1、?2020?Reshape the world benchmark of Wuhu?13000?11000-12000?16000?占?占?1300013000?务?务?|?/?/?1811?历?历?历?40?3?20202020THETHE?1?1?20202020QSQS?4?4?20202020USUS NewsNews?5 520192019?7?7?20192019?5 5120120?1111?7 7?211211?211211?20112011?111111?20112011?20202020THETHE?1?1?20202020QSQS?4?4?20202020USUS New2、sNews?5 520192019?7?7?20192019?5 5120120?1111?7 7?211211?211211?20112011?111111?20112011?8?务?务?务?121、强调文脉、强调学院，很容易让人联想到“学区”，而这恰是项目的“脆弱点”，也是竞品对项目最多的攻击项；2、“滨江”的标签是为了做价值溢升，但根深蒂固的认知太难打破；3、“大学城央”是个好话题，但是更应该做对标，说透了大学城的“价值空间”，即说透了项目的未来价值；4、相较于最直接竞品的“元亩塘”板块，我们说白了，最具优势的是“地段”，现已醇熟的生活价值和未来大学城的想象空间（暂未输出），这也是为什么3、我们的已成交客群偏年轻以及有着70%的地缘客，越是生活在周边，越能感知现在即享，不用期望。?1?告?的?2?/?/?副?2020?slogan?OptionAOptionBOptionC?2020?/?/?25109?2015?44619?2016?53110?2017?29005?2018?13631?2019?1-10?2020?18000?40%?7200?区域内共有9个项目，伟星、新城、碧桂园、融创、雅居乐等品牌开发商环伺，竞争格局激烈。主要对项目产生影响的包括：融创低价房源落位；塘溪源著低价促销；学区问题；市场观望情绪；项目周边没有楼盘，客户不集中等。本案案名：皖新春江明月（毛坯）规4、模：31万方产品：110-162价格：高层10900元/最新动态：二期誉峰，10月19日开盘，开盘去化62%，相较之前降速明显案名：伟星长江之歌（精装）规模：43万方产品：126-270价格：高层15500元/最新动态：在售18#、19#楼，10月20日270样板间开放；精装标准：2900元/案名：雅旭新乐府（毛坯）规模：27万方产品：102-141价格：高层12500元/洋房13500元/最新动态：自销外，目前分销渠道已上案名：碧桂园塘溪源著（精装）规模：39万方产品：115-260价格：高层12300-13600元/最新动态：在售16#、31#、33#、36#、38#、41#楼；员工房政策5、促进了一波走量。案名：伟星印长江（含精装）规模：12.4万方产品：148-330最新动态：小户型最低备案价12640元/，会分流我司140户型的意向客户群体案名：中御公馆规模：30.41万方产品：103-162最新动态：11月23日首开，首开不足60套，复式叠墅产品有一定的创新，受总价影响，去化不理想案名：融创公元2020规模：24.2万方产品：99-200最新动态：10月10日落位房源，定存二十万优惠1.5个点，落位套数约200套，惠后11F价格在10800-12780元，可能在2月前后首开案名：新城大都会规模：12.5万方产品：97-127最新动态：示范区2019年12月15日开放?X因素6、万华南湖春晓4个在售项目仍有较充足的货源即将入市，约合68.52万方；新入市项目预计供应约20万方，2019年整体预计供应89.62万方，按月度去化4.6万方，去化周期19个月，作为几乎没有外来人口的城市和片区，未来市场形势极为严峻。类别项目物业类型主力产品住宅总量（万方）2019年供应量（万方）在售项目长江之歌二期天誉超高层126-14024.724.7雅旭新乐府洋房/高层/小高层100-12827.68.95碧桂园塘溪源著洋房/高层/小高层108-14039.1910.77中御公馆高层、洋房109-16230.45.1皖新春江明月高层110-13531.5724.1小计123.0668.57、2即将入市项目本案小高层、高层90-14019.710.5融创公元2020洋房、低密99-13925.451融创金地童话森林高层、洋房89-132220伟星印长江高层、超高层148-33012.44.5新城大都会-12.50万华南湖春晓/小计100.4520.1合计223.5189.62区域项目名称月均成交量（套）成交价格（元/）元亩塘板块碧桂园塘溪源著2413000元/（精装1600元/）雅旭新乐府2112500元/滨江板块伟星长江之歌10515000元/（精装2900元/，送10万车位）铸管厂板块皖新春江明月11010900元/融创公元2020220（落位）11500元/左右市场情况走量分8、析本体分析近期成交量有明显起色的楼盘均是采取低价促销的方式，项目首开大捷，价格无法调整；项目营销费用有限，爆点活动开展力度有限；项目首开虽然去化率较高，但客户流失率也很高，团购未认筹和认筹未二次落位的主要原因是学区和价格；走量影响较大的是价格，如皖新春江明月、高速东方御府项目，区域价格较低客户接受度高，同时启动分销、电商动作提高来访量；芜湖楼市整体较为疲软，较2018年下滑明显，整体成交数据已回流至三年前。弋江区四季度供货量大且新盘推售节点集中，伴随着异地投资客的减少，在客户量有限的情况下，市场竞争环境严峻。?70%?65%?/?71%?90-120?65%?/?销售目标保障措施：1、销拓一体9、模式，内场采取明星接待制，外场人员结合小蜜蜂持续拓客，严格管控保证效果；2、高奖惩机制确定，制定头炮奖销冠奖团队荣誉奖，刺激销售激情；3、阶段性市场、销售技能、项目产品、客户邀约、客户分类引导等培训，提升销售业务水平；4、根据任务节点，启动相应的销售措施保障业绩，如老带新、企业团购优惠、全民营销政策等；5、以每月全城爆点活动拉动项目热度；企拓及主题系列活动保证资源持续嫁接；业主答谢类暖城活动保持业主维系口碑扩散；9月10月11月12月推广主线媒体渠道线下拓客9月15日首开3#、6#、9#、13#，4栋220套推售主线线上：网络媒体、今日头条、微信朋友圈、自媒体等；线下：市区户外大牌、高炮、下穿10、桥广告、电子屏、公交车体、社区桁架、电梯框架、快递贴广告、商超展点、影院贴片、电梯框架、夜拓灯箱背包、社区桁架百度推广、电话视频彩铃、县城户外及展点等社区拓展，商场夜拓，商超展点，call客，竞品截流，企业拓展，三县一区拓展主要活动11月16日加推11#、12#，2栋251套/11月底加推8#、10#，2栋172套12月中下旬加推1#、2#、4#、5#、7#，5栋444套玺开即罄 美好当红90-140滨江学院华宅 即将应市加推玺开城南芯 繁华书香境95-130学院华宅 美好而至传奇再续 红动全城90-140滨江学院华宅 贺岁加推10月1-6日 国庆嘉年华业主观影活动业主答谢活动掼蛋大赛活动双十11、一购物节活动1月双十二购物节活动圣诞狂欢活动?1?2?2020?群?3?C1C3C2C4C5B1B4B2B3?A1?A2A3A4首批客户挖掘，安全有效C1针对美好旗下所有老业主的公关活动C2老业主的日常问候短信C3业主论坛的维护引导C4业主QQ群的深入C5业主微信群维护地缘蓄客，羊群效应B1酒店提示牌式夹车物料派发B2打入城南各社区内陌拜或者挂发 DMB3各大高校活动内部团队B4高新区等大客户资料的电开拓展圈层活动营销，长尾营销A1现场搭台，大量暖场，回笼客户，维持人气A2“老带新”持续鼓励A3美好自身老客户的持续派糖A4美好旗下业主群的节日保养阶端诉求全年主张配合小暖场7?10?12?1?212、?3?4?8?9?2020全年推广铺排5?6?11?有温度 可感知城市合拍欢乐过祥年智勇大冲关水上狂欢趴傲立城南人文峰境春日创意绘数字油画节茶道禅心一品人生砥砺精工行以致远童趣笔调艺彩缤纷金风玉露美好相会明月华灯中秋家宴眼鉴为实遇上未来家古韵满堂品藏天下冬日狂想曲亲子乐圣诞形象再拔升故事再营造生活在美好?重点动作价值证言 背书+对标塑造项目人文价值峰境7所高校7位领创者 板块解读大片生活证言 故事+联动打动城市知音 讲好美好故事锚定地缘客+外溢客+共鉴者情感证言 归属+引导事件营销 美好居所营造城市温度 奠定美好价值?+?1?2?3?4?1?务?2?3?4?5?2000?7?7?+?示意1?213、?尽?3?示意?M+?够?如红星美凯龙、美的电器、麦当劳、MINI、蒙牛、MAC 等等?传播逻辑?务?1?2?IP?3?12?够大学城央美好产品产品项造势项造势持销蓄客蓄客基基于于产产品品2626-3535岁上升期岁上升期刚需改善客户刚需改善客户?基于基于标标?TA?12?够?!#$%&()*+,!江城#$%&()美好&*+,感性情感引发群感性情感引发群共共鸣鸣-./#0123456*789:活活 动动 配配 合合 引引 爆爆 传传 播播;?)(ABCD9)EF./G极极 致致 互互 动动 活活 动动 升升 温温HIJ/KL56$MNOPQR*78内内 容容 营营 销销 发发 酵酵 全全 城城14、 热热 议议联动优美滋或芜湖相关品牌，STUVWXYZ*78)3_Cab)cBde吸引与讨论性吸引与讨论性f勇勇 敢敢 的的 浪浪漫漫踏踏 实实 的的 浪浪漫漫机机 智智 的的 浪浪漫漫敏敏 锐锐 的的 浪浪漫漫旺旺 盛盛 的的 浪浪漫漫完完 美美 的的 浪浪漫漫优优 雅雅 的的 浪浪漫漫果果 决决 的的 浪浪漫漫乐乐 观观 的的 浪浪漫漫坚坚 毅毅 的的 浪浪漫漫智智 慧慧 的的 浪浪漫漫敏敏 感感 的的 浪浪漫漫?12?够!#$%&(美好#美好首玺)*+,-./0123456783%9:;,#12内内起拯救不浪起拯救不浪漫漫 美好时刻时刻!#!$%&($)*+,-./)0123,4567)15、89+美好:首玺;?)ABCDEFGHIJK浪漫传递浪漫传递!#!$%&($)LMNOP)9Q,-.KRSTUVLP9Q,-.)RWXYZ)EF美好:首玺_QabIcZdeKf+fF)ghij(k?12?够?5?15?/?/?如何做推广形象高举高打/销售渠道贴地务实1扩大客户来源2降低客户流失?务?务?务?务?务?震宇(芜湖)实业有限公司芜湖福达汽车零部件有限公司麦凯瑞（芜湖）汽车外饰有限公司庞贝捷涂料(芜湖)有限公司芜湖普威技研有限公司信义汽车部件(芜湖)有限公司芜湖瑞昌电气系统有限公司芜湖国睿兆伏电子股份有限公司江森自控(芜湖)汽车饰件有限公司安徽瑞祥工业有限公司芜湖通和汽车管路系统有限公16、司芜湖世特瑞转向系统有限公司芜湖美的洗涤电器制造有限公司芜湖天佑汽车技术有限公司芜湖海螺泰森挤出装备有限公司芜湖科瑞水泥搅拌技术有限责任公司宏景电子(芜湖)有限公司芜湖中山科技有限公司芜湖尚唯汽车饰件有限公司芜湖依多科化工产品有限公司芜湖福赛科技有限公司芜湖新泉汽车饰件系统有限公司芜湖奥长岭机电有限公司芜湖博克机电有限公司芜湖奇峰操控索有限公司芜湖福华汽车内饰件有限公司芜湖纽麦特新材料有限公司芜湖欣平兴包装工业有限公司芜湖精艺金属有限公司凌云工业股份（芜湖）有限公司金源集团芜湖钟山木器包装有限公司芜湖市泰昌橡胶件有限公司芜湖万辰特种玻璃有限公司芜湖微特电机有限公司芜湖常裕机电有限公司安徽强盛钢17、构股份有限公司芜湖金磐塑胶有限公司芜湖海峰化工有限责任公司芜湖宏明塑料制品有限公司芜湖市精龙铜业有限责任公司芜湖百年科技发展有限公司芜湖顺成电子有限公司斯凯孚密封系统（芜湖）有限公司芜湖恒隆汽车转向系统有限公司瑞鹄汽车模具有限公司芜湖绿宝木业有限公司芜湖侨云友星电气工业有限公司芜湖红旗重型机床有限公司芜湖美威包装品有限公司芜湖蓝博塑胶有限公司芜湖崭亮电子有限公司芜湖华亨汽车部件有限公司芜湖金龙木业包装有限公司芜湖奥托自动化设备有限公司芜湖精诺汽车电器有限公司耐世特凌云驱动系统（芜湖）有限公司塔奥（芜湖）汽车制品有限公司安徽华辰造纸网股份有限公司顺达（芜湖）汽车饰件有限公司芜湖卫岗乳业有限公司芜18、湖恒泰电子材料有限公司华亚（芜湖）塑胶配件有限公司安徽安可福食品有限公司芜湖南洋制冷配件有限公司芜湖新恒纬电器有限责任公司华亚芜湖塑胶有限公司库博赛阳（芜湖）汽车配件有限公司富卓汽车内饰（安徽）有限公司芜湖市汉光工业炉设备有限公司安徽杭萧钢结构有限公司芜湖国风塑胶科技有限公司安徽振利节能高新技术有限公司芜湖富春纺织有限公司芜湖瑞赛克物资回收有限公司芜湖长久物流有限公司芜湖双源管业有限公司芜湖江森云鹤汽车座椅有限公司浦项（芜湖）汽车配件制造有限公司安徽鑫龙电器股份有限公司基伊埃工业热交换器系统（芜湖）安徽神剑新材料股份有限公司芜湖亚夏专用汽车有限公司芜湖金鼎锅炉有限公司安徽杭萧钢结构有限公司芜湖19、众源金属带箔有限公司芜湖明远电线电缆有限公司马瑞利汽车零部件(芜湖)有限公司芜湖富春染织有限公司埃泰克汽车电子(芜湖)有限公司芜湖伯特利汽车安全系统有限公司芜湖方易实业有限公司芜湖中燃城市燃气发展有限公司芜湖金豆动物营养食品有限公司芜湖恒达薄板有限公司塔奥(芜湖)汽车制品有限公司芜湖杰锋汽车动力系统有限公司瑞鹄汽车模具有限公司芜湖长信科技股份有限公司可耐福石膏板(芜湖)有限公司芜湖市海原铜业有限公司?1 1摆脱漫无目的派单拓客去真正客户所在的地方以区域城市热力图为蓝本，将派单覆盖人群最大化最大化获客收客扩大客户来源2 2抢先扫荡乡镇资源为返乡置业做准备信息覆盖至三山、繁昌、无为、湾沚区域完成媒20、体资源储备及项目预热渲染扩大客户来源3 3开展弋江区职工联动将全民营销、全民带客落到实处1、针对厂区职工推出团购特价房；2、厂区职工带客看房双方同享优惠，优惠可累计，带客须备案系统无登记；3、与厂区举办联动活动。扩大客户来源4 4以车牌信息为切入口对竞品项目进行1:1精准匹配截客以小组制对竞品项目进行全天候蹲守，根据看房客户车牌信息，进行车主电话号码查询，直效call客。扩大客户来源扩大客户来源5 5强化中介、分销合作扩展收客渠道来源将难去化房源以特价房形式交予中介、分销渠道，对中介佣金实行阶梯制度。1 1提升展示区和售楼部感官体验完善案场服务流程现售楼部体验较周边感官稍差增设案场氛围道具、小21、品、情景设施等降低客户流失2 2完善销讲沙盘和销售说辞向客户传达品牌、精工及发展潜力等强化美好品牌背书和产品优势、品质精工强化稀缺性、醇熟性、大学城模板和未来发展等信息传达降低客户流失3 3拓客物料更新直白清晰传达购房选择理由项目信息传输简单、直接，减少客户理解成本，拓客物料单页直接印刷楼栋分属价值，意向客户拓客中直接杀客降低客户流失4 4开展人物背书证言自己说好100次不及第三人说好一次以明星业主身份及区域企业明星人身份，传达项目价值点和生活感知增设项目信任度，拓展圈层及老带新降低客户流失5 5放大社区系统、智能系统价值挖掘夯实项目价值优势外部价值背书的同时，强化项目自身价值输出通过实景、工程细节等强化认知降低客户流失在常规既定媒体投放计划外着重于以下场景的信息露出1、足浴城、浴室、小超市的门展投放2、小餐馆桌贴3、美团、饿了么外卖袋合作4、快递包装袋广告贴与以下行业门店广泛开展异业联盟合作1、健身房、瑜伽馆、美容美发美甲店2、棋牌室销售棋牌提供，扑克牌等3、家用汽车4S店导客及活动优惠合作4、厂区、学校、企业管委会嫁接等