1、投资错漏缺专项分析及总结目录投资错漏缺分析1投资错漏缺关注清单2后续相关工作要点与方向3分析说明样本：11个项目数据来源：投资测算、目标成本背景：投资测算是项目定案的决策依据，是风险前控的重要内容，是对拟获取项目经营状况预判的基础导向。项目获取后能否健康发展，是项目投资的出发点和落脚点。形式：通过总结与分析以往编制目标成本的相关项目投资错漏缺的情况，形成关注清单。通过标准管控动作降低投资测算风险，提高资金安全和盈利能力。0156%70.59%72%873%二、成本错漏缺原因分析72%72%12%12%10%10%6%6%前期缺乏数据库或数据库不足，计算错误，计算基础明显错误、费用计算随意前期无2、相对明确的计算方案，导致实际成本增加的，如基础工程费按建筑预估拿地对地块调研不充分，导致成本少算漏算投资阶段对项目定位不清，导致成本漏算少算，如产品定位不清专业欠缺方案不明调研不足定位不清通过对比分析发现，造成成本错漏缺的主要以下几点原因，其中：2018年启年启动的的项目多目多为2015/2016年年获取的老地取的老地块，由，由于前期缺乏于前期缺乏完整的数据完整的数据库与与测算模型算模型；原因原因说明明前期各前期各项机制尚未完善，缺乏机制尚未完善，缺乏对市市场竞品品产品及去品及去化情况、客化情况、客户群、群、优劣劣势、地、地块内外四至等内外四至等风险因因素深入研究与分析，素深入研究与分析，建造3、建造标准不明确准不明确三、成本错漏缺科目分析土地成本,2%三费,17%建造成本,81%行政事行政事业性收业性收费与前费与前期工程期工程费费,11%,11%主体建主体建筑安装筑安装工程费工程费,56%56%景观环景观环境工程境工程,9%9%社区官社区官网工程网工程,11%11%公共配公共配套设施套设施,3%3%工程建工程建设其他设其他费费,4%,4%开发间开发间接费接费,7%7%营销费用营销费用,11.76%11.76%财务费用财务费用,70.59%70.59%管理费用管理费用,17.65%17.65%结论：投资错漏缺金额中建造成本占比最高（81%）结论：费用类成本缺漏中，财务费用占比70.594、%总成本成本建造成本建造成本三三费结论：主体建安占建造成本错漏缺的56%监控：3个项目错漏缺金额比例大于10%，占总统计监控项目的27%；8个项目错漏缺比例大于5%，占总监控项目的73%。序号项目名称目标成本目标总成本（万元）投资错漏缺（万元）占比（%）按类别合计按类别合计土地成本建造成本三费土地成本建造成本三费1AA一期1465040270515027320780%84%16%21.90%2BB-一期88795938117083085157316%74%20%17.72%3CC-一期7925269480232110108276%74%19%13.66%4DD-一期103012065421955、885000%77%23%8.25%5EE-一期342960196168026420%74%26%7.70%6FF-一期162965096791163108420%89%11%6.65%7GG-一期616440289081137010%78%22%6.00%8HH-一期1825601072010720%100%0%5.87%汇总69472416326892714835853942%81%17%12.29%排名指标：投资错漏缺金额比例大于5%四、成本错漏缺项目分析02投投资错资错漏缺关注清漏缺关注清单单020103规划条件“四”要素、产品配置、公配配置、车位配比、地上车位停车占比、停车效率、可售6、面积、售价等规划指标类原有设施迁移、升级改造、建造标准、周边环境影响（环评与日照影响）、回迁物业、财务专项，规划后期改造成本专项成本类土地协议相关风险土地成本类04尽职调查（股权收购类项目）、增值税税率、成果复核其他类一、规划指标类规规划划条件条件“四四”要素要素20142014201520152016201620172017投资测算时，需与营销、设计等部门做好充分的沟通与联动，在产品强排方案时结合产品类型、售价与开发成本，以达到最优容积率的要求。通常情况，容积率未做足时需做专项说明。投资测算时，规划指标中建筑密度严禁按照经验值填写，需要根据项目设计条件进行填写。（比如：规划设计条件告知书）；7、园建工程的工程量需根据建筑密度、绿地率等进行闭合计算。投资测算，需重点关注建筑限高，建筑限高会影响产品方案类型的选择，建筑物高度不同，结构、电梯、消防和抗震等成本也不同规划指标中绿地率严禁按照经验值填写，需要根据项目设计条件进行填写。（比如：规划设计条件告知书）绿化工程的工程量需根据绿地率进行算。容积率建筑密度建筑限高绿地率一、规划指标类产产品配置不品配置不合理合理风险项：投资强排方案均为高售价、高利润产品，实际方案规划阶段无法落地，又调整为其他低售价产品。建议：公司整体的大宗资产去化相对较慢，易形成沉淀。投资测算时，需联动营销、设计等部门充分调研。在产品配置时，商业配比不宜过多（但应满足规划8、条件），商业配比需结合项目的区位、区位间竞品的商业去化情况、售价等各方面综合考虑。【公司参考建议值为商业货值占项目总货值5%】产品产品规划指标规划指标销售单价销售单价（元（元/m2/m2）总价总价（万元）万元）计容面积计容面积 建筑面积建筑面积 可售面积可售面积洋房181368181368179554.3210000179554.32底商164301643016265.72000032531.4商业街1600016000158402500039600合计216198284798211660.02/251685.72方案调整产品产品规划指标规划指标销售单价销售单价（元（元/m2/m2）销售总价销9、售总价（万元）（万元）计容面积计容面积可售面积可售面积洋房187368185494不变不变185494.3商业街 10000990024750底商不变不变合计216198211660/242775.7投资测算阶段实际规划划阶段段增加增加6000m2减少减少6000m2货值减少减少8910万万某案例项目数据商商业货值占占总货值比比为29%商商业货值占占总货值比比为24%，仍存在，仍存在较大大风险监控：在投资拿地阶段，3个项目未按规划要求配置幼儿园，占总统计监控项目的27.27%。风险项：投资拿地阶段，物业及配套用房与其他配套（幼儿园、学校、医院、肉菜市场）等公配预估不足。在实际方案规划设计阶段时10、，按实配置后直接导致货值减少、可售比下降与可售成本增加。建议：在项目做投资拿地测算时，应严格按规划设计相关制度文件规定配置公配，在规划设计时重点关注应配置的物业及配套用房与其他配套（幼儿园、学校、医院、肉菜市场）等公配的配建规模，杜绝缺漏项或者配建不足。一、规划指标类公公配配预预估不足估不足项目名称目名称投投资测算算目标成本阶段目标成本阶段货值影响（万元）影响（万元）可售比可售比增加成本金增加成本金额（万元）万元）A均未考虑相关配套按规定配置2708m2幼儿园-3652-2.34%497B按规定配置2685m2幼儿园-2685-0.96%493C按规定配置2729m2幼儿园与物管用房-368411、-1.25%594货值减少、可售比下降和成本增加减少、可售比下降和成本增加利润率不同程度上受到了极大的影响！备注：货值影响=因公配不足导致减少的可售面积*主力产品售价；增加成本金额为主体建安成本 上述可售比数据列仅为公配不足对可售比的影响某案例项目数据风险项：投资测算时，车位未根据市有关规划设计的技术管理规定进行车位配比计算，导致车位配比不足，且人防工程未按实际规划要求预估面积。在实际方案规划设计时，按实计算配置后，地下室面积增加，成本增加。建议：投资测算时，充分调研当地规划设计政策的规定，以及土地出让时的规划设计条件告知书进行车位配比计算（比如：A市车位配比一般住宅按地上每 100m2 计容12、物业建筑面积1.0 个，商业按每 100m2 计容建筑面积0.5 个），严禁少配与超配。人防工程应严格按实际规划要求预估面积。可参考人民政府关于规范我市新建民用建筑修建防空地下室建设和易地建设费收费管理的通知的要求 进行计算。一、规划指标类车车位配比不足位配比不足某案例项目数据分项分项投资测算投资测算目标成本目标成本面积面积差异差异(B-A)(B-A)差异差异率率(B-A)/B(B-A)/B影响影响金额金额(万元万元)面积面积A A车位个数车位个数面积面积B B车位个数车位个数非人防地下室188225384426912652544757%6492人防地下室0077812237781100%2613、26合计/33228/9118备注：影响金额=（目标成本地下室面积-投资测算地下室面积）*地下室主体建安成本 地下室主体建安成本参考数据库：非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2地下室面地下室面积增加增加33228m2，预估估增加增加成本成本9118万元万元一、规划指标类可售面可售面积预积预估估过过高高监控：在投资拿地阶段，7个项目直接采用可售面积=计容面积，占总统计监控项目的63.64%。风险项：项目实际开发过程中，存在发生预（实）测绘、架空层等影响导致可售面积相对计容面积减少的风险，导致项目整体货值减少。建议：在投资测算时，应当考虑预（实）测绘、架空层的影响导致可售面积相对计容面14、积减少的风险，根据区域以外经验，地上业态的可售面积按照相应业态计容面积*99%考虑进行测算。产品产品规划指标规划指标销售单价销售单价（元（元/m2/m2）总价总价（万元）万元）计容面积计容面积 建筑面积建筑面积 可售面积可售面积洋房18136818136818136818136818136810000181368底商16430164301643016430164302000032860商业街16000160001600016000160002500040000合计216198216198284798213798213798254228方案方案规划划综合考合考虑风险后后投资测算阶段方案方案规划划15、阶段段货值减少减少2542万万某案例项目数据产品产品规划指标规划指标销售单价销售单价（元（元/m2/m2）总价总价（万元）万元）计容计容面积面积建筑建筑面积面积可售面积可售面积洋房不变179554.32不变179554.32底商16265.732531.4商业街1584039600合计211660.02251685.72可售面积按计容面积的99%考虑风险后风险项：投资测算时，地上车位占比考虑过于激进，高于地方规定。实际规划设计时，在项目容积率不变的情况下，地上车位占比减少，直接导致地下室建设面积增加，成本增加。（目前市场地下室车位的售价相对成本来说，大部分是亏本销售）。建议：目前市场地下室车位16、的售价相对成本来说，大部分是亏本销售，而且去化较慢。在投资测算时，充分调研当地地上停车位的占比规定，在满足项目规划车位配比的情况下，考虑地上车位占比时按地方规定上限，尽量减少地下室车位占比。市地上车位占比上限一般为 10%，如果后期存在突破空间，在目标成本目标成本阶段做优化即可。一、规划指标类地上地上车车位位配比配比预预估估过过高高产品产品投资测算投资测算目标成本目标成本差异差异(B-A)B-A)差异差异率率(B-A)/BB-A)/B影响金额影响金额(万元万元)建筑面积车位数量A占比建筑面积车位数量B占比地上车位/40615%15%/27110%10%-135-50%非人防车位6600020017、074%70455213579%1356%11361136人防车位1080030011%1080030011%00%/合计768002706100%812552706100%00某案例项目数据备注：影响金额=（目标成本地下室面积-投资测算地下室面积）*地下室主体建安成本 地下室主体建安成本参考数据库：非人防按2551元/m2地上车位占比由15%15%调整为调整为10%10%后，地下室面积增加增加4455m24455m2,预估影响成本11361136万元万元风险项：投资阶段停车效率考虑过于乐观，项目存在先天条件限制，导致实际投资测算限额设计标准无法落地，如地块形状、人防设计规范要求、设备用房面积18、大、建筑退线等导致停车效率无法实现，停车效率相对降低，地下室面积增大，导致成本增加。建议：投资测算时，需充分与设计管理部门沟通，在参考集团限额停车效率的基础上，非人防地下室为 33m2/个，人防地下室为 36m2/个。根据地块形状、人防设计规范要求、设备用房面积预布置情况、建筑退线等因素综合考虑停车效率，适当考虑风险（建议 23m2/个）。如后期强排方案可优化，过程中适时做优化即可。一、规划指标类停停车车效率考效率考虑过虑过于于乐观乐观项目名称项目名称投资测算停车投资测算停车效率效率A A目标成本停车目标成本停车效率效率B B差异（差异（B-AB-A）差异率（差异率（B-AB-A）/A/A目标19、成本车位目标成本车位个数个数 影响影响金额金额（万元）万元）原因分析原因分析非人防非人防人防人防非人防非人防人防人防非人防非人防人防人防非人防非人防人防人防非人防非人防人防人防A353841.0037.006.00-1.0017.14%-2.63%64791960建筑退线+规划市政路穿过地块B303634.9940.524.994.5216.63%12.56%9981341475建筑退线+车库形状不规则C358561.0050.0026.00-35.0074.29%-41.18%12050205拆改工程，遗留问题D323536.0436.024.041.0212.63%2.91%233236320、21地块分散+长条状E323540.4060.868.4025.86 26.25%73.89%13524499负一层半地下室不满足人防设计要求，局部设置负二层布置人防工程F353837.9636.292.96-1.718.46%-4.50%55587369车库形状不规则+塔楼下剪力墙较密+设备用房面积大备注：影响金额=（目标成本停车效率-投资测算停车效率）*目标成本的车位个数*地下室主体建安成本 地下室主体建安成本参考数据库：非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2某案例项目数据风险项：多种敏感性因素共同作用下，多个项目可售比出现了不同程度的下降，成本增加、货值减少。一、规划指标类可售21、比下降可售比下降公配配置不足公配配置不足可售面可售面积预估估过高高地上地上车位配比位配比预估估过高高车位配比不足位配比不足停停车效率考效率考虑过于于乐观可售比直可售比直线下降下降监控：在投资拿地阶段，9个项目可售比出现不同程度的下降，占总统计监控项目的81.82%。项目目投投资测算算目目标成本成本差异差异主要原因主要原因A73.18%68.57%-4.61%公配预估不足+停车效率考虑过于乐观+可售面积预估过高B75.34%72.23%-3.11%停车效率考虑过于乐观C66.67%63.44%-3.23%规划调整，总建筑面积增加D77.23%74.39%-2.84%收购项目，车位不满足规划验收要22、求，投资测算未考虑此项E79.36%78.90%-0.46%可售面积预估过高F80.70%77.59%-3.11%停车效率考虑过于乐观+公配预估不足G80.67%79.47%-1.20%停车效率考虑过于乐观H78.76%75.27%-3.49%停车效率考虑过于乐观+公配预估不足I88.95%74.48%-14.47%车位配比不足+公配预估不足某案例项目数据建议：建立规划指标承责机制，重视可售面积管理，对于政府文件明确规定的规划指标，人为原因造成漏记、少记公配或地下室面积，或乐观预估地上车位占比等情况，建立承责机制。项目获取时需对及时识别各类风险，避免投资决策失误。风险项：在目前市场下行、政府限23、价的情况下，需结合市场竞品、项目自身竞争力与产品力，合理预估售价。在投测时一旦预期售价预估过高，则容易形成虚假的经营指标，导致投资决策失误，无法真正实现科学合理地拿地。一、规划指标类售价售价预预估估过过高及高及车车位去化位去化过过于于乐观乐观某案例项目数据产品产品投资测算投资测算目标成本目标成本差额差额面积面积/个数个数售价售价货货值值（万元）（万元）面积面积售价售价货值货值（万元）（万元）高层洋房1616181500015000242427136996.3612500171245.45-71181.55-71181.55别墅26675.86200002000053351.72/-53351.24、72底商3215.94250008039.853215.94250008039.850公寓/51297.51150058992.1358992.125非人防地下室13418000080000107251341400005362.2744-5362.274人防地下室575不可售575不可售合计/314543.12/243639.70-70903.42-70903.42投投资拿地拿地时，周，周边市市场火爆；火爆；方案方案测算算时经综合合考考虑，方案，方案调整且整且受政策影响，受政策影响，项目目货值直降直降7个个亿建议：建立售价承责机制，建议遵循市场规律，拿地阶段定价应承责任。备注：项目获取时需对非25、人防车位考虑100%去化，方案规划时仅考虑50%去化。风险项：因项目获取时调研不足，导致项目自身定位不清、各类专项方案不明，导致在投资测算中超配或者少配，影响项目科学合理地拿地建议：需组织投资、营销、项目、设计、开发、成本等部门现场踏勘，充分沟通后，编制出项目投资测算建造标准配置表。由各部门确认后，根据项目投资测算建造标准配置表的相关信息来进行投资测算，准确测算建造成本。二、专项成本类建造建造标标准的确定准的确定包括是否包括是否选用新体系、用新体系、各各类产品敏感性成本品敏感性成本与与专项方案、方案、，最后，最后需需经办人与部人与部门负责人人签字确字确认风险项：在项目获取投资测算时，没有详尽调26、研当地的垄断工程及其价格水平。如按照正常成本水平测算，会导致成本偏低。建议：调研当地的垄断工程及其价格水平。如：建材、土方、大市政等。建材方面主要关注预拌砼及砂浆，充分了解当地价，测算时充分考虑比正常市场价增加的成本；土方、大市政等根据调研的当地垄断价格进行合理预估。二、专项成本类地方市地方市场垄场垄断断建议：建议：调研调研地块周边的地块周边的基础配套情况及仔细研基础配套情况及仔细研读土地出让合同等资料读土地出让合同等资料（收购类项目（收购类项目）分析分析是否有需自行配建、是否有需自行配建、捐建道路捐建道路等基础设施的等基础设施的条款条款，或政府规划路是或政府规划路是否否影响我司开盘影响我司开27、盘，投资投资测算测算时时需需预留预留该笔该笔成本成本。原有基础设施迁改配建、捐建道路等基础设施红线外景观升级二、专项成本类原有原有设设施迁移、升施迁移、升级级改造改造风险项：在项目获取时，未对地块内外邻近原有设施是否需要迁移、升级改造等进行排查，在投资测算预留相关的建设成本，导致成本漏项。备注：可结合项目投资测算建造标准配置表，在此基础上进行进一步的深化与调研，以便指导科学合理地拿地。高压线、输油管等市政设施迁移建议：建议：充分充分调研调研地块内地块内是否存在是否存在原有村原有村道等基道等基础设施进行勾选排础设施进行勾选排查查。若若存在需要进行道路迁存在需要进行道路迁改建设，需合理预测相改建设28、，需合理预测相关成本。关成本。建议：建议：充分充分调研项目调研项目现场现场，预判是否存在高，预判是否存在高压线迁移、输油管道迁压线迁移、输油管道迁移、市政管道迁移等市移、市政管道迁移等市政设施政设施迁移迁移若若存在存在上述上述情况情况，需需合理预测相关成本。合理预测相关成本。建议：建议：充分充分调研项目调研项目现场现场，预，预判判红红线线外需景外需景观是否需升级改造观是否需升级改造如需则可通过圈图的如需则可通过圈图的形式确定景观升级改造形式确定景观升级改造的面积，并合理预估风的面积，并合理预估风险系数，确定其敏感性，险系数，确定其敏感性，选取相对应的套餐标准。选取相对应的套餐标准。关注点：在村29、企合作项目中，如果合作协议里注明部分开发物业，投资测算时，这部分开发物业的建设成本需计算，并摊入到其他可售产品中。二、专项成本类回迁物回迁物业业回迁物业建设成本回迁物业税费关注点：股权收购后开发物业回迁一定比例的物业给村民，开发公司转让物业给村民确权时，期间会产生契税、增值税及附加税、土地增值税、所得税（税费的计算基数可能按照物业成本价或者评估价、或者本项目销售价确定，具体根据当地税法规定）。说明：仅针对股权收购类项目风险项：在项目获取阶段，方案强排规划时未关注项目对周边的环境的影响，未及时识别风险。在投资测算中未预留相关成本，造成投测成本失准，影响经营决策。二、专项成本类周周边环边环境的影响30、境的影响周边楼房的日照影响环境评价影响政策规定：根据国家规范，应满足受遮挡建筑的居室在大寒日的有效日照不低于2小时，居室是指卧室、起居室；敬老院、老人公寓等特定的为老年人服务的设施，其居住空间不应低于冬至日2小时的日照标准；托儿所、幼儿园的生活用房应不低于冬至日3小时的日照标准。中小学教学楼的教学用房应不低于冬至日2小时；医院病房楼的病房部分应满足冬至日不低于2小时的日照标准。满足以上日照要求时即视为日照不受影响。需关注地块周边是否有紧挨着红线边的建筑物。若有，在规划阶段需考虑单体建筑对周边楼房的日照影响。超出国际规范时，需及时评估周边受影响居民协商赔偿成本，或者规划强排调整。若需和解赔偿，投31、资测算需计入成本。环评主要涉及到：隔音、污水处理、空气污染，需分别对应增加隔音成本（楼面隔音措施、铝窗隔音措施等）、环保工程（污水处理）、环境批复报告费用（其他通过环评批复措施）做好周边环境影响调研，根据调研结果，在相对应科目中预估相关成本。建议：投资测算时，同设计部门确认别墅产品、洋房产品的面积赠送比例及架空层面积，合理预估该部分成本。将此部分面积结合相应单价进行折算，增加到单价中，并且保持原规划指标的建筑面积不变。风险项：在投资方案产品强排时，别墅产品业态规划时均会考虑面积赠送，待项目规划验收后再进行二次改造，改造内容包含但不限地下室房间改造、加建楼板、阳台封窗、室内装修等。投资测算时按照32、建筑面积=计容面积计算建筑成本，未考虑面积赠送所增加建筑成本。二、专项成本类规规划划后期改造增加后期改造增加成本成本面积赠送加建楼板地下室方面改造阳台封窗股股权比例比例：必：必须以以项目公司目公司为主体主体单位核位核实土地价款是否土地价款是否遗漏漏总收收购（出（出让）价）价组成成：包含：包含协议中中约定的定的明示、暗示明示、暗示部部分分需分需分摊费用用：协议中哪些中哪些费用需要分用需要分摊、附加条件附加条件有哪些；是否有哪些；是否包含包含其他代建其他代建（费用由用由谁承担），已建完成承担），已建完成项目中接目中接盘过来后是来后是否要否要对先期建完的部分成本先期建完的部分成本进行分行分摊交易税交33、易税费：股：股权交易或股交易或股权变更所更所发生的税生的税费，关注，关注承担承担费用主体用主体；了；了解解付款方式付款方式条款中条款中隐含的含的费用条款用条款。土地土地税票税票：关注：关注有票、无票有票、无票；关注关注计税方式和土地税票税方式和土地税票是是否匹配否匹配调容、容、补年限年限：关注：关注国土国土证期限期限、关注、关注协议中或中或补充充协议中是否存在中是否存在调容容条款条款。010203040506土地附属物土地附属物拆迁拆迁：关注：关注拆迁拆迁赔偿条款条款07三、土地成本类关注土地关注土地协议协议说明：需根据项目获取的方式，结合下述相关要点进行全面分析与梳理，提前进行风险管理与控制34、。尽调对于股股权收收购类项目，建议投资部联动开发、成本、工程、营销、设计、财务等部门做好标的项目的尽职调查。根据尽职调查结果与合作方谈判后，投资测算人员充分研究尽职调查结果及谈判后拟签订协议的条款，涉及成本项的，编制投资测算时需计算相应成本。包括包括：合作方承担提供的可抵扣土地增：合作方承担提供的可抵扣土地增值税税票所能抵扣的土增税成本；合作票所能抵扣的土增税成本；合作项目后目后续需需承建、待建基建承建、待建基建设施的施的建建设成本。成本。增值税税率按国家规定，从 2019 年 4 月 1 号起，执行新的增值税税率。投资测算时需关注测算套表是否有修正。投资测算成果的复核投资测算完成后，测算负责35、人需联动投资、开发、工程、营销、设计、财务等部门进行对投资测算成本进行全面复核，查漏补缺。四、其他类03要点1：数据库的建设后评估数据库专项对标分析常规指标库季度刷新测算模型根据目前已经完成结算后评估的项目进行提炼入库每季度根据最新主材价刷新常规指标库，根据后评估项目修订相关技术指标库。同时，针对其他不符合目前市场标准的经济指标进行一个修订针对各片区内结算后评估提炼入库的指标按最新单价刷新后进行专项对标分析，形成各片区的成本基准线逐步建立更多的专业测算模型，助力测算要点2：成本统筹推动建立多部门、全过程联动管控投资/工程营销设计成本提供地块信息提供户配比、层高、定位等信息提供设计方案成本测算方案比选后反馈意见投资部营销成本市政组设计工程备注：本表由投资部统筹相关部门填写后，连同投测总平图、规划指标等相关资料一并提供给成本部，作为投资测算依据规范项目投资测算建造标准配置表填写成本