1、管城区长江路项目管城区长江路项目 营销战略执行报告营销战略执行报告 2012.06 开发商三大目标：开发商三大目标： 1、将项目打造成一个高品质的居住项目，并与周边的大 盘进行差异化竞争； 2、实现销售均价高于周边200元/平米以上； 3、一年半的时间消化将项目消化完毕，共15万余方，月 均消化0.87万方。 目标一理解：目标一理解： 开发商要求项目打造成为一个高品质住区项目，就需要在了解区域市场发 展及自身条件的情况下，精确项目定位，制造与周边实现差异化的资本。 目标二理解：目标二理解： 超出周边200元/的销售均价，需要在规划布局与产品打造发力，依靠高 品质生活方式的营造与针对性的营销推广2、策略塑造自身竞争优势。 目标三理解：目标三理解： 一年半，15万方的销售体量，月均消化0.87万方，对目前市场来说，一 定程度上存在突破的可能，但需要强有力的执行与适时的营销策略支撑。 开发商三大目标理解：开发商三大目标理解： 本次汇报沟通的主要内容本次汇报沟通的主要内容 1 区域市场总结分析区域市场总结分析 楼盘分布、发展现状、区域总结 项目定位及物业发展建议项目定位及物业发展建议 属性定位、形象定位、客户定位、产品定位、规划布局与物业发展 2 3 项目发展分析项目发展分析 指标分析、项目发展现状分析、发展方向思考 4 项目营销执行及推售节奏划分项目营销执行及推售节奏划分 整体营销策略、推售3、策略、营销推策略、项目经济测算 楼盘格局楼盘格局项目所处的郑南板块，规模化大盘、高层住宅云集，市场竞争激烈，项目所处的郑南板块，规模化大盘、高层住宅云集，市场竞争激烈， 对新入市项目形成较大的市场冲击。对新入市项目形成较大的市场冲击。 启示启示 项目位处的东南房地产板块，由于大盘云集、物业形态丰富，在项目开发阶段，将 对项目造成分流客户、压迫形象高度的竞争压力。对于项目来讲，如何从这样的市 场环境中“突围”或者“爆发”，将成为项目从开发到营销的过程中必须严阵以待 的命题，或者说，将成为项目发展的关键问题。 华钻 橡树玫瑰城 美景鸿城 新蓝钻 鼎盛阳光城 区域市场分析 区域发展现状区域发展现状项目所在管城区为传统的老城区，区域项目多为城中村改项目所在管城区为传统的老城区，区域项目多为城中村改 造项目，体量较大，多高层项目，市场产品及价格同质化严重，楼盘主要通造项目，体量较大，多高层项目，市场