1、?1908?123?/?/?/?1?去?去?13?90?去?去?2016?20192019?1010?/?/?/?2?GDP?1?2?6?3?1?2?200?1?2?3?20%?4?2018?2019?1?21?1?2?3?1?5?2?500-1000?/?3?1?2?2019?/?2017?5?8?2?2?8?25?2019?10?8?20%?25%-30%?20%?30%?2019?28?2980?8?460?10?1160?6?710?3?550?1?100?10?A?1908?10?16?1909?10?29?1910?2019年土地成交明细表年份月份 用途属性建筑面积(万m)成交总价2、(万元）溢价率配建面积（）地址竟得人/项目状态土地编号20191月居住29.4 8280065.60%13760北至纬一次路、南至规划支二路、西至规划支一路、东至梦溪路安徽省高速地产集团有限公司高速东方御府182420195月居住12.5 59800+27626代建资金31%0弋江区：北至规划支路、南至安师大附属小学、西至仓津路、东至仓津路东侧B地块合肥新城亿荣房地产待售190120196月居住20.3 9.69亿+代建资金5.88亿92%0北至神山路，南至规划支路，西至河清路，东至海晏路伟星置业待售190220197月居住17.6 83900万+代建义务教育资金25020万元70.20%403、00北至规划支路、南至文津东路、西至规划道路及安师大附属小学、东至空地怀宁兴安（融创）待售190320197月居住7.4 1605060.50%14000北至玉带河路、南至沈巷镇政府、西至规划道路、东至安康路伟星置业待售190420198月居住14.2 68000+代建3192870.80%0北至芜湖市双陡门泵站、南至利民路、西至水系，东至西干路伟星置业待售190520198月居住25.5 122000+代建资金2332453.60%0北至利民东路，南至新兴铸管老厂区，西至弋江南路及新兴东路，东至铁路伟星置业待售1906201910月居住5.626500万元+代建资金92.544万元35.8%4、0北至规划支路、南至赤铸山西路、西至滨江路、东至上江中路蚌埠怡嘉待售1908201910月居住10.158.73亿元+代建202.95万元0地块东至安澜路、西至空地及住宅小区、北至规划支路（现为6m宽城中村道路），南至水系伟星置业待售1910序号成交日期规划用地面积（）用地性质容积率可建面积（）成交价（万元）调控/回购房面积（）竞缴纳义务教育等设施代建资金（元/）楼面价（元/）溢价率竞得人项目名称当前售价12017.4.28112567居住1.8202620.69680051200/7407/海创汀海壹品1500022017.7.550444居住1.890799.24335014200/6215、5/保利保利香颂洋房13500高层1250032017.7.2144717居住1.880490.655500/3752（捆绑江北地块）37.4%伟星公园天下1460042018.3.680502居住2.52012557308094780550/碧桂园/伟星镜湖世家毛坯14000+装修180052018.3.684371.6居住1.4118120.244150059250/610072.9%宿州万成/万科江东府合院21000-24000联排18000洋房1350062018.8.28133828居住商业2.18292369.2570100190036.89/2392/芜湖城建/待定72018.16、1.642595.3居住1.4/2.269544.462405051800/345832.5%安展/待定?宗地位置1345267?2017?8?务2017?-2018?2018?2015?2016?2018?151.89?172.45?9244?/?147.43?6.1%?131.28?24.7%?10348?/?25%?2019?5927?2019?24.8%?758407?2019?34.6%?4749?563568?2019?务?4%-35%?务?2019?6?10971?/?5?1.06%?17.29%?区域2014年2015年2016年2017年2018年同比涨幅镜湖区60485857、96337919212,40335%弋江区610560967373859210,60623%鸠江区51465134551982319,97321%三山区40514147448759257,07819%开发区45344856513459556,2204%市五区量价水平53605416599678999,72123%?9?2019?10?(?20?)?14.08?10.48?11.48?10958?/?168?9.4?2019?1-10?210.83?14%?168.43?35%?11015?/?14%?40%?2000?11?200?1815?1822?2019?460占?主要项目待售竞争宗地位8、置万科江东府保利香颂海创汀海壹品碧桂园镜湖世家伟星公园天下安展1822号宗地城建1815号宗地江城九里宗地位置?楼盘名称华强江城九里开发商华强旅游城开发有限公司物业管理华强物业物业费待定拿地时间2018上市时间2019.11月底入住时间2021地理位置【镜湖区】长江北路29中北侧精装标准毛坯占地面积地上计容面积容积率住宅套数商业车位数车位比11万方18.9万方1.41162户2090平米1200个1：1物业类型洋房、小高客户特点刚改改善型客户为主项目卖点唯一在售法式、低密、学区、产品优势镜湖区传统主城区、29中、优质配套、纯洋房劣势靠近变电站项目规划建筑风格n?29务?n?40?15?n?n?9、11?11?售楼部长江北路主入口停车场车行入口示范区n?n?14000?/?n?类型面积（）户型梯户比户数占比（%）对应客群洋房115三房两厅一卫1T238.73 刚需、首改155（跃层）四房两厅两卫15.49 改善135四房两厅两卫39.41 首改、改善182(跃层)四房两厅两卫6.37 改善?楼盘名称万科江东府开发商芜湖万佳房地产开发有限公司物业管理万科物业物业费待定拿地时间2018.3.6上市时间2018.12.26入住时间2020.10.30地理位置【镜湖区】长江北路与广福路交叉口西侧精装标准毛坯占地面积地上计容面积容积率住宅套数商业车位数车位比84371.6平米118120平米1.410、923户1215平米998个（住宅904个）1：1物业类型洋房、别墅、高层（政府回购房）客户特点改善型客户为主项目卖点万科品牌、江景、物业、产品优势镜湖区传统主城区、长江江景房、万科在芜湖第三个项目、洋房+别墅产品劣势周边道路交通出行不便、社区内政府回迁房占比50%严重影响社区品质项目规划建筑风格?n?务?n?n?50%?务?n?/?n?n?165?350-500?产品户型面积户型朝向装修情况 阳台数套间数套数占比 售价（元/）主力总价段（万元）高层134三室两厅两卫南毛坯2139%13054165-170洋房143四室两厅两卫南毛坯2136%13500185-190联排196四室三厅三卫南毛11、坯2118%18000350合院228-311四室三厅三卫南毛坯227%21000-24000500?海创汀海壹品项目地址鸠江区汀棠公园沿赤铸山路向东500米发展商芜湖海创汀海置业有限责任公司占地面积112567建筑面积280020.78容积率1.8绿化率45%总户数1368户拿地时间首开时间2017.4.282018.5.26项目规划项目由17栋10+1层、3栋11层洋房和4栋14-15层、7栋16层高层组成。项目卖点地段、产品、景观在售均价毛坯14990元/、部分楼栋精装+3000元/最新动态该项目前期推出448套/6.37万方住宅，现主要在售A9#、A11#、A13#、C9#楼和A12#12、楼精装房。?117-121?+?135?155-166?11?碧桂园镜湖世家项目地址镜湖区北京路与弋江路交汇西南发展商芜湖碧鑫房地产开发有限公司占地面积80502计容建筑面积20.13万容积率2.5绿化率40.42%总户数1725户拿地时间首开时间2018.3.62018.9.8项目规划项目规划6栋17层、2栋26层、2栋27层、2栋29层、1栋32层和2栋31层高层。项目卖点地段、品牌、产品、配套在售均价毛坯14000元/、A12楼再加装修1800元/最新动态2018.9首次开盘推售276套住宅，2019.1加推208套住宅，首开去化90%，后期市场遇冷去化速度放缓，目前处于中后期阶段?聚?13、YJ95?98?YJ115?125?6.7?YJ140?150?7.7?2020?250?务?1?1?高快速路主次干道长江大桥轨道交通高快速路主次干道长江大桥轨道交通轨道交通1号线宗地位置芜合高速芜湖长江大桥长江路银湖路景观大道天门山路赤铸山路天门山路站八佰伴、华强广场欧尚超市、29中、汉爵阳明等芜湖知名配套资源环伺，方特一期就在身边。长江北路景观大道天门山路广福路银湖北路轨道交通1号线景江东方29中学欧尚超市华强中学解放西路小学地块现状教育游玩购物出行?宗地位置八佰伴、华强广场?688?1?5000?1、主城区，近年来是没有新盘推出的2、极其优渥的学区资源3、无与伦比的配套资源4、需要更新的14、产品品质人居需求5、怡康集团“演绎住宅进化，示范未来生活”的理念标准客户敏感点1、地缘归属性强2、更高层次的居住体验追求3、完善的生活化配套4、对实景体验感有要求5、对居住功能性要求高项目价值点?去?去?务?DNA?10%?务?/?1?29务?务?6?3?1?4?核心客群外溢客群重要客群无为县以及其他周边县市（13%）：以外地做生意、务工人员返乡置业镜湖区地缘性客户（占比55%）：以公务员、个体私营业主、企事业单位中高层客户为主，注重产品品质、区位、学区等。周边客群（32%）：以市区范围内企事业单位员工为主，兼少量学区投资客户，对地段、配套、价格有一定要求。?1、他们多在30至55岁之间，家庭15、成员多以三口、四口之家，部分考虑改善投资，部分考虑孩子婚房；2、多为市政企事业单位，工商户或私企主等，有较高的资金支配比例；3、看中项目品质，对于环境要求较高，细节挑剔度相对较高；4、拥有较高的眼界和相对高层级交际圈，圈层拥有一定的联动购买力；5、看中学区价值和周边成熟配套，信任主城区发展；6、讲究物业服务和入住后的体验客群特点他们对于区域的归属感强，对于板块价值更为认可，已对周边良好的地段和成熟的配套，形成一定的依赖感，多为改善型客户。?/?1、弋江区滨江板块房价已攀升较高，对这部分客群产生一定的购买或置换压力，同时他们又不愿降低品质，在享有资源配套的基础上追求性价比；2、学历较高（大专及以16、上），工作收入稳定，工资较高；3、对生活居住品质要求较高，比较重视交通、配套、品牌及物业服务；4、多为首次置业、或为婚房；5、重视子女教育，重视学区。客群特点目标客户以弋江区、鸠江区等邻近区的改善置换客或婚房首置客为主，对项目品质有一定的要求，一方面对主城区配套学区有向往，一方面追求性价比。?/?1、有自己稳定的收入来源，对市区与现在所属区域有着明确的区位认知；2、期望通过住房来获得更好的附属资源匹配；3、对生活居住品质要求较高，比较重视交通、配套、品牌及物业服务；4、在芜湖长久发展的品牌开发商对他们有较大的影响力和信赖力；5、一旦购置会积极对周边人群宣传扩散，有一定的虚荣心理。客群特点目标客17、户以开发区、三山区、三县进城改善客或投资客为主，他们多在当地区域已有自己的个人产业或在外经商，或对芜湖主城区生活有一定的向往。?/?1、他们多在35至55岁之间，家庭成员多以四口之家为主；2、多担任高管，拥有自己产业或稳定首入来源，关系圈发达，成锁链式结构；3、看重时代发展红利及预期投资回报率，对于时事有一定的自我判断；4、多为二次或三次置业；5、平时社交广泛，追求都市化生活的高品质体验；6、认可关系圈内的信息渠道传播，相信主城区板块价值。客群特点他们往往实现基础的财务自由，在市区拥有一套房，曾经历了时代发展的红利期，拥有稳定的优质关系圈及信息渠道，并希望再度抓住城市发展实现财富增值。?/?O18、ptionAOptionB?/?/?/?3?树立项目差异形象形成项目价值倒挂由内而外扫描刚改用户扩散地缘客开拓导入市区客及投资客辐射郊县以口碑促销售以项目形象改变既有认知以高质低价促发购买欲扫描已有客群促成以老带新做透地缘渗透最大化客户影响利用价格价值落差逼定城市客群充分挖掘郊县客群拔高调性全面覆盖客户转化体验升级四大动作出击如何去做做区域、做认知、做影响，挖掘内生力，输出导客力1、明确客户区域及描摹2、完成目标客户信息覆盖3、保持与客户的持续关系4、增强客户临场体验5、营造与客户的强关系链6、加强各环节的触点营销7、前置客户疑虑抗性8、让客户成为品牌发声器找准客户绑定客户发散客户?l?l?l19、?l?务?u?u?u?u?务?p?p?p?对?6?去?1.725?4.275?25?20000?3?10-11?12526?12889?/?13550?/?14000?/?5-10%?11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月售楼处装修12月8日案名发布会售楼处开放推售节点主要事项推售货值5月10日首开6月28日加推3月26日产品发布会5月31日客户答谢会面积：20000金额：24090万元面积：12526金额：18660万元销售目标：首开货值2.4亿元，成交率95%，约2.29亿元；加推货值1.86亿元，成交率80%，约1.49亿元。清盘时间2019年二季度三季度5月6月7月8月9月产20、品高层小高层高层小高层高层小高层高层小高层高层小高层推售面积100008267100004259/推售货值12889万元 11202万元 12889万元 5771万元/成交面积950078548000340710005001000500500265成交货值12245万元 10642万元 10311万元 4617万元1289万元677万元1289万元677万元644万元359万元整盘货值42750万元?项目营销推广费年度铺排内容金额11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月广告宣传费238.00 44.00 54.00 4.00 4.00 54.00 4.00 34.00 4.00 21、4.00 24.00 4.00 4.00 媒体投放费190.00 40.00 50.00 0.00 0.00 50.00 0.00 30.00 0.00 0.00 20.00 0.00 0.00 广告代理费48.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 营销推广费616.00 65.00 85.00 75.00 50.00 55.00 80.00 95.00 75.00 12.00 12.00 12.00 0.00 物料制作费183.00 25.00 30.00 15.00 15.00 20.00 20.00 22、20.00 20.00 6.00 6.00 6.00 0.00 营销活动费208.00 0.00 25.00 25.00 20.00 15.00 40.00 40.00 25.00 6.00 6.00 6.00 0.00 现场包装费105.00 40.00 15.00 20.00 0.00 0.00 0.00 15.00 15.00 0.00 0.00 0.00 0.00 渠道拓展费120.00 0.00 15.00 15.00 15.00 20.00 20.00 20.00 15.00 0.00 0.00 0.00 0.00 合计854.00销售货值42750万元，营销推广费854万元，整体23、营销费率2.0%临展中心开放12月8日热销加推6月28营销节点小卡大卡大定营销节奏盛大首开5月10 日产品发布会3 月26 日示范区开放4月18 日传播节奏传播主题传播动作物料体系封时势品牌对土地的理解能力镜湖由此划分怡康芜湖 战略级启封作品怡康品牌发布会借势镜湖十年人物志临展配合/区域图/户型册/VIP卡启大势竞争区隔、产品竞争高度立塑镜湖褐石传奇复兴镜湖百年经济文化风潮区域价值高峰论坛+产品发布会价值手册/土地巡礼视频等造新篇客户心理的占有欲自此郡享镜湖怡康集团褐石系作品，震撼上市示范区开放/媒体证言认筹/开盘准备/客户证言物料?怡康集团进驻芜湖首个项目，以城市占位对外进行媒体发声，前期以24、城市发展专家、产品设计工程师、区域知名企业加、区域知名媒体人对项目进行小视频发声，阐释区域价值及项目价值，以TED式媒体发布会对外释放案名及打造初心，制造市场期待。?封?借镜湖人物故事，阐述怡康对进驻芜湖的城市理解、土地理解、产品理解。与客群沟通造共鸣。?通过价值高峰论坛，去强化镜湖土地、地段的稀缺性和不可复制性，引导产品的价值积淀和认知形成竞争区隔和产品差异性?+?封?借芜湖前所未有的褐石系产品亮相，占领客户心智，引导媒体传播和口碑证言奠定项目独立记忆性和体验感?+?综合前面竞品数据?预估客源数据占比如下：镜湖区57%、鸠江区20%、弋江区7%、开发区6%、四县6%；?预估客源数据占比如下：25、个体私营27%、企业主21%、政府机关19%、事业单位15%、企业员工13%、其他5%。?3?287家中介门店、192家酒店、103家银行及ATM机、106家医院及门诊、125家学校及培训机构、2412家小企业主及门店、284个政府机关单位；其中另有镜湖区小区有305个、弋江区145个。即每个点位拓达即每个点位拓达3 3个意向客户，基本满足整盘去化。个意向客户，基本满足整盘去化。?n大堂：外置大堂，挑高4m，总面积20-25平米；n双大堂：首层与地下车库双大堂；一层整体酒店式大堂设计奢华感与实用舒适感兼顾；n大堂与电梯厅豪华装修提升业主尊贵感与项目高端品质感；n风格：褐石风格，以石材、雕塑、金26、属等搭配使用雕花、线条等元素构建，同时注重公共空间与自然的结合；n费用建议：双入户大堂按照单价1500元/平米、总价540万元进行测算，标准层按照单价850元/平米、总价750万元进行测算。?n打造芜湖华强首个高品质生态阳光车库，完全实现人车分流设计，凸显高端住宅价值，满足业主车位需求及舒适停车。n建议工艺：地面使用环氧地坪漆、水泥结晶或金刚沙地坪做法、设置led光源及地面玻璃照明、自发光车库指示牌、部分顶部管道设置隐蔽工程。阳光车库高品质车库?n公共空间考虑到全龄适用和功能分类。可在小区不同位置设置多个广场作为邻里活动空间；n邻里活动空间涵盖景观亭、林荫步道、半通透式阳光健身休闲区、小区慢跑27、道、儿童活动区等全龄段休闲区域。?n在小区内部设置半通透健身休闲区，进行内部简易装修，雨天亦可进行锻炼；n设置休闲桌椅，供社区老年段进行各类休闲交流活动以及作为室外交流会客空间。?n围绕小区设计环形跑道，迎合现代人崇尚“运动健康”的主题，建议打造为夜光跑道，满足夜跑需求，拉高项目的品质；n慢跑道采用环保塑胶地面，沿途配置休息区、距离提示标识等一系列辅助功能，强化品质感；n设置林荫步道，适合业主茶余饭后在密林中漫步，也形成便于邻里相处的开阔空间和具有私密性的闭合式花园。?n主题：以卡通主题进行游乐区设置，用于社区儿童户外活动娱乐空间；n功能：用于社区低龄段儿童户外活动娱乐空间；n面积区间：约1028、0n配置建议：配备休息座椅，可采取半开放式屏风隔断；配备滑梯、摇摇马、转盘等多种儿童游乐设施。?镜湖区首批高价项目产品附加值一览(已交付)科技系统对标项目荣盛华府信达外滩府新风垃圾处理增暖设备地面采暖隔音隔热安防红外线安防、全方位监控、瓦斯报警、客户凭邀请码进入红外线安防、全方位监控、瓦斯报警、客户凭邀请码进入智能化视频通话、人脸识别、智能身份识别、指纹密码锁、信报箱智能取件、电梯刷卡预约、车牌识别视频通话、人脸识别、智能身份识别、指纹密码锁、信报箱智能取件、电梯刷卡预约、车牌识别n社区安防及智能化设备普及程度高，但是其品质参差不齐，实际需完整的安防系统构架、线上线下产品依托以及施工品质的落地执行。?n项目目前整体地势较低，增加智能安防系统，打造安全、私密性强的高端智慧社区10重智能安防体系，全方位提供智能化服务，有效保障社区安全。?