1、能不能不做口号式的综合体,杭州祥生中心思考策略提报,2020.12.18,一个非杭州团队第一想象中的祥生中心SSC,账 面 数 据 非 常 好 看 的,祥 生 中 心,城市能级：杭州，中国的新一线城市，能量澎湃区域能级：江干区，过去的老城心，未来的CAZ板块能级：城东新城，城东门户，全市交通枢纽现状界面：从城市洼地到配套纷纷落地该有都有现居人群：新杭州人的聚集地，改善人群居住区产业导向：直播、电商、新零售、楼宇经济产品能级：自持达一半的近27万方内循环综合体昭示意义：祥生上市后的首个商务综合业态封面,如果钱江新城犹如上海的外滩，城东新城则如同上海的静安，当然也有人把它比作大虹桥,祥生中心 中国2、的下一个苏河湾 or 虹桥万科中心？,我们很容易得出这样的概念,城市新原点、杭州新中心、甚至世界级湾区 当然还有绑定东站、地铁的TOD,至少我们见过的大部分商务综合体都在如此包装,城东新城缺综合体吗？或者说当我们对祥生中心冠以一个响亮的口号进行包装后 就真的能解决它的推广销售问题吗？,在我们对项目进行实际踩盘后，我们推翻了有关第一印象的所有,日益丰满的城东新城,综合体类配套亦在不断落地并呈现出饱和之态,？,我们面对的市场面和竞争面到底是怎样的,14.2,4.9,6.4,8.2,3.1,0.4,3.5,9.6,6.1,00.1,8.1,4.4,4.6,2.2,2.7,5.2,2.8,2.2,3.3、7,18251,22012,18257,15729,18762,23708,17877,194288.2,17850,26129,0,2,4,6,8,122034210,14,16,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,43831 43862 43891 43922 43952 43983 44013 44044 44075 44105 44136,杭州十区办公市场供应量、成交量以及成交均价 15.2,供应面积(万)成交面积（万）成交均价（元）,办公层面,供应：19年写字楼新增供应68.2万成交：成交60.9万，成交均价23378元/m，整体量缩价涨,存量高4、企,去化周期长达58.6个月;主城区为市场成交、库存主 力,其次萧山、余杭区。,供应高起，成交趋于下行实际从2018年开始，主城区办公去化就持续处于供大于求的 状态，去化周期最高达74个月。,更多方案关注公众号：地产智库精选 知识星球：地产智库 全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https:/,10.5,3.8,18.3,27.4,19.5,28.1,7.8,13.4,7.8,00.4,6,131.32.513.4 13.1,15.8,13.4,14.8,12.6,13,16.8,29687 28538,26661,25099 25331,30185 30022 29105、6,27754 27395,0,5,10,15,20,3001275,30,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,35000,43831 43862 43891 43922 43952 43983 44013 44044 44075 44105 44136,杭州十区酒店式公寓供应量、成交量以及成交均价,供应面积(万)成交面积（万）成交均价（元）,公寓层面下半年开始有一定起色 基本以去库存为主,量价走势:19年下半年政策转向后投资热度冷却,供应激增下,进 入低位调整期。热销项目普遍集中在40-50,总价在150万以内;小面积、低总 价项目受到市场追捧。,从今年6、开始受疫情影响，公寓供应放缓，至今年11月市场新增 供应155万方，较18年、19年均处于减少态势，市场基本以存 量去化为主。,更多方案关注公众号：地产智库精选 知识星球：地产智库 全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https:/,2020年江干区酒店公寓成交套数,西湖区独占3系，江干区不见上榜排名前十的中位数不过400套上下，单月30-40套成绩,名义上最好的吾角商业中心，算下沙较高的价格和租客人群是主要制约因素,2020年杭州酒店公寓成交套数排名,2020年江干区商办成交套数,商办放至全市市区月成交几个位数相较今年偏火的住宅市场，似乎成为楼市黑洞,虽是江干区基本以钱江7、新城为中心城东新城几乎不见动静,2020年杭州商办成交套数排名,祥生 SSC,当把目光聚焦到城东新城的东站区域，竞争可谓惨烈，在售待售售罄远超10家,环翼城,饽饽，丁桥智慧小镇蓄势待发,卖商业：西子国际、三花国际、杭州之翼、王府井港龙城摩拳擦掌卖TOD：环翼城1号线4号线双地铁，距离东站500米还临一街一中心卖脸面：杭州万象企业中心可谓是区域内最高标准的办公集群卖概念：长三角人才杭州枢纽、网红直播、智慧社区等层出不穷,祥生 SSC,同,协,南,路,往西是热火朝天的商业集中区往东是安安静静的生活居住区,而且我们似乎还有个天然弊端一条同协南路似乎给板块做了天然区隔,卖政策：钱江新城可以说是全市的香8、,综合体绝大多数时候是个卖想象空间的命题,你的入驻企业你的酒店运营你的商业打造都需要至少两到三年的时间落地就如同东站附近的配套没有落地的时候 城东新城做了很长时间的“价格洼地”很明显，在现今市场下祥生再去说个“中心”故事，再去说个“TOD”概念 已经很难再在市场掀起多少水花,此处插入总图（用色块区分户型类别）,70以上,5070,1,2,3,54,6,7,8,但是我们却实打实的有1000多套的产品要售卖,3月初开放展厅及样板房，5月中下旬首开 任务不可谓不艰巨,卖什么和卖给谁才是解决本案推广的底层逻辑,1,6,4,5,3,2,8,7,LOFT公寓,祥生酒店,祥生总部,办公楼,商业,卖总部基地和9、酒店服务？即使自持，没有两到三年，总部大楼和酒店不会有多好的展示面。,卖灵活办公空间？东站边都大把的拎包入驻的全成品办公体。,卖底层商业和底下商业？大部分人是等你主力店进来看有没有持续的人流吸引力。,？卖35-70的双钥匙公寓？不仅是在城东新城甚至在全杭州我们的公寓和竞品不会有本质区别。,！,当产品在市场没有本质差异的时候,与其说卖什么不如说如何让大家在同类竞品中关注到你,市委全会定调“十四五”打造“数智杭州宜居天堂”,政府想要看到什么？,12月15日周书记在会上强调 对于杭州的发展目标,城东新城到底能给本案带来什么？,江干区对城东新城的定位是以数字贸易、商业会展、大健康为主的新型产业集群。所10、以我们在看到大量的底盘建设落地后 高铁、地铁、商业“一街一中心”快速上马辐射长三角的集商业商务、休闲娱乐、居住餐饮于一体 的综合性国际商业街区。,杭州东站到底能给本案带来什么？,今年暑期攀至全国亚军 长三角第一2019年客运吞吐量达7190万作为长三角主力集散中心 背后是庞大的商贸人群亦是很多无法在杭州落户的人群之一,祥生 SSC,同,协,南,路,囿于住宅区到底有什么不同？,是全市的新杭州人中高端改善人群的聚集区关联的是更加便捷高效的商务办公和居 住生活，是成千上万个不断向上的人,如果说德信、华润、西子国际等因为捷足一步在城东新城的商务板块留下印迹那么11月刚刚上市的祥生再杭州深耕多年将把城东11、新城作为总部基地的祥生 该以怎样的姿态向市场发声,别做排他性,肯定城东新城的基底价值，更感激先前房企的拓荒融入到城市进程中来见证城东的发展，更与城东一起发展,因为有之前的各类综合体配套让城东新城有了更大的承载量和可能性因为更多企业的入驻和贸易让商务有了更多的空间和活力因为更多人群的选择和居住让生活有了更多的交响和碰撞,现在祥生中心来了与这样向上的区域 一起更进一步,相相互互 赋成 能就,是什么样的人什么样的企业在选择城东新城 是向世界发出这样呐喊的人,“能不能等下再向这个世界低头“他们眼中有光。,城东新城乃至很多在区域安家立业的人来说，他们很像“凤凰男”他们不是谁谁谁的下一个，他们是无声打拼可12、能上演逆袭的一个个,诚然,并不是每个人都会成为马云、丁磊 并不是每个企业都会成为阿里网易,但是就像一步步落地不断变好的城东新城每个在这里落地的企业，每个在这里逗留的人员 都可能一跃更进一步成为下一次的主角,诞生于残酷竞争中的祥生中心 是这个时代的参与者更是这个不断变化世界的参与者,相信奇迹但不迷信奇迹 见过成功亦见过失败,见证着其中的蝶变 更与他们一起生长,SSC,时代见证者世界参与者,角色定位,杭州理想样板,精神定位,杭州东 双地铁 数智生态体,物理定位,在这里见证世界,slogan,见证城东新城的蝶变崛起见证企业个人的变化成长 亦去见证未来的种种可能,物理定位杭州东 双地铁 数智生态体,精13、神定位杭州理想样板,角色定位时代见证者世界参与者,Slogan在这里见证世界,祥生 中 心,备选案名,祥生 世界之窗,分业态概念包装,办公与每个心怀伟大的企业同行,公寓和你的成功共同成长,商业满足想象的缤纷意趣,在这里见证世界,成长式办公,头部企业经验分享,行业专家答疑解惑,中小企业投融路演,同等办公环境下，思考企业成长路上的可能问题，让企业愿意来,钱景式公寓,电竞比赛,共享活动,社交活动,公寓购买者重要，但使用者更重要，能租好赚还能用,差异式商业,文创商业,异域商业,功能商业,Mall城东新城不缺，但是缺满足周边住宅区及自己生态体的休闲逸趣,关于推广,1、解决项目形象业态认知问题,2、解决公14、寓入市推广销售问题,项目整体入市形象,核心策略,高形象起势+社会化事件造势建立项目形象，承载品牌理想,伟略 引领伟大,从一砖一瓦到为幸福而生从定总部上海到港交所绽放光芒 祥生始终站在时代的肩膀引领地产进阶变革 每一次创见都是一次走向伟大的开始,颠覆 缔造巅峰,砥砺奋进35载，祥生不断创造巅峰 又不断打破规则重新定义规则这一次，在世界舞台 缔造一座祥生中心与杭州一起打开全球视野,所向定义方向,延续人居领域的极制基因祥生在时代政策窗口 于城东新城国家级CAZ开创全新数智生态体让每一小步跨步引领全球趋势,神秘“数智生态体”空降杭州,入市炒作,城市话题：不明飞行物 悬浮事件,地铁出站口异形主题门头包装15、 外星人快闪+人群互动同步上线数智生态体互动游戏 参与传播扩散赢取“外星人”电脑套装,线下城东新城首个机器人服务城市展厅,公寓入市推广助推,本案的公寓购买人群基本以下几种人,1、新杭州人想要在杭州安家，但是无法落户2、老杭州人资产配置需求，有房产稳定收租3、投资客看重城市潜力，新政没有房票资格4、企业客打算就近办公，一站解决生活需求,本案的公寓购买人群基本以下几种人,1、新杭州人想要在杭州安家，但是无法落户需求：经济、配套和品质2、老杭州人资产配置需求，有房产稳定收租需求：看重稳定租客3、投资客看重城市潜力，新政没有房票资格需求：区域增值空间4、企业客打算就近办公，一站解决生活需求需求：便利、配套和服务,核心策略,找对人+喊对话+把准利益点一面贩卖焦虑一面贩卖认同和甜头,认同和利诱喊话,