1、 1 / 24 一、分享会概要 专家顾问群分享纪要-第 07 期-IRR 交流&XC 投资测算模型分享-徐瑞 微信群 分享会定位 协同作战，克敌制胜，作为售前参谋部 思想碰撞，分享智慧，构建专业分享池 瞄准最佳实践，打造专家顾问双月分享前线阵地 分享主题 IRR 交流&XC 投资测算模型分享 分享专家 徐瑞 分享时间 周五下午 4 点7 点 分享要点 1.什么是 IRR 2.如何管控 IRR 3.XC 案例分析 图 1 明源专家顾问群第 07 期分享概要 二、分享大纲 图 2 分享大纲 2 / 24 三、分享内容 1 什么是 IRR 1.1 金地项目跟投以 IRR 为利益分成指标 上期胡俊给大2、家分享的合伙人模式中，应该还有印象吧？不知道大家看到这张图，有没有和我一样的问题，为啥不用利润？为啥是 IRR？ 图 3 金地利益分享模式 （1）IRR 指标考虑钱时间价值 我举个例子！今天投资 100 元，两年后收回 100 元，那么是赚了么？最简单的理解，就是【没赚】因为有通货膨胀！那么投资 100，两年后收回 110，赚了么？收回 120 赚了么？ 还有个问题就是，你这 100 如果是银行借来的呢？还有利息是吧！ （2）IRR 指标是企业关注的核心指标 给大家看一张图。 3 / 24 图 4 龙湖关注的 11 个指标 大家注意黄色部分，龙湖和众多企业都在关注利润的同时，关注 IRR，且，3、龙湖关注的是自有资金 IRR，当然还有全投资 IRR，股东资本金 IRR。 上图只是为了说明合伙人和企业现在关注利润及 IRR！ 补充阅读资料： 1.5 张图看懂金地项目跟投 NO.1：谁能参与跟投？ 图 5 金地强制跟投&自愿跟投模式 NO.2：如何组织跟投？ 4 / 24 图 6 金地跟投组织形式 NO.3：如何推进跟投？ 图 7 金地跟投退出机制 NO.4：如何分享利益？ 图 8 金地利益分享模式 5 / 24 小结：金地项目跟投要点 图 9 金地项目跟投小结 （资料来源：赛普研究，2015.03.10， 5 张图看懂金地项目跟投 ） 1.2 什么是 IRR：净现值(NPV) 为零时的折4、现率 现在我们看一下什么是 IRR。 IRR：内部收益率，资金流入现值总额与资金流出现值总额相等，净现值等于零时的折现率。这个是百度的官方解释！ （关键词是“净现值”和“折现率” 。 ） （1）净现值：预期实现的现金流入的现值与实施该项计划的现金支出的差额 通俗的理解就是，解决你现在手里的 100 元钱，在未来能值多少钱的问题！这段内容，我认为是最烧脑的内容，也是今天交流最难的部分。 现在理解下“净现值”。 图 10 现值与净现值 6 / 24 净现值就是现值减去期初投资额！ （2）折现率：将未来有限期预期收益折算成现值的比率 折现率可以简单理解为收益率。 1.3IRR 如何计算 折现率可以简5、单理解为收益率。 图 11 IRR 的计算方法 我和大家一起理解下这张图，就知道怎么计算的了。 其中，X 是折现率，可以简单理解为收益率，上面将折现率的时候讲到过！ 补充阅读资料： （非常感谢孙荣姐的指导与资料提供） IRR 的三种计算方法 依据资金的投入形式不同， 分为 “项目全投、 自有资金、 股东资本金” 可以计算出三种不同的 IRR，其中资金的流入和流出的差别如下。 7 / 24 资金形式 项目全投资 IRR 自有资金 IRR 股东资本金 IRR 系统实现 备注 1.不考虑项目融资 2.不含筹资性现金流入 1.IRR 计算不包含股东贷款 图 12 3 种资金来源的 IRR 计算现金流入6、流出差异 8 / 24 下面以“股东资本金”IRR 计算为例： （1）方法一：EXCEL 计算 IRR 现金流入流出如图，计算公式主要是用 Excel 内置公式 IRR（A15：A20） （假设 A15A20 为当年年末净现金流） 图 13 股东资本金 IRR-Excel 计算 明源专家顾问群微信分享 9 / 24 （2）方法二：数学公式计算 IRR 接上例，可以用数学公式求解。 图 14 股东资本金 IRR-数学公式计算 可以借助网络平台来进行运算， 建议方法是自己写出 IRR 的计算方程， 然后在这一个专业的计算wolframalpha（Wolfram|Alpha: Computation7、al Knowledge Engine）中进行求解。例如，一个采矿项目本期投资 60 美元，第 1 年现金流 155 美元，然后第二年矿已采完，需要花 100 美元修复矿区。IRR 计算方程是：-60+155/(1+R)-100/(1+R)2=0 将这个方程输入到刚才的网站中。 图 15 股东资本金 IRR-网络计算工具 图 16 股东资本金 IRR-网络计算工具结果 明源专家顾问群微信分享 10 / 24 可以看到 WolframAlpha 计算出了所有的 IRR：即 25%和 33.33%。 作为一款专业数学软件的 Web 平台，WolframAlpha 计算现金流较多的 IRR 时也相当8、快，并且 可以精准的算出所有结果。 （资料来源：知乎：http:/ （3）方法三：试算内插法 图 17 股东资本金 IRR-试算内插法 明源专家顾问群微信分享 11 / 24 1.4IRR 的意义 （1）利润相同的情况下，IRR 大的资金利用率高 同样投资 5 亿，利润 3 亿，周期 4 年，哪个项目做的好？ 图 18 利润相同项目哪个做的好 简单说明：投资越慢越好！收入越快越好！ 单纯用利润视角看，两个项目利润一样，那那个团队更优秀呢？是因为利润相同的情况下，A 的资金利用率高，这时就需要看 IRR 了。 （2）在利润目标要求、周期一致的情况下，达到相同利润，但是资金的利用率不同，收益迥异 9、图 19 多轮投资下项目收益差异 再看一个例子。 同样本金 100 万，1 年下来，收益率是 10%，那么张三和李四都达成利润了。但是，李四在 6月份就达成利润，且进行了第二轮投资，又赚了 10%，结果是李四共赚了 21。当前前提是李四做 B轮投资时，又赚了钱。 明源专家顾问群微信分享 12 / 24 这里讲的道理就是：在利润目标要求一致，周期一致的情况下，达到相同利润，但是资金的利用率不同，收益不一样。 所以是为什么看利润的同时，还要看时间维度下的资金利用率，回报率，就是看 IRR 那么 4 个观点分享给大家！ 1）内部收益率 IRR，就是看项目投资收益能承受的货币贬值，通货膨胀能力，及能承10、担贷款利率的能力。 2）IRR 和利润，视角不同，利润是经营视角，经营指标；IRR 是投资视角，效率指标，反映了投资额的回收能力，体现了资金周转的效率！ 3）看 IRR 的前提一定是利润的实现，先看利润，在进一步看 IRR，来看团队的效率。 4）目前行业内的 IRR 水平要求在 20%-30%，考虑融资成本和通胀的情况下。 2. 如何管控 IRR 2.1 IRR 多久看一次？ 根据企业的具体要求不同，分主动看和被动看： （个人观点） 主动看：按频率来，有一年、半年、季度、按月几种！在上海接触到的是按月的。和其他专家级讨论时，按月看很难，按半年或出现重大变更时再审视。 被动看： 项目出现重大异常11、， 特别是开工、 开盘等关键节点发生极大变更的时候， 甚至项目暂停，则要看 IRR 的情况。 2.2IRR 异常如何调整？ 那么当 IRR 出现和预期不符合时，如何处理呢？也就是说，影响 IRR 的要素有哪些？ 明源专家顾问群微信分享 13 / 24 根据咱们今天交流的内容，我整理了下“影响 IRR 的要素” 。个人观点，大家参考。 （1）收入及支出的现金流量总额，再分解下去就是销售收入，成本支出，融资成本，费用。 （2）项目的整体开发周期（一个项目干三年和干五年影响是很大的） （3）项目开发周期内的开发节奏及销售推盘节奏（收款和付款加上时间维度） ，也就是说，你提前付款和提前收款，都会影响资12、金利用效率，影响 IRR。 （4）资金的来源（自有资金，融资） 最后：IRR 或全面预算的上线和应用，涉及到的业务部门多，口径复杂，大家在实战中要特别注意！IRR 是财务部分负责出具，但是测算过程及调整过程要众多部门支撑！ 3. XC 案例分析 上海 XC 的跟投项目就是 30%的 IRR 目标！ 前面 IRR 和计算确实烧脑， 有机会当面和大家交流！ 3.1XC 投资测算模型 从【投资模型测算】看 IRR，看一看一个真实的，地产企业测算 IRR 的实例！ 明源专家顾问群微信分享 14 / 24 图 20 XC 投资测算模型 我把这个图简化下，给大家呈现如下。 图 21 XC 投资测算模型-简13、化版 先看项目方案。 明源专家顾问群微信分享 15 / 24 图 22 项目方案 是拿地时的基本信息，包含了土地的基本情况，出让面积，出让金，楼板价等。这些信息在拿地的时候是可以得到的。 然后地产公司就开始做方案。 图 23 技术经济指标模型 首先是进行业态分布的设计，包含地下车库等，图中主要规划了联排和多层的面积，然后进行户型面积的规划。基本路线遵循“ 【土地信息】-【技术方案】-【业态分布】-【户型面积】 ” 。 明源专家顾问群微信分享 16 / 24 然后做开发计划。 图 24 开发计划节点 只有这几个点的变化，会影响现金流，其他节点变化不影响，因为是测算 IRR 嘛，所以主项计划及关键14、节点，是根据现金流来的。 有了开发计划，那么接下来看 IRR 里提到的现金流入、流出！ 3.2 资金流入模型 流入主要就是销售预算。 图 25 XC 投资测算模型-简化版 明源专家顾问群微信分享 17 / 24 XC 是做到月的，因为是要看月度 IRR。 图 26 资金流入-销售-月度分解 刚才图中的亮点，谁发现了没？有物业类型，有单价，有分解到月的。XC 的这张表，考虑到了价格上涨因素这样的测算，更加准确。 （编者注，图中“月度增长率”部分） 不同企业的销售预算团队预测的增长率是不同的。 （靠的是：经验值！ ）此外，还要考虑地产企业的行情和国家政策等。 有了面积，有了价格，有了分解到月的销售15、预测，那么，是不是就可以测算出现金流量了呢？大家看图。 图 27 现金流入测算 亮点 1：现金流收入看回款 明源专家顾问群微信分享 18 / 24 销售目标的预测并不代表着【现金流入】 ，回笼资金的预测才是【现金流入】 也就是说，预计 2015 年 4 月份销售金额合计 24000，但是回笼金额是 7200，IRR 中现金流，是看现金流入，不是看销售额。 亮点 2：资金回笼比例 根据当月的销售额，以及资金回笼比例，来预测资金回笼！ 例如，按收付实现制，而不是销售额，卖掉一套 500W，分期付的话就现金流入不一样了；一次性付款是一样的。这样，项目的销售的现金流入就测算出来了！ 3.3 资金流出模16、型 下面看现金流出。现金流出需要考虑哪些内容的预算？ 土地、开发费用可以归集到成本预算；税费和利息是费用预算，看 IRR 的现金流出，还有一块是融资预算。 （1）成本费用预算 来看实际案例图。 图 28 现金流出测算 根据开发计划，排工程付款的参考比例。 明源专家顾问群微信分享 19 / 24 图 29 成本付款计划 根据付款比例（总包等合同里约定的） ，测算出付款金额，且分解到月。 其实是两类： 第一类：获取土地时，就有约定，土地款首付 20%，然后是 80%。 （编者注，参与讨论观点：土地款比例是政府定的，一般是 5、3、2，如果是招拍挂的是这样。 ） 第二类：纯预测的。就类似于我们做成本17、合约规划及付款分解是一样的道理！ 注意：这些都是预测，待发生！ （2）融资预算 然后是融资，开发贷。 图 30 融资与清算所得税、土增税 明源专家顾问群微信分享 20 / 24 这张图不解读了，比较好理解。流入和流出都有了，那么 IRR 就出来了。 图 31 IRR 计算表 这家地产企业的 EXCEL 表里预置了公式，具体计算方法（烧脑的那个） ，大家有兴趣，可以看孙姐的资料，找孙姐或我都可以（3 种计算方法） 。 3.4 IRR 对决策支撑 但是 IRR 的意义就是在于项目投资测算时，对销售和成本的预测！然后供高层决策！ 注意，这里面两张图是不一样的，分别考虑到了全自有资金投入，融资的不同情18、况下，公司的内部收益率！这样供公司及老板做投资决策。 明源专家顾问群微信分享 21 / 24 图 32 决策分析表 融资和自有资金的 IRR 不同。 企业可以根据自己的融资成本与 IRR 对比考虑是否融资。 这是 IRR的价值之一。 咱们再理一下逻辑。 内部收益率（IRR）测算，要测算资金流入现值总额，以及资金流出现值总额！ 现有项目拿地信息【项目方案】然后给出【开发计划】 。 【资金流入】主要看销售预算（回笼资金） 。 销售预算的分解路径：业态-户型-面积-单价-预计销售额-分解到月-按照资金回笼比例-回笼资金。 【资金流出】主要看成本预算、融资预算、费用预算。 成本预算的分解路径：成本预算19、-开发计划-付款比例-付款金额-分解到月。 融资预算与费用预算的逻辑就看图。 明源专家顾问群微信分享 22 / 24 然后根据公式，计算得出 IRR。支撑管理层决策。 注意，这个是项目全投资的 IRR，此外还有自有资金 IRR 和股东资本金 IRR、 图 33 项目全投资的 IRR 测算 四、各抒己见 说明：“为保证分享内容原汁原味， 以下内容仅作简单的汇总及错别字修正处理” ， 下文中的 “我” ，如没有特殊注明为“分享专家观点” ，皆为“参与讨论者”的发言整理。 1. 什么是 IRR 1.1什么是 IRR？ （参与讨论者观点）公司投入项目的资金的价值如何评价？ 公司投资各项目， 一般需在项20、目开始时投入购买土地、 支付工程款等资金， 并在项目建成出售 （租）之后回收投资。 这类似于公司将资金存入某银行， 并在一定期间后取出本息， 故同样存在一个 “利率”明源专家顾问群微信分享 23 / 24 衡量公司存入“项目”资金的价值。这个“利率”即项目的内部收益率（IRR） 。 1.2 为什么要净现值为 0 时？这个管理意义何在？ 净现值等于 0 的核心，在于当外部的贷款压力是多少的时候，这个投资的项目不亏损。 净现值，反映的是时间价值，总值。IRR 反映投资效率，也同时反映所能承受的外部投资风险的压力。 图 34 净现值为 0 的收益率 图表里解释了为什么“净现值为 0” 。 1.3 上21、海 XC 的跟投项目就是 30%的 IRR 目标！ 是否可以简单理解为 10%的通胀+10%的利率+10%的利润？ （参与讨论者 1）接近这么理解，但是分配不太合适。一般是通货膨胀 5%，贷款利率 10%，所以企业才会要求不能低于 15%/19%，否则何必去做项目投资呢？还不如直接放银行，收利息。 明源专家顾问群微信分享 24 / 24 （分享嘉宾观点） 目前我国的通胀在 8%， 地产企业融资成本在 20%左右， 融资渠道： 银行信贷，上市融资，房地产信托，私募基金。 2. 如何管控 IRR 2.1IRR 给谁看？怎么看？ 给老板看，给投资者看，给合伙人看！通过系统（我们的系统现在可以输出啦） ，报表，甚至是移动屏幕看。 （参与者 1）我以为是有例行或开发阶段的关键会议上看。 （参与者 2）关键运营会议上会看的，毕竟这玩意儿有的是拿来考核的。 3. 销售预算如何分解？ 根据项目进度和整体目标，年初进行分解，年中回顾刷新。到季度还是月度要看企业实际情况。某企业的销售预算分解规则。 图 35 某企业的销售预算分解规则