1、1 石家庄石家庄 振头沿街商业振头沿街商业 招商营销策略建议招商营销策略建议 （沟通版） 2 目目录录 引言引言：我们对集中式商业项目的理解及观点我们对集中式商业项目的理解及观点.3 3 第一部分第一部分：市场篇市场篇.21.21 一、外部环境.22.22 二、商业中心发展中存在的问题.32.32 三、内部环境（项目自身研究）. .4343 第二部分第二部分：定位篇定位篇. .4747 一、项目核心理念定位.49.49 二、市场定位.61.61 三、业态定位.62.62 第三部分第三部分：规划篇规划篇. .6565 第四部分第四部分：招商篇招商篇.67.67 一、招商整体原则.69.69 二、2、工作流程.71.71 三、招商进度安排.75.75 四、招商阶段划分.76.76 第五部分第五部分：宣传推广篇宣传推广篇.81.81 3 我们对集中式商业项目的理解及观点我们对集中式商业项目的理解及观点 4 商业地产是房地产开发中最复杂商业地产是房地产开发中最复杂、难度最难度最 大的部分大的部分 1 1 住宅开发写字楼开发商业开发 涉及的利益者 （价值链） 开发者 消费者 开发者 消费者 承租者 开发者 投资者 经营者 消费者 涉及的环节 （操作链） 项目规划 项目销售 项目规划 项目销售 招租管理 项目规划 项目招商 项目销售 运营管理 成功标准 销售速度 销售价格 出租率 租金 满足市场消3、费 实现投资收益 有利社会发展 商业地产是“三高产品”： 高风险、高回报、 高技术含量。 住宅、写字楼开发的目标客 户是小众，满足不同消费者 中一部分消费者的独特需求。 商业开发的目标客户是大 众，满足不同消费者中大部 分消费者的类同需求。 住宅住宅、写字楼写字楼、商业开发比较商业开发比较 5 商业地产开发是一个精细的系统工程商业地产开发是一个精细的系统工程，有有 着众多子系统着众多子系统 2 2 城市 与 商业 区位 与 商圈 消费 研究 业态 规划 产品 设计 商业 招商 运营 管理 推广 销售 一个都不能少！ 6 商业是城市的空间及功能节点商业是城市的空间及功能节点，商业开发商业开发 要放在城市时空发展背景之下要放在城市时空发展背景之下 3 3 没有“市”的“城”，怎么 还叫“城市”？ 时间轴时间轴 初级阶段初级阶段中级阶段中级阶段高级阶段高级阶段 30%30%以下以下7070 %