1、金地北京顺义仁和镇项目概念方案设计 北京合众联盛建筑设计有限公司卖给谁？卖给谁？有别墅情结，但因限购及购买力有别墅情结，但因限购及购买力影响的小土豪。影响的小土豪。有接待+居住需求的周边企业高有接待+居住需求的周边企业高管及小企业主。管及小企业主。在周边工作，有居住需求的白领在周边工作，有居住需求的白领及中高层蓝领。及中高层蓝领。有投资需求的客户。有投资需求的客户。我们卖什么？我们卖什么？别墅。别墅。公寓。公寓。商铺。商铺。我们的产品必须实现“两高一低”我们的产品必须实现“两高一低”的价值目标，才能在激烈的市场环的价值目标，才能在激烈的市场环境突出重围。境突出重围。高高业态。业态。高高赠送。赠2、送。低低总价。总价。我们卖什么？我们卖什么？怎么实现？怎么实现？挖掘极限。挖掘极限。达到极致。达到极致。01 研究过程方案1:方案2:方案3:方案4:类型户型面积户数合计面积比例合院别墅200881760016.03%2层LOFT80129600.87%单廊公寓602601560014.21%塔式公寓南向45130585062.86%东西向33782730互跃公寓60100760420商业660066006.01%合计1575109760100.00%类型户型面积 户数合计面积比例联排产品端户20040800013.86%中户180407200单廊公寓608048004.38%塔式公寓南向453、7153217529.33%东西向33306107109.76%东西向公寓409203680033.55%商业10000100009.12%合计2101109685100.00%类型户型面积 户数合计面积比例合院别墅端户16030480023.57%中户14015021000公寓南向公寓4522099009.05%东西向公寓33 19506825062.36%商业550055005.03%合计2330 109450100.00%类型户型面积户数合计面积比例合院别墅端户160508000.00 23.24%中户14012517500.00 公寓平层南向公寓45241080.00 0.98%平层东4、西向公寓33902970.00 2.71%南向公寓4555625020.00 22.80%东西向公寓33155851414.00 46.85%商业37503750.00 3.42%合计2403 109734.00 100.00%n 高业态：将别墅区用地面积最大化最大化，并且实现独立独立成区，增强别墅区私密私密性。2.55万万02 别墅产品价值挖掘别墅区建筑面积别墅区建筑面积n 高业态：合院模式。02 别墅产品价值挖掘选择别墅，其实是选择了一种生活方式！庭院构成了别墅生活的内在精神！n 高赠送：庭院庭院+挑高空间+地下室+露台02 别墅产品价值挖掘庭院实现泛会所功能，惬意私密的商务交往在这里成为5、可能02 别墅产品价值挖掘n 高赠送：庭院庭院+挑高空间+地下室+露台合院高度构成：0.10+3.30+3.00+3.00+0.50=9.90米（三层）。为实现挑空赠送，报规版首层层高3.00米，垫层厚度0.30米，挑空部分层高3.00+3.00=6.00米，可按单层面积计算！验收后取消垫层加板，一层变两层！02 别墅产品价值挖掘n 高赠送：庭院+挑高空间+地下室+露台挑高赠送面积35平米完整的大尺度地下室，是实现私人宴会的理想空间!02 别墅产品价值挖掘n 高赠送：庭院+挑高空间+地下室+露台地下赠送面积100平米屋顶露台，是孩子的植物园也是妈妈的自留地02 别墅产品价值挖掘n 高赠送：庭院6、+挑高空间+地下室+露台露台02 别墅产品组合平面图首层组合平面图三层组合平面图二层组合平面图n 低总价：端户160平米（计容）+中户140平米（计容）02 别墅产品端户型160首层平面图建筑面积：160实得面积：195三层平面图此处挑空赠送n 低总价：端户160平米（计容）+中户140平米（计容）二层平面图02 别墅产品中户型140首层平面图建筑面积：140实得面积：172三层平面图二层平面图n 低总价：端户160平米（计容）+中户140平米（计容）此处挑空赠送实际案例：青岛万科小米公寓03 公寓产品围合式本项目公寓组合模型把外向景观转化为精致的内向景观，实现公共客厅功能。在中央庭院，可以举7、办节假日冷餐会、技能共享会，甚至可以举办小型展览！有了这么个活动场所，这里的家人每天下班后不用锁在各自房间里，而是和邻居聚在一起享受属于自己的快乐时光！n 高业态：围合式组合平面，形成酒店式中央庭院。03 公寓产品价值挖掘在中央庭院，可以休憩、社交、娱乐！可以热闹，可以安静！03 公寓产品价值挖掘n 高业态：围合式组合平面，形成酒店式中央庭院在售案例：西长安壹号37一居03 公寓产品价值挖掘n 高赠送：33MINI公寓MINI公寓一居轻松升级为两居两居！本项目33公寓B户型一居升级为两居卧室卧室起居厅内走廊03 公寓产品价值挖掘n 高赠送：45公寓公寓一居轻松升级为三居居本项目45公寓C/D户8、型一居升级为三居卧室卧室起居厅外走廊书房03 公寓产品33公寓A户型平面图一居东西向A户型套内面积：25（不含公摊）东西向A户型实得面积：36（不含公摊）东西向A户型建筑面积：33东西向公寓A/B户型报规版平面图建筑面积：33n 低总价：33MINI公寓+45公寓03 公寓产品33公寓A户型剖面透视图n 低总价：33MINI公寓+45公寓03 公寓产品33公寓B户型平面图东西向B户型套内面积：25（不含公摊）东西向B户型实得面积：51（不含公摊）东西向B户型建筑面积：33n 低总价：33MINI公寓+45公寓03 公寓产品33公寓B户型剖面透视图n 低总价：33MINI公寓+45公寓03 公寓9、产品33公寓改造前后剖面对比分析报规版剖面实施版剖面此处加板，B户型一层变两层此处垫层取消此处加板，A户型局部一层变两层报规版此处为垫层n 低总价：33MINI公寓+45公寓03 公寓产品45公寓C户型平面图三居南向C户型套内面积：36（不含公摊）南向C户型实得面积：63（不含公摊）南向C户型建筑面积：45n 低总价：33MINI公寓+45公寓03 公寓产品45公寓C户型剖面透视图n 低总价：33MINI公寓+45公寓03 公寓产品45公寓D户型平面图三居南向C户型套内面积：36（不含公摊）南向C户型实得面积：64（不含公摊）南向C户型建筑面积：45n 低总价：33MINI公寓+45公寓03 10、公寓产品45公寓D户型剖面透视图n 低总价：33MINI公寓+45公寓03 公寓产品45公寓改造前后剖面对比分析报规版剖面实施版剖面此处加板，D户型一层变两层此处垫层取消此处加板，C户型一层变两层报规版此处为垫层报规版平面图n 低总价：33MINI公寓+45公寓03 公寓产品45公寓改造前后剖面对比分析报规版剖面实施版剖面此处加板，一层变两层此处垫层取消报规版此处为垫层报规版平面图报规版此处为吊顶此处吊顶取消n 低总价：33MINI公寓+45公寓03 公寓产品典型模块户型分布图南向C户型套内面积：36南向C户型实得面积：63南向C户型建筑面积：45东西向A户型套内面积：25东西向A户型实得面积11、：36东西向A户型建筑面积：33东西向B户型套内面积：25东西向B户型实得面积：51东西向B户型建筑面积：33南向D户型套内面积：36南向D户型实得面积：64南向D户型套内面积：4533东西向公寓45南向公寓n 高业态：在首层商业空间，可以有社区厨房、咖啡厅、书吧、练歌房、游戏厅。将居住空间里的娱乐、会友、餐饮等功能分离出来，在首层一起共享，创建活力型社区！会客厅读书吧社区厨房酒吧04 商铺产品价值挖掘04 商铺产品价值挖掘医疗服务康体游艺互动娱乐咖啡酒吧社区厨房杂物寄存沿街商铺配套设施首层公寓04 商铺产品价值挖掘n 高赠送：7.05米层高+地下夹层空间，轻松实现一层变两层用足45米航空限高12、，沿街有底层商铺的建筑层高采用4.15X9（标准层）+7.05（首层）+0.10（室内外高差）+0.50（屋顶做法）。报规版商铺层高6米，垫层厚度1.05米，验收后将垫层取消后再加板变成3.80+3.25两层。报规版沿街商铺剖面图改造版沿街商铺剖面图05 设计成果总平面图经济技术指标表项 目单位数量规划可用地面积m40669.3 总建筑面积m172624.0 地上建筑面积m109734.0 其中合院别墅m25500.0 公寓m80484.0 商业m3750.0 地下建筑面积m62890.0 其中地下车库面积m43700.0 公寓地下夹层面积m7800.0 合院地下夹层面积m11390.0 容积13、率2.7 绿地率%30.00%建筑密度%45.00%户数户2403 机动车停车泊位辆1310 非机动车停车泊位辆1745 类型户型面积户数合计面积比例合院别墅端户160508000.00 23.24%中户14012517500.00 公寓平层南向公寓45241080.00 0.98%平层东西向公寓33902970.00 2.71%南向公寓4555625020.00 22.80%东西向公寓331558 51414.00 46.85%商业37503750.00 3.42%合计2403109734.00 100.00%05 设计成果空间模型05 设计成果空间模型05 设计成果空间模型05 设计成果交14、通解决方案出入口消防车道车库出入口公寓步行流线别墅步行流线05 设计成果绿化解决方案实土绿化：62403米厚覆土绿化：4900（100%计入）屋顶绿化：5400（20%计入）绿化面积合计：12220绿化率：30%05 设计成果停车解决方案两层车库范围地下车库建筑面积：24200夹层非机动车库面积：3140机动车停车数量：720辆非机动车停车数量：1745辆一层车库范围（采用结构转换集中停车方式，解决一部分公寓停车）地下车库建筑面积：19500机动车停车数量：590个05 设计成果场地剖面沿街有商铺公寓高度构成：0.10+7.05+4.15X9+0.50=45.00米（十层）无商铺公寓建筑高度构成：0.10+2.9+4.15X10+0.50=45.00米（十一层）合院高度构成：0.10+3.30+3.00+3.00+0.50=9.90米（三层）合院室外场地比公寓室外场地标高抬高3.0米