1、恒基水莊恒基水莊项目目营销战略略报告告郑州同致行事业二部郑州同致行事业二部赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 12 23 34 45 5第一部分第一部分 区域市场分析区域市场分析市场发展概况市场发展概况重点个案分析重点个案分析区域市场解读区域市场解读项目位于孟庄镇西部，龙湖镇东部，紧项目位于孟庄镇西部，龙湖镇东部，紧邻华南城，邻华南城，从地缘上可以纳入龙湖板块从地缘上可以纳入龙湖板块。新郑龙湖镇新郑龙湖镇简介简介龙湖镇地处郑州市区南郊，素有龙湖镇地处郑州市区南郊，素有“郑州南大门郑州南大门”之称，距离郑州市区仅之称，距离郑州市区仅2、1111公里，距离新郑国际机场近公里，距离新郑国际机场近1818公里。该区域凭借优越的地段优势及景观优公里。该区域凭借优越的地段优势及景观优势，已经成为郑州市经济发展热点区域。势，已经成为郑州市经济发展热点区域。龙湖镇处于新郑市与郑州市交汇处，总面积为97平方公里，镇区面积19平方公里。全镇有7.05万人，镇区人口3.8万人。受宜居教育城规划推动，到“十二五”末，该区域面积将达到36万平方公里，城区人口将达到30万。新郑龙湖镇区域市场解读区域市场解读区域市场解读区域市场解读“一心”，龙湖镇政府所在区域是龙湖整个城镇的核心和精华所在，承载了龙湖历史和人文的底蕴，城镇最重要建筑物与职能都应该与她相3、联系。“两带”，一是“双湖大道景观带”，双湖大道是集行政、教育、商业、休闲为一体，为龙湖镇的一道亮丽的风景线。二是“沿十七里河生态带”，十七里河从龙湖镇区中部南北向穿过，为镇区居民提供良好的娱乐休闲滨河公园。“串九片”，九片是指：三居三居现状居住组团、北部居住组团、现状居住组团、北部居住组团、南部休闲居住组团，南部休闲居住组团，三教 中部教育中心、北部教育副中心、南部教育副中心，二工一仓现状工业组团、西部工业组团及东北仓储物流中心。“工业仓储偏向行”：工业仓储与中部的居住教育形成双向发展，而工业仓储为偏向分布，与居住教育相互分隔又通过路网体系紧密联系。“三居三教各相间”：三居三教相互影响又自成4、系统，形成中心内聚加圈层向外扩散的模式，这种模式使每个功能分区交错式的紧密结合为一个有机的统一体。新郑龙湖镇区域规划区域规划龙湖镇位于郑州市、新郑市与薛店龙湖镇位于郑州市、新郑市与薛店“港区港区”中中心部位。结合龙湖现状布局特点，打造心部位。结合龙湖现状布局特点，打造“一心两带串九片、一心两带串九片、工业仓储偏向行、三居三教各相间工业仓储偏向行、三居三教各相间”的规划理念。的规划理念。区域市场解读区域市场解读西侧西侧新郑龙湖镇南侧南侧枣园枣园龙湖镇自然景观包龙湖镇自然景观包括：括：西侧的泰山梅山；西南的古枣园；镇中的十七里河、十八里河；南侧的罗垌水库。景观资源景观资源新郑龙湖镇依山傍水，周边有5、梅山泰山、十七里十八里河及新郑龙湖镇依山傍水，周边有梅山泰山、十七里十八里河及罗垌水库等资源，使得龙湖镇成为郑州市民休闲度假的理想场所，也为低罗垌水库等资源，使得龙湖镇成为郑州市民休闲度假的理想场所，也为低密度项目提供了天然景观。密度项目提供了天然景观。区域市场解读区域市场解读19941994年年年年龙湖镇正式化乡为镇，大学城首批学校进驻由居易地产开发的龙泊圣地正式打开新郑龙湖房地产知名度新郑龙湖镇正式划入郑州十大组团“宜居教育城”。商业航母华南城正式进驻龙湖镇，为该区域发展带来新的契机。20062006年年年年20112011年年年年20122012年年年年新郑龙湖镇发展历程发展历程新郑龙湖6、镇自新郑龙湖镇自20052005年房地产行业开始起飞，后期宜居教育城年房地产行业开始起飞，后期宜居教育城的推出、华南城的入驻等均为其经济发展提供动力。的推出、华南城的入驻等均为其经济发展提供动力。区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇 纵观龙湖镇近5年以来GDP走势，该区域经济发展整体处于增长状态。在2009年、2012年分别达到峰值。2012年，龙湖地区生产总值完成70.55亿元，地方财政收入实现3.93亿元，农民人均纯收入达到14923元 经济概况经济概况新郑龙湖镇依托当地景观旅游资源、教育城资源、产业园区新郑龙湖镇依托当地景观旅游资源、教育城资源、产业园区资源，形成了自己完备的经济体系。资源7、，形成了自己完备的经济体系。龙湖产业发展龙湖产业发展装备制造产装备制造产业集群业集群以河南鸽瑞卫华钢构等为代表纺织服装产纺织服装产业园区业园区郑州宏业纺织品高科技研发高科技研发区区升达学院、中原工学院、河南工程学院等文化教育产文化教育产业园区业园区以信息产业部二十七所为主的高科技研发区休闲度假区休闲度假区以龙泊圣地、林溪湾、富田兴龙湾为代表商业服务区商业服务区以项目配套商业为主商贸物流区商贸物流区以华南城、华商以华南城、华商汇为代表汇为代表区域市场解读区域市场解读公路公路公交公交交通交通体系体系地地铁新郑龙湖镇龙湖将规划通过五横（西南绕城高速、双湖大道、袁张公路、107联接线（规划）、郑少高速8、机场联络线（规划）六纵（郑尧高速、大学路（规划）、京广路（规划）、老107国道、郑新快速通道、东四环（规划）加强与郑州市与航空港区的联系。这个交通网完成后，从郑州开车只需要20分钟就可到达南龙湖。同时规划中的郑州地铁规划中的郑州地铁2 2号线、号线、BRTBRT城市公交线路终点站都设在龙湖镇区，已建设的紫荆山南路扩建连接航城市公交线路终点站都设在龙湖镇区，已建设的紫荆山南路扩建连接航空港区的快速通道将穿越龙湖镇区空港区的快速通道将穿越龙湖镇区，大学路至107国道、未来路至机场高速通道，使龙湖镇与郑州市区紧密地融为一体，交通优势凸显。交通概况交通概况为促进龙湖与郑州进一步联系，促进当地经济发展，9、老为促进龙湖与郑州进一步联系，促进当地经济发展，老107107国国道被扩建，郑新快速路修建并投入使用，地铁规划到达龙湖道被扩建，郑新快速路修建并投入使用，地铁规划到达龙湖龙湖到郑龙湖到郑州市区不超过州市区不超过3030分钟。分钟。区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇郑州市第十三届人民代表大会第三次会议上，公布了郑州市的“十二五”规划纲要（草案），对新郑龙湖的定位定位为：南部龙湖组团要建成集教育培训、商业服务、交通转换和休休闲闲居住居住于一体的宜居新城宜居新城。依托南水北调中线干渠生态绿廊及郑新快速通道和郑尧高速，拓展纺织服装基地发展空间，大力发展教育、纺织和物流产业，到2015年，建成区面积达到10、30平方公里，城区人口达到25万人。镇区远景建设可与孟庄镇结合为一体，向北向北与郑州市相连，向向东东与国际机场形成更为强劲的统一体，用地不能满足要要求时，可考虑跨八里河向西向西发展。“宜居教育城”定位为教育培训、商业服务、现代工业和休闲居住为一体的现代化宜居新城。区域位置：西南绕城高速、南水北调渠以南，京广铁路以西，郑少高速机场联络线、机场东出口联络线以北，郑尧高速公路以东。宜居教育城的建设宜居教育城的建设郑州市郑州市“十二五十二五”规划明确龙湖镇新的发展方向，规划明确龙湖镇新的发展方向，易居教育城应运而生。易居教育城应运而生。区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇大学城的建立大学城的建立宜居教育11、城现已经有建成郑州大学升达经贸管理学院、宜居教育城现已经有建成郑州大学升达经贸管理学院、中原工学院、河南工程学院等八所高校，在校学生超过中原工学院、河南工程学院等八所高校，在校学生超过1515万人，南大学万人，南大学城已成规模。城已成规模。1992年9月，成立龙湖科技教育园区（大学城），规划面积19平方公里。截止2003年，初步建成了以河南工程学院、郑州升达经贸管理学院、中原工学院、河南职工医学院、河南工业贸易职业学院、中原工学院信息商务学院、河南检察职业学院、国家法官学院河南分院、中澳学校、河南机电职业学院等为主的文化教育园区。2013年确定拟首批入驻宜居教育城的学校包括3所省级示范性高中，12、分别为郑州一中、郑州外国语学校、郑州六中；1所特色学校，郑州聋校；1所高等院校，郑州铁路警官高等专科学校。区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇房地产概况房地产概况龙湖镇现在售项目龙湖镇现在售项目15个、未售项目约个、未售项目约11个。涵盖别墅、洋房、小高层、多个。涵盖别墅、洋房、小高层、多层等多物业类型。除华南城、华商汇外，均以住宅为主。层等多物业类型。除华南城、华商汇外，均以住宅为主。未售未售在售在售正商红河谷绿都温莎城堡绿都丹石街区星嘉园国瑞城恒基水荘宽视界浩创梧桐郡龙熙湖畔富田兴龙湾康桥九溪郡公园大地溪桂园龙泊圣地林溪湾龙香苑正商瑞钻龙湖尚郡御景上城华南城龙泊桂园龙湖上公馆居易国际城康桥溪13、月锦艺项目华商汇区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇房地产概况房地产概况龙湖镇现在售项目龙湖镇现在售项目15个、预售项目约个、预售项目约11个。主要分布于祥云路以南，老个。主要分布于祥云路以南，老107国道以东，罗垌水库以北，郑新快速路以西。国道以东，罗垌水库以北，郑新快速路以西。组团组团代表楼盘代表楼盘区域特色区域特色优势优势北区组团绿都丹石街区、绿都温莎城堡、国瑞城老盘大盘居多，物业类型涵盖丰富距离郑州最近，发展早，社区较成熟西区组团正商红河谷、星嘉园、龙湖尚郡、御景上城以高层居多，项目体量较小，档次低交通便捷中部组团公园大地、龙香苑、正商瑞钻、龙湖上公馆多为高层产品老城区，配套成熟，多规划14、为高等院校东区组团龙熙湖畔、浩创梧桐郡、康桥九溪郡、华南城、恒基水荘等新盘增多，高层产品成主流华南城强力入驻，郑新快速路开通南区组团龙泊圣地、富田兴龙湾、林溪湾依托水景大力发展低密度别墅产品临近天然水景未售未售在售在售区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇房地产概况房地产概况龙湖镇房地产市场于龙湖镇房地产市场于2005年正式进入发展期，走势基本平稳。供需基本平年正式进入发展期，走势基本平稳。供需基本平稳。自稳。自2007年至年至2012年，龙湖房地产供应量为年，龙湖房地产供应量为195.56万，成交量为万，成交量为192.24万，供需基本平衡。万，供需基本平衡。区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇房15、地产概况房地产概况龙湖镇房地产市场，低密度的别墅、洋房最先入市，价格增幅也最为明显。龙湖镇房地产市场，低密度的别墅、洋房最先入市，价格增幅也最为明显。区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇房地产概况房地产概况老盘后劲欠佳老盘后劲欠佳以龙泊圣地、居易国际城为代表的老盘，占地规模较大，多为低密度产品，以龙泊圣地、居易国际城为代表的老盘，占地规模较大，多为低密度产品，后期体量相对较小。后期体量相对较小。楼盘名称楼盘名称推盘节奏推盘节奏建筑面积建筑面积余量余量正商红河谷热销4030绿都丹石街区热销4010公园大地尾盘102龙泊桂园尾盘130.5龙湖尚郡热销3.61星嘉园尾盘131温莎城堡热销2715国瑞城16、热销12050林溪湾热销3010居易国际城尾盘14410康桥溪桂园热销4.21.5富田兴龙湾热销53.320龙泊圣地尾盘255宽视界热销3216华南城尾盘12001200低密度大盘带低密度大盘带动区域发展动区域发展后期住宅余量：后期住宅余量：172万万区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇房地产概况房地产概况新盘强悍入市新盘强悍入市1200万华南城的入驻为龙湖镇的房地产发展提供了新的契机。万华南城的入驻为龙湖镇的房地产发展提供了新的契机。2013年上年上半年龙湖镇新增半年龙湖镇新增10余项目，郑新快速路沿线成为新的热点。余项目，郑新快速路沿线成为新的热点。楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型占地规模占17、地规模建筑面积建筑面积售楼部开放售楼部开放入市时间入市时间龙香苑高层15亩2.6万开放2013.06正商瑞钻多层、高层130亩26万未开放2013年年底御景上城高层30亩4万开放2013.06龙湖上公馆高层139亩25万未开放2013年年底浩创梧桐郡多层、高层526亩100万开放2013.08恒基水荘多层、高层600亩65万开放2013年年底龙熙湖畔高层560亩82万开放2013年年底康桥九溪郡别墅、多层、小高层500余亩43万开放2013年年底康桥溪月高层114亩11万开放2013.07锦艺地块别墅、洋房634.78亩104万未开放2013年年底华商汇商业综合体15000亩1280万未开放218、014年上半年住宅类项目合计住宅类项目合计3248.78亩，亩，462.6万万统计数据显示：统计数据显示：2013年新郑龙湖镇约有10个住宅类项目入市，以高层产品居多，入市总体量达到462.6万。其中郑新快速路沿线楼盘6个，除康桥溪月外，全部为500亩以上大盘。新盘中均处于前期宣传阶段，多为临时售楼部，其中三项目尚无售楼部。推盘时间集中在2013年下半年。区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇房地产概况房地产概况随着宜居教育城建设愈加成熟，交通愈加便利，龙湖区域房地产市场发展随着宜居教育城建设愈加成熟，交通愈加便利，龙湖区域房地产市场发展更为规范。但随着高层产品不断涌现，市场主力逐步由低密度向高层19、过渡。更为规范。但随着高层产品不断涌现，市场主力逐步由低密度向高层过渡。数据显示：数据显示：未来时间内，房地产可售体量中，新盘成为主力，占比73%。龙泊圣地等老盘已不足以代表整个龙湖房地产市场。数据显示：数据显示：未来时间内，房地产新增项目中，高层产品成为主流，别墅、洋房等低密度产品将越发稀少。区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇房地产概况房地产概况土地市场持续火热土地市场持续火热数据显示，新郑龙湖镇土地市场在数据显示，新郑龙湖镇土地市场在2013年达到历史最高值，土地成交幅数、年达到历史最高值，土地成交幅数、成交面积及规定建筑面积均远高于历年水平。成交面积及规定建筑面积均远高于历年水平。（万）20、（亩）2013年新郑龙湖土地市场异常活跃，仅半年的成交量便远高于往年同期水平。反映了龙湖镇年新郑龙湖土地市场异常活跃，仅半年的成交量便远高于往年同期水平。反映了龙湖镇房地产行业的持续火热，也折射出开发商对该区域房地产市场未来走势继续持肯定态度。房地产行业的持续火热，也折射出开发商对该区域房地产市场未来走势继续持肯定态度。区域市场解读区域市场解读产品组合20002000年前年前20062006年年20082008年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年别墅别墅公务员公务员企业老总企业老总多层多层洋层洋层周边商户周边商户公务员公务员中产阶层中产阶层多层多21、层高层高层周边商户周边商户城市白领城市白领中产阶层中产阶层高层高层洋房洋房别墅别墅普通白领普通白领公务员公务员高级白领高级白领别墅别墅高层高层洋房洋房私营业主私营业主中产阶层中产阶层高级白领高级白领别墅别墅洋房洋房小高层小高层高层高层高校教师高校教师中产阶层中产阶层私营业主私营业主高级白领高级白领别墅别墅洋房洋房小高层小高层高层高层市场业主市场业主中产阶层中产阶层高级白领高级白领工商户主工商户主客户演变价格演变30003000元元20002000元元28002800元元35003500元元高层出现高层出现高层高层42004200洋房洋房46004600元元别墅别墅90009000元元别墅带动别22、墅带动高层高层48004800元元洋房洋房6500065000元元别墅别墅1100011000元元高层高层50005000元元洋房洋房75007500元元别墅别墅1200012000元元新郑龙湖镇客户阶层演变客户阶层演变龙湖房地产发展，历经产品多元化、客户多元化的发展历程，形成了现有龙湖房地产发展，历经产品多元化、客户多元化的发展历程，形成了现有的综合型房地产市场。的综合型房地产市场。区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇房地产概况房地产概况龙湖镇房地产客户依然以郑州市居民为主，且郑州南区客户比例较高。随龙湖镇房地产客户依然以郑州市居民为主，且郑州南区客户比例较高。随着该区域发展，客户群体也逐步多23、元化。着该区域发展，客户群体也逐步多元化。刚改客户再改客户刚需客户投资客户养老客户区域发展初期区域成熟发展期2015区域快速发展期2011龙湖镇刚需客户龙湖镇刚需客户龙湖镇刚改客户郑州市外溢刚需客户郑州市外溢刚需客户郑州市外溢刚需客户郑州市投资客户龙湖镇刚改客户龙湖镇刚需客户郑州市刚改客户郑州市刚改客户投资客户郑州市再改善客户龙湖镇再改善客户新郑再改善客户区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇房地产概况房地产概况别墅别墅龙湖区域在售别墅楼盘多为前期大盘，产品以联排为主，叠加别墅也开始龙湖区域在售别墅楼盘多为前期大盘，产品以联排为主，叠加别墅也开始出现。其中龙泊圣地临湖相建，富田兴龙湾、居易国际城、24、国瑞城临河相出现。其中龙泊圣地临湖相建，富田兴龙湾、居易国际城、国瑞城临河相建，天然景观资源为其发展提供保障。建，天然景观资源为其发展提供保障。区位概况：区位概况：2006年，居易地产开发复合生态大盘龙泊圣地项目进驻龙湖镇，成为该区域首家别墅类项目。也正式揭开龙湖房地产开发篇章。2010年，康桥集团进驻新郑龙湖，林溪湾项目入市，开创了该区域真正意义上的豪华别墅。2013年，随着低密度地块批复取消，纯正别墅难觅。至今，龙湖镇别墅类项目已涉及正商、康桥、锦艺、居易、绿都等开发商，开发商实力逐步提高，别墅项目愈发向高定位、高配置方向发展。正商红正商红河谷河谷绿都温绿都温莎城堡莎城堡国瑞城国瑞城富田兴25、富田兴龙湾龙湾康桥九康桥九溪郡溪郡龙泊圣龙泊圣地地林溪湾林溪湾居易国居易国际城际城锦艺项锦艺项目目区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇房地产概况房地产概况别墅别墅龙湖镇别墅物业价格多位于龙湖镇别墅物业价格多位于10000-16000元元/区间，价格差距明显。区间，价格差距明显。销售价格数据显示：销售价格数据显示：康桥集团的林溪湾为该区域最贵产品，定位高端，社区配套完善，因此价格最高可达16000元/。项目名称项目名称别墅类型别墅类型正商红河谷联排绿都温莎城堡叠加、类独栋国瑞城联排、双拼居易国际城独栋康桥九溪郡叠加林溪湾类独栋、双拼、联排龙泊圣地联排富田兴龙湾联排、双拼12000-1500010026、0010000待定待定待定待定1300010000-16000待定待定待定待定新郑龙湖镇房地产概况房地产概况别墅月均去化别墅月均去化龙湖镇别墅类物业销售差距明显，南侧临近水景的林溪湾、龙泊圣地去化龙湖镇别墅类物业销售差距明显，南侧临近水景的林溪湾、龙泊圣地去化速度明显，北侧老盘去化较弱。速度明显，北侧老盘去化较弱。区位概况：区位概况：临近青桐水库的龙泊圣地，材质超一流的林溪湾项目备受客户欢迎，月均销售均超过10套。其中定位最为高端的林溪湾项目月均销售最高，为17套/月。项目凭借高端的配置、优美的景观、完善物业服务受到客户欢迎。5套套/月月8套套/月月3套套/月月待定待定待定待定10套套/月月127、7套套/月月待定待定待定待定区域市场解读区域市场解读区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇楼盘名称楼盘名称建筑风格建筑风格主力户型面积主力户型面积社区配套社区配套正商红河谷地中海式西班牙风格200-240会所、网球场、商业街、医院、棋牌室、中西餐厅等绿都温莎城堡英伦式风格170-230会所、商业街国瑞城意式新古典风格待定中会所、游泳池、健身中心、餐饮中心、商业中心居易国际城现代待定中幼儿园、医院、健身中心、会所、商业街、运动场等康桥九溪郡法式风格200-240会所林溪湾西班牙、溪谷风格独栋：350-450；叠加180-200：；联排：240-300会所、幼儿园龙泊圣地中式、南洋风格225-280会28、所、酒店、钓鱼岛、游泳池、水上高尔夫、篮球运动中心、儿童乐园等富田兴龙湾地中海、意大利风格待定中会所、商业街、幼儿园、小学、中学、酒店房地产概况房地产概况附加值附加值龙湖镇别墅类物业风格多样，意大利、地中海风格流行。户型多处于龙湖镇别墅类物业风格多样，意大利、地中海风格流行。户型多处于200-250区间，多为地上三层、地下一层设计。区间，多为地上三层、地下一层设计。区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇房地产概况房地产概况洋房洋房随着市场发展，高层成为供应主流，洋房产品供应日趋减少，未来供应预随着市场发展，高层成为供应主流，洋房产品供应日趋减少，未来供应预测较低测较低区位概况：区位概况：区位显示，29、龙湖镇洋房产品多分布于镇区东侧、南侧，多与别墅产品相辅相行。新生项目中虽有洋房规划，但比重明显降低，浩创梧桐郡、恒基水荘、康桥九溪郡项目中洋房数量占比较弱。正商红河谷国瑞城宽视界富田兴龙湾康桥九溪郡林溪湾正商瑞钻龙湖尚郡区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇房地产概况房地产概况洋房洋房随着洋房附加值不断增加，退台洋房不断显现，洋房设计更为多样化，因随着洋房附加值不断增加，退台洋房不断显现，洋房设计更为多样化，因此洋房差价也越发明显。此洋房差价也越发明显。楼盘名称楼盘名称地理位置地理位置洋房物业类型洋房物业类型洋房销售价格洋房销售价格月均去化月均去化在售预售项在售预售项目目正商红河谷祥云路与107国30、道交汇处5层退台洋房，7层电梯洋房6000-12000元/20套/月正商瑞钻文昌路与祥和路交叉口南100米路东6-7层多层/宽视界双湖大道与郑新路交叉口向东700米路北多层洋房5700元/60套/月国瑞城新郑市龙湖大道（原107）与祥云路交会处向东1.6公里6-7层洋房未售，预计6000元/林溪湾新郑市龙湖镇轩辕路与学府路交汇处 退台洋房，多层洋房/富田兴龙湾泰山路与郑新快速路交汇处西500米5层退台洋房，6-7层电梯、步梯洋房7500-12000元/60套/月康桥九溪郡郑新快速路与双湖大道交叉口西南角7层电梯洋房/近期售罄项近期售罄项目目龙湖尚郡郑州龙湖双湖大道与107国道交汇处西南角7层电31、梯洋房4500元/50套/月区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇房地产概况房地产概况高层高层随着龙湖区域价值的逐步体现，传统休闲、度假的低密度建筑规划已经不随着龙湖区域价值的逐步体现，传统休闲、度假的低密度建筑规划已经不能满足客户需求，高层产品逐步取代市场主流空间。龙湖镇高层项目近能满足客户需求，高层产品逐步取代市场主流空间。龙湖镇高层项目近20家，产品由小高层逐步向家，产品由小高层逐步向33层高层过渡。层高层过渡。区位概况：区位概况：区位显示，截止目前高层产品逐步覆盖整个新郑龙湖区域，龙湖镇房地产市场逐步向郑州看齐。自2008年哈佛生活馆4栋25层高层正式入市，标志着龙湖镇正式进入高层产品时代32、。正商红河谷绿都丹石街区星嘉园国瑞城恒基水荘宽视界浩创梧桐郡龙熙湖畔富田兴龙湾康桥九溪郡公园大地溪桂园龙香苑正商瑞钻龙湖尚郡御景上城华南城龙泊桂园龙湖上公馆康桥溪月锦艺项目区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇房地产概况房地产概况高层高层龙湖镇高层产品价格集中于龙湖镇高层产品价格集中于4500-5700元元/，跨度较为明显，直接，跨度较为明显，直接区位概况：区位概况：龙湖镇东西区价格差距近1000元/。西区项目临近107国道，交通混杂，景观、空气质量差，配套落后，无新型大型项目进驻，客户以周边居民及郑州市上班族为主，定位较低，价格较低。东区、南区临近规划中的宜居城及地铁线，且低密度项目林立，居住氛33、围浓郁。华南城强大的吸金力，也使得周边楼盘迅速增多，客户群也以华南城商户为主。8000-9000510045005500待定待定预计55005700待定50005300预计5000待定4500预计4500待定5300待定待定待定区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇房地产概况房地产概况未来高层产品入市猛烈未来高层产品入市猛烈郑新快速路开通使用，郑新快速路开通使用，1200万华南城的入驻，龙湖镇东区板块成为开发万华南城的入驻，龙湖镇东区板块成为开发商进驻热点，高层楼盘不断显现，刚性需求成为市场主力，未来竞争激烈。商进驻热点，高层楼盘不断显现，刚性需求成为市场主力，未来竞争激烈。楼盘名称楼盘名称物业类34、型物业类型占地规模占地规模建筑面积建筑面积售楼部开放售楼部开放入市时间入市时间浩创梧桐郡多层、高层526亩100万开放2013.08恒基水荘多层、高层600亩65万开放2013年年底锦艺地块别墅、洋房、高层634.78亩104万未开放2013年年底龙熙湖畔高层560亩82万开放2013年年底康桥溪月高层114亩11万开放2013.07康桥九溪郡别墅、多层、小高层500余亩43万开放2013年年底该区域在该区域在2013年预计将有年预计将有6个新项目入市，近个新项目入市，近405万新房源入市，其中约有万新房源入市，其中约有362万万高层产品入市，未来市场竞争尤为激烈。高层产品入市，未来市场竞争尤35、为激烈。区域市场解读区域市场解读新郑龙湖镇房地产概况房地产概况户型呈现多元化户型呈现多元化龙湖镇原高层产品由三房为主逐步向两房扩展，户型设计开始多元化。龙湖镇原高层产品由三房为主逐步向两房扩展，户型设计开始多元化。户型分析：户型分析：郑新快速路沿线，华南城周边楼盘，高层产品多以两房三房为主，面积集中于80-140。客户以华南城未来商户为主，宜居宜投资。88-14360-14090-134华南城华商汇新郑龙湖镇房地产概况房地产概况非住宅非住宅2013年华南城正式开盘，吸引了众多郑州市商户关注，近年华南城正式开盘，吸引了众多郑州市商户关注，近1200万的体量，万的体量，将成为中部地区最具规模效应的36、现代综合商贸物流城。将成为中部地区最具规模效应的现代综合商贸物流城。区位分析：区位分析：华南城、华商汇以打造现代综合商贸物流城为目标。总投入体量达到2480万，将成为未来中部地区最大的商贸物流城，将成为河南省经济发展的有力支撑。而该区域未来将引进数十万家商户入驻，将对周边房地产市场带来机遇。区域市场解读区域市场解读区域市场解读区域市场解读华南城建成后将入驻商户8万户，年销售额达3000亿，实现税收50亿，创造就业岗位30万个，不单能极大带动龙湖宜居教育城区域经济，更能有效链接郑州南核心都市区、航空港区、中心城区新区以及新港产业集聚区，加强板块衔接，加快组团发展，加大地区竞争力。“宜居教育城”定37、位为集教育培训、商业服务、现代工业和休闲居住为一体的现代化宜居新城。预计到“十二五”末，该组团建成区面积将达到36平方公里，城区人口达到30万人。在规划布局结构上为“一核两翼”，“一核”即中部核心区，重点建设高校区、中小学教育园区以及科研开发区；“东翼”发展纺织服装、食品加工；“西翼”发展休闲居住、特色旅游。政策导向助推新郑龙湖经济持续良性发展政策导向助推新郑龙湖经济持续良性发展新郑龙湖镇市场前景市场前景预计未来一段时间新郑龙湖镇经济将呈现快速增长局面，房地产行业面临预计未来一段时间新郑龙湖镇经济将呈现快速增长局面，房地产行业面临新的机遇。新的机遇。区域市场解读区域市场解读启示启示1.龙湖区域38、房地产市场价格相对于郑州而言为价值洼地区域，在郑州市内房价破龙湖区域房地产市场价格相对于郑州而言为价值洼地区域，在郑州市内房价破万元大关之际，为龙湖区域带来外溢客户奠定了基础；万元大关之际，为龙湖区域带来外溢客户奠定了基础；2.区域当前处在由低密度住宅向多物业形态并举，特别是高层住宅为主导的时期，区域当前处在由低密度住宅向多物业形态并举，特别是高层住宅为主导的时期，本项目是多物业形态的代表；本项目是多物业形态的代表；3.随着华南城、华商汇等大型商贸物流园区落户，将为区域引入大量居住人口，随着华南城、华商汇等大型商贸物流园区落户，将为区域引入大量居住人口，区域房地产市场未来发展空间广阔；区域房地39、产市场未来发展空间广阔；4.未来区域市场高层产品竞争激励，本项目作为以高层为主要物业形态的开发项未来区域市场高层产品竞争激励，本项目作为以高层为主要物业形态的开发项目，要在既定开发框架基础上密切关注市场，灵活推售，规避同期同类产品恶目，要在既定开发框架基础上密切关注市场，灵活推售，规避同期同类产品恶性竞争。性竞争。5.本项目位于龙湖最东部（孟庄镇），客户被拦截流失率预计较高，项目后期应本项目位于龙湖最东部（孟庄镇），客户被拦截流失率预计较高，项目后期应充分利用华南城带来的稳定客流量开展营销。充分利用华南城带来的稳定客流量开展营销。第一部分第一部分 区域市场分析区域市场分析市场发展概况市场发展概40、况重点个案分析重点个案分析正商红河谷正商红河谷项目概况项目概况正商红河谷是正商置业在郑州南龙湖宜居教育片区依托十八里河及坡地地势开发的正商红河谷是正商置业在郑州南龙湖宜居教育片区依托十八里河及坡地地势开发的首个集洋房、别墅、高层物业于一体的大型低密度居所。首个集洋房、别墅、高层物业于一体的大型低密度居所。项目位置项目位置中州大道（老107）与绕城高速西南500米开发商开发商河南正商置业有限公司项目指标项目指标总占地650亩，总建面40万（分三期）容积率容积率整体1.49，一期1.0绿化率绿化率40%，加上项目西侧的150亩湿地公园绿化率为60%建筑风格建筑风格地中海式西班牙风格项目产品类项目产41、品类型型5层退台洋房、7层电梯洋房、联排、双拼、类独栋别墅、高层户型设计户型设计洋房以120-130的三房为主，联排别墅以200和240为主开盘时间开盘时间最早2011年5月份开盘，目前一期在售，二期大平层即将推售销售价格销售价格洋房均价7000-12000元/，别墅12000-15000元/（交10万抵20万优惠物业公司及物业公司及代理公司代理公司第一太平戴维斯物业管理有限公司、易居中国正商红河谷正商红河谷项目规划项目规划项目分三期开发，从北向南、从东向西楼层逐渐降低；前期以中高价值的洋房和项目分三期开发，从北向南、从东向西楼层逐渐降低；前期以中高价值的洋房和别墅打开区域陌生度，期间以高端别42、墅提升项目档次及形象，后期在区域、项目成熟的情况下别墅打开区域陌生度，期间以高端别墅提升项目档次及形象，后期在区域、项目成熟的情况下用高层成功实现溢价并达到快速去化。用高层成功实现溢价并达到快速去化。一一期期二二期期三三期期示范区联排5层洋房7层电梯洋房地下车库入口正商红河谷项目分三期开发，一期建筑形态涵盖20栋5层洋房、2栋7层电梯洋房、19栋联排别墅；二期沿七里河分布，物业形态涵盖联排、双拼、类独栋别墅及300大平层高层；三期规划为洋房及高层。项目洋房和高层区采取人车分流，车位配比1:1，车位可租可售，地下车库入口分别放置在紧邻107路南北方向各一个，别墅区的车流沿小区外围道路进入。正商红43、河谷正商红河谷建筑及景观建筑及景观项目建筑风格为地中海式西班牙风格，景观绿化由外部河流、湿地公园、坡地项目建筑风格为地中海式西班牙风格，景观绿化由外部河流、湿地公园、坡地景观、组团绿化、落差瀑布、喷泉小品等组成。景观、组团绿化、落差瀑布、喷泉小品等组成。建筑风格及用材：建筑风格及用材：项目建筑风格为地中海风情西班牙社区，建筑外立面采用白色、黄色文化石，大量运用铁艺、木栅栏、老虎窗，房顶为红色坡屋顶，外门是钢木复合门、门窗为双层中空玻璃。景观：景观：小区内部以坡地景观及组团景观为主，喷泉小品、小型水系、落差瀑布点缀其间，与外部十八里河及沿河布置150亩的湿地公园交相呼应。正商红河谷正商红河谷社区44、配套社区配套项目内部配套齐全，规划的有内部商业街、湿地公园、大型商超、幼儿园、小学、项目内部配套齐全，规划的有内部商业街、湿地公园、大型商超、幼儿园、小学、医院、大型会所及网球场，是郑州市唯一一家以网球为主的高端社区。医院、大型会所及网球场，是郑州市唯一一家以网球为主的高端社区。项目商业体量约2万，规划的内部商业街及沿中州大道的大型商超；同时内部配置9班幼儿园、24班小学、医院、50007个国际标准网球场，1万的会所位于小区的西部，里面涵盖游泳馆、咖啡厅、棋牌室、阅览室、宴会厅、中西餐厅等多种业态、150亩地的只针对业主的湿地公园。大型商超医院内部商业街24班小学9班幼儿园网球场会所湿地公园正45、商红河谷正商红河谷户型解析户型解析正商红河谷项目洋房户型以正商红河谷项目洋房户型以126-170126-170的退台三房四房为主，别墅户型以的退台三房四房为主，别墅户型以204204、244244联排退台户型为主，以退台及赠送面积大为特色联排退台户型为主，以退台及赠送面积大为特色。三层二层一层地下室244244联排联排204204联排联排二层二层洋房洋房146146一层洋房一层洋房139139洋房户型洋房户型：层层退台，南北双阳台设计，露台、入户花园随处可见，同时一二层均赠送地下室（一层赠送89，二层赠送120），二层室内直接入地下室，一层附赠前后花园、下沉式庭院。别墅户型：别墅户型：以3、446、6、8联排为主，地上三层，层层退台，地下一层（半地下设计），赠送私家车库。正商红河谷正商红河谷项目销售项目销售项目自项目自1111年年5 5月份开盘以来，推出联排别墅和退台洋房，曾因定价较高销售比较困月份开盘以来，推出联排别墅和退台洋房，曾因定价较高销售比较困难，后期改变定价策略与营销策略，目前销售情况一般。难，后期改变定价策略与营销策略，目前销售情况一般。销售情况销售情况：项目11年首批房源为5、6、11、16、20、28、36、53、55、60#5层洋房，联排别墅32、33、35、37、37、39#现处于尾盘阶段，目前在售房源为26#7层电梯洋房、23、19、9#5层洋房和29-31#、47、50-52#6栋三联排别墅，其中洋房销售一半多，别墅销售34套，剩余将近60套。销售价格销售价格：别墅均价12500元/，其中偏西北方向价格越贵，达15000元/；洋房一层11000-12000元/，二层8000-10000元/，3-4层6000-8000元/，顶层复式6000-7000元/。优惠情况优惠情况：购买洋房常规按揭优惠2个点，一次性5个点，。别墅客户预约缴纳10万元抵20万元优惠。月均消化：月均消化：洋房月均去化15-20套左右，别墅月均去化4-5套。未来动态未来动态：项目二期大平层目前正在排号，户型面积为306-350大平层，交5万抵10万，价格预计8000-9000元/。26248、7232219205336283130291611617910556035732333937385052515大平层正商红河谷正商红河谷正商红河谷案例警示：正商红河谷案例警示：外部环境处理：项目紧邻快速路老107国道，车辆密集噪音较大，地块对外部环境未采用有效规划将内部高端产品进行隔离；户型设计：在郑州市场低密度物业中，联排最为紧密的就是红河谷，六联排和八联排户六联排和八联排户型总面积较小且面宽过窄型总面积较小且面宽过窄，赠送面积较少，市场客户接受度较弱；景观设计：建筑密度过大导致景观营造空间较小建筑密度过大导致景观营造空间较小，虽然通过坡地景观凸显层次感，但客户体验感较差，小区内部缺少较大的49、景观中心；价格策略：首期入市价格过高，导致前期滞销，项目一度陷入滞销状态，首期入市价格过高，导致前期滞销，项目一度陷入滞销状态，后期调整价格优惠才逐渐被市场接受，目前凭借低总价赢得部分客户。绿都温莎城堡绿都温莎城堡温莎城堡温莎城堡位于郑州龙湖宜居城湖滨路北段，英伦风格建筑。位于郑州龙湖宜居城湖滨路北段，英伦风格建筑。开发商开发商绿都地产集团 绿湖置业物业位置物业位置郑州龙湖大道与泰山路交汇处西南角物业规模物业规模占地面积：94363，建筑面积：275439。物业类型物业类型类独栋、叠拼别墅、叠拼多层、高层内部配套内部配套1769六班制社区幼儿园、1984英伦皇家会所、顶级英式物管、街区商业销售50、价格销售价格上叠：9000元/；下叠：10000元/。销售情况销售情况二期别墅正在热推，三期高层未建卖点卖点英伦式建筑、社区环境建筑设计建筑设计上海联创建筑景观设计景观设计澳大利亚普利斯营销代理营销代理北京伟业物业公司物业公司河南绿都物业绿都温莎城堡绿都温莎城堡规模规模项目分三期开发，一期、二期为项目分三期开发，一期、二期为2525栋别墅，三期为栋别墅，三期为6 6栋高层。别墅有：叠拼别墅、类栋高层。别墅有：叠拼别墅、类独栋别墅，共独栋别墅，共300300户。其中户。其中1#1#、2#2#、3#3#、27#27#、28#28#为叠拼多层，即为叠拼多层，即6 6层层3 3家。其余分上叠和家。其余51、分上叠和下叠及部分类独栋。下叠及部分类独栋。会所幼儿园三期1#2#3#27#28#5#6#7#8#9#13#18#22#10#15#11#16#12#17#19#20#21#23#25#26#项目评析项目本身体量较小，主推别墅项目，环境质量好，交通便利，未来发展空间大。本项目推出的多为叠拼别墅，相当于复式，虽然价格较同区域别墅项目低，但销售状况不是很好。林溪湾林溪湾林溪湾林溪湾位于轩辕路与学府路交汇处，总占地约位于轩辕路与学府路交汇处，总占地约650650亩，分为三期开发，目前在售房源为二亩，分为三期开发，目前在售房源为二期期,项目是龙湖片区最为高端的项目，亦为区域内销量最好的低密度大盘。项目52、是龙湖片区最为高端的项目，亦为区域内销量最好的低密度大盘。关键词：低密度、区域标杆关键词：低密度、区域标杆开发商开发商康桥地产有限责任公司物业位置物业位置新郑市龙湖镇轩辕路与学府路交汇处 物业规模物业规模占地面积：432950，建筑面积：299001。物业类型物业类型类独栋、双拼、联排、洋房容积率容积率0.69（一、二期）绿化率绿化率35%价格价格200-800万元/套销售情况销售情况一期剩余三套双拼；二期一批约170套，剩余12套配套配套内部：会所、湖面外部：高校、医院物业管理物业管理河南太平世家物业服务有限公司建筑规划建筑规划加拿大ADS建筑规划公司景观设计景观设计景观设计公司香港贝尔高林53、林溪湾林溪湾规划规划林溪湾共分为三期开发，首期产品为双拼、联排及退台洋房。二期首批产品林溪湾共分为三期开发，首期产品为双拼、联排及退台洋房。二期首批产品20122012年年9 9月开盘，目前在售，推出叠加、联排、类独栋产品，三期规划有小高层产品。开发产品档次月开盘，目前在售，推出叠加、联排、类独栋产品，三期规划有小高层产品。开发产品档次为中高低。先开中部中档产品，再开南部景观资源最好的产品，最后为北部小高层产品。为中高低。先开中部中档产品，再开南部景观资源最好的产品，最后为北部小高层产品。一期：一期首次开盘时间：2011年4月30日。产品为双拼、联排及5层退房洋房，目前仅剩3套双拼户型，其中一54、户为精装样板间，售价1600万，毛坯800万/套起。双拼为3层，地下一层，地上2层，约420。二期一批：开盘时间：2012年9月8日，11月10日加推。二期产品以类独栋（3户、5户）、联排（4、6联排），叠加为主。类独栋、联排共四层，地下一层，地上三层。面积分别在450-500、240-290之间，叠加为六层设计，上中下三户，单户面积在180-200之间。目前仅剩十余套房源三期：产品未定，可能以多层和小高层为主二期二期一期一期三期三期湖面湖面会所会所二期一批二期一批林溪湾林溪湾叠叠加加类独栋类独栋联排联排产品产品类独栋类独栋联排联排叠加叠加形式形式3户、5户连4、6联排六层，上中下三户面积面积55、（）（）350-450240-300180-200套数套数（套）（套）495866剩余套数剩余套数（套）（套）408总价总价（万（万/套）套）580-680400-500180-270二期规划二期规划二期也遵循由中到高再到低的开发次序，首批二期也遵循由中到高再到低的开发次序，首批20122012年年9 9月份开盘，推出约月份开盘，推出约173173套房源。套房源。目前仅剩目前仅剩1212套，月均消化套，月均消化2020套。是大郑州区域低密度产品中销量最好的项目。套。是大郑州区域低密度产品中销量最好的项目。二期一批产品配比二期一批产品配比林溪湾林溪湾景观示范区景观示范区5050亩人工湖亩人工湖景56、观示范区景观示范区景观示范区景观示范区正在建设的人工湖正在建设的人工湖景观资源景观资源40004000的景观示范区，项目东侧有大约的景观示范区，项目东侧有大约5050亩的人工湖，构成项目的主要景观亩的人工湖，构成项目的主要景观资源。项目缺少强势景观资源，自身打造内部景观示范区，展示效果好。资源。项目缺少强势景观资源，自身打造内部景观示范区，展示效果好。林溪湾林溪湾景观细节景观细节坡地地势是项目最大的优势，便于做景观、水系设计，双拼联排别墅的花园很大且坡地地势是项目最大的优势，便于做景观、水系设计，双拼联排别墅的花园很大且拥有坡地地势的优势，景观风景很好。拥有坡地地势的优势，景观风景很好。对项目57、细节打造尤为重视，产品打造彰显高端物业形象，对项目细节打造尤为重视，产品打造彰显高端物业形象，景观设计注重还原西班牙风情。景观设计注重还原西班牙风情。坡地景观赠送花园景观绿化核心景观核心景观林溪湾林溪湾内部配套内部配套50005000会所，一层。林溪湾会所开发较早，为项目启动物业。现作售楼部。区会所，一层。林溪湾会所开发较早，为项目启动物业。现作售楼部。区域配套相对成熟，项目本身配套较少，仅有一所幼儿园及会所，致力于打造纯生活型社区。域配套相对成熟，项目本身配套较少，仅有一所幼儿园及会所，致力于打造纯生活型社区。林溪湾林溪湾营销推广营销推广广告推广，项目高调入市。入市后延续高调，针对高端居住群58、体，代言龙湖居住区。广告推广，项目高调入市。入市后延续高调，针对高端居住群体，代言龙湖居住区。前期推广较为频繁，客户接受度较高，营销对于项目本身的成功起了重要的推动作用。前期推广较为频繁，客户接受度较高，营销对于项目本身的成功起了重要的推动作用。林溪湾入市报广：大河报 整版A31林溪湾开园报广：东方今报、河南商报、封底整版。郑州晚报、封底整版。大河报（A09）整版林溪湾林溪湾标准化体验流程标准化体验流程在售楼部解说以后，坐看房车，置业顾问带客户首先参观中央景观区，在售楼部解说以后，坐看房车，置业顾问带客户首先参观中央景观区，然后去精装样板间（然后去精装样板间（400400万精装），最后去看社区59、内景观。标准化的实景体验流程，给客户万精装），最后去看社区内景观。标准化的实景体验流程，给客户强烈的景观体验感。强烈的景观体验感。出售楼部坐看房车出售楼部坐看房车第一站：中央景观区第一站：中央景观区第二站：精装样板房第二站：精装样板房第三站：社区内部景观第三站：社区内部景观林溪湾林溪湾户型分析户型分析类独栋，建筑面积约类独栋，建筑面积约350.57350.57，赠送面积约，赠送面积约143.06143.06。二期一批类独栋共。二期一批类独栋共4949套，面套，面积在积在350-450350-450之间，售价之间，售价580-680580-680万，目前剩余万，目前剩余4 4套。套。为二期主力产60、品，为二期主力产品，3 3户、户、5 5户通过一层客厅连户通过一层客厅连接起来，一层赠送接起来，一层赠送8080的花园。的花园。负一层：半地下阳光花园入口，双车位直接入口。一层：双花园入门，挑高客厅连接花园，客卧独立卫生间，连接入户花园。二层：三个卧室设置，双卫生间配置。三层：家主专属空间，连接270度观景阳台，书房配置宽景阳台，北端头设置宽阔露台。林溪湾林溪湾户型分析户型分析联排，建筑面积约联排，建筑面积约241.13241.13，赠送面积约，赠送面积约84.9784.97。二期一批联排推出。二期一批联排推出5858套，面积套，面积在在240-300240-300之间，总价在之间，总价在4061、0-500400-500万，目前售罄，万，目前售罄，为市场主流联排产品。为市场主流联排产品。负一层：双车位配置，直接入户居住空间，多功能厅满足家庭娱乐需求。一层：入户花园连接客厅。二层：南卧配置小花园，独立衣帽间与独立卫生间。三层：家主专属空间，配置花园露台，与书房连接，独立衣帽间与独立卫生间。林溪湾林溪湾景观展示：景观示范先行，注重园林细节打造景观示范先行，注重园林细节打造；自身建造景观示范区，通过良好的景观展示树立项目形象；接待流程：标准化的看房流程及执行细则标准化的看房流程及执行细则；重金打造样板间；开发策略：项目产品入市采用中中高高低的价值层级低的价值层级思路；营销推广：营销推广频繁，62、推广内容较为高调营销推广频繁，推广内容较为高调，强调项目的客户阶层与生活方式。林溪湾项目启示林溪湾项目启示康桥九溪郡康桥九溪郡康桥九溪郡康桥九溪郡依托华南城未来发展商机，紧邻郑新快速路，打造高端。项目建筑风格通过依托华南城未来发展商机，紧邻郑新快速路，打造高端。项目建筑风格通过简法式与现代主义相结合，打造傲立中原郡首的名门溪墅。简法式与现代主义相结合，打造傲立中原郡首的名门溪墅。开发商开发商郑州双湖置业有限公司 项目区位项目区位新郑龙湖宜居教育城郑新快速路与双湖大道交叉口西南角景观设计景观设计JAW捷奥国际建筑设计建筑设计加拿大CDG国际设计机构容积率容积率一期为1.3占地面积占地面积500余63、亩总户数总户数一期288套别墅，398套9-11层小高层物业类型物业类型叠拼、洋房、小高层社区配套社区配套风情商业街，小学、幼儿园、会所等项目规划项目规划项目预计分三期开发，一期以别墅、小高层为主；二期住宅产品待定；三期为商业等配套设施康桥九溪郡康桥九溪郡产品鉴赏产品鉴赏康桥九溪郡一期重点打造高档叠墅产品，一期主流产品为上下叠设计，单栋为康桥九溪郡一期重点打造高档叠墅产品，一期主流产品为上下叠设计，单栋为联排设计。联排设计。六联排为例，单栋共六联排为例，单栋共12户户上叠：上叠：占据3、4、5层，通过电梯入户。面积为210-240，赠送露台等40-80。下叠：下叠：占据1、1、2层，有前后两个64、入户门。面积为200-240，赠送60-120花园。上叠一层上叠一层上叠二层上叠二层上叠三层上叠三层上叠户型鉴赏上叠户型鉴赏户型通过超大阳台、露台来打造别墅高端居住生活品质。一层为生活区，二层为客房或老人房，三层为主卧。康桥九溪郡康桥九溪郡景观规划景观规划康桥九溪郡采用实景园林景观来打造项目高端形象，以微见广。项目同时借助地势康桥九溪郡采用实景园林景观来打造项目高端形象，以微见广。项目同时借助地势重点打造坡地立体景观。重点打造坡地立体景观。1、充分利用地势:合理利用高于地面地势将社区内整体地势抬高，高于市政道路2-3米。保证组团内通风性，保证组团内通风性，采光性，绿植密度均高于业内其他项采光性65、，绿植密度均高于业内其他项目目。2、下沉交通路线：项目内部交通采用人车分流设计使得社区内部更加安全和安静。特别是下沉的交通动线。交通环道低于一楼2-3米。形成独特形成独特的峡谷风貌。的峡谷风貌。3：二级组团的设计理念：公司集团总结了以往的低密产品的经验采用多级组团方式由两排房子围合组成，这样做既能增加业主的居住私密性，同时这种围合组团的感觉更能带给业主居家安全感。康桥九溪郡康桥九溪郡营销因素项目在郑州市设立外展点，扩大项目知名度设立外展点，扩大项目知名度。参考康桥集团一贯做法，后期项目不排除采用大批量报广集中宣传的手段。资源配套项目地处两条主干道交汇处，地铁地铁13#13#线从项目一侧穿过，影66、响项线从项目一侧穿过，影响项目品质目品质；产品因素项目定准高端商务人士定准高端商务人士，重点打造别墅类居住氛围，因此除别墅外，小高层采用两梯两户设计，以三房四房为主力户型。活动营销日常以圈层活动为载体以圈层活动为载体，邀约商务人士在项目上开展活动，促进项目传播；康桥九溪郡项目启示康桥九溪郡项目启示康桥溪月康桥溪月康桥溪月康桥溪月沿十七里河台地错落有致的建筑布局，户户临河，依坡就势，打造独特沿十七里河台地错落有致的建筑布局，户户临河，依坡就势，打造独特园林设计园林设计。地铁。地铁2 2号线、地铁号线、地铁5 5号线、号线、BRTBRT、快速通道，形成核心区立体交通。、快速通道，形成核心区立体交通67、。开发商开发商康桥地产位置位置新郑市龙湖镇郑新快速路与祥和路交汇处向西200米规模规模总占地114亩，总建筑面积11万平米，由10栋11层小高层和10栋18层高层组成产品产品项目首推1期10栋楼，包括8栋小高层和2栋高层。户型户型两房：91、94三房：106、110、111、118、134价格价格未开盘，预计6月排号客户客户现处于持续积累客户，售楼部与样板间已开放卖点卖点品牌优势。以及项目园林规划、周边各种便利交通，15分钟往返市区。配套配套会所、幼儿园。康桥溪月康桥溪月一期二期康桥溪月康桥溪月项目分两期开发，目前售楼部与样板间都已开放，项目分两期开发，目前售楼部与样板间都已开放，现处于现处于68、持续积累客户持续积累客户阶段。阶段。开盘时间未定。开盘时间未定。项目1期包含9栋11层小高层和2栋18层高层；2期包含8栋18层高层及1栋11层小高层，以及一所幼儿园，均为两梯三户设计，产品以小三房及三房为主；幼幼儿儿园园地上地上停车场停车场户型户型面积面积（平米）（平米）户型比户型比例例两房两房91-9434%三房三房106-13466%康桥溪月康桥溪月建筑风格以及园林风格建筑风格以及园林风格项目定位中高端，建筑由林溪湾原班人马打造，主体景观采用法式园项目定位中高端，建筑由林溪湾原班人马打造，主体景观采用法式园林，内部设立一所幼儿园，东侧临近大学。林，内部设立一所幼儿园，东侧临近大学。法式园69、林溪景，由美国LANDAU打造，共享45%以上绿化带康桥溪月康桥溪月产品规划产品规划项目一期首批房源为项目一期首批房源为1111层小高层、层小高层、1818层的高层房源，主要为层的高层房源，主要为2T32T3户设计，户型以户设计，户型以三室为主力户型，面积区间三室为主力户型，面积区间106-134106-134，两房面积区间，两房面积区间91-9491-94。u项目一期产品主要以两房、三房为主，主力户型为目前龙湖区域比较流行的三房，三房面积区间较大，106-134的户型设计满足了大部分人群的需求。u项目户型设计较为合理，做到明厨明卫，全采光设计，全三阳台设计，进一步增大室内的实际居住面积。康桥70、溪月康桥溪月康桥溪月启示借鉴康桥溪月启示借鉴景观展示：景观示范先行，注重园林细节打造景观示范先行，注重园林细节打造；自身建造景观示范区，通过良好的景观展示树立项目形象；接待流程：标准化的看房流程及执行细则；重金打造样板间；开发策略：项目产品入市采用中高低的价值层级思路；产品设计：项目产品以市场主流为主，采取多阳台设计（阳台挑空交房后再行采取多阳台设计（阳台挑空交房后再行增加隔板），增加户型面积增加隔板），增加户型面积，并开放样板间，给客户视觉冲击；绿都丹石街区绿都丹石街区项目概况项目概况绿都丹石街区位于西南绕城高速以南，是龙湖直线距离郑州最近的项目，是绿都置绿都丹石街区位于西南绕城高速以南，是71、龙湖直线距离郑州最近的项目，是绿都置业在龙湖片区继郑州绿都城之后开发的北美风情大盘，项目仍然是结合宇通内部员工需求重点打业在龙湖片区继郑州绿都城之后开发的北美风情大盘，项目仍然是结合宇通内部员工需求重点打造的经济实用型住宅小区。造的经济实用型住宅小区。项目位置项目位置湖滨路（轩辕路）与祥云路交叉口北200米路东开发商开发商河南绿湖置业有限公司（绿都投资）项目指标项目指标总占地220亩，总建面40万（分四期）容积率容积率2.5绿化率绿化率40%,一期二期分界有100长的水系建筑风格建筑风格北美褐石街区风格项目产品项目产品类型类型6层洋房、18层小高层、22-30层高层户型设计户型设计洋房以89-72、120的三房为主，高层已80-90的两房和95-116的三房为主开盘时间开盘时间一期最早2011年12月份开盘，目前三期在售，三期最早于2013年3月30日开盘，目前仅剩9、10#顶层房源，7、8#即将推售销售价格销售价格洋房、小高层售罄，高层均价5000-5100元/物业公司物业公司及代理公及代理公司司河南绿都物业服务有限公司、自销湖滨路经四路纬二路纬一路绿都丹石街区绿都丹石街区项目规划项目规划项目分四期开发，采用多层、小高层、高层的分别开发的次序打开了区域陌生度项目分四期开发，采用多层、小高层、高层的分别开发的次序打开了区域陌生度的同时成功实现溢价快速消化，建筑形态采用行业列排布，最大化的73、增加地块使用率，各物业的同时成功实现溢价快速消化，建筑形态采用行业列排布，最大化的增加地块使用率，各物业组团界限明显。组团界限明显。u绿都丹石街区项目分四期开发，一期建筑形态涵盖27栋6层洋房；二期5栋18层小高层，三期5栋30层高层，4期7栋22-30层高层；u项目小高层和高层区有地下一层停车位，人车分流，车型入口分别在北侧和南侧道路上，车位配比1:0.5；多层区域是地上车位，每两排楼间有车型出入道，车位可租可售。四期高层一期多层二期小高层三期高层绿都丹石街区绿都丹石街区项目建筑及景观项目建筑及景观项目建筑为深圳鑫中建规划设计的褐色街区系列，全部为褐色小面砖铺砌，项目建筑为深圳鑫中建规划设计74、的褐色街区系列，全部为褐色小面砖铺砌，景观为深圳筑奥设计的北美风情园林景观为深圳筑奥设计的北美风情园林。u建筑特色：项目整体采用深浅红褐色面砖组成，经久耐用，多层每两排的最边缘位置采用拐角分布，整体上构成一个围和式分布；u景观特色：项目一二期分界处有一个长150米，宽30米的湿地公园，内有水系，小区内部多为组团景观、坡地景观及特色树种；项目主入口处有喷泉、雕塑、水池等特色景观。湿地公园纬二路湖滨路围合式入口处景观小品湿地公园绿都丹石街区绿都丹石街区项目配套项目配套项目为纯住宅大盘，内部规划有部分住宅底商、社区双语幼儿园、会所等，满足项目为纯住宅大盘，内部规划有部分住宅底商、社区双语幼儿园、会所75、等，满足业主日常所需业主日常所需。u小区主入口处设置有4500的会所；里面配置有棋牌室、恒温泳池、阅览室等，前期为售楼部所用；u项目在小区中间位置配备有1800的双语幼儿园、共三层、6个班，未来或将引进小哈佛；u小区规划2.5万的70年底商产权商铺，沿纬二路和湖滨路多层下一层底商，面积为28-60商业，价格为9000-14000元/；沿湖滨路小高层和高层区域规划的2层底商，未售。双语幼儿园会所一层底商二层底商纬二路湖滨路绿都丹石街区绿都丹石街区项目户型项目户型项目首期多层以项目首期多层以70-9070-90的两房、的两房、89-12089-120的三房为主，后期小高层以的三房为主，后期小高层以76、8585两房和两房和95-11695-116的三房为主，户型为常规的阳台及飘窗设计，经济、紧凑，舒适度不高，整体上面向的三房为主，户型为常规的阳台及飘窗设计，经济、紧凑，舒适度不高，整体上面向刚需及首改人群刚需及首改人群。u多层户型：除了常规的阳台飘窗设计外，一层赠送前后花园、顶层赠送露台；u小高层和高层户型：常规赠送阳台及飘窗，户型紧凑、讲究经济适用；多层-89小三房多层-120小三房85两房95三房绿都丹石街区绿都丹石街区项目销售及客户构成项目销售及客户构成项目最早于项目最早于20112011年年1212月份开盘，从开始的的多层洋房到目前在售三期月份开盘，从开始的的多层洋房到目前在售三期高77、层，价格从高层，价格从40004000元元/成功升至成功升至51005100元元/，项目开盘销售率基本上均维持在，项目开盘销售率基本上均维持在60%60%以上；客户以上；客户以宇通公司、管城区及二七区刚需及首改客户为主以宇通公司、管城区及二七区刚需及首改客户为主。u项目一期多层分两次开盘，首批与2011年12月15日开盘，当天销售率80%，均价4100元/，二批房源与12月28日推出；u二期小高层与2012年8月推出，推出3栋小高层，均价4400元/，剩下两栋楼与9月份和11月份分别推出，价格上涨至4500元/；u三期最早于2013年3月30日开盘，推出12、13#，均价4800元/，5月份推78、出9-11#，均价5000-5100元/，目前仅剩顶层复式，预计下个月推出7、8#，价格在5200元/左右；u客户构成：前期多层客户将近一半是宇通员工，其他为二七区、管城区客户居多，亦有周边龙湖镇区域及新郑、新密客户，目前小高层、高层客户多为25-40岁，仍然以二七区和管城区客户为主，客户多看重项目的价格优势、户型设计经济客户多看重项目的价格优势、户型设计经济紧凑、实用及区域未来发展潜力紧凑、实用及区域未来发展潜力等。湖滨路经四路纬二路纬一路13121110987绿都丹石街区绿都丹石街区优势：1.前期首先以多层物业打开区域陌生度以多层物业打开区域陌生度，既满足了宇通内部员工的需求，同时又抓住了79、市区刚需外溢、改善居住环境的客户。2.户型设计以刚需户型为主，基本上以以刚需户型为主，基本上以89-9589-95小三房小三房为主，物业形态涵盖多层、小高层和高层，产品线比较丰富；3.项目前期在管城区设置售楼部管城区设置售楼部，比较吸引郑州市区管城及二七区客户，后期在客户群体逐渐往龙湖片区比例增大的同时，又在项目物业处设置售楼部，增加了客户吸引度及展示面；4.项目首期多层定价较低，成功实现开盘热销的同时，后期成功带动小高层和高层溢价空首期多层定价较低，成功实现开盘热销的同时，后期成功带动小高层和高层溢价空间。劣势：1、项目所处地块周边目前配套欠缺目前配套欠缺，周边还有高压线高压线，且小区基本为80、行业列布局，居住舒适度有所欠缺。项目优劣势项目优劣势浩创梧桐郡浩创梧桐郡浩创梧桐郡浩创梧桐郡项目为新老庄的改造项目，占地项目为新老庄的改造项目，占地506506亩，建筑面积达亩，建筑面积达100100万。东临郑新快速路，北万。东临郑新快速路，北部临近绕城高速，距离郑州市区交通较为便利，同时靠近华南城，未来升值空间部临近绕城高速，距离郑州市区交通较为便利，同时靠近华南城，未来升值空间 较大。较大。开发商开发商浩创房地产开发有限公司物业位置物业位置新郑市郑新公路与祥和路交汇处西北角物业规模物业规模占地面积526亩，建筑面积100万物业类型物业类型高层、多层、公寓、商业物业产品物业产品一期先推出高层81、产品，主要为两房、三房、四房销售价格销售价格待售，预计2013年8月开盘建筑风格建筑风格北美建筑风格，一期容积率2.4-2.5，绿化率40%内部配套二期2层集中性商业，一所幼儿园，一所小学浩创梧桐郡浩创梧桐郡规划规划项目分四期开发，目前在建的为安置房，项目规划有项目分四期开发，目前在建的为安置房，项目规划有7+17+1、8+18+1、9+19+1的多层以及的多层以及1717、2222层的高层以及公寓商品，内部教育配套较为完善，预计层的高层以及公寓商品，内部教育配套较为完善，预计20132013年年8 8月份推售一期高层产品。月份推售一期高层产品。安置房安置房一期一期二期二期三期三期四期四期小学82、小学幼儿园幼儿园郑郑新新快快速速路路外国语中学外国语中学预留地预留地建筑风格以及配套建筑风格以及配套项目定位中高端，建筑风格以北美风格为主，主体景观采用美式园林，主项目定位中高端，建筑风格以北美风格为主，主体景观采用美式园林，主要分为八大景观组团，内部配备要分为八大景观组团，内部配备1010万风情商业街，项目教育资源丰富，内部设立一所幼儿园，万风情商业街，项目教育资源丰富，内部设立一所幼儿园，一所小学，项目北侧规划为外国语，南侧临近大学。一所小学，项目北侧规划为外国语，南侧临近大学。集中性商业十七里河市政规划滨河湿地公园华南城华南城浩创梧桐郡浩创梧桐郡浩创梧桐郡浩创梧桐郡产品规划产品规划项目一83、期首批房源为项目一期首批房源为1717、2222层的高层房源，主要为层的高层房源，主要为2T32T3、2T42T4户设计，户型以三户设计，户型以三室为主力户型，面积区间室为主力户型，面积区间98-12498-124，两房面积区间，两房面积区间80-9080-90，四房户型偏大以，四房户型偏大以143143为主。为主。u项目一期产品主要以两房、三房、四房为主，其中主力户型为三房，三房面积区间较大，即有经济 实 用 的98左右的小三房，又有124左右的舒适三房，迎合目前市场的主流需求。u项目户型设计较为合理，做到明厨明卫，全采光设计，两房双阳台，三房三阳台的设计，同时卧室的飘窗设计，进一步增大室内84、的实际居住面积。阳台阳台浩创梧桐郡浩创梧桐郡优势：1、项目临近新郑快速路与绕城高速，交通便利交通便利，与郑州市区的空间距离较短，更容易获得来自郑州市区客户的青睐。2、项目临近华南城临近华南城，随着华南城的2014年春节左右的运营，将为整个龙湖片区带来巨大的人流量以及浓厚的商业氛围，同时带来近20万人的聚集，项目将会吸纳部分华南城商户的住宅需求。3、项目教育资源较为齐全教育资源较为齐全，内部规划幼儿园、小学，北部为郑州外国语中学的预留地。4、项目临近十七里河，景观资源较为丰富。5、产品线设计较为丰富产品线设计较为丰富，涵盖公寓、两房、三房、四房，面积区间比较合理，80-9080-90的的两房以及85、两房以及100100左右的三房左右的三房，比较符合目前市场主流去化户型。劣势：1、项目所处区域目前新盘云集，竞争较为激烈，产品同质化比较明显产品同质化比较明显。浩创梧桐郡项目优劣势浩创梧桐郡项目优劣势华商汇华商汇开发商开发商华商汇投资集团有限公司物业位置物业位置郑新快速公路与新107交汇处规模规模项目用地面积10平方公里，项目规划建筑面积约1280万平方米，分三期开发建设，其中项目一期紧邻新老107国道连接线、用地面积6000亩，建设周期为3年；项目二期用地面积5000亩；项目三期用地面积4000亩。项目现状项目现状目前项目为平地阶段，临时售楼部亦暂未建成，预计运营时间将达到项目物业项目物业华86、商汇项目集机电机械城 居家生活城 现代材料城 仓储物流城四大核心业态于一体，涵盖建材装饰、家居家私、茶叶茶具、陶瓷地板、橱柜厨具、灯饰五金、石材板材、古玩字画、装潢设计、工程机械、起重运输机械、农用机械、动力设备及发电机组、电线电缆、零配件及部件、仓储配送中心、物流代办中心、信息中心等18个产业门类，汇聚展示交易、生产加工、品牌推广、商务会展、电子信息交流、仓储配送、金融结算、人才交流、商业和生活等配套服务于一体的全球综合商贸总部基地。华商汇华商汇新郑市郑新路与新新郑市郑新路与新107交汇处交汇处，位居，位居郭店镇境内，项目规划建筑面积郭店镇境内，项目规划建筑面积约约1280万平方米，规划同华87、南城定位为综合商贸物流项目，然而项目动工时间万平方米，规划同华南城定位为综合商贸物流项目，然而项目动工时间较晚，投入运营时间约为较晚，投入运营时间约为2015年后，无法有效同华南城展开竞争，抢占先机。年后，无法有效同华南城展开竞争，抢占先机。华南城华南城开发商开发商郑州华南城有限公司 体量体量总建筑面积1200万，其中一期规划建筑面积400万，其中汽摩配件交易中心65万，五金机电交易中心30万，建材交易中心82万，小商品交易广场41万。核心核心交易交易市场市场小商品、建材、五金机电、汽摩配件、服装服饰、农副食品、家居家饰、机械设备、古玩艺术、旅游文化、奥特莱斯商户数量商户数量预计5万管理运营管88、理运营第一亚太物业公司开盘时间开盘时间2013年3月22日开盘，推出1#小商品交易广场，开盘两日销售11个亿，销售火爆，目前剩余3层以上的房源，约300套销售价格销售价格推出的小商品交易广场，一楼销售均价1.6万元/，二楼销售均价1.3万元/，三楼销售均价1万元/，4楼销售均价8000元/，5楼销售均价6000元/运营时间运营时间小商品交易预计2014年春节运营，汽配、副食、家具2014年五一运营。郑州华南城郑州华南城体量为体量为12001200万集的综合商贸物流市场群，未来可容纳约万集的综合商贸物流市场群，未来可容纳约2020万人的人口，万人的人口，对龙湖特别是郑新快速路沿线项目带来巨大的销89、售契机，迅速提升周边项目的升值空间。对龙湖特别是郑新快速路沿线项目带来巨大的销售契机，迅速提升周边项目的升值空间。华南城华南城规划设计信息规划设计信息功能功能分区分区生活服务配套区、商品交易展示区、商务交易展示区、商务办公区、国际会议展览区、仓储物流区建筑建筑形态形态集中商场式，钢筋混凝土结构楼层楼层商品交易区4层和5层租金租金水平水平无铺面铺面构造构造每间：开间4米 进深：4米和12米配套配套星级酒店、餐饮、娱乐、休闲观光等全方位配套整体规划设计分析整体规划设计分析项目西北方向是一个比较成熟区域，因此项目采用由西北到东南的开项目西北方向是一个比较成熟区域，因此项目采用由西北到东南的开发顺序，90、先由商品交易吸引人气，再大规模的配建生活以及仓储物流等相应配套，在交易市发顺序，先由商品交易吸引人气，再大规模的配建生活以及仓储物流等相应配套，在交易市场正常运营后，最后开发办公、酒店场正常运营后，最后开发办公、酒店华南城华南城项目一期基本信息体量体量一期规划建筑面积400万，其中汽摩配件交易中心65万，五金机电交易中心30万，建材交易中心82万，小商品交易广场41万。经营经营 业业态态小商品、建材、五金机电、汽摩配件、农副食品、家居家饰、奥特莱斯小商品交易广场华南城一期华南城一期项目一期工程于项目一期工程于20122012年年8 8月月2828日开工建设，临近双湖大道和郑新路，依托日开工建设91、，临近双湖大道和郑新路，依托周边较为成熟的配套。首批房源为小商品城交易广场，主要经营洗化、办公等日常用品周边较为成熟的配套。首批房源为小商品城交易广场，主要经营洗化、办公等日常用品华南城华南城汽摩交易区基本信息体量体量汽摩配件交易区总建面约37万，单栋面积约12万，共有四层。汽车博览中心总建面约35万，共五层。铺面铺面 构构造造交易区标准间开间为4米，进深为9米和12米，房间之间的隔墙可根据需要自行打通。经营经营范围范围汽车零配件、汽车装饰用品、汽车轮胎、润滑油、电动车整车销售及零配件、摩托车整车销售及零配件。推售推售情况情况汽配区目前正在前期咨询阶段，预计8月份开盘，年底交房。华南城汽摩区华92、南城汽配区域华南城汽配区域汽配区域规划建面汽配区域规划建面6565万，包含三个汽摩配件区和一个汽车博览中心，万，包含三个汽摩配件区和一个汽车博览中心，独创双首层商铺，以一托二的形式销售或租赁，交易区每栋单体各有两个车道便于车辆直独创双首层商铺，以一托二的形式销售或租赁，交易区每栋单体各有两个车道便于车辆直通三楼通三楼华南城华南城单体剖面构造汽配交易区单体外部汽配区每个单体单层建筑面积约3万，双首层的结构形式，每个标准铺内部均有楼梯与上层相通。共有有12个人行出入口及2各车行道，便于人员流动，内部走道楼梯直接通往3楼。华南城汽配区域华南城汽配区域-汽配交易区各单体均为四层，面积区间为汽配交易区各93、单体均为四层，面积区间为70-30070-300，每个单体包含，每个单体包含1212栋栋商铺，南北各有商铺，南北各有4 4各出入口，东西各有各出入口，东西各有3 3个出入口，个出入口，2 2个车行坡道可直通个车行坡道可直通3 3楼楼华南城华南城直通3层的车行坡道内部标准铺开间为4米，进深为9米内部走道每两层为一铺，下层营业，上层可办公也可作仓库首层层高4.2m，二层层高3.6m华南城汽配区域华南城汽配区域每个单体南北方向各有一个车行道，便于车辆上下三楼，其独创双首每个单体南北方向各有一个车行道，便于车辆上下三楼，其独创双首层商铺层商铺华南城华南城华南城是一个综合型的商贸物流市场群，借助郑州专业94、市场外迁的契机，以较大的宣传力度吸引不少商户前去咨询看房，并于3月份首批开盘。项目规划体量高达1200万，未来约能容纳未来约能容纳20万人口万人口，远超越目前龙湖镇的总人口，为龙湖片区带来强劲的人流量以及商业氛围，虽然项目自身配备有约10000套住宅，但仅仅为配套居住，档次一般，因此为周边住宅项目带来一定的商铺客群。同时随着轻轨（地铁13号线）、地铁2号线、BRT沿线规划利好大体量大人口的华南城，将直接拉动周边项目的交通优势，目前项目周边新楼盘不断涌现，在售项在售项目则去年今年销售提价近目则去年今年销售提价近1000元元/。与龙湖房地产市场的关系与龙湖房地产市场的关系本项目作为与华南城项目最近95、的项目之一，宏观影响不言而喻；华南城项目按照其目前规划于2017年开发完毕，首批商铺开业为年开发完毕，首批商铺开业为2014年年5月，本项月，本项目可充分利用该节点在首批推售叠加与洋房产品后，快速推售高层产品目可充分利用该节点在首批推售叠加与洋房产品后，快速推售高层产品。与本项目开发节奏的关系与本项目开发节奏的关系区域案例小结区域案例小结启示启示1.区域重点在营销展示方面都下足了功夫，对营销制胜起到了关键作用；区域重点在营销展示方面都下足了功夫，对营销制胜起到了关键作用；2.九溪郡的叠拼户型上叠赠送楼台、下跌赠送花园和地下室的附加值设计方法值九溪郡的叠拼户型上叠赠送楼台、下跌赠送花园和地下室的96、附加值设计方法值得借鉴；得借鉴；3.各项目与本项目相比较而言又有各自的优劣势，在营销过程中需充分扬长避短各项目与本项目相比较而言又有各自的优劣势，在营销过程中需充分扬长避短（我们要给客户讲林溪湾很贵，说明区域价值很高；我们要给客户讲地铁（我们要给客户讲林溪湾很贵，说明区域价值很高；我们要给客户讲地铁13号号线穿九溪郡而过；我们要给客户讲溪月一期没有地下停车位，而地上停车位又线穿九溪郡而过；我们要给客户讲溪月一期没有地下停车位，而地上停车位又很远）；很远）；4.九溪郡、溪月、梧桐郡等项目高中低端产品将在市场同期交叉销售，因此本项九溪郡、溪月、梧桐郡等项目高中低端产品将在市场同期交叉销售，因此本项97、目要密切关注各个项目的推售节点，灵活安排本项目的推售；目要密切关注各个项目的推售节点，灵活安排本项目的推售；5.红河谷在启动期因价格高企导致一度滞销，丹石街区在启动期以低价洋房撬动红河谷在启动期因价格高企导致一度滞销，丹石街区在启动期以低价洋房撬动市场，为后期实现溢价奠定了基础。市场，为后期实现溢价奠定了基础。第二部分第二部分 项目分析及定位项目分析及定位项目分析项目分析属性定位属性定位客户定位客户定位形象定位形象定位价格定位价格定位项目分析项目分析物业形态物业形态项目本体物业形态丰富，含叠项目本体物业形态丰富，含叠拼、多层洋房、小高层、高层产品，容积率拼、多层洋房、小高层、高层产品，容积率为98、为2，在以高层为主的项目中，容积率指标，在以高层为主的项目中，容积率指标代表的舒适度较高，项目车位配比较高，为代表的舒适度较高，项目车位配比较高，为1:1.02。项目分析项目分析宽视界康桥溪月康桥林溪湾国瑞城绿都温莎城堡浩创梧桐郡 龙泊圣地水莊02040608010012014000.511.522.533.52084352103563432113012027.510010771.681.70.6922.922.30.572规模价值规模价值本项目在区域内处于中等偏上规模，具备一定的规模优势。本项目在区域内处于中等偏上规模，具备一定的规模优势。容积率与区域老项目相比偏高，但与新增项目项目具有一定99、优势，容积率与区域老项目相比偏高，但与新增项目项目具有一定优势，2.0的容积率指标对于郑的容积率指标对于郑州市区客户而言尤为具有吸引力。州市区客户而言尤为具有吸引力。项目分析项目分析双湖大道双湖大道规划三路规划三路潮潮河河唐寨村唐寨村规规划划一一路路华南城华南城规规划划二二路路古枣园保护区古枣园保护区河东河东3000亩流转地，无建筑遮挡亩流转地，无建筑遮挡西据郑新快速西据郑新快速2公里，公里，距老距老107国道国道7公里公里距离航空港区四港联动距离航空港区四港联动大道直线距离大道直线距离7公里公里1.北临双湖大道，交通便利；北临双湖大道，交通便利；2.东临潮河自然水系、大面积植被东临潮河自然水100、系、大面积植被等等自然景观资源自然景观资源丰富；丰富；3.北至南水北调运河北至南水北调运河2公里，公里，生态生态价值高；价值高；4.西邻华南城住宅区，不受西南部西邻华南城住宅区，不受西南部华南城商贸区嘈杂环境影响；华南城商贸区嘈杂环境影响；潮河河床与项目地高差潮河河床与项目地高差3米左米左右，未来规划市政道路。右，未来规划市政道路。项目分析项目分析项目本身为合村并城项目，周边城市配套短期内相对匮乏，距离龙湖镇中心项目本身为合村并城项目，周边城市配套短期内相对匮乏，距离龙湖镇中心4.54.5公里。随着周边项目的开发，周边公里。随着周边项目的开发，周边 配套将逐步完善。配套将逐步完善。本案本案项目101、分析项目分析u 项目通过双湖达到与多条主干道想连，大交通便捷；大交通便捷；u由于区域目前认购偏少，公交系统暂时缺失公交系统暂时缺失；u未来郑新快速、老107国道改造完成后，至郑州核心区至郑州核心区域交通成本将大大缩小域交通成本将大大缩小；u地铁2#线、地铁13#线、brt等公共交通规划，更突显项目区域价值；项目紧邻龙湖主干道，区域公共交通日益成熟，项目紧邻龙湖主干道，区域公共交通日益成熟，交通优势凸显交通优势凸显。公共交通优势为引入区域外。公共交通优势为引入区域外客户提供了机会，客户提供了机会，但公共交通优势无法构成本项目在区域内的相对竞争优势；但公共交通优势无法构成本项目在区域内的相对竞争优102、势；项目分析项目分析幼儿幼儿园园幼儿幼儿园园学校学校会所会所商业街商业街配套价值配套价值项目内部配套双幼儿园、学校、约项目内部配套双幼儿园、学校、约5万平米商业街、万平米商业街、近近4000平米会所，在配套方面凸显项目的规模价值。平米会所，在配套方面凸显项目的规模价值。项目分析项目分析景观价值景观价值宅间多重绿化，层次感尤为丰富，是对硬质楼体建筑的宅间多重绿化，层次感尤为丰富，是对硬质楼体建筑的丰富和补充丰富和补充；项目分析项目分析景观价值景观价值双水景打造，通过内部水系打造，营造潮河自然水景双水景打造，通过内部水系打造，营造潮河自然水景和内部人工水景双重水景景观和内部人工水景双重水景景观；项103、目分析项目分析产品价值产品价值地下车库结合组团景观设置玻璃采光井，或局部设置下沉庭院，形成阳光、景观车库；项目分析项目分析116米米产品价值产品价值项目最宽楼间距达项目最宽楼间距达116米，与郑州城中村改造项目普遍米，与郑州城中村改造项目普遍35米，最高米，最高80米楼间米楼间距相比，优势凸显距相比，优势凸显；项目分析项目分析项目风格项目风格项目叠拼、洋房、商业会所均项目叠拼、洋房、商业会所均为英伦风格，高层产品为新古典简欧风格，为英伦风格，高层产品为新古典简欧风格，风格上整体偏向欧式风格上整体偏向欧式；项目分析项目分析产品附加价值产品附加价值潮河东潮河东3000亩流转地，无建筑规划，除项目可104、享受到无敌视野亩流转地，无建筑规划，除项目可享受到无敌视野景观外，流转地快可作为价值平台，为客户提供居住之外的价值附加景观外，流转地快可作为价值平台，为客户提供居住之外的价值附加；项目分析项目分析派生价值（投资价值）派生价值（投资价值）本项目紧邻华南城，未来华南城导入近本项目紧邻华南城，未来华南城导入近20万人口的居万人口的居住需求，将衍生出巨大的房地产投资价值住需求，将衍生出巨大的房地产投资价值；项目特征项目特征1.项目在区域内具备一定的规模优势和容积率优势（同类型物业）规模优势和容积率优势（同类型物业）；2.项目具有较好的交通潜力交通潜力；3.项目周边短期内缺乏配套短期内缺乏配套，但项目内105、部配套可以给与一定程度的满足内部配套可以给与一定程度的满足；4.项目具备较强的自然景观优势和人造景观优势自然景观优势和人造景观优势；5.项目在产品设计如：物业形态搭配、阳光车库、为何设计等方面采用了一系列领先的设领先的设计理念计理念；6.项目整体物业形态较为丰富，以高层产品为主物业形态较为丰富，以高层产品为主；7.由于区域产业拉动，未来发展机会较大区域产业拉动，未来发展机会较大，投资价值逐步显现；总体来讲：项目具备一定的先天优势和不足，需要通过产品设计和后期营销对优势进行放大，对不足进行弱化。第二部分第二部分 项目分析及定位项目分析及定位项目分析项目分析属性定位属性定位客户定位客户定位形象定位106、形象定位价格定位价格定位项目核心卖点分解项目核心卖点分解价值点价值点公共优势公共优势绝对竞争优势绝对竞争优势相对竞争优势相对竞争优势相对劣势相对劣势区域价值区域价值规模价值规模价值容积率价值容积率价值公共交通价值公共交通价值生态景观价值生态景观价值内部景观价值内部景观价值内部配套价值内部配套价值外部配套价值外部配套价值产品设计价值产品设计价值（需进一步强化）（需进一步强化）流转地附加值流转地附加值投资价值投资价值项目价值输出流程项目价值输出流程导入区域导入区域客户价值客户价值引入项目引入项目容积率价值容积率价值规模价值规模价值内部配套内部配套内部景观内部景观流转地附加流转地附加区域价值区域价值107、公共交通公共交通配套价值配套价值圈定客户圈定客户产品价值产品价值自然景观自然景观投资价值投资价值项目属性定位项目属性定位本项目是一个：本项目是一个：区域发展潜力巨大的较大的规模的居住舒适度较高的住宅物业类型丰富的国际化的自然生态的高品质居住区高品质居住区品质感：是统领本项目的核心属性。品质感：是统领本项目的核心属性。第二部分第二部分 项目分析及定位项目分析及定位项目分析项目分析属性定位属性定位客户定位客户定位形象定位形象定位价格定位价格定位项目客户定位项目客户定位龙泊圣地客户来源龙泊圣地客户来源以金水区、二七区、中原区的高级白领与私企业主为主力客群。以金水区、二七区、中原区的高级白领与私企业主108、为主力客群。高知识、高品位、高收入人群；比较容易接受新的产品、服务和新的生活方式；喜欢有个性、有文化内涵的建筑风格，注重社区内部环境品质;渴望与大自然融合的郊区化生活;对价格较敏感，高性价比和良好的口碑是促使他们购买的重要原因项目客户定位项目客户定位红河谷客户解析红河谷客户解析已成交客户中，已成交客户中，46%46%为管城区客户，为管城区客户，34%34%为二七区，为二七区，12%12%是龙湖镇，是龙湖镇，其他区其他区域占域占8%8%；洋房产品；洋房产品3030岁岁-45-45岁的客户占岁的客户占87%87%，4545岁以上占岁以上占5%5%，30 30岁以下占岁以下占8%8%；联排产品联排产109、品4040岁岁-50-50岁的客户占岁的客户占68%68%，30-4030-40岁客户占岁客户占24%24%。项目客户定位项目客户定位绿都丹石街区客户构成绿都丹石街区客户构成前期多层客户将近一半是宇通员工，其他为前期多层客户将近一半是宇通员工，其他为二七区、管城区客户居多二七区、管城区客户居多，亦有周边龙湖镇区域及新郑、新密客户，目前亦有周边龙湖镇区域及新郑、新密客户，目前小高层、高层客户多为小高层、高层客户多为25-4025-40岁岁，仍然以二七区和管，仍然以二七区和管城区客户为主，客户多城区客户为主，客户多看重项目的价格优势、户型设计经济紧凑、实用及区域未来发展潜力看重项目的价格优势、户型110、设计经济紧凑、实用及区域未来发展潜力等。等。项目客户定位项目客户定位多层物业：多层物业：客户多为客户多为郑州市内高级公务员、私营业主、高级白领、专业市场老板、中大型郑州市内高级公务员、私营业主、高级白领、专业市场老板、中大型企业管理人员、高校高层企业管理人员、高校高层，以改善型自住兼投资居多，追求舒适度，认可区域环境及前景，以改善型自住兼投资居多，追求舒适度，认可区域环境及前景，亦关注配套资源；特色多层（叠加）总价可达亦关注配套资源；特色多层（叠加）总价可达100200万元，普通多层则符合市场刚需型价万元，普通多层则符合市场刚需型价格格。分类分类细分细分类型类型项目名称项目名称主力面积段主力面111、积段（mm2 2）总价总价(万元万元)客户来源客户来源特色多层叠加康桥林溪湾180-200160-180郑州市区改善性客户占80%刚需客户占20%绿都温莎城堡180-230160-200郑州市区退台正商红河谷125-14080-100项目周边富田兴龙湾135-19595-135郑州南三环、四环附近、项目周边；100多为刚需族普通多层电梯龙湖御景90、110-14045-70郑州市及周边生意人、如华南城商户富田兴龙湾90-130、140-17050-95郑州三环、四环附近、项目周边；100多为刚需族正商红河谷90-14045-70项目周边步梯富田兴龙湾90-14050-75郑州三环、四环附近、项112、目周边；100多为刚需族绿都丹石街区90-12045-60刚需为主宽视界90-12745-65郑州三环、四环附近、项目周边刚需龙湖镇板块在售项目多层客户表现一览龙湖镇板块在售项目多层客户表现一览n特色多层客户来源仍特色多层客户来源仍与别墅客户相似；与别墅客户相似；n物业总价基本小于物业总价基本小于200200万元；万元；n客户看重区域环境以客户看重区域环境以及区域发展潜力，以及区域发展潜力，以自用为主，有少量来自用为主，有少量来自郑州市区投资客。自郑州市区投资客。项目客户定位项目客户定位高层物业：高层物业：客户多为客户多为区域首次置业者、高校普通教师，片区原住民、专业市场职员、市区区域首次置业113、者、高校普通教师，片区原住民、专业市场职员、市区白领等白领等刚需型客户及新郑市等周边地区产业人员较多，客户最看重的仍然是区域前景刚需型客户及新郑市等周边地区产业人员较多，客户最看重的仍然是区域前景。龙湖镇板块在售项目小高、高层客户表现一览龙湖镇板块在售项目小高、高层客户表现一览项目名称项目名称主力面积段主力面积段（mm2 2）总价总价（万元）（万元）客户来源客户来源郑州国瑞城15370-75郑州市管城区、金水区郑东新区、新郑市、龙湖镇绿都丹石街区90-12740-60主要是刚需客户，据说宇通员工占比40%龙泊桂园100-13045-50郑州南三环、四环附近、龙湖镇、新郑市公园大地90-100、114、12840-60郑州南三环、四环附近、项目周边、新郑市龙湖尚郡110-13050-60新郑市、龙湖镇、郑州市区南部企业员工n区域供应小高、高层区域供应小高、高层产品总价一般在产品总价一般在40-60万元左右，多吸引来万元左右，多吸引来自龙湖镇周边区域以自龙湖镇周边区域以及郑州市南三、四环及郑州市南三、四环附近的专业市场之个附近的专业市场之个体经营者；体经营者；n以市区外溢的首次置以市区外溢的首次置业及首次改善为主；业及首次改善为主；n看好区域前景，以自看好区域前景，以自住兼投资为主。住兼投资为主。项目客户定位项目客户定位根据产品特点将客户分为大致3个圈层A、倾向墅类产品的客户；B、倾向电梯洋房115、花园洋房的客户；C、倾向中高层单位的客户A类主力客户:郑州市多次置业者，高干、工商企业主或高管；区域内改善置业者；C类客户：区域首次置业者、高校普通教师，片区原住民、专业市场职员、市区白领；B类客户：郑州市内高级公务员、私营业主、高级白领、专业市场老板、中大型企业管理人员、高校高层；同致行市场研究中心针对中高端客户置业需求分析与总结项目片区竞争楼盘客户分析：林溪湾、红河谷、龙泊圣地、兴龙湾等区域内代表性项目。客户定位依据来源项目客户定位项目客户定位家庭特征家庭特征基本为享受式家庭，年龄偏大，家庭结构较大，基本为三代同堂年龄特征年龄特征3555岁区域特征区域特征郑州市金水区、二七区、管城区、中116、原区；郑州市金水区、二七区、管城区、中原区；新郑市及郑州南部城市职业特征职业特征郑州市多次置业者，退休高干、在任高干、大型工商企业主心理特征心理特征因为年龄及健康问题，以自然生态养生为生活目的，对区域前景认可文化特征文化特征大多为高学历构成行为特征行为特征注重居住质量，追求健康的生活，注重生活文化品质，私家车2辆以上，基本都有过出国经历收入特征收入特征家庭年收入100万以上倾向墅类产品的客户项目客户定位项目客户定位倾向于电梯洋房、花园洋房的客户家庭特征家庭特征多为三口之家，年龄特征年龄特征3045岁区域特征区域特征郑州市金水区、二七区、管城区、新郑市区、本区域大学城郑州市金水区、二七区、管城区117、新郑市区、本区域大学城职业特征职业特征企业金领、高级白领、专业市场老板、中大型企业管理人员、高校高层心理特征心理特征基本属于二次置业，在事业、家庭都相对稳定的基础上，对于龙湖片区环境较为认可，依靠本项目丰富生活、寻求安逸，同时认可区域前景文化特征文化特征大学、大专学历构成行为特征行为特征提高生活品质的意识正在提高，追求生活环境、追求文化品味，有车。收入特征收入特征家庭年收入2050万项目客户定位项目客户定位倾向于中高层单位的客户 家庭特征家庭特征多为三口之家，或丁克家庭年龄特征年龄特征2740岁区域特征区域特征片区内高校、南区专业市场、管城区、二七区、华南城商户及投资客片区内高校、南区专业市118、场、管城区、二七区、华南城商户及投资客职业特征职业特征区域首次置业者、高校普通教师，片区原住民、专业市场职员、市区白领；心理特征心理特征收入稳定，基本属于终极置业，在事业相对稳定，可以有能力享受城市中部分稀有资源；追求高品质生活文化特征文化特征大专、大学为主行为特征行为特征在郑州已经有自己稳定的事业和社会基础，对于时尚健康的生活有一定的追求意识，人生阶段处于奋斗期。收入特征收入特征家庭年收入10万-20万第二部分第二部分 项目分析及定位项目分析及定位项目分析项目分析属性定位属性定位客户定位客户定位形象定位形象定位价格定位价格定位 3.3.区位价区位价值值 2.2.产产品价品价值值 4.4.交通119、价交通价值值 5.5.配套价配套价值值 6.6.规规模价模价值值 1.1.生生态态价价值值南水北南水北调调、潮河双河畔、千、潮河双河畔、千亩亩湿地、万湿地、万亩枣亩枣林的生林的生态态景景观观价价值值区域区域飞飞速速发发展中展中产产生的溢价价生的溢价价值值107107、郑郑新快速、地新快速、地铁铁2#2#、13#13#线线，BRTBRT线线路路规规划划产产品品规规划的划的设计设计价价值值内部双幼儿园、会所、商内部双幼儿园、会所、商业业、学校配套、学校配套区域新增区域新增项项目中中等偏高高魔价目中中等偏高高魔价值值项目价值再梳理项目价值再梳理所有的价值中，城市人最缺乏的其实是：生态价值！所有的价值120、中，城市人最缺乏的其实是：生态价值！项目形象定位项目形象定位双河畔双河畔英伦国际居住区英伦国际居住区双河畔：双河畔：体现项目生态价值，并暗含项目区位体现项目生态价值，并暗含项目区位英伦国际：英伦国际：项目风格，并将定位为国际化社区项目风格，并将定位为国际化社区居住区：居住区：体现项目的规模优势，并暗含丰富的物业形态和内部配套体现项目的规模优势，并暗含丰富的物业形态和内部配套SLOGAN:用最稀缺的和唯一的具有标识性的元素，在形象上与其他项目形成区隔。用最稀缺的和唯一的具有标识性的元素，在形象上与其他项目形成区隔。项目案名建议项目案名建议莱茵水岸莱茵水岸契合项目风格、国际化元素、生态价值体现契合121、项目风格、国际化元素、生态价值体现（主推）（主推）伊顿小镇伊顿小镇英伦风格、英伦风格、“镇镇”体现丰富的物业形态体现丰富的物业形态英伦河畔英伦河畔英伦风格、生态价值体现英伦风格、生态价值体现泰晤士湾泰晤士湾英伦风格、生态价值体现英伦风格、生态价值体现第二部分第二部分 项目分析及定位项目分析及定位项目分析项目分析属性定位属性定位客户定位客户定位形象定位形象定位价格定位价格定位绿都丹石街区目前高层售价5100元/、溪桂园5300元/、御景上城4500元/、国瑞城5300元/，据此通过市场比较法推算本项目入市时的静态价格。项目项目丹石街区丹石街区溪桂园溪桂园御景上城御景上城国瑞城国瑞城价格价格510122、05100元元/53005300元元/45004500元元/53005300元元/p p项目修正项目修正A A=P=PA A*A1*A2*An*A1*A2*An(p(p项目修正项目修正A A比较比较A A楼盘价格，楼盘价格，AnAn楼盘楼盘A A各比较价格系数各比较价格系数)项目售价制订体系项目售价制订体系p p项目综合项目综合 =P=P修正修正A A*tntn*元元/(p(p项目修正项目修正A A比较比较A A楼盘价格，楼盘价格，tntn各楼盘相应权重各楼盘相应权重)在本项目的品质、规模、交通、配套等因素的综合评定条件下，结合与项目周边楼盘合理在本项目的品质、规模、交通、配套等因素的综合评定123、条件下，结合与项目周边楼盘合理竞争力，本项目高层产品入市时的静态价格为竞争力，本项目高层产品入市时的静态价格为50005000元元/。（本价格仅供测算使用，具体售价以入市当时市场为准）（本价格仅供测算使用，具体售价以入市当时市场为准）高层产品静态价格测算高层产品静态价格测算洋房产品静态价格测算洋房产品静态价格测算红河谷目前洋房售价6000元/、宽视界5700元/、国瑞城6000元/、兴龙湾7500元/，据此通过市场比较法推算本项目入市时的静态价格。项目项目红河谷红河谷宽视界宽视界国瑞城国瑞城兴龙湾兴龙湾价格价格60006000元元/57005700元元/60006000元元/75007500元124、元/p p项目修正项目修正A A=P=PA A*A1*A2*An*A1*A2*An(p(p项目修正项目修正A A比较比较A A楼盘价格，楼盘价格，AnAn楼盘楼盘A A各比较价格系数各比较价格系数)项目售价制订体系项目售价制订体系p p项目综合项目综合 =P=P修正修正A A*tntn*元元/(p(p项目修正项目修正A A比较比较A A楼盘价格，楼盘价格，tntn各楼盘相应权重各楼盘相应权重)在本项目的品质、规模、交通、配套等因素的综合评定条件下，结合与项目周边楼盘合理在本项目的品质、规模、交通、配套等因素的综合评定条件下，结合与项目周边楼盘合理竞争力，本项目洋房产品入市时静态价格为竞争力，本125、项目洋房产品入市时静态价格为60006000元元/。（本价格仅供测算使用，具体售价以入市当时市场为准）（本价格仅供测算使用，具体售价以入市当时市场为准）叠拼产品静态价格测算叠拼产品静态价格测算林溪湾目前叠拼售价10000元/、温莎城堡9000元/、兴龙湾退台洋房9000元/，据此通过市场比较法推算本项目入市时的静态价格。项目项目林溪湾林溪湾温莎城堡温莎城堡兴龙湾兴龙湾价格价格1000010000元元/90009000元元/90009000元元/p p项目修正项目修正A A=P=PA A*A1*A2*An*A1*A2*An(p(p项目修正项目修正A A比较比较A A楼盘价格，楼盘价格，AnAn楼126、盘楼盘A A各比较价格系数各比较价格系数)项目售价制订体系项目售价制订体系p p项目综合项目综合 =P=P修正修正A A*tntn*元元/(p(p项目修正项目修正A A比较比较A A楼盘价格，楼盘价格，tntn各楼盘相应权重各楼盘相应权重)在本项目的品质、规模、交通、配套等因素的综合评定条件下，结合与项目周边楼盘合理在本项目的品质、规模、交通、配套等因素的综合评定条件下，结合与项目周边楼盘合理竞争力，本项目洋房产品入市时静态价格为竞争力，本项目洋房产品入市时静态价格为90009000元元/。（本价格仅供测算，具体售价以入市当时市场为准）（本价格仅供测算，具体售价以入市当时市场为准）价格走势预判127、价格走势预判根据近年来龙湖房地产价格发展趋势，近年来别墅物业的年平均价格增长幅度约根据近年来龙湖房地产价格发展趋势，近年来别墅物业的年平均价格增长幅度约为为8%8%，洋房的年平均增长幅度约为，洋房的年平均增长幅度约为12%12%，高层的年平均增长幅度约为，高层的年平均增长幅度约为10%10%。价格走势预判价格走势预判按当前市场行情结合同致行经验，预判本项目在静态基础上通过一元线性回归按当前市场行情结合同致行经验，预判本项目在静态基础上通过一元线性回归（Y=a+bX）方式，对未来增长空间进行预测可实现价格约为：）方式，对未来增长空间进行预测可实现价格约为：年度年度高层高层洋房洋房叠加叠加10.0128、0%12.00%8.00%201450007000900020155500784097202016605087811049820176655983411337201873211101512244备注：该价格预测由于未考虑政策因素，仅供静态参考。备注：该价格预测由于未考虑政策因素，仅供静态参考。第三部分第三部分 项目物业发展建议项目物业发展建议修规解读修规解读产品建议产品建议分期开发思路分期开发思路现金流回收测算现金流回收测算项目修规解读项目修规解读叠加与洋房作品低密度社区代表产品11+1层亲水小高层作品17+1层小高层，间隔安置区；高层部分可瞰水景26层、30层高层产品，园景楼王单位22层；部129、分楼栋高层可看水景17+1层亲水小高层作品17+1层亲水围合园景小区，配套幼儿园物业形态物业形态物业形态丰富，有利于根据阶段目标灵活推售，客户群体覆盖面广，项目安全性高。物业形态丰富，有利于根据阶段目标灵活推售，客户群体覆盖面广，项目安全性高。项目修规解读项目修规解读修规解读该修规方案最大化提高了各类产品的舒适度该修规方案最大化提高了各类产品的舒适度物业形态丰富最大化利用河岸价值B地块高舒适度 亲水围合式小高层社区低密度产品区域内部水系景观轴高层部分商业弥补周边配套不足舒适度最大化舒适度最大化=开发价值最大化开发价值最大化？项目修规再度解读项目修规再度解读A-03地块南端高层部分中心22层高层130、园景单位1栋（2个单元）B-01地块中心部分规划为开阔绿地，舒适度极高，该地块南北间距约170米最新修规方案最新修规方案项目修规再度解读项目修规再度解读A-03地块南端高层部分中心高层园景单位2栋（分别为26层和17+1层，共计4个单元）B-01地块中心部分规划16层和11层共两栋4个单元小高层单位，作为园景楼王单位，南北楼间距最低可达50米以上5月月30日修规方案日修规方案26层层17+1层层16层层11层层项目修规再度解读项目修规再度解读最新修规方案最新修规方案5月月30日修规方案日修规方案05月月30日日修修规规方方案案内内部部水水系系辐辐射射范范围围更更广广项目修规调整建议项目修规调整131、建议1、打造内外两个贯穿型水、打造内外两个贯穿型水系作为项目核心卖点之一；系作为项目核心卖点之一；2、在日照满足的情况下增、在日照满足的情况下增加高层组团园景中央楼栋单加高层组团园景中央楼栋单位，拉开高层产品的层次；位，拉开高层产品的层次；项目修规调整建议项目修规调整建议建议高层部分，在梯户比方面略作文章，并配合园景楼王单位，建议高层部分，在梯户比方面略作文章，并配合园景楼王单位，增加增加2T3户产品，拉开高层产品的层次，进一步丰富产品线；户产品，拉开高层产品的层次，进一步丰富产品线；第三部分第三部分 项目物业发展建议项目物业发展建议修规解读修规解读产品建议产品建议分期开发思路分期开发思路现金132、流回收测算现金流回收测算叠拼产品户型区间叠拼产品户型区间楼盘名称楼盘名称建筑风格建筑风格主力户型面积主力户型面积社区配套社区配套绿都温莎城堡英伦式风格170-230会所、商业街康桥九溪郡法式风格200-240会所林溪湾西班牙、溪谷风格叠加180-200会所、幼儿园建议本项目叠加主力面积区间控制建议本项目叠加主力面积区间控制在在160-200平米，最大不超过平米，最大不超过220平米平米，通过控制面积实现总价控制，并实现适度拉升单价的目的。通过控制面积实现总价控制，并实现适度拉升单价的目的。洋房产品户型区间洋房产品户型区间楼盘名称楼盘名称地理位置地理位置主力户型面积主力户型面积洋房物业类型洋房物133、业类型正商红河谷祥云路与107国道交汇处120-1305层退台洋房，7层电梯洋房宽视界双湖大道与郑新路交叉口向东700米路北80-130多层洋房国瑞城新郑市龙湖大道（原107）与祥云路交会处向东1.6公里130-2006-7层洋房富田兴龙湾泰山路与郑新快速路交汇处西500米121-1455层退台洋房，6-7层电梯、步梯洋房康桥九溪郡郑新快速路与双湖大道交叉口西南角90-1407层电梯洋房建议本项目洋房主力面积区间控制建议本项目洋房主力面积区间控制在在90-130平米，首层可通过赠送地下室平米，首层可通过赠送地下室实现实现130-150平米的空间。平米的空间。前期高层产品户型配比前期高层产品户型134、配比根据当前区域市场畅销高层产品户型配比，80平米左右两房产品占比约39%，100平米以内小三房产品占比约18%，120-130平米三房占比约27%；154大户型产品占比17%，根据市场反馈中小户型去化速度较好。其中红河谷306平米大平层高层产品销售难度较大。丹石街区丹石街区户型户型两房两房三房三房三房三房合计合计面积面积77-9077-9088-9288-92129129套数套数208 208 208 208 104 104 520 520 比例比例40%40%40%40%20%20%100%100%溪桂园溪桂园户型户型两房两房三房三房合计合计面积面积83-8883-8893-10093-1135、00套数套数130130130130260260比例比例50%50%50%50%100%100%国瑞城国瑞城6 6组团组团户型户型两房两房三房三房三房三房合计合计面积面积88-9588-95126126154154套数套数40540540540533033011401140比例比例36%36%36%36%29%29%100%100%汇总汇总户型户型两房两房三房三房三房三房三房三房合计合计面积面积77-9577-9588-10088-100126-129126-129154154套数套数743 743 338 338 509 509 330 330 1920 1920 比例比例39%39%18%136、18%27%27%17%17%100%100%前期高层产品户型配比前期高层产品户型配比户型描户型描小两房小两房舒适两房舒适两房小三房小三房2+1房房小三房小三房中三房中三房合计合计面积段面积段70-8080-9085-9085-90110-120120-130套数占比套数占比20%15%15%20%15%15%100%70%70%30%30%100%100%通过对当前市场的研究和对未来市场的预判，区域高层产品具有趋向紧凑化的趋势，因此通过对当前市场的研究和对未来市场的预判，区域高层产品具有趋向紧凑化的趋势，因此建议，建议，90平米以下的紧凑户型比重做到平米以下的紧凑户型比重做到70%，100平137、米以上户型的比重达到平米以上户型的比重达到30%。以面积偏紧凑、总价偏低的户型迎合郑州市区内外溢客户和本地新进入的商贸类客户置业以面积偏紧凑、总价偏低的户型迎合郑州市区内外溢客户和本地新进入的商贸类客户置业需求。需求。如高层组团考虑布置园景楼王单位，建议设计两梯三户，部分户型面积可适当扩展至如高层组团考虑布置园景楼王单位，建议设计两梯三户，部分户型面积可适当扩展至160平平米，实现四房功能。米，实现四房功能。建议高层面积区间与洋房面积区间稍有区隔。建议高层面积区间与洋房面积区间稍有区隔。叠拼户型设计建议叠拼户型设计建议1.1.建建议议叠拼叠拼产产品品实现实现每每户户有天有地，上叠有天有地，上叠138、赠赠送大面送大面积积露台，下叠露台，下叠赠赠送送花园和地下室；花园和地下室；2.2.通通过过双向入双向入户户方式的方式的组织组织达到达到单单体体别别墅的独墅的独门门独独户户；3.3.以以资资源源为导为导向，放大局部空向，放大局部空间间，体，体现资现资源源优势优势，在，在视觉视觉上上创创造大感造大感受；受；4.4.通通过过丰富的立体空丰富的立体空间间院落增加院落增加产产品的品的产产品特色和品品特色和品质别质别致感；致感；步入式花台，增加观景功能空中庭院花园的设计，衔接室内外景观步入式衣帽间，丰富储藏功能开放式庭院诠释洋房生活理念和居住文化错层设计，既满足室内的停车功能，又将客厅层高挑至4米叠加别139、墅的空间设计功能齐全，休闲动静分离，下户有前后私家庭院、上户有屋顶花园叠加别墅将围绕主景观体系营建，成为组团景观的组成部分叠拼户型推荐叠拼户型推荐【1】叠拼户型推荐叠拼户型推荐【1】1 12 23 34 45 56 61 14 4上户上户屋顶花园屋顶花园3 36 62 25 53.63.63.93.9米米挑高客厅挑高客厅下户下户庭院花园庭院花园步入式衣帽间步入式衣帽间半地下室半地下室改建的工作室改建的工作室首层局部作首层局部作半地下室半地下室叠拼户型推荐叠拼户型推荐【2】错层设计，上下住户同享前后景观资源客厅层高4.5米顶层（二层）主人套房朝江设置，配阳光浴室、顶层50平方米大露台首层配设11140、0平米花园，三层配设32平米空中花园交通组织：入户方位错开，提升私密性。中海蓝湾中海蓝湾210-250平米平米叠拼户型推荐叠拼户型推荐【3】金地格林春天金地格林春天地户型地户型约约183平米平米叠拼户型推荐叠拼户型推荐【3】金地格林春天金地格林春天天户型天户型约约170平米平米洋房户型设计建议洋房户型设计建议一层前中部位凸出，立面设置门厅，外面设置阳光房，阳光房侧一层前中部位凸出，立面设置门厅，外面设置阳光房，阳光房侧面和单元前面形成半围合的情景花园；二层的两户在中间有楼梯，面和单元前面形成半围合的情景花园；二层的两户在中间有楼梯，在一层阳光房部位退台，形成二层观景露台；三层的两户中间有在一层141、阳光房部位退台，形成二层观景露台；三层的两户中间有楼梯，在二楼门厅部位退台，形成三层景观露台，以此类推，形楼梯，在二楼门厅部位退台，形成三层景观露台，以此类推，形成退台式洋房。成退台式洋房。首层赠送庭院赠送阳光房客厅，双卧朝南洋房户型推荐洋房户型推荐洋房户型推荐洋房户型推荐赠送入户花园赠送阳台，可改阳光房洋房户型推荐洋房户型推荐露台设计，增加赠送空间赠送花园设计观景露台多功能房间设计136平米89平米两边户型：三室两厅两卫。户型面积：130平米，135平米中间户型：两室两厅一卫。户型 面积：89平米130平米2T3户型推荐户型推荐第三部分第三部分 项目物业发展建议项目物业发展建议修规解读修规解142、读产品建议产品建议分期开发思路分期开发思路现金流回收测算现金流回收测算项目分期开发的原则项目分期开发的原则1、启动区以低密度产品面市，、启动区以低密度产品面市，建立高品质项目形象建立高品质项目形象项目分期开发的原则项目分期开发的原则2、各开发期物业形态尽可能丰富，、各开发期物业形态尽可能丰富，以规避市场潜在风险。以规避市场潜在风险。项目分期开发的原则项目分期开发的原则3、启动期推出低密度产品并有一定消化后，尽快、启动期推出低密度产品并有一定消化后，尽快推出高层产品，以实现现金流快速回收。推出高层产品，以实现现金流快速回收。项目分期开发的原则项目分期开发的原则4、预留部分高质产品后期搭配推售，为143、后期预留、预留部分高质产品后期搭配推售，为后期预留溢价空间。溢价空间。项目分期开发的原则项目分期开发的原则5、灵活推售原则和市场适应原则。、灵活推售原则和市场适应原则。分期开发的思路分期开发的思路溢价组团溢价组团形象组团形象组团现金流组团现金流组团项目不同功能组团的互补性，将有效带动项目各产品版块的价值衔接。因此建议项目采取“PUDPUD”开发模式项目开发课题如何实现各组团间有效的相互促进？如何实现整体价值的最大化？如何突破市场局限，实现现金流速度最大化？滚动开发滚动开发战略战略形象提升促进现金流产品去化现金流组团保证滚动开发溢价实现溢价实现进一步拉升项目形象分期开发的思路分期开发的思路安置房144、建设2013年2014年2015年2016年2017年第2阶段第3阶段第1阶段S-售楼处 示范园林根据PUD开发模式，建议本项目开发周期控制在4-5年，分为三个大的阶段、5个计划单元开发。具体的开发周期可根据开发商的资金链及开发期望而灵活调整叠加+6+1层A-02高层住宅西（17+1）+（11+1）A-02高层东B-02地块ABCDE分期开发的思路分期开发的思路一期开发一期开发一期开发叠加与一期开发叠加与6+1层多层洋房，合计面层多层洋房，合计面积积52560平米：其中平米：其中叠加叠加16160平米，多平米，多层洋房层洋房36400平米。平米。由于一期单位仅由于一期单位仅5.2万万方，因此在145、工程排布方，因此在工程排布时序上，建议提前安时序上，建议提前安排二期单位，以保持排二期单位，以保持开发节奏和推售节奏开发节奏和推售节奏的连续性，为现金流的连续性，为现金流持续回收提供保障。持续回收提供保障。楼栋数楼栋数单元数单元数总面积（）总面积（）单元面积（）单元面积（）4+14+1层住宅层住宅6 6 20 20 16160 16160 808 808 6+16+1层住宅层住宅9 9 25 25 36400 36400 1456 1456 合计合计15 15 45 45 52560 52560/分期开发的思路分期开发的思路二期开发二期开发楼栋数楼栋数单元数单元数总面积（）总面积（）单元面积（146、）单元面积（）2626层住宅层住宅2 2 5 5 40610 40610 8122 8122 3030层住宅层住宅3 3 7 7 65601 65601 9372 9372 合计合计5 5 12 12 106211 106211/二期开发二期开发A-03地块西南地块西南侧侧5栋楼，栋楼，12个单元，共个单元，共计约计约10.6万平米，该组团万平米，该组团中西侧中西侧3栋楼和南侧栋楼和南侧1栋栋楼暂无土地证件，因此需楼暂无土地证件，因此需尽快落实土地证件，以保尽快落实土地证件，以保证该现金流组团顺利实现。证该现金流组团顺利实现。左图黄色区域左图黄色区域3栋楼本为栋楼本为一个地块，如先期开发将一个147、地块，如先期开发将导致后期高层组团较差施导致后期高层组团较差施工的情况，因此建议尽早工的情况，因此建议尽早取得取得A地块其余证件。地块其余证件。分期开发的思路分期开发的思路三期开发三期开发三期开发三期开发17+1高层与高层与11+1小高层部分，小高层部分，11栋楼，栋楼，22个单元，共个单元，共计约计约7.45万平米，该万平米，该产品组团楼栋较低，产品组团楼栋较低，紧邻潮河畔，作为溢紧邻潮河畔，作为溢价组团在二期和四期价组团在二期和四期中间，依据市场情况中间，依据市场情况灵活进行推售，以保灵活进行推售，以保证现金流回收和溢价证现金流回收和溢价实现。实现。楼栋数楼栋数单元数单元数总面积（）总面积148、（）单元面积（）单元面积（）17+117+1层住宅层住宅3 3 6 6 33738 33738 5623 5623 11+111+1层住宅层住宅8 8 16 16 40800 40800 2550 2550 合计合计11 11 22 22 74538 74538/分期开发的思路分期开发的思路四期开发四期开发四期开发四期开发A地块地块4栋栋17+1高层，高层，1栋栋22层层高层景观楼王，高层景观楼王，1栋栋26层高层，共层高层，共6栋，栋，13个单元，面积约个单元，面积约8.06万平米。改组团万平米。改组团产品临河，且有一栋产品临河，且有一栋园景楼王单位，素质园景楼王单位，素质偏高，可结合市场行149、偏高，可结合市场行情和发展商资金需求情和发展商资金需求状况，选择价格策略状况，选择价格策略作为现金流产品或溢作为现金流产品或溢价产品进行推售。价产品进行推售。楼栋数楼栋数单元数单元数总面积（）总面积（）单元面积（）单元面积（）17+117+1层住宅层住宅4 4 9 9 50606 50606 5623 5623 2222层住宅层住宅1 1 2 2 13745 13745 6872 6872 2626层住宅层住宅1 1 2 2 16244 16244 8122 8122 合计合计6 6 13 13 80595 80595/分期开发的思路分期开发的思路五期开发五期开发五期开发五期开发B地块，地块，150、17+1层高层住宅，共层高层住宅，共计计8栋，栋，19个单元，个单元，10.3万平米，作为本万平米，作为本项目收官之作，实现项目收官之作，实现高溢价。高溢价。楼栋数楼栋数单元数单元数总面积（）总面积（）单元面积（）单元面积（）17+117+1层住宅层住宅8 8 19 19 103150 103150 5429 5429 合计合计8 8 19 19 103150 103150/第三部分第三部分 项目物业发展建议项目物业发展建议修规解读修规解读产品建议产品建议分期开发思路分期开发思路现金流回收测算现金流回收测算测算说明：1.本测算仅针对住宅部分，不含临双湖大道3栋高层；2.根据修规大概均摊单元面积151、，由于户型未最终确定，各楼栋精确面积暂无法获取；3.价格考虑了年度递增，未考虑政策因素等带来的市场变化；4.价格亦未考虑实际推售中个别稀缺单位的价格上调因素；现金流回收概算现金流回收概算现金流回收概算现金流回收概算1.2014年销售预估：共计年销售预估：共计实现实现销售面积约销售面积约9.2万平万平米，销售金额约米，销售金额约5.4亿元。亿元。2.去化产品为：去化产品为：叠加和叠加和6+1层洋房销售层洋房销售80%（销控（销控20%后期作为溢价单位），后期作为溢价单位），和和高层高层5万平米万平米。销售分期销售分期销售产品销售产品销售面积（）销售面积（）销售单价（元销售单价（元/）销售金额（万152、元）销售金额（万元）一期一期4+1层住宅层住宅12928 12928 9000900011635116356+1层住宅层住宅29120 29120 600060001747217472二期二期高层住宅高层住宅5000050000500050002500025000合计合计92048 92048 5878 5878 5410754107现金流回收概算现金流回收概算1.2015年销售预估：共计年销售预估：共计实现实现销售面积约销售面积约10万平米，万平米，销售金额约销售金额约5.75亿元。亿元。2.去化产品为：去化产品为：叠加和叠加和6+1层洋房销售层洋房销售20%和二期和二期高高层层100%去化153、，三期去化，三期17+1层住宅层住宅100%去化去化。销售分期销售分期销售产品销售产品销售面积（）销售面积（）销售单价（元销售单价（元/）销售金额（万元）销售金额（万元）一期一期4+1层住宅层住宅32323232972097203142 3142 6+1层住宅层住宅72807280672067204892 4892 二期二期高层住宅高层住宅56211 56211 5500550030916 30916 三期三期17+1层住宅层住宅33738 33738 5500550018556 18556 合计合计100461 100461 5724 5724 57505 57505 现金流回收概算现金流回154、收概算1.2016年销售预估：共计实年销售预估：共计实现现销售面积约销售面积约10.06万平米，万平米，销售金额约销售金额约6.38亿元。亿元。2.去化产品为：三期去化产品为：三期11+1层层去化去化2万平和四期万平和四期26层层100%去化，去化，17+1层层100%去化，去化，22层层100%去化去化。销售分期销售分期销售产品销售产品销售面积（）销售面积（）销售单价（元销售单价（元/）销售金额（万元）销售金额（万元）三期三期11+111+1层住宅层住宅20000200007526752615052 15052 四期四期17+117+1层住宅层住宅50606 50606 6050605030155、617 30617 2626层住宅层住宅16244 16244 605060509828 9828 2222层住宅层住宅13745 13745 605060508316 8316 合计合计100595 100595 6343 6343 63812 63812 现金流回收概算现金流回收概算1.2017年销售预估：共计实年销售预估：共计实现现销售面积约销售面积约10.1万平米，万平米，销售金额约销售金额约7.08亿元。亿元。2.去化产品为：三期去化产品为：三期11+1层层100%去化，五期去化，五期17+1层去层去化化8万平。万平。销售分期销售分期销售产品销售产品销售面积销售面积销售单价销售单价销156、售金额（万元）销售金额（万元）三期三期11+111+1层住宅层住宅20800 20800 8430843017534 17534 五期五期17+117+1层住宅层住宅80000 80000 6655665553240 53240 合计合计100800 100800 7021 7021 70774 70774 现金流回收概算现金流回收概算1.2018年销售预估：共计实年销售预估：共计实现现销售面积约销售面积约2.3平米，销平米，销售金额约售金额约1.7亿元。亿元。2.去化产品为：五期去化产品为：五期17+1层层住宅产品住宅产品100%去化，项目去化，项目住宅部分实现清盘。住宅部分实现清盘。销售分157、期销售分期销售产品销售产品销售面积（）销售面积（）销售单价（元销售单价（元/）销售金额（万元）销售金额（万元）五期五期17+117+1层住宅层住宅23150 23150 7321732116948 16948 现金流回收概算现金流回收概算1.项目住宅建筑面积项目住宅建筑面积604966.7平方米，除去安置房平方米，除去安置房122936.7平方米，可售商品房平方米，可售商品房住宅面积为住宅面积为482030平方米，临双湖大道平方米，临双湖大道3栋高层大约栋高层大约6.5万平方米，后期实际可万平方米，后期实际可售住宅面积约售住宅面积约41.7万平方米。万平方米。2.项目自项目自2014年销售开始158、，大约需年销售开始，大约需4年半时间实现项目住宅年半时间实现项目住宅100%清盘，预计可实清盘，预计可实现销售金额约现销售金额约26.3亿元。亿元。3.项目住宅部分，整体均价预计可实现项目住宅部分，整体均价预计可实现6310元元/。销售时间销售时间销售面积（）销售面积（）销售单价（元销售单价（元/）销售金额（万元）销售金额（万元）20142014年年92048 92048 5878 5878 54107 54107 20152015年年100461 100461 5724 5724 57505 57505 20162016年年100595 100595 6343 6343 63812 6381159、2 20172017年年100800 100800 7021 7021 70774 70774 20182018年年23150 23150 7321 7321 16948 16948 合计合计417054 417054 6310 6310 263147 263147 备注：在现金流回收概算过程中，统一物业类型未考虑素质差异，如楼王价格上调以及预销备注：在现金流回收概算过程中，统一物业类型未考虑素质差异，如楼王价格上调以及预销控溢价部分价格上调等因素，仅作平均估算。控溢价部分价格上调等因素，仅作平均估算。现金流回收概算现金流回收概算产品类型产品类型销售面积（）销售面积（）销售单价（元销售单价（元160、/）销售金额销售金额(万元万元)4+1层层16160 16160 9144914414777147776+1层层36400 36400 6144614422364 22364 11+1层层40800 40800 7987 7987 32586 32586 高层高层323694 323694 5975 5975 193420 193420 合计合计417054 417054 6310 6310 263147263147备注：按物业类型统计销售情况备注：按物业类型统计销售情况第四部分第四部分 项目整体营销思路项目整体营销思路整体营销战略整体营销战略营销要点营销要点售楼部包装建议售楼部包装建议以PU161、D开发战略，指导营销根据PUD的开发模式，利用同致行经验平衡各物业形态销售把控建立专业的销售队伍（专业的住宅销售）同致行特色的销售管理体系CS营销体系理念营销事件营销品牌营销情景营销以同致行操盘经验为基础，导入科学的营销策略实现整盘销售项目整体营销战略项目整体营销战略CS是客户满意（CUSTOMER SATISFACTION）的简称，是“客户对其要求已被满足的程度的感受”，是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产品的一种主观的综合的评价。CS的要求在每个环节让每个客户体验价值永远比客户期望的要多一点让客户感受前所未有的星级服务体验同致行特色的销售162、管理体系CS营销管理体系项目整体营销战略项目整体营销战略CS销售服务 一切从客户出发，从每个环节体现优质服务；50个服务细节体验价值点。销售人员和现场工作人员接受专业的酒店礼仪培训，以及高级美容培训；五星服务，细节体现：个人形象、快捷和恰如其分的服务、体验式销售中心、体验式样板层、体验式实景园林、酒吧式洽谈区以服务为舞台、以房子为道具，环绕购房者，创造出值得回忆的营销活动，使冷冰冰的房子温暖起来，有感情起来同致行特色的销售管理体系CS营销管理体系项目整体营销战略项目整体营销战略“理念、情景、事件与品牌”四大营销战略版块，将成为创造项目“品牌价值最大化”、“经济效益最大化”的环境基础理念营销情景163、营销事件营销建立所有受众群体对项目版块价值的认识，以此为提升项目物业价值、建立项目价格基准奠定基础开辟体现提升项目物业价值的环境通路，以此为后续产品开发提供辐射和启动条件迅速在辐射范围内制造和形成关注，为项目的整盘操作积累口碑传播基础，影响发散以示范效用来建立项目的发展价值链，以此来拉高项目的形象价值和价格基准及正商的品牌品牌营销项目整体营销战略项目整体营销战略第四部分第四部分 项目整体营销思路项目整体营销思路整体营销战略整体营销战略营销要点营销要点售楼部包装建议售楼部包装建议如果作为启动区，叠拼+洋房组团将承担起启动和带动整个项目持续发展的营销重任提升项目物业价值建立项目价格基准建立版块形象164、深化区域功能定位树立项目形象奠定项目发展调性导入项目复合营销模式营造项目销售氛围打造项目销售环境营销战略核心品牌价值最大化经济效益最大化营销重点营销重点要点1建立完善的区域识别系统。形式：项目主入口位置项目导示系统（精神堡垒）建立进入项目主要道路项目识别系统建立目的：抢占片区领导地位，让项目标识覆盖全区，吸引眼球，让人们进入区域第一眼记住的就是本项目，让本项目成为区域的代言者卖场构建营销要点建议营销要点建议软文炒作形式：连续一至两个月的片区软文炒作。内容：描述龙湖美好生活环境及未来发展蓝图，同时推出项目信息。目的：将项目与片区联合出击，在炒热片区的同时让人们记住本项目，是本项目成为片区的形象代165、言。要点2片区代言，龙湖发展软文炒作。营销要点建议营销要点建议除除传传统统媒媒体体外外，充充分分利利用用微微博博、微微信信等等新新媒媒体体，热热炒炒区区域域！体验先行要点3体验先行，首批到访客户即对本项目产生美好的体验印象。形式：售楼部、样板区实景展示先行。目的：用体验征服客户，让客户感受细节、感受真实。营销要点建议营销要点建议高峰论坛要点4事件攻略，郑州龙湖发展高峰论坛。形式：邀请名人，政府部门要员，举办郑州南城区发展高峰论坛，扩大效应，同时与各大媒体联合，集中炒作，轰动全市。目的：借助名人或政府机构的的影响力，将龙湖发展高峰论坛打入人心，使高峰论坛真正发挥作用，引起全民关注。营销要点建议营166、销要点建议合作签约形式：引进国内著名物业管理单位、会所服务运营公司著名物业管理单位、会所服务运营公司、重要建材商等举办签约仪式。目的：提升项目品质，同时提高项目知名度。要点5事件攻略，知名合作公司签约。营销要点建议营销要点建议市区推广要点6客户攻略，建立郑州市区分展场，扩大郑州市区宣传。形式：到二七区和管城区设立分展场，开通项目看楼车。目的：扩大客户渠道，主动出击，网络住郑州市区客户。封杀客户群：郑州市区客户。营销要点建议营销要点建议大客户营销形式：到南区、省内大企业推广宣讲，与南区、省内各大企业开展联谊活动。目的：扩大客户渠道，主动出击，网住省内各大企业客户。封杀客户群：南区、省内各大企业客167、户。.区域成功案例：区域成功案例：绿都丹石街区首批有绿都丹石街区首批有近一半的宇通客户。近一半的宇通客户。要点7客户攻略，建立大客户渠道，拓展南三环、南四环大客户。营销要点建议营销要点建议同致行资源同致行同致行资源资源已结案已结案客户资源客户资源西南片区西南片区客户资源客户资源在售高端在售高端项目项目客户资源客户资源在售项目在售项目客户资源客户资源要点8客户攻略，同致行60万条客户资源再挖掘。形式：利用同致行在河南省7年的客户积累，通过发送短信，电话回访、案场联动等形式，进行意向客户挖掘。目的：低成本、高效性客户渠道，扩大客户群体。封杀客户群：同致行客户资源。营销要点建议营销要点建议全员营销客168、户营销人事财务客服顾客客户营销人事客服财务形式：鼓励同致行和发展商所有的工作人员，为项目寻找客户，实行全员营销。目的：低成本、高效性客户渠道，扩大客户群体。封杀客户群：一切有可能的客户群。要点9客户攻略，利用恒基及同致行的庞大社会资源，实行全员营销。营销要点建议营销要点建议第四部分第四部分 项目整体营销思路项目整体营销思路整体营销战略整体营销战略营销要点营销要点售楼部包装建议售楼部包装建议基础功能需求基础功能需求营销工具的组成部分：营销工具的组成部分：项目信息的展示场所传递项目价值的载体促进销售成交的工具满足营销活动的功能：满足营销活动的功能：接待展示售房根据对区域内项目成交客户分析，项目潜在169、目标客户分布区域分散，此类客户大多数对项目及区域发展前期了解欠缺，为加强客户对项目认同感，为加强客户对项目认同感，建议售楼部增加影音区，建议售楼部增加影音区，在客户进入售楼部后，进行首次“洗脑”，为后期置业顾问讲解项目做铺垫。为增加客户对项目认同感，在售楼部增加影音区。为增加客户对项目认同感，在售楼部增加影音区。附加功能需求：附加功能需求：影音区影音区售楼部单层面积售楼部单层面积12801280平米，可在售楼部大堂设置前厅景观区，提升客户进平米，可在售楼部大堂设置前厅景观区，提升客户进入售楼部第一印象。如璀璨吊灯、水系等。入售楼部第一印象。如璀璨吊灯、水系等。附加功能需求：附加功能需求：大堂景170、观大堂景观考虑后期售楼部开盘、暖场等活动场地问题，在进行售楼部功能分区及装考虑后期售楼部开盘、暖场等活动场地问题，在进行售楼部功能分区及装饰装修时售楼部中心区域物料易移动、易安拆。饰装修时售楼部中心区域物料易移动、易安拆。附加功能需求：附加功能需求：活动场地活动场地售楼部后门通道，在后期景观示范区或样板间做成后，该通道可作为客户由售楼部进入示范区通道，在装修设计时需考虑后在装修设计时需考虑后期使用便捷性及美观度。期使用便捷性及美观度。附加功能需求：附加功能需求：景观示范区入口景观示范区入口功能空间设置建议功能空间设置建议功能区功能区建议建议入口处、大堂大堂局部挑空，高档灯饰，地面石材铺装，建立171、项目形象高度背景墙、前台根据销售的需求设置前台人数，预留电话、网络接口沙盘区除项目沙盘、区位沙盘和户型单体外，建议设置叠拼单体沙盘洽谈区根据客户量设置需求的洽谈桌椅数量，深度洽谈区建议进行软性隔断签约室根据客户量，设置签约室数量，预留网线材料展示区突破传统，形式创新艺术长廊艺术展品与项目像结合影音室180度环幕影音系统、多媒体互动系统，办公区设置项目策划、销售、客服、财务等人员办公场地、会议室洗手间五星级酒店装修标准水吧区临近洽谈区，设置餐车，各种饮品，点心远动区为体现项目的高端品质，在二楼设置运动区，可阶段性组织业主联谊比赛其它区域艺术长廊区、工法及建材展示区其它关键点二楼设置更衣室、物料室172、，保安保洁室影音区影音区销售经理销售经理办公室办公室景观景观前台前台小小前前台台项目项目沙盘沙盘区位沙盘区位沙盘户型户型模型模型初访洽谈初访洽谈（卡座）（卡座）水水吧吧台台客服客服部部策策划划办办公公室室卫卫生生间间财务室财务室艺术长廊艺术长廊深深度度洽洽谈谈区区深深度度洽洽谈谈区区深深度度洽洽谈谈区区深深度度洽洽谈谈区区签约室签约室工法、建材展示区工法、建材展示区售楼部一楼平面图售楼部一楼平面图主入口主入口员工员工通道通道示范区示范区通道通道功能布局建议：功能布局建议：一层布局一层布局影音区影音区销售经理销售经理办公室办公室景观景观前台前台小小前前台台项目项目沙盘沙盘区位沙盘区位沙盘户型户型173、模型模型初访洽谈初访洽谈（卡座）（卡座）水水吧吧台台客服客服部部策策划划办办公公室室卫卫生生间间财务室财务室深深度度洽洽谈谈区区深深度度洽洽谈谈区区深深度度洽洽谈谈区区深深度度洽洽谈谈区区签约室签约室工法、建材展示区工法、建材展示区主入口主入口员工员工通道通道示范区示范区通道通道新客户到访后动线：新客户到访后动线：影音区影音区区位沙盘区位沙盘项目沙盘项目沙盘户型模型户型模型洽谈区洽谈区首次到访客户动线老客户动线售楼部一层人流动线售楼部一层人流动线艺术长廊艺术长廊二楼通道二楼通道售楼部二楼平面图售楼部二楼平面图女更衣室女更衣室男更衣室男更衣室物料储藏室物料储藏室会议室会议室卫卫生生间间工工具具间174、间保安及保安及监控室监控室健身器材健身器材斯诺克台球斯诺克台球运动室运动室兵乓球兵乓球运动室运动室功能布局建议：功能布局建议：二层布局二层布局售楼部三楼平面图售楼部三楼平面图恒基实业办公区域恒基实业办公区域功能布局建议：功能布局建议：三层布局三层布局售楼部装修建议：售楼部装修建议：建筑风格建筑风格紧密结合项目英伦英伦建筑风格建筑风格，利用标示性建筑符号及内部装修最大化对外展示项目风格。售售楼楼部部可在售楼部广场设置具有人文气息及体现项目综合体属性的精神堡垒。【精神堡垒精神堡垒】售楼部外围包装建议：售楼部外围包装建议：精神堡垒精神堡垒内部风格建议：内部风格建议：案例案例内部风格建议：内部风格建议175、：案例案例内部风格建议：内部风格建议：接待区。接待区。入口处设置独立接待台，背景墙处设置可满足8人就座的接待台并预留多线电话接口和网络接口内部风格建议：内部风格建议：大堂。大堂。大堂局部两层挑高，设置大型水晶灯，体现项目高档的品质及宏大的气势，展现项目气场，实景震撼引发客户认同。大堂风格内部风格建议：内部风格建议：沙盘展示区沙盘展示区区域沙盘内部风格建议：内部风格建议：沙盘展示区沙盘展示区内部风格建议：内部风格建议：沙盘展示区沙盘展示区内部风格建议：内部风格建议：工法展示区工法展示区内部风格建议：内部风格建议：艺术长廊艺术长廊内部风格建议：内部风格建议：洽谈区洽谈区内部风格建议：内部风格建议：176、深度洽谈区深度洽谈区内部风格建议：内部风格建议：水吧台水吧台内部风格建议：内部风格建议：环幕影院影音区。环幕影院影音区。在销售中心建立游艇式头等舱式体验中心，通过180度环幕影院，滚动播放项目宣传片，展示龙湖区域与水莊项目未来发展前景，凸显项目与尊贵感，时刻轰炸客户眼球。内部风格建议：内部风格建议：头等舱环幕影院头等舱环幕影院内部风格建议：内部风格建议：局部细节局部细节内部风格建议：内部风格建议：局部细节局部细节内部风格建议：内部风格建议：局部细节局部细节内部风格建议：内部风格建议：软装饰软装饰内部风格建议：内部风格建议：软装饰软装饰内部风格建议：内部风格建议：软装饰软装饰第五部分第五部分 同177、致行团队优势同致行团队优势项目核心团队介绍项目核心团队介绍团队保障优势团队保障优势客户资源优势客户资源优势增值服务优势增值服务优势项目核心团队介绍项目核心团队介绍职责职责主要负责事业部下属项目的工作开展及事主要负责事业部下属项目的工作开展及事业部管理工作业部管理工作姓名姓名陈郭宏陈郭宏公司职务公司职务营销中心事业二部总经理营销中心事业二部总经理职称职称高级策划师高级策划师性别性别男男年龄年龄32从业年限从业年限8专业专业/学历学历土地资源管理土地资源管理/经济学经济学双学士双学士工作特色工作特色工作履历工作履历主要操作案例主要操作案例具具备备丰丰富富的的住住宅宅、商商业业、写写字字楼楼及及综综178、合合体体物物业业项项目目的的操操作经验。作经验。策策划划思思路路清清晰晰、方方案案佳佳，沟沟通通能能力力强强，协协调调管管理理能能力力突突出，敬业精神突出。出，敬业精神突出。工工作作塌塌实实肯肯干干，认认真真负负责责，积极主动，注重团队协作。积极主动，注重团队协作。2004年年至至2005年年在在深深圳圳力力创创商商业业顾顾问问有限公司任商业策划师有限公司任商业策划师2005年年至至2007年年在在深深圳圳德德思思勤勤置置业业任任高级策划师、项目策划经理等职位高级策划师、项目策划经理等职位2007年年至至2008年年先先后后在在建建业业住住宅宅集集团团营营销销管管理理中中心心、商商丘丘建建业业179、负负责责营营销销策策划划工作工作2008年年至至今今在在郑郑州州同同致致行行任任高高级级策策划划师师，业务部总监，事业部总经理等业务部总监，事业部总经理等成成都都地地铁铁站站点点17个个站站点点商商业业规规划划成都天府广场地下商业成都天府广场地下商业深圳中航格澜郡项目深圳中航格澜郡项目深圳健富大厦项目深圳健富大厦项目南昌江中紫金城项目南昌江中紫金城项目郑郑州州建建业业老老房房子子/洛洛阳阳建建业业森森林林半半岛岛/美美茵茵湖湖/商商丘丘建建业业桂桂园园项项目目洛阳世纪华阳项目洛阳世纪华阳项目郑州惠众西城一品郑州惠众西城一品郑州亚星盛世项目郑州亚星盛世项目郑州上上国际中心项目郑州上上国际中心项目180、郑州升龙天汇广场郑州升龙天汇广场郑州方圆经纬郑州方圆经纬郑州弘润幸福里、郑州弘润幸福里、郑州中力七里湾郑州中力七里湾事业二部总经理陈郭宏职责职责事业部下属项目策略把控及策划管事业部下属项目策略把控及策划管理理姓名姓名赵光辉赵光辉公司职务公司职务策划总监策划总监职称职称高级策划师高级策划师性别性别男男年龄年龄32从业年限从业年限8年年专业专业/学历学历经济学经济学工作特色工作特色工作履历工作履历主要操作案例主要操作案例经经验验，丰丰富富的的操操盘盘经经验验，把把控控项目发展；项目发展；务务实实，在在过过程程中中把把握握细细节节，确确保工作可控；保工作可控；协协作作，强强有有力力的的凝凝聚聚团团队181、队成成员员的战斗力；的战斗力；2005年年7月月至至2007-12月月在在深深圳圳市市国国土土局局宝宝安安分分局局任任职职产产权专员权专员2008年年1月月至至2010年年11月月在在深深圳圳市市星星彦彦地地产产历历任任策策划划师师、高级策划师、高级策划经理高级策划师、高级策划经理2010年年11月月至至2011年年12月月在在深深圳圳市市全全智智行行地地产产任任职职营营销销总监总监2012年年1月月至至今今在在郑郑州州同同致致行行任职策划总监任职策划总监花样年华港（酒店公寓）花样年华港（酒店公寓）香年广场（写字楼）香年广场（写字楼）御林（高尔夫酒店公寓）御林（高尔夫酒店公寓）花郡（花郡（26182、万方住宅）万方住宅）碧云天（碧云天（15万方住宅）万方住宅）别样城（别样城（70万方住宅）万方住宅）山水林语（山水林语（20万方住宅）万方住宅）丽江国际（丽江国际（60万方综合体）万方综合体）亚星盛世（亚星盛世（420万方综合体）万方综合体）方圆经纬（方圆经纬（80万方综合体）万方综合体）天汇广场（天汇广场（240万综合体）万综合体）七里湾（七里湾（20万方住宅）万方住宅）策划策划总监总监赵光辉赵光辉项目核心团队介绍项目核心团队介绍职责职责销售总监销售总监姓名姓名余秀玲余秀玲公司职务公司职务事业二部销售总监事业二部销售总监年龄年龄30从业年限从业年限7专业专业/学历学历营销营销工作特色工作特色183、工作履历工作履历主要操作案例主要操作案例对项目各项工作要求严格；对项目各项工作要求严格；对市场敏感度强对市场敏感度强善善于于思思考考和和学学习习、对对项项目目管管理工作拥有独特见解；理工作拥有独特见解；工工作作认认真真负负责责，踏踏实实努努力力，积极主动，注重团队协作。积极主动，注重团队协作。对对公公司司不不断断壮壮大大发发展展尽尽心心尽尽力。力。2006-2008年年任任职职郑郑州州宝宝龙置业有限公司；龙置业有限公司；2008年年至至今今，同同致致行行（中中国）郑州公司国）郑州公司2006-2009郑郑州州宝宝龙龙城城市市广广场场项目（商业）项目（商业）2010-2012郑郑州州亚亚星星置置184、业业有有限限公司（住宅、商业）公司（住宅、商业）2013升升龙龙天天汇汇广广场场项项目目（综综合合体）体）项目总监（兼）项目总监（兼）余秀玲余秀玲项目核心团队介绍项目核心团队介绍项目核心团队介绍项目核心团队介绍职责职责案场销售管理案场销售管理姓名姓名万贵杰万贵杰公司职务公司职务销售经理销售经理年龄年龄2929从业年限从业年限5 5专业专业/学历学历市场营销市场营销/本科本科工作特色工作特色工作履历工作履历主要操作案例主要操作案例工工作作严严谨谨，做做事事踏踏实实努努力力，认认真真负负责责，注注重重团团队协助。队协助。注重人才利用和培养。注重人才利用和培养。态度端正，积极向上；态度端正，积极向上185、；雷雷厉厉风风行行、喜喜欢欢不不断断挑挑战有难度工作战有难度工作2011年年11月月至至今今公公司司惠惠众众西西城一品项目担任销售经理。城一品项目担任销售经理。2010年年8月月-2011年年10月月公公司司亚星盛世项目任职销售副经理；亚星盛世项目任职销售副经理；2009年年6月月-2010年年8月月公公司司宝宝龙城市广场项目任职销售主管；龙城市广场项目任职销售主管；2008年年2月月-2009年年2月月北北区区花花半里项目任职置业顾问半里项目任职置业顾问惠众惠众西城一品西城一品亚星盛世亚星盛世郑州宝龙城市广场郑州宝龙城市广场销售经理销售经理万贵杰万贵杰项目核心团队介绍项目核心团队介绍策划经理186、策划经理肖璐肖璐职责职责负责项目营销策略的制定及监督执行负责项目营销策略的制定及监督执行姓名姓名肖璐肖璐公司职务公司职务策划经理策划经理职称职称高级策划师高级策划师年龄年龄29从业年限从业年限4年年专业专业/学历学历工程管理工程管理工作特色工作特色工作履历工作履历主要操作案例主要操作案例逻辑思维严密，工作逻辑思维严密，工作主观能动性强；主观能动性强；稳重，有良好的工作稳重，有良好的工作前瞻性和大局观；前瞻性和大局观；工作责任感强，敢于工作责任感强，敢于担当；担当；2010年年2月至今，就职于郑州同月至今，就职于郑州同致行地产顾问有限公司，从事房致行地产顾问有限公司，从事房地产策划及项目管理工作187、。地产策划及项目管理工作。亚星盛世项目（城市综合体）营亚星盛世项目（城市综合体）营销策划销策划方圆经纬（城市综合体）全程策方圆经纬（城市综合体）全程策划划项目核心团队介绍项目核心团队介绍职责职责营销策划营销策划姓名姓名卢钦凯卢钦凯职称职称中级策划师中级策划师年龄年龄25从业年限从业年限2年年专业专业/学历学历房地产经营预估价房地产经营预估价/本科本科工作特色工作特色工作履历工作履历主要操作案例主要操作案例认真负责，责任心强；认真负责，责任心强；团队配合意识卓越，善于沟团队配合意识卓越，善于沟通；通；统筹、整合能力出色；统筹、整合能力出色；思维缜密，大局观强；思维缜密，大局观强；敢于挑战，迎难而188、上敢于挑战，迎难而上2011年至今，同致行年至今，同致行（中国）郑州公司从事（中国）郑州公司从事策划工作策划工作方圆经纬项目全程策划方圆经纬项目全程策划惠众西城一品项目全程策划惠众西城一品项目全程策划执行策划执行策划卢钦凯卢钦凯第五部分第五部分 同致行团队优势同致行团队优势项目核心团队介绍项目核心团队介绍团队保障优势团队保障优势客户资源优势客户资源优势增值服务优势增值服务优势团队保障营销管控专业化、科学化营销团队架构，保障项目营销组织准确有效。项目总控事业部总经理技术委员会策划经理初级策划师销售经理销售主管；销售员项目总监吴黎明（总经理）耿大勇（副总经理）王 海（副总经理）崔艳丽（副总经理）策189、略保障策略保障团队统筹团队统筹执行保障执行保障技术保障技术保障业务保障业务保障事业部策划总监事业部销售总监营销执行营销执行同致行营销团队高效、准确、机动、完美的同致行营销团队高效、准确、机动、完美的案场执行能力和客户挖掘案场执行能力和客户挖掘能力能力，是项目销售业绩实现的保证。，是项目销售业绩实现的保证。五星级案场案场销售管理标准化接待流程CS服务体系Ps配合全国领先的案场管理体系团队保障团队保障同致行有一套完善的五星级案场奖惩制度，每月不定期对同致行有一套完善的五星级案场奖惩制度，每月不定期对各个案场进行巡查，确保每个案场科学化运作。各个案场进行巡查，确保每个案场科学化运作。团队管控同致行特190、色的CS营销管理体系让客户感受前所未有的星级服务体验CS销售服务 一切从客户出发，从每个环节体现优质服务；50个服务细节体验价值点。销售人员和现场工作人员接受专业的酒店礼仪培训，以及高级美容培训；五星服务，细节体现：个人形象、快捷和恰如其分的服务、体验式销售中心、体验式样板层、体验式实景园林、酒吧式洽谈区CS是客户满意（CUSTOMER SATISFACTION）的简称，是“客户对其要求已被满足程度的感受”，是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产品的一种主观的综合评价。团队保障团队专业化同致行严格培训体系铸就五星级案场销售团队项目核心班底来自同191、致行代表项目，具有扎实的商务操作能力。项目销售员将经过同致行内部选拔和社会选拔两部分组成，参与者将进行同致行培训班学习。团队保障1.停车及预接待2.迎接客户3.参观视听室（如无，则先介绍模型）4.参观模型区5.洽谈区6.视听室、洽谈区或贵宾室服务7.销售服务区8.样板示范区接待服务9.签约服务10.财务收款服务11.按揭服务12.交房服务案场专业化同致行五星级全方位案场服务团队保障针对淡市营销和关键营销节点，同致行从各项目抽调销冠以及销售骨干，组建了“金鹰突击队”，针对战略合作项目以及关键项目的重要节点进行支持，注重平常培训，通过短期熟悉即能上岗杀客。团队利器同致行金鹰突击队团队保障执行力与配192、合度是同致行服务价值的核心团队性格说一不二的执行力在拟定目标明确的前提下，同致行人有着说一不二的执行力，即是按照目标制定计划，并按照计划坚定不移的去落实，去将目标逐步实现。近万场客户营销活动的圆满举办近千场客户认筹、选房活动的完美组织近百个代理项目的销售目标的圆满完成团队保障销售经验及业绩保持郑州市场二十余个楼盘的代理数量，市场占有量稳居全市第一，2012年实现140亿销售佳绩。对郑州市场充分的了解，对郑州客户真正的理解保障了2012年同致行实现：销售140个亿；经验保障善于打造区域高端标杆项目的核心竞争力。同致行营销形象标杆的塑造者曼哈顿广场建业贰号城邦高速奥兰花园宝龙城市广场中原新城升龙城193、升龙又一城升龙广场锦绣山河金水区、郑东新区、二七区、中原区、管城区、高新区、经开区同致行走过的，各个是标杆下一个只在龙湖恒基水莊经验保障资源保障同致行在郑州耕耘多年，拥有大量合作伙伴和资源平台（意见领袖的客户组织），如目前代理的金沙湖高尔夫别墅项目的发展商和谐集团，其下属地产、汽车、高尔夫三大板块，均与同致行有良好的合作关系，劳斯莱斯、宝马、雷克萨斯、阿斯顿马丁等汽车品牌在项目运作过程中为我所用，提升项目品牌形象，拉升项目价值保障项目高价格的实现。客户资源五大精准客户渠道，保障项目销售目标同致行在郑州深耕运作，积累了涵盖全河南省各地市高收入阶层、主流客户阶层约60万人；鑫苑世家、景园、现代城项目操作为同致行积累了大量区域目标客户资源；同致行全郑州市二十余个案场客户资源联动；丰富的高端客户圈层拓展渠道；成熟度大客户拓展操作执行经验。客户保障客户保障自1995年至今，同致行在18年的房地产服务过程中，经历的了房地产市场的起伏跌宕，服务了各种类型的发展商和置业者，积累了一套系统的、可执行性强的大客户拓展经验，并在鑫苑现代城、建业贰号城邦等项目营销上取得了良好的效果，保证了项目业绩的实现。同致行在同致行在18年积累了一套年积累了一套系统的、可执行性强的大客户拓展经验，系统的、可执行性强的大客户拓展经验，并保证了项目业绩的实现。并保证了项目业绩的实现。