1、万亿产业的金融破冰 及竞争博弈谋略 复盘新派公寓REITs 中国第一支权益型住宅资产租赁类REITs 全国首单长租公寓类REITs 第一只长租公寓权益型类REITs诞生历程 2013年10月2017年10月 15分钟 收购决策 3个月 100%满租 180天 整体改造 20天 深交所批准 23天 发行成功 2倍 租金增长 3.5倍 资产增值 4年 持有运营 5天 基金备案 12月14日 2017年 深交所敲钟 2017年10月11日获深交所批准发行 10月11日 获深交所批准 2017年 开创国内首单权益型住宅资产长租公寓类REITs 开创国内首单权益型住宅资产长租公寓类REITs 11月3日2、 深交所成功发行 2017年 2017年11月3日深交所成功发行 新派公寓权益型房托资产支持专项计划 2017.10.11获深交所批准发行 2017.11.3深交所成功发行 2017.11.20获中国证券投资基金协会备案确认 09:25am 2017年12月14日 为什么是新派公寓？ 03 04 02 01 核心城市的核心地段 住宅资产 持有资产运营 三年以上稳定现金流 租金坪效明显提升 资产价值显著增长 运营业态是国家鼓励 的长租公寓品牌 新派公寓是全国唯一一家全部满足条件的！ 权益型类REITs的必要条件 纪念这栋资产的过去！ 2013年10月，收购森德大厦 北京CBD东三环边，离国贸直线3、距离800米！ 70年住宅产权，5711平米。 业主3年喊价2.1万平米，无人问津！ 登顶看到北京2013年的CBD 180个蜕变的日夜 数十个匠心的创新功能及品质生活细节 狠心拒绝了9类人 职业特点 国航海航国际空乘 奔驰中国高管 央视财经制作组等 70%海归 集团户类型 全新的她！ 2014年至今，新派公寓全国旗舰店 101套精品小公寓，住着“三高”人群。 70%以上海归精英。 4年持续满租率超过98%。 新派公寓发起赛富基金不动产基金 2.2万平米收购后持有。 市场同类地段住宅售价平均8万/平米-10万/平米 全新的精致居住体验 消费者价值品牌 资产价值管理系统 Owner 消费者 C 4、O 资产 资产 4年来新派公寓为两类“资产”创造了价值 Consumer 物业持有者 颜值与实力俱佳的“三高”新新人类 资产持有 运营 物业资产 改造提升 资产管理 品牌创建 私募基金 募集收购 类REITs 发行 公募REITs 结构准备 4年来新派公寓实现了资产管理的完整闭环 2012年底 2013年中 6个月 4年 B I O R D 20天批准，23天发行 不依靠任何第三方增信担保仅靠自身运营能力及资产质量 新派公寓类REITs的 核心逻辑 一个青年居住品牌，一个资产价值缔造系统 Making A Difference 新派公寓类REITs的核心结构 揭秘 新派公寓CBD店 （资产估值5、3.15亿） 100%持有 (8,700万股本) (3,745万借款) x 承债式收购 通达富 赛富不动产基金 （有限合伙） 契约型私募基金 资产支持专项计划 （总规模2.7亿元*） 基金管理人 (赛富盛元) 设立管理 持有份额 持有证券 专项计划本息及超额收益 优先级投资者（招行） （1.3亿元） 新派公寓CBD店 （资产估值3.15亿） 付息 总租租金 劣后级投资者 （1.4亿元） 运营 管理 通达富 (股权估值2.9亿元) 分红 青年乐（新派） 8,700万股本 3,745万委贷 基本管理费收入 【7%】 分租租金 综合配套收入 SPV 2.225亿股本 3,745万委贷 还本 计划管理6、人 (渤海，通道) 设立管理 深交所挂牌 原有结构 类REITs交易结构 新派公寓类REITs交易结构 资产预期增值分红 发行规模 项目层面可分配净现金流* 履约 保证金 经营收入 分层结构 2.70亿 约800万/年 相当于优先级一期派息金额 约1千万/年 优先1.3亿 劣后1.4亿 产品规模 【2.7】亿元人民币 产品期限 3+2年 优先级 劣后级 分级/评级 【1.3】亿元【AAA评级】 【1.4】亿元【N/A】 期间收益 【5.3】%/年 期间不付息 退出收益 每年固定利息，到期一次性还本 退出获取部分基金净利润 退出方式 转公募REITs，基金份额出售，SPV/项目公司股权转让，标的7、资产出售 发挥新派的经营优势，通过技术安排使优先级能够获得AAA评级 包租+委托管理：基金管理人、SPV、通达富、青年乐（即“新派”）签署四方委托管理协议，期限【5】年，约定SPV承接青年乐的职能，从通达富以每年【578】万的租金整租新派CBD物业 业绩激励分成：SPV委派青年乐提供租赁运营管理服务。期间，青年乐经营的业绩激励费为SPV的分租租金和综合能源配套收入之和的【5】%/年，退出时一次性补足分配到【7】%/年；另，为了利益一致，青年乐获取部分退出时基金利润（扣除优先级成本、各项税费和青年乐业绩激励尾款后） 业绩补足承诺：青年乐承诺从2018年起SPV和通达富合计每年项目层面可分配净现金8、流不低于【800】万/年（扣除青年乐的期间业绩激励费后）；如有缺口，青年乐承诺无条件不可撤销地予以差额补足 履约保证金：专项计划成立时在托管账户中留存相当于优先级一期派息金额（约【700】万元）的资金作为履约保证金，该笔保证金用于在物业自然现金流不足以支付当期优先级投资人派息时，向优先级投资人付息 新派公寓类REITs交易要素 投资者 （招行+劣后级基石投资人） SPV 通达富公司 私募基金 （契约型） 青年乐（北京）企业管理 有限公司 认购协议 基金合同 （作为基金托管人） 专项计划托管协议 （作为专项计划托管人） 委托贷款合同 委托管理协议 公司设立协议书 租户 租赁合同 基金合同 洋部落9、（北京）企业管理咨询有限公司（基金初始出资人） 基金份额转让协议 股权债权转让协议 新派公寓CBD店 （资产估值3.15亿） 基金合同 优先收购协议 股权+债权 股权+债权 北京赛富瑞益投资管理中心（有限合伙） 北京赛富睿智投资管理中心（有限合伙） 通达富公司 新派公寓类REITs合同关系结构 100% 契约型私募基金 资产支持专项计划 （总规模2.7亿元） 持有份额 新派公寓CBD店 （资产估值3.15亿） 付息 通达富 (股权估值2.9亿元) 分红 100% SPV 还本 资产支持证券持有人 大会 构成：优先级+劣后级投资人，重要事项需2/3表决通过 主要权限：1）当价格不足以支付优先级本10、息时，处置方案；2）更换基金管理人、基金托管人；3）更换计划管理人、专项计划托管银行；4）决定SPV、通达富对外担保、融资（不涉及优先级退出） 投资决策 委员会 构成：基金管理人委任2名委员，次级投资人委任1名委员 主要权限：1）当价格足以支付优先级本息时，处置方案，决定标的资产的处置方案；2）决定再融资，SPV、通达富对外融资、担保（涉及优先级退出）；3）审批SPV和通达富的经营计划、预算以及预算外支出；4）委派和更换SPV和通达富董事、监事 董事会 构成：基金管理人决定2名董事，次级投资人决定1名董事 主要权限：1）制订公司的经营计划、投资方案，财务预算方案、决算方案以及预算外支出；2）制11、订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案； 构成：根据委托管理协议，青年乐指定人员担任总经理，基金管理人指定人员担任财务经理 总经理权限：主持公司的生产经营管理工作 财务经理权限：决定预算内支出、监督、检查公司财务情况 经营管理层 新派公寓类REITs管理治理结构 契约型私募基金 资产支持专项计划 （证券化载体） 持有份额 优先级投资者（招行） （归还本金） 股权处置收益 持有股权 及债权 SPV 份额处置收益 劣后级投资者 （还本+超额分成） 公募REITs 公众投资者 ￥ 公募REITs 再融资 市场处置 公开发行REITs，公众投资者投资 类REITs 滚动续发 向市场投资者销售 地产12、基金 商业地产商 机构投资者 个人投资者 新REITs契约型私募基金 持有证券 X X 新派公寓CBD店 新派公寓类REITs退出，扩容安排及未来公募的结构对接 新派公寓类REITs与其他ABS的结构区别 项目 魔方公寓信托收益权 资产支持专项计划 中信证券-自如1号房租 分期信托收益权 资产支持专项计划 新派公寓权益型房托 资产支持专项计划 原始 权益人 差额支付 承诺人 发行规模 产品期限 基础资产 底层资产 外部 担保人 产品规模 及利率 魔方（南京）企业管理咨询 有限公司 北京自如众城友融信息科技 有限公司 洋部落（北京）企业管理 咨询有限公司 魔方（中国）投资有限公司 北京自如生活资13、产管理 有限公司 青年乐（北京）管理有限公司 （SPV可分配现金流补足机构） 3.50亿元 2.70亿元 5.00亿元 3年 2年 3+2年 信托受益权 信托受益权 契约型私募基金项下持有的 全部基金份额 8个城市、30处物业、4014间 公寓未来租金收入 定向用于支付房租的 消费贷款 新派公寓CBD店未来的 净租金收入 中合中小企业融资担保 股份有限公司 中证信用增进股份有限公司 无 魔方01 魔方02 魔方03 次级 0.35亿元 1.15亿元 1.00亿元 4.5亿元 4.8% 5.0% 5.4% - 优先级 次级 权益级 优先级 0.5亿元 1.30亿元 1.40亿元 - - - - 14、新派公寓权益型房托资产支持专项计划结构图 新派公寓权益型房托资产支持专项计划 契约性 私募基金 基金管理人 原始收益人 计划管理人 监管/托管银行 深交所 中证登 基金托管/委贷 银行 SPV 项目公司 新派公寓 运营管理服务商 设立并管理 持有股权及债权 持有全部股权 运营管理 租赁服务费 发放委贷 申请基金出资 设立并 管理 挂牌 认购基金 资产支 持证券 优先级 投资人 权益级 投资人 魔方公寓信托收益权资产支持专项计划交易结构图 中信证券-自如1号房租分期信托收益权资产支持专项交易结构图 监管银行 信托财产专户 开户行 资产支持证券 持有人 信托贷款借款人、出质人 （魔方中国/北京/上15、海/广州） 魔方公寓信托 贷款单一资金 信托 魔方公寓信托 受益权资产支 持专项计划 差额支付承诺人 （魔方中国） 担保人 受托人 原始权益人 (魔方南京） 托管人 管理人 资金流向 契约行为 认购资金 优先/次级资产 支持证券； 支付本金及收益 资金保管 发放信托单款 差额支付承诺 偿还贷款本息； 特定期间经营收益 应收账款质押 受托管理 分配信托利益 信托收益权 交付信托资金 信托受益权转让价款 转让信托受益权 设定/管理 专项计划 受托人 资产服务机构 （北京自如资管） 单一自己信托 信托受益人/原始权益人 投资者 登记托管机 构支持代理 机构 计划管理人 /推广机构 差额支付承 诺人（16、北京 自如资管） 外部担保 机构 中信证券-自如1号房 租分期信托受益权资 产支持专项计划 流动性检测 账户 托管银行/资金监管银行 租客1 租客2 租客n . 受托管理 信托受益权 转让 转让价款 认购 资金 资产支 持证券 支付本金 及收益 设立并监管 收益分配 对北京自如 资管的差额 支付提供担保 差额支付 资金托管 账户监管、资金监管 在北京自如资管 不能及时代偿时 进行现金划转 偿还贷 款本息 循环发放房租 分期小额贷款 资产管理 及服务 新派公寓类REITs 核心创新点 挑战轻重资产不相容的传统思维 北京赛富瑞益投资管理中心（有限合伙） LP1、LP2.LPn 北京赛富睿智投资中心17、（有限合伙） 北京通达富资产管理有限公司 新派公寓CBD店 青年乐公司 98.57% 1.43% 0.9982%，GP 99.0018%，LP 委托 管理 创立长租公寓新型盈利模式 规避二房东模式不经济窘境，品牌轻资产享受重资产升值收益 $ $ 7-10% 品牌管理费 超出预期收益超出 部分新派的分成比例： 1) IRR 8% ，25% 2) IRR12%，35% 3) IRR18%，45% 资产增值分红 $ 写字楼 挑战住宅资产的持有困境 新派公寓类REITs 其他ABS及CMBS 70年产权住宅资产 商业 物流 租金收益权 为开发商自持住宅项目退出破冰 新派公寓 运营管理 开发商及存量资产18、 100%自持开发建设 类REITs发行 增值收益退出 公募REITs 新派公寓 产品研发 引入 权益投资人 打破持有重资产租售比魔咒！ 算过去与当下 算未来 运营坪效 资产增值 资产证券化 预期 租赁大市场 租售比 拆分零售 资金成本 退出回报率 投行思维与传统开发思维 投资思维与资管思维 长租公寓产业的时空博弈与未来 研判 时 Timing 长租公寓进入 选手时间 创一代 富二代 追风代 创业类品牌 开发商背景 酒店背景 中介背景 网络背景 投资背景等 国家队 城市国有的 大型租赁平台 选手类型 房企携手银行多方围猎住房租赁市场 跑完马拉松需要的两个核心要素 强大的心脏 耐磨的膝盖 长租公19、寓马拉松决胜要素 品牌 定价权 产品 体验价值 模式 健康扩张 成流派者得天下！ 谁是少林？ 谁是武当？ 长租公寓进入 资本时刻 残酷的盈利公式 70%+12%+12%+6%=0（利润） EBITDA： 2年 EBIT： 3-4年 BREAKEVEN ：5-7 年 尴尬的回报预期 冷峻的扩张障碍 运营性现金流无法支撑规模扩张 长租公寓将成为下一个烧大钱的产业！ 资本驾驭能力将成为命脉 长租公寓进入 品牌时机 长租公寓是一个什么行业？ 下面这些酒店品牌到底有什么区别？ 下面这些消费品牌究竟卖什么？ 华为 oppo 下面这些智能手机有什么区别？ iphone 小米 三星 谁能说出这些公寓有什么不同20、？ 装修？ 设计？ 社群？ 情怀？ 地段？ 长租公寓的区别难道就是 同质化陷阱 长租公寓进入 体验时代 长租公寓是完全不同与家庭的 新型空间产品 居住人群 悄然改变 单身大潮来袭 18% 1.9亿 2倍 未婚大女当道 30岁以上未婚女性 比十年前增加近2倍 单身大潮来袭 中国1.9亿单身男女 接近美国总人口的2/3 独居人口激增 1990年 6 2017年 18 单身独居时代来临 居住观念 悄然转变 封闭型 社群型 家庭型 单身型 资产型居住 消费居住 长租公寓成为下面30多种需求的链接门户 青年居住产品特点 小 35平米 全 功能齐 智 一键生活 租金进入 上涨通道 开发100% 自持趋势 21、铺天盖地 扶持政策 租 时 代 强 势 来 临！ 铺天盖地的扶持政策 一键服务 一键社交 一键缴费 一键开门 一键消费 智能化“一键”生活 空 Niche 获取的空间 资产 物业获取的组合拳模式 占比10% 占比10% 占比30% 占比50% 品牌运营管理 整租-二房东 私募基金收购 开发商定制 效率的空间 运营 白皮书 2014年6月21日 （成本标准） 橙皮书 2014年6月21日 （营运标准） 蓝皮书 2014年6月21日 （产品标准） 三套标准 四种细分空间消费 CYPA 创客公寓 改造成本：1000-1500元/平米 平均面积： 18-28平米 平均租金（月）： 2999元 房型比例22、 ： 80%Studio 20%一房一厅 CYPA 改造成本：1500-2000元/平米 平均面积： 25-35平米 平均租金 （月）： 4999元 房型比例 ： 80一房一厅 10% Studio 10%两房一厅 Premium CYPA Premium 改造成本：2500-3500元/平米 平均面积：45-60平米 平均租金（月）： 6999元 房型比例 ： 90%一房一厅 10%两房一厅 CYPA Homes 改造成本：3500元/平米以上 平均面积：45-75平米 平均租金（月）： 8999元 房型比例 ： 10%一房一厅 90%两房一厅 创客公寓 白领公寓 精品公寓 家庭公寓 创客公23、寓 北京新国展店 白领公寓 北京紫禁城店 精品公寓 北京CBD旗舰店 家庭公寓 南京未来科技城店 壁垒的空间 技术 大数据运营ODM Operation 运营 Data 数据 Management 管理 数据动态呈现模式及管理优化 优化空间 供应链 阻碍长租公寓规模化的拦路虎 供应链巨量应付款 BREAKEVEN 平均5-7年 长租公寓未来发展预测 要么做轻 品牌输出运营，旱涝保收 要么做重 资产证券化，金融创新 长租公寓的金融创新 将是金融服务与实体的最佳阵地 租约 证券化 （应收款） 供应链 证券化 （应付款） 物业资产 证券化 （REITs） 长租公寓本质是居住消费品 品牌定价权 产品体验价值 长租公寓产业是两种Game 品牌 资本 感谢下面有洞察力勇敢的投资人 新派公寓天使投资人： 新派公寓类REITs权益级投资人： 新派公寓类REITs优先级投资人： 赛富投资基金 一个简单朴素的使命 有品质地居住，有尊严地创业！ 让青年人快乐地住！