1、1本报告严格保密2014-6淮北恒基广场项目汇报谨呈：淮北圣力恒基地产有限公司 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 1横横2 2横横3 3纵1纵2纵3纵4横横1 1横横2 2横横3 3横横4 4纵1纵2纵3纵4淮北商圈分析淮北商圈分析商业街分布商业街分布淮北老城区商业街以3横4纵分布，新城区商业街以4横4纵分布。29序序号号经营业态经营业态面面积积（M2）租金价格租金价格（元（元/M2/月）月）1男装专卖401F：3502女装专卖50（510）1F：3203男装专卖200（1020）1F：2504商场20501F：1003005小2、饰品18（36）1F：3206女性服饰9（4.52）1F：3001F：2007男装专卖90（713）1F：1208蛋糕房30（83.8）1F：1509音像15（35）1F：20010服饰等4560（挑5.8）4011服饰等4560（挑5.8）3012服饰等4560（挑5.8）20251 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212商业街租金介绍30u淮海路是淮北最著名的商淮海路是淮北最著名的商业业街，分布着餐街，分布着餐饮饮、服、服饰饰、百、百货货、黄金珠宝等、黄金珠宝等诸诸多多业态业态，其中服装占，其中服装占据了据了绝对绝对的比重，的比重，约约占占56%，其次是3、餐，其次是餐饮饮，约约占占10%，其他诸如百货、医药、美容美发、金店、眼镜店等诸多业态合计约占36%。u丰富的业态、高中低的不同档次使淮海路汇集了大量的人流和车流，尤其在傍晚和周末，更是人满为患。由于集聚了大量的品牌专卖店和时尚店，这里成为年轻人淘宝的好去处，购购物人群主要物人群主要以以1535这这一年一年龄龄段段为为主，且女性消主，且女性消费费者明者明显显多于男性消多于男性消费费者者。u在这里，淮北的知名服装品牌无论是运动的还是休闲的亦或是职业正装，几乎都能在百货店和专卖店中找到，而华松国际、鼎盛国际、东方百货、百货大楼、久兴批发城等知名百货店和专业市场均分布该条路，淮海路可谓是淮北市的商业4、“金街”。商业街分析淮海路淮北商业的第一金街31经营行业服饰商业网点食品餐饮零售美容美发影像数量117261913121010经营行业药房眼镜书店金店电器休闲宾馆数量9887654经营行业鞋城手机城零售医院影院体彩超市数量3322111商业业态分布商业街分析商业街分析淮海路淮海路主力店介绍n服饰：阿迪达斯、耐克、彪马、ONLY、柒牌洛玆、百事、才子、海澜之家、GXGn网点：中行、建行、邮局、移动、证券n餐饮：上岛咖啡、麦当劳、肯德基n宾馆：相山宾馆、相王府宾馆32u淮海路商业街主要经营项目为服饰行业，主要为中等档次，且以休闲运动类服饰为主；u商业街店铺主力户型为3050平米左右，开间35米，进5、深912米，品牌专卖店60120平米不等，装修水平一般，店铺货源陈设并不太讲究，尚未达到个性化、品位化的档次；u商业氛围好，消费群体集中，店铺的经营状态良好；u商业街出租率100%，“一铺难求”，目前的租金水平看，该商业街的租金水平淮北目前最高。平均150/月/平方，有高的白马友谊巷附近：1楼300/月/平方；负1楼200/月/平方；最高有到500/月/平方，主要是经营小饰品，因小饰品利润比较高，专卖点租金（150平以上）：20-24万/年。淮海路综合印象商业街分析商业街分析淮海路淮海路33u古城路是一条古城路是一条东东西向的商西向的商业业街，店街，店铺铺面面积积主要集中在主要集中在205006、平米，租金主要集中在平米，租金主要集中在1.54元元/平米平米/天，以相山路天，以相山路为为界，以界，以东东的租金相的租金相对对高些，以西高些，以西则则相相对对低些低些。u整条路的经营业态有服饰、鞋帽、箱包、五金杂品、电器电子、美容美发、化妆品、娱乐等诸多业态。相山路以西至濉溪路，主要以相山路以西至濉溪路，主要以“服装、鞋帽、箱包服装、鞋帽、箱包”、“餐餐饮饮”、“五金建材五金建材”及及“装装饰饰、装修、装修”为为主，分主，分别别占据了古城路占据了古城路该该路段的路段的19.2%、18.6%、14.7%和和12.2%的份的份额额。u相山路以西至久相山路以西至久兴兴批批发发城，城，则则主要以五金7、主要以五金杂杂品、品、电电子子电电器、广告装潢器、广告装潢为为主，分主，分别别占据了占据了40.5%、12.8%和和12.1%的比重的比重，其它业态诸如医药、餐饮、休闲娱乐等所占比重均不超过10%。相山路以西路段相山路以西路段相山路以东路段相山路以东路段相山路以东路段租金价格高于以西路段商业街分析商业街分析古城路古城路34相山路是一条南北向的道路，除了南面的汽相山路是一条南北向的道路，除了南面的汽车车城、家居广城、家居广场场，相山路的商，相山路的商业业主主要集中在淮海路至人民路之要集中在淮海路至人民路之间间，而这一路段又可分为淮海路至古城路段、古城路至惠黎路段、惠黎路段至惠苑路段、惠苑路到人民8、路段，这四段的经营重点各有所不同，相山路北段的店铺由于靠近老城区核心商圈，租金价格也高于南段。连接新老城区的主力商业干道商业街分析商业街分析相山路相山路35惠苑路到人民路路段，主要以经营服装类商品为主，服装类商品能占约57.4%的比重，其次是餐饮，约占9.2%的比重。淮海路至古城路段，主要以经营数码电子、体育类商品和化妆品为主，分别占据该路段36.5%、29.1%和9.7%的比重，店铺面积主要集中在5500平米这一区间，以20至80平米这一区间为最多。古城路至惠黎路段，主要以经营广告印刷、数码电子、餐饮为主，分别占据该路段21.4%、19.6%、16.1%的比重，店铺面积以30平米左右为多，租9、金视不同行业、不同面积及品牌知名店等有所不同，主要集中在25100元/平米/月。惠黎路至惠苑路段主要以五金机电、餐饮住宿及广告装潢为主，分别占据35.7%、18.6%、17%的比重，由于该路段临近火车站，该路段餐饮宾馆占据的比重较高。此外，该路段还分布有真棒特卖场和淮北古玩大市场。商业街分析商业街分析相山路相山路36u孟山路是淮北著名的商孟山路是淮北著名的商业业街，分布着街，分布着诸诸多商多商业业店店铺铺，面，面积积大多在大多在50平米至平米至200平米左右平米左右。u该路段由于靠近淮海路人流量、车流量均较大，尤其是下午五点以后及周末，人流量和车流量不亚于淮海路。u从业态经营来看，孟山路主要以10、服装、餐孟山路主要以服装、餐饮为饮为多，分多，分别别占据占据41%和和31%的比例的比例。由于该商业街临近原体育广场，因此，经营运动类商品的商铺相对较多。靠近老城区核心商圈，经营状况良好商业街分析商业街分析孟山路孟山路37u惠苑路步行街是一条步行街是一条规规划的划的东东西向的商西向的商业业街，街，总总商商业业面面积积7万，各万，各类类商商铺铺400余余间间。区域交通发达，有21路、8路、16路、19路等多路公交车到达，铺铺位的面位的面积积多集中在多集中在2580平米，主要以平米，主要以经营经营服装、餐服装、餐饮饮、美容美、美容美发发、日用百、日用百货货、五金、医、五金、医药药等等为为主，其主，11、其中服装、餐中服装、餐饮饮占据了占据了较较高的比重，分高的比重，分别为别为36.8%和和29.3%。u整条街的客流量主要集中在傍晚这一时段，以东面入口为客流量最大，一些商家傍晚也在这里举行活动，诸如商品特卖、表演等。真棒大卖场、五星电器、大华电脑城、苏果平价店、澳门豆捞均集中在这条街或周围。商业街分析惠苑路步行街当地唯一的商业步行街，但经营状况不理想38u惠苑路商业街步行街的东侧入口位于相山路上，南北方向分别有苏果平价超市、真棒特卖场（分店），带来比较热闹的商业氛围。附近店面租金也为步行街最高（40元/月）；u步行街的西侧入口位于相阳路上，虽有五星商城，人气仍然非常萧条。门面空置率非常高；u主12、要经营项目为服饰（80以上），主要为中低档次，以休闲类为主；u商业街店铺主力面积为4060平米左右，装修水平一般；u商业街经营情况明显东好西差，未来几年该局面很难改变。目前经营店家100家左右。惠苑路商业街综合印象商业街分析惠苑路步行街39步行街的东侧入口位于相山路上，南北方向分别有苏果平价超市、真棒特卖场（分店），带来比较热闹的商业氛围。附近店面租金也为步行街最高。而步行街的西侧入口位于相阳路上，虽有五星商城，人气仍然非常萧条。商业街分析惠苑路步行街40u惠黎路是一条东西向的道路，主要以经营“五金建材、装饰材料”及“汽车配件和汽车维修”为主，分别占据了58%和13%的份额。u店铺面积从10几13、平米至1000多平米不等到，主要以20至30平米的店铺为主，闲置率为3%左右。u以相山路为界，相山路以东，主要以建材、五金、杂货为主，人气较旺，无论是店旁停放的车辆还是在店铺中选择购商品的消费者均较多，相山路以西，则人气和氛围较差。整条街比较亮点的是几家特色餐饮，诸如阿里郎烧烤火锅等，夜间顾客爆满。商业街分析惠黎路相山路以西路段相山路以东路段以五金建材与汽配为主导的商业街41u友谊巷是淮海路的一条南北向的商业街，这里经营的产品档次除了淮海路附近，大多以中低档为主，由于整条巷较窄，这里的购物人群主要以步行、骑电动车、摩托车为主，很少有汽车通行。u从人气来讲，整条街以淮海路为界，北面的人气远远高于14、南边的人气。这主要是由于北面集中了大量的居民小区，而友谊巷的北头又规划有农贸市场的原因。u友谊巷店铺面积20100平米这个区间。经营业态，以淮海路为界，北边相对单一，主要以服装、鞋、餐饮及化妆品、饰品为主，其中服装、鞋占据了绝对的优约占63.2%的份额，餐饮和化妆品、饰品的比例大致相当，均占16.8%的份额。u在租金上，视店铺大小有所不同，主要集中6元10元这个区间。南边经营的业态则相对较多，有服装、餐饮、百货、化妆品、饰品、电子、电器、网吧，美容美发等。服装、纺织品及餐饮占的比重相对较大，分别占据37.5%和20.8%的市场份额，其次是美容、美发、化妆品、饰品类，约占9.7%的份额。商业街分15、析友谊巷淮海路以北路段淮海路以南路段经营中低档次的小型商业街42u新华巷是淮海路至民生路之间一条南北向的道路，该路的商铺主要集中在东面，多是底商，整条路人流量稀少。u新华巷店铺面积多20至400平米之间，以20至30平米为多，经营业态主要以服装、餐饮百货、药店、饰品店、化妆品店为主。u新华巷商业主要是满足周边居民小区的日常消费为主，整条街的店铺数量不多，相对而言，服装的比重最高，约占43.8%,其次是餐饮和日用百货，约占28%，租金在5元/天/平米左右。商业街分析新华巷老城区的主要商业走道43商业街分析渠沟路u该路段为项目规划用地交界处，路段周边人流量较少，但相对比较集中；区域内店面房均为陈旧16、临街街铺，无大型卖场和品牌店。u区域内商业业态以日常生活用品、汽修为主，分布着药店、饭店、汽配维修店、小家电等，服务对象以周边居民为主；该路段的商铺面积为30-500，租金价格在0.23-0.6元/天之间。44商业街分析濉溪路u该路段商业街铺主要分布于纺织路上，同时纺织路也是人流量最多的地方，周边有华孚纺织等大型企业分布，企业员工较多。u位于濉溪路南段的家天下是该路段的一个大型居住社区，项目未来规划建设一定体量的商业街，目前沿街商铺主要以中小饭店、银行网点、零售营业点为主，服务于周边居住的居民。u濉溪路的沿街商铺面积集中在35-400之间，租金价格在0.6元-0.9元。45徽商银行人民银行中国17、人寿东云阁酒店巴黎印象烟草专卖金苑小区和平医院批发市场批发市场商业街分析人民路西段人民路西段是市场所在的中心街道，横穿项目南北地块；人民路西段共有沿街商铺125家，业态主要以银行网点、汽修、酒店和零售营业点为主，商铺面积在10-300之间；租金价格在0.3元-3元之间，越往东面租金价格越高。项目所在区域的路段以经营烟酒副食品、汽修、美容美发、废品回收、小型餐饮为主，经营档次较低；店铺类型主要以1-2层陈旧街铺，租金价格在0.3元-0.7元左右，远远低于人民路中段的租金价格。46类别划分范围商圈内店铺租金水平（元/.月）业态组成主要商业设施商圈评价淮海路商圈淮海路、相山路、古城路、孟山路平均6018、200，核心地段最高价500百货、城市综合体、商业步行街、餐饮金鹰百货、东方百货、相王国际购物广场、百货大楼淮北高档商业中心聚集地，业态类型齐全，但存在公共设施不全、交通不便的缺点火车站商圈火车站南北两侧70-100北广场主要是以餐饮、住宿、购物为主；南广场城市综合体火车站南广场以金色云天、国购广场淮北市近年新规划的居住和商业区，中高档住宅、城市综合体，规模较大，商业潜力巨大惠苑路商圈东至相山路，西至相阳路平均在40-60元超市、专业卖场、服饰、小家电、餐饮等苏果超市、真棒卖场、五星电器等主要满足区域居民日常基本生活需求，商业档次较低，空置和转让率较高人民路商圈以龙山路以西、濉溪路以东40-919、0商务酒店、城市综合体中泰广场、金海湾国际大酒店、口子酒业生态园、时代广场、温哥华商务中心。规划将该地段发展成为淮北市商务活动中枢，未来潜力巨大淮北商圈发展随城市化的发展，已呈“多极化”的趋势，但淮海路商圈的中心地位短时间内还不会发生动摇，各商圈受发展成熟度、主力商家的带动和业态构成等因素影响，租金水平差异较大。商圈概述47名称主要目标消费群经营楼层经营介绍金鹰国际本地高端消费群体1-5层化妆品、钟表、黄金珠宝、男女服饰鞋帽、运动休闲、家居礼品、床上用品、家电数码、特色餐饮为主东方百货本地中、高端消费群体2-5层针纺织品、服饰、工艺美术品、文体用品、家具家电、数码产品、日用保健、箱包皮具、影像20、器材、儿童用品、床上用品、化妆品相王国际购物广场 时尚都市白领消费群体1-5层“一站式”主题时尚商业广场，融购物，休闲，运动，餐饮，娱乐，服务等为一体百货大楼本地普通工薪消费群体1-3层主营产品：百货、家电、服装淮北的百货商场数量不多，同类城市中较为一般，多集中于淮海路商圈，高中低端共存。淮北百货整体情况48u本地大型超市和连锁便利店的模式已基本发展成熟并获得消费者认可；u目前淮北已有各类型大小超市数十家，市民选择范围广泛，竞争激烈；u多以本地企业，先后有多家外地品牌进驻，品牌化、巨型化日趋明显。超市业态发展现状u淮北家电市场容量较大，这与本地极大的房地产开发量有着间接的因素；u淮北宏源电器近21、年来在淮北拥有近10家连锁卖场，基本形成了垄断之势，且在同类商品中价格偏高；u需要有实力的全国连锁品牌旗舰店进入，打破市场垄断格局，并最终让消费者受益。家电业态发展现状49u淮北餐饮数量众多，但总体规模和消费档次属于中等偏下水平；u分布较为分散，各商业板块中均分布着不同主题与规模的餐饮场所；u缺乏连锁经营、特色品牌的休闲餐饮，目前主要还是地方特色的小餐馆为主；u市场尚未饱和，有极大的发展空间。餐饮业态发展现状u淮北休闲娱乐商家大多规模小、档次较低；u主要休闲娱乐场所为影院、KTV、网吧及健身中心；u由于收费水平低，目前淮北娱乐业存在竞争无序；u随着生活水平的提高与精神文化需要，休闲娱乐市场消费22、潜力巨大。休闲娱乐业态发展现状50购物去向选择：在被调查者的日用品消费习惯上，在大型购物中心占到了绝对优势，占46%，大型商场和综合市场是其次选择。这说明比较好的购物环境和消费信誉对消费者有着直接的影响。购物偏好：节假日、晚间的购物趋向优势较高，被调查者每周购物在两次以内的居民占到了近一半48%，每月购物消费支出在300-1000元的占78%，而且单次购物的平均额在50-300元之间的占有58%。这至少说明淮北市中低下购物消费群占主导地位；购物地域认同：淮海路的便利性和区域含金量最高，通过本公司在实地走访中也发现淮北市的大型超市业态目前并不是很饱和（只有苏果一家中心店），但小型社区超市的占据了23、市场，给居民的购物带来了方便。未来随着大润发、沃尔玛、家乐福等大型连锁卖场的进驻将会瓜分目前市场的份额。另外久兴小商品城或几条老服装街区在居民的消费比重也占有很大的市场消费比重，这些地方占有居民零售购物的30%。消费者分析购物偏好当地消费者购物首选购物中心，节假日与晚间购物趋向较高。51餐饮消费取向：在餐饮方面，人们外出就餐主要是和朋友在一起，其次才是和家人，这说明当地人群将就餐当作一个重要的社交方式。在就餐地点的选择上以中档餐厅和普通饭店占据绝对优势，人均的消费集中在30-150元之间。在淮北当地的餐饮行业比较发达，竞争也非常激烈，而且酒水消费直接关系到餐饮的消费金额。休闲娱乐消费倾向：针对24、消费者的休闲娱乐倾向调查中发现，人们的休闲娱乐时间在一周之内相对均衡，平均每周娱乐3次左右，休闲时间选择在家里呆着和逛商场购物娱乐的比例分别占到了总体样本的17%和81%，休闲方式主要是看洗浴、泡吧、KTV、上网、广场健身，一般情况下都是选择和朋友、家人一起，人均消费集中在30-120元之间。说明在现阶段的淮北比较缺乏丰富多样的休闲娱乐方式，但是人们非常需要借用这种方式同朋友进行沟通，而淮北当地的休闲娱乐经济有着相当的发展潜力，但是需要形式的变化和内容的丰富。消费者分析消费倾向餐饮消费是当地重要的消费支出，休闲娱乐业具备相当大的发展潜力。52淮北主要消费构成示意图（预估）主要主要顾顾客来源客来25、源淮北市居苏豫皖三省之要冲、卧淮海经济区之腹心。在这片3千平方公里不到的能源基地，总人口215万，其中城市人口93万。虽然整个城市的面积不大，但随着市区人口的不断增加，城市的需求也在不断的改变。对于淮北的整个消费市场，主要来源为市区人口、周边区县、及部分外来人口，消费主要构成主要以市区人口为主。相对来说淮北整体的消费氛围还处中等水平。附加附加顾顾客来源客来源随着淮北城市及经济的不断发展，越来越多的外来人口涌进，这部分人口主要来自沿海地区及安徽周边省份，他们从事不同的职业和事业，他们身份不同、消费力也不同。以沿海福建、浙江为主的这些群体主要从事相关房地产建设开发、建材家居、娱乐餐饮等行业，主要为26、中小业主；以周边河南、河北等为主的群体主要从事服务、基础建设相关工作；另外，由于历史的原因，淮北和上海的互动和交流比较频繁，这也是淮北市主要外来消费源头之一。这些外来人口不但给淮北城市的发展建设带来了很大的推动作用，同时也是一个巨大的消费群体，他们与本地群体共同构成淮北的消费市场。消费需求分析客源分析市区客源是当地消费的主力群，外来人口消费趋于高端化。53汽汽车购车购物人的状况：物人的状况：淮北目前的商业已经具有相当规模，以一马路为核心商圈，向周边辐射；以四大百货对立为格局，竞争激烈。商业氛围浓厚，但整体商业操作和和业态规划还相对较弱，特别是淮海路周边严重缺乏停车位置，大大制约了开车购物人群的27、消费能力。而汽车购物群体的消费力主要为中高档次，一方面淮北的中高档次商业生存空间狭小，另一方面淮北又存在中高档次的部分消费需求，这就造成这部分人群的部分需求外向。经过调查，现阶现阶段淮北中高端市段淮北中高端市场场主要流向徐州、合肥等地。汽主要流向徐州、合肥等地。汽车购车购物群体的需求情况，算物群体的需求情况，算是淮北市是淮北市场场的一个空缺，但也是整个市的一个空缺，但也是整个市场场的一种无奈的一种无奈。公交公交车购车购物人的状况：物人的状况：由于地形原因，淮北日常的交通出行主要还是依靠公交车、出租车及机动车等。公交车购物群体相对来说偏向于中低端消费，因此与整个城市的整体消费水平来说是基本吻合的28、。因此公交车购物群体是淮北较主要的购物群体，他们主要以青年、中老年为主，消费区域主要集中于相山区或一马路二马路相应路段，如以中低端为主的久兴批发商场及淮海路周边的几个特色商业街等等。淮北淮北总总体体还还是一个是一个发发展中展中的城市，无的城市，无论论未来消未来消费费档次和水平无何，中端消档次和水平无何，中端消费费在相当在相当长长的一段的一段时间时间里仍将是主流。里仍将是主流。步行购物人的状况：步行购物人群主要针对所居住的相应区域，就目前此部分人群主要集中淮海商圈周边区域。从消费区域构成上，一马路、二马路是相对主要的区域。另外由于步行购物人群较注重购物乐趣或“淘”“逛”消费的特点，这就给某部分特29、殊路段带来了市场，就从目前淮北的商业路段业态上看，以教育巷、利民巷、友谊巷等为主的特色街区，正是符合这部分人群的消费特征。从淮北街区分布情况分析，步行从淮北街区分布情况分析，步行购购物人群市物人群市场场空空间间很大，瞄准很大，瞄准这这部分人群必然会有更多的商部分人群必然会有更多的商业业机会机会。消费需求分析交通方式分析公交车与步行是当地消费人群的主流出行方式54夜间购物状况淮北及周边地区消费存在一个状况，即夜间营业时间不长，特别是在冬天，一般8点后基本不再营业。这也反映出淮北夜间购物的一些状况，其一，淮北并未有较大或较理想的夜间消费和休闲场所。其二，消费习惯上淮北人有基本上晚上不出门待在家里的30、习惯（除有购物意向及夏天）。其三，由于淮北夜间天气较冷、风沙大（冬天），这就给夜间消费带来了一定的制约。夜间消费是个相对复杂的概念，夜间消费一般带着多重色彩，承载休闲、购物、娱乐、消遣等等因素。因此对于夜间消费，将是一个真正考验大型商业业态规划、布局、运营等全方面的策略。节假日购物的状况节假日购物是各地方、各大小商业真正的黄金时间。对于淮北的节假日消费，与各城市基本无异。节假日期间由于消费者时间上的充裕，并且各大小商家花样繁多的促销打折策略，都促使了节假日的消费高于非节假日。以淮海路为例子，节假日人流约为日常人流的2倍以上。基本上，淮北的消费节假日比重还是相对较高的。消费需求分析时间段分析夜间31、购物氛围不成熟，节假日购物是当地人群的主流。55随着淮北经济的发展，人们生活水平的提高，对于消费的要求也在提升，消费的观念也在不断的变化和尝试着。这种观念的变化经历着三个层次：其一，从街从街边边消消费费向大商向大商场场消消费费。由于经济的发展，各大商业的开发及专业市场的运做，淮北人渐渐从零散的消费转向一体化、集中消费的观念上。其二，从从单单一消一消费费向多面、多方向向多面、多方向尝试尝试。一站式购物、网络购物、远程购物、上门服务等等新兴的购物方式，正在不断被淮北人所接受，未来的消费方式将呈现多种方向发展。其三，从有需求消从有需求消费费向淘逛消向淘逛消费发费发展展。淮北人的消费心理正在由原来的有32、需要就去购物变为没事逛逛街、有好东西就买的消费观念。这正是理解和发现了消费购物中的乐趣。消费需求分析购物观念发展消费者观念正在朝多元化、专业化、休闲化消费发展。56u市民投资意识较强，投资需求比较旺盛，投资主体呈现多元化现象；但投资方向较窄，主要集中在不动产投资上；u商铺的经营者普遍存在拓展自己业务的意向，且大都倾向于50平米以下的铺面，尤其青睐临街店铺；u商铺经营多以租赁的形式存在，经营者相对比较看重地段、交通、经营环境和经营档次；u关于商场的管理模式，经营者对于联营和自营倾向的比例基本相当，但大都对商场管理费以及租金或扣点的承担能力较弱；u消费者购物的时间集中度和地域认同度都比较高，特色商33、业街的吸引力仍然较强，但总体上比较认可购物中心这一形式；u消费结构开始升级，消费观念开始转变，休闲娱乐消费的比重开始上升，但形势和内容都还有待于进一步引导；u市区客户和矿区周末消费客户是本地商业的主要客户来源，客户购物出行以公交车为主，汽车购物人群有增加的势头；u夜间生活不够丰富，夜间购物的潜力需进一步的开发和引导。城市商业需求分析小结57二、项目研究u项目分析u问题审视u应对策略58项目区位分析项目区域概况项目所在区域由于凤凰山之隔，一直以来发展较为缓慢。近年来随着淮北城市发展的加速及凤凰山经济开发区的建设，同时政府加大山体改造力度，带动了区域的发展。恒大等知名房企相继入驻更是带动了片区整体34、发展。同时项目紧靠凤凰山及濉河，依山傍水的天然优势为项目后期发展奠定坚实的基础。西城区板块东城区板块南城区板块老城区板块项目位于西城区板块，隶属于相山区59项目地理位置地块位于相山风景区淮海西路与凤凰山路交汇处，西邻濉河生态公园，紧邻主干道。项目地块市委、市政府淮北火车站相山区商业中心行政中心凤凰山经济开发区1、周边配套距淮北市委市政府：5km距淮北汽车站：约3km距淮北火车站：约3.5km距淮北商业中心：约1.5km2、交通情况城市干道：淮海西路、凤凰山路、202省道公共交通：2、15路等60规划占地面积约：145.53公顷。地形：规划用地基本呈矩形且零散性分布。项目四至：北起淮海西路，南至35、人民西路，西到濉河，东止于相山西山脚下。前期商业开发：主要为1号、2号及南侧地块。商业定性：以大型城市综合体作为商业的整体定性，同时涵盖商场、底商及风情商业街的等形式。项目总体基本信息1号地块2号地块南侧地块地块规模较大，地势平坦61【项目解读】1、2号地块基本信息1、2号占地面积320亩；其中1号地块约60亩，2号地块约260亩整体计划规划为商业、公寓、办公、高层住宅及洋房五大物业类型项目位于城市主干道，临近省道，交通通达性较强。依托凤凰山经济开发区，得到政府大力支持，同时借助凤凰山旅游等吸引人气。公寓及办公：临近老城区，且属于新兴工业区，公寓及办公可以作为片区补缺业，有一定的市场支撑及需求36、。商业：规划商业基本沿街分布，利于后期商业的推售及发展。高层住宅及洋房：依托凤凰山，通过周边山河风景等，打造高尚住宅及洋房。2号商业地块2号住宅地块1号商业地块1号住宅地块62利好因素：地段优势：项目四面临路，利于项目形象展示；便捷的交通条件，易于人流、车流动线规划，能最大化提高商业价值。项目东北侧大型小区凤凰城，未来会带来一定的人气。项目西侧为淮北干流-濉河，可打造景观房，利于后期推广及推售。不利因素：项目西侧为工业园区，目前无集中商业配套，住宅档次较低，区域整体形象较差。项目东侧高压线，不利于项目规划与发展。1、2号地块现状项目东侧为凤凰山项目东侧为凤凰山项目西侧为濉河项目西侧为濉河项目北37、侧为淮海西路项目北侧为淮海西路项目南侧为规划路项目南侧为规划路地块地块1 1、2 2之间为凤凰山路之间为凤凰山路地块周边紧邻城市主干道，交通通达性好，外部拥有一定优势资源，但周边人气不足，现状不佳。63南侧地块3号地块现状3号地块北至渠沟路、南至人民路、东靠濉河，共约120亩，东侧多以安置房为主。规划道路地块现状地块现状利好因素：周边安置房相继完工，预计会给项目带来大量消费人群。近邻恒大等知名房企，推动片区整体房地产市场的发展。不利因素：周边商业配套较少，商业不成熟，缺乏商业氛围。64影响因子商业办公酒店中档住宅高档住宅1号商业地块2号商业地块南侧商业地块对交通便利的要求高高较高一般很高好好较38、好对噪音及环境干扰的适应性一般较高较高弱弱一般一般一般对大气环境的要求弱弱一般高很高一般一般一般对小区配套要求弱弱弱高高一般一般较好对周边自然及人文景观要求较高一般高一般高好好好对地段升值潜力的要求弱弱弱高高一般一般较好对小区地块物业管理的要求高高很高较高高可达到可达到可达到对建筑、装修质量要求高高很高较高高可达到可达到可达到对休闲空间、绿化率要求一般一般弱高高可达到可达到可达到各类产品影响因素分析65城西新区规划：规划总面积为25平方公里，启动区面积14平方公里，建设完成后总居住人口将达到30万人左右，相当于再造一个新淮北。商业住宅配比：根据商业和住宅配比的标准，本项目为外向型商业，需要依托39、外来消费群体进行消费支撑，其商业和住宅体量配比标准至少为5%-8%。外向型的社区商业面积与住宅面积之比在511之间；中间型的商业面积和住宅面积之比在25之间；内向型商业面积与住宅面积的2以下；我国商业物业面积一般占城市住宅总面积的5%8%之间。本项目商业定性：根据本项目整体开发体量进行估算，本项目商业体量应为6.6万方10.6万方之间较为合理，其作为淮北西城商业中心，带动片区内商业的整体发展与繁荣。商业体量建议66商业规模建议基本要素市级中心商业区区域性商业区居住区配套商业新型商业中心规模20万以上5万左右5000左右12万以上区位城市交通、人口核心区。历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务聚集40、地、公共交通集散地居民聚居区及附件区域城市规划的新城中心商业区人流量日人流量40万以上日人流量15万以上日人流量2万左右日人流量25万以上核心客群区域内与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公人员、旅游者区域15分钟车程内居民以及外来消费者步行15分钟及途经消费者车程30分钟内居民从本项目的区位特征，人流量及客群来看，其具备新型商业衷心的功能，同时承载片区内大型商业的补缺者67城市综合体（HOPSCA）是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。“CLD”松散型都市社区。松散型都市社区当今国际最先进的社区形41、态一种可持续发展的社区模式，一种可持续发展的自给自足的社区具备自身造血功能，能够为社区居民和家庭在不同的成长阶段提供在居住产品和社区服务两方面的多元化需求，因而具备自我生长能力的社区形态。概念演绎HOPSCA+CLD模式集成度较高的商业配合松散型居住社区，即整合了商业资源，又可利用大盘的特点打造多种居住形态的住区，很好的将商业和住宅的特点演绎到极致。本报告是严格保密的。综合体方案：可能的几种的发展模式与成功关键要素功能组合模式成功要素案例Complex=hotel+office+shopping+apartment+均衡发展CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万以上；开发商强劲的42、实力和丰富的经验专业的物业管理/经营管理香港太古广场北京华贸中心写字楼为核心客户（产业）支撑，产业簇群未来商务核心区写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次商场、公寓等配套完善广州中信广场深圳信兴广场酒店为核心不远离城市核心区交通可达性好，沿主干道沿线商务客户支持开发商有足够的经济实力顶级商场配套设施上海商城（波特曼酒店）商业为核心城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛一流的合作团队规划设计/经营管理深圳华润中心、日本福冈博多运河城69商业办公酒店住宅相互支持关系相互要求标志性定义档次为商业和酒店带来潜在客户大堂可以与酒店共享承担某种社会职能形成完善配套、43、信息平台个体差异所在、活力的核心利用其它功能价值最大化补充其它功能现金流来源商业的档次要求不影响办公、酒店的大堂和昭示性住宅也可享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。住宅在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居住者需求）。在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。综合体各功能关系70“CLD”松散型都市社区区位分布：区别于郊区概念，它把城市的中心引向边缘，又把城市的边缘引向中心，是城市中心与次中心相互交换的产物，我们称之为：城市中间地带。社区特点：n容积率低，绿化率高，而且社区氛围相对和谐，具有较强的社区归属感；n社区居民专属44、的多功能配套，交通方便，而且把尊重个人权益作为规划的首要目标。n建筑形态多样化，适合不同年龄阶层、不同收入阶层等的选择n社区模式不仅是建筑符号的表面化，还是一种新的生活方式和生活心态n高品质、低密度、生态、环保、人性化、高艺术文化属性是可持续发展的社区，将是城市居住发展必然趋势。n因此,中间地带都市社区被称为：。都市中心都市中心广大郊区广大郊区中间地带中间地带理论根源：霍华德田园城市赖特理想都市 美国新都市主义(Urbanism)英国Urban VillageCLD价值模型71开发理念：提供各类型的住宅和服务设施，为居民建一个终身的居所。毕业于美国哈佛大学建筑学系、美国的第一个花园城市雷德朋的45、投资商之子、房地产大亨、从事过城市规划、建筑设计、经济学研究、社会学研究；新城开发主导者：罗伯特E西蒙n要让人们在休闲时间有足够的活动可以选择，这意味着新城中应提供各类文化娱乐设施和私密空间；n要把尊重个人权益作为规划的首要目标，而不仅是实现大型构想；n从开发区建设之初就为居民提供商业、文化、娱乐设施，而不能等几年之后再建；n不断创造人造和自然美景，形成良好的生活环境；n应使人们能在同一社区中工作和生活；n应做到每个人都能终生生活在同一个邻里而无需迁移，社区应有不同形式和价格的住宅以满足各收入阶层人群的需求，并能适应不同层次的家庭生活使用需求；案例参考国际典范美国华盛顿费尔法克斯郡的里斯顿新城46、。（详见附件）CLD开发理念721.选址于城市核心和郊区的中间地带，属于未来的核心居住区。2.适中密度，适宜规模，保证足够的公共开放空间，保持宜人的空间尺度。3.强调社区配套的多样性和可达性，提高生活的便利度和生活质量。4.多种住宅形式相结合，保证一个家庭在青年、中年、老年都不用从社区中搬走。5.强调社区的公共活动空间，建立居民的联系，提高居民的参与性和归属感。6.强调对环境和人文传统的保护和再造，实现可持续发展。7.强调社区文化的营造，注重居住功能实现的同时，更注重精神满足。“”松散型都市社区开发的七大原则CLD开发理念731.以西城区核心商业街的形象出街，重点强调商业经营差异化特点。2.强47、调商业对整体项目资源的整合能力，以提升片区档次为核心。3.重点以凤凰山为依托资源，挖掘及深化项目未来潜在升值空间。4.对周边乡镇的客户及淮北市城区客户进行摸底，梳理本项目的客户群体。商业主要策略741号地块商业规划方向一商业形态：建议规划2层沿街底商，根据规划局的要求，单铺沿街门面在规划许可的情况尽量控制不宜过大，为了增加商业面积，可以考虑背靠背商铺设计，沿街门面进深不超过6米，内街铺门面不宜超过4.2米，进深不超过8米，整体可以考虑一拖二销售。业态考虑：本地块商业业态建议北侧底商以社区配套业态为主，如便利店+小型餐饮+银行+美发店等。东侧底商建议以品牌专卖店为主。根据1号地块自然条件适宜打造48、沿街底商，建议整体为2层，体量控制。沿街底商沿街底商小广场街铺街铺街铺街铺街铺内铺内铺内铺内铺内铺 利弊分析：利这样设置利于销售快速回笼资金，销售难度小。弊无法形成统一的经营业态，后期形象不佳。751号地块商业规划方向二商业形态：建议规划4层集中式商业，与1号地块呼应，扩容商业规模，打造大型商业航母。业态考虑：集中式商业主要以零售百货、休闲娱乐为主。沿街门面以品牌专卖店为主。假定方向二打造集中式商业，建议设置为4层。沿街底商集中式商业 利弊分析：利这样设置增加了项目商业体量，具备打造商业集中区的规 模，利于商业档次拔高和经营。弊大部分会变为自持物业，销售难度大，资金占用量大。76建筑意向77商49、业形态：中大型商超+沿街底商，商超不超过4层，底商按照二层考虑。业态考虑：北侧底商建议以娱乐类业态为主。商超建议1-2层以零售百货为主，3层为中大型中式餐饮，部分为电影院，4层为休闲娱乐（KTV等）。西侧底商规划参照1号地块方案一设计，业态建议以品牌专卖店为主。2号地块商业规划方向一住宅小广场沿街底商沿街底商中大型商超 利弊分析：利这样设计充分利用了凤凰山路的客流资源，将人气聚集在 西山路和凤凰山路交汇处，并与1号地块商业规划方向二呼应。弊中大型商超自持比例大，销售难度大，经营有困难。78-1F:大型超市1F:零售百货2F:零售百货3F:餐饮、电影院（局部）4F:休闲娱乐、电影院（局部）考虑到50、商铺销售价值最大化及商家经营性，为了降低风险，可考虑将1-2层部分商铺进行销售以回收资金。考虑到3、4层楼层较高，以定位目的性大型消费商业为主，可以考虑大型餐饮、娱乐等，以整体出租或整体出售为主。可操作性强，高楼层商业易于招商，但三、四层商业不易于销售，存在投资客购买抗性，回笼资金慢。楼层面积业态建议-1F约8000大型超市自持1F-2F约16000零售百货部分销售3F约8000中大型餐饮、电影院自持4F约8000KTV、电影院自持中大型商超业态分层业态建议79商业形态：特色商业街区，建筑不超过3层。可考虑特色造型。业态考虑：北侧底商建议以零售购物娱乐类业态为主。西侧底商规划参照1号地块方向一51、设计，业态建议以品牌专卖店和社区配套为主。南侧底商考虑学校大门开向，发挥学校附近商业优势。2号地块商业规划方向二住宅小广场沿街底商特色商业街区 利弊分析：利这样设计规避了大型商超销售的难题，从产品形态更利于 销售，商业形式更加灵活。弊商业街需要大量的人流导入，由于商业街较长，需要考虑 人流动线的优化，否则会造成部分区域经营不利的情况。80建筑意向81南侧地块商业规划方向一商业形态：风情商业步行街+配套商业，风情商业步行街考虑南北向设置，部分一拖二，局部一拖三，配套商业按照二层考虑。业态考虑：北侧配套商业建议以社区配套类业态为主。风情商业步行街以中西简餐+品牌/精品专卖+休闲类+特色休闲业态为主52、。步入式广场风情商业步行街风情商业步行街配套商业 利弊分析：利充分利用滨水休闲带设置商业街，商业形式较为灵活，后 期利于销售和概念打造。弊人民路西段商业气氛较淡，不好吸引人群进入消费。82建筑意向83南侧地块商业规划方向二商业形态：按照1-2号地块商业底商同样设置，一拖二格局。业态考虑：整体业态以休闲吧、社区配套、少量餐饮为主。利弊分析：利仅考虑住宅底商设置，规划较为保守，利于销售。弊难以形成特色，规模体量小，地块价值挖掘不充分。沿街底商84项目核心价值挖掘商业类型补缺功能综合体概念，区别于普通住宅楼盘，功能满足衣食住行西城区一站式风情商业街，包含全商业业态大型商场+精品商业街，集中或分散商业53、形态全网罗大型购物弥补新区商业需求，提升购物环境及档次整合餐饮、娱乐等休闲业态，集中放大策略一：强化城市综合体概念，与普通住宅拉开差距，强调项目为区域带来的生活便利性，强调生活方式的不同，强调综合体为城市生活的缩影。策略二：高打品质路线，强调开发企业的实力和口碑，借势规划和核心区位，加强项目商业展示，让客户更加直观的体会项目的优势。商业营销策略项目研判：本项目主要规划为中大型商超、沿街底商和风情商业街，产品形态多 样，充分考虑自持和销售的比例关系。项目难点：周边暂未形成商业氛围，商业培育期需一定时间。项目契机：项目商业类型和补缺功能是值得深挖的价值点。85三、项目定位u项目属性定位u项目客户定54、位u项目市场形象定位u项目营销推广思路861.根据项目特质 和硬件确定项 目属性特点。4.根据市场情况确定项目在整体市场中处于什么样的地位，明确后期推广方向。3.根据客户种类及喜好，确定本项目产品类型和特点。2.根据项目属性确定项目目标客户群体。属性定位产品定位客户定位定位模型适用于各类房地产项目，商业项目与住宅项目略有不同，本项目为商业综合体项目。市场形象定位项目定位模块项目定位模型87项目商业属性定位西城核心区全业态多功能商业领袖级一站式城市综合体重要属性项目所处区域及主要特点，业态种类齐全，在明确项目属性后即展开客户定位。项目商业属性定位88政府、企事业人员政府、企事业人员城区拆迁原住民55、经营户市区机会型投资客户外围投资人群指淮北市区非专业型投资客户，有固定居所，有资金一般投资证券和房地产的一般市民。-政府职能部门人员-政府其他挂靠人员-淮北大型企业人员主要包含城区拆迁住户。自营需求的原住民。淮北周边城市，外围投资人群客户定位项目商业客户定位89市场形象定位通过塑造项目的市场形象借以巩固开发企业在淮北的市场地位，通过品牌竖立挖掘附加价值西区核心西区核心 城市中心城市中心 恒基城，我最中心！90圈层营销策略点对点营销策略分级优惠策略免租/返租优惠策略分批推售策略步步为营策略五步拳策略活动营销策略五步击杀，整拳出击。锁定拆迁客群 锁定其他市场经营户 锁定政府企事业人群 锁定机会型投56、资人群营销组合策略 锁定区域内意向商户 锁定个别政府官员 锁定个别关系客户 锁定登记的个人客户 售楼处开放活动 客户升级及认筹活动 圈层客户专场推介会 开盘活动 认筹金不同优惠不同 认筹时间不同优惠不同 商业裙楼3年分时递减免租或返租2年 整体分两批推出市场 先推商业后推公寓避免竞争 蓄客、升级、认筹层层筛选 先控慢放制造紧张购买气氛911、圈层营销策略营销策略分解策略释义：圈层营销主要针对两类客户，一种为资源型客户，自己购买且能策略释义：圈层营销主要针对两类客户，一种为资源型客户，自己购买且能 够为项目介绍较多的其他意向客户；一种为直接寻找到项目定位够为项目介绍较多的其他意向客户；一种为直接57、寻找到项目定位 客群，如政府企事业人员。客群，如政府企事业人员。策略执行：本策略需要通过圈层活动、定向推介等方式执行。策略执行：本策略需要通过圈层活动、定向推介等方式执行。2、点对点营销策略策略释义：销售终端人员直接针对终端客户的营销方式，分为坐销和行销两策略释义：销售终端人员直接针对终端客户的营销方式，分为坐销和行销两 种方式。种方式。策略执行：本策略需要通过销售中心一对一直销，访谈明确意向客户个体行策略执行：本策略需要通过销售中心一对一直销，访谈明确意向客户个体行 销的方式执行。销的方式执行。923、活动营销策略营销策略分解策略释义：在现场具备一定的展示条件后，通过举办中小型现场或其他活动58、策略释义：在现场具备一定的展示条件后，通过举办中小型现场或其他活动 的形式带旺现场人气，争取更多到访量，争取更多成交。的形式带旺现场人气，争取更多到访量，争取更多成交。策略执行：本策略主要在项目蓄客期、认筹期及开盘广泛使用，开盘后固定策略执行：本策略主要在项目蓄客期、认筹期及开盘广泛使用，开盘后固定 周末也可多采取暖场小活动。周末也可多采取暖场小活动。4、分级优惠策略免租/返租优惠策略策略释义：通过采取不同的优惠等级吸引客户快速确定购买意向，给予经商策略释义：通过采取不同的优惠等级吸引客户快速确定购买意向，给予经商 户一定期限的免租期，鼓励其经营；提高租金低价，结合售价制户一定期限的免租期，鼓59、励其经营；提高租金低价，结合售价制 定合理的投资回报率，提高小业主购买积极性。定合理的投资回报率，提高小业主购买积极性。策略执行：认筹金采取两种不同档次，金额不同优惠不同，交的多优惠多。策略执行：认筹金采取两种不同档次，金额不同优惠不同，交的多优惠多。免租免租/返租期可采取返租期可采取3 3年分时免年分时免2 2年递减的方式。年递减的方式。935、分批推售策略步步为营策略营销策略分解策略释义：控制每批推售总量保证该批产品能够旺销，并且自身产品不存在策略释义：控制每批推售总量保证该批产品能够旺销，并且自身产品不存在客户和产品竞争，最大化的消化产品。正式推售前要进行前期蓄客户和产品竞争，最大化的消60、化产品。正式推售前要进行前期蓄客、客户升级（根据情况客、客户升级（根据情况1-21-2次）、正式认筹、解筹认购、开盘次）、正式认筹、解筹认购、开盘等多个环节，每个环节步步为营根据客户数量和市场情况随时进等多个环节，每个环节步步为营根据客户数量和市场情况随时进行调整。行调整。策略执行：根据项目节点分批推售，先行推售策略执行：根据项目节点分批推售，先行推售1 1批次，间隔批次，间隔3-43-4个月推售个月推售2 2批次。批次。销售中心正式开放即开始前期蓄客，蓄客周期约为销售中心正式开放即开始前期蓄客，蓄客周期约为1 1个月，然后进个月，然后进行客户升级，客户认筹期约为前期蓄客后行客户升级，客户认筹61、期约为前期蓄客后2 2个月，认筹期约为个月，认筹期约为1 1个个月，月，1 1个月后解筹认购，开盘根据认购情况另行决定时间。个月后解筹认购，开盘根据认购情况另行决定时间。94销售策略饥饿式式销售策略售策略情景式情景式销售策略售策略首先，采取提前内部首先，采取提前内部销控部分房源的方式避免一次性推售控部分房源的方式避免一次性推售过多的多的单位。位。其次，将其次，将较好的部分好的部分单位提前位提前销控，将其余控，将其余单位先行位先行销售。售。再次，再次，销控的控的较好的房源可适度提高价格以少量分好的房源可适度提高价格以少量分阶段重新放出段重新放出销售。售。在在销售售过程中由程中由2名置名置业顾问（62、主次分工）共同接待（主次分工）共同接待1位客位客户，通，通过相互掩相互掩 护给客客户制造制造紧张的的购买心理。心理。由部分工作人由部分工作人员扮演客扮演客户在在销售中心制造人气，并假装交售中心制造人气，并假装交钱的方式促使其的方式促使其 他他诚意客意客户跟跟风购买。进入入销售期后，老售期后，老带新新销售是非常重要的售是非常重要的销售手段。售手段。老老带新新销售售还可可扩展展为全民全民营销策略。策略。以老以老带新新销售策略售策略销售采取三步走策略。95招商策略先先统一招商再一招商再进行行销售售招商后免租模式招商后返租模式免租模式免租模式返租模式返租模式给予商予商业经营户采取采取3年内分年内分时递63、减免租的策略，减免租的策略，给予予经营户前期租金适当减免，鼓励前期租金适当减免，鼓励经营。给予商予商业小小业主主1-3年期年期综合回合回报率率8%的回的回报，此期此期间经营户的租金的租金归开开发商所有。商所有。先招商后销售便于业态规划，产 权转移及整体商业的可持续经营。整体采取先招商后销售策略，如何保证经营户的生存是保证项目旺销和整体持续经营的关键。96线路1理论支持线路2广告与渠道线路3体验式营销线路4客户服务与组织四线并进97线路1：理论支持建立广泛市场认知什么是“城市综合体”？“城市综合体”与普通住宅有什么区别？城市综合体的商业未来的稀缺性及价值有哪些？综合体里的商业街区，有哪些优势及价64、值？开发企业的实力、口碑和信誉怎么样？初步立意：初步的硬广铺排建立广泛关注和初步市场认知；深入阐述：通过报纸、电视、新闻、网络等大众媒体，同时配合专题讲座活动和现场售楼员的口头传播等方式，理性的对“立意”的进行深入阐述，从而建立客户的理性认识，并获得认同。目的：从而实现理论支持获得市场的理性认同。98线路2：广告与渠道目标客群定向传播“海、陆、空”全方位立体营销（空）媒体广告：户外、报纸、电视、网络、广播等大众媒体遍地撒网；（陆）事件营销：活动举办、圈层营销、社团客户组织、企事业人员组织各个击破；（海）渠道营销：短信、商会、邮政直投、银行VIP大客户等精准媒体，对目标客群进行重点捕捞；99线路65、3：体验式营销感受真实的力量环境、档次、产品、物业管理、销售气氛的综合体验打造环境优异、具有较浓商业氛围的样板展示区。打造具有商业品质的样板铺。邀请项目设计师讲解项目设计理念对项目价值的体现，形成参观人潮，制造话题事件。通过看楼直通车直接从客户集中区将其统一引领至项目，通过圈层活动进行引爆。看房直通车样板铺100线路4：客户服务与组织促成销售商业地产论坛暨项目发布会结合项目的整体营销推广制造话题事件，引发市场关注主题性促销活动，刺激销售成交产品发布会/认筹会员活动/样板示范区公开体验/招商签约会等等活动项目招商巡展活动SP活动路演活动101四线并进：营销核心理念目的：让客户心里建立理性憧憬，并66、打消后顾之忧，促进销售进度，最大化实现创造开发利润。通过项目价值梳理，营销推广操作，建立广泛价值认知，从而拓展客户来源渠道，增客目标客户基数。通过项目操作，实现项目销售力和企业品牌力的互动共赢。做足气势、深入蓄水、集中开盘，营造紧张气氛，挤压客户成交。客户机会项目价值102推广策略第一阶段：造势第二阶段：第三阶段：第四阶段：蓄势造市造价树立形象主题概念出街通过销售中心开放开始向市场释放项目形象正式认筹开盘强销筛选客户，持续蓄客准决战阶段预备开盘（认筹）市场决战我们首批推售目标：3个月的市场炒作，1个月蓄客认筹，实现首批产品开盘旺销前期蓄客103造势第五阶段：第六阶段：第七阶段：造市造价正式认筹67、开盘强销首批客户梳理，持续蓄客二次认筹再次累计蓄客二批次开盘推广策略我们的目标：趁热打铁，再通过2个月的市场炒作，1个月蓄客认筹，保证二批次开盘旺销目前暂定的销售推广物料：销售单张销售折页产品手册以上销售物料均涵盖商业和住宅产品信息，销售单张、折页与产品手册中关于产品的主要内容及信息逐渐丰富及详细。在各推广阶段根据推售产品的不同通过其他推广物料进行侧重宣传。104媒体组合策略项目主要目主要营销节点点单次次释放。放。建建议淮北日淮北日报、淮北晨刊。、淮北晨刊。项目蓄客目蓄客认筹期筹期释放。放。建建议淮北交通广播淮北交通广播电台台FM100.4建建议取得市区内至少取得市区内至少1处广告立柱。广告立68、柱。建建议以靠近淮河路或人民路以靠近淮河路或人民路为宜。宜。建建议以网以网络整合推广整合推广为主。主。建建议搜房网、新搜房网、新闻网、淮北网、淮北论坛等，并整等，并整合微博、微信、社区合微博、微信、社区论坛等多种网等多种网络渠道。渠道。主流主流 媒体媒体报广报广电台电台户外户外网络网络小众小众 渠道渠道派单派单短信短信路演路演路牌路牌项目蓄客目蓄客认筹期持筹期持续采用。采用。建建议派派单区域区域为市区中心，各人流密集区域。市区中心，各人流密集区域。配合活配合活动及主要及主要营销节点点进行行释放。放。单次次释放建放建议5万条万条/次，蚌埠市区次，蚌埠市区优先先发送。送。根据蓄客情况根据蓄客情况选69、择性考性考虑执行。行。路演区域建路演区域建议为三区一三区一县。根据推广情况考根据推广情况考虑采取。采取。建建议考考虑公交公交车站牌和路旗。站牌和路旗。在市区推广主要以主流媒体为主，其中建议又以网络炒作为主，制造话题持续热炒。105售楼处开放、奠基邀请淮北市领导、淮北日报、淮北晨刊、电视台媒体、前期的意向客户等参与售楼处开放与奠基活动，并开始前期蓄客。活动人数：500-800人左右。邀约客户群体：市区级领导、企业嘉宾、主流媒体记者、意向客户等。主题：销售中心盛大开放-恒基城销售中心恭候您的大驾活动举行条件：单体沙盘、区域沙盘交付，销售中心包装完毕，宣传物料到位。蓄客方式：凭个人有效证件在销售中心70、进行登记备案。阶段营销计划销售中心正式启用标志着项目营销工作正式全面启动106推广方式：报广、网络（搜房网、新闻网、淮北论坛）、围墙、单页、LED、户外大牌、短信。目地：让社会各界人士对“恒基城”有一个较为深入的了解；增加该项目的市场美誉度，提升投资客户的信心；销售中心开放作为项目销售启动点，并开始进行客户诚意登记。亮点：邀请市区级政府领导或明星助阵，带动项目人气和影响力。具体详见专项营销方案。基本物料：销售资料及物料（区域模型、单体模型、销售单张、统一说辞、销售物料工具配备等）。阶段营销计划销售中心正式启用标志着项目营销工作正式全面启动。售楼处开放、奠基推广以主流媒体为主（报广、户外、网络等71、），按照中型活动规模，重点借助政府领导或明星扩大项目影响力，在淮北一炮而红。107概念强化期阶段营销计划目地：造势、吸筹，建立市场认知度，进行形象宣传，引起市场关注；为认筹、开盘，做好充分准备。目标客户：周边村落的拆迁村民、周边做小生意的居民、经营商户及潜在客户。阶段推广语：融皖北商道聚城市财富城市西区核心，黄金旺铺汇聚百万人气推广方式：围墙、路牌、电台（淮北交通广播FM100.4）、网络、硬广（备选）。推广宣传策略：挖掘项目地周边原有客户群，进行定向短信、电话营销；外出巡展摆放资料，接待客户。配合相关媒体（报社、网络）树立项目形象和主题炒作；媒体报纸（软文、形象平面结合）系列发布，现场展示到72、位，售楼处展示、道旗、广告牌到位。辅助配合宣传手段（电台宣传片、商业网页推介广告等）；在三区一县通过派单张/海报覆盖，封锁定点专业市场，DM，派单，同步进行。宣传推广陆续出街，逐渐增强项目在市场上的影响力。宣传推广陆续出街，逐渐增强项目在市场上的影响力。108VIP客户升级目的：对前期积累和登记的客户进行升级，筛选有效客户，验证客户诚意度。主题：恒基城VIP客户诚意登记。目标客户：周边村落的拆迁村民、周边做小生意的居民、经营商户及潜在客户。阶段推广语：VIP震撼升级旺铺只需一“步”x月x日只需您前往售楼处，重重折扣更诱人黄金地段+黄金规划+黄金组合=黄金旺铺主流媒体：户外广告、电视台、报广、广73、播、网络、短信、LED滚动显示屏。推广宣传策略：原有客户群，进行定向短信、电话营销；媒体报纸（软文、形象平面结合）系列发布，现场展示到位，售楼处展示、道旗、广告牌到位。辅助配合宣传手段（电台宣传片、商业网页推介广告等）；在三区一县通过户外广告、外展点蓄客；通过单张/海报封锁定点专业市场，DM，派单，同步进行。优惠方式：客户预交2万元诚意金，享受VIP客户优惠，开盘金可享2万抵5万元的优惠。阶段营销计划109招商启动适时举办项目招商启动新闻发布会，以招商带动销售的大策略。主题：恒基城全球招商新闻发布会正式启动。活动人数：800-1500人左右。邀约客户群体：1.政府领导2.商业协会3.意向商户474、.意向投资者5.媒体单位。活动要点：通过政府领导发言，宣布给予项目招商政策支持，协会代表发言，招商团队亮相等环节，给投资树立投资信心。活动目的：正式宣布项目招商启动，通过启动仪式，持续VIP预约为项目营造投资热点，吸引品牌经营户加盟。阶段营销计划穿插招商启动发布会活动为项目穿插招商启动发布会活动为项目蓄势期增加炒作。蓄势期增加炒作。110认筹认筹造势，营造销售火爆场面，给外界营造出一铺难求现象，刺激本地客户购买信心。阶段营销计划目的：营造咨询客户络绎不绝，火爆现象，刺激本地客户购买信心。主题：恒基城黄金旺铺认筹，火爆登记中。目标客户：周边村落的拆迁村民、周边做小生意的居民、经营商户及潜在客户。75、形式：报广、巡展（设点咨询）、网络、派发单页、杂志、电台、广播等。推广宣传策略：原有客户群，进行定向短信、电话营销；外展点接待客户、积蓄客户；媒体报纸（软文、形象平面结合）系列发布，现场展示到位，售楼处展示、道旗、广告牌到位。辅助配合宣传手段（电台宣传片、商业网页推介广告等）；在三区一县通过户外广告、直邮覆盖；派单张/海报封锁定点专业市场，DM，派单，同步进行。111阶段营销计划活动推广语：西区核心城市中心LOGO+恒基城拥有一铺，百年旺富1期黄金旺铺认筹，火爆登记中存二抵五，1期黄金旺铺x月x日盛大认筹认筹优惠：2万元诚意金转为定金，分5万元/10万元两个档次认筹金，开盘除2万抵、5万外，还76、可额外享受2%或4%的优惠折扣。认筹造势，营造销售火爆场面，给外界营造出一铺难求现象，刺激本地客户购买信心。认筹112周末暖场活动为开盘造势、蓄客，给外界营造出认筹火爆，人气旺盛的现象，刺激本地客户购买信心。目的：为开盘造势、蓄客，给外界营造出认筹火爆，人气旺盛的现象，刺激本地客户购买。活动手段：定期组织“认筹客户”、“诚意登记客户”在售楼中心考察，并在重点区域、地段、场所巡展，设置咨询台。网络“剑客”持续网络炒作，间接宣传项目优惠政策，为认筹造势。活动类型：美食DIY21点棋牌花式调酒沙画表演汽车香水DIY推广渠道：淮北市区及三区一县的外展点客户，主要以短信形式进行及时的信息释放。阶段营销计77、划113第一阶段开盘x月x日，恒基城耀世开盘。目的：根据蓄客情况，组织第一批开盘活动，实现销售，资金回笼。主题：恒基城第一批产品开盘销售。目标客户：周边村落的拆迁村民、周边做小生意的居民、经营商户及潜在客户。形式：报广、巡展（设点咨询）、网络、派发单页、杂志、电台等。阶段营销计划114第一阶段开盘阶段营销计划活动推广语：西区核心黄金铺王恒基城首期盛大开盘x月x日，黄金铺王全球竞拍西区核心黄金铺王恒基城邀您见证x月x日盛大开盘百货/超市/购物/餐饮娱乐/办公/酒店西区核心黄金铺王国际专业运营团队强势做旺放心安心省心就是不操心！让您轻轻松松赚的盆满钵满认筹优惠：开盘当天购铺成功，可额外享受1%的折78、扣；购铺前400名，有2000元购铺抵用券。付款方式：全款95折，按揭99折。x月x日，恒基城城耀世开盘。115持续热销美食品鉴会，延续开盘人气，持续热销售楼处周末小活动不断，吸引客户活动思路：恒基城作为城市综合体美食元素必不可少，可以策划一场美食品鉴活动，以此为噱头，集中客户，再次销售。主要推广语：西区核心黄金铺王恒基城首期开盘遭疯狂抢购一天劲销2个亿西区核心黄金铺王恒基城理性投资，高性价比坐收渔利享安逸主流媒体：户外广告、电视台、报广、广播、网络、短信、LED滚动显示屏。阶段营销计划116招商成果签约仪式举办招商成果签约仪式暨第二批VIP预约登记。活动思路：将招商成果签约发布仪式与项目第二79、批VIP升级活动同时举行，以招商客户带动预约客户，用预约客户刺激经营户。主题：XXXXX签约进驻，新闻发布会盛大举行。规模：恒基城举办招商成果签约仪式，1000-2000人左右。阶段营销计划117第二批认筹第二批次产品的认筹活动目的：第二批次产品的认筹。主题：恒基城一期黄金街铺完美售罄二期旺铺盛大认筹开启。规模：500-1000人左右。阶段营销计划118第二批开盘第二批旺铺产品的正式开盘目的：造势二期旺铺产品正式开盘，销售。主题：恒基城二期黄金街铺耀世开盘。规模：800-1500人左右。形式：报广、巡展（设点咨询）、网络、派发单页、杂志、电台、广播等。阶段营销计划119演示结束谢谢聆听现在是交80、流时间深圳市百汇房地产顾问有限公司Thank you!Thank you!感谢贵司在营销服务工作中给予的信任与协助！感谢贵司在营销服务工作中给予的信任与协助！120 百汇部分案例展示百汇部分案例展示附件部分121122123124125126127128129130131132133134135136137138139140141142143144145 2商户商户资源资源1 1、超市、百货、家居、电器主力店、超市、百货、家居、电器主力店2 2、休闲娱乐、健身康体、美容、休闲娱乐、健身康体、美容spazspaz主力店主力店3 3、餐饮美食、咖啡茶饮、甜品面包主力店、餐饮美食、咖啡茶饮、甜品面包81、主力店4 4、连锁酒店、影院、欢乐园主力店、连锁酒店、影院、欢乐园主力店5 5、百货商场中的珠宝、首饰、皮具鞋帽、钟表、男、百货商场中的珠宝、首饰、皮具鞋帽、钟表、男/女装女装146大型主力店商家资源：超市、百货、家居建材、家电、IT数码大卖场/超市沃尔玛、家乐福、欧尚、麦德龙、易初莲花、易买得、百佳、屈臣氏、迪亚天天、好又多、乐购、大润发、物美、华润万家、世纪联华、家世界、新一佳、人人乐、武汉中百、江苏时代、家得利、农工商装饰建材家得宝、百安居、乐华梅兰、宜家、东方家园、美克美家、家福特、好美家、盛源大地、金海马、吉胜伟邦、红星美凯龙、月星家居、石头剪刀布、好饰家、乐安居、国安居、富华居、好82、百年家居、名家家居、美克美家家居、美庭家居、家之福家居、香江家居连锁品牌百货伊藤洋华堂、吉之岛、西武、伊势丹、百盛、新世界、太平洋、巴黎春天、连卡佛、崇光、百联集团、华联集团、王府井百货、山东银座、重庆百货、人商集团、广百、金鹰国际连锁品牌家电百思买、永乐、国美、苏宁、五星、人中、三联、顺电、铭可达连锁IT数码赛格广场、百脑汇、太平洋数码、宏图二胞、赛博数码、颐高147大型主力店商家资源：KTV、酒吧、夜总会、水疗会所、健身瑜伽、美容纤体欢乐KTV欢乐迪、温莎KTV、好乐迪、星期8量畈式KTV、敦煌吧ktv、欢唱一佰量畈式ktv、迪拜ktv、歌酷ktv、天之星量畈式ktv、蝙蝠吧ktv、酷比龙83、量畈式ktv、滚石ktv酒吧、开心一曲ktv、山水量畈式ktv、本色酒吧、夜色酒吧、芝加哥酒吧、欢乐驿站ktv、天籁村ktv、酷啦啦ktv、加洲红量畈式KTV、KBOSS量畈式KTV娱乐酒吧BBC西餐酒吧，格莱美西餐酒吧，简约酒吧，BBC西餐酒吧，卡萨布兰卡西餐酒吧，威尼斯酒店V吧，雨花欧陆西餐酒吧，昔士风酒吧，卡碧桃音乐吧卡碧桃音乐吧，麦考利爱尔兰酒吧卡碧桃音乐吧，喜玛拉雅时尚酒吧，红磨坊，Venuspub维纳斯酒吧，QQ吧，一杆进球吧，墨西哥球迷俱乐部休闲健身中航健身会、火鸟健身、精英健身、加洲健身、东方阳光健身、明珠健身、麒麟健身、大家乐健身、丽康健身、魅力健身、好家庭健身、玛哈健身、金84、色阳光健身、力特美健身、金柏霖健身、明珠健身、英皇健身、丽人健身、金朝阳健身、力佳健身、动力时尚健身、家美健身、天下行健身、雅士轩健身、东方美人健身、自然美、克丽斯缇148大型主力店商家资源：西式餐饮、中式餐饮、休闲茶饮、咖啡、甜品、面包房连锁品牌餐饮西式快餐：百胜（肯德基、必胜客）、麦当劳、德克士、汉堡王、味千拉面、PAPAJONES西式正餐：星期五餐厅、金象苑、印度小厨、宴荟绿林亚加达巴西烧烤、StrawberryForever、草莓屋金钻潮庭、芭蕉叶东南亚美食、芭乐风味馆、广州蕉叶、笑味轩韩国料理、梨花苑韩国料理、元绿寿司、大渔、中森名菜、王品台塑牛排中式快餐：真功夫、永和大王、大娘水饺85、大食代、新亚大包、面点王、嘉旺、大家乐、大快活、红荔村中式正餐：小肥羊/小尾羊、东来顺、美林阁、美林小厨、小南国、谭鱼头、张生记、新开元、渝信、陶然居、俏江南、苏浙汇、湘鄂情、金鱼豹、集集小镇、避风塘、天天渔港、巴蜀风、春满园、小南国，西湖春天、北海渔村、菜根香、漓江又一轩、毛家饭店、丹桂轩、老院子、苏武牧羊、六千馆、味千馆、芙蓉楼、民间瓦缸、华神火锅、潮泰牛肉火锅、满庭芳大酒楼、味食尚，春满园，鼎泰丰，王子国宴，海上皇集团，胜记集团，王府大酒楼，金钱豹餐饮集团，金蝶轩、唐宫海鲜舫、鹿港小镇休闲类：面包新语、85度C、园缘园、满记甜品、元祖、可颂坊、克莉斯汀、仙踪林、糖皇甜品、许留山、一茶一86、座浮世尘缘149大型主力店商家资源：连锁酒店、精品酒店、星级影院、大型书店、连锁药店连锁商务酒店七天酒店、嘉缘连锁酒店、七斗星酒店、雅特酒店、如家酒店、锦江之星酒店、莫泰168酒店、速8酒店、汉庭酒店、格林豪泰酒店、新宇之星酒店、24K国际连锁酒店、山水时尚酒店、假日快捷酒店、星期天酒店、庐家酒店、城市客栈、戴斯酒店、维也纳酒店、V8连锁酒店、桔子酒店连锁药店老百姓大药房/复兴大药房/海王星辰药店/桐君阁大药房/中联大药房/金象大药房/九洲大药房/海王星辰/同仁堂/美信医药国际连锁大型书店大众书局/新华书店/贝塔斯曼/席殊书屋/季风书园/博库书城连锁影院南国影城、中影国际影城、百老汇影城、太平87、洋影城、金逸影城、MCL洲立影城、保利剧院、高新影院、金盾影剧院、红番区数码影院、大地影院、嘉禾影院、星美国际影城、万达国际影城、新世纪影城、九州影院150演示结束谢谢聆听现在是交流时间深圳市百汇房地产顾问有限公司Thank 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you!感谢贵司在营销服务工作中给予的信任与协助！感谢贵司在营销服务工作中给予的信任与协助！151n项目地址：淮海路与孟山路交汇处n开业时间：2004年5月1日n投资单位：香港中原集团n管理公司：南京山百n经营面积：约8200n年营业额：日均约20万元n经营类别：1F缤纷天地：化妆品、黄金珠宝、钟表照材、烟酒食品、箱包皮具2F绅士广场：精品男装、男式正88、装、商务休闲、衬衫西裤、男女皮鞋3F时尚装苑：职业女装、女式时装、少淑女装、女式裙裤、羊绒精品4F美好家园：运动休闲、床上用品、家居用品、儿童用品n主力店：1F：玉兰油、欧莱雅；西铁城；金利来；飞利浦小家电；戴梦得珠宝2F：百丽、森达、哈森；罗蒙、开开、花花公子、虎都3F：影儿国际、渔、斯尔丽、天意、宜而爽4F：阿迪达斯、KAPPA、美津浓、康先特、双星、李宁；罗莱家纺东方百货已建商业项目152优势：地理位置优越，周边商业氛围浓厚，人流量和车流量均较大。开业时间较早（2004年5月开业），在淮北人中有较好的口碑。知名物业管理公司中原投资，南京山西路百货大楼有限公司负责运营管理。劣势：项目体量较89、小，在商品备齐度上较华松和鼎盛有一定的差距。周边百货业“扎堆”，商业竞争异常激烈，而且随着未来金鹰商厦的开业，竞争将更趋白热化。店内格局不合理，存在诸多“死角”。层高偏低，进入卖场感觉压抑。东方百货已建商业项目项目优劣势分析153n项目地址：淮海路与孟山路交口的东南角n开业时间：2006年10月n投资单位：淮北市天象房地产公司n建筑面积：约20000（每层3000左右）n经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮n楼层分布：1F生活元素：麦当劳、屈臣氏、化妆品、珠宝、皮具；2F潮流先锋：少女装、休闲服饰、时尚饰品；3F缤纷世界：职业女装、家居服、童装、针织羊绒；4F名流天下：品牌男装、男士内衣；5F雅致90、生活：运动服饰、运动器材、电玩城、家纺n销售情况：销售方式采取每年8%，返租五年n运营方式：采取联营扣点的方式，视不同品牌、不同品类扣点15%至30%扣点不等，免租一年，并需交纳质量保证金3000至5000元不等。金淮北大厦楼层平面图楼层平面图已建商业项目154优势：地理位置优越，地处淮北淮孟商圈的核心位置，周边商业氛围浓厚，人流量和车流量均较大，并有银行等完善的商业配套机构。知名餐饮麦当劳和屈臣氏的入驻，为其带来了庞大的人流，增强了其人气。室内人流动线规划较好，使每一家店铺均有相对公平的接待目标消费者的机会。五楼规划有电玩城和儿童手工制作坊，是周边几家百货店唯一引入休闲娱乐的商业物业。这在增91、强与消费者互动与体验的同时，也增加了人气。劣势：与周边定位雷同，商业竞争激烈。周边集聚了华松国际购物中心、东方百货、金鹰百货等诸多中高端百货业态，这在聚集人气的同时也使得商业竞争异常激烈。虽然较几家百货店人流动线规划较好，但是通道的尽头处理不太恰当，处身其间，容易产生死胡同的错觉。目标受众过于高端，除了二楼经营时尚女装人气较好外，店内人气不旺，与开业之初旺盛的人气有天壤之别。金淮北大厦已建商业项目项目优劣势分析155华松国际n项目地址：淮海路与孟山路交口的东北角n开业时间：2008年10月n投资单位：淮北市华松房地产公司n建筑面积：约36000（商业28000）n经营品种：购物、休闲、娱乐、餐92、饮n楼层分布：-1F-五星电器；1F国际精品馆：黄金珠宝、名品化妆、烟酒名茶、通讯数码、精品皮鞋2F-绅士名流馆：精品男装、精品皮具3F-炫美名媛馆：精品女装、女士配饰4F-香榭丽人馆：时尚休闲、少淑女装5F-运动童趣馆：运动广场、儿童世界6F-8F：养身会所、英皇俱乐部、国会酒吧、健身部n运营方式：等采用联营的模式，主要经营品类服装的扣点为20%。已建商业项目156优势：地理位置优越，位于淮海路商圈，并占据商圈中的核心位置，人流量和车流量均较大。电器运营商五星电器的入驻为其带来了大量的人气。定位在高端百货，有良好的企业形象。劣势：与鼎盛国际、东方百货及未来的金鹰商厦定位雷同，这在扩大商圈辐射93、力的同时，也使竞争异常激烈。内部商业氛围不浓，客流量无论是平日还是周末，均不大。商业布局通透性差，进入商场视线遮挡严重，并存在人为制造的“死角”。华松国际已建商业项目项目优劣势分析157n项目地址：淮海路闸河路口（百货大楼旁）n开业时间：2006年9月27日n投资单位：淮北市宏昌房地产有限公司n经营面积：约4000n经营品种：主营服饰，兼营餐饮、饰品等楼层功能设置楼层平面图已建商业项目白马服装城158n久兴批发购物中心地处淮海路东端，东岗楼立交桥西，总建筑面积8.2万平米，是淮北市目前规模最大的批发市场，并成为淮海路商圈的中低端核心。n市场共计五层，地下一层、地上四层，主要以营小商品、各种服装94、箱包、数码产品、家具、电器等，并在负一楼留有仓库存储间，在经营档次上，主要以低档为主，也有部分品牌商品在销售，面向的消费群体是较为广泛。此外，还引进真棒特卖场、宏源电器等业态。n在铺位面积上，主要以1020平米为主，租金视楼层、位置、品牌知名度有所不同，负一层租金为100元/平米/月，物业费5元/平米/月；一层为1000元至1500元/平米/月，物业费为5元/平米/月；二层为750元至1200元/平米/月，物业费为10至15元/平米/月；三层约400元/平米/月，物业费10元至15元/平米/月；部分（如羽绒服等）采取联营扣点的方式，扣点率为10%；五楼租金为18元至28元/平米/月。在物业空95、置率方面，主要集中在三楼和四楼，分别约占20%和40%。已建商业项目久兴批发市场159优势：项目所处位置为原东岗楼批发市场，有一定的人流基础。项目定位在中低档，目标受众广泛，使其拥有广大消费者。规模较大，有良好的规模效应。真棒大卖场和宏源电器的引进，形成业态互补，吸引了新的客源。同类产品较多，业户之间竞争激烈，直接导致价位较低，从而对低端消费人群颇具吸引力。劣势：产品线处于低端，部分产品存在假冒伪劣，企业形象较差，给人以“脏、乱、差”的感觉。业态布局混乱，缺乏有效的动线引导。虽然存在部分品牌商品，但是无法改变其低端的企业形象。已建商业项目久兴批发市场项目优劣势分析160n项目地址：西依相阳路、96、南邻人民路、北靠黎苑路n开业时间：2012年n投资单位：安徽天象集团n建筑面积：270000n经营业态：购物、休闲、餐饮、会展、娱乐n项目介绍：是一个集国际会展中心、五星级酒店、甲级商务办公楼、景观社区、商业休闲广场及大型购物中心、大剧院、VIP贵宾会所等为一体的复合型建筑群体。一期为广场，二期除会展中心外须建设写字楼和酒店，三期为住宅和商业配套。n项目印象：该项目为重要的政府“形象工程”，项目周边目前商业体和消费群均不足支撑目前区域商业。已建商业项目中泰国际项目为形象工程，周边商业体和消费群均不足以支撑目前区域商业。黎苑路:专业店、便利店租金：1F：20-45惠苑路:专业店1F租金：20-497、0相山路:专业店、便利店租金：1F：65-90相阳路:专业店、便利店租金：1F：35-45相阳路:专业店、便利店租金：1F：40-50161已建商业项目相王国际项目地址：相山路与淮海路西南角开业时间：2010年5月投资单位：南北行投资发展公司建筑面积：约70000项目核心价值：地处核心商圈绝版黄金地段；三个首层的独特物业格局；主力商家大润发、肯德基已确定进驻；停车位等硬件设施配套齐全；大体量有助于打造新的商业中心；一站式规划填补区域空白；新相王广场未来良好的集客平台。162主题定位：皖北首席时尚消费中心皖北项目的辐射范围；首席项目的唯一性、独特性、原创性；时尚时尚服饰、运动休闲、数码电玩、美食98、餐饮时尚潮流的聚集地；消费中心一站式、全生活消费体验。关键词：现代的、流行的、时尚的、休闲的、开放的、互动的目标客群定位：年龄在20岁35岁的青年男女，也是目前社会时尚消费品的主力消费群体。商品档次定位：中等及中等偏下，面向的目标群体更广泛已建商业项目相王国际163已建商业项目已建商业项目中韩商业广场中韩商业广场n项目地址：孟山路与惠黎路交叉口东北角n开业时间：2007年9月n投资单位：中韩商业广场开发公司n建筑面积：约37200n停车位：292个n经营品种：购物、休闲、餐饮n项目介绍：以韩国产品为主要经营品种，集购物、餐饮、休闲、办公于一体综合性建筑群，建成后将成为淮北最大的韩国文化主题购物99、广场。164n项目定位：为一站式休闲购物中心n总投资：约2.5亿元，n总建筑面积：7.28万，n商业面积：3.43万。n投资方：安徽金方集团投资n项目介绍：HOPSCA综合体，并引进金鹰商厦作为百货主力店。目前项目尚处于建设初期，但其引进的金鹰商厦在淮北人们心中有较好的口碑，一旦建成开业，将对淮北的商业，尤其是高端百货业会形成一定的冲击。已建商业项目淮海时代广场165已建商业项目已建商业项目金色云天金色云天u项目位置：位于淮北市新规划的火车站南广场u商业面积：100000u项目投资方：淮北云天置业有限公司u设计单位：合肥华祥规划设计有限公司u进出口状况：由于项目处于两面临路状况，进出口相对比较100、多，就目前规划的有，桓谭路、长山路及相山路各有一个出入口，桓谭路出入口位置明显，地形比较有利，长山路及相山路路段进出口需要加强引导。进出口设置需充分调动整体的利弊因素进行规划。u停车状况：项目三面路段几乎包含淮北所有公交车路线，市内各个区域至市场都比较方便；此地段也是出租车司机每天载客的黄金地段。u项目概况：金色云天是在长山路西、桓谭路两侧投资兴建的集站前广场、大型商业、写字楼、酒店式公寓和高层住宅为一体的大型都市综合体。目前家乐福已基本确定进驻该项目。166优势：位置优越，处于火车站的核心位置，属于市级商业中心区，商业氛围浓厚；交通便捷，三面临路，共有8趟公交车经过该项目；配套齐全，周边属于101、建成区，市政、生活等配套一应俱全；规划设计先进，多种住宅产品及多业态组合形成多元化；周边大型商业一同开发，同时家乐福已确定基本入驻，给项目带来无比的号召力和人气；劣势：火车站南广场的开发时间与项目建成时间不对应，届时会影响商业运营；偏于主干道，视觉上遮挡比较严重；商业部分的销售和招商应统一运作，一分为二不利于商业部分的营销；已建商业项目金色云天项目优劣势分析167n项目地址：相山路与黎苑路交汇处北n开业时间：2006年10月n投资单位：上海瑞欣公司n建筑面积：约23500n经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮n楼层分布：1F：黄金珠宝、文体、办公、小家电2F：服装、鞋帽、内衣、床上用品3F：ITA102、T百货会员俱乐部(已撤出）n失败原因分析：从开业一直没有作旺，导致入场商家更换频繁；定位在中高档百货，但商品的质量、品牌、形象等与中高档百货相差太远；产权分散，导致经营管理无法集中统一。经营管理出现问题，以办会员卡为例，许多会员卡均办给了小孩子，其经营管理可想而知。失败商业项目亚太广场定位错误导致后期经营不善168失败商业项目万金时代广场n项目地址：淮海路核心商圈n开业时间：2007年9月n投资单位：安徽万金置业n建筑面积：约6700n经营品种：购物、休闲、娱乐n楼层分布：-1F：箱包、饰品（营业面积927）1F：精品男装：利郎、GXG、才子、劲霸男装2-3F：空置状态（苏宁电器有意向入驻）n103、失败原因分析：周边竞争激烈，运营管理跟不上市场需求。产权分散，缺乏整体运作。产权分散，缺乏整体运营169序号项目名称位置业态建设规模总投资（万元）1淮海商场改造淮海路、孟山路交叉口百货店占地1万，其中商业建筑面积约2.8万自筹2百货大楼改造提升淮海路、友谊巷交叉口百货店占地0.3万自筹3华松商业广场建安路8号(原医药公司)大型超市建筑面积8万90004美味宫原址重建古城路、孟山路交叉口大型超市建筑面积0.6万自筹5家乐福超市原老体育场大型超市建筑面积9.8万230006淮海西路卖场淮海西路与西山路交叉口西南大型超市建筑面积2万7新蔡卖场新蔡大型超市8韩国城孟山路东，夜市南，安康路西，惠黎路北购104、物中心占地面积1.4万100009商业物流中心相阳路57号购物中心建筑面积8万3000010华松商务国际工程淮海路专业店建筑面积3.6万700011金淮北淮海路孟山路交叉口专业店500012麦迪森广场改造惠苑路步行街专业店建筑面积0.6万自筹13盛世商贸城扩建相山南路专业店建筑面积1.6万自筹14城市广场二期淮海路、洪山路交叉口专业店20000已建设重点项目一览表170序号项目名称位置业态建设规模总投资（万元）15电脑城惠苑路步行街专业店建筑面积1万800016淮北市学友海产品加工储藏董庄路南县材校东侧海产品市场建筑面积1.8万200017淮北市奇石花卉市场董庄路北朱庄社区对面奇石花卉市场建筑105、面积1.7万18矿业设备博览城相杜路专业市场占地28.7万2500019久兴商城东办八号桥社区专业市场建筑面积8万3000020华阳药材市场周庄社区专业市场建筑面积5万300021淮北汽车城相山南路两侧汽车专业市场占地12.7万，建筑面积66.7万9960022日用瓷器及酒店用品市场原渠沟综合市场专业市场建筑面积1.1万100023陶瓷交易市场烈山工业小区专业市场占地5.3万，建筑面积1万80024石榴交易市场蔡里村专业市场0.2万20025粮食物流基地新蔡工业园专业市场占地7.2万26凤凰山物流中心凤凰山工业园仓储、物流占地40ha27烈山物流园区合徐高速连接线与外环交叉口处，临近新蔡工业园106、仓储、物流占地40ha28龙湖物流中心龙湖工业园仓储、物流占地30ha淮北城市商业的发展带动了大量大型商业项目的开工建设，其中专业市场和大型百货专卖居多。171淮北市商业发展不均衡，新城区商圈消费支撑相对不足，老城区商圈则存在规划落后，环境不协调、业态布局混乱的现象；市内缺乏知名度高、影响力广的大型购物超市，随着相王国际、中泰国际、金色云天等多个多功能商业项目落成运营，有望改写这一局面；市内各特色商业街是年轻人主要的逛街地点，但普遍面临缺乏统一规划、环境较差、急需升级或改造的局面；淮北市正在兴建的新兴项目具有规划起点高、综合性强的特点，一旦建成运营或将影响甚至改变淮北市的商业格局；经营失败的商107、业项目大都因为项目前期定位不清晰，从而导致招商的急功近利以及运营管理上的混乱和缺位，最终导致项目失败；淮北市政府的商业规划方向赋予了商业地产极好的契机，但新建大型综合项目众多，竞争激烈已是不争的事实，未来淮北商业将形成群雄并起的格局。淮北商业市场分析小结172相山区目前在售项目共计42个，包括商铺、住宅、写字楼、别墅、洋房等。区域内目前主流在售项目调查数据如下表：楼盘地址业态基本情况均价（元/）销售情况占地面积建筑面积国购私寓长山路桥东侧公寓27.7万115万6500在售42精装公寓，均价5500-6500元/；5.4米挑高公寓，均价6500-7500元/；一次性98折。港利上城国际南黎路及泉108、山路住宅17.2万58.5万首期将推5栋高层；面积约85-115，售楼部即将公开。超级动车长山路与惠苑路交叉口商铺126亩60万1300010-30商铺。二期认筹中，交1万抵2.5万，交20万8.8折。永利广场一马路大润发广场西（原相王宾馆）综合楼1777015.6万10-40商铺，认筹交5万98折；40-127精装公寓交10万享98折；109-192住宅，交20万享95折。翰林学府相山南路新局中南邻小高层高层79198.55 338822.655400在售住宅89-126。共推出约236套房源。皖能皇家花园相山路与碱河路交汇处高层，小高层75.4亩13万一期推18层高层，87-97。认筹最高109、享1万元优惠。即将上市。特凿花园淮北师范大学北门对面高层25000620005000在售住宅面积86-127。首付30%优惠5000元、首付50%优惠8000元。一次性减1万，且98折。金方丽水园 翠峰路和董庄路的交huile小高层、高层、公寓、商业69044.45240137住宅：4700；商铺：1.1万二期82-119m认筹中，交1万元抵2万元。在售沿街商铺，110-124，一拖二，一次性9折，按揭9.5折。金地御景人民中路与濉溪路交汇洋房、高层、商业3174416万4988-5200在售1-5#楼，面积90-120m。6#楼现认筹中，日进百金活动。淮北国购广场长山路桥东侧高层276732110、.7511500004895在售四期13-17#楼，面积为88-110。电商独家钜惠，交5000元可享20000元钜惠。瑞景凯旋城相山南路和汽车城北路交汇高层130亩29万45884月20日开盘，共计336套房源；4月26一期二批次开盘。交5000元抵2.3万元。其他优惠并用。在售项目调查-相山区173相山区楼盘地址业态基本情况均价（元/）销售情况占地面积建筑面积海容广场相山区相山路与南黎路交汇处综合楼20046855126700在售LOFT公寓，面积为52-63。层高为5.5米，按揭98折，一次性97折。共推出144套房源华松太阳城南临人民路、北临黎苑路、粮食大厦东侧商铺、写字楼、住宅230111、51060万5500在售1-3#7678，均价5450元/。山水文园相山区南湖路与南黎路交叉路口西北角高层、商业88496253021.54988在售3-5#、7#楼90-130。一次性享94折，按揭享96折。老带新优惠。金冠紫园孟山路与惠苑路交汇处住宅、商铺、写字楼、公寓42959.7716万5380二期面世，首推3#楼92-108，共112套，5月认筹交1000抵10000元。淮海翰府相山南路东、规划勤学路北91042021005400在售1、2、4、5、7#楼、面积85-126房源，总房款优惠1万元。老带新活动。安邦红郡孟山中路9号高层3.5万110000住宅5500；写字楼6700-6112、800购房享优惠二选一：1、减15000元；2、首付分期付款，总房款优惠5000元；在售2#。一次性97折，按揭99折。写字楼，面积91-600。老带新优惠。桓谭风荷惠苑路与泉山路交汇处，桓谭公园西侧高层、多层3277710万5300一期住宅售罄，5月中旬推出7#，约240套，87-127m。认筹交2000元抵12000元！恒茂世家古城路23号高层、多层12659.19555797188起在售2#，7188/起。优惠：首付一成购房；1万抵3万、3万抵5万认筹中，签约送车库晨兴东湖公馆龙山路中段消防队北侧小高层、电梯花园洋房、独栋别墅、类独栋别墅、联排别墅900001100006000-9000113、在售394-460联排别墅按揭97折，一次性96折。550-580类独栋别墅按揭93折，一次性9折。133-198小高层认购中。华松天骄国际公馆淮海路与建安路交叉口处高层185007.5万7350在售2-5#，9092174相山区楼盘地址业态基本情况均价（元/）销售情况占地面积建筑面积安邦财富中心长山路与梅苑路交叉口高层、商业1815676121即将上市，售楼部接受来访。辉业都市花园古城路与长山路交汇高层19.8亩5500接受客户来访咨询。温哥华城金水河畔人民路以南、梅苑路以北、南湖路以东多层小高层35公顷3492945100在售多层17#，户型88-137。现购买联排别墅立减100000元。114、相王府邸濉溪路与海宫路交汇高层50亩10万5200在售4#，6-8#，95-117。总房款减10000元优惠活动及特价房。学府雅园海宫路海宫学校斜对面高层小高层1536.8383005400在售4#楼88户型，一次性付款99折。华松蚂蚁公寓相阳路与董庄路交汇处住宅公寓6650280006100尾盘销售，所剩房源不多，一房一价。德城新天地孟山中路235号高层、公寓、商业综合4211616116249509#4月25日开盘，共108套，认筹1万抵3万。一次性93折，按揭享98折。顺龙花园董庄路和长生路交叉口多层高层200004400在售多层高层复式3950/起，清盘价格为3588元/起。星月湖畔人115、民路南、龙山路西独栋别墅9万10万17000在售五期，面积330-620。高尔夫家园人民中路交泉山路多层花园洋房8.47万10万多层：5300；复式：6500在售多层和少量复式房源。多层一次性付款98折再减5000元，按揭99折再减5000元。皇御豪庭相山南路西与董庄路北高层2.8万9.2万5500在售1-7#楼，面积55-118，享95折优惠。175相山区楼盘地址业态基本情况均价（元/）销售情况占地面积建筑面积首府长山中路55号高层别墅218亩32万余6000在售二期三期，认筹交2万，开盘享200元/优惠。一次性97折，按揭99折，按时签约优惠2000元/套。金百合相阳路与翠峰路之间高层、商116、业3165118.48万5500一次性或首付80%，优惠250元/；首付50%，优惠150元/。华松御苑相山中路西、黎苑中路南高层30050.1111345057001-3#、6#110-133。香榭左岸南黎路与濉河公园交汇住宅、商业180亩30万4300在售1#、3#、9#楼，84-125户型。一次性95折。德城紫云府南黎路与鹰山路交叉处高层、公寓、商业24435.89394.45004380元/起，认筹2000元抵12000元。清雅河畔五马路与濉溪路交汇小高层新柳湾南黎路与虎山路交汇多层、高层300多亩35万3800在售25#楼，面积为89-119。东方城市广场淮海路，东方百货西侧高层97117、349000均价9000元/。交2万抵5万。送装修基金。凤凰山美食广场淮海路与凤凰山路交汇商铺10000目前在售商铺还有30余间，面积50-275。苹果佳园方安路以西、规划桓谭路以北高层11628.2450161.34300100以下，总房款优惠1000元。100以上，优惠2000。，一次性9.9折。176楼盘地址业态基本情况均价（元/）销售情况占地面积建筑面积海容龙溪水岸三期龙山路西、淮海东路两侧多层、退台59亩712374300推出280套。矿公积金98折，市公积金商贷95折，一次性93折。认筹交1000元抵用10000元中国矿业设备博览城杜集区开渠中路69号商铺283800028万住宅：118、2700住宅尾盘少量房源，均为3层，一次性减4万。另96一次性付款只需25万，贷款27万。135一次性付款30.3万，贷款需32.3万。政通梦幻王国古城东路和龙山路交叉口西北500米综合楼67108.45 55452.48即将上市，售楼部接受来访。星洲国际城龙山路与学院路交汇处多层，小高层35868.61425004200三期7#认筹中，交2000元认筹金。5月开盘房源均一口价。紫金城杜集区石台镇商业6.2万7万2350商铺：招商启动期间品牌经营商家，特殊优惠免租金2年。预计2014年中旬推出，商铺面积60左右。红星凯越广场龙山路与淮海东路交汇处多层高层150亩261404现接受客户来访咨询。119、东湖茗居龙山路西侧住宅、洋房综合楼13177.5 100801.83480在售二期商品房2980元/m起。12#预计4月底开盘。认筹期间交2000元抵12000元。万泰滨湖新城淮海东路与方安路交叉口住宅、洋房660多亩3.89万高层4500；小高层4800在售别墅（仅为3、4层），为现房。在售高层54#楼和小高层21#楼，面积在93-148。一次性97折、按揭98折。最低首付30000元。杜集区目前在售项目共计8个，包括商铺、住宅、写字楼、洋房等。区域内目前主流在售项目调查数据如下表：在售项目调查-杜集区177杜集区目前在售项目共计4个，包括商铺、住宅、洋房等。区域内目前主流在售项目调查数据如120、下表：楼盘地址业态基本情况均价（元/）销售情况占地面积建筑面积南湖雅苑宿丁路与卧牛路交汇处多层380亩40万住宅3700；商铺7000在售洋房，面积为125-167。多层85-120户型。商业别墅面积265左右。一次性98折，按揭99折。静安观澜郡烈山大道与卧牛路交汇处多层、花园洋房2498071940654500在售多层，面积为90-120，价格4500-5000元/；洋房在售117198，价格5000元/。一次性97折，按揭98折。老带新活动。淮北国购汽车文化园烈山区烈山大道与友谊路交汇处商铺2000亩100万7900在售二期少量房源。即将推出新房源。认筹交1万，首付一半，一次性付款96折121、按揭98折傲景观澜烈山大道与望阳路交叉口高层，商业10万40万认筹中，推出住宅，面积为88.23-124.55。交10万抵12万，交20万抵25万。在售项目调查-烈山区178楼盘地址业态基本情况均价（元/）销售情况占地面积建筑面积省房濉河庭院 濉溪县淮海南路多层小高层高层617亩70万2800推出C1#，C5#，90-110特价房。C2#楼4月12日认筹，交1万抵2万。恒大名都孟山路与南黎路交口往南500米高层商业五星级皇家会所恒大剧院运动中心29万100万住宅4700；商铺1万205平层大宅,仅62席；恒大影城，20-600主力商铺即将加推。宏宇之心城濉溪县淮海路与溪河路交叉口住宅公寓商业122、街70亩37万首期推A#楼，99-1114种户型，共224套，认筹享交1万抵2万。宝厦丽景新城濉溪经济开发区濉永公路与合欢路的交汇处多层400亩42万3300在售87-111的户型。一次性97折，按揭99折，订房优惠10000元。淮海国际商贸城濉溪县经济开发区原化肥厂高层200余亩200000商铺7200在售一期商铺加住宅楼，住宅推出特价房，2380元/。商铺还剩20%。一次性98折，按揭99折。二期在售商铺，均价15500元/。购商铺总房款减一万至三万不等。世纪华庭濉溪开发区国槐路与金桂路交汇处高层商住12000550003300在售住宅面积87-120。总房款优惠10000元。中瑞商城南环123、路乾隆湖西400米商铺1511118289.84m15000在售1、2#楼2070商铺。一次性付款98折，按揭99折。天杰帝景淮海南路东侧高层8508.235695.31一期共3栋楼，共187套房源。认筹交2000抵5000御溪国际濉溪县沱河东路与相山南路交汇处小高层35591.5一期52350售楼部公开，接受来访，到访有礼品。濉溪县目前在售项目共计30个，包括商铺、住宅、洋房等。区域内目前主流在售项目调查数据如下表：在售项目调查-濉溪县179濉溪县楼盘地址业态基本情况均价（元/）销售情况占地面积建筑面积丽都美景淮海路与汴河路交汇处高层1.3万4.7万4120在售89-121户型，一次性9.8124、折，按揭9.9折。东信城市公馆虎山路与溪河路交叉口高层12.5亩4.4万3900在售1-3#楼110-133.17房源。一次性96折、按揭98折。中苑大厦淮海路与沱河路交汇商铺/住宅9亩5万售楼部目前公开接受咨询。顺达盛世花园淮海路和碱河路的交汇处高层98875.5万4300在售87-128，一次性98折，按揭99折，顶层一次性92折；百善恒鑫城百善镇三叉口加油站多层6.7万10万2000一次性98折，按揭99折。二期认筹中，交5万优惠3500元，交10万优惠7000元。福田金桂花园经开区国槐路与金桂路交口多层、小高层6.7万11万3300在售面积81-105。开盘1#1万抵3万。一次性97折125、，按揭99折。九点阳光闸河路与龙脊山路交汇高层多层别墅3.8万4100在售90-118房源，一次性98折。购买34#楼，交2万抵5万。阳光花城玉兰大道与国槐路交叉口多层高层32亩5万3400在售面积87-108，总价减6000后按揭99折，一次性付清98折。润泽雅苑202省道与五里郢桥交汇多层高层3.3万6.3万3400在售88-132房源，一次性96折，按揭97折。天之和风雅苑淮海南路香舍黎饭店南高层32.4亩11万4300在售88-126，购房享99折。赠送太阳能热水。万润东方银座濉溪县淮海路东侧高层7.03亩2.6万住宅：4950；商铺2.7-3.6万商铺，一层均价36000元/，二层均126、价27000元/。一次性付款99折。180楼盘地址业态基本情况均价（元/）销售情况占地面积建筑面积嘉和御景园闸河路与龙脊山路交汇多层高层小高层706651540493900在售77-120，均价3700-4000元/，一次性97折按揭98折。铭城花园濉溪县淮海路西侧高层200001020003800现房销售，面积在50-133。一次性98折，按揭99折。海通财富广场淮北濉溪淮海路中段高层商铺+公寓6181.7住宅4750商铺2.5万在售顶层200复式，均价5500元/。511层80，均价4300元/起。领尚春城碱河路与烈山北路交口多层257002800二期房源已售完。三期预计下半年推出。玉兰花127、城经济开发区玉兰大道5号多层|小高层|高层150万20万2880在售小高层复式目前还剩10套左右房源。沿街商铺均价14000/。现购买商铺，每平方减800元，总价减16000元。中瑞商城南环路乾隆湖西400米多层1511118289.84m4300仅有少量房源在售。均价4300元/左右。一次性付款98折，按揭99折。东信学府花园濉溪一中东门南侧多层3032045000300012-18#一次性97折，按揭98折，再减5000元；1-11#楼一次性95折，按揭97折，再减15000元。紫薇苑经济开发区玉兰大道南侧高层小高层465343000在售1#、2#楼85-104户型。御溪美景闸河东路与二关128、路交汇处多层高层小高层80000多1800003900-4700在售面积为87-143。一次性98折，按揭99折。濉溪凤凰城经济开发区合欢路与银杏路交口多层小高层168亩16万3200仅有少量房源在售。濉溪县181竞品项目分析-凤凰城项目位置：淮海西路12号总建筑面积：100万占地面积：392196物业类别：住宅、洋房、综合楼住宅产权：70年公摊：9%绿化率：37%容积率：1.72均价：住宅-多层均价4500元/，面积80-110；9层电梯房，均价4100元/商铺-33-120，均价7500/最新动向：37#VIP卡5万抵8万。38#14年4月份交房，面积130。182项目位置：一环路和金和路129、交叉口物业类别：多层小高层总建筑面积：39.67万占地面积：233345绿化率：40%容积率：1.7均价：小高层-均价4000元/。一次性购房97折，按揭98折最新动态：现推出西区3#、东区19#、23#，86-106m两房三房，共计58套房源。优惠政策：去任一银行存5000元，凭票根开盘时享20000元优惠。预计6月开盘。绿洋万家花城183项目位置：利民巷北段物业类别：高层、商铺住宅产权：70年总建筑面积：10万占地面积：1.9公顷公摊：17%绿化率：30%容积率：3.3楼层状况：共7栋高层均价：商铺-均价1.1万元/最新动态：五号公馆火爆认筹中，一房一价。87-104m学区房。现办理会员卡130、3万可抵8万用。预计交房时间为2015年下半年。五号公馆184恒茂世家项目位置：古城路23号（二马路国土局西侧）物业类别：高层、多层总建筑面积：55579占地面积：12659.19公摊：高层18%，洋房7%容积率：3.0楼层状况：2#高层楼，户型区间126.8、132.34，147.36，7188/起最新动态：现推出首付一成购房优惠。现电梯洋房1万抵3万、3万抵5万，签约送车库；认筹享受“日进斗金”优惠，即从认购当日起至开盘当天，每天每优惠2元。预计2015年4月30日交房。185相王府邸项目位置：濉溪路与海宫路交汇处100米物业类别：高层主力户型：85.4两房、91三房、94.5两房总建筑面131、积：10万占地面积：3.3万公摊：18%绿化率：45%容积率：3.0均价：住宅-5200元/最新动态：4#95-117，均价5200元/。6-8#93m两室两厅，均价5100元/。推出总房款减1万元优惠活动。每月推出1套特价房，4680元/起。预计2014年10月份交房。186项目位置：一马路大润发广场西（原相王宾馆）物业类别：高层、综合楼总建筑面积：15.6万占地面积：17770主力户型：41.3、52.74、78.89、109.30、147.03、192.09容积率：6.93最新动态：10-40商铺交5万享98折；40-127公寓，交10万享98折；109-192住宅，交20万享95折。永132、利广场187东方城市广场项目位置：淮海路，东方百货西侧物业类别：高层总建筑面积：9.15万占地面积：9734主力户型：60、63、80、126、160、172公摊：20%容积率：9.40均价：9000元/。楼层状况：在售沿街一栋7-10层，户型为56-172。B#户型面积为70-138m。最新动态：所剩房源不多。现交2万抵5万。送装修基金。188项目位置：相山路与古城路黄金交叉口东南物业类别：高层总建筑面积：20401占地面积：未定主力户型：54一房、142三房公摊：18%容积率：8.9均价：8400元/最新动态：在售82-141户型，均价8400元/，一次性付款98折，按揭99折。预计还有3133、0余套房源。预计交房时间2014年10月底。富友名族大厦189项目位置：人民路与濉溪路交叉口西侧物业类别：高层总建筑面积：10.6万占地面积：49.4万楼栋情况：以26F、32F、33F高层为主共21栋，总规划户数三千余户公摊：17%容积率：4.01均价：5800元/最新动态：在售精装房4800元/起，每周20套优选特价房源！认购即享额外优惠！恒大雅苑190淮北房地产市场小结1.在新的城市规划中，淮北向东和南部发展，本项目紧邻老城中心和凤凰山经济开发区中心，地理位置优越，居住及商业价值较高。2.稳定的GDP增长为城市建设奠定了良好的发展基础，淮北城市经济发展潜力未得到充分挖掘，未来可提升空间较大。3.淮北市目前房地产市场较为繁荣，仅市区在售项目达74个，市场供应楼盘较多。其中相山区共计42个，杜集区共计8个，烈山区4个，濉溪县30个。4.淮北楼市板块区分明显，在售楼盘中相山区每月成交量均领先其他区域，这为项目后期的发展奠定良好的市场基础。5.西城区发展顺应淮北市“西进”的发展，西部的凤凰山工业园为西部的经济发展做出了巨大的贡献，政府的政策及规划支持为项目所处片区后期的发展提供可靠保证。6.同时西城区紧邻老城区，同时依托凤凰山等优势自然资源，未来的发展空间极大。191