1、(最终成果)儋州市住房和城乡建设局雅克设计有限公司2022 年 11 月.(一)规划背景.-1-(二)编制目的.-2-(三)规划范围.-3-(四)规划期限.-3-(五)规划依据.-3-.(一)环新英湾地区发展概况.-5-(二)住房发展现状摸底.-7-(三)土地情况摸底.-13-(四)住房问题风险研判.-14-.(一)指导思想.-17-(二)基本原则.-17-(三)发展目标.-18-.(一)落实主体责任，保持房地产市场平稳健康发展.-21-(二)完善租购并举的住房供应体系，大力发展住房租赁市场.-22-(三)引导多主体多渠道公共住房建筹方式，推进人才安居房.-23-(四)提升建设品质，优化住宅空2、间布局.-25-.(一)人口规模预测.-28-(二)住房需求预测.-32-(三)住房需求分配.-33-.(一)市场商品房.-37-(二)安居房.-37-(三)保障性租赁住房.-38-(四)公共租赁住房.-39-(五)城市更新安置房.-40-(六)住房发展分区.-41-.(一)政府供应模式.-47-(二)市场供应模式.-48-(三)自主供应模式.-49-(四)城市更新供应模式.-50-(五)供应保障策略.-51-.(一)保障措施.-53-(二)规划实施建议.-54-.(一)专家评审意见.-56-(二)专家评审意见回复.-59-1-“十四五”开启全面建设社会主义现代化国家新征程，新时代的发展以民生3、幸福为导向，补齐民生短板、增进民生福祉。“十四五”时期将成为住房发展由快速建设阶段向量质并举阶段过渡的关键性时期，“十四五”规划对住房定调：因城施策落实“三稳”，租赁、保障协同发力，缓解城市住房难题。在全国政府工作报告中明确提出“继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。”按照海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见、海南省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见、海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知、海南省加快培育和发展住房租赁市场实施办法要求：加大公共租赁住房建设比例4、，完善土地供应机制，合理确定商品房用地年度供应规模；加强保障性住房建设管理，扩大保障性住房房源；积极引导从传统的开发销售向租售并举模式转变，鼓励发展住房租赁企业；增加租赁住房供应(允许改建房屋用于租赁、盘活非住宅存量)推进公租房货币化；加大政策支持力度(如提供金融支持)。根据省委省政府关于支持儋州洋浦一体化发展的若干意见：环新英湾地区以空间调整、产业统筹、体制改革为路径构建深度融合的共同体打造成为海南自贸港面向东南亚高水平开放和对接国际高标准经贸规则的桥头堡，发展为海南自由贸易港区域中心城市的核心区域。儋州洋浦一体化发展前景之广阔前所未有，资金、技术、产业、人才等要素大量涌入环新英湾地区，将发5、生用地统筹、拆迁安置、人口重构等城镇空间格局的优化，必将对环新英湾地区住房环境造成重大影响。为贯彻落实中央住房发展导向，落实海南省及儋州市政府“房住不炒”定位不动摇，实现房地产市场平稳健康发展，住房发展应当响应儋州市加快打造-2-自贸港中心城市核心区域、港产科城一体的海湾生态城市。依照儋州市 2022 年政府工作报告：全面贯彻落实儋州洋浦一体化发展重大战略决策部署，充分发挥儋州资源优势和洋浦政策优势，深入推进资源共用、产业共建、要素共聚、成果共享，围绕环新英湾区域“港产城”联结融合，实现“”，聚力“”。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，6、以实现住有所居、住有宜居、职住平衡的住房目标，建立住房平稳健康发展的长效机制。根据国家、省、市有关工作部署要求，结合环新英湾地区社会经济发展和住房建设情况，制定本规划。本次项目区别于传统的城镇住房发展规划，是在环新英湾宏观规划和儋州洋浦一体化发展战略指导下的，对新发展区域存量增量共存的规划，有预期性的产业和人口增量目标，同时也存在一定的不确定性，因此，需要创新编制方法，全面落实国家、省、市要求有关工作部署，落实好儋州洋浦一体化发展战略和“港产科城一体的生态湾区”的发展目标，因城施策、政府主体责任的长效调控机制的重要举措，加快建立符合环新英湾地区特色的住房制度，认真落实稳房价、控租金、降杠杆、调7、结构、防风险的目标任务。在儋州洋浦一体化发展时期人才大量涌入背景下，确保首批安居房供应能满足本地居民的需求，实现安居同时提升其幸福感，促其获得自贸港建设的参与感、自贸高红利的获得感，能够为后续的人才引进创造良好的社会和谐氛围。规划落地过程中，支持改善需求，配套先行，先建设配套设施，再供应安居房用地，遏制投机炒房，规范市场次序。同时，为实现海南省对于儋州洋浦一体化发展和“十四五”期间城镇住房发展目标，以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，积极平衡住房市场供给和需求，实现满足人民日益增长的美好生活需要，构建科学完善的住房发展体系。8、-3-规划范围依据环新英湾地区空间发展规划(纲要)，为环新英湾地区，规划总面积约 977 平方公里。其中：陆域面积约 876 平方公里。包括洋浦经济开发区，以及白马井镇、峨蔓镇、木棠镇、新州镇、中和镇、排浦镇、王五镇。本规划期限近期与“十四五”一致，为 2022 年至 2025 年，远期与 环新英湾地区空间发展规划(纲要)一致，至 2035 年。中华人民共和国城乡规划法(2019 年修正版)中华人民共和国城市房地产管理法(2019 年修正版)中华人民共和国土地管理法实施条例(2021年)城市住房建设规划编制导则(2012 年)城市住房发展规划编制指南(2014 年)中华人民共和国国民经济和社会9、发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要住房城乡建设部关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函(建保函 2019 220 号)国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见(国办发201639 号)公共租赁住房资产管理暂行办法(2018 年)商品房屋租赁管理办法(住房和城乡建设部令第 6 号)海南自由贸易港建设总体方案海南省关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知(2020)中共海南省委关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三-4-五年远景目标的建议海南省国土空间总体规划(2020-2035 年)(征求意见稿)海南省住房和城乡建设事业“十四五”规划(琼建法20210、1307 号)儋州市总体规划(空间类 2015-2030)儋州市城镇住房发展“十四五”规划(征求意见稿)环新英湾地区空间发展规划(纲要)其他有关法规、政策、规划材料-5-根据第七次人口普查数据，环新英湾地区 2020 年现状常住人口约 35.02 万人，近年人口年平均增长缓慢，年平均增长率为 0.18%(甚至存在人口增长降低情况)，各乡镇常住人口数据分析如下图表所示：新英湾地区 2020 年各乡镇常住人口数概况(单位：万人)新英湾地区 2020 年各乡镇常住人口占比概况(单位：%)环新英湾地区年平均增长率较低，人口增长具有潜力，给住房市场带来研所未有的发展机遇。滨海新区及洋浦经济开发区的人口聚11、集度较高，其作为重点发展区域，住房市场购买需求动力增加。环新英湾地区新增人口购租房、存量人口改善性购房、城市更新等带来的住房刚性需求的增长空间及改善需求仍然较大。-6-截至 2021 年 11月统计，儋州市人才总需求量约 8.68 万人，环新英湾地区人才约占儋州市人才总量的 40%，约 3.47 万人。考虑现有及未来人才引进，外来人口将主要由产业人口构成，对房价和房租承受能力弱，外来务工人员对住房保障的需求较强。另外，一部分新就业无房职工也需要政府或企业提供公租房或租赁补贴来解决过渡期住房问题。通过2021 年儋州市主要经济指标完成情况分析，环新英湾地区城镇居民人均可支配收入 37611 元，12、相较海南省城镇居民人均可支配收入 40213 元，处于平均收入以下。对于本区域居民，优先满足中低收入家庭的住房保障需求，加大对夹心阶层租购房的政策性支持力度，兼顾解决新就业无房职工、城镇稳定就业外来务工人员及引进人才住房需求，应确保满足本地居民合理住房需求，突出住房居住功能。随着城镇和农村常住居民人均可支配收入增长，居民生活水平不断提高，购房消费升级及三孩政策的实施，居民对住房将提出更高要求，对改善型住房的需求不断增强。本地区住房发展规划在满足中低收入阶层刚性住房需求，也需满足中高收入阶层改善型住房需求，住宅价格和住宅租赁价格指数同比涨幅与区域城镇居民人均可支配收入增幅相适应。环新英湾地区实体13、经济发展从全省范围看排名相对靠后，缺乏特色产业作为经济增长点可以有效拉动地区经济增长。产业融合度低，未能形成规模性产业集群，使得地区经济发展缺乏强有力的产业支撑。环新英湾地区产业结构单一，陆海资源尚未整合，产业结构仍继续优化调整，深水良港、滨海旅游资源有待充分高效利用。洋浦在港航产业方面已初具规模，现状航运枢纽硬件及集输运体系难以满足新港口能级发展要-7-求；滨海新区旅游度假区及现代服务板块已初步建成，其中白马井镇及排浦镇区的住房发展相对滞后，未与洋浦港形成产城联动发展；木棠工业园区产品制造与加工单一，产业定位和规模定位模糊，产品附加值低；王五镇农产品加工物流园农产品的产业链增值较低，农产品物14、流发展不足，基础设施、技术以及信息体系建设处于起步阶段；中和、新州及峨蔓镇以一产为主，传统生产方式和商业模式创新转变不足。环新英湾地区在产业集聚区和交通枢纽区的租赁住房需求较大，在部分资源丰富、环境优美的城镇地区养生康养、旅游度假类住房需求较大，因此产业发展需区域协调，职工住房配套、人才安居需求、住房规模和选址布局、公共服务设施配套均需与产业发展相适应。限购政策实施以前，省外居民是本市商品房住宅的重要消费群体，房价呈现稳步上涨态势。限购政策实施后，省内外部分购房需求被抑制，但商品房价格粘性使得本市房价仍在高位运行，本地居民购买商品房压力较大。2021年儋州市主要经济指标完成情况数据显示，20215、1 年儋州市城镇居民人均可支配收入为 37611 元。根据我市上一年度商品住房销售价格为 10018 元/平方米，人均住房面积按照全省城镇人均住房面积 35平方米计算，城镇居民平均房价收入比为 9.3，这说明相对与居民收入而言商品房住宅价格较高，居民购买商品房压力较大。现状在售商品房总建筑面积约为 582.06 万，其中已售商品房总建筑面积约为472.16 万，未售已建商品房总建筑面积约为 109.90 万。主要集中在滨海新区，少量在洋浦经开区。-8-现状在售商品房分布图(1)中南西海岸一二期(2)中商 海花东岸(3)中国海南海花岛 2 号岛(4)中国海南海花岛 3 号岛(5)中视金海湾一二期16、(6)儋州 清华雅苑(7)儋州恒大金碧天下一二三期、商业(8)儋州海阳城一二期(9)半岛海天公寓(10)华洋园别墅(11)博亚兹 澜铂湾、商业广场(12)塞维亚海岸一期(13)普天豪苑(14)洋浦华府小区(15)海南儋州重庆建工“重庆城”(16)海南洋浦半岛体育公园古盐田 白鹭湾(17)海岸 漫谷(18)海花岛-乐享社区(19)海蓝 阳光(20)白马湾和泰花园、商业城、滨海花园-泰隆酒店(21)蓝岛 滨海康城(22)银杏雅苑-9-表 1：现状在售商品房概况一览表1中南西海岸 一二期54.37860350.4181693.964342中商 海花东岸4.756030.61534.145503中国海17、南海花岛 2 号岛195.1433425176.232947718.9139484中国海南海花岛 3 号岛51.49479348.5745522.932415中视金海湾 一二期25.94341513.32174612.6216696儋州 清华雅苑4.104810.94943.163877儋州恒大金碧天下一二三期、商业65.77846444.46543621.3130288儋州海阳城一二期19.37259215.3021854.074079半岛海天公寓2.603402.363290.241110华洋园别墅0.41100.0410.37911 博亚兹 澜铂湾、商业广场 23.40411118.7318、36384.6847312塞维亚海岸一期9.4119646.5110582.9090613普天豪苑2.962541.221031.7515114洋浦华府小区9.9813174.606315.3968615海南儋州重庆建工“重庆城”29.28395526.8838292.4112616海南洋浦半岛体育公园古盐田 白鹭湾2.494881.923970.579117海岸 漫谷5.397984.186281.2117018海花岛-乐享社区9.9419008.2515781.7032219海蓝 阳光18.20158412.4310445.7754020白马湾 和泰花园、商业城、滨海花园-泰隆酒店39.019、0659631.7556137.2698321蓝岛 滨海康城6.5711413.395973.1854422银杏雅苑1.472520.08131.39239-10-截止 2021 年末，环新英湾地区已建保障性住房以公租房为主，总套数约 1616套，面积 12.91 万平方米，具体分布情况详见下图：现状保障性住房项目分布图-11-表 2：环新英湾现状保障性住房项目统计表1儋州白马井国有工矿棚户区改造项目二期(1-6 栋)、三期儋州市白马井镇涌泉大街905814502儋州市公共租赁房儋州市新州镇2010003职工周转房、教师工作间、儋州市公共租赁房王五镇、儋州市王五中心小学、儋州市王五镇4522520、04儋州市公共租赁房儋州市白马井镇2010005儋州市公共租赁房儋州市峨蔓镇2010006儋州市公共租赁房、儋州市木棠中兴教师周转房、儋州市公共租赁房儋州市木棠卫生院/木棠中学/木棠镇7035007儋州市公共租赁房儋州市中和卫生院、中和镇2814008职工周转房、儋州市公共租赁房排浦镇2814009儋州市公共租赁房儋州市三都卫生院840010职工宿舍楼木棠工业园区57285011滨海新区(白马井镇城市棚户区货币化安置房)白马井镇3022718012卫生系统公租房(新州卫生院)分散建设于各镇卫生院(新州镇)16245013教育系统公租房(新州中学)新州中学47235014教育系统公租房(白马井中21、学)白马井中学17850备注：不含洋浦保障房-12-现状住房建筑总面积约为 2196.27 万，仅洋浦经济开发区及滨海新区居住用地及住宅建筑面积城镇高于乡村，其他地区指标均为乡村高于城镇。表 3：现状城乡住房概况一览表洋浦经济开发区城镇183.81乡村119.26滨海新区(含白马井和排浦)城镇919.56乡村265.82王五镇城镇28.65乡村84.86新州镇城镇49.92乡村133.67中和镇城镇27.60乡村94.99木棠镇城镇60.07乡村148.05峨蔓镇城镇2.73乡村77.27现状城乡住房建筑面积概况一览表(单位：万)城镇居住乡村居住图例-13-现状城乡住房分布概况图图例城镇居住乡22、村居住环新英湾地区土地权属主要为集体经济社用地，占比过半。具体情况如下：表 4：土地权属情况摸底国有土地01 国有(公服)20.102.0601 国有(其他)23.912.4501 国有(单位)21.242.1701 国有(国企)22.012.25集体土地02 集体(村)15.381.5702 集体(经济社)562.5257.58其他03 无权属1.100.1104 争议地10.521.08水5.670.58待确权294.5430.15-14-现状权属分布概况图01 国有(公服)02 集体(村)水01 国有(其他)02 集体(经济社)待确权01 国有(单位)03 无权属01 国有(国企)04 23、争议地2018年海南自由贸易港建设是房地产市场价格迅速上涨的动因，虽然政府适时出台“史上最严房地产限购令”，保证房地产市场平稳有序发展，房价逐步回归理性。但目前环新英湾区域房价收入比约为 9.3(国际普遍认同的观点为，合理的房价收入比的取值范围为4,6，若比值高于这一范围，则认为其房价偏高。)，由此说明居民购买商品房压力仍然很大。-15-目前环新英湾区内，尤其是海花岛的房屋没有投入使用，大约40%以上存在处于待出售或待出租的状态，属于商品房存量严重积压区，对区域发展带来实体经济衰落，消费萎靡的不良影响，不利于城市经济健康、持续发展。因此，新英湾区继续提升存量商品房使用率、高效集约利用土地以及科24、学合理制定住房保障规划，降低高房屋空置率带来的消极影响。备注：根据百度百科按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在 10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在 20%以上为商品房严重积压区。儋州市公共租赁房以配租或配售等形式的各类保障性住房，已初步建成并投入使用，对符合条件的使用者提供政策补贴，由于政策补贴之后由居民承担的租金较低，潜在公共租赁型住房及其他保障性住房需求增加。保障性住房建设作为解决一部分高房价带来的反噬，促进更多的本地年轻人留25、下来共同参与建设海南自贸港，同时也使更多中低收入家庭的住房需求得到了满足，环新英湾区依然需着力重点发展保障性住房建设。环新英湾区域建设发展导致需求岗位发生变化，岗位层次逐级提升，学历层次要求不断提高，人才招聘面向全国，但仍存在人才供需不平衡、人才流动等现象。经调查研究得出，平均工资水平、人均可支配收入以及房价对人才的吸引力较强，因此，需在改善就业环境、提高工资水平、优化生活服务环境以及稳定市场房价的同时给予住房补贴等方面进行完善工作，进一步吸引和留住专业服务人才和高技能人才。-16-17-以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中至六中全会和省委七届九次全会精神，26、统筹推进“五位一体”总体布局，协调推进“四个全面”战略布局。在儋州-洋浦一体化发展的战略机遇期、港产科城一体的生态湾区重要窗口期，紧扣“三区一中心”战略定位，加快推进“海南自由贸易港区域中心城市的核心区域”建设，为城乡融合、经济社会发展迈上新台阶助力。以推动住房高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，以改革开放为引领，以高质量高标准建设中国特色自由贸易港为重点，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，始终把解决人民群众住房问题作为出发点和落脚点，健全与多层次需求相匹配的住房供应与住房保障体系，不断提升住房质量、品质和配套设施质量，为海南省西部中心城市、儋洋一体化、海南经济社会发展的27、“第三极”及海南自贸港面向国际开放提供重要支撑。坚持以人民为中心的发展思想，以民生为本的工作主线，把保障和改善民生作为各线工作的根本出发点和落脚点，加快建立以政府为主提供基本保障，引导建设以市场为主满足多层次需求的统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。重点关注中低收入住房困难家庭、新市民居住需求，积极支持人才安居，提升住房建设保障水平，健全房地产业发展的长效机制，加强和优化租赁类住房(含公共租赁住房)供应，满足城镇居民基本居住需求和合理住房改善需求使城乡建设最大限度地惠民、利民。本次项目区别于传统的城镇住房发展规划，是现有区域提升和新发展区域存量增量共存的规划，有预期性的产业和人口目标，同时也28、存在一定的不确定性，-18-需要创新方法，在全面贯彻落实国家、省有关的工作部署与政策要求的基础上，以 环新英湾地区空间发展规划(纲要)为依据，落实环新英湾地区的发展目标，实现环新英湾地区产业和人才的聚集，保障地区住房需求。系统摸清新英湾区商品房市场发展情况、住房保障开展情况、住房租赁市场发展情况等基本情况，结合新英湾区经济社会发展现状与趋势、人口变化情况、商品房市场现状、商品房库存情况、城市更新计划等，结合区域发展规划合理预测各类住房需求规模，科学分析各类住房供给能力，设定住房发展总体目标及任务，同时新英湾地区住房发展规划还与新英湾区域经济社会发展规划、城市总体规划、住宅用地供应计划等相关规划29、相衔接，确保住房发展目标实现。深入推进城市更新，对存量、新建及待建等项目的住房设计、设施配置、环境空间、通勤效率等方面的多维度品质提升。推进住房发展和数字经济紧密结合，提升住宅智能化水平和物业管理服务水平，促进住房和居住服务的绿色、智能、人性化发展，切实增强人民群众的获得感和幸福感。以绿色低碳循环为主要原则，以生态文明建设为基本抓手，促进房地产绿色发展理念的形成，大力促进绿色建筑发展，积极引导住宅项目执行绿色建筑标准，鼓励推进装配式建造方式。城镇住房发展水平稳步提高，进一步完善住房市场体系和住房保障体系，确保不同类型住房按照预定规模、结构、时序和空间有序发展，优化住房资源配置。建立健全多主体供30、给、多渠道保障、租购并举的住房制度，明确住房发展主要指标(详见表 1)。坚持以政府为主体提供基本保障，持续完善安居房和租赁性住房保障制度，提升保障能力。-19-表 5：近期(十四五)住房发展主要指标表指标分类序号指标名称单位数值指标属性总量和居住水平1住房总面积万1050预期性其中：商品房住房总面积万694.5预期性2城镇住房用地总面积公顷420预期性3城镇居民人均住房建筑面积/人35约束性住房保障1城市政策性住房建设总面积万250.6预期性其中：保障性租赁住房面积(含存量利用)万105预期性其中：安居型住房建设面积万88预期性其中：更新安置商品房建设面积万57.6预期性2城镇住房保障受益覆盖31、率%30约束性3城镇住房保障累计覆盖家庭数万户2.55约束性4房租收入比%30预期性环境质量1城市更新保障居住用地面积公顷16.4预期性2新建装配化装修商品住宅面积占同期新建成品住房面积比例%30预期性3新建高品质绿色住宅标准执行比例%50约束性4城镇住宅小区物业管理覆盖率%100约束性资源配置1社区养老服务设施配置达标率%50约束性2居民出行交通便捷度公交车站距离500m预期性3居民公共服务便利程度公服水平普遍提高且能便捷使用预期性积极促进住房保障及供应与各地区人口增长和区域产业发展协同推进，提高住房供需的空间匹配度。落实主体责任，规范发展住房租赁市场，平稳有序发展商品房市场，切实稳地价、稳32、房价、稳预期，多渠道稳定房价，稳妥实施金融管控，防范化解市场风险。对符合条件的引进人才给予市民待遇，纳入本地居民住房供应体系，科学制定人才住房供需比例。同时，加大人才住房政策的优惠力度，通过人才公寓、人才租赁住房、购房补贴、租房补贴等多种形式，满足引进人才住房需求，提高引进人才申请住房的便利程度。-20-城市更新工作规范、高效实施，践行集约节约，精明增长理念，优先推动存量空间更新利用，有序管理统筹更新项目，助力城市经济发展。优化空间布局、提升功能品质、改善居住环境、补齐配套短板、提质物管服务，加强建筑工程质量监管力度，使城市更健康、更安全、更宜居，成为居民高质量生活的空间。-21-牢牢坚持房子33、是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，从环新英湾地区实际出发，积极全面落实国务院关于建立和完善房地产市场长效机制政策措施，积极防范潜在风险，保障房地产市场总体稳定，进一步完善促进房地产市场平稳健康发展的长效工作机制。保持调控政策连续性稳定性，不断健全工作机制，加强政策协同，优化房价、地价联动，持续做好价格指导，加强房地产市场监测预警，做好政策储备和相机调控，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。做好规划计划编制，稳定用地供应规模。编制和公布住宅用地年度供应计划。加强用地储备工作，建立住宅用地储备库，明34、确政策性住房用地地块。住房用地供应与人口增长挂钩，以住房需求为导向合理确定住宅用地供应规模。“十四五”期末按照 30 万人口规模目标量，合理预测和安排住房用地，保障住房稳定。优化土地出让方式，优化用地供应结构。合理适度集中发布住宅用地出让信息，分批次实行住宅用地集中出让；灵活确定限地价、竞配建、竞自持等土地出让竞价方式，在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，完善房价地价联动出让模式，严防高地价扰乱市场预期；在商品住宅用地出让时，在“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上，统筹增加地块内配建的租赁住房面积；加大商品住宅用地公开出让配建政策性住房的力度，配建政策性住房数量原则上不少于户籍中等偏下收入住35、房困难家庭年新增轮候户数。-22-优化审批环节、加快项目建设，提高审批效率，促使政策性住房项目实现“拿地即开工”，推行“同批同建”、“先建后验”。在“先建后验”的框架下，按照项目建设的四个阶段，简化审批环节和流程，通过告知承诺、容缺审批、函证结合、联合测绘、联合验收、加强事中事后监督等改革措施，保障项目高效推进。滨海新区由于限购政策前，旅居存量较多，后续需建立城市更新与住房供应联动机制，通过城市更新实现常住人口住房供应的增加。把握商品房供应节奏，库存周期过短的地区要加快商品房项目建设和上市节奏，尽快形成有效供应。按照供给渠道和方式不同，分为商品住房和公共住房两类。商品住房完全市场化，由社会投资36、建筹，满足多样化住房需求；公共住房利用公共财政或政策引入多市场主体参与建筹，主要通过发展租赁住房保障中等偏低下及低收入住房困难家庭、新市民和引进人才重点群体的住房需求。以缓解新市民、引进人才、住房困难家庭为出发点，大力发展租赁住房，完善长租房政策，支持开展规模化住房租赁业务，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。引导房地产开发企业完善经营方式，拓展业务范围，利用已建成的库存商品房或新建商品房开展租赁业务，从单一的开发销售向租售并举模式转变。土地供应向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划。以“绣花工夫”推进存量住房改造和城中村租赁住房品质提升工程，全面推行租赁房第三方代管共治模式，积极盘37、活存量直管房改造后作为租赁住房。扶持培育一批服务规范、信誉度高的住房租赁中介机构做大做强，鼓励开展连锁经营、跨区经营，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业(机构)提供金融支持，提供长期、低息贷款。支持符合条件的住-23-房租赁企业(机构)发行债券、不动产证券化产品。争取自贸港立法权出台环新英湾地区税收方面的优惠政策，如取消政策性住房“视作销售”的税收政策，增加保障性住房税收减免的优惠政策。在融资政策上对保障性住房进行扶持，如保障性住房贷款条件、程序及额度上的支持，研究成立保障性住房专业基金，吸纳社会资38、本参与基金投资。建立承租人公共服务权益清单制，全面推进居住、办证、社会保障、就业服务等基本公共服务实现“租购同权”。赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。落实租赁住房有关税费优惠政策，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，稳定市场租金价格。强化对轻资产住房租赁企业(机构)的规范力度，完善经营行为和资金监管机制。严格登记备案管理，从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业(机构)和网络信息平台，以及转租住房 10 套(间)以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。规范住房租赁合同，经由房地产经纪机构、住房租赁企业(机构)成交的住房租赁合同，应当即时办理网签备案。加强租39、赁企业监管，加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业(机构)的监管，指导住房租赁企业(机构)在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。将住房保障方式从政府单一供给转向政府、企业和其它机构多主体供给，多渠道筹集公共住房房源，优先满足最困难群体住房基本需求的原则，将安居房(含人才公寓)配建要求纳入控制性详细规划和住房供地条件。以市场为主，通过城市更新项目配置住房，存量房源整租运营，“工改租”、“商改租”，产业区配建，集体土地新建租赁住房，土地公开出让筹集(全自持-24-项目租赁住房、商品房项目配建)，企事业单位利用自有土地新建等渠道筹建房源。明确供应条件，主要解决符40、合条件的新市民、人才等群体的住房问题。加强政策支持，落实土地、财税、金融等政策支持，降低筹建和运营成本，充分发挥市场机制作用。优化空间布局，主要重点安排在滨海新区、洋浦经济开发区等租赁住房需求量大、区域基础设施完备、医疗教育等公共设施配套齐全的区域。加强房源管理，启动保障性住房系统平台建设。完善制度建设，转变筹建方式，从以集中新建为主转变为以项目配建为主、集中新建为辅的筹建方式。拓宽筹建渠道，通过商品房项目配建、产业区配建、企事业单位利用自有土地新建、存量房源整租运营等渠道筹建房源。在省市政策基础上，出台范围更大、层级更丰富的环新英湾地区租住房补贴政策，扩大住房补贴发放范围，提升住房租赁补贴标41、准，建立健全分档补贴机制，支持其在市场上租赁住房解决基本居住需求。调整保障标准，及时根据经济社会发展实际，调整公共租赁住房准入限额、住房租赁补贴标准、租金标准。完善安居方式，构建更加完善的工作体系。组织实施高层次人才住房保障工作，吸引集聚一批具有影响力的领军人物到环新英湾地区创新创业，通过免费赠送住房、推出人才限价房、实行购房补贴、提供周转住房等方式实施人才住房保障。支持向符合条件的高层次人才发放住房补贴。健全实物保障措施，实施人才安居工作，人才公寓重点面向经认定的高层次人才，为符合需要的青年人才提供安居保障。拓宽筹建渠道，人才公寓的建设、筹集和分配管理坚持政府主导、多方参与。通过配套建设、集42、中新建、盘活存量房源等方式筹集建设人才公寓；探索将海花岛等违建存量房再利用方案，将存量房盘活后作为人才公寓使用；鼓励采取与社会力量合作等方式实施；鼓励用人单位等社会力量通过各种方式参与人才公寓建设、筹集、运营和管理；积极发展适合不同类型人才居住的人才公寓，营造人才宜业宜居的良好环境，促进人才在环新英湾安心就业、潜心创业。-25-主要通过商品房项目配建、单独选址集中新建、“限房价、竞地价”集中新建、企事业单位利用自有土地新建等渠道筹建房源。严格分配管理，安居住房面向符合条件的本地居民供应，实现“职住结合”，项目落位交通便捷、生活便利和配套设施完善的区域。规划落地过程中，配套先行，先建设配套设施，43、再供应安居房用地。加强供后管理，启动安居房申请轮候库建设。开展“租售同权”试点工作，优先试行引进人才落户“租售同权”政策。按照相关政策规定可享受教育、医疗、养老等基本公共服务，逐步使在地区落户的引进人才在基本公共服务设施方面与购房居民享有同等待遇。安居房用地供应分批、循序供应，尽量做一成一。首批供应安居房用地尽量落位现有城镇规划区、产业或人口聚集区、配套成熟区；且供应规模不宜过大，供应规模要首先考虑人口现状。如安居房供应步子过大，超出了人口现状及未来两年新增人口的荷载，超额建设的安居房形成鹤岗效应，除了造成浪费，还会打击投资信心。多渠道筹集住房保障所需资金，加大财政支持力度，探索社会资金参与政44、策性住房筹建。政府投资政策性住房所需资金来源包括中央和省安排的专项补助资金，市财政年度预算安排资金，每年从土地出让净收益按规定比例提取资金，提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，地方政府债券转贷收入，单位住房基金增值收益，可以纳入的其他资金等渠道。纳入城镇保障性安居工程的政策性住房，按照国家有关规定享受税收优惠政策，免收各种行政事业性收费和政府性基金。“十四五”期间，环新英湾地区力争住房保障项目投资不少于 100 亿元。加大力度推进绿色建筑建设，提升住房建设质量。环新英湾地区要高标准规划建设，完善住房配套设施，提升物业服务水平。完善市政基础设施和公共服-26-务设施等住房配套45、设施的布局，加强住房布局与公共交通、就业岗位、公共设施等在空间上的整合。通过制定年度实施计划等方式有序推进城市更新。根据旧城及老旧小区不同的现状情况，将更新类型分为全面改造、微改造、混合改造三类，并引入社会资本参与改造。拓宽资金来源，采取“社会资本参与、政府财政投资、专营公司出资、居民自筹”等多种方式并灵活组合的筹集机制。结合老旧小区改造同步开展居家适老化改造，增设无障碍通道、加装电梯等，配置智慧养老服务设施。鼓励建设老年人生活设施，探索打造青年人、老年人融合居住的综合性社区。实施城中村更新改造。鼓励在集体建设用地上建设租赁性住房，统筹解决环新英湾新市民和低收入群体“一间房、一张床”居住需求。46、力争到 2025 年底前，滨海新区和洋浦经济开发区城中村基本落实更新建设。引导优质的教育、医疗等公共服务设施均衡布局，提高公共服务设施配套品质。结合住房发展规划，做好教育、医疗等公共服务设施，城市道路、公共交通等市政基础设施规划。配套设施建设应与住宅用地收储和供应、住房开发建设周期相协调，转变“先住房后配套”的做法，充分发挥公共服务设施和市政基础设施的引领作用。居住区配套公共服务设施应当与规划地块主体建设工程同步规划、同步设计、同步建设，按照规定验收并交付使用，进一步促进住房与公共交通、公共服务设施建设联动发展。加强政策性住房配套设施评估，及时完善相关设施配套或调整建设方案。研究制定激励政策，47、提高房地产开发企业建设绿色建筑的积极性。加强绿色建筑运营培训，提升物业管理企业的绿色运营水平。结合城镇老旧小区改造工作，推动有条件的既有居住建筑实施节能改造。政府投资的政策性住房优先实施装配式建造。进一步推进住房项目全装修，倡导菜单式全装修。对自愿实施装配式建筑的新建项目，给予预制外墙或迭合外墙预制部分不计入建筑面积的奖励。-27-实现绿色建设还要降低项目现场的土方开挖及运输，可以有效避免扬尘及道路污染。项目建设可以根据场地实际情况，做半地库或架空车库，以实现减少土方开挖的目的。进一步完善物业监管工作格局，将物业管理纳入基层社会治理体系。配合政法、组织等部门，积极探索“党建+物业”治理模式，发48、挥党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，形成党领导下的政府治理、社会调节、居民自治的共建共治共享小区治理格局。强化业主组织指导监管，通过成立物业管理委员会、鼓励党员业主加入业主委员会等措施推动业主组织规范化。实行专业物业管理的小区基本实现业主决策电子投票微信端全覆盖。倡导智慧物业，推进物业服务行业转型升级。建立物业管理服务平台，大力发展线上线下社区服务业。以建设功能完善、绿色宜居、健康安全的高品质住房为导向，支持房地产开发企业满足居民健康安全居住的需求，打造健康住宅。鼓励房地产开发企业积极应用新的科技技术，依托 5G 网络技术、大数据、云计算、互联网+、物联网等科技手段，以社区为基本单元，49、以网格化集约管理为支撑，为住宅赋能，探索智慧住宅，提升住房品质，发展未来新社区。-28-根据第七次全国人口普查数据显示，环新英湾地区现状城镇人口 17.6 万人，总人口约 35 万人，参考儋州国民经济和社会发展统计数据，按照综合增长率法：预测至 2025 年人口自然增量为 1.6 万人，总人口约 36.6 万人；至远期 2035年，总人口约 39.1 万人。规划充分考虑环新英湾在海南自贸港建设的定位，尤其是洋浦作为海南自贸港的国际陆海贸易新通道航运枢纽、大宗商品集散交易基地、国家离岸贸易中心、先进制造业基地的功能定位和产业发展方向，统筹考虑产业集聚所引发的人口增长问题。因此，结合十四五和远期产50、业发展预期，综合产业规模与就业关系，预测未来一定时期的产业人口规模。考虑到产业人口具有很大不确定性，因此本次人口预测仅为配合环新英湾地区战略发展，后续需要和环新英湾发展规划配套使用。表 6：十四五环新英湾地区投资项目一览表1东华儋州产业园(一期)建筑面积56900平方米,其中东华软件数据中心15485,产业孵化中心独栋厂房12000，产业总部办公中心12415，园区配套中心3000，培训中心14000。王五片区新建450002儋州工业园王五片区一期标准厂房项目规划用地64175平方米，建筑面积约96300平方米，建设内容为标准厂房、管理中心、职工宿舍等王五片区新建35940.22-29-3临沂51、顺发食品进口肉类冷链加工项目建设生产车间、冷库、综合办公楼等。王五片区新建1590041万吨/年仙人掌(果)产品精深加工产业化项目厂区一期饮料车间施工，办公楼建设。王五片区新建65005中国移动海南分公司儋州DC局楼建设内容为一栋4层通信局楼和一栋1层油机房，总建筑面积约3360。机房保障等级按终期全省性机房考虑，可提供约392个机架。王五片区新建6249.146儋州市工业园王五片区综合能源项目分布式光伏电站、集中蓄冷站、电动汽车充电站王五片区续建1160007金雨海洋智慧渔业产业园项目(一期)峨蔓镇碧沙村建设陆域工厂化循环养殖工厂，用地面积约1000亩；峨蔓湾海上建设195公顷深海网箱养殖。52、计划总投资60亿元，一期投资14亿。峨蔓镇新建1400008江心岛生态田居产业项目主要发展高效农业种养加工、游学观光、共享农庄等，切实推动农村一二三产业融合发展，力促乡村振兴。中和镇、新州镇新建20009儋州花之旅现代农业产业园流转3000亩，建设园区道路约3000米，各种基础设施：灌溉设施，机房、员工管理用房等。中和镇续建340000101600亩农旅游综合体打造1600亩农旅观光基地峨蔓镇大桥村续建3500011中美墨仙人掌种植基地300亩米邦塔仙人掌片种植，300亩备耕，米邦塔种植技术研究，基地配套设施建设。王五镇东光村委会续建1500012儋州市新州现代农业蔬菜种植示范基地项目建设面积53、约570亩，主要建设内容包括蔬菜大棚、灌溉、排水和田间道路等基础设施。新州镇续建2190.7813希尔顿花园酒店项目拟投资建设两栋百米高楼五星级酒店，总体计划建筑面积5万平米，房间600间滨海新区新建4500014滨海离岛免税店拟利用现有的海花岛展示厅投资建设离岛免税店，项目用地约6000平方。滨海新区新建3000015儋耳山文化旅游区修建上山道路、公园及配套设施、白玉蟾宫殿等。建成集文化朝觐、生态观光等旅游功能为一体的旅游目的地。木棠镇新建2000016东坡文化旅游景区提升工程东坡六艺教坊、办公室、大数据智能管理、演艺设施设备中和镇新建1500017盐田港儋州现代物流中心(一期)本项目规划总54、用地面积50亩，一期20亩、二期30亩，项目总用地面积33333.4m。王五片区新建4279.5918儋州市王五镇农贸市场建设项目项目区总用地面积 6250.00，总建筑面积4186.68，总计容建筑面积 4029.92 王五镇新建210019白马湾壹号4栋商务办公楼，9栋住宅楼滨海新区续建22000020儋州欧亚城综合体(一期)规划总用地面积为164447.4,总建筑面积为398123.96。儋州欧亚城综合体项目滨海新区续建12000021“海蓝 阳光”项目建设特色商业商业街、会所、写字楼、酒店、住宅及其他配套设施。白马井续建11357322博亚兹 商业广场1#13#楼主体封顶(总建筑面积855、2997.89)。滨海新区续建4800023白马井特色旅游(夜市)广场海鲜加工档位、白马井特色小吃档位、海鲜零售档位、精品菜馆、特色菜馆、停车位100个。面积18560.2，建筑面积10000。白马井续建2000-30-表 7：环新英湾地区远期项目计划表(环新英湾地区空间发展规划(纲要)十四五期间，规划区域已列入计划产业类项目总投资额约 138 亿元，同时-31-环新英湾地区重点发展现代服务业，聚集智力人才；远期 2035 年，产业投资达到千亿元，结合环新英湾地区空间发展规划(纲要)目标规模，至 2035 年，规划区域产业吸纳人口预计达到 35 万人。(1)常住总人口根据 环新英湾地区空间发展56、规划(纲要)“提高区域人口密度”的目标规模要求，综合自然增长和产业带来的机械增长，规划十四五期末，环新英湾地区常住人口约 40-50 万人，至远期 2035 年，常住人口约 75 万人。(2)城镇化水平环新英湾地区现状城镇化率约 50.3%，根据 环新英湾地区空间发展规划(纲要)，环新英湾地区 2025 年，城镇化率达到 60%，2035 年城镇化率达到 75%，则规划十四五期末，环新英湾地区城镇人口约 24-30 万人，至远期 2035 年，城镇人口约 56 万人。(3)流动人口流动人口按城镇人口的 10%预估，则规划十四五期末，环新英湾地区流动人口约 3 万人，至远期 2035 年，流动人57、口约 5.6 万人。表 8：环新英湾不同地区城镇人口预测一览表(万人)城镇人口洋 浦 经济 开 发区滨 海 新 区(含 排 浦和白马井)王五镇新州镇中和镇木棠镇峨蔓镇合计现状(万)5.85.90.72.71.210.317.6近期2025 年(万)6.6-7.610-151.22.71.220.324-30远期2035 年(万)1530231.540.556-32-根据 环新英湾地区空间发展规划(纲要)，规划区域将围绕“海上丝路的国际供应链枢纽”战略目标打造集高新技术产业、生产性服务业、文娱旅游业和热带高效农业为一体的产业枢纽；围绕“港产科城一体的生态湾区”战略目标打造宜居之城。本次住房发展规58、划按照环新英湾地区发展的总体目标要求，重点，具体分析有三个方面：一是湾区生态环境美，会吸引企业落户，结合区域人才聚集战略，将带来高端人才定居或租住；二是产业枢纽将吸引聚集高新技术产业、文娱旅游业、生产性服务业和热带高效农业的人才落户，安居房(含人才公寓)的需求将会旺盛；三是城镇化转移人口，随着环新英湾地区城市发展，通过城市更新，将本地非城镇人口通过城镇化转移为环新英湾新市民，对安置房、安居房、改善性住房的需求都将会释放。规划满足至“十四五”及规划期末的住房发展需求，主要为滨海新区(白马井、排浦)、王五、洋浦等区域，确保十四五期间及规划期环新英湾区域新市民、本地居民、引进人才等住有所居的住房体系59、。据统计局最新数据，海南城镇居民人均住房建筑总面积约 35 平方米，住房量总需求按照人均为城镇人口住房面积进行预估，规划预测总量(含存量)。则：2025 年，住房总量预估值为 30 万人35 平方米/人=1050 万平方米，按平均容积率 2.5 计，总需供应住房土地约 420 公顷。-33-2035 年，住房总量预估值为 56 万人35 平方米/人=1960 万平方米，按平均容积率 2.5 计，总需供应住房土地约 784 公顷。表 9：环新英湾不同地区住房需求预测一览表(万平方米)城 镇 人口洋 浦 经济 开 发区滨海新区(含排浦和 白 马井)王五镇新州镇中和镇木棠镇峨蔓镇合计近期20252660、65254294.5427010.51050远期203552510507010552.514017.51960五大类型：安居房(含人才公寓)、保障性租赁住房、公租房、安置房、商品房。前四者为政策性住房，为保障性住房体系。此类住房解决城镇户籍家庭及引进人才的住房困难问题，包括人才公寓、人才共有产权安居房等，确保安居房供应能满足本地居民及引进人才的需求，本地区民实现安居能提升其幸福感，促其获得自贸港建设的参与感、自贸高红利的获得感，能够为后续的人才引进创造良好的社会和谐氛围。主要通过两种形式建设，包括新建(利用新供用地、集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设)、配建(利用产业园区配套建设)。新建61、主要在城镇中心地段难以整体开发利用的小地块和城镇区外围边缘环境较好地块集中建设部分安居房，满足城中心租房人群和人才的需求；配建主要利用产业园区和大型企业周边配建。政策性住房主要通过安居房和商品房满足新增产业人口的住房需求，2025年环新英湾地区按照 8000 套，约 88 万平方米；远期按产业人口增量(约 35 万-34-人)，安居房借鉴案例经验按 30%-40%分配满足其需求，则最大需求人口远期 14万人，按照海南人均住房面积计算，则安居房需求规模预测远期 2035 年总量约490 万平方米。公共租赁住房简称公租房，此类住房主要面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工62、和在城镇稳定就业的外来务工人员等，可通过商品房开发配建实施。规划结合流动务工人员及本地区需求，提倡由相关政策资金按货币补贴为主的模式进行分配，总体该部分换算成住房指标，约按10%进行预算，预计覆盖范围 4-7 万人租住需求。保障性租赁住房按租住同权，此类住房主要面对中低收入住房困难家庭及有资格的就业人员等，可结合改建方式筹建(利用非居住存量房屋改建)。改建主要根据国家政策要求，试点利用非居住存量房屋改建。规划保障性租赁住房按国家住房结构指标及借鉴发达地区经验和本地区需求，按 10%进行供给。则近期“十四五”期间保障性租赁住房总量供给 105 万平方米，按平均 60 平方米/套，约 1.75 万63、套(其中 1.2 万套由盘活存量房转换利用)，可解决 3.5 万人租住需求；远期 2035 年保障性租赁住房总量供给 196 万平方米，按平均 60 平方米/套，约3.27 万套(其中 2 万套由盘活存量房转换利用)，可解决 6.54 万人租住需求。环新英湾地区现状城镇人口 17.6 万人，按照规划近期 2025 年城镇化率达到 60%，本地总人口约 36.6 万人，2035 年城镇化率达到 75%，本地总人口约 39.1万人；则规划十四五期末，通过本地城镇化新增转移人口约 4.36 万人，2035 年通过本地城镇化新增转移人口约 11.73 万人。规划需求预测按 60%为正常产业转移、40%64、为城市更新实现城镇化转移(与安居房需求量人口相对应，2.63 万人约占 60%)，同时，儋州统计数据乡村人均住房面积约 33 平方米/人，则安置房的需求规模预测为近期“十四五”期间安置房总量 57.55 万平方米；远期 2035 年安置房总量约 154.84 万平方米。-35-商品房主要为了落实“房住不炒”总体理念、提高房地产市场抗风险能力，缓解产业人口增长背景下住房库存偏紧张的局面，满足需求人口基础上的住房问题，并解决改善性住房的市场需求，同时在指标选取上预留一定余量空间。商品房按人口规模住房余量分配法，则商品房近期“十四五”期间总量约694.5 万平方米；远期 2035 年总量约 923.65、2 万平方米。按套均 110 平方米，则近期 6.3 万套、远期 8.4 万套。按容积率 2.5 计算。则商品房用地需求近期面积 277.8 公顷、远期 369.3 公顷。严格落实“住房不炒”理念，结合区域发展目标，规划政策性住房总量和商品房比例预期远期达到 1:1 且不低于 1:3，环新英湾地区住房体系需求如下表：表 10：环新英湾地区住房体系需求预期一览表(括号内为配比 1:3 时的控制指标)类型近期 2025 年分配量(万)近期(2025 年)分配比例(%)远期(2035 年)分配量(万)远期(2035 年)分配比例(%)保障性租赁住房(60%为存量利用)10510.0%196(130)66、10.0%(6.63%)公租房货币补贴为主货币补贴为主安居房888.4%490(324.9)25.0%(16.6%)安置房57.65.5%154.8(102.7)7.9%(5.2%)商品房694.566.1%923.2(1272.6)47.1%(64.9%)合计10501960-36-37-坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出多层次、差异化、全覆盖，针对不同收入水平的本地居民家庭、新市民、新青年以及引进人才等各类群体，构建以安居房(含人才公寓)、保障性租赁住房、公租房、安置房、商品房为主的多层次住房保障体系，前四者为政策性住房，为保障性住房体系。规划以需求预测为目标，结合实际用地及建设条件进67、行安排布局最大程度满足需求。市场商品房租售结合。房地产开发企业通过招拍挂，取得商品住宅用地的土地使用权，开发建设并面向符合条件的居民家庭供应。建设规模：截至目前，环新英湾地区已建(已批)住宅用地约 600 公顷，总商品房建筑面积约 1100 万平方米，城镇常住人口的商品住宅建筑面积约 640 万平方米，主要分布在洋浦经开区和滨海新区。至规划期末，预测该地区常住城镇人口的商品房需求约 923 万平方米，需新增商品房 283 万平方米，商品住宅用地约 113 公顷(按容积率 2.5 预估)。(考虑到限购政策出台前，滨海新区的商品房供应对象多为候鸟型旅游人口，且房屋闲置率高。因此，本次规划暂取滨海新68、区商品房总规模的 50%，作为该片区城镇常住人口的商品房)供应建议：环新英湾地区近期商品房需求已趋近饱和，应合理控制商品住宅用地供应，优先安排安居房、公租房和保障性租赁住房的选址及供应需求。安居房为共有产权房，是指由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让年限，实行政府与购房人按份共有产权，面向符合条件的本地居民家庭和引进人才供应的共有产权住房(个人产权 70%，政府产权 30%)，纳入保障性住房统一管理。建设规模：截至目前，环新英湾地区尚未建设安居房。至规划期末，预测-38-该地区安居房需求为 490 万平方米，需规划安居房项目用地 175 公顷(按容积率269、.8 预估)，同时可将现状存量闲置房、程序不全的商品房盘活后用于人才公寓。选址建议：规划引领、配套先行、确保落地。根据国土空间规划、现行已批控规、城市功能定位和产业发展布局，并结合交通便捷、生活和工作便利、配套设施完善，促进职住平衡、产城融合等多因素综合考虑，建议项目选址优先安排在白马井高铁站周边、滨海新区、洋浦经济开发区等区域。规划落地过程中，配套先行，先建设配套设施，再供应安居房用地。报市政府审批同意，将确定的项目选址用地及时纳入土地利用年度计划，单列指标，优先安排，做到应保尽保。供应建议：安居房用地供应分批、循序供应，尽量做一成一。近期供应安居房用地尽量落位在滨海新区和洋浦经开区等产业人70、口聚集区、配套成熟区，控制在 8000 套左右。首批供应规模要考虑人口现状，不宜过大，如安居房供应步子过大，超出了人口现状及未来两年新增人口的荷载，超额建设的安居房形成鹤岗效应，除了造成浪费，还会打击投资信心。保障性租赁住房，占住房供应总量的 10%左右，以存量市场商品房转化为主。主要用于解决新流入的新市民、新青年等新增就业群体的住房困难问题，设定准入和退出条件，以小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，有效弥补住房租赁市场缺少小户型、低租金房源的不足，适应新市民新青年的承受能力。建设规模：截至目前，环新英湾地区尚未建设保障性租赁住房，主要为市场租赁住房，多分布在滨海新区，呈现户型大71、的房子供大于求，小户型的房子供不应求的情形，而大户型高租金(户型面积 120 平方米左右，租金平均 3000 元/月左右)，使得新市民新青年承受压力大。至规划期末，预测该地区保障性租赁住房需求约 196 万平方米，建议 60%通过盘活利用现状存量住房进行供给(约 120万平方米)，需新建 76 万平方米，规划保障性租赁住房用地约 25 公顷以上(按容积率 3.0 预估)，同时考虑一定预留用地，用于盘活存量不足的补充。-39-选址建议：优先利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当新供应国有建设用地建设。以人口净流入地区和产业园为重点，建议选址优先考72、虑在白马井镇区和洋浦经济开发区。供应建议：近期以盘活闲置住房为主，以新建、改建、改造为辅。建立存量房信息平台，鼓励社会将闲置商品房交由政府统一管理，重点盘活滨海新区约120 万平方米的存量闲置商品房作为租赁型保障住房。首批新建租赁型保障住房同样采取分批供应、做一成一的方式，首批建议选址在滨海新区，供应规模为2000 套左右，新建户型建筑面积以60 平方米为主，不宜超过 70 平方米。远期主要采取产业园区配套和企业自建方式供应。公共租赁住房简称公租房，只租不售。指由政府限定建设标准(建筑面积以 40-60 平方米为主)和租金水平(为届时同地段市场商品房租金的 30%左右)，主要面向符合规定条件的73、本地偏下收入住房困难的居民家庭，还可包含新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。(公租房区别于保障性租赁住房的两个重要特点，一是保障对象更宽泛，覆盖流动人口，租金标准更低，更突出基本的民生保障性质；二是投资主体不同，公租房主要是由政府供应和发放货币补贴，保障性租赁住房则由多主体投资、多渠道供给，其中，利用企事业单位自有闲置土地建设是一个很重要的方面)。建设建议：截至目前，环新英湾地区已建公租房 1049 套，建筑面积约 8万平方米。建议以货币补贴为主，政府按实际需求适当新建。可通过政府新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建的公租房可优先满足各镇区的74、医疗卫生系统(分散建设于各镇卫生院)、教育系统(分散建设于各镇中学)、工业园区职工宿舍(木棠、王五、洋浦工业园区)、周转房以及城镇住房困难的居民家庭实际需求为主，就近供应。-40-近期安居房、租赁住房(含)选址建议图安置房主要涉及因实施城市更新或设施建设需征收拆除的老旧小区、城中村(村庄)，优先考虑就地就近安置，保障拆迁居民(村民)的住房安置需求。建设规模：建议拆除重建的村庄主要为白马井镇区、滨海新区、洋浦经开区内与规划功能定位和产业发展不符，且现状居住条件较差的城中村。初步预估共涉及 20 个村庄(村庄名称详见更新计划)，拆迁建筑面积约 155 万平方米，征收土地约 300 公顷，建设安置房75、约 155 万平方米，规划安置房用地约 52 公顷。更新计划：近期 2025 年，建议实施黑石村、镇元村、瓜兰村、官方村、低地村、五山村、东浦村、盐田村等 8 个村庄，预估拆迁建筑面积 58 万平方米，征收土地约 90 公顷，建设安置房约 58 万平方米，规划安置房用地约 20 公顷。-41-远期 2035 年，建议实施田头村、东山村、南庄村、横村、寨基村、中公村、唐宅村、西照村、冠英村、太成村、山尾村、德义村等 12 个村庄，预估拆迁建筑面积约 97 万平方米，征收土地约 210 公顷，建设安置房约 97 万平方米，规划安置房用地约 32 公顷。城更项目计划分布图秉承因地制宜、因势利导、总体76、统筹的发展原则，以第五章节需求预测为目标值，结合不同片区的发展趋势、现有建设空间、现状存量情况及住房结构制-42-定差异化的住房保障发展指引，安排尽可能满足需求目标值的最大量，同时结合各分区实际情况，考虑一定空间预留。城市更新、企业自建、产业园配套为主，保障住房以租赁住房和安居房为主。工业新区的人口结构以村镇居民和务工人员为主，不少为外来人口，以优先保障安居房和租赁住房为主。除了推进怡园小区、新英湾小区和港区临街 8 栋公寓的老旧小区改造和城中村改造外，还应以利用园区配套用地及企业自有闲置地建设员工租赁住房模式为主，主要向务工人员配租，建议优先在 308 省道东侧地区集中布局，建设新型产业安居77、社区。近期 2025 年，商品房已经饱和。实现配置安居房约800 套，建筑面积 8万平方米，预留用地 3 公顷；配置保障性租赁住房建筑面积 32 万平方米，建议盘活利用现状存量房屋约 20 万平方米，新建 12 万平方米(2000 套)，预留用地4.3 公顷；公共租赁住房以货币补贴为主；城中村改造安置房约 16.7 万平方米，预留安置用地 6 公顷。洋浦经济开发区近期选址建议图-43-远期 2035 年，新增商品房约4500 套，建筑面积 50 万平方米，商品住宅用地面积 20 公顷。实现配置安居房约 13000 套，建筑面积 129 万平方米，预留用地 46 公顷；配置保障性租赁住房建筑面积78、 52 万平方米，建议盘活利用现状存量房屋约 32 万平方米，新建 20 万平方米(3300 套)，预留用地 7 公顷；公共租赁住房以货币补贴为主，适当预留用地新建；城中村改造安置房约 41 万平方米，预留安置用地 14 公顷。表 7：洋浦经济开发区住房安排表(括号内为配比 1:3 时的控制指标)类型现 状 存 量(万)近期 2025 年安 排 量(万)近 期(2025年)安排比例(%)远 期(2035年)安 排 量(万)远 期(2035年)安排比例(%)保障性租赁住房31.9212.00%52(36.4)10.0%(7%)安居房7.983.00%128.96(63.96)24.8%(12.379、%)安置房16.7586.30%41.08(26)7.9%(5%)商品房183.8167.5863.00%234(338)45.0%(65%)合计183.9258.02520城中村改造、新增保障住房用地，以租赁住房和安居房为主。滨海新区是环新英湾的起步区，是今后主要的人口流入区域。该地区人口结构复合，涉及村民、市民、游客、候鸟等，住房体系构建应以城市更新方式推进黑石村、镇远村、瓜兰村、低地村等城中村改造，在城市更新过程中优先保障安置房、配置一定比例安居房和租赁性保障房。并根据发展需求，合理安排新增住宅用地优先用于建设安居房和保障性租赁住房。近期 2025 年，商品房已经饱和，鼓励闲置存量商品房80、转化为保障性住房。实现配置安居房约8000 套，建筑面积 80 万平方米，预留用地 29 公顷；配置保-44-障性租赁住房建筑面积 52.5 万平方米，建议盘活利用现状存量房屋约 40 万平方米，新建 12.5 万方(2000 套)，预留用地 4.2 公顷；公共租赁住房以货币补贴为主；城中村改造安置房约 41 万平方米，预留安置用地约 14 公顷。滨海新区近期选址建议图远期 2035 年，商品房已经饱和；实现配置安居房约 30000 套，建筑面积315 万平方米，预留用地约 112 公顷；配置保障性租赁住房建筑面积 105 万平方米，建议盘活利用存量房屋 65 万平方米，新建 40 万方(6781、00 套)，预留用地 13公顷；公共租赁住房以货币补贴为主，适当预留用地新建；城中村改造安置房约94.5 万平方米，预留安置用地 32 公顷。表 8：滨海新区住房安排表(括号内为配比 1:3 时的控制指标)类型现状存量(万)近期 2025 年安 排 量(万)近 期(2025年)安排比例(%)远 期(2035年)安 排 量(万)远 期(2035年)安排比例(%)保障性租赁住房52.510.00%105(70.35)10.0%(6.7%)-45-安居房79.815.20%315(241.5)30.0%(23.0%)安置房40.957.80%94.5(57.75)9.0%(5.5%)商品房460(候82、鸟 旅游型 与常住型按 1：1考虑)320.2561.00%457.8(645.75)43.6%(61.5%)合计5251050其他乡镇地区区位交通条件较差，配套不完善，人口结构较为单一，基本以乡镇居民和村民为主。近期不宜大规模供应保障住房，应根据各镇公益需求(教育、医疗体系)和产业园区配套需求(王五、木棠产业园)，对确需安排保障住房的，主要采取政府建设公租房和园区企业自建、配套保障性租赁住房进行供应。远期，可依托城镇产业发展和交通配套的完善，合理新增保障住房用地。近期 2025 年，新增自建房(含商品房)37 万平方米，住宅用地 25 公顷；实现配置保障性租赁住其他区域近期选址建议图房建筑面83、积 20.7 万平方米，建议盘活利用现状存量房屋约 15 万平方米，新建5.7 万平方米，预留用地 3.5 公顷；公共租赁住房以货币补贴为主，适当预留用地新建公租房优先供给各镇公益民生需求。-46-远期 2035 年，新增自建房(含商品房)建筑面积 61 万平方米，住宅用地约 38 公顷；实现配置安居房约4600 套，建筑面积 46.2 万平方米，预留用地约28 公顷，优先选址在木棠和王五产业园区周边配套较为成熟的地区；配置保障性租赁住房建筑面积 48.4 万平方米，建议盘活利用存量房屋 30 万平方米，新建18.4 万平方米，预留用地 11 公顷；公共租赁住房以货币补贴为主，适当预留用地新建84、；城市更新改造安置房约 19.25 万平方米，预留安置用地 12 公顷。表 9:其他区域(王五、木棠、中和、新州、峨蔓)住房安排表(括号内为配比 1:3 时的控制指标)类型现状存量(万)近期 2025 年安 排 量(万)近 期(2025年)安排比例(%)远 期(2035年)安 排 量(万)远 期(2035年)安排比例(%)保障性租赁住房20.728.00%38.5(23.1)10.0%(6.0%)安居房00.00%46.2(19.25)12.0%(5.0%)安置房00.00%19.25(19.25)5.0%(5.0%)自建房(含商品房)170207.280.00%231(288.75)60.085、%(75.0%)合计259385-47-充分发挥“政府引导+市场参与”的机制作用，探索土地、财税、金融等政策支持，吸引多主体投资、多渠道供应，构建以市场供应为主，政府供应为辅的住房保障供应模式。由政府直接投资建设的主要为公共租赁住房。应衔接国家出台的政策，充分利用中央和省市补助资金、金融贷款支持，制定专项投资建设计划，安排专项保障住房建设资金，落实周边市政公用配套基础设施、公共服务设施。市住建局可组织政府投资项目建设单位(城投或其他国企)，也可以通过招标的方式确定代建单位。住房用地以划拨方式供应。市住建局梳理摸排环新英湾地区内的市场存量用房情况，主要包括未售商品房、闲置企事业单位住房、镇区(城86、中村)剩余住房等类型。制定市场存量用房信息平台，结合保障房需求，安排专项筹集资金，通过租赁或购买的方式，将市场存量住房筹集纳入保障住房体系，统一分配管理。创新违法建筑处置盘活举措，综合评估将违法建筑予以保留并没收作为保障住房的风险及合理性。一方面节约拆违成本，避免社会资源浪费，又一定程度上解决了保障房需求。在新英湾规划区内，对未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，影响城市规划，经评估可保留的商品房(城市违建商品房、镇村违建自建房等)，由市政府经法定程序予以没收，作为保障性住房，产权归政府所有。根据儋州市人民政府对海花岛一号岛 39 栋违建住宅楼的没收处置决定和海-87、48-南洋浦新英湾开发运营有限公司专项研究结果，通过整改，将 39 栋住宅楼调整为酒店旅馆、零售商业、租赁性住房等功能，其中租赁性住房 16 栋，酒店式公寓 4 栋，招商 19 栋(均为商业性质)。应将该 16 栋租赁型住房(约 12.5 万m)，统筹纳入住房保障体系，作为存量住房的重要组成部分。在目前房地产开发的高杠杆、快周转模式下，开发商参与保障住房建设的积极性不高。可通过政府让利，给予政策支持，创新土地出让方式、减免土地出让金及相关税费等优惠措施，充分发挥市场机制作用，鼓励社会资本积极参与安居房、保障性租赁住房的投资建设和运营。对于安居房，运用“不超过当地 10 倍房价收入比”或“不超过88、商品房销售均价 60”两种方式确定房屋销售价格，通过“限房价、竞地价”或“限房价、控地价、竞品质”两种方式，出让土地。限房价、竞地价：2020 年 4 月出台关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见政策后，主要采取该方式出让安居商品住房用地。但限定房价后，竞争土地价格一定程度影响开发企业的盈利，市场积极性不高，或出现住房质量和品质难以保障的问题。限房价、控地价、竞品质：2022 年 1 月 1 日重新颁布实施海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定，提出该方式出让安居房项目用地。在限定房价的基础上，政府适当让利，通过竞争住房品质，确定土地出让价格。对于保障性租赁住房，探索以出让方式供应土地的89、配套政策，坚持政府让利，鼓励房地产开发企业转型，综合评估租金价格、长期运营效益，确定土地出让价格。可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。借鉴深圳做法，在商品住宅用地上绑定保障住房配建移交的出让条件。在土地使用权出让合同明确保障住房的建筑面积、规划设计条件、产权归属、违约责任，以及公共服务配套设施的产权和使用管理等内容。1)定配建移交比，竞地价-49-绑定出让的商品住宅用地需配建不低于计容建筑面积总量 5%的保障住房面积，建成后以现房移交市政府，纳入住房保障平台。(深圳配建为 5%，具体比例需研究确定)2)控地价，竞配建移交比政府适当让利，鼓励开发企90、业利用商品住宅用地配建更多规模的保障住房，根据不同配建移交比，调控土地出让价格。该方式近期难以实现，可作为远期供应策略。政府给予优惠政策措施，鼓励开发企业利用商品住宅用地建设商品房用于租赁，租赁对象可为个人、单位企业或政府保障房主管部门。通过自持和长期运营，实现盈收。政府应对住房的租赁价格进行管控引导。鼓励企事业单位利用自有存量房和存量用地供应保障住房，本单位职工应当优先保障，房源有剩余的可移交政府住房保障平台，由主管部门进行统筹调剂，安排给符合条件的其他保障对象。1)非居住存量房改造对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求91、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障住房；用作保障住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。2)利用自有闲置(低效)土地自主建设鼓励企事业单位利用依法取得使用权的住宅土地(非住宅用地支持改变用途和规划条件)，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，用于建设保障住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性住房。衔接国家政策，在确保安全的前提下，可将洋浦经开区、木棠产业园、王五产业园等园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目-50-总用地面积的比例上限由 7%提高到 15%，92、建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障住房。实施城市更新，根据国土空间规划、城市功能定位和产业发展规划，主要对白马井、排浦各镇区以及洋浦经开区内的旧城镇、老旧小区、老旧工业厂房、城中村(村庄)等区域统筹留、改、拆、治等更新策略，实现全面更新提质。利用更新存量土地再开发，保障住房供应。利用老旧小区、城中村(村庄)等存量住房资源，通过整治改造，完善功能设施，一方面改善当地居民的居住生活条件，同时对于改造后的剩余房源，可用于租赁作为保障住房。根据“政府主导，居民参与93、惠民利民”的原则，重点解决居住安全、设施功能、居住环境、管理不善等主要民生问题。制定改造实施计划，明确改造内容，多渠道筹措改造资金，积极动员住户(村民)出资，引进社会资本进行改造。对与规划、产业功能不符或因公共设施建设需要，却需拆除重建的城中村(村庄)，创新土地流转、征收拆迁、权益分配机制，积极引入社会资本参与更新改造。编制更新规划，改造用地优先满足就近就地安置需求和区域公共-51-设施完善，经营性用地可在土地出让条件下捆绑保障住房配建移交比例。根据环新英湾地区的住房发展需求，合理新增住宅用地，用于优先供应保障房建设，制定保障住房土地供应计划，应保尽保；有序控制新增商品房用地供给，优先去化存94、量商品房。根据新英湾地区存量用地摸底调查情况，多途径盘活存量用地。鼓励符合条件的非住宅用地改变用途，支持闲置土地、低效用地再开发，鼓励开发企业利用存量住宅用地，用于建设政策性保障住房。全面推进城市更新，盘活旧城、旧村、旧厂存量用地，统筹规划布局，保障住房供应。鼓励企业、个人和村民积极盘活存量闲置的商品住宅、村民自建房及其他可改造为住房的非居住房屋用于租赁，落实国家税收、金融等相关支持政策，促进闲置剩余房源转化为租赁住房，提高资源使用效率。创新相关优惠政策举措，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。衔接国土空间规划和村庄规划，在尊重农民集体意愿的基础上，可探索支持利用城区、靠近产业园区或交通便利95、区域的集体经营性建设用地建设保障性住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性住房。探索创新集体经营性建设用地用于建设保障住房的土地流转、利益分配、管理经营等政策机制。1)完善联动实施机制由市政府负责制定相关政策细则、组织新英湾地区保障住房建设筹集、准入和退出机制、及分配和管理工作，编制保障住房建设项目投资计划，安排建设资金。-52-市住建局负责现状存量住房资源摸排、保障住房供应计划拟定、建设标准制定(包括设计要求、户型面积、建造要求、装修标准等内容)、项目建设实施、申请受理、审核及后续监督管理。市资规局负责确定保障住房选址和规划，落实保障住房周边市政公用配套基础设施、公共96、服务设施。并给予规划调整、土地流转等方面政策支持。公安、民政、发改、财政、人力资源保障、资规等其他部门应当加强协同配合，实现信息平台与户籍、婚姻、居民收入财产状况核对和认定、租金定价方案、房地产交易、不动产登记、社会保险、住房租赁、网格化管理、住房公积金、房屋安全、物业服务、征信等信息化平台互联互通、信息共享。2)构建信息平台市住建局会同相关职能部门、洋浦经开区及各镇人民政府建立统一的住房信息平台，将全市公共租赁住房的建设筹集、分配、租金定价、住房租赁补贴的受理审核发放及监管等纳入信息平台，实行规范化管理。-53-强化市级层面统筹协调、监督检查和考核。建议实行市住房制度改革和住房保障工作领导小97、组办公室实行联席会议制度，领导小组成员单位、领导小组办公室组成部门按照职责和工作规则落实本规划，落实各成员单位责任，强化部门协同联动，进一步加强信息共享和监测预警，统筹协调规划实施的有关事宜，研究解决住房和房地产市场发展过程中遇到的重大问题。强化规划执行和落实的监督工作，实行定期检查，督促落实，加强规划效能监察，保障规划严格实施。充分发挥相关行业协会和中介组织的监督作用，加强行业自律，维护市场秩序。按照“互联网+”和大数据管理要求，通过大数据平台实现部门间互联互通、数据共享，建设智慧和谐、高效便民、公开公平的住房保障管理信息系统，健全信息平台。健全完善舆情监测监督机制,及时回应社会关切的问题,98、整治房地产信息网络传播乱象,稳定市场预期。加大住房工程的财政资金投入，形成稳定的财政支持机制。对住房租赁、建设企业的予以金融支持，加强住房金融管理，提高住房金融服务水平。积极引导保险资金、社保基金、企业年金和其他资金参与，同时探索 PPP 模式在住房建设与运营中的运用，研究房地产信托投资基金以股权方式参与住房项目，鼓励银行业金融机构优化信贷结构，增加对住房租赁、建设企业信贷支持力度。落实各项税收优惠和差别化的住房税收政策，支持合理的自住需求，抑制投资投机性需求促进市场平稳健康的发展。加强政策研究和专项研究，深化细化规划相关举措，及时完善住房政策体-54-系，保持政策的连续性和稳定性,研究提出土99、地、金融、财政、住房保障、住房租赁、市场管理等方面的调控政策措施。如儋州洋浦一体化安居房建设和管理若干规定、环新英湾地区安居房管理办法、儋州市引进人才住房保障实施细则(试行)、儋州市保障性住房退出管理实施办法等政策文件的颁布实施。根据本规划，同时综合考虑新英湾区城市化发展、产业经济发展、房地产市场发展形势、城镇保障性安居工程实施成效等因素，合理确定住房供应规模和供应结构，制定年度实施计划，科学合理安排各年度住房发展计划。强化本规划与经济社会发展规划、国土空间规划和儋州洋浦一体化相关规划的沟通与衔接，在相关规划编制与调整中，要将本规划的相关指标与内容纳入其中，强化土地安排、住房建设、空间布局等指100、标及时落实，加强信息交互性，强化规划联动性，确保住房发展规划目标的实现。一是出台更优惠的政策吸引外部人才，保障环新英湾地区人口密度的提升；二是发挥西部中心城市产业虹吸效应，聚集中部西部市县人群，三是发挥本规划住房保障优势吸引人才。优化审批环节、加快项目建设：提高审批效率，促使安居房项目实现“拿地即开工”，推行“同批同建”、“先建后验”。在“先建后验”的框架下，按照项目建设的四个阶段，简化审批环节和流程，通过告知承诺、容缺审批、函证结合、联合测绘、联合验收、加强事中事后监督等改革措施，保障项目高效推进。绿色建设：实现绿色建设不单是采用装配式，还要降低项目现场的土方开挖及运输，可以有效避免扬尘及道101、路污染。项目建设可以根据场地实际情况，做半地库或架空车库，以实现减少土方开挖的目的。-55-降低销售门槛：提前销售除了可以让客户提前选房，提升居民的满意度，还可以帮助建设单位加快资金流转，有利于提高建设单位的参与热情及项目建设质量。符合政策的提前预售：对配有商业的安居房项目，允许商业部分提前预售，并落实到相关政策中。建立安居房客户轮候库：可以提前进行安居房购买意向登记，建立符合资格的客户库并进入轮候，同时已通过政策购房资格审核的，也可以进入安居房客户轮候库，有优先购买资格。-56-57-58-59-2022 年 11 月 8 日，儋州市住房和城乡建设局邀请了徐应军、李伟娜、范黎黎等省内规划专家102、对环新英湾住房保障发展规划进行评审。专家在审阅规划成果后，认为成果内容符合相关技术标准，且对现状情况摸底详实，对人口增长和住房需求分析细致，规划提出的多层次、多渠道的住房保障体系和策略，对环新英湾地区住房发展具有积极的指导作用。专家一致同意该规划成果，并提出相关修改建议。我司根据专家意见，进一步修改完善，现做以下回复：1、海花岛一号岛的 39 栋违法建筑，儋州市政府已没收，并明确部分可作为租赁住房，规划需在存量中纳入；回复：采纳该意见。根据儋州市人民政府对海花岛一号岛 39 栋违建住宅楼的处置决定和海南洋浦新英湾开发运营有限公司专项研究结果，将其中的 16 栋作为租赁性住房，规划补充完善将该部103、分住房统筹纳入住房保障体系，作为存量住房的重要组成部分。详见文本P47-P48 页。2、洋浦在滨海新区目前是自贸港的开放高地，要考虑产业集聚所印发的人口激增问题；回复：采纳该意见。充分考虑洋浦主要承担海南自贸港的国际陆海贸易新通道航运枢纽、大宗商品集散交易基地、国家离岸贸易中心、先进制造业基地的功能定位和产业发展方向，人口增长将主要以产业就业人口为主。规划结合洋浦十四五和远期产业发展预期，并统筹考虑近期项目投资计划安排，综合产业规模与就业关系，预测未来一定时期的产业人口规模，进一步完善人口规模和住房发展需求预测。详-60-见文本 P28 页。3、建议规划文本以图表结合的形式，可更清晰、明确的表104、达规划意图；回复：采纳该意见。进一步完善规划文本的图文表达，通过图、文、表相结合的形式对现状情况、住房发展分区、分类等内容进行完善。4、进一步完善对各类住房面积需求的推算过程论述；回复：采纳该意见。进一步完善总体住房需求的预测，根据海南城镇居民人均住房建筑总面积约 35 平方米的指标，住房总体需求按照人均为城镇人口住房面积进行预估。在确定总量基础上，根据各分区的发展定位、区位条件，人口增长等方面因素综合考量，进行各分区住房需求分配。并根据安居房、保障性租赁住房、公租房、安置房、商品房等类型的特征、需求及规划用地情况，细化到各类住房的面积。详见文本 P32-P36 页。5、考虑项目规划期限为 2105、022 至 2025 年“十四五”期间，因此，建议项目名称改为环新英湾住房保障发展“十四五”规划；回复：本项目规划期限分为近期和远期，其中近期与“十四五”一致，为 2022 年至 2025 年，远期则与环新英湾地区空间发展规划(纲要)一致，至 2035 年。因此，不宜将项目名称改为 环新英湾住房保障发展“十四五”规划。详见文本 P3 页。6、目前商品房空置率较高，存量较大，建议近期适当降低商品房供应比例，加大安居房供应量，保障居民基本生活需求；回复：采纳该意见。考虑到环新英湾地区近期商品房需求已趋近-61-饱和，在文本中明确提出应合理控制商品住宅用地供应，优先安排安居房、公租房和保障性租赁住房的选址及供应需求。其中近期应以供应安居房为主，结合儋州市安居房供应计划，控制在 8000 套左右，尽量做一成一，保障居民住房需求。详见文本 P37-P38 页。7、近期安居房、安置房等保障性住房进一步与国土空间规划进行衔接，确保项目可落度。回复：采纳该意见。在规划文本中明确提出，强化本规划与经济社会发展规划、国土空间规划和儋州洋浦一体化相关规划的沟通与衔接，在相关规划编制与调整中，要将本规划的相关指标与内容纳入其中，强化土地安排、住房建设、空间布局等指标及时落实，加强信息交互性，强化规划联动性，确保住房发展规划目标的实现。详见文本P54 页。