1、XX地产投资测算整体方案单项目测算、多项目测算、公司年度预算、月度滚动预测共同构成公司面向未来的管理决策体系单项目测算n项目损益n项目现金流nKPI总投资回报率内含报酬率销售净利率经营性现金流回正周期多项目测算n多项目损益n多项目现金流平衡公司年度预算n公司损益n公司现金流nKPI土地储备毛利率净利率月度滚动预测n公司损益n公司现金流nKPI土地储备毛利率净利率单项目测算需要构建测算模型，并依托公司内部的产品库、成本库等管理基础信息的支撑目标地块地块信息政府控制指标标准工期（产品库）销售策略（产品库）成本测算（产品库）策略模拟领导决策校验产品定位设计强排公司控制指标标准产品 （T4，T6，T82、）标准产品配比标准户型配比成本项构成成本项档次标准产品与成本项及成本项档次的关系校验土地信息管理土地筛选可研论证投资决策设计强排模型敏感性调整市场调研匡算模型年度预算实地考察滚动预测四大流程主要事项核心作用输出结果周边系统支撑土地数据库成本数据库行业数据库行业数据库进行实地考察，了解项目周报情况目标数据，与滚动预测结合使用，对土地筛选提供支撑与目标数据结合，得到公司的目前财务状况和经营情况对市场、土地、周边、客户和对手进行详细的调研，得到该地块的产品定位通过一个大体的匡算，与市场调研情况相结合，形成多项目的对比对单项目，多情景、多版本的测算模型基于强排方案的敏感性调整地块调研报告提供截至到当前3、时间点公司的现金、存货情况市场情况土地情况周边的道路情况客户群的定位多项目对比单项目，多个版本的经济指标对比单项目，动态调整后结果的实时对比维护及管理土地的相关信息，为土地的筛选提供可选地块的支撑提供集团各区域、各产品系列的目标值投资拿地阶段四大核心流程系统与业务事务相互结合，构成整个投资测算的全过程总目标集团/年存量销售计划区域/产品系/月新投销售计划区域/产品系/月年度预算区域/产品系/月分解目标区域/产品系/月供应货值区域/产品系/月销售周期区域/产品系/月占比月销售额去化率供应面积区域/产品系/月综合均价开工面积区域/产品系/月地下建筑面积投资匡算单项目/月资金结余情况区域/月资金货值4、面积土地投资单项目/月资金货值面积土地投资区域/产品系/月土地投资区域/产品系/月指导校验拿地计划区域/产品系/月/项目数/项目大小销售周期区域/产品系/月标准工期指导、控制自上到下，自下到上，几上几下构成了整个目标分解的全过程自下到上自上到下地块筛选项目立项（匡算）投资可研阶段设计强排(投资粗算)投资决策会项目匡算模型投资粗算模型投资决策会模型对标表(作参考)根据行业数据做参考，制定对应的销售价格等，投资测算阶段相关关键信息行业基础数据库月度滚动模型日常经营阶段整体评价整体评价n截至到目前时点，分年分月公司已开工项目的现金结余情况、货值产品系占比，与年度目标的差异n根据行业基础数据库中经过与5、合能的产品系转换后的数据，查询出对应目标地块可参考的相关数据，对此地块在测算时进行参考n截至到目前时点已开工项目+投资测算计划开工的项目来从区域、集团的整体角度看现金情况、货值情况以及目标达成情况投资测算的模型及评价体系，贯彻整个地产行业从拿地的不同阶段及日常经营的阶段多项目、多区域测算单项目拿地阶段月度滚动模型年度预算提供区域、产品系目标提供区域、产品系现金货值情况以年度目标为起点，滚动预算为补充，对拿地时的地块选择提供数据支撑年度预算滚动预算年度目标分区域、分产品系现金情况货值情况销售情况多项目汇总分区域、分产品系现金情况货值情况销售情况差异分区域、分产品系现金结余情况货值差异情况销售差异6、情况投资测算地块筛选阶段数据支撑成都西安长沙A系列B系列年度预算A系列B系列滚动预算20亿货值示例8亿5亿10亿4亿3亿12亿2亿3亿6亿2亿1.5亿A系列B系列差异8亿6亿2亿4亿2亿1.5亿投资测算地块筛选阶段通过差异货值可以指导区域在拿地时,哪个产品系需要拿多大的地来进行补充,以便完成年度预算的目标整体评价整体的现金情况成都：结余资金10亿产品系的占比情况珍宝：20%，目标80%地块地块大小预估投资金额地块定位地块所处区域地块150亩5000万B系列成都地块2100亩1亿A系列西安地块3150亩8000万B系列长沙地块460亩6000万A系列成都地块580亩7000万B系列西安地块6207、0亩9000万B系列成都地块7300亩1.5亿A系列成都.目标地块筛选结果作为地块筛选的一些参考条件，对目标地块进行一轮以现金及产品系为主的筛选投资测算BI分析过程中的对标体系结果的事后评价体系区域产品系产品类型地块大小公司销售最高价销售最低价销售均价 销售周期去化率建安成本利润率.在投资测算过程中：在制定销售价格、策略、成本时，查找成本数据库中相似的产品类型、区域和公司的项目数据，作为投资测算过程中基础数据的参考在投资测算之后：拿投资测算的结果跟其他同行业公司进行对比分析，分析方法有：排名分析、趋势分析、区域占比分析等分析方法构建以行业数据为指导的过程对标及事后的评价分析体系行业基础数据库竞8、争对手面积指标竞争对手销售情况竞争对手拿地情况竞争对手成本情况将月度滚动与投资测算联动，已开工和新开工项目得到公司整体情况，从公司的整体来看新开工项目的投资价值区域公司已开工项目(当月滚动)新开工项目(投资测算)汇总月度滚动投资测算数据来源数据来源l通过从月度滚动取过来的期末现金余额，可知道此区域公司的现金结余情况，还可拿多大金额的项目.测算汇总是可以看出加上了新的测算项目之后整体的现情况l通过从月度滚动取过来的货值，可知道此区域公司的剩余货值情况，结合对市场的评估，在加上新的测算项目之后，货值是否可以顺利销售，对现金的影响l通过总的销量的情况跟年度目标做对比，来知道截至目前跟目标的销量的差距9、，为后面拿地提供参考，是否需要拿一些利润不算太高的项目等等l整体评价表指标可根据管理的需要进行增加多维度的对比、评分构建全方位的投资测算整体评价体系整体评价(已开工项目)管 理 价 值针对对象：多项目作 用：提供数据支撑地块的初步筛选从公司整体情况来对地块的筛选支撑从区域公司已开工的项目从整体来看现金流情况、产品系占比情况来对地块筛选提供数据支撑管 理 工 具数据支撑：滚动预算模型数据计算：自动汇总数据展示：测算平台以表格的形式展示，BI以图标的形式展示针对对象：多项目作 用：通过区域公司整体情况，考虑现金、存货、投资计划、存销比等因素看此项目的投资价值从公司整体发展角度来进行决策整体评价(已10、开工+新开工)从区域公司整体的现金流情况、存货情况、税务筹划情况来整体的看这个新投项目拿下来之后对公司的静态现金、动态现金、利润的影响数据支撑：滚动预算模型数据计算：测算平台自动汇总数据展示：测算平台以表格的形式展示，BI以图标的形式展示管 理 方 法对标表针对对象：单项目作 用：从外部公司数据来看在投资测算中一些基础数据的确立从外部公司的角度来进行参考过程中的对标体系：通过标准库中沉淀的数据对投资测算的过程值提供对标评价参考，如销售的定价等结果的事后评价体系：将投资测算的结果传到BI平台做趋势的、同比、环比等的事后分析评价数据支撑：标准库数据展示：测算平台做过程中的对比参考；BI做事后评价分11、析地块筛选项目立项（匡算）投资可研阶段设计强排(投资粗算)运营部定标准定目标营销部设计部成本部投资部财务部选变量标准税率准税率标准工期准工期标准准销售售策略策略标准成本准成本支付比例支付比例标准准费用率用率项目配置目配置销售策略售策略调整整成本成本调整整销售售单价价起拍价格起拍价格设计强排排成本成本单方方公司公司设计指指标政府控制指政府控制指标营销定位定位公司公司经济指指标土地土地拍拍卖价价调变量从筛选地块到领导决策的过程中，立项、强排和决策三个关键节点需要测算模型的有力支撑投资决策会项目配置目配置匡算匡算单价价起拍价格起拍价格匡算面匡算面积匡算匡算单方方核心用途核心用途：决定项目是否立项：决12、定项目是否立项以设计为核心的粗算以设计为核心的粗算核心用途：结合设计强排后核心用途：结合设计强排后的定价、成本的项目精算的定价、成本的项目精算关键输入项核心用途：核心用途：以设计为核以设计为核心的粗算心的粗算关键输入项关键输入项关键输出：关键输出：总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、经营性现金流回正周期关键输出：关键输出：总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、经营性现金流回正周期关键输出：总投资回报率、关键输出：总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、内含报酬率、销售净利率、现金流回正周期、利润、现现金流回正周期、利润、现金金每个关键节点的决策要点、输入变量和支撑信息各有侧重设计强排(投资粗算13、)投资决策会营销部设计部成本部投资部销售单价 根据项目周边情况调研，项目定位给出一个初始的价格设计强排 根据商业、住宅、配套分类别进行设计的强排方案单方成本 根据历史项目数据，出具一个初始的单方成本值土地价格 招拍挂价格定目标选择标准选变量调变量营销定位定位公司公司设计指指标政府控制指政府控制指标公司公司经济指指标经济指标：总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、经营性现金流回正周期适用场景：决策阶段的粗算，以设计为主体，围绕营销、成本基本假设，快速测算地块的初步投资价值销售策略调整 根据设计的强排方案结合市场环境综合定价成本调整 项目精算，用成本级配的方式，根据设计强排，得到准确的单方值土地价14、格调整 通过土地价格的变化，得到不同土地价格下利润和现金的情况版本：多版本输出结果：利润表、现金流量表、经济指标适用场景：投资决策会阶段，需要对项目进行更加准确的评估,对项目的各项影响因素进行拆解项目立项（匡算）销售单价 根据项目周边情况调研，项目定位给出一个初始的价格面积 匡算的粗略面积单方成本 根据历史项目数据，出具一个初始的单方成本值土地价格 招拍挂价格经济指标：总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、经营性现金流回正周期适用场景：在地块筛选过后，进行一轮粗略的匡算，决定这个项目是否立项 投资测算业务逻辑总图（图示）投资结果投资结果各项控制指标各项控制指标投资测算过程投资测算过程投资结果投15、资结果公司目标地块信息政府控制指标营销定位我们以设计强排阶段的测算模型为例，来展现整个测算工作的操作过程标准准维护确定目确定目标选定定变量量(投投资粗算粗算)投投资测算算经营指标利润表现金流量表标准工期标准销售策略标准成本支付比例标准费用率标准税率项目匹配销售价格土地价格设计强排方案示例（设计强排阶段）p各项标准由产品库直接取数p根据项目的匹配信息得到各项标准信息p由设计的强排得到各项的指标面积p以设计强排为主，销售、成本p由设计的强排得到各项的指标面积p以设计强排为主，销售、成本提供基础信息的投资粗算过程，指导设计在方案阶段考虑该项目的经济回报标准准维护确定目确定目标选定定变量量投投资测算算16、标准准维护标准工期准工期标准准销售售策略策略标准成本准成本支付比例支付比例标准准费用率用率分区域、产品系、业态等1标准税率准税率标准准库积累数据修正标准标准工期标准销售策略标准成本支付比例标准费率标准税率投资测算流程1：各项标准维护投资测算流程2：确定目标&选定变量选定定变量量项目配置目配置分项目销售售单价价土地价格土地价格设计强排排成本成本单方方确定目确定目标公司目公司目标设计指指标分项目2政府控制政府控制指指标营销定位定位公司目公司目标经济指指标过程控制结果控制校验控制成本库支撑2公司控制指标政府控制指标营销定位标准准维护确定目确定目标选定定变量量投投资测算算项目配置销售价格土地价格校验控17、制成本单方设计强排强排校验投资粗算校验 设计部“强排方案”及关联投资测算设计输出指标住宅面积公寓面积幼儿园面积商业面积会所面积地下车库面积户数停车位红线指标容积率限高绿化率建筑密度商业占比配套占比人防面积设计计算指标容积率限高绿化率建筑密度商业占比配套占比人防面积超出红线超出红线投资部门投资部门未超红线未超红线财务指标不达要求校校验验指导强排指导强排 营销部“产品定位”、“营销策略”及关联投资测算产品定位：指导设计强排产品定位：指导设计强排销售策略：为投资部门提供价格、去化等经营指标销售策略：为投资部门提供价格、去化等经营指标 成本部“成本适配”及关联投资测算 业态的成本级配模式到大项成本的成18、本级配模式到明细成本项的成本级配模式根据现状选择合适的成本级配模式，随着管理的深化可逐步深化级配的细度，前后能很好的衔接根据现状选择合适的成本级配模式，随着管理的深化可逐步深化级配的细度，前后能很好的衔接方法一：分业态的成本级配示例汇总汇总汇总汇总 成本部“成本适配”及关联投资测算 业态的成本级配模式到大项成本的成本级配模式到明细成本项的成本级配模式根据现状选择合适的成本级配模式，随着管理的深化可逐步深化级配的细度，前后能很好的衔接根据现状选择合适的成本级配模式，随着管理的深化可逐步深化级配的细度，前后能很好的衔接汇总汇总汇总汇总方法二：到大成本项的成本级配示例 成本部“成本适配”及关联投资测19、算 业态的成本级配模式到大项成本的成本级配模式到明细成本项的成本级配模式根据现状选择合适的成本级配模式，随着管理的深化可逐步深化级配的细度，前后能很好的衔接根据现状选择合适的成本级配模式，随着管理的深化可逐步深化级配的细度，前后能很好的衔接汇总汇总汇总汇总方法三：到明细成本项的成本级配示例标准准维护确定目确定目标选定定变量量投投资测算算投投资测算算结果果经济指指标现金流量表金流量表年年度度预算算指导年度编制利利润表表4利润表现金流量表经营指标表投资测算结果提供多版本决策支持 投资决策会侧重在强排模型的基础上细化销售、土地、成本等关键因素的调整输出输出测算模型输入销售售单价价设计强排排单方价格方价格土地价格土地价格可变因子销售策略售策略调整整成本成本调整整土地价格土地价格调整整损益益现金流金流总投投资回回报率率内含内含报酬率率酬率率销售售净利率利率经营性性现金流金流回正周期回正周期损益益现金流金流总投投资回回报率率内含内含报酬率率酬率率销售售净利率利率经营性性现金流金流回正周期回正周期