 2018/2/22 项目本体分析 三利商业广场坐落于成都市的城市中轴天府大道海昌片区，从目前整个天府新区的规划来看，天府新区以天府大道为中轴，规划布局沿天府大道展开。经过2015-2017年天府新区跨越式的发展，该区域现已成为未来成都名副其实的中心。2018/2/22 成都地铁 1 号线三期主体全部封顶 2018 年上半年将通车 1 号线三期的线路由北段、南段和支线段 3 部分组成。2.北段从升仙湖站向北延伸，设韦家碾站。3.南段从四河站2、向南，设华阳站、海昌路站、广福站、香山站、段家山站、武汉路站、宁波路站、福州路站、广州路站、兴隆湖站、科学城站。线路沿天府大道敷设。4.支线段从广都站外延至五根松站。成都地铁 18 号线服务成都天府国际机场 1、一期工程为火车南站天府新站（含龙泉山隧道），线路长约 41.4km，共设车站9 座。二期工程为龙泉隧道出口天府国际机场 T1、T2 站，线路长约24.98km，共设车站4 座。2、一期工程站点名称：火车南站站、锦城广场站、世纪城站、麓山站、博览城北站、兴隆站、天府新站、三岔湖站和天府机场站。其中，火车南站、锦城广场站、世纪城站、麓山站、博览城北站均可与成都地铁 1 号线换乘。一期工程于3、 2016 年8 月正式开工建设，计划于2020年1月完工。双地铁交通配套 地铁 1号线、18号线 项目本体分析 项目本体分析 项目处在天府新区起步区天府新城的中心地带，距离新城市中心南天府广场最近的商业综合体，区域核心地带，发展的核心区，未来的新中心，具有强大的财富集聚效应。三利商业广场原经济指标 项目地址 天府新区海昌极地海洋世界对面 占地面积（）53311 建筑面积（）340316 容积率（%）4 产品内容 写字楼+商业 产权年限 40年 交房标准 清水 商业面积（）91396 写字楼面积（）112984 商业停车位 1072个 写字楼停车位 1158个 项目本体分析“三利”项目原规划为4、A/B/C三个板块：A板块：两栋甲级写字楼，独立的商务广场及交通动线。B板块：商业主力店，由时尚百货、品牌超市、电影院、美食城组合；C板块：由国际品牌展销区、品牌餐饮配套区、金融、旅游、机 构服务区。三大区域向消费者诠释一站式购物、休闲体验。2018/2/22 项目本体小结项目本体小结 1、项目位于城南天府新区，板块价值在未来存在较好溢价想象力；2、项目目前处于待建设状态，产品创新及未来改造空间大；3、项目为双地铁物业，有一定交通优势；4、项目所在区域大型商业竞争较小，未来有一定发展潜力。小结 8 市场情况分析 02 PART TWO 成都商业市场分析 区域商业市场分析 成都公寓市场分析 区域5、重点项目分析 2.1市场分析-成都商办政策 取消类住宅产品及住宅底商，对商办用地的规划设计及运营能力提出新要求。叫停类住宅产品：商办类项目严禁擅自改变为居住用途；商办类项目宜采用公共卫生间，不得设置外挑阳台、花槽、飘窗，不得采用住宅套型设计；商办项目分隔的层高不大于4.2米，不分隔的层高不大于4.6米。取消住宅底商：2017年10月13日，成都市规划管理局发布成都市城市规划管理技术规定（2017），其中提出“新建住宅建筑不得设置底商，商业应独立设置”。从新规实施开始，住宅+底商的建筑类型将不复存在，兼容的商业只能从住宅脱离出来，单独设置，住宅将更加纯粹。但是脱离出来的住宅会占用地，建筑密度也会6、相应增加。【年度供销存】受住宅市场和大环境影响，17年供销比1.2，为近9年最佳水平。0.00.51.01.52.02.53.00.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.01600.0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2009-2017年大成都商业供销量年度走势 新增面积(万)销售面积(万)存量面积(万)供销比 市场分析市场分析-成都商业市场成都商业市场 2.1市场分析-成都商业市场【月度供销】2017年商业销售市场热度区域回暖，月均去化约19万。0.010.020.030.0407、.050.060.070.080.090.01月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2009-2017.12月大成都商业月度供销走势 新增面积(万)销售面积(万)市场分析市场分析-成都商业市场成都商业市场 2.1市场分析-成都商业市场【商业面积段】70及以下、500以上产品销量相对较高，大面积商业8、存量大。0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0450.0500.0 50以下 50-7070-9090-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200-250 250-300 300-400 400-500 500以上 2017年1-12月大成都商业分面积段供销存走势 新增面积(万)销售面积(万)存量面积(万)市场分析市场分析-成都商业市场成都商业市场 2.1市场分析-成都商业市场【产品结构】单价1-2.5万，总价120-400万的商业产品为市场销售主力。0.05.010.015.020.025.030.035.049、0.045.0 0.4万以下 0.4-0.6万 0.6-0.80.8-1.01-1.51.5-22-2.52.5-33-3.53.5-44-4.54.5-5 5以上 2017年1-12月大成都商业分单价段走势 销售面积(万)0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.0 30万以下 30-40万 40-50万 50-60万 60-70万 70-80万 80-100万 100-120万 120-150万 150-180万 180-200万 200-250万 250-300万 300-400万 400-500万 500-700万 700-1000万 1000-15010、0万 1500-2000万 2017年1-12月大成都商业分总价段走势 销售面积(万)市场分析市场分析-成都商业市场成都商业市场 2.1市场分析-成都商业市场 1.成都商业市场存量仍然较大，受地产大环境热度影响2017年去化相对理想；2.商业面积段出现两极分化，70以下及500以上销量较好；3.商业产品总价120-400万产品较受市场认可。总结：成都商业市场竞争激烈，存量较大，但是符合市场需求的投资型商业仍有较好的市场需求及客户认可。成都商业市场小结 市场分析市场分析-成都商业市场成都商业市场 2.1市场分析-成都商业市场 项目周边10公里居住人口数据 天府大道中段区域，目前主要以社区商业、底11、商为主，业态主要以餐饮、超市、银行、教育机构等。华阳板块人口目前主要集中在华阳老城区，区域内商业主要以满足日常生活所用的超市、服饰店、餐饮等。南湖板块新建楼盘众多，随着陆续交付入住，人口总量会随之暴总，目前主要休息娱乐，美食街，超市、服饰店、餐饮等。麓山大道区域，随着入住率逐渐提高周边商业价值也逐步体现，目前商业业态主要以底商餐饮、超市、银行、教育机构为主。项目周边为住宅用地所包围，无大型商业或者综合体的功能与之重叠。社区数量统计：以三利商业项目为中心，半径1公里内社区33个，2公里内社区约150个，3公里内社区约240个，5公里内社区约350个，10公里内社区500个，项目覆盖了华阳片区人口12、最稠密的区域。周边人口数据：周边1.5公里范围内常驻人口约30万，周边3公里范围内常驻人口近50万，周边5公里范围内常驻人口近70万，周边10公里范围内常驻人口约110万。目前是天府新城人口密度最大的区域。市场分析市场分析-区域商办情况区域商办情况-区域商业区域商业 2.2 市场分析-区域商业市场 2.2 市场分析-成都公寓市场【年度供销存】公寓受2017年地产行情带动，大成都2017年公寓市场销量同比上升114%。2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 新增面积(万)190.01212.75132.69177.83145.88312.36销售面积(万)86.913、4132.5493.2890.36128.85275.45存量面积(万)247.63316.16346.53417.38421.26434.740.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00500.0020122012年年-20172017年年1212月大成都公寓市场供需量价存月大成都公寓市场供需量价存 2.2 市场分析-成都公寓市场 锦江区 成华区 金牛区 青羊区 武侯区 高新区 双流区 天府新区 温江区 龙泉驿区 郫都区 新都区 金堂县 都江堰市 邛崃市 蒲江县 新津县 崇州市 大邑县 彭州市 青白江区 新增面积(万)4514、.5126.6061.678.09 1.0491.5622.6418.078.29 6.4111.348.38 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.76销售面积(万)18.5940.8547.236.10 8.8864.3113.8222.081.9914.9719.1415.370.03 0.99 0.00 0.00 0.09 0.16 0.12 0.00 0.73存量面积(万)55.3646.2951.368.7815.25109.925.6212.5111.3122.0520.5032.971.52 8.91 6.87 0.00 0.90 15、1.69 0.92 0.00 2.03成交均价(元/)117751091112017104078877116996445115105452 7194 6120 6153000000000020004000600080001000012000140000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.0020172017年年1 1-1212月大成都各区域公寓供销存分析月大成都各区域公寓供销存分析 【区域对比】作为成都市重点发展区域，高新区商业公寓市场活跃程度最高。2.2 市场分析-成都公寓市场 数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据 2012年至今成都办公物业开发热度图 216、012年开发热度前三城区 2013年开发热度前三城区 2014年开发热度前三城区 2015年开发热度前三城区 2016年开发热度前三城区 2017年开发热度前三城区【未来热点区域】根据近五年开发热度及销售热度分析，未来2-3年内公寓市场热点：龙泉驿区、双流区、高新区、天府新区。2012年至今成都办公物业销售热度图 2012年销售热度前三城区 2013年销售热度前三城区 2014年销售热度前三城区 2015年销售热度前三城区 2016年销售热度前三城区 2017年销售热度前三城区 办公物业未来布局热点区域 1.公寓市场整体销量逐渐回暖，高新区依然为成都地区地产发展最强势区域；2.未来公寓市场将重17、点集中在龙泉驿区、双流区、高新区（南区+西区）、天府新区等产业集中区域；总结：2017年成都公寓市场大幅回暖，但随着政策严控，未来公寓产品将从功能空间及产业融合层面进行突破。2.2 市场分析-成都公寓市场小结 成都公寓市场小结 受住宅限购利好，城南soho产品销量至17年4月达到高峰，下半年呈波动回落，成交均价呈波动上涨；截止17年12月底，城南在售soho存量50.53万，去化周期约10个月。存量存量 月均去化月均去化 去化周期去化周期 50.53万 4.95万 10 2017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.12018、17.112017.12销售面积(万)4.822.709.47 10.79 4.563.044.553.585.294.786.915.05新增面积(万)11.09 0.006.086.40 18.45 3.458.143.030.00 12.94 1.290.00成交均价(元/)75669198 10225 12485 11433 10984 10703 10854 12947 13692 14582 1430002000400060008000100001200014000160000.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.0020.00201719、2017年城南年城南SOHOSOHO产品供销分析产品供销分析 2017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.12017.112017.12存量面积(万)68.2 65.5 59.7 55.3 54.9 55.3 58.8 58.3 53.0 61.2 55.5 50.5成交均价(元/)7566 9198 1022 1248 1143 1098 1070 1085 1294 1369 1458 143002000400060008000100001200014000160000.0010.0020.0030.0040.00520、0.0060.0070.0080.0020172017年城南年城南SOHOSOHO产品存量去化分析产品存量去化分析 数据来源：房管局备案数据 市场分析市场分析-区域商办情况区域商办情况-城南城南SOHOSOHO 2.3市场分析-区域公寓市场 城南SOHO产品17年成交主要为50以下面积段，大户型公寓供应相对较少，同比成交较少。50以下 50-7070-9090-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200-250 250-300 300-400 400-500 500以上 存量面积(万)15.4313.319.411.290.990.990.161.231.521、92.012.890.460.77销售面积(万)56.7121.8913.244.410.880.090.110.420.811.581.060.000.15新增面积(万)28.4929.2411.654.436.440.400.081.282.216.637.311.620.390.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0020172017年城南年城南SOHOSOHO分面积段供销情况分面积段供销情况 数据来源：房管局备案数据 2017年城南小户型去化速度明显提升；市场分析市场分析-区域商办情况区域商办情况-城南城南SOHOSOHO 2.3 市场分析-区域公寓市场 板块 22、物业类型 项目名称 面积（）存量（套）存量（）大源板块 LOFT 大源欢乐颂 34-42 530 21200 SOHO 大源欢乐颂 32-47 420 16800 猫先生 43-47 70 3500 保利锦江小户 41-67 442 23700 蓝润ISC 30-50 121 10282 潜在存量 Nano公馆/合计 323262 新川板块 LOFT 华润时光里 38-62 2000 149000 中德苹果跃层 57-82 484 29888 东时乐活公社 30-45/87449（合计）正成南郡 30-32 434 0 爱在城南 30-60 561 600 SOHO 正成南郡 30-32 4323、4 0 沁园世纪广场 32-79 845 东时乐活公社 37-46/87449（合计）潜在存量 长冶南阳御龙府/60000 中铁城锦南汇/100000 合计 507978 目前城南公寓市场存量约86万方，其中大源板块35万方，新川板块存量约50万方，其中大部分存量集中在新川板块；城南soho存量约50万方，loft存量约24万方，潜在存量24万方。产品以loft和soho为主，产品面积段集中在30-60之间。城南公寓市场存量情况统计：市场分析市场分析-区域商办情况区域商办情况-城南城南SOHOSOHO 2.3 市场分析-区域公寓市场 1、受市场环境利好，成都城南公寓市场与整体市场保持一致，但仍24、然以去化存量为主；2、新川板块竞争优势凸显，货源充足，前期产品销售均价仅为10000元/主力；3、成交客户以金融城板块客户为主，价格优势吸附大源板块客户。市场分析-区域商办情况-城南SOHO 2.3 市场分析-区域公寓市场 小结 2018/2/22 第1 1代产品自持型服务式公寓天府广场板块天府广场板块 如：雅诗阁、辉盛阁、盛捷江畔 2.4 市场分析-公寓类重点项目分析 2018/2/22 第2 2代产品可售型服务式公寓金融城板块金融城板块 如：银泰中心、M5、棕榈泉国际公寓 2.4 市场分析-公寓类重点项目分析 银泰中心（华悦居）银泰中心（华悦居）银泰中心经济指标 开发商 成都银城置业有限公25、司 项目地址 高新区锦泰路28号 占地面积 7万方 建筑面积 72万方 户数 住宅480，公寓337 梯户比 住宅3T2，公寓4T15 主力户型 80-200 物业类型 公寓、写字楼、商业、住宅 容积率 2.4 绿化率 15%车位 住宅1:3，商业1:2 交房时间 2016.5 华悦居（公寓）华悦府（住宅）成都银泰中心位于成都金融城核心的地带，继北京银泰中心，合肥银泰中心之后，中国第三个世界级城市综合体。2.4 市场分析-公寓类重点项目分析 2018/2/22 1#10-31F为华悦居，体量3万，10-20F低区，5T17户，22-31F高区，5T15户；76-251精装标间至三居室，层高3.26、5m；由纽约华尔道夫酒店御用室内设计美国CHAMPALIMAUD的大师进行室内精装设计，精装风格与华尔道夫酒店一致，含家具家电。项目目前基本售完，剩余不到40套面积主要为200大户型。项目名称 销售期(月)销售套数 主力户型 销售均价 2017年产值 月均产值 银泰中心（居）12 80 160.210 35000元/约6亿 0.5亿 2.4 市场分析-公寓类重点项目分析 2018/2/22 第3 3代产品高端居住型公寓大源中央商务区大源中央商务区 如：JRFantasia花漾锦江，湾流锦宫 2.4 市场分析-公寓类重点项目分析 2018/2/22 湾流湾流锦宫锦宫 湾流锦宫经济指标 开发商 成27、都复地明珠置业有限公司 项目地址 高新区 锦城大道与科华南路交汇处 物业公司 上海高地物业管理有限公司成都分公司 户数 222套 梯户比 8T6户 主力户型 220-400 物业类型 公寓（写字楼改）交付标准 清水交付 项目位于复地金融岛，整体区域、地理位置处于优势，因项目前期积累大量客户及业主资源，项目清水销售，目前销售均价约25000元/左右。2.4 市场分析-公寓类重点项目分析 2018/2/22 项目名称 销售期(月)销售套数 主力户型 现销售均价 产值 月均产值 湾流锦宫 4 140 220，235 25000元/6亿 1.5亿 项目在2017年10月中旬开盘，开盘销售约100余套，28、开盘销售价格22000元/。主要客户为本地自住型客户，在2018年1月开始惜售，每月控制销售量，放量不到10套。2.4 市场分析-公寓类重点项目分析 2018/2/22 2.5 市场分析-区域重点公寓分析 JRFantasiaJRFantasia花漾锦江花漾锦江 花漾锦江经济技术指标 开发商 四川西美投资有限公司 项目地址 成都市高新区天府大道中段1388号 建筑面积 B栋建面93682.84 户数 247 梯户比 低区5T12户，高区6T11户 主力户型 119-348 物业类型 公寓 容积率 商业5.5 教育用地0.63 绿化率 商业32%教育用地24%车位 2600余个 交房时间 20129、8年12月 花漾锦江是我集团在成都打造的第一个TOP系产品，邀请著名建筑设计师李玮珉担纲室内设计，并联合19号公路俱乐部共同打造了西南顶级高端天际会所-漾19club。2018/2/22 2.5市场分析-区域重点公寓分析 项目名称 销售期(月)销售套数 主力户型 销售均价 产值 月均产值 花漾锦江 6 169 119-348 25228元/7亿 1.16亿 项目B栋在售，整体247套房源，截止到12月底销售169套房源，整体去化占比68%。销售均价约25000元/，精装交付。主要客源以本地地缘性客户为主，投资、自住各50%；客户年龄主要集中30-45岁之间的企业高管及股东为主。2018/2/230、2 第4 4代产品精英社交型公寓天府新区板块天府新区板块 2.4 市场分析-公寓类重点项目分析 成都高端服务式公寓正在不断由中心城区（天府广场板块）向南延伸，经过金融城及大源商务中心区后，天府新区板块必然将成为成都高端公寓发展方向。第一代 第二代 第三代 未来 阿玛尼艺术公寓 单价：50000元/距美年12KM，距离三利17KM 望江名门 单价：45000元/距美年11KM，距离三利15KM 银泰华悦居 单价：35000元/距离美年5KM，距离三利10KM 湾流锦宫 单价：25000元/距离美年4KM，距离三利9KM 兰博中心 单价：45000元/距美年13KM，距离三利18KM 誉峰M5 单31、价：30000元/距离美年6KM，距离三利10KM 花漾锦江 单价：25000元/距离美年，距离三利 猫先生 单价：15500元/距离美年2KM，距离三利6KM 融创NANO 单价：15500元/距离美年1KM，距离三利5KM 保利锦江里 单价：13000元/距美年0.5KM，距离三利5KM 华润时光里 单价：13500元/距离美年2KM，距离三利6KM 蔚蓝卡地亚 单价：17500元/距离美年10KM，距离三利6KM 麓湖 单价：2万-4万元/距离美年8KM，距离三利3KM 天府广场板块 金融城板块 大源中央商务区 天府新区板块 第4 4代产品精英社交型公寓天府新区板块天府新区板块 2.4 32、市场分析-公寓类重点项目分析 成都市政府现已规划天府新区海昌极地海洋世界板块周边众多高端住宅用地，金地天府城，新鸿基悦城等高端居住区现已成型。新鸿基悦城（二手房源售价基本在2万元/以上，最低1.87万元/）天府新区板块公寓市场仍处于原始水平天府新区板块公寓市场仍处于原始水平 2.4 市场分析-公寓类重点项目分析 天府新区商业性质属性公寓产品，依然停留在较为原始发展阶段，以50以下中小面积段投资型产品为主 如：华润时光里，乐活公社 华润时光里 项目地址 高新区高新区红星路南延线东侧（观东二街和应龙南二路交叉口）占地面积 66亩 建筑面积 17.7万 容积率 4.0 绿化率 35%层高 4.9m（33、loft）梯户比 3T10，4T20，4T22 楼栋数 8栋（7栋loft，1栋soho）产权年限 40年 交房标准 清水 商业 水电气（商用）开发商 华润置地（成都）发展有限公司 物业公司 华润置地（成都）物业服务有限公司 华润时光里 华润时光里：17年6月开售销售，因面积小、总价低，受到市场追捧，截止17年12月价格从12000上涨至13500元/，一批次已售罄，后续开发进度尚未确定。2.4 市场分析-公寓类重点项目分析 新川创新科技园区 新领事馆区 软件园 商场：已呈现欧尚、伊藤、家乐福、银泰城、伊势丹等 规划中：嘉年华集中商业、新川科技园大型商业 教育：软件园小学、中和小学中学、哈罗公34、学、行知小学、新华小学和中学等 公园 东北侧市政公园、新川之心、竹岛公园等项目东侧 医院：四川省人民医院高新分院规划 交通：中和大道、绕城高速、应龙路、新通大道西；中和大道、绕城高速、应龙路、新通大道西 2.4 市场分析-公寓类重点项目分析 LOFTA 13层（240套）LOFT A 5#29层（550套）LOFT C 2#21层（180套）SOHO 11层（216套）LOFT B 3#29层（500套）LOFT A 4#29层（550套）LOFT B 1#29层（500套）LOFT D 6#29层（550套）总占地66亩商业用地，建面17.7万 绿化率35%，4.0容积率 半开放式社区 公寓35、面积约15万，7栋loft产品为主+1栋soho，约3000户居住区；2栋 LOFTA，4T22，面积34-64，38平米为主，共1100套 2栋 LOFTB，4T20，面积32-68，48为主，共1000套 1栋 LOFTD，4T22户，面积30-55，30为主，共550套 1栋 LOFTA，3T22户，面积35-64，38为主，共220套 1栋 LOFTC，3T10户，面积58-72，70平米为主，共180套 1栋 SOHO，面积32-40，共216套 商业约2万，含独栋商业+底商+下沉广场一站式商业中心 17万方品质互联生活社区，城南精英互动社区 2.4 市场分析-公寓类重点项目分析 类36、别 物业类型 项目名称 面积（）月均去划（套）均价（元/）2017年产值 高端公寓 公寓 花漾锦江 119-348 27 25200元/7亿 公寓 湾流锦宫 220，235 28 25000元/6亿 公寓 华悦居 160，210 7 35000元/6亿 公寓 M5 78，85 4 30000元/1.04亿 住宅 阿玛尼 61，71，84 11 50000元/3.7亿 公寓 望江名门 294，320，440 3 45000元/5.2亿 公寓 兰博中心 80-150 15 45000元/0.5亿 投资性公寓 公寓 融创nano公馆 37-90 82 15500元/2亿 公寓 猫先生 48-55 637、5 13000元/1亿 公寓 保利锦江里 47-67 35 13000元/1亿 2.4 市场分析-公寓类重点项目分析 1、成都主流公寓市场，产品正在从主城区向南不断发展，产品也在不断经历更新迭代；2、三利地块所处的海昌极地海洋世界板块，高端居住氛围已经基本呈现，具备打造精英社交型公寓产品潜质；3、地块周边商业性质公寓产品仍然处于较为初级投资型产品阶段，具备较大市场机遇。小结 2.4 市场分析-公寓类重点项目分析 项目产品定位及规划设计 03 PART THREE 项目SWOT分析 产品前期定位及产品打造思路 3.1 项目SWOT分析 s w o t 项目优势：项目地理位置优越，位于南延线天府新38、区，区位价值未来存在较好溢价空间；项目劣势：项目周边居住项目较多，有一定居住氛围，但整体楼盘品质感不高，项目区域整体品质有待提升；项目威胁：项目商业性质对于所在区域较高商业库存系风险所在；项目机会：项目五公里范围内无大型商业配套，缺乏具备品质公寓及特色商业产品，花漾锦江品牌未来有一定市场；2018/2/22 3.1 核心驱动力分析 核心驱动力核心驱动力 精英白领居住需求 特色街区商业空白 周边人口资源 地铁枢纽拉动 高端时尚公寓、场景拉动 本案就区域位置而言，其核心驱动力为品质化场景、特色商业、高端公寓、交通枢纽！2018/2/22 3.2 项目定位建议 周边多年久住宅居民区，缺乏具备吸引力商39、业配套，借助花漾锦江成功市场经验，在保证项目原有经济技术指标基础上，全面调整项目现有规划设计效果，进行规划重塑，打造如下业态：精装公寓：针对城市青年金领客群，打造区域首个高端精品公寓；BLOCK商业街区：打造区域内首个开放式商业街区，用新的生活模式带动项目后期商业销售。花样年乐年广场（花漾时光）80-300精品时尚公寓+BLOCK街区商业 2018/2/22 精装公寓打造 2018/2/22 3.2精装公寓打造 从整个城南市场竞争格局来看：对金融城、大源、南湖、华府、新川、麓湖山各个板块量价盘点，新川板块公寓产品较为集中，项目所处华府板块处于公寓市场空白，有较大市场机会，同时区域竞品主打经济型40、投资产品。因此，建议打造设计符合高品位客户需求的设计型公寓。精装公寓打造示意图 2018/2/22 具备设计感的产品体系 3.2 精装公寓打造 2018/2/22 3.2 精装公寓打造 前卫设计理念+智能化家居+国际一线品牌配置 精装公寓打造示意图 2018/2/22 3.2 精装公寓打造 从2017年公寓整体市场来看，区域供应公寓主力面积段集中在30-60，去化主力面积集中在50以下，主要为刚需客户及小型投资客。本案为了避免产品同质化，体现出项目的差异性，建议产品面积区间打造为80300，客户以精英金领青年升级型客户+占有/收租投资型客户为主。产品面积区间 户型 建议单价 总价区间 客户类型41、 8090 一房 28000元/220万250万 青年升级型客户+占有/收租投资型客户 100-150 两房 28000元/280万420万 占有/收租投资型客户+收藏型客户 180-250 三房 28000元/500万700万 收藏型客户 2018/2/22 开放式商业街打造 2018/2/22 3.2 开放式商业街打造 目前区域住宅项目较为集中，主要居住客群以“青年客户”为主，同时结合项目主打公寓产品定位，建议将项目商业指标打造为BLOCK街区式商业产品，融合国际化、居住、休闲、娱乐、商务理念，打造一个全新的居住和生活模式，用新的生活理念及场景吸引客户。商业街区打造示意图 街区商业的业态规42、划主要以社交型餐饮+零售为主。2018/2/22 3.2 开放式商业街打造 开放式街区配套特色 影院、书店、主题酒店等 2018/2/22 3.2 开放式商业街打造 商业街打造示意图 商业街区打造示意图 为了体现商业街的差异化，外立面的打造需具备一定特色。2018/2/22 3.2 项目规划打造小结 1.精品公寓产品：针对精英型青年公寓客户+占有/收租投资型客户+收藏型客户，打造面积区间为80300的平层精装产品，在塑造了区域产品唯一性的同时，补缺了区域产品市场空白。2.BLOCK街区式商业：区域及区域周边客户群体主要以青年客户群体为主，结合青年客群喜好及自身公寓产品定位，利用轨道交通优势，打43、造片区首个较有特色的开放式商业街，以新的生活理念吸引青年客群。财务测算 04 PART THREE 项目售价建议 财务指标测算 2018/2/22 根据针对区域同类产品市场调研，建议项目各业态产品类型售价如下：1、精品公寓：按照项目拟打造公寓产品定位，结合匹配的产品配置，建议公寓物业部分售价为2.6-3.0万元/；2、商业街区：项目拟打造具备特色商业街区，同时对后期业态进行提前规划，结合市场情况，街区商业部分售价建议为3.0-5万元/；3、车位部分：项目按照公寓、街区商业定位及上述匹配售价，结合周边住宅类产品车位售价，建议项目标准车位售价20万元/个。4.1 售价建议 2018/2/22 4.44、2 财务测算 开发节点铺排：根据项目现状，对项目开发周期进行铺排，为了合理有效使用资金，计划分三批次进行开发，预计整体开发周期4年，具体节点如下：（详见附件1）分项成本 合计合计 地上部份 地下室部份 办公3（清水，高3.6m）地上商业 地下商业 可售车位 不可售车位（人防车位）地下室设备房及公共配套 待分摊合计 建筑面积（按经验系数估值）299390.00 299390.00 188490.00 30900 5000.00 45770.05 23989.95 5240.00 可售（计容）面积 213000.00 213000.00 183000.00 30000.00 5000.00 车位个45、数 1144 600 建筑单价（元）合价（万元）建筑单价（元）合价（万元）建筑单价（元）合价（万元）建筑单价（元）合价（万元）建筑单价（元）合价（万元）建筑单价（元）合价（万元）前期 11268.96 11268.96 440.00 8172.78 440.00 1320.00 440.00 220.00 340.00 1556.18 340.00 815.66 340.00 178.16 993.82 建安 102166.02 102166.02 3800.00 71626.20 4200.00 12978.00 4000.00 2000.00 3400.00 15561.82 3700.046、0 3700.00 8876.28 3700.00 1938.80 10815.08 精装修成本 97476.00 97476.00 5000.00 94245.00 3000.00 2781.00 3000.00 450.00 分摊的共有成本 11808.90 11808.90 10145.67 1663.23 11808.90 合计合计 222719.88 222719.88 184189.65 184189.65 18742.23 18742.23 2670.00 2670.00 17118.00 17118.00 可售单位成本可售单位成本 （元（元/m2/m2）10065.01 10047、65.01 6247.41 6247.41 5340.00 5340.00 3740.00 3740.00 4.2 财务测算 预计成本构成如下：（详见附件2）4.2 财务测算（详见附件3）财务静态测算财务静态测算(一般）一般）序号序号 项目项目 合计合计 公寓公寓 地下商业地下商业 地上商业地上商业 车位（车位（2020万）万）一一 单价（元）单价（元）28,000 28,000 30,000 30,000 35,000 35,000 5,000 5,000 24,843 24,843 面积面积 183,000 5,000 30,000 45,770 263770 263770 销售收入销售收48、入 512,400 15,000 105,000 22,885 655285 655285 二二 成本合计成本合计 431,978 9,513 62,316 43,170 546977 546977 1.1 销售成本 土地获得价款 67129 1834 11005 79967 79967 前期开发费 8173 220 1320 1556 11269 11269 建安工程费 176017 2450 17422 15562 211451 211451 开发间接费 1830 50 300 2180 2180 小计小计 253,148 4,554 30,047 17,118 304867 30486749、 1.2 销售增值税 56,872 1,665 11,654 2,540 72731 72731 1.3 土地增值税（取大数）86,872 2,374 14,241 21,728 125215 125215 1.4 销售费用（按收入3%计算）15,372 450 3,150 687 19659 19659 1.5 管理费用（按收入2%计算）10,248 300 2,100 458 13106 13106 1.6 财务费用（按融资计划计算）9,466 170 1,124 640 11400 11400 三三 企业所得税企业所得税 32,692 1,716 12,734 -5,071 42071 50、42071 四四 净利润净利润 47,730 3,771 29,950 -15,214 66,237 五五 销售净利率销售净利率 9.31%25.14%28.52%-66.48%10.11%2018/2/22 4.2 财务测算 销售进度及资金压力峰值：按照拿地起计算9个月进入销售期，项目面临3次资金支付压力峰值，分别为第1年拿地阶段、第4年交付阶段及结算阶段，通过融资后项目能达到现金流平衡，无需额外资金支持。2018-2021年具体如下（其余年份请参见附件4）：类别 序号 项目 合计 2018年 2019年 2季度 3季度 4季度 小计 1季度 2季度 3季度 4季度 小计 经营性现金流 一 51、经营现金流入 655,285 10,060 10,060 20,206 31,051 43,554 50,317 145,128 1 销售回款 公寓公寓 512,400 8,916 8,916 19,061 31,051 43,554 46,885 140,551 商业街区（地上）商业街区（地上）105,000 地下商业地下商业 15,000 车位车位 22,885 1,144 1,144 1,144 3,433 4,577 小计 655,285 10,060 10,060 20,206 31,051 43,554 50,317 145,128 二 经营现金流出 577,648 41,056 52、42,854 4,092 88,002 15,280 9,384 12,649 14,349 51,662 1 销售成本支出 304,867 40,856 40,554 2,532 83,942 11,849 5,227 8,035 9,583 34,694 2 期间费用支出 32,764 200 2,300 1,560 4,060 2,515 1,499 2,145 1,508 7,667 3 税金支出 240,017 916 2,658 2,469 3,258 9,301 三 模拟销售现金净流量（不含财务费用）四 经营性净现金流量 77,637 -41,056 -42,854 5,968 53、-77,942 4,926 21,668 30,905 35,968 93,466 五 累计经营性净现金流量 77,637 -41,056 -83,910 -77,942 -77,942 -73,017 -51,349 -20,444 15,524 15,524 考虑融资后现金流 六 融资现金流入 100,000 100,000 100,000 七 融资现金流出 111,400 1,425 1,425 2,850 1,425 1,425 1,425 1,425 5,700 八 净现金流量 66,237 -41,056 55,721 4,543 19,208 3,501 20,243 29,4854、0 34,543 87,766 九 累计净现金流量 66,237 -41,056 14,665 19,208 19,208 22,708 42,951 72,431 106,974 106,974 实际现金流 十 调整模拟销售后净现金流量 66,237 -41,056 55,721 4,543 19,208 3,501 20,243 29,480 34,543 87,766 十一 调整模拟销售后累计净现金流量 66,237 -41,056 14,665 19,208 19,208 22,708 42,951 72,431 106,974 106,974 十二 经营性贷款现金流入 十三 考虑经营55、性贷款后累计净现金流量 66,237 -41,056 14,665 19,208 19,208 22,708 42,951 72,431 106,974 106,974 十四 集团投入净额 十五 考虑集团投入后净现金流量 66,237 -41,056 55,721 4,543 19,208 3,501 20,243 29,480 34,543 87,766 十六 考虑集团投入后累计净现金流量 66,237 -41,056 14,665 19,208 19,208 22,708 42,951 72,431 106,974 106,974 2018/2/22 4.2 财务测算 类别 序号 项目 256、020年 2021年 1季度 2季度 3季度 4季度 小计 1季度 2季度 3季度 4季度 小计 经营性现金流 一 经营现金流入 52,008 43,810 85,534 79,985 261,337 106,716 70,491 37,599 17,958 232,764 1 销售回款 公寓公寓 48,576 43,810 52,009 57,389 201,783 60,719 48,422 31,205 14,808 155,155 商业街区（地上）商业街区（地上）31,500 15,750 47,250 34,650 17,850 3,150 2,100 57,750 地下商业地下商业57、 2,025 1,125 3,150 5,625 3,075 2,100 1,050 11,850 车位车位 3,433 5,721 9,154 5,721 1,144 1,144 8,010 小计 52,008 43,810 85,534 79,985 261,337 106,716 70,491 37,599 17,958 232,764 二 经营现金流出 18,757 23,103 25,797 24,500 92,157 33,361 27,920 25,663 12,781 99,725 1 销售成本支出 13,303 15,070 18,484 15,798 62,655 18,758、89 16,683 14,619 4,954 55,046 2 期间费用支出 1,807 1,453 3,371 2,664 9,294 2,316 1,260 606 500 4,682 3 税金支出 3,647 6,580 3,942 6,039 20,208 12,255 9,977 10,438 7,327 39,996 三 模拟销售现金净流量（不含财务费用）四 经营性净现金流量 33,251 20,707 59,736 55,485 169,180 73,355 42,571 11,937 5,177 133,040 五 累计经营性净现金流量 48,776 69,483 129,2159、9 184,704 184,704 258,059 300,630 312,567 317,744 317,744 考虑融资后现金流 六 融资现金流入 七 融资现金流出 1,425 101,425 102,850 八 净现金流量 31,826-80,718 59,736 55,485 66,330 73,355 42,571 11,937 5,177 133,040 九 累计净现金流量 138,801 58,083 117,819 173,304 173,304 246,659 289,230 301,167 306,344 306,344 实际现金流 十 调整模拟销售后净现金流量 31,8260、6-80,718 59,736 55,485 66,330 73,355 42,571 11,937 5,177 133,040 十一 调整模拟销售后累计净现金流量 138,801 58,083 117,819 173,304 173,304 246,659 289,230 301,167 306,344 306,344 十二 经营性贷款现金流入 十三 考虑经营性贷款后累计净现金流量 138,801 58,083 117,819 173,304 173,304 246,659 289,230 301,167 306,344 306,344 十四 集团投入净额 十五 考虑集团投入后净现金流量 361、1,826-80,718 59,736 55,485 66,330 73,355 42,571 11,937 5,177 133,040 十六 考虑集团投入后累计净现金流量 138,801 58,083 117,819 173,304 173,304 246,659 289,230 301,167 306,344 306,344 2018/2/22 1、区位优势明显：该地块位于天府新区核心区海昌板块，系西南地区最具竞争力及发展潜力区位，周边居民区及产品定位存在较大市场机遇；2、产品打造空间具备较好空间：项目处于待建状态，后期存在较大改造空间，地块可借助同区域“花漾锦江”成功案例，进行升级打造延续“花漾”产品系列，主攻高端精英青年客群；3、地产开发规模化效应凸显：项目总计可售面积21万平米，按照本次测算结果将为集团公司提供近60亿以上可售货值，具备较好的现金流及利润效应。总结