1、能不能不做口号式的综合体杭州祥生中心思考策略提报2020.12.18一个非杭州团队第一想象中的祥生中心SSC账面数据非常好看的祥生中心城市能级：杭州，中国的新一线城市，能量澎湃区域能级：江干区，过去的老城心，未来的CAZ板块能级：城东新城，城东门户，全市交通枢纽现状界面：从城市洼地到配套纷纷落地该有都有现居人群：新杭州人的聚集地，改善人群居住区产业导向：直播、电商、新零售、楼宇经济产品能级：自持达一半的近27万方内循环综合体昭示意义：祥生上市后的首个商务综合业态封面如果钱江新城犹如上海的外滩，城东新城则如同上海的静安，当然也有人把它比作大虹桥祥生中心 中国的下一个苏河湾 or 虹桥万科中心？我2、们很容易得出这样的概念城市新原点、杭州新中心、甚至世界级湾区当然还有绑定东站、地铁的TOD至少我们见过的大部分商务综合体都在如此包装城东新城缺综合体吗？或者说当我们对祥生中心冠以一个响亮的口号进行包装后就真的能解决它的推广销售问题吗？在我们对项目进行实际踩盘后，我们推翻了有关第一印象的所有日益丰满的城东新城综合体类配套亦在不断落地并呈现出饱和之态？我们面对的市场面和竞争面到底是怎样的14.204.96.48.23.10.43.58.29.615.26.10.18.14.44.62.22.75.22.82.23.7182512201218257157291876223708178771942813、78502612920342024681012141605000100001500020000250003000043831 43862 43891 43922 43952 43983 44013 44044 44075 44105 441362020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月供应面积(万)14.204.96.48.23.10.43.58.29.615.2成交面积（万）6.10.18.14.44.62.22.75.22.82.23.7成交均价（元）1825122012184、2571572918762237081787719428178502612920342杭州十区办公市场供应量、成交量以及成交均价供应面积(万)成交面积（万）成交均价（元）办公层面供应高起，成交趋于下行供应：19年写字楼新增供应68.2万成交：成交60.9万，成交均价23378元/m，整体量缩价涨,存量高企,去化周期长达58.6个月;主城区为市场成交、库存主力,其次萧山、余杭区。实际从2018年开始，主城区办公去化就持续处于供大于求的状态，去化周期最高达74个月。10.503.813.318.313.127.419.528.17.813.47.80.4612.513.415.813.414.815、2.61316.8296872853826661250992533130185 30022291062775427395300170510152025300500010000150002000025000300003500043831 43862 43891 43922 43952 43983 44013 44044 44075 44105 441362020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月供应面积(万)10.503.813.318.313.127.419.528.17.8136、.4成交面积（万）7.80.4612.513.415.813.414.812.61316.8成交均价（元）2968728538266612509925331301853002229106277542739530017杭州十区酒店式公寓供应量、成交量以及成交均价供应面积(万)成交面积（万）成交均价（元）公寓层面下半年开始有一定起色基本以去库存为主量价走势:19年下半年政策转向后投资热度冷却,供应激增下,进入低位调整期。热销项目普遍集中在40-50,总价在150万以内;小面积、低总价项目受到市场追捧。从今年开始受疫情影响，公寓供应放缓，至今年11月市场新增供应155万方，较18年、19年均处于减少7、态势，市场基本以存量去化为主。项目区域成交套数均价龙湖紫金上城西湖104133082世贸泰禾中央广场西湖66737480新里程中心余杭51525469久耀商业中心拱墅44630973金汇之城富阳45217097时间名座余杭42618273云集金座临安37511958海威天地滨江28540493五幸银座西湖26924720景顺铂悦城余杭259288182020年杭州酒店公寓成交套数排名项目区域成交套数均价吾角商业中心江干31614001普大福地江干17530136万潮星汇大厦江干11030136龙湖金地商置都会风华江干7734932金隅江平观澜商业中心江干5412911环翼城江干734912208、20年江干区酒店公寓成交套数西湖区独占3系，江干区不见上榜排名前十的中位数不过400套上下，单月30-40套成绩名义上最好的吾角商业中心，算下沙较高的价格和租客人群是主要制约因素项目区域成交套数均价华夏之心余杭15523648世茂智慧之门滨江12423057锦科大楼临安12111024久耀商业中心拱墅6130973天鸿美和院富阳458888杭州东部创新中心江干4419548乐陶轩西湖4034642利盈中心萧山297043复地壹中心拱墅2819806龙湖紫金上城西湖23330822020年杭州商办成交套数排名项目区域成交套数均价杭州东部国际商务中心IBC江干4915840迪凯城星国际江干24409、714尊宝大厦江干1213346协信启迪智慧城江干1029635财富金融中心江干2172882020年江干区商办成交套数商办放至全市市区月成交几乎个位数相较今年偏火的住宅市场，似乎成为楼市黑洞虽是江干区基本以钱江新城为中心城东新城几乎不见动静祥生SSC当把目光聚焦到城东新城的东站区域，竞争可谓惨烈，在售待售售罄远超10家环翼城卖政策：钱江新城可以说是全市的香饽饽，丁桥智慧小镇蓄势待发卖商业：西子国际、三花国际、杭州之翼、王府井港龙城摩拳擦掌卖TOD：环翼城1号线4号线双地铁，距离东站500米还临一街一中心卖脸面：杭州万象企业中心可谓是区域内最高标准的办公集群卖概念：长三角人才杭州枢纽、网红直播10、智慧社区等层出不穷祥生SSC同协南路一条同协南路似乎给板块做了天然区隔 往西是热火朝天的商业集中区 往东是安安静静的生活居住区而且我们似乎还有个天然弊端综合体绝大多数时候是个卖想象空间的命题你的入驻企业你的酒店运营你的商业打造都需要至少两到三年的时间落地就如同东站附近的配套没有落地的时候城东新城做了很长时间的“价格洼地”很明显，在现今市场下祥生再去说个“中心”故事，再去说个“TOD”概念已经很难再在市场掀起多少水花此处插入总图（用色块区分户型类别）70以上507012345678业 态面积段套数比例LOFT公寓3550115196.2%5070181.5%70以上272.3%小计11961011、0.00%办公楼1001506466.67%1502002323.96%200以上99.37%小计96100.00%商业50方以下6575.31%501001822.22%100以上22.47%小计85100.00%合计1360分析LOFT为主要销售，面积主要集中在3550平方。办公楼资源相差不大，故面积分配不作分析。商业50100方主要集中在8#楼。但是我们却实打实的有1000多套的产品要售卖3月初开放展厅及样板房，5月中下旬首开任务不可谓不艰巨卖什么和卖给谁才是解决本案推广的底层逻辑16453287LOFT公寓祥生酒店祥生总部办公楼商业卖35-70的双钥匙公寓？不仅是在城东新城甚至在全杭州12、我们的公寓和竞品不会有本质区别。卖总部基地和酒店服务？即使自持，没有两到三年，总部大楼和酒店不会有多好的展示面。卖灵活办公空间？东站边都大把的拎包入驻的全成品办公体。卖底层商业和底下商业？大部分人是等你主力店进来看有没有持续的人流吸引力。？！当产品在市场没有本质差异的时候与其说卖什么不如说如何让大家在同类竞品中关注到你市委全会定调“十四五”打造“数智杭州宜居天堂”政府想要看到什么？12月15日周书记在会上强调对于杭州的发展目标城东新城到底能给本案带来什么？江干区对城东新城的定位是以数字贸易、商业会展、大健康为主的新型产业集群。所以我们在看到大量的底盘建设落地后高铁、地铁、商业“一街一中心”快速13、上马辐射长三角的集商业商务、休闲娱乐、居住餐饮于一体的综合性国际商业街区。杭州东站到底能给本案带来什么？今年暑期攀至全国亚军 长三角第一2019年客运吞吐量达7190万作为长三角主力集散中心背后是庞大的商贸人群亦是很多无法在杭州落户的人群之一祥生SSC同协南路囿于住宅区到底有什么不同？是全市的新杭州人中高端改善人群的聚集区关联的是更加便捷高效的商务办公和居住生活，是成千上万个不断向上的人如果说德信、华润、西子国际等因为捷足一步在城东新城的商务板块留下印迹那么11月刚刚上市的祥生再杭州深耕多年将把城东新城作为总部基地的祥生该以怎样的姿态向市场发声别做排他性肯定城东新城的基底价值，更感激先前房企的14、拓荒融入到城市进程中来见证城东的发展，更与城东一起发展因为有之前的各类综合体配套让城东新城有了更大的承载量和可能性因为更多企业的入驻和贸易让商务有了更多的空间和活力因为更多人群的选择和居住让生活有了更多的交响和碰撞现在祥生中心来了与这样向上的区域一起更进一步相互成就相互赋能是什么样的人什么样的企业在选择城东新城是向世界发出这样呐喊的人能不能等下再向这个世界低头他们眼中有光。“城东新城乃至很多在区域安家立业的人来说，他们很像“凤凰男”他们不是谁谁谁的下一个，他们是无声打拼可能上演逆袭的一个个诚然并不是每个人都会成为马云、丁磊并不是每个企业都会成为阿里网易但是就像一步步落地不断变好的城东新城每个在15、这里落地的企业，每个在这里逗留的人员都可能一跃更进一步成为下一次的主角诞生于残酷竞争中的祥生中心是这个时代的参与者更是这个不断变化世界的参与者相信奇迹但不迷信奇迹见过成功亦见过失败见证着其中的蝶变更与他们一起生长SSC时代见证者 世界参与者角色定位杭州理想样板精神定位杭州东 双地铁 数智生态体物理定位在这里 见证世界slogan见证城东新城的蝶变崛起见证企业个人的变化成长亦去见证未来的种种可能物理定位杭州东 双地铁 数智生态体精神定位杭州理想样板角色定位时代见证者 世界参与者Slogan在这里 见证世界祥生中心世界之窗备选案名祥生分业态概念包装办公与每个心怀伟大的企业同行公寓和你的成功共同成长16、商业满足想象的缤纷意趣在这里 见证世界成长式办公头部企业经验分享行业专家答疑解惑中小企业投融路演同等办公环境下，思考企业成长路上的可能问题，让企业愿意来钱景式公寓电竞比赛共享活动社交活动公寓购买者重要，但使用者更重要，能租好赚还能用差异式商业文创商业异域商业功能商业Mall城东新城不缺，但是缺满足周边住宅区及自己生态体的休闲逸趣关于推广1、解决项目形象业态认知问题2、解决公寓入市推广销售问题项目整体入市形象核心策略高形象起势+社会化事件造势建立项目形象，承载品牌理想伟略 引领伟大从一砖一瓦到为幸福而生从定总部上海到港交所绽放光芒祥生始终站在时代的肩膀引领地产进阶变革每一次创见都是一次走向伟大的17、开始颠覆 缔造巅峰砥砺奋进35载，祥生不断创造巅峰又不断打破规则重新定义规则这一次，在世界舞台缔造一座祥生中心与杭州一起打开全球视野所向 定义方向延续人居领域的极制基因祥生在时代政策窗口于城东新城国家级CAZ开创全新数智生态体让每一小步跨步引领全球趋势神秘“数智生态体”空降杭州入市炒作城市话题：不明飞行物 悬浮事件地铁出站口异形主题门头包装外星人快闪+人群互动同步上线数智生态体互动游戏参与传播扩散赢取“外星人”电脑套装线下城东新城首个机器人服务城市展厅公寓入市推广助推本案的公寓购买人群基本以下几种人 1、新杭州人想要在杭州安家，但是无法落户 2、老杭州人资产配置需求，有房产稳定收租 3、投资客18、看重城市潜力，新政没有房票资格 4、企业客打算就近办公，一站解决生活需求本案的公寓购买人群基本以下几种人 1、新杭州人想要在杭州安家，但是无法落户需求：经济、配套和品质 2、老杭州人资产配置需求，有房产稳定收租需求：看重稳定租客 3、投资客看重城市潜力，新政没有房票资格需求：区域增值空间 4、企业客打算就近办公，一站解决生活需求需求：便利、配套和服务核心策略找对人+喊对话+把准利益点一面贩卖焦虑一面贩卖认同和甜头认同和利诱喊话潜在收益诱惑一份首付 两份租金 东站千万四大籍贯租客 享政府数智红利外国籍/中国籍/杭州籍/祥生籍轻松付50万起同时做外国人和杭州人的房东轻松付50万起一套租跑全球的，一套租跑东站的轻松付50万起一套享租金，一套还贷款轻松付50万起一套租小薇娅，一套租张大奕轻松付50万起一套租打拼的，一套租公司老总轻松付50万起一套还贷款，一套稳升值创意物料立体楼书杭州安家炒作事件将公寓价值手册做成面包袋或薯片类包装在高铁地铁站进行投放，制造话题事件每日辛苦打拼，不如早点杭州安家围绕样板房开放直播挑战赛 送出一套房另一套案名及视觉One more thingMedical Mall