1、完成报告 FINAL REPORT 北京市顺义区仁和镇4-073F3其他类多功能用地规划方案4-073 Beijing SHUNYI District RENHE Town F3 Other Kind Of Multifunctional Land Use Planning第一部分项目背景BASIC INFORMATION|背景分析 Background analysis 2海淀区通顺路昌金路昌平区顺义区朝阳区顺平路石门南法信机场北线高速仁和镇地块结论：半小时生活圈涵盖北京北部城郊四区，周边双城市主干路，六环线，城郊高速路，均在15分钟车程内，20分钟车程可到城区。宗地周边多条公交线路都可直达2、地铁15号线，方便快捷。京沈路京承高速六环 15号线顺义宏观区位|背景分析 Background analysis 3顺义东风小学顺义光明小学顺义三中顺义二中中国人民解放军六六0五五医院顺义区政府商圈顺义一中顺义医院北京顺义康圣德医院顺义一中附属小学顺义四中顺义中医医院卧龙公园国际高尔夫俱乐部顺义公园顺义九中南法信石门顺义首都机场15号线仁和镇地块教育：多所幼儿园、小学（1所区重点）、中学（3所区重点）医疗：多所医院（2所二级甲等、1所二级）商业配套：紧邻顺义区政府商圈，有新世界百货、华联商场、国泰百货、博联时代广场多个商业配套休闲娱乐：顺义公园、卧龙公园、国际高尔夫俱乐部（关注公众号设计气象3、台，每天领取最新方案文本）周边配套|背景分析 Background analysis4军营南路军营北路西环路规划路顺兴路代征绿地代征河道宗地澜西园特种设备研究所汽车产业基地用地硅盾科技园区光峰华影基地地块规划指标要求规划地块编号用地性质用地规模（）容积率地上建筑规模（）控制高度（m）建筑密度（%）绿地率（%）4-073F3其他类多功能用地76564.1205其中建设用地40669.29582.7109807455530基地周边|背景分析 Background analysis 5周边竞品分析-规划竞品分析马克汇1 竞品区隔：折线形，纯板式布局2 产品标识：单廊/双廊式，半围合式布局，有一定的空4、间组团感，绿化较为充分3 客户利益：户型舒适，有一定的归属感4 卖点：南向户型比例较高5 项目溢价：景观优势比较明显炫立方1 竞品区隔：对称式布局，集中商业，大型的商业广场2 产品标识：面向城市更为开放3 客户利益：集中商业带来的便利条件4 卖点：南向户型比例较小，便利的休闲购物环境5 项目溢价：紧邻集中商业，更适于投资|背景分析 Background analysis 6周边竞品分析-规划竞品分析航城广场1 竞品区隔：板塔结合半围合式布局，有集中的组团绿地2 产品标识：围合感较强，形成了空间组团的氛围3 客户利益：集中绿地4 卖点：东，西，北向户型比例偏高，户型舒适性较差，存在 视线 干扰，5、卖点较少5 项目溢价：集中绿地东亚首航国际1 竞品区隔：板塔结合半围合式布局2 产品标识：绿化较为充分，组团空间感较好3 客户利益：组团集中绿地，有一定的归属感4 卖点：南向户型比例较低，存在视线干扰，楼间距太小5 项目溢价：公共绿地，归属感较好|背景分析 Background analysis 7周边竞品分析-40平米户型竞品分析|背景分析 Background analysis 8周边竞品分析-50平米户型竞品分析|背景分析 Background analysis 9周边竞品分析-60平米户型竞品分析第二部分方案设计CONCEPT DESIGN|方案设计 The project desig6、n 10方案一 目录 01 用地分析 02 规划思路03 总平面图04 产品设计05 立面意向方案一低低较高|方案设计 The project design 用地分析11结论1、沿景观资源最佳位置布置独栋产品2、商业价值最高地段布置沿街商业 3、内部空间争取高货值产品最大化非商业土地价值商业土地价值高较高中低低高高用地价值分析方案一 用地分析|方案设计 The project design 用地分析12方案一 任务解读 方案一方案一方案二方案二公寓：79.18%独栋公寓：12.09%商业：8.74%本方案特点：商业、公寓、独栋办公组团明确相对独立相对独立。公寓及独栋办公的私密性强私密性强。公寓7、：75.70%独栋公寓：12.09%商业：12.21%本方案特点：1）商业结合内部景观资源，增加商铺面积。增加商铺面积。2）后期下沉广场的临街车库局部可改造为商铺，增加内部商增加内部商铺的赠送面积铺的赠送面积以提高竞争力。|方案设计 The project design 用地分析12任务解读 由于产品要求的变化，联排类产品由300减少至180200，建筑面积损失30%；loft产品控制至4060，取消了80户型，面积亦有所损失。要求联排类产品尽量多。设计目标 优化原规划价值逻辑，实现总货值最大化设计策略 通过产品更新，提高LOFT用地经济性，并保证LOFT产品品质。产品价值分析方案一 任务解读8、|方案设计 The project design 用地分析12产品比较1、建筑密度：新产品体型方正，用地经济2、得房率：内走廊南北向布置单走廊单向布置3、通风&朝向：南北通透东西通透单朝向相同面积产品，大开间，小进深价值更优4、改造成本：新产品改造成本，时间成本、管理成本低。原产品（平跃式）新产品（错跃式）下层平面组合图上层平面组合图下层平面组合图上层平面组合图产品价值分析96006800680068006800960096006800680068006800960036004800180038003600480018003800方案一 任务解读 得房率71%左右得房率73%左右|方案设计 T9、he project design 用地分析13产品价值分析剖面图下层平面组合图上层平面组合图原产品（平跃式）下层平面组合图上层平面组合图改造前剖面图改造后剖面图新产品（错跃式）方案一任务解读|方案设计 The project design 总平面图16指标表总平面图用地面积40669.30总建筑面积 159328.00其中地上109808其中商业配套面积12226.56SOHO（平层）面积0公寓（LOFT）面积85821.40联排办公面积11760.00地下 49520.00绿化率39%建筑密度40%总户数1880容积率2.70停车位1294其中地上56地下1238规划特点：1、联排办公+板10、式LOFT公寓，分区明确，公寓半围合布局，增加空 间归属感2、沿街商业设置地面停车，联排及公寓停车全分布在地下，区内实 现人车分流，增加内部空间品质价值点：1、南北通透产品最大化，板式楼间距30米2、东西向产品利用内部纵向景观资源，增大溢价空间3、布局规整，利于地下停车，地下空间更经济方案一A|方案设计 The project design 总平面图17鸟瞰图方案一A|方案设计 The project design 总平面图18总平面图方案一B规划特点1、联排办公+板式LOFT公寓+SOHO平层，产品种类丰富2、联排办公与公寓分区管理，出入口独立，增加私密性3、沿街商业设置地面停车，联排及公寓11、停车全分布在地下，区内实现人 车分流，增加内部空间品质价值点1、南北板式产品间距36米，产品舒适性增加；SOHO平层产品总价低，可自持可销售2、东西向产品利用内部纵向景观资源，增大溢价空间3、布局规整，地下车库利用率高4、混合式布局照顾不同买家需求，减轻了单一产品所带来的销售压力指标表用地面积40669.30总建筑面积158327其中地上109807其中商业配套面积13089SOHO（平层）面积25936公寓（LOFT）面积58783联排办公面积12000.00地下 48520.00绿化率39%建筑密度40%总户数2075容积率2.70停车位1292其中地上79地下1213|方案设计 The 12、project design 总平面图19鸟瞰图方案一B|方案设计 The project design 总平面图20指标表总平面图方案一C规划特点：1、联排办公+板式LOFT公寓，组团交错南北连通，空间形态丰富2、联排办公与公寓分区管理，出入口独立，增加私密性3、沿街商业设置地面停车，联排及公寓停车全分布在地下，区内实现人 车分流，增加内部空间品质价值点：1、南北产品间距达到40米以上，产品舒适性大大增加 2、利用城市景观自然优势，增加东西向LOFT产品，加大溢价空间4、布局规整，利于地下停车，地下空间更经济5、板式LOFT公寓南北巧妙连接，借用疏散楼梯，得房率更高 用地面积40669.3013、总建筑面积159127其中地上109807其中商业配套面积12221SOHO（平层）面积0公寓（LOFT）面积85586联排办公面积12000地下 49320.00绿化率37%建筑密度40%总户数1906容积率2.70停车位1294其中地上61地下1233|方案设计 The project design 总平面图21鸟瞰图方案一C|方案设计 The project design 总平面图22货值分析产品面积单价货值联排办公132753万39825公寓869401.8万156492商业9032.12.5万22580合计109247218897原方案产品面积单价货值联排办公117603万3528014、公寓852601.8万153470商业122272.5万30566合计109247219316方案一A产品面积单价货值联排办公12000.003万36000SOHO平层259361.5万38904公寓582231.8万104801商业130892.5万32722合计109248212427方案一B产品面积单价货值联排办公12000.003万36000公寓850261.8万153047商业122212.5万30552合计109247219599方案一C 结论1、增加高溢价产品（联排办公）有利于提高总货值2、总货值相同的情况下，高去化产品（、平层）比例高有利于资金回笼（关注公众号设计气象台，每天领15、取最新方案文本）方案一A方案一B方案一C|方案设计 The project design 总平面图23交通分析人行流线消防车流线机动车流线地库出入口图例：联排出入口人行出入口高层出入口高层出入口联排出入口联排出入口高层出入口人行出入口人行出入口|方案设计 The project design 总平面图24景观绿化分析方案一A方案一B方案一C城市景观代征绿地代征绿地代征绿地中心景观组团绿地宅间绿地代征河道代征河道代征河道图例：景观带|方案设计 The project design 总平面图25建筑间距分析30m方案一A方案一B方案一C30m30m30m30m30m43.6m12m36m12m3616、m36m38.6m30m12m45m40m45m43.8m30.5m板式LOFT间距30米板式LOFT间距最小30米，最大38米板式LOFT间距最小30米，最大43.8米|方案设计 The project design 总平面图26停车分析方案一A方案一B方案一C代征绿地地面停车地库范围地库出入口图例：|方案设计 The project design 规划思路14规划思路方案一A方案一B方案一C共性：通过对用地价值的分析，独栋产品设置位置基本形同个性：内部规划形态、产品种类的差异，导致不同价值点非商业类产品布置|方案设计 The project design 规划思路15规划思路结论1、内部空17、间结合景观可增加商业面积，并且带动周边联排产品的商业价值，增加的商业面积也可结合下沉庭院设计，提高赠送面积，增加溢价空间2、增大内部空间的商业面积，对居住类产品影响较大商业类产品布置|方案设计 The project design 总平面图27产品分布195联排办公180联排办公60南北向LOFT 60东西向LOFT40南北向LOFT3040SOHO方案一A方案一B方案一C户数30户型47640户型74060户型600总户数1816东西向户数682南北向户数1134东西向户数比例38%南北向户数比例62%户数30户型103540户型60860户型368总户数2011东西向户数892南北向户数118、119东西向户数比例44%南北向户数比例56%户数30户型47240户型91060户型460总户数1842东西向户数892南北向户数950东西向户数比例48%南北向户数比例52%|方案设计 The project design 总平面图28首开示范区设计地面停车售楼处人行流线图例：|方案设计 The project design 产品设计29产品设计60LOFT户型特点：1、南、北双向布置，提高得房率，大开间小进深，南北双向通透。2、买一层送一层，总价低。3、南北双明卧室，客厅挑空，双卫明厨，入口独立玄关，赠送储物空间。图例：户型A户型B上下双卫独立玄关挑空空间明厨储物空间挑空空间剖面图60L19、OFT|方案设计 The project design 产品设计30产品设计40LOFT户型特点：1、双向布置，提高得房率，大开间小进深，东、西双向通透。2、买一层送一层，总价低。3、南北双明卧室，客厅挑空，双卫，独立步入式衣帽间，入口独立玄关。图例：户型A户型B上下双卫独立玄关挑空空间独立主卫挑空空间独立衣帽间剖面图40LOFT|方案设计 The project design 产品设计31产品设计30LOFT户型特点：1、大开间小进深，提高南向利用率，单朝向。2、买一层送一层，总价低。3、大客厅，挑空格局，卫浴分离，独立步入式衣帽间，独立书房。入口玄关卫浴分离挑空空间独立书房挑空空间独立衣帽20、间30LOFT|方案设计 The project design 产品设计32产品设计下层平面组合图上层平面组合图典型户型组合图一户型得房率占比60LOFT73.2%35.7%40LOFT73.2%41.6%30LOFT73.2%22.7%|方案设计 The project design 产品设计33产品设计下层平面组合图上层平面组合图典型户型组合图二户型得房率占比60LOFT73.2%35.7%40LOFT73.2%41.6%30LOFT73.2%22.7%|方案设计 The project design 产品设计34产品设计180联排办公|方案设计 The project design 产品21、设计35产品设计195联排办公|方案设计 The project design 产品设计36产品设计30.77SOHO33.45SOHO33.11SOHO43.41SOHO户型得房率占比30.77SOHO74%9%33.45SOHO74%56%33.11SOHO74%23%43.41SOHO74%12%SOHO户型标准层面积：696.18|方案设计 The project design 立面意向37立面意向法国巴黎M9多功能大厦|方案设计 The project design 立面意向38立面意向|方案设计 The project design 立面意向39立面意向新加坡Jardin公寓|方案22、设计 The project design 立面意向40立面意向澳大利亚星期天公寓瑞士卡塔内奥公寓爱沙尼亚理贝斯街洋房|方案设计 The project design 立面意向41立面意向112flats building in Spain01 价值分析 Land value analysis02 方案设计 The project design03 产品研究 Product research方案一 目录 方案二 目录方案二|目录 Table of Contents42|价值分析 Value analysis军营南路军营北路西环路规划路顺兴路代征绿地代征河道宗地澜西园特种设备研究所汽车产业基地用23、地硅盾科技园区光峰华影基地北侧与现状成熟居住区主入口相对，商业价值较高。南侧，东侧面向城市支与规划路，且对面为汽车厂业基地用地与特种装备研究所，为商业中价值区。由于代征河道及绿地关系，西侧距城市主路较远，商业价值最低。商业价值分析43|价值分析 Value analysis军营南路军营北路西环路规划路顺兴路代征绿地代征河道宗地澜西园特种设备研究所汽车产业基地用地硅盾科技园区光峰华影基地南、北、东侧都临城市道路噪音干扰较大；西侧虽然紧邻代征河道及绿地，但是西环路为60米宽城市主干道噪音较大；用地四周皆为居住价值低区。地处地块腹地，内部配套景观资源丰富，受外部影响较低，为居住价值高区。宗地居住价值24、分析4401 价值分析 Land value analysis02 方案设计 The project design03 产品研究 Product research|目录 Table of Contents45|方案设计 The project design总平面图北京市顺义区仁和镇4-073 地块项目总用地面积40669（另外道路、绿地、水域共计35895）总建筑面积170226其中地上109807办公80975独栋办公19800商业9032地下60419地下夹层7979地下一层32528地下二层19912容积率2.7建筑密度36.70%建筑高度44.7m绿化率38.50%总户数1965公寓125、866独栋办公99机动车停车位1293地上0地下12933|方案设计 The project design3|方案设计 The project design3|方案设计 The project design3|方案设计 The project design3|方案设计 The project design3|方案设计 The project design3|方案设计 The project design3|方案设计 The project design3|项目思考 Project thinking 项目理念项目理念建筑布局采用半围合的院落布局形式，在用地紧张的前提下可以有效提高用地使用效率，营26、造私密感与归属感，同时方案注重围合之下的空间变化。在强调南北轴线的同时，采用局部架空和断开的做法的做法，及丰富了沿街天际线，又使空间富于变化及通透感。断院透54|价值分析 Value analysis 原方案方案一方案二最大限度增加独立办公产品寻找独立办公、平层和LOFT的最佳配比根据甲方提出的设计要求，尽量增大独立办公的面积配比，我方进行多个方案设计，注：根据甲方要求，独立办公售价3万/，LOFT和平层的均价1.8万/（通过市场调研，LOFT收益空间比平层产品高出20%-40%，故我方将LOFT售价估为2万/，平层售价估为1.6万/），商业售价暂定2万/（注：由于商业售价未定，故几个方案中商27、业面积相同，避免商业对货值影响，提高货值对比的可靠性。）货值分析方案类型独立办公LOFT平层商业总货值(万）面积（）售价万/货值（万）面积（）售价万/货值（万）面积（）售价万/货值（万）面积（）售价万/货值（万）原方案1327533982586940217388001.609032218064231769方案一25000375000020752151.61203449032218064213408方案二19800362400589152117830205001.632800903221806423109455|价值分析 Value analysis 050000100000150000200028、00250000货值（万）货值（万）货值（万）货值（万）独立办公loft平层商业总货值（万)原方案方案一方案二货值分析结论通过方案对比可知，在最大限度增加独立办公面积配比的同时，会导致土地利用效率降低，加上限高的制约，为了保证容积率，不得不大量增加平层产品，总货值反而下降，所以应当在保证总货值的前提下，适当增大独立办公面积配比，寻求独立办公，平层和LOFT三种产品的最佳平衡点，在保证产品和项目档次提升的前提下不牺牲项目总货值。货值分析56丨产品布局分析 Value analysis 原方案组合一项目用地形状细长条，通过对独立办公和高层公寓不同布局形式的对比，南北向布局较为合理，减少相互干扰，便29、于两种产品的分区管理，同时有利于提高项目和产品的档次。产品布局分析组合二两种产品东西布置，交叉面较长，互相干扰，降低独立办公产品的档次两种产品对角咬合布置，缩短交叉面，较原方案有所改善，但仍存在互相干扰两种产品南北布置，各自有独立组团，减少相互干扰，便于分区管理，有利于提高产品档次57|方案设计 The project design根据设计要求，建筑航空限高45M，如何充分利用45M限高值得研究：产品采用无机房电梯、加压水箱、非上人屋面等技术形式，最大限度利用建筑高度。限高45M的利用将LOFT和平层产品结合设计，采用8+3模式8层LOFT和3层平层产品的组合模式：4.2*8+3.2*3+1.30、5=44.7M注：LOFT层高4.2M 平层层高3.2M 室内外高差加女儿墙共计1.5M充分利用室内外高差和覆土厚度，在建筑与地库之间设计建筑夹层，增加面积附加值：0.6M+1.6M=2.2M注：室内外高差0.6M 覆土厚度1.6M58|方案设计 The project design城市道路商业步行路小区步行路小区车行路地库出入口小区出入口交通分析59|方案设计 The project design11F公寓3F独立办公首层架空部分2F底商范围产品分析60|方案设计 The project design产品分布图60平米户型40平米户型户数统计户型数量比例40142876.53%604382331、.47%总户数186661|方案设计 The project design南向户型东西向户型朝向分析62类型户数40南向447东西向98160南向438东西向0总户数1866南向总户数885东西向总户数981南向户数比例0.48东西向户数比例0.52|方案设计 The project design宅间绿化节点景观轴景观节点城市景观渗透景观分析63|方案设计 The project design30.00M33.49M30.09M13.25M12.00M12.00M12.00M12.00M北京市建设工程规划管理技术通则（2013版）：办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等公共建筑的工作用房开窗位于朝向32、偏东（或者偏西）小于45度范围内时，需要考虑其正南方向上建筑的建筑间距系数，遮挡建筑为板式时特殊情况外建筑间距系数不得小于1.3.遮挡建筑为塔式建筑时按居住建筑间距的规定执行，建筑系数最大不超过1.3办公楼指行政办公楼、科研办公楼，不包含商业金融用地内的写字楼、商务办公、酒店等。根据我方经验南北向板式公寓间距均应控制在30M以上，多层间距保证1H(H为建筑高度）。间距分析99.56M64|方案设计 The project design地下及人防分析地下一层普通车库地下二层人防车库实土绿化65|方案设计 The project design地下空间价值开发下跃商业下跃独立办公下跃公寓6601 价33、值分析 Land value analysis02 方案设计 The project design03 产品研究 Product research|目录 Table of Contents67|产品研究 Product research 入户前院北入户型特点5.4mx13m1.产品特点：独门独院，南北通透2.卖点:宽厅，享有私享阳光花园及独立入户前院，局部挑空空间可改造为娱乐休闲空间，赠送地下室及调控加建面积约55-60。3.溢价：超大南侧阳光花园（下沉庭院）+南向采光地下室赠送+独立玄关+宽厅+餐厅挑空+二层套间卧室+主卧室独立办公 户型A宽厅下沉庭院双卧室（独卫）挑空改造休闲空间三层超大主34、卧室首层平面图二层平面图改造前 二层平面图改造后 三层平面图68入户前院南入户型特点5.4mx13m独立办公 户型B宽厅下沉庭院双卧室（独卫）挑空改造休闲空间三层超大主卧室露台首层平面图 二层平面图改造前 二层平面图改造后 三层平面图1.产品特点：独门独院，南北通透2.卖点:宽厅，享有私享阳光花园及独立入口前院，局部挑空空间可改造为娱乐休闲空间，赠送地下室及调控加建面积约55-60。3.溢价：超大私享花园+下沉庭院+赠送地下室空间+宽厅+餐厅挑空+首层客房+二层套间卧室+主卧室|产品研究 Product research 69溢价空间研究：1.首层入户花园增加独立办公产品独门独户的尊享感2.私35、享阳光庭园，下沉庭院，强化亲地、亲景、（赠送地下室功能）3.地下室设计私家停车库4.屋顶露台首层入户花园独立办公 户型私享阳光庭院边单元景观侧院 地下采光井（下沉庭园）入口户园屋顶露台私享阳光庭院下沉庭院私家车位|产品研究 Product research 70入户方式与景观院落研究：1.首层入户花园、阳光庭院、边单元侧院（每一户均有属于自己的独享景观空间）2.户型设计采用南入北赠送下沉庭园及地下室、北入南赠送下沉庭园及地下室，减少道路对规划布局的影响，转共有景观为私享景观。3.景观细部充分考虑：亲地、亲景、院落感、层次、错落、细节、风格化独立办公 户型独享下沉景观院落独享下沉景观院落入户庭园36、|产品研究 Product research 71中间单元南入口户型特点5.4mx13m间距12m柱网及停车方式分析1.充分利用独立办公产品间距双侧布置车位2.考虑经过后期安装卷帘门实现私家停车库下沉庭院下沉庭院赠送地下室赠送地下室私家车库私家车库|产品研究 Product research 72户型特点：1.产品主要为南向，无纯北向，为提高容积率增加少部分东西向小户型2.60平米主力投资客产品采用明厨布局(间接采光)，首层局部挑空，二层两卧室南北通透，溢价率高3.部分楼宇通过巧妙连接，充分借用疏散楼梯，提高得房率格局方正明厨空间独立餐客厅独立玄关买一层送一层坐北朝南单廊式布局二层南北双卧室赠37、送榻榻米大开间小进深高得房率双向通透卫浴三分离相同面积区间，相同类型，产品溢价空间：LOFT 户型|产品研究 Product research 73溢价空间研究：1.利用设备平台，通过改造增加内部空间2.利用走廊上部的空间可作为休闲空间、衣帽间、储物间等功能性小空间改造前改造后设备平台设备平台设备平台储物空间LOFT 户型|产品研究 Product research 74走廊上空赠送验收前验收后 溢价空间研究：1.利用层高设置夹层赠送面积是目前最主流的面积赠送方式，通过夹层打造一室一厅的室内空间，通高的客厅舒适感极强。2.利用走廊上部的空间可设置衣帽、储物等功能性小空间。LOFT 户型挑空客厅38、走廊上空赠送|产品研究 Product research 751.产品特点：外廊廊布局，南北/东西通透2.客户利益：低总价，买一层得一层3.卖点：大客厅，挑高格局,赠送书房以及多功能空间4.溢价：买一层送一层，40平米产品客厅挑空+二层书房+主卧室北向加书房or卧室卫浴分离 挑空空间 采光多功能空间挑空空间40平方米户型特点3.6mx7.5m南向户型套房空间（两个卧室）LOFT 户型 A-1|产品研究 Product research 761.产品特点：大面宽，内廊式布局，东西向采光2.客户利益：低总价，买一层得一层3.卖点：大客厅，挑高格局,赠送书房以及多功能空间4.溢价：买一层送一层，4039、平米产品客厅挑空40平方米户型特点3.9mx7.5m南向户型挑空空间 储物间 LOFT 户型 A-2|产品研究 Product research 771.产品特点：大面宽，内廊式布局，东西向采光2.客户利益：低总价，买一层得一层3.卖点：大客厅，挑高格局,赠送书房以及多功能空间4.溢价：买一层送一层，40平米产品客厅挑空大面宽起居室挑空空间 40平方米户型特点4.2mx7.2m东西向户型储物间 多功能休闲空间厨房餐厅独立LOFT 户型 A-3|产品研究 Product research 78储物间独立厨房餐厅挑空空间 二层三卧室 明厨房 60平方米户型特点5.1mx7.5m(边单元8.7m)南40、向户型1.产品特点：外廊廊布局，南北/东西通透2.客户利益：低总价，买一层得一层3.卖点：大客厅，挑高格局,赠送书房以及多功能空间4.溢价：买一层送一层，60平米产品客厅挑空+二层书房+主卧室双卧室阳光房LOFT 户型 B-1|产品研究 Product research 79独立厨房书房空间设备平台60平方米户型特点5.6mx7.5m南向户型挑空空间储藏空间卧室空间1.产品特点：大面宽，小进深，南北通透2.客户利益：低总价，买一层得一层3.卖点：大客厅，挑高格局,独立厨房、餐厅，赠送走廊上空空间改造书房以及多功能空间4.溢价：买一层送一层，客厅挑空客厅餐厅完整家庭室空间LOFT 户型 B-2|41、产品研究 Product research 80南向大面宽起居室储物空间阅读空间1.产品特点：南面采光，南北通透，格局方正2.客户利益：高得房率，买一层得一层，双卫，明厨房3.卖点：超大客厅，入户玄关+储藏空间，挑高格局，60平米得双卫四卧室4.溢价：买一层送一层，60平米产品餐客厅均挑空+赠送南北二层三卧室借用走廊上方空间设计衣帽间（储藏间）60平方米户型特点6mx7.2m南向户型挑空空间两个卧室储物间LOFT 户型 B-3|产品研究 Product research 81（7.2m）1.产品特点：南面采光，南北通透，格局方正2.客户利益：高得房率，买一层得一层，双卫，明厨房3.卖点：超大客42、厅，入户玄关+储藏空间，挑高格局，60平米得双卫四卧室4.溢价：买一层送一层，60平米产品餐客厅均挑空+赠送南北二层三卧室60平方米户型特点6.4mx7.2m南向户型完整厨房餐厅舒适卫生间舒适卧室挑空空间两个卧室储物间大面宽客厅LOFT 户型 B-4|产品研究 Product research 821.产品特点：外廊廊布局，南北/东西通透2.客户利益：低总价，买一层得一层3.卖点：大客厅，挑高格局,赠送书房以及多功能空间4.溢价：买一层送一层，60平米产品客厅挑空+二层书房+主卧室独立玄关独立厨房餐厅大面宽起居室60平方米户型特点4.2mx10m东西向户型（非典型）挑空空间 储物空间（衣帽）套43、房室主卧室LOFT 户型 B-5|产品研究 Product research 8340平米loft（平层）户型3.6mx7.5m（南向）3.9mx7.5m（南向）4.2mx7.2m（东西向）柱网及停车方式分析1.通过产品的开间及进深组合排布出最合理及利用率最高的柱网关系，节约建造成本，使户型与地下车库关系有机整合2.由于地库柱网与地上办公部分面宽的整合，loft（平层）产品将会出现更多种类的户型，可以增加产品的丰富性3.部分柱网可以通过扁柱等方式实现高效率停车位排布60平米loft（平层）户型5.1mx7.5m（南向）5.6mx7.5m（南向）6mx7.2m（南向：独立小柱网布置）6.4mx744、.2m（南向：独立小柱网布置）4.2mx10m（东西向：景观面较好处局部布置）6m（5.6m、6.4m）户型3.9m+4.2m户型4.2m+4.2m户型3.6m+5.1m户型|产品研究 Product research 84组合平面1.通过产品的开间及进深组合排布出最合理及利用率最高的柱网关系，布置更多车位2.60平米户型布置于南向3.日照采光不利处布置交通核及功能性房间B-1 5.1mx7.5mB-2 5.6mx7.5mB-4 6.4mx7.2mA-3 4.2mx7.2mA-1 3.6mx7.5m|产品研究 Product research 4（7.2m）平层 户型A40平方米户型特点3.645、mx7.5m4.2mx6.5（7.2）m设备平台改造赠送完整厨、卫空间1.产品特点：南面采光，南北通透，格局方正2.客户利益：高得房率、功能紧凑3.卖点：大面宽，入户玄关+完整卧室、起居空间4.溢价：设备平台可改造为休闲空间大面宽|产品研究 Product research 86（7.2m）平层 户型B60平方米户型特点4.2mx7.2（10）m5.1mx7.5m设备平台改造赠送完整厨、卫空间独立卧室大面宽完整厨、卫空间1.产品特点：南面采光，南北通透，格局方正2.客户利益：高得房率、功能紧凑3.卖点：大面宽，入户玄关+完整卧室（独立卧室）、起居空间4.溢价：设备平台可改造为休闲空间|产品研究 Product research 87感谢聆听THANKS!