1、1项目背景2项目解读s规划探索4规划设计产品研究6地库建议7启动区建议8形象建议4区域位置12341、梅兰家园2、澜西园3、硅盾科技4、北京现代摩比斯零部件基地 基地北部为大片住宅区，基地南面为硅盾科技和北京现代摩比斯零部件。周边生活氛围及商务氛围比较成熟。现场照片周边现状15234基地现场照片1、项目地东北角视角2、项目地西北角视角3、项目地西部视角4、项目地西南角视角5、项目地北部视角周边现状地块（商业综合体）用地面积：40669.30容积率：2.7计容建筑面积：109807.10建筑限高：45米(航空限高)绿地率：30%建筑密度：55%代征地：35894.8247S1城市道路用地：1582、04.976G2防护绿地：8553.4862E1水域：11536.3625军营南街军营北街西环路防护绿地水域城市道路用地净用地289.1m规划路15m10m7.5m141.6m30m42m14.5m规划设计条件2.3.3 建筑退让绿化控制线建筑在解决市政、交通、消防等问题的前提下可不退让铁路、河湖、高压走廊、城市绿化隔离带的绿化控制线。2.3.4 退让相邻单位建设用地边界线距离凡在单位建设用地上单独进行新建、改建和扩建的二层或二层以上各项建设工程，均应按下表所列计算公式计算建筑物退让相邻单位建设用地边界线的距离。当建筑物临区间路以下道路时，以道路中线计算后退边界线距离。在相邻用地双方自愿协商且3、不违反相关法律法规的基础上，可按双方协议(包括文字意见和附图)的意见执行，不再按照下表计算建筑物退让相邻单位建设用地边界线的距离。板式建筑(南北朝向)板式建筑(东西朝向)塔式建筑北边界计算公式0.8H(当0.8H14米时)1.6H-14(当0.8H14米时)0.5H(当0.5H14米时)1H-14(当0.5H14米时)0.6H(当0.6H14米时)1.2H-14(当0.6H14米时)退让距离5-106米5-30米5-106米南边界计算公式0.8H0.5H0.6H退让距离5-14米5-9米5-14米东西 边界计算公式0.5H0.75H（当0.75H12米时）1.5H-12（当0.75H12米时）4、0.5H退让距离5-9米6-38米6-38米0D2020D3030D无口有口无口有口无口有口无口有口商务办公303(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5)金融商贸服务设施（商业、宾馆等）01(0)1(0)1(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3)道路宽度交通开口建筑高度建筑类别2.3.2 退让规划道路红线距离4退让城市道路的距离58m22.5m9m规范退线解读按规范退让相邻单位建设用地边线距离红线临近城市绿地，可不做退让低层建筑退让道路红线1m高层建筑退让道路红线5m5m2.1.2 建筑面积计算办法：15建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、挑廊按柱的外边线水平投影面积计算建5、筑面积；无柱的走廊、挑廊按其水平投影面积的一半计算建筑面积。2.4.2 建筑间距的系数2、公共建筑间距的标准（3）板式建筑与办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑的建筑间距系数，除特殊情况外不得小于1.3。（5）下列建筑被遮挡阳光时，其建筑间距系数由城市规划行政主管部门按规划要求确定：与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑。2.4.4 消防间距高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距(m)建筑类别高层建筑裙房其它民用建筑耐火等级一、二级三级四级高层建筑13991114裙房96679其他规范解读2.4.5 其它间距2 生活私密性间距。应在设计中注意避免出现对居6、室的视线干扰情况。一般最小为18米。城市设计规范要求当地政府规定项目要求日照要求无日照需求满足卫生视距及防火规范要求停车位配比商业：机动车：100辆/10000 非机动车：400辆/10000办公：机动车：120辆/10000 非机动车：150辆/10000按相关规范要求设置人防面积规定十层以上(含十层）:建筑应修建“满堂红”九层以下(含九层）:基础埋深3m：建筑面积3%基础埋深3m：建筑面积2%单建地下建筑：地下建筑面积30%按相关规范要求设置配套公建规定北京市居住公共服务设施规划设计指标必要的设配用房与服务用房：地上物管用房50，开闭站150，配电间90*2=180，垃圾转运站80，公共卫7、生间100面积计算规定 国标GB/T 50353-2013按相关规范要求其他需说明商业、办公标准层为单间式的层高不超过4.2m按相关规范要求设计规范要点 项目解读 SWOT分析S SW WO O本案为商服用地，层高可达4.2米，具备多层次空间的设计条件，带来高溢价的同时，可以提供不同的产品体验；基地西部的河流景观资源；离首都机场近，具有良好的可达性。本案为非纯住宅产品，产权年限较住宅产品有劣势，水电费用单价高，位于北京六环，位置较为偏远。T T最大化实现土地价值，准确把握潜在客户需求，做出产品创新点。低密度产品最大化。（挖掘类独栋产品，或合院产品，在提供高入住体验的前提下避免北向）基地北边有大8、片住宅小区，南面有大量工厂企业，生活氛围及商业氛围成熟，缺少同类产品，同位竞争小，具有差异化优势和良好的市场前景。13商业土地价值分析一级三级二级三级非商业土地价值分析一级二级三级四级四级西二环路军营北街（次干道）河流规划道路不利因素：噪音有利因素：景观军营南街（次干道）次干道支路土地价值分析规划内容：商铺、独栋办公、公寓非商业价值逻辑一级:独栋办公二级:公寓三级:公寓价值逻辑一级:商铺二级:商铺类独栋办公、类住宅产品规划重点及设计策略1.1.土地价值如何反应到布局中，提高总货值？土地价值如何反应到布局中，提高总货值？5.5.限高用尽模式下的层高控制限高用尽模式下的层高控制4.4.规划中的间距9、控制规划中的间距控制6.6.从规划阶段开始成本控制从规划阶段开始成本控制2.2.如何更好地形成产品分区？如何更好地形成产品分区？低密度产品最大化，挖掘类独栋产品，或合院产品，在提供高入住体验的前提下保有足够的产品量。4.2米可改为4.1米或4.0米，可将限高用尽，多得一层，对于采用4.1还是4.0可进一步分析夹层数据分配，如加建易实现度，楼梯级数的影响等。最有利于销售的原则，寻找产品等级差异的平衡点：最好的朝向，最好的景观资源，最高价值土地，分区为类独栋别墅，南向60产品；反之，相对嘈杂的临路位置，朝向较差位置分区为十一层，十五层小面积户型公寓。方案在满足卫生视距及防火距离的前提下，尽量紧凑高10、效，提高土地利用率，同时尽量减少项目楼栋之间的干扰。推出正常2.8米层高的产品，保证赠送面积有效利用。一、通过平层实现销售赠送溢价，降低加建成本低，大幅增加南北向产品，减少东西向产品的量，有利销售。二、将夹层赠送的部分做精、做细，以此作为销售主力，产生足够的市场吸引力。以落地项目为基本出发点，避免盲目的标新立异，增加非必须构件部分成本；限高用尽，间距用尽，容积率用足，的前提下，多方案比较，择优深化；充分利用河道绿带景观，降低环境营造成本；3.3.别墅最大化在首位，南向别墅最大化在首位，南向6060平米产品必须具有绝对优势平米产品必须具有绝对优势，进行产品创新。，进行产品创新。4.1m层高下的布11、局思考1234南北分区6排东西分区7排东西分区7排东西分区7排高层：纯南向独栋：82栋总量:可满足优缺点:1.高层过于集中。2.空间压抑。3.独栋别墅与商业关系不佳。高层：无东西向独栋：48栋总量：不满足优缺点:无法达到总量要求。高层：有东西向外廊单排独栋：56栋总量：基本满足优缺点:独栋过少。高层：有东西向内廊双排独栋：96栋总量：易满足优缺点:东西向户型过多。4.1m+2.8m层高下的布局选择34选择位置较差处适当布局2.8m层高的40公寓户型独栋：96栋（12户/行）总量:可满足南向户数比例：58.52%东西向户数比例：41.48%优缺点：1.纯东西向户型可做赠 送空间“开窗”文章。2.12、独栋数量相对少独栋：112栋(14户/行）总量:可满足南向户数比例：48%东西向户数比例：54%优缺点：东西向户数量过 大，品质较差。3-A4-A1.选择 8排 12户/行的独栋 和 高层占地比布局方向。2.确定3-A方向，类独栋与高层的划分格局与比例。有东西向外廊单排有东西向内廊双排规划方向选择：高层群组的空间优化选择视线：1.西向户型可充分利用低层景观资源与城市绿地。优缺点:1.对独栋区形成压迫。2.对内部南向公寓视线的完全阻挡无景观渗透。视线：1.底层景观区与城市绿地内庭院景观资源视线交错利用。优缺点:1.建筑连续面过长，形成自身压迫感。2北侧形象过长。视线：1.交错布局充分利用不同景观13、资源。优缺点:缩短建筑长度，交错塔楼布局，创造景观渗透空隙，北侧形态较完整。3-B3-C3-D“E”字形高层群组选择8排、12户/排独栋+“Z字形高层布局方向。规划方向选择：“工”字形高层群组“Z”字形高层群组45m45m36.4m36.4m36.4m36.4m28.40m28.40m高层间距舒适性探讨45m29.16m29.16m29.16m29.16m29.16m25.14m25.14m45m36.4m36.4m36.4m36.4m36.4m29.16m29.16m29.16m29.16m29.16m29.16m3-D3-E45m45m1:1.251:1.557排高层群组8排高层群组规划方14、向选择：1.选择7排“Z”字形高层群组方向。2.1:1.25的空间比例更加舒适。南北向户数比例：55.51%南北向户数比例：58.88%别墅户数824856969611296969696公寓排数6777777778公寓层高41004100410041004100+28004100+28004100+28004100+28004100+28004100+2800南北向户数南北向51.16%南北向100%南北向60.01%南北向68.42%南北向58.52%南北向46%南北向68.42%南北向62.58%南北向55.51%南北向58.88%单/双走廊双走廊局部单走廊全单走廊单走廊局部双走廊双走廊单15、走廊局部双走廊双走廊单走廊局部双走廊单走廊局部双走廊单走廊局部双走廊单走廊局部双走廊规划方向总结12343-A4-A3-B3-C3-D3-E？1、东西分区的总体规划布局，公寓与独栋办公分开，减少相互影响，独栋私密性强。2、独栋户数95户,公寓有景观户数比82.16%，南向公寓户数比例53.53%。3、7排高层布局，舒适的尺度空间。4、4.1m层高，局部北侧塔楼为2.8m层的小户型，利于增加独栋数量的同时满足总量要求。5、合理布局错开布局高层塔楼视线朝向，最大化利用景观资源优势，增加公寓溢价空间。6、充分的户型产品研究，利用层高与错层赠送，提高独栋与4.1m公寓的溢价空间。规划总平面1#2#3#16、4#5#7#8#6#空间模型1空间模型2方案在满足卫生视距及防火距离的前提下，尽量减少项目楼栋之间的干扰。建筑间距14m36m11.7m14m36m36m35m37m27m14m14m14m14m14m14m16m19m17m19m17m20m19m18.5m27m34.5m16m16m16m16m11.7m技术经济指标通过3个功能分区，分别组织各个区域人流，以保证公寓及办公区的私密性。功能分区独栋办公区商业区公寓区配套消防分析车行、人行流线分析交通分析公寓人行类独栋办公人行车行流线地库出入口地面停车位消防车道消防登高场地行视线分析城市绿化带低层类独栋区园林通过优化高层组合的主视线朝向，充分利17、用景观资源，保证有景观户数最大化。城市景观渗透小区形象入口景观轴低层园林区景观渗透中心内庭院视线等级户型分布通过优化高层组合的主视线朝向，充分利用景观资源，保证有景观户数最大化。2.8m层高公寓户型分布188（4.2m层高）45（4.1m层高）63（4.1m层高）40（2.8m层高）30（2.8m层高）保证楼梯不改动，改造顶层楼板，南北向分别获得一各夹层的赠送剖面方向选择(平层)类独栋办公188产品研究顶部层高太小，不利于主卧层高平层改造不改动楼梯，为了能顺利使用楼梯两侧的房间，中间会有长走廊，造成一定的交通面积浪费。平层布局走廊东西侧面宽变大，形成走廊占用使用面积错层布局南北错层，利用楼梯平18、台到达各错层平面，节省走廊交通面积类独栋办公188产品研究剖面方向选择（错层）改造前改造后42004200420042004200420030002600280042002800280028004200南北向错层1.4m，南北为3层4.2m层高改造后南北向错层1.4m，二层以上改造为，南侧3.0m、2.6m、2.8m层高，北侧为三层2.8m层高，楼梯随着楼板变化改动类独栋办公188产品研究剖面方向选择（错层）地下层平面一层平面二、三层平面类独栋办公188产品研究改造前平面地下层平面一层平面夹层平面二、三层平面四层平面功能价值点：夹层部分全面积赠送，赠送率 70%。类独栋办公188产品研究改造后19、平面夹层全面积赠送地库面积赠送内庭院部分全赠送改变层高后，赠送整层面积内庭院部分全赠送功能价值点：夹层部分全面积赠送，赠送率 70%。改造前剖面改造后剖面赠送面积示意4200420042004200300026002800420042002800280028004200240014003400类独栋办公188产品研究改造剖面方案示意车库活动室客厅主卧4.1m公寓45产品研究剖面方案示意室外走廊室外走廊客厅客厅卧室卧室室外走廊室外走廊阳台阳台26002800改造前剖面示意图改造后剖面示意图功能价值点：夹层部分全面积赠送，赠送率 50%。下单元赠送面积上单元赠送面积室外走廊室外走廊2800260020、2800室外走廊室外走廊阳台阳台8100280026002800室外走廊室外走廊阳台阳台8100剖面方案示意4.1m公寓45产品研究剖面方案方向探讨客厅卧室卧室卧室卧室客厅客厅卧室卧室卧室卧室客厅改造前剖面示意图改造后(方向一)改造后（方向二）错层楼板，客厅3.4m，卧室2.4m平层楼板，客厅2.8m，卧室2.7m4.1m公寓63产品研究26002800室外走廊下单元面积赠送改造后平面(下层单元)功能价值点：夹层部分全面积赠送，赠送率 50%。4.1m公寓63产品研究室外走廊上单元面积赠送改造后平面(上层单元)功能价值点：夹层部分全面积赠送，赠送率 50%。4.1m公寓63产品研究1-1剖面示21、意图2-2剖面示意图3-3剖面示意图1800180023002300340024002400室外走廊室外走廊阳台240034002400阳台室外走廊室外走廊1800230018002300功能价值点：夹层部分全面积赠送，赠送率 50%。4.1m公寓63产品研究室外走廊室外走廊133333312233公寓意向图片功能价值点：2.4m阳台可封闭为内部使用空间,赠送率12%16%2.8m公寓30 40（改造前、后平面）改造前改造后公寓平面组合1（4.1m-45+63）下层平面夹层平面公寓平面组合1（4.1m-45+63）上层平面公寓平面组合1（4.1m-45+63）下层平面公寓平面组合2（4.1m-22、45+63）夹层平面公寓平面组合2（4.1m-45+63）上层平面公寓平面组合2（4.1m-45+63）下层平面公寓平面组合3（4.1m-45+63/2.8m-40+30）夹层平面公寓平面组合3（4.1m-45+63/2.8m-40+30）上层平面公寓平面组合3（4.1m-45+63/2.8m-40+30）公寓平面组合4（2.8m-40+30）商业：机动车：100辆/10000 非机动车：400辆/10000办公：机动车：120辆/10000 非机动车：150辆/10000十层以上(含十层）:建筑应修建“满堂红”九层以下(含九层）:基础埋深3m：建筑面积3%基础埋深3m：建筑面积2%单建地下建23、筑：地下建筑面积30%规划停车位计算标准人防面积计算标准停车位要求人防面积商业配套机动车位=6300/10000X100=63辆办公公寓机动车位：103500/10000X120=1242辆机动车：63+1242=1305辆非机动车位 3+1552=1555辆非机动车停车面积：1555X1.8=2800 商业配套非机动车位=6300/10000X400=3辆办公公寓非机动车位：103500/10000X150=1552辆十层以上人防面积=19451九层以下基础埋深3m人防面积=535人防面积总计：19451+535=19986规划停车位及人防面积要求方向一平铺一层+局部机械停车模式地库范围地库24、出入口一层地库，层高3.4米，基础埋深5米（局部需做机械停车，层高要求4.9）优点：1、浅基坑，挖方较少；2、别墅部分地库相对独立3、一层地库，节约造价缺点：需布置大量机械停车，造成后续维护和管理成本高地下室车库布置方向一机械车库范围地下室车库布置方向一地库总建筑面积：38293其中：地库人防建筑面积：19986非人防地库建筑面积：11884赠送地下室建筑面积：6423地库总停车位数：1285辆其中：低层区停车位数：266辆高层区停车位数：654+385辆其中：机械停车位数：385辆地下室平面图机械停车位385辆低层区：266辆高层区：654+385辆图例：类独栋公寓类独栋赠送面积类独栋停车库25、公寓停车库覆土方向二满铺一层+局部地下二层停车模式地下室车库布置方向二二层地库，层高3.4米，基础埋深8.4米优点：1、满足停车位要求；2、别墅车库相对独立；3、有利于人防工程的实施.缺点：1、深基坑，挖方较多；2、结构复杂，两层地库，增加较大成本地库范围地库出入口局部二层地库地下室车库布置方向二地下一层平面图地下二层平面图地库总建筑面积：56212其中：地下一层总建筑面积：38312 其中：地库人防建筑面积：19986 非人防地库建筑面积：11884赠送地下室建筑面积：6442地下二层总建筑面积：17900地库总停车位数：1285辆其中：地下一层停车位数：840辆 其中：低层区停车位数：2426、0辆 高层区停车位数：600辆地下二层停车位数：445辆高层区：600辆低层区：240辆类独栋区：445辆图例：类独栋公寓类独栋赠送面积类独栋停车库公寓停车库覆土方向三满铺一层+低层半地下停车+少量机械停车模式地下室车库布置方向三一层地库，层高3.4米，基础埋深5米（少量机械停车在主体结构下可解决）优点：1、浅基坑，挖方较少，利于土方平衡；2、别墅部分地库相对独立3、一层地库，节约造价缺点：少量机械停车，后续维护和管理成本较高地库范围地库出入口机械车库范围地下室车库布置方向三地库总建筑面积：47759其中：地下一层总建筑面积：38565 其中：地库人防建筑面积：19986 非人防地库建筑面积：27、18579别墅半地下室总建筑面积：9194 其中：地库建筑面积：2752 赠送地下室建筑面积：6423地库总停车位数：1285辆其中：低层区停车位数：511辆高层区停车位数：632+47辆其中：机械停车位数：47辆别墅停车位数：95辆地下一层平面图别墅半地下室平面图机械停车位47辆高层区：632+47辆低层区：511辆类独栋区：445辆图例：类独栋公寓类独栋赠送面积类独栋停车库公寓停车库覆土地下室车库多方向比较方向一方向二方向三一层地库，层高3.4米，基础埋深5米（局部需做机械停车，层高要求4.9）优点：1、浅基坑，挖方较少；2、独栋部分地库相对独立3、一层地库，节约造价缺点：需布置大量机械停28、车，造成后续维护和管理成本高二层地库，层高3.4米，基础埋深8.4米优点：1、满足停车位要求；2、独栋车库相对独立；3、有利于人防工程的实施.缺点：1、深基坑，挖方较多；2、结构复杂，两层地库，增加较大成本一层地库，层高3.4米，基础埋深5米（少量机械停车在主体结构下可解决）优点：1、浅基坑，挖方较少，利于土方平衡；2、独栋部分地库相对独立3、一层地库，节约造价缺点：少量机械停车，后续维护和管理成本较高 建议：通过比较，推荐按方向三进行优化.分期建议一期二期三期四期四期一期建筑面积：一期建筑面积：9024二期建筑面积：二期建筑面积：40339三期建筑面积：三期建筑面积：32555四期建筑面积：29、四期建筑面积：27882启动区范围示意小区形象出入口小区形象出入口销售中心销售中心启动区范围启动区范围启动区形象景观中轴启动区形象景观中轴启动区地库出入口启动区地库出入口GEMDALEBEIJING别墅概念方案砖石建筑贵族气派对称性黄金比例几何组合细部金地北京顺义仁和镇4-073地块项目别墅效果图类独栋立面的主要设计概念：类独栋立面的主要设计概念：1.立面综合改造前与改造后的结构来设计（考虑了所有柱、梁、楼板对立面的影响），避免改造后的设计变更，节省成本，增加经济效益。2.别墅与别墅之间预留1.3米建筑间距，设置独立入户前厅，打造独栋私密性高的居住空间。3.建筑材料首层基座以石材为主，上部辅以30、贴砖，营造稳重高贵的豪宅气派。420042004200改造前的结构剖面示意改造前的结构剖面示意2800420028002800改造后的结构剖面示意改造后的结构剖面示意别墅入口别墅入口别墅入口别墅入口风格一风格一风格二风格二类独栋概念方案砖石建筑贵族气派对称性黄金比例几何组合细部类独栋立面概念设计别墅立面整体效果的主要设计概念：别墅立面整体效果的主要设计概念：1.1.别墅主要有两种类型别墅主要有两种类型风格一：坡屋顶，开窗大致分为3段，开窗高度较大，整体建筑高度较大。风格二：平屋顶，开窗大致分为4段，开窗高度较小，整体建筑高度较矮。2.2.错落有致的天际线错落有致的天际线别墅以4栋为一组，两端的31、别墅较高，中间两栋较低。利用缓缓的建筑高度变化，营造丰富有趣的天际线，减少建筑对周边环境的压迫感。配合别墅之间1.3米的建筑间隔，突现别墅高贵雅致的豪宅风格。风格一风格一风格二风格二别墅以别墅以4 4栋为一组，两端的别墅较高，中间两栋较栋为一组，两端的别墅较高，中间两栋较低低类独栋立面概念设计SIGNAGESIGNAGEGEMDALEBEIJING住宅塔楼概念方案砖石建筑现代简练黄金比例竖线条几何组合细部金地北京顺义仁和镇4-073地块项目公寓效果图 住宅塔楼概念方案住宅塔楼概念方案 砖石建筑 贵族气派 黄金比例 横向建筑构件 几何组合细部 稳重的建筑基座作为底商 错落有致的简单顶部2400232、400340039002400340039002400户型户型2 2的结构剖面示意的结构剖面示意户型户型1 1的结构剖面示意的结构剖面示意公寓立面整体效果的主要设计概念：公寓立面整体效果的主要设计概念：1.1.丰富的立面变化丰富的立面变化利用两种不同户型的结构区别，采用横向建筑构件营造丰富有趣的建筑立面效果。2.2.首层底商首层底商结合二层的公寓单元，间隔性的利用门套(Portal)设计来打造一个稳重高贵的基座，作为首层商铺。公寓立面概念设计重庆照母山项目LWK项目参考LWK项目参考重庆照母山项目LWK项目参考重庆照母山项目LWK项目参考英伦学院派贵族风格北京 海淀区东升乡项目LWK项目参考北京 海淀区东升乡项目LWK项目参考北京 海淀区东升乡项目