1、金 地 北 京 顺 义 项 目Gemdale the project in Shunyi Bejing BeijingShunyiPEKSite1.1 区位解读金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 军营南街军营北街西二环路防护绿地水域城市道路用地净用地289.098m规划路15m10m7.5m141.558m30m42m14.5m1.1 规划条件解读PEK基地SITE六环路 西二环路（顺义）净用地面积：40669.30金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 1、项目地东北角视角2、项目2、地西北角视角3、项目地西部视角4、项目地西南角视角5、项目地北部视角现 场 照 片基地SITE1.1 用地概况金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 基地SITE基地北部为大片住宅区，基地南面为硅盾科技和北京现代摩比斯零部件。周边生活氛围及商务氛围比较成熟。1、梅兰家园2、澜西园3、硅盾科技4、北京现代摩比斯零部件1.1 用地概况现 场 照 片a.规划要求Planningrequirements金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing A.规划要求Planningrequirements23、.密度1.容积率3.绿化率金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 项目指标要求用地面积：40669.30容积率：2.7计容建筑面积：109807.10建筑限高：45米(航空限高)绿地率：30%建筑密度：55%代征地：35894.8247S1 城市道路用地：15804.976G2防护绿地：8553.4862E1 水域：11536.3625日照与间距二.独栋办公 建筑间距的确定3.2米3.2米3.0米D3=9.0米3.0米3.2米3.2米3.0米h一.公寓-建筑间距的确定10F10FD118.0米卫生视距D4=12.0米3.2米3.2米3.0米4、4.0米4.0米4.0米2.4米1.6h=9.0（米）此时被遮挡单元2F、3F满足日照要求若3F设置3米露台，则被遮挡单元1F也能局部满足日照要求 中间无车道(D3)满足日照要求的情况下，满足行车和停车入户的功能需要 中间含车道(D4)10FD213.0米10F金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 项目指标要求用地面积：40669.30容积率：2.7计容建筑面积：109807.10建筑限高：45米(航空限高)绿地率：30%建筑密度：55%代征地：35894.8247S1 城市道路用地：15804.976G2防护绿地：8553.4862E15、 水域：11536.3625绿化率的实现各项密度百分比%是否计入绿地率建筑密度55%no非建筑密度45%no其中硬质铺装密度 15%no绿化密度30%yes实土绿化覆土绿化（覆土层厚不小于）H3M结论：由于地库存在，且实土绿化面积必须超过绿化总面积的一半，所以地库盖覆土厚度须达到 3 M，以满足总体绿化指标要求。金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 高程设计4.24.24.24.23.03.03.94.23.6公寓公寓公寓公寓公寓首层底层商业公寓底库-1层地下车库-2层地下车库1.2005.7009.3000.0004.2008.40016、2.60016.800高程设计公寓10F1.8地下开挖1.8m,减少开挖成本。金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 建筑密度：45.49%绿地率：31%建筑密度：47.51%绿地率：30%绿地最大化金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 项目指标要求用地面积：40669.30容积率：2.7计容建筑面积：109807.10建筑限高：45米(航空限高)绿地率：30%建筑密度：55%代征地：35894.8247S1 城市道路用地：15804.976G2防护绿地：8553.4862E1 水域：7、11536.3625停车位数量总建筑面积：40669.302.7=109807.11共1290 个。其中，商业停车：9000/1001.0=90个10办公停车：100807.11/1001.2=1200个100地下总建筑面积：50300左右。需要做地下二层车库，停车效率39/辆。金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 集中地库范围地库范围集中地库范围b.金地要求Gamdalerequirements金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing B.金地要求Gamdalerequirements8、2.考虑分期开发。（尽可能实现一期快速开发.）1.别墅单栋面积180200（单栋总价560万左右）3.一期开发面积在10000以上，以满足回款2亿的目标。金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 商业土地价值分析一级一级二级三级非商业土地价值分析一级二级三级四级四级不利因素：噪音/有利因素：景观西二环路军营北街（次干道）河流规划道路军营南街（次干道）（干道支路）基地现状决定土地价值土地价值分析可用地范围Available area金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 价值产品类型一阶商铺9、二阶独栋办公三阶公寓土地价值分析$商铺单价$独栋办公单价$公寓单价各产品区位分布示意金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 94户：16080平方米建筑密度：41.63%联排叠拼公寓商业141户：25100平方米建筑密度：47.51%121户：21600 平方米建筑密度：45.49%100户：16620平方米建筑密度：44.12%109户：18390平方米建筑密度：44.09%方案1方案2方案4方案5方案3多方案对比别墅总建筑面积20000以上金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 方案10、5二期方案4一期结论：一期开发别墅区，地库开挖成本低，同比售价高，回款迅速。为二期开 发做准备，投资风险较小。分期开发与成本控制集中地库范围集中地库范围二期二期一期金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 方 案 一方 案 二用地面积：40669.3容积率：2.7建筑面积：109807（其中别墅其中别墅21500，商业，商业7500）绿地率：31%用地面积：40669.3容积率：2.7建筑面积：109807（其中别墅其中别墅25100，商业，商业7500）绿地率：30%军营北街（次干道）军营南街（次干道）西二环路公寓公寓10F独栋办公 3F军11、营北街（次干道）军营南街（次干道）西二环路独栋办公 3F1#H=44m10FH=44m2#3#4#6#7#8#9#5#2#公寓10FH=44m1#公寓10FH=44m4#3#6#7#8#9#5#10#销售中心销售中心总图与指标地库轮廓线地库轮廓线金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 方 案 一空间分析金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 方 案 二空间分析金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 方 案 一方 案 二军营北街（次干道12、）军营南街（次干道）西二环路公寓公寓10F独栋办公 3F军营北街（次干道）军营南街（次干道）西二环路独栋办公 3F1#H=44m10FH=44m2#3#4#6#7#8#9#5#2#公寓10FH=44m1#公寓10FH=44m4#3#6#7#8#9#5#10#销售中心销售中心景观分析城市景观城市景观中心景观中心景观中心景观中心景观中心景观中心景观中心景观中心景观中心景观中心景观中心景观景观视野中心景观金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 方 案 一方 案 二军营北街（次干道）军营南街（次干道）西二环路公寓公寓10F独栋办公 3F军营北街（次13、干道）军营南街（次干道）西二环路独栋办公 3F1#H=44m10FH=44m2#3#4#6#7#8#9#5#2#公寓10FH=44m1#公寓10FH=44m4#3#6#7#8#9#5#10#销售中心销售中心交通分析车库主入口人行流线车行流线金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 方 案商业分析18m18m18m18m18m18mc.市场要求Markedrequirements金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing C.市场要求Marketrequirements2.别墅产品多样化，满足各14、个阶层需求。1.公寓，40、60、80户型，南北向单廊，东西向內廊。金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 公寓产品分布方案一：方案二：406080金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 公寓60户型首层平面图首层夹层平面图赠送面积金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 公寓60户型赠送面积二层平面图二层夹层平面图金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 公寓40户型赠送面积首层平面15、图首层夹层平面图赠送后平面金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 公寓平面-方案一金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 公寓平面-方案二金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 空间分析：2+3模式走廊走廊走廊走廊金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 空间分析：夹层方式走廊走廊金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 公寓立面金16、 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 公寓立面意向通过有几单元的重复及部分节点的设计使得立面即统一又有趣味性，并且具有公建的特点。金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 2.别墅篇Marketrequirements2.户型分析1.户型分布3.立面风格意向金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 别墅户型产品分析别墅产品类型分析：l双拼别墅：建筑面积216l联排别墅：建筑面积188l叠拼别墅：建筑面积150户型级配：户型标配客厅主卧次卧17、双拼5室3厅3卫510072003600联排4室3厅3卫420042003300叠拼3室2厅2卫420042003600方案一：方案二：金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 双拼别墅户型首层平面图地下一层半赠送面积花园赠送面积双拼别墅类别改造前改造后赠送面积备注B179.992.192.1地下室1F85.685.697.3庭院2F64.788.123.4挑空3F64.364.317.8屋顶花园地上建筑面积214.6238赠送建筑面积115.5总建筑面积294.5330.1总赠送面积230.6l近100前庭后院大面积赠送，出入皆景相拥l超大18、客厅与餐厅空间，尽显大家风范金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 双拼别墅户型三层平面图四层平面图半赠送面积全赠送面积l赠送近25挑空空间，可改造空间巨大l屋顶赠送南北屋顶花园，大尺度奢华主卧，独卫、步入式衣帽间金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 联排别墅户型x.1 户型分析首层平面图半赠送面积花园赠送面积边户型首层平面图联排别墅类别改造前改造后赠送面积备注B170.5679.9679.96地下室1F74.774.732.8庭院2F66.777.711挑空3F47.447.432.19、8屋顶花园地上建筑面积188.8199.8赠送建筑面积90.96总建筑面积259.36279.76总赠送面积156.56l近70花园大面积赠送，前庭后院，出入皆景相拥l餐厅与客厅开敞设计，品味不彰，尽显奢华金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing x.1 户型分析联排别墅户型改建后二层平面图半赠送面积全赠送面积l四阳台设计，自然与生活相依相随l客厅双层挑高，赠送面积，改造奢华卧室金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing x.1 户型分析联排别墅户型全赠送面积三层平面图地下一层l赠送超大屋顶花20、园l超大格调主卧，空间设计方正轩阔金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing ABAB叠拼别墅户型下叠户型首层平面图边户型下叠首层平面图半赠送面积花园赠送面积叠拼别墅类别改造前改造后公摊面积赠送面积备注下叠A户型B179.279.2082.3地下室1F86.586.5015.6庭院2F63.369.306挑空地上建筑面积149.8155.8赠送建筑面积88.3总建筑面积229235总赠送面积94.3B户型B179.279.2082.3地下室1F74.274.2015.6庭院2F79.685.606挑空地上建筑面积153.8159.8赠送建筑面积88.3总建筑面积233239总赠送面积94.3l两个单元分享三个面宽，使得南向面宽价值最大化l赠送前后庭院，提供充足的室外活动空间金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 叠拼别墅户型下叠户型二层平面图地下一层半赠送面积全赠送面积ABl下叠户型赠送近80地下室l餐厅双层挑高，赠送面积，改造舒适起居空间金 地 北京顺义项目Gemdale the project in Shunyi Bejing 别墅立面意向立面的形式介于居住于办公之间，且显得高档，大气。d.谢谢Thankyou