1、城市展厅销售动线说辞一、前台判客【自然来访】判客首问：先生/女士，您好，请问您今天是第一次来我们徐钢水润峰境看房吗？ 客户：不是。（找到之前的置业顾问接待）客户：是。判客二问：那您或者您的家人之前有没有和我们哪位置业顾问电话或微信联系过？客户：联系过。（找到联系的置业顾问接待）客户：没有。（按照自然轮排接待，由判客为客户指定置业顾问接待）判客岗完成客户判别，排接待： 请您在这边登记下，已为您安排了我们专业的置业顾问XXX给您详细地介绍一下我们项目和产品，您这边请！接待流程：迎客/寒暄品牌介绍（徐钢集团/万科物业）区位图介绍项目介绍落座洽谈（户型图）送别客户二、导入性说辞X先生/女士，您好，欢迎2、来到水润峰境营销中心。我是您的专属置业顾问XXX，这是我的名片（双手递名片），请问怎么称呼您？X先生/女士，您好！您这边请，接下来由我来为您详细的介绍一下。三、徐钢品牌介绍(指引客户到品牌墙）您好，相信您一定听过徐州百亿级钢铁行业领跑者徐钢集团，它曾被原徐州市委书记曹新平书记评价为：改变了徐州有铁无钢历史的企业！徐钢集团是以2003年创办的徐州东南钢铁为主体，组建的一家实力雄厚、发展迅猛的民营集团企业。2010年更名为徐钢集团，2012年集团年度营业收入超百亿，集团年产值突破200亿，年产绿色精品钢超500万吨，为徐州市的经济发展和社会进步做出了突出的贡献，集团所生产的抗震钢筋被广泛应用于徐州3、地铁，徐州市第一人民医院新院、徐州云龙万达广场、淮北火车站、连镇高铁、商合杭高铁等重点工程项目，得到了客户的一致好评！徐钢集团历经20年的持续发展，已成为一家以钢铁经营为核心、集房地产开发、金融服务、国际贸易、物流运输于一体的综合型大型企业。企业在不断壮大的同时，也荣获了业内及政府的高度认可和褒奖：2009年首次获得人社部“全国钢铁工业先进集体”称号，2014年再次获得人社部“全国钢铁工业先进集体”称号，荣膺“中国制造业民营企业500强”，2019年第三次获得人社部“全国钢铁工业先进集体”称号，荣膺“中国制造业500强”，向百年企业迈进。徐钢集团将培育“徐钢品牌”、铸就“百年企业”作为企业核心4、工作。自有产业运营支撑体系钢铁产业：结束徐州“有铁无钢”历史为徐州经济建设特别是钢铁产业发展作出突出贡献。能源产业：徐州东兴能源有限公司是集炼焦、煤化工、燃气供应为一体实现能源充分循环利用的大型现代化民营企业。金融贸易：徐钢集团先后投资入股了徐州淮海农村商业银行、徐州铜山农村商业银行、徐州沛县农村商业银行、徐州彭城农村商业银行、江苏邳州农村商业银行等。徐钢集团在2009年进军房地产开发板块，聚焦城市重点区域，目前已布局6子，并且每个项目都是区域标杆之作。徐钢置业发展定位徐钢置业，以“匠心品质善铸徐钢”的品牌理念为核心，致力于通过高品质的产品与服务，整合优质资源，为中国家庭提供美好生活的完整解决5、方案。徐钢置业以改善项目为产品内核，择址城市发展中芯区域，秉持优势人居配套，根源徐州市场特色形态，做更“懂”徐州人的优质地产项目，并以美好生活服务商为角色定位，打造房地产行业转型发展标杆。徐钢置业：以“城市美好共建”为目标，20年深耕徐州，缔造6座优质人居作品。这些项目都具备以下特点：一是择址城心。基本位于主城核心地段，如鼓楼中芯板块、大学路核心发展板块、雨花核心区等区域。二是获誉众多。如云龙湖峰荟，在2019年底荣获“年度最具潜力楼盘”、“最值得关注楼盘”、“十大影响力楼盘”、“徐州市市长质量奖”、如望樾府，在2021年荣获“全国十大高端作品”。“2019年度最值得期待楼盘”奖等、三是高质高6、速。如云龙湖峰荟，大学路板块改善首选，常态热销沸燃，人气爆棚，同期项目同期产品相同时间段还在销售。带火了整个雨核板块。四是服务稳定。徐钢置业项目云龙湖峰荟、水润峰境均采用国内超一线物业公司万科物业！物业服务的保障，使得业主安全感、便利感、舒适感强烈。这样的成绩背后，本质是开发理念及价值观的坚守。二十载共进退，与城市共生长，徐钢置业围绕“同城市美好共建”与“产品主义践行者”两大主张精耕徐州，精筑城心。徐钢置业高品质作品代表：东南郡：2009年开发，项目位于老城区、新城区两区核心位置，是徐钢集团的首个住宅小区，法式建筑风格，“美好生活运营商”从此开始；曼乔世家：2011年开发，打造科技节能环保新住7、宅，发展低碳健康人居。该项目属于城市核心区少数低密度社区；东南悦湖：2013年开发，位于贾汪区核心居住板块，30万国际滨水城邦，打造湖居生活典范；澳东印象城：2015年开发，27万方城南商业红盘，汇集商业、商务、娱乐、办公、居住5大功能为一体的庞大城市综合体，填补了当年徐州大型城市综合体的空白；云龙湖峰荟：2019年正式开盘，云龙湖南岸低密法式纯洋房，外立面全部采用全干挂石材，是徐州高端改善标杆之作。徐钢水润峰境：彭城第6子，历经46轮激烈土拍摘得，该地块为上半年土拍唯一溢价地块。至此房地产开发总面积超200万平方米。通过这几个项目不难看出，我们楼盘的选址都是片区内的核心位置，具有前瞻性，并且8、小区口碑也都是值得信赖的。水润峰境将会在之前作品上不断优化，依托徐钢集团强大的企业资金实力，避免了资金链断裂和楼盘烂尾的风险，保障了楼盘交付和业主的购房安全性，让您买的放心，直接受益者就是业主您！作为一个高端住宅社区，必须配备高品质的物业管理，让您在入住后享受高品质管家级服务的同时，还让您购买的楼盘物超所值！关于品牌洽谈一、【美好生活缔造者】【在地表达】重点突出：责任感、珍爱土地每一个城市，都应该有其独属的审美意识。一直以来，中国城市发展速度超乎寻常，同质化建筑因爆发式群聚而产生审美疲劳，无论是当下或未来，城市的思维都会更加多元，期待拥有独特见地的表达。换句话说，只有真正符合在地气质的产品审美9、表达，才能够被城市所铭记。徐钢置业突破惯性产品设计思路，充分尊重不同城市的地域审美，在建筑中结合地域特质，通过留存与转译城市精神的表达，从而延伸建筑美学的广义思考。因为珍视，所以坚持不复制。在“高周转”盛行的潮流下，徐钢置业逆流而上。秉持初心，潜心钻研，匠心打造，针对每一块土地独特的气质与文化，定制最合适的产品。成就了一个又一个封面标杆之作。【更懂徐州】重点突出：解读土地价值， 匹配客户所需20年的深耕，让徐钢置业更懂得这座城市的骨架和发展脉络，也更懂得本地客户特征并适配其生活所需。从东南郡老城区、新城区两区核心位置，是徐钢集团的首个住宅小区，法式建筑风格，“美好生活运营商”从此开始，从澳东印10、象城27万方城南商业红盘，汇集商业、商务、娱乐、办公、居住5大功能为一体的庞大城市综合体，填补了当年徐州大型城市综合体的空白，到大学路板块核心区到鼓楼中芯板块，再到贾汪主城到鼓楼滨江，徐钢置业的每次进驻，都落位在城市高价值之地，是主城兼具核心地段、核心发展与核心资源的优质地块。不但了解过去，更能透析未来价值。比如在徐州大学路板块，稀缺地段占有铜山区衔接主城区交通要道、产业发展、智教高地，稀缺中芯占位，享有城南商圈和老城商圈全资源，云龙湖峰荟项目并作为板块内产品力绝对领先的开拓者，进驻生根。大学路已成为楼市一线头部板块。再次印证徐钢置业的前瞻性眼光以及土地价值的解读能力。不止于读懂城市读懂土地，11、徐钢置业更能读懂这座城市的客户需求。从2009年的海峡东南郡开始，徐钢置业累计房地产开发面积超200万。通过对于业主生活的总结、复盘、精研，徐钢置业不断提升优化产品及服务。【代建体系】关键词：房地产全周期、全线条开发业务服务对象分为：国有平台-打造地方名片，提升城市形象、金融平台-保证投资安全提升投资回报、特色产业-优化产业模式，促进土地升值，合作伙伴-共享品牌价值。运用WTO管控体系、三级审计制度、3大类、367项、4维度内部标准、高标准品控体系、全成本管控体系、精细化营销管控。基于6大产品体系，构建涵盖设计、工程、景观、安装、精装精修的产品标准化知识体系，有效的保障项目推进效率，优化了产品12、成本，提升了产品品质。项目推展阶段提供全方位的专业咨询及可行性研究项目启动阶段给予市场提供准确的项目定位项目启动阶段基于前期家人访谈项目/产品/产业定位拟定生活服务体系项目实施阶段项目整盘销售策划方案项目定价、活动、开盘等专项方案项目交付阶段项目营销总结分析，形成复盘报告与传统销售体系不同，徐钢置业营销体系贯穿项目拓展到项目交付后，从传统营销策略转为生活服务体系指定与实行，全过程参与项目运营开发。确保对市场对客户家人对产品需求的敏感性，实现定位准确、推广高效、定价合理、生活服务体系可落地，保障项目的成功收益和后期运营管理。二、【产品主义的践行者】【尊重客户】重点突出：以客户为中心马丘比丘宪章中13、这样写道，在我们的时代，建筑强调的不再是视觉表演，而是创造人们能够在其中生活的内容。在由表及里表的颜值进化大背景下，我们越来越意识到建筑审美思考的重要性。一直以来，徐钢置业深研建筑审美的内容化趋势，先验推导出在地表达、文化赋新与感官共情三大审美主张，并由此形塑了徐钢置业峰系引领徐州人居封面的高颜属性，为新一页人居创新演进给出了可供参考的经验路径。产品主义的本质是对于客户的尊重，虽然二十年深耕已经让徐钢置业对于徐州客户的生活习惯及需求非常了解。但我们仍然以客户为中心，以为客户提供优质产品及服务为第一导向，不断精进及优化。在产品前端，在对每一个项目进行设计打造时，都会针对区域目标客群进行大量调研，14、精准了解客户需求。我们会发挥自身深耕优势，将区域内已有业主聘请为：美好生活规划师，根据大家的意见的反复推敲。在销售中端，我们及时汲取客户的意见，不断改良。有时我们会在样板间公开后再次短暂关闭、调整优化。只为更加符合客户的美好追求。【匠心品质 精进不止】关键词：传承之上、精进不止产品主义的执守，需要于传承之上的精进不止、自我进化及迭代。因为超越经典，总是会比制造经典更难。经典的诞生，或许是占据天时地利人和；而要续写经典，需要付出更多的努力以及面临更大的挑战。20年来，自我超越是徐钢置业不变的主基调。在过去的成熟体系之上，通过“复盘、沉淀、创新”的工作模式，不断“创新求变 精雕细琢”，实现再次迭代15、和超越。以此往复循环，实现品质住宅的持续领跑。2022年的滨水瞰景美宅新作，作为徐钢置业“峰系”2.0时代作品。在传承标杆项目的已有优势外，很多模块均实现了精进与进阶。包括更符合审美的外立面体系、内部景观体系、户型家庭生活动线规划、一体浇灌混凝土结构、落地窗设计、一梯一户饱含艺术肌理与人居体验。同时约35%绿化面积，41-75米阔绰楼间距充分保障采光。还有更美观耐用的公区体系：均为酒店级双入户大堂、车位采用统一的色彩体系。还有更加生活化的户型尺度：阳台更大、进深加长、多飘窗设计等，匹配客户真正的生活所需。尊重客户的初心、徐钢水润峰境匠心和徐钢置业精进不止的决心，是产品主义践行者恪守的原则。四、16、 万科物业介绍一级资质物业，生活因幸福而改变！我们重金聘请中国物业管理领跑者、国内物业服务百强第一名的万科物业服务本小区业主。万科物业连续10年蝉联“中国物业服务百强企业TOP1”，始终坚持“安心、参与、信任、共生”的核心价值观，提供全生命周期服务，服务项目超过3302个，535万户家庭。相信徐钢置业给予业主的不仅是一套房子，更是一个充满生命、与时俱进、共同成长的社区，真正实现生活因幸福而改变。万科物业的五好：设施设备运行好报事快速响应：紧急维修5分钟内到达现场；业主专属APP“住这儿”，足不出户享受线上物业服务，如自助缴费、在线沟通、维修报事、邻里互助、友邻市集等；秩序井然环境好多重智能安防17、：万科物业注重园区安全管理，采用人防加技防多种安全管理措施，24小时门岗管控、不间断全社区巡查，从外围安防到内部巡逻，从电梯监控到全员监控，从核实访客到筛选入户，园区围墙设置周界报警，园区主干道、楼栋大堂、电梯轿厢配备全方位、多角度监控摄像，门岗车行通道设置车牌系统，人行通道及楼栋大厅入口设置刷卡进入智能安防系统，24小时保障整个社区的安全，隔绝可能存在的安全隐患；有事帮忙管家好2341响应机制：2：报事20分钟内响应；3：普通问题30分钟解决，或给业主答复；4：不能立即解决的事项，30分钟告知客户原因，并协调资源在4小时内解决；1：重大问题1个工作日内给予书面解决方案；邻里和谐关系好便民协助18、服务，当需要帮助的时候，能够第一时间出现在业主的身边，为业主提供服务；定期推出各类社区公益与文化活动：朴里节、晚会、百家宴、专属主题活动、家庭活动、健康乐跑、星光电影院、泡泡嘉年华、暑期夏令营等；财务透明权益好移动互联网+物业APP，让公共收入全公开，让社区回归业主；五、区位介绍（指引客户看区位图）您现在看到的是我们的区位图，上北下南左西右东，绿色区域是我们项目所在的位置，黄河北路民馨园东大约100米处。（激光笔落在项目位置）城市地位：淮海经济区中心城市、一带一路重要节点城市，辐射淮海经济区卫星城市，伴随政策支持、板块吸引力首屈一指。徐州素有“淮海之都”之称，淮海经济圈中心城市、五省通衢，经济19、能力较强，文化底蕴深厚。徐州也是全国重要的交通枢纽，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，是重要的交通“十字路口”。国务院于2017年正式确定徐州成为“淮海经济区的中心城市”，辐射能力和集聚能力将进一步加强，未来上升空间巨大。2018年徐州更是获得了联合国人居奖，这是世界范围内对徐州宜居的高度认可和肯定。中芯核心地段：环线，是房价不可跨越的屏障；更是一条跨越阶级的分界线。纵观北上广城市的发展，像上海城市内环价格10w+、中外环5w+。北京城市内环价格14w+、中外环6-8W+。可以看出环线位置的远近折射房价的巨大差异，价差鸿沟不可跨越！徐州也不例外，三环房价大约1-1.5W，二环房价大约2-20、2.5W。徐钢水润峰境项目隶属于鼓楼区二环内老城区核心位置，紧邻故黄河北岸风景带，距离人民广场大约2公里、市中心大约3.8公里，一条西苑中路直通云龙湖，属于老城区中的成熟核心地段，项目位置非常优越。项目周边也是豪宅齐聚，像万科翡翠天御、绿城诚园、海尔滟澜公馆、颐和源璟等项目，而且价格都在2-2.5万以上，甚至有突破3万的趋势，之所以能达到这个价格，也是因为有着中心地段的支撑。无论城市怎么发展，老城区终究是老城区，老城区几千年的底蕴是不可替代的；彭城广场、人民广场的繁华成熟是不可替代的；故黄河、九里山、云龙湖的资源占有是不可替代的！立体式交通出行：任何一个小区第一要素一定是出行，拥有一个完善的交21、通系统也成为了大家置业的关键，我们项目拥有老城区内核心的立体交通网，北侧二环北路横穿鼓楼区，东侧二环西路、苏堤路、中山路、解放路与复兴路，每一条都是城市主干道，可直达徐州的人民广场商圈、彭城广场商圈；再者，我们项目临近贯穿全城的地铁5号线，九里山南站距离我们大约300米，可在人民广场站、师范大学站、狮子山站、中央活力区站、紫金路站、新元大道站和其他所有地铁线路换成，有着换乘之王的美称。除了地铁之外，您还可以选择其他的出行方式，项目紧邻多个公交站台，并拥有10余条公交路线，如13路、52路、39路、69路、604路、64路、608路、63路等，为您和家人提供更为便利；小区东侧大约100米还有共享22、单车，便捷绿色环保。您如果开车出行，二环西路和二环北路可快速到达各个区域。现在徐沛快速路已通车大约30分钟到达；徐丰快速路、徐萧快速路还在修建中，建成后大约40-60分钟到达。24H都会生活圈：通达全城的便捷出行能让我们的日常生活更加丰富多彩。市中心项目最不缺的就是商圈，为我们提供全方位的购物体验。我们项目距离徐州最中心最繁华的道路“淮海路”不到2公里，老话说：一条淮海路繁华半座城，整条淮海路串联了一条完美的商业街区，首先是段庄人民广场商圈，金鹰二店、新都广场、恒盛广场可以满足日常购物、逛街聚会、休闲娱乐等需求。淮海路向东，是彭城广场商圈，苏宁广场、金鹰一店、金地、德基广场（在建）组成千万级的23、商业体量，奠定了他绝对的中心位置。淮海路向西，是万科新淮中心，不同于彭城广场商圈和段庄人民广场商圈，万科40万方的开放式商业街区，打造的是灵活百变的开放式商业，解决了封闭式广场商业营业时间的问题，结合现代人的作息时间，布局24小时商业模式，也让我们随时享受城市生活的便利。项目西侧是徐州人口最聚集、最具烟火气息的西苑住区，沈场农贸市场，西苑农贸市场、大小超市、日用商店、大中小型餐饮店、理发店、社区药店等星罗棋布，构建全生活配套。不管城市怎样发展，市中心永远是市中心，淮海路永远是淮海路，无论是市井烟火，还是高端消费，均可满足不同需求。12年一站式教育：相信每个家庭都非常关心孩子的教育问题，相信您选24、择老城区置业除了本身对生活便利的追求外，也有一部分原因考虑孩子的上学问题，那么选择在我们项目置业再合适不过了！项目自带1所15班的省优级幼儿园（托班3班+幼儿园12班），建筑面积约5500平米，项目东侧约200米是徐州重点优质教育集团民主教育集团下辖的九年制义务教育学校尚贤小学、中学，家门口就能完成13年的全龄教育。丰富的教育资源，良好的学习氛围，让孩子有更加稳定、安全的生活和学习，孩子上学离家近，可以放心让孩子单独上学、放学，不用接送。项目周边还有西苑小学、西苑中学等， “孟母三迁”就是为了给孩子一个良好的学习氛围，而徐钢水润峰境周边每一个角落都充满着书香气息，聚集了名校学府资源。让您的孩子25、从幼儿园到中学，享受一站式教育服务，从小就赢在起跑线上。（具体入学方式不确定，因为目前期房暂时不划学区，上房后以教育局每年的招生简章为准）说完孩子的教育问题，您一定也同样关心家人的健康问题，尤其是当下疫情时有反复，就医问题也是我们优先考虑的。那现在为您介绍下我们的医疗配套。便捷式医疗：医疗配套是我们生活中必不可少的生活配套，合适的距离将为我们的生活节省很多时间。我们项目距离市二院、儿童医院、市六院等距离正合适，都控制在2-3公里以内。其中二院是淮海经济区历史悠久、规模大、技术水平高、核心竞争力强的大型省属三级甲等医院，二院也是本次“新型肺炎”徐州定点医院之一，可见其高超的医疗水平，是得到政府和26、人民认可；儿童医院距离本项目大约2公里左右，儿童医院也是目前淮海经济区屈指可数的三甲儿童医院，大型医疗资源相距不远,这些大型知名医院搭建起老、中、青、幼的健康医疗体系，为健康人生保驾护航。综上所述，完全构筑了24小时都市生活圈。然而市中心住宅项目基本上都会欠缺优质的居住环境，但我们却是个例外。生态资源丰沛：除了中心地段、出行便利、生活完善、教育、医疗齐全之外，生态景观资源也是项目的一大优势。人们对邻水靠山的房子都有一种特有的偏爱，我们项目北靠九里山，南临故黄河，山南水北，是藏风纳气、大富大贵的风水宝地！故黄河景观带，全长大约16.4公里碧波荡漾大树成荫，一条绿色生态走廊，四季更替景色优美。夜晚27、华灯初上，故黄河边万盏彩灯同时亮起，流光溢彩绚烂纷呈。九里山一直有徐州龙脉之称，九里山风景区已经列为重要的文化旅游建设项目；距离项目大约800米的是植物茂盛、风景宜人的徐州天然城心绿肺植物园。北看青山南观绿水，一山一水生态之居！项目西侧大约2公里在建的桃花源湿地公园，项目南侧大约4公里是徐州著名的云龙湖风景区，从风水和自然景观资源上来说我们项目都属于绝佳地块，真正生活在山、水、公园的环抱之中。回顾徐州河流文脉，随着徐州城市能力的提升，徐钢择址老城核芯，故黄河畔，后期必将成为城市中心河岸豪宅典范之作。所以您看，我们项目的所有配套一应俱全，同样的价格一定买不到我们一样的配套，同样的配套也一定远高于28、我们的价格。选择水润峰境项目，不仅可以享受老城区核心地段带来的丰富生活，还能尽享优越的自然生态景观环境，真的是居于城心不离繁华，这就是城心生活的最佳距离！六、水润峰境项目介绍您看一下我们的项目情况，方位为上北下南，左西右东。这里是售楼处的位置（指示），项目位于黄河北路民馨园东100米处，整个项目分为AB两地块，地块方正成规模。项目总占地约50亩，总建面约11.5万方。A地块规划建设9栋住宅楼，代建1所省优级幼儿园；B地块为1栋商服配套楼，定位为社区办公、文化活动站、长者日间照料中心及社区商业。9栋住宅楼为17-18F低密小高层，一梯一户，主力户型98和112、118的三室两厅，同时还有水景1429、2宽厅全明户型，满足您不同的需求。我们小区以“人”为本，营造“节能、环保、健康、舒适”的人文景观社区，同时也营造具有个性鲜明、时尚特色的尊贵社区。第一眼看到小区的一定是楼体外观，高档小区在这方面都会做足功夫。我们小区住宅采用现代简约的设计风格，立面外观设计简洁明快。楼顶部采用米黄色GRC线条勾勒造型，楼体中部用米黄色真石漆和灰色真石漆搭配立面颜色层次，底部干挂米黄色石材彰显沉稳大气。整体色彩统一又变化丰富，层次鲜明又新颖美观。小区为南低北高排布，通过一定高度的变化，保证采光充足性。我们小区设置两个出入口，分别位于东西两侧，方便您出入。小区采用人车分流设计，地上没有停车位。车辆从小区入口直达地下30、地库，既保证了业主的安全，又提升了小区的品质。我们小区可以保证路面上做到0停车位，徐州市面上很罕见，舍弃地面停车位的收益，就是为了让您和您的家人在茶余饭后，晨练或夜跑时能够在小区内安心、放心，也不用担忧会受到汽车尾气和噪音以及车辆行驶的影响。同时地面上更多的空地可以进行多层次园林景观的打造，生活更有品质，处处体现小区业主的舒适感和尊崇感！小区主楼间距超大，最小距离约41米，最大距离约75米，在高层住宅林立、寸土寸金的老城区中，做到这一步难得可贵。小区采用“通透式”设计理念，所有户型南阳台均为大开间宽景阳台，并采用封闭式落地窗，整个立面通透大气且户内采光充足、视野宽广，整个项目没有连廊设计，一梯31、一户，所有户型都是南北通透设计。项目目前正在施工准备阶段，即将开始建设，小区由北向南建设，预计XXXX年底上房。好的项目必然会做出好的户型，集团公司站在业主立场考虑，从居住活动的客观规律出发，反复推敲，力求科学、合理、细致，同时具有一定的使用弹性。七、户型介绍您这边请，这是我们的户型图，98、112、118三种面积户型。我们是一个改善型的低密度小区，不仅在户型上优化布局，还在公共部分进行投入，这才能真正做到品质上的“有里有面”。我们水润峰境整个项目的电梯厅公共空间部分全部采用精装。1梯1户的设计，使得每户业主在入口处都拥有一块相对独立的空间。我们所有的户型都是厅堂四正，南北通透，光线充足，全部32、做到明厨、明卫、明厅、明卧。1、约98户型，3+2+1（中户、边户）您看一下（户型图），这是我们大约98户型，层高2.95米，从户型图上可以看出，整体户型的设计非常方正、三开间朝南、南北通透、大尺度宽阳台设计。 中户 东/西边户户型优点：1、面宽约6.6米宽景落地封闭式宽阳台；2、南北通透；3、飞机户型，三间卧室互不干扰；4、全明设计；5、户外独立空间；6、主卧飘窗不计入产权面积；7、无过道浪费，空间利用率高；8、三室/书房功能；9、客餐厨连体设计；10、U型厨房布局利用率高；11、卧室远离电梯无噪音。户外空间：该户型在户外有一块业主专享的独立空间，适合放置室外鞋柜，既节省了室内空间，又保持了33、清洁卫生。玄关：入户门两侧的墙面可以有更多的空间利用，如悬挂装饰性物品、帽子、围巾、钥匙挂壁等。厨房：厨房空间方正，灶台采用“U”型设计，有较大空间储物，满足了洗切炒的操作台布局，最大化的利用了厨房的空间。在使用时，厨房紧邻门口，方便处置生活垃圾，避免对室内造成二次污染，非常实用。餐厅：餐厅与厨房紧邻，餐厨一体化设计，缩短就餐动线，方便备餐和收拾餐具；餐厅区域内摆放一套餐桌、一幅画、少量装饰，一家三口温馨就餐。这都是基于我们的设计师对餐厨区域、户型布局的整体考量。客厅：这个户型，做到了三间房间朝南（客厅朝南、两间卧室朝南），两间卧室分列客厅两侧的布局，这样布局的最大优点是减少了室内走廊面积，提34、高了室内使用率，比前两年的这类户型更加合理。客厅与次卧共享大约6.6米宽景落地阳台，美观通透和生活实用兼得，客餐厅相连接的设计，扩大了客厅活动的区域，宽敞大气。客卫：这边是客卫的设计，距离餐厅、客厅较近，使用起来非常的方便。对于常规家庭来讲，一个卫生间即可满足全家人的生活所需了。主卧：这里就是房屋主人的房间，主卧室采用了飘窗设计，业主可根据自己的生活习惯定制飘窗书柜，沐浴阳光享受阅读，确实惬意！次卧：南向次卧室与客厅共享大约6.6米宽景大阳台，实用性强，扩大了户内活动的区域，市场上有些楼盘户型的次卧的开间和进深尺寸要小一些，家具也只能定制，而我们的是可以摆放常规尺寸床具。北书房：该房间具有书房35、和次卧的双重属性，空间大小设计合理，如果做为儿童房的话，与主卧室对门的设计，空间相对独立，又相对照应。就像是父母对孩子的期许，在背后默默的关注孩子的成长。边户和中间户区别：边户北书房开间略大于中间户，边户卫生间开间略小于中间户。总结：该户型方正，主打实用性，室内毫无浪费空间，南向三面宽、大约6.6米大尺度宽阳台设计，采光，观景俱佳，各空间布局合理，满足各种功能需求。是您改善置业的最佳选择。2、 约112，3+2+2（中户）这是我们大约112的户型，层高2.95米，从图上可以看出整体户型的设计非常方正、三开间朝南、南北通透、客卧连阳的宽大阳台设计。 户型优点：1、面宽大约6.8米宽景落地封闭式宽36、阳台；2、南北通透；3、飞机户型，三间卧室互不干扰；4、全明设计；5、户外独立空间；6、主卧飘窗不计入产权面积；7、无过道浪费，空间利用率高；8、三室/书房功能；9、客餐厨连体设计；10、U型厨房布局利用率高；11、客卫干湿分离；12、卧室远离电梯无噪音。户外空间：该户型在户外有一块业主专享的独立空间，适合放置室外鞋柜，既节省了室内空间，又保持了清洁卫生。玄关：正对着的是入户玄关，玄关的位置设计非常的巧妙，可以使房屋的空间更有层次感和仪式感，避免了客人进入后，一眼尽收整个房间，有点像古代大户人家房间里设置“屏风”的意思。厨房：厨房空间方正，灶台采用“U”型设计，有较大空间储物，满足了洗切炒的操37、作台布局，最大化的利用了厨房的空间。在使用时，可以便捷的操作各个方位的厨房功能，非常实用。餐厅：餐厅与厨房紧邻，餐厨一体化设计，缩短就餐动线，方便备餐和收拾餐具；餐厅居中的排布，摆放6-8人桌也不会显得拥挤。与客厅相连接的布局扩大了户内活动的区域，宽敞大气。客厅：这个户型，做到了三间房间朝南（客厅朝南、两间卧室朝南），客卧连阳的设计是这个户型最大的亮点，大约6.8米宽景落地宽阳台，美观通透、生活实用，客餐厅相连接的设计，扩大了客厅活动的区域；两间卧室分列客厅两侧的布局，这样布局的最大优点是减少了室内走道面积，提高了室内使用率，比前两年的这类户型更加合理。客卫：这边是客卫的设计，干湿分离，距离餐38、厅、客厅较近，使用起来非常的方便。主卧：这里就是房屋主人的房间，进门处可安装定制储物柜，主卧室采用了飘窗设计，业主可根据自己的生活习惯定制飘窗书柜，沐浴阳光享受阅读非常惬意！主卫北向的开窗设计与客卫开窗形成90度的夹角，增强了卫生间通风透气功能的同时，最大程度上保证了私密性。次卧：南向次卧增设了步入式衣帽间，可以增加收纳空间。与客厅共享大约6.8米宽景大阳台，实用性强，扩大了户内活动的区域，市场上有些楼盘户型的次卧的开间和进深尺寸要小一些，家具也只能定制，而我们的是可以摆放常规尺寸床具。北书房：该房间具有书房和次卧的双重属性，空间大小设计合理，如果做为儿童房的话，与主卧室对门的设计，空间相对独39、立，又相对照应。就像是父母对孩子的期许，在背后默默的关注孩子的成长。总结：此户型是在98之上的升级之作，也是功能性最强的户型。室内毫无浪费空间，南向三面宽、大约6.8米大尺度宽阳台设计，采光、观景俱佳，各空间布局合理，满足各种功能需求，居住舒适性会更好。3、约118户型（东/西边户），3+2+2 户型优点：1、面宽约6.8米宽景落地封闭式宽阳台；2、南北通透；3、飞机户型，三间卧室互不干扰；4、全明设计；5、户外独立空间；6、主卧飘窗不计入产权面积；7、无过道浪费，空间利用率高；8、三室/书房功能；9、客餐厨连体设计；10、U型厨房布局利用率高；11、客卫干湿分离；12、卧室远离电梯无噪音。户40、型说辞：此户型可视为112的优化之作，按照112的户型说辞讲解。112和118户型的区别：118户型北书房的开间和进深尺寸略大于112；118的客卫是横向布局，112客卫为纵向布局；其他的一样。八、洽谈区工作重点：（1）继续深入了解客户需求、资金情况及投资理念，为客户做好投资引导和分析；（2）全面、细致的讲解项目优势和卖点，项目卖点要逐条列举并详细给客户分析；（3）深入了解客户去过哪些竞品项目，引导客户讲述对竞品的看法，把本项目优势与竞品逐一对比、分析；（4）找准决策人，争取决策人对项目的认同；（5）把客户提出的问题逐条进行分析、讲解，解决客户的疑虑；（6）解决完客户问题后，尝试让客户下定；（41、7）如不能下定，需把项目卖点再强调一遍，加深客户印象；尤其是客户关心或疑虑的问题，要重点强调。九、水润峰境距离铁路太近的抗性说辞1、首先我们的项目是正南正北的建设，铁路在我们北边，与项目间距40米，对于本项目的大部分楼栋是没有影响的。火车运行非常规律，每天是定时定点的，噪音也稳定,据我们到铁路部门了解到，现在的铁路轨道铺设，全部采用的是有碴轨道及整轨铺设。相比以前的轨道技术要更先进，大大的降低了噪音及维护成本。2、水润峰境项目南北向卧室和阳台均采用断桥铝三层中空low-e玻璃，该玻璃具有极好的隔声性能，可以将街道汽车噪声降低到学校教室要求的安静程度。采用这种玻璃的话，在人们睡眠时，就不会产生什么影响了。同时可有效减少热损失，保温性能相对提高，大大减轻采暖（冷）空调的负载，能够达到冬暖夏凉的效果。3、我们在小区靠近铁路一侧设计了灌木和高大阔叶林交错种植的绿化带，整个小区北侧外部还有一条铜沛路，两侧同样栽种了高大阔叶林交错种植的绿化，也会减少一部分噪音传播。4、在拿地起初，我们就考察了风尚米兰/风尚自由城/华润凯旋门等小区的规划，目前市区内这几个小区的居住居民几乎不会受到铁路的影响，房价也一直是增长的。同时针对项目首开的北侧房源的价格做了相应的调整，性价比会更高，而且在后期买卖二手房的时，增值空间会更大。18