1、xx集团成本策划典型案例汇编01.案例一 土地保证金.P0302.案例二 农民工工资保证金.P0403.案例三 设计及勘测丈量.P0504.案例四 提升可售比.P06-1005.案例五 提升得房率.P1106.案例六 提升溢价.P1207.案例七 定标水平.P1308.案例八-九 土方竖向论证.P14-1509.案例十-十一 土方平衡方案.P16-1710.案例十二 临时围挡.P18目 录11.案例十三 桩基选型.P19-2012.案例十四 基坑支护及降水.P2113.案例十五-十七 地下室成本.P22-2414.案例十八 户内砌体优化.P2515.案例十九 墙体保温工程.P2616.案例二十2、 建筑装配式.P2717.案例二十一 新工艺墙板.P2818.案例二十二-二十三 门窗工程.P29-3019.案例二十四 防火门工程.P3120.案例二十五-二十七 公共部位装修.P32-3421.案例二十八外立面选型变更.P3522.案例二十九-三十 外立面工程.P36-3723.案例三十一 空调格栅优化.P3824.案例三十二 栏杆工程.P3925.案例三十三-三十四 安装工程.P40-4126.案例三十五 景观环境工程.P4227.案例三十六 红线外供电.P4328.案例三十七 展示区物质调配.P4429.案例三十八 开发间接费用.P4530.案例三十九 工程监理费用.P46案例一-土地3、保证金根据YC市YH区自然资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告要求，申请人需要提供本地银行十亿元人民币资金证明，并提交承诺函，通过此条件排除其他公司参与，实现我司独家获取的目的。我司获取土地后，积极与YH 区政府、区自然资源局沟通，将承诺函内容改为“十亿资金存至签订成交确认书”，减少资金占用时间10天，资金措施费优化273.97万元，实现成本优化。积极沟通政府，缩短土地保证金缴纳时间，减少资金占用时间3案例二-农民工工资保证金结论：农民工工资保证金按照三个月农民工工资缴纳，项目一标段农民工工资保证金缴纳223万元，其中我司缴纳111.5万元，占用时间36个月，通过保险形式仅需缴纳千分之六的保费4、，节省资金占用。优化思路：沟通政府并根据规定，采用农民工工资支付保证保险，与存缴的农民工工资保证金具有同等效力。当发生农民工工资支付问题时,由保险公司承担保证责任。4积极沟通政府，优化农民工工资保证金支付方式，节省资金占用案例三-设计及勘测丈量管控措施：开发部门与设计部配合，提前引入预测绘单位，设计工作启动时介入施工图设计，跟进测算，争取可售面积不损失。可售面积减少预测绘前置介入面积损失：产权面积与规划面积差异导致可售面积减少，相应的货值也会降低，影响项目经营指标。预测绘前置介入 区域优秀案例：CD区域CHJZ项目前置引入预测绘单位后，偏差率：CHJZ项目0.1%区域平均1%。预计管控成效：避5、免可售面积损失约969，提升货值约823.65万元。（测算口径：可售比率从99.5%到100%）5背景：地下室出苑区的独立楼梯，按原建筑设计为具备可出入、可利用条件的围合空间，计容不可售。优化思路：经考虑后取消楼梯永久性顶盖，四周采用铁艺围护，达到不计容要求。本地块的TZ一期项目地下室疏散楼梯共11处，按每处楼梯平均面积30平方米计算：30*11=330平方米（不计容）。项目可售面积增加330m2，可售比提升0.04%（按整个九期建面计算）；增加货值=330m2*7,000元/m2=231万元；项目含增值税利润率提升0.1%。优化后调整为钢 架 屋 面案例四-提升可售比1.16一、取消楼梯永久6、性顶盖，达到不计容要求案例四-提升可售比1.2序号期区规模（户数）应建社区服务用房面积（m2）备注1一期单独报建1,2246008002十期单独报建1,0236008003十一期单独报建1,553600800合计38001800按照每个期区最低应建社区服务用房面积600m2估算社区服务用房计算规范截图说明二、不同期区合并报建，减少应配建社区用房面积7优化前：各期区单独报建序号期区规模（户数）实际配建社区服务用房面积（m2）备注1一、十、十一期三个地块合并报建3,8001,001.00优化后：各期区合并报建优化成果：1、项目可售面积增加799m2，可售比提升0.31%（按照整个九期建面计算）；27、增加货值=（1800m2-1,001m2）*7,000元/m2=559.3万元（货值按洋房售价7,000元/m2估算）；3、项目含增值税利润率提升0.24%。案例四-提升可售比1.3优化调整为两层背景：原设计做法为社区用房占用空间结构较好的位置，且占用较多商业面宽，层高5.9m。优化思路：1.通过与政府沟通协商，调整社区用房到剪力墙较多或空间结构较差的位置，商铺设置在空间结构较优的位置，涉及面积约450。2.社区用房由一层调整为两层，减少占用沿街面宽，增加商铺面积约110，增加货值约102.3万元，项目含增值税利润率提升0.04%。8三、调整社区用房位置及层数，增加货值案例四-提升可售比1.8、4韶关市建筑工程容积率计算规则优化思路：1#商业楼原方案二层商铺内街走廊设计宽度为3.4m，根据计算规则，此部分走廊面积按半计容不可售，合计约700m2。为增加计容可售面积，与规划局沟通，突破计算规则，将走廊宽度加宽为3.5m，该走廊为不计容不可售，释放的计容面积700m2调整至十七期住宅部分（暂未规划建设）。增加货值=700m2*7,000元/m2=490万元；项目含增值税利润率提升0.21%（按照九期成本测算）。原方案走廊宽3.4m现方案走廊宽3.5m9四、调整走廊宽度，避免计容优化思路：因TZ一期项目室外地坪与市政道路高差约12m，为了方便业主出行，项目原计划于1#、4#、10#商铺屋面9、设置楼梯口，并于此处加装门禁，业主可通过该楼梯直接到市政道路。由于原设计方案根据计算规则为计容不可售，涉及面积约90m2，项目调整方案，在屋面楼梯间砌筑一道砌体墙，报建时屋面楼梯间为计容可售面积，后期再由物业将该堵墙打掉加装门禁即可。增加可售面积90m2，提升可售比0.04%；可将该楼梯间公摊至商铺，墙体的拆建费用综合考虑进商铺售价中。商铺屋面楼梯口案例四-提升可售比1.5五、调整楼梯间做法，增加可售面积10案例五-提升得房率根据目前初步测算，105户型增加内连廊设计后，销售合同整栋得房率为77.51%，较原来标准版75.38%提高约两个百分点，可大大增加溢价点，降低套内建面单价，助力营销。110、4层内连廊电梯电梯电梯电梯电梯电梯增加内连廊设计，提高得房率YJ105原户型为两梯两户设计，为提高得房率，增加14层内连廊设计，设计变更后得房率显著提升。11案例六-提升溢价优化思路1、车位多用途将主楼下普通车位划分为私家车库，配置卷帘门，面积较普通车位增大，实现母子车位、私人专属、停车储藏功能于一体，提升溢价能力。2、主楼下夹层改下复式项目情况：首层难去化的特点。解决方案：采用夹层大空间储藏室（与首层下复式）形式，增加首层附加值，提升首层溢价。12案例七-定标水平合理铺排工期节点计划，据实细化标段、批次、楼栋工期，并引入足够多的合格投标单位，营造竞争环境，有效前端控制成本！定标系数降低0.211、，成本减少2895万元。13案例八-土方竖向论证1竖向方案优化思路：争取突破方案：结合现状地势高差分台做地库，抬高建筑与车库的绝对标高,土石方需开挖量外运约7.3万m，较原方案土石方开挖量减少约3万m，同时利用台地地貌形成天然绿化堆坡造景。竖向情况说明本项目考虑大底盘车库，依据项目场地条件，设计成为3个台阶。现场地表高程在62-83m之间，呈北高南低、西高东低，周边东临闯子岭村，西侧北侧靠近自然山体，南连闯子岭北街规划路。设计确认本案设计室外地坪高程71.4m、66.6m、73.8m，车库底板标高61.85m、64.25m、66.65m，车库顶板标高65.3m、67.7m、70.1m。竖向方案12、优化前：根据常规设计，车库顶板要与闯子岭村西侧村路高程一致，小区主入口设计在规划道路闯子岭北街，车库底板高程最低点57.05m，车库顶板标高60.5m，土方需开挖量约10.4万m。地库土方量对比表14方案对比项目名称工程量（m3）单价（元）总价（万元）优化前方案土方开挖外运20676.620.843.01石方开挖外运82706.460.32498.89合计103383541.9优化后方案（抬高地库）土方开挖外运14447.8420.830.05石方开挖外运57791.3860.32348.6合计72239.22378.65优化金额163.25案例九-土方竖向论证2地下室结构（一层）地下室顶板覆13、土地下室顶板填土厚度1.2m，地下室顶板标高295.9-298.45m地下室标高292.5295.05地下室结构（一层）地下室顶板覆土地下室顶板填土厚度1.2m，地下室顶板标高300.3-320.8m15地下室标高296.9317.4竖向情况说明：项目现场呈西高东低走势（。东靠市政主干道，南接市政干道，西边市政道路还未形成，北侧高压线及铁塔离地块红线距离约49米无市政道路。竖向方案优化前：根据当地规划条例，地下室顶板不能高于市政道路90cm，地下室需修建至室外道路以下，土方开挖量约117.28万m。竖向方案优化思路：一、指标类：1）车库层高3.4m；车库0=304.5m；2）车库采用阶梯式自西14、向东放坡，适当将地下室抬高平均约14m；3）地下车库除局部（11-13#楼）为地下二层外，其他均为一层。土方开挖量约50.89万m，土方开挖量减少66.39万m。二、招标类：土方招标工作前置，提前了解倒场情况，优化运距评判风险，引进当地有竞争力的单位参与投标，积极对标周边在建项目土方价格，最终定标价格16.8元/m3（外运），较相距500m的竞品项目（天誉）合同价26.3元/m3（外运）低9.5元/m3。案例十-土方平衡方案1土方方案因地块整体面积较小，两个地块今年需同步开挖 同步施工，冬歇前地库封顶，方可满足今年开盘 及明年6月前供货需求，故场地内仅能往地库周 边缺土区域倒运少量土方，其余土15、方均需外运。方案优化突破1.两个地块中间幼儿园用地、社区配套用地及市政道路今年暂不修建，该区域本身有约1万m堆土，且为可回填使用的普通土，非渣土，我司沟通城投单位，承诺由我司代为处理堆土，而城投公司同意我司使用该区域作为存土场地。通过协调，我司在该区域存土3万m,其中外排土转内倒土2万m,减少外购土1万m；2.地库采用小柱网，层高降低0.2米，基坑支护坡度优化，减少土方量2.4万m；综上，经策划后场地平整总成本为，较最优成本696.7万元减少106.49万元。项目名称单位工程量单价总价（元）内倒m3412367288652外运m323124116.53815476场内取土回填m3300001116、330000外购土普通土回填m33938914551446外购绿化土回填m3992716158832地库周边三七灰土回填m34333110476630考虑5%收方偏差量281050合计元5902086挖方区16挖方区存土区案例十一-土方平衡方案2最优方案项目名称 单位责任包干方案工程量 单价总价（万元）工程量单价总价（万元）内倒开挖量m3756709.5071.89000外购土回填m35779623.0132.9312285925307.15土方外运m34520819.588.165669125141.73合计元292.97448.88优化思路：1.本项目采用部分土方开挖内倒形式，减少了外购土17、方回填及土方外运工程量；2.引进招标，主动约谈施工单位，相比当地市场水平，外运价格由25元/m降低至19.5元/m，回填由25元/m降低至23元/m，。综上，以上优化措施合计降低成本155.91万元。第二批第三批第四批外运外运外运内倒外购土第一批第五批内倒土方平衡责任包干方案未考虑内倒开挖，经过策划，本项目采用部分内倒形式；通过招标降低单价。1、第一批次：3#-8#楼范围：土方外运3.30万m；2、第二、三批次：31#、35#范围：土方外运0.3万m（破碎土方，无法回填）；土方开挖内倒0.23万m；另外购回填土2.19万m；3、第四批次：11#19#24#范围：挖土2.73万m，运用于1#2#18、地块内倒回填1.80万m，其余外运0.93万m；4、第五批次：其他地库范围：挖土5.54万m，运用于周边一、四批次内倒回填；另外购土方回填3.59万m。17案例十二-临时围挡PK绿色围挡蓝色彩钢板+绿植当地要求围挡需全部采用绿植围挡，按照常规做法，将会增加假草皮成本为157645元/=7.09万。结合一期施工经验，经过与当地城管部门沟通，最终确定围挡形式为取消原蓝色彩钢板，采用绿色彩钢板形式，两种彩钢板成本一致，但节省了7.09万的绿植成本。综上，最终项目确定的围挡形式为：结构采用集团标准做法，彩钢板采用绿色围挡，达成了保证效果的同时节省了项目成本。18产品类型方案桩径（mm）施工长度(m)单19、价（元/m）合计（万元）地库方案一300预应力实方30076543205.21571方案二400预应力实方400704712551797方案三400竹节桩（B型）400704711851304方案四500竹节桩（B型）500613632351442注：单价及总价已含增值税。根据地勘报告设计院给的各个业态桩基选型建议，结合项目试桩，在满足要求与安全的前提下，根据比较选用最经济的方案：1、商业及幼儿园、售楼处采用350预应力实心方桩；2、27F高层选用预应力管桩PHC-AB600(130)-C80 桩长暂定32米；3、18F高层选用预应力管桩PHC-AB500(110)-C80 桩长暂定32米；420、68F多层选用PHC-AB500(95)-C80 桩长暂定25米；5、地库T-PHC-B400(95)-C80-10、9（竹节桩）经济性最好，选用T-PHC-B400(95)-C-80-10、9（竹节桩）。第一步：桩型比选以下主要通过对地库的桩型优化做案例说明：通过设计阶段的方案比选，方案三较方案二成本优化约493万元。案例十三-桩基选型1.119业态桩型单价（元/m）建筑面积(m2)试桩前试桩后总差额（万元）建筑单方差额（元/m2）承载力特征值（KN）总施工长度合计（m）合计（万元）建筑单方（元/m2）承载力特征值（KN）总施工长度合计（m）合计（万元）建筑单方（元/m2）中高层PHC-A21、B500(110)21512147013006795014611201900435459367752543高层PHC-AB600(130)3001162981650362881089942750278018347225522幼儿园商业YRS-35B21058766506024126215650602412621500售楼处YRS-35B210200065020484321565020484321500地库T-PHC-B400(95)1857448932570471130417532570471130417500公建/5583/合计32571640233243780总建筑面积325716m2，单22、方约124元/m2总建筑面积325716m2，单方约100元/m2注：单价及总价已含增值税。第二步：试桩优化综上：1、经过桩型方案比选，地库采用400竹节桩，较400预应力实方优化金额约493万；2、经实际试桩数据，判断原地勘数据过于保守。中高层500管桩承载力特征值由1300KN提高至1900KN；高层600管桩承载力特征值由1650KN提高至2750KN，优化桩长分别约24405m和8487m，优化金额约780万。通过设计阶段的方案比选和试桩优化，合计优化成本约1273万元。案例十三-桩基选型1.220钢板桩钢板桩+锚索基坑支护及降水方案子目名称原方案优化方案本项目为一层地下室，支护边线约23、项目分标段进行开发，根据一标支护1500米，基坑深度约6米，基坑大面经验及实际反馈效果，对二标基坑支放坡开挖，采用素喷砼加钢筋网片护方案进行优化：在场地条件允许支护约10000m2，锚索5000米；前提下，加大放坡，取消东侧锚索，基坑支护北侧、西侧、南侧以及非人防与人防车库交界处采用钢板桩支护约4000吨；成本节余：112根*22米/根*117元/米=29万；加快地下室挡土墙进度，钢板桩底取消碎石回填反压，成本节东侧考虑靠近未来城地块，采用钢余：3米*1.5米*600米*308元/立方米板桩+锚索；基坑底部土质多为烂泥=83.2万；通过合理施工铺排减少钢土质较松软，增加碎石回填压角约板桩租赁费24、用约47万；以上优化措施8000m3；成本约884万。对比原方案合计可优化成本159.2万。降水根据地勘报告地下水位相对地面标高较低，目前施工阶段并无出现地下水反涌等现象，偶有天气原因，如暴雨引起的积水，可由总包抽水处理，费用在总包措施费中考虑；经项目综合评估后，预估无需考虑降水费用，对比责任包干结余约58万。优化部位小结：通过上述基坑支护优化方案，基坑支护成本预计为725万，对比最优成本884万，预估节约159万；降水工程预估节约58万。可达成最优成本。案例十四-基坑支护及降水21优化思路:地下室负二层为人防地下室，通过将风管布置在低跨梁以下通过，将层高由3.6m优化为3.5m，有效降低结构25、层高0.1m。综上，优化成本=建筑面积降低单方=7251.6651.42=372880.36元。风管通道高跨梁高跨梁高差0.1m低跨梁高差0.1m层高优化示意图序号结构分项单位含量综合单价降低单方1钢筋kg1350.1/3.65.8722.012商砼m31.460.1/3.6590.1023.933模板支架m24.040.1/3.648.795.48合计51.42地下室降低0.1m结构单方指标降低测算：说明：表中数据取自项目总包清单数据测算。通过优化地下室风管位置，有效降低结构层高案例十五-地下室成本122案例十六-地下室成本2引入第三方优化单位，实现地库面积优化573，有效实现成本优化11826、.35万元，建面单方降低35.83元/。优化前优化后优化前：项目占地约19亩，规模较小，规划条件要求90%车位设于地下，地下车库范围大（接近满铺场地），道路及物料堆放场地不足，施工难度大，需根据施工场地定向控制地库轮廓，缩小地库范围；车库初始报规材料地库面积为8322.1。优化后：1、引入第三方设计优化单位后，结合项目实际情况重新布置，车库规划面积优化为7748.56，减少建筑面积573.54，其中东南角处有无效车位1个，经重新调整布局后建面减少约205，车位总数量保持不变；报规面积调减4#楼夹层面积约237，其他布局调整减少约131.54；2、按政府要求地下总车位数182个，其中大车位为7227、个，需尽可能多设计大尺寸车位以提升溢价并保证项目品质，一方面申请将集团标准2400*5100mm车位尺寸提升至2500*5500mm，另一方面通过将西侧布置大车位、人防口部由停车高效区调整布置在无效车位处、调整南北停车带位置等措施提高停车效率，调整后大车位数增加为136个，总车位数不变。23方案施工做法工程量单价总价（元）原方案全部为金刚砂地坪32929.35351152527.25优化方案非人防 金刚砂+固化剂25464.735891264.5人防 固化剂923617.24159228.64成本结余102034.11小结：原方案中地下室全部做金刚砂地坪，现优化为非人防地下室施工做金刚砂+固化28、剂（结合项目定位和售价匹配），人防地下室做固化剂地坪，较原方案优化10.20万元，最优成本可达成。另外墙体分色纳入总包范围，不单独招标，可降低单价。金刚砂地坪固化剂地坪案例十七-地下室成本324案例十八-户内砌体优化方案单位工程量单价总价（元）方案一户内隔墙砌体均砌筑加气砼砌块m310,7306506,974,50012,190,795墙面抹灰m2149,037355,216,295方案二仅砌筑卫生间与厨房隔墙加气砼砌块m38,3466505,424,9009,437,405墙面抹灰m2114,643354,012,505优化思路：1、方案一由我司统一进行室内各房间的隔墙砌体分隔，方案二仅砌 29、筑厨房及卫生间的分隔墙体；2、本项目为毛坯交付，洋房仅砌筑厨房卫生间分隔砌体（在无交付风险的前提 下）；3、本项目地处四线城市，溢价空间不大，采用方案二做法可提高性价比，快速去化；综上，方案二成本结余约275万元。25案例十九-墙体保温工程背景：根据博意设计院节能测算，若不做反射隔热涂料，必须做25mm厚外保温+30mm厚内保温；如果做反射隔热涂料，只需做30mm厚内保温。相比于外保温，内保温降低了开裂脱落的风险，为后期项目交付提供利好，避免可能的客户投诉；方案2 较方案1结余金额约554万元。方案1：真石漆+外墙保温砂浆25mm+内墙保温砂浆30mm+5厚抗裂砂浆抹面+耐碱玻璃纤维网格布方案30、2：反射隔热多彩漆+内墙保温砂浆30mm+5厚抗裂砂浆抹面+耐碱玻璃纤维网格布26VS方案1方案2差异(方案一VS方案二)外立面材料真石漆反射隔热多彩漆保温方案（厚度）25mm外保温+30mm内保温+5厚抗裂砂浆+玻纤网格布30mm内保温+5厚抗裂砂浆+玻纤网格布合计(万元）32262672554万元案例二十-建筑装配式根据定政办【2020】16号文，政府要求城镇新建项目装配式建筑面积比例需达到20%，项目多次积极沟通政府，树立深耕目标，取消了装配式，助力项目节约成本。27案例二十一-新工艺墙板高精砌块ALC墙板方案工程量单价（元/m3）总价（万元）方案一ALC墙板100厚2015.9318431、1371.13方案二高精砌块2015.93843170差异201.13综合考虑满足项目整体经济效益情况，成本最低，最终选取高精砌块，节约成本201.13万元。VS优点：施工快，加快工期，可实现薄抹灰缺点：成本高、易开裂优点：成本低，可实现薄抹灰缺点：施工工期较ALC墙板长28案例二十二-门窗工程1有内门套方案项目内容单位工程量 综合单价 总价（元）方案一 入户门 带内外侧门套樘1,3781,6572,283,346方案二 入户门 仅带外侧门套樘1,3781,2071,663,246由于入户门交付后，业主均会拆除原入户门，入户门满足用户日常使用需求即可，且内侧门套非客户敏感点。取消入户门内侧门套32、不会对入户门的质量及使用功能产生影响，可以节约450元/樘，经方案 比选，本项目最终确定取消内门套，成本优化62.01 万元。无内门套取消内门套专项优化29一、由平开窗改为推拉窗三、北向取消内置百叶遮阳四、客厅取消阳台推拉门优化思路：1、政府要求阳台全封闭，经项目领导沟通后取消阳台推拉门，并且将平开窗改为推拉窗。2、规划报建审核时，在满足验收、节能、适配要求下与相关部门通过多次商讨后达成一致，北向取消内置百叶，南向内置百叶改为外遮阳形式。3、项目从优化成本的角度出发，采用中等品牌门窗，通过以上优化措施本项目洋房铝合金门窗工程合计优化金额390万元。二、南向内置百叶改外遮阳30案例二十三-门窗工33、程2案例二十四-防火门工程钢制防火门防火门优化选型成本分析：1、地下室位置较为潮湿，优先选用钢制防火门；2、主楼地上区域，从成本考虑，在满足验收的前提下，优先选择木质防火门，对比方案一，可优化约139.2万元。3、在区域普遍采用钢制防火门，可通过拓宽采购渠道，改为木质防火门，单价减少150元/m2。木质防火门方案位置单位工程量单价合价（万元）方案一钢制防火门所有位置m210767500538.4方案二钢制+木质防火门地下室m2149050074.5主楼以上区域m29277350324.731优化思路：楼梯间为非敏感性部位，且项目采用新工艺体系，可保证楼梯间地面结构。故楼梯间水泥砂浆地面找平可取34、消。墙面一底一面乳胶漆改刮大白。优化金额27.45万元。方案单位工程量单价（元/m2）总价（万元）方案一楼梯间地面砂浆找平m22182.7067.0814.64楼梯间墙面一底一面乳胶漆m210127.7322.8523.14方案二楼梯间地面砂浆找平取消m20.000.000.00楼梯间墙面刮大白m210127.7310.2010.33优化金额27.45案例二十五-公共部位装修1楼梯间装修优化32责任包干版方案连廊地面为块料面层、仿古砖踢脚线，此处非客户关注敏感点，策划后最优成本优化为细石混凝土地面并取消踢脚线，优化成本共68.45万元。案例二十六-公共部位装修2连廊地面做法专项分析33案例二十35、七-公共部位装修3优化前：电梯前厅石膏线（双层）优化后：仅留2.4米处腰线1道优化思路：目前电梯间设置腰线及石膏线，项目溢价空间不大且电梯间为客户不敏感点，客户关注度低，故减少顶部石膏线。电梯间石膏线共计4860m，单价20元/m，优化后可节余10万。优化后：电梯厅墙面满刮腻子优化前：电梯厅墙面满贴瓷砖一、电梯间取消顶部石膏线34优化思路：责任包干版成本中电梯厅墙面考虑为满贴瓷砖，在评估不会产生交楼风险及群诉的前提下，电梯厅墙面优化为满刮腻子，成本预计结余约168万元。二、电梯间满贴瓷砖优化为满刮腻子案例二十八-外立面选型变更（经验教训-反面）投资定案阶段-仿石砖+涂料报规阶段-仿石砖+真石漆36、投资定案阶段：已了解到规划局对外立面材料有要求，前期沟通可突破，且老项目有成功经历，故按客户敏感性，采用仿石砖+涂料。报规阶段：规划局严格要求使用石材+真石漆，经项目争取，同意使用仿石砖+真石漆，但是不能使用涂料，导致成本增加226.23万元。类型涂料面积（m2）单价（元/m2）合计优化金额（元）涂料67632.433.072236603.472262303.78真石漆67632.466.524498907.2535反思：政府承诺应及时落实到纸面，投资阶段应谨慎评估其中风险！案例二十九-外立面工程1弹性涂料真石漆弹性涂料优点：防水、易擦洗可使外墙保持清洁；弹性、不开裂、形成漆膜。真石漆优点：色37、彩持久，耐碱性、耐候性、附着力强，品质稳定有保障；简约随意，无毒环保；应用范围广。缺点：必须配套严格的施工工艺，对施工员素质要求高，受外部条件影响较大。36方案单位工程量单价合价（万元）方案一 洋房外立面一、二层保温一体板m214486275398三层以上弹涂m26599345297方案二 洋房外立面一、二层保温一体板m214486275398三层及以上真石漆m26599375495经方案比选，最终确定高层洋房外立面三层及以上采用弹性涂料；经测算，本项目洋房外立面装修按照方案一成本共计695万元，较方案二成本结余约198万元。效果图背景：YW市政府对于小区外立面要求十分严格，本地块周边竞品配置38、普遍较高，且周边有其他单位因外立面造型材质过差收到业主投诉过多并受到政府约谈的情况。经过多轮沟通，方案进行调整。案例三十-外立面工程237优化思路：1、住宅：采用铝板门廊（细节打造品质感），1-3层采用铝板+多彩漆，3层及以上采用反射隔热多彩漆，铝线条，屋面铝板造型；2、底商：采用仿石一体板、多彩漆、铝板造型；3、综合楼：铝板+玻璃幕墙。综上：现方案比原投资版方案减少成本约168.62万。案例三十一-空调格栅优化优化前-三面封闭优化后-降低两侧格栅集团标准空调格栅为三面封闭，但实际使用中由于格栅打开不便，业主安装空调时，实际使用率较低，且三面格栅影响部分窗户采光。由于本地块日照条件严苛，降低侧39、面格栅，有助于日照，且方便业主使用。故将原三面封闭的格栅优化为降低两侧的格栅，此优化措施共计节约成本49.06万元。38建筑面积格栅含量单价合计优化金额（元）优化前81763.390.082001308214.2490580优化后81763.390.05200817633.9案例三十二-栏杆工程调整前：飘窗及阳台处均设置栏杆1100mm高，楼板处安装。调整后：飘窗处栏杆优化为900mm高，阳台处栏杆优化为480mm高。阳台位置自墙顶部安装，满足规范要求。调整前：栏杆成本145.5元/m*6597.02m=95.98万元调整后：栏杆价格900mm高：123元/m*2099.05m=25.82万元40、480mm高：78.5元/m*4497.97m=35.31万元飘窗及阳台处栏杆由1100mm高栏杆分别优化为900mm高、480mm高，固定点由地上变更为墙上；优化成本34.85万元。优化前优化后VS39案例三十三-安装工程1一、水管井内腻子取消管井内非客户关注敏感点，故取消抹灰及批白。对比原来抹灰+腻子2遍的做法，可结余成本约23.56万元。二、阳台地漏优化为贴近主立管原做法阳台地漏位于阳台南侧，通过优化地漏位置至贴近主立管，减少了 PVC-U排水支管50长度。对比原做法，可结余成本约2.76万元。三、户内电箱品牌适配品牌户数（户）单价（元/户）合计（万元）施耐德1476750110.70佳41、华147645066.42优化金额（万元）44.28基于成本适配考虑，将户内配电箱元器件品牌由区域标准库中的施耐德更换为佛山佳华，配电箱元器件亦能满足项目需求。品牌优化后，可结余成本约44.28万元。40案例三十四-安装工程2一、取消备用插座防溅盒二、取消空调插座的开关三、优化户内弱电箱尺寸项目原方案本项目优化落地后方案室内装修水电图纸设计厨房备用插座安装防溅盒。厨房备用插座防溅盒取消，非客户敏感点。示意图综合单价安装防溅盒5.95*元/个*系数1.12+防溅盒材料价8.39元/个（西门子远景）=15.054元/个工程量1,224户*4个/户=4,896个合价（万元）7.37-成本结余（万元）42、7.37项目原方案本项目优化落地后方案室内装修水电卧室、客厅空调安装带开关插座。卧室、客厅空调插座取消开关，使用频率不高，非客户敏感点示意图综合单价14.83元/个（西门子远景）11.08元/个（西门子远景）工程量1,164户*4个/户+60户*5个/户=4,956个合价（万元）7.355.49成本结余（万元）1.86项目原方案本项目优化落地后方案室内装修水电户内弱电箱采用标准箱（400*300*100）户内弱电箱采用非标准箱（350*260*100）示意图综合单价235.11元/台156.15元/台工程量1,224户*1台/户合价（万元）28.7819.11成本结余（万元）9.67积少成多，43、结余的每一分成本都是利润！41一、路侧石做法优化原方案原方案路侧石采用芝麻灰整体打制、外露表面抛光，优化后采用水泥预制混凝土路侧石，规格为L600*W120*H200，长度预计3500m，较原方案做法价差约40元/m，预计优化成本14万元。案例三十五-景观环境工程新方案VS前置优化园建方案，考虑仿石砖与石材观感差异小，仿石砖价格较优，将石材园路、商业街石材优化为仿石砖。预估单方可由235.22元/m2降低为186.32元/m2，工程量为5298.21m2，可节约成本约25.91万元。二、地面石材优化石材仿石砖42VS案例三十六-红线外供电备供：发电机主供：沙北变电站引入，距离1.3km备供：永44、临结合主供：沙北变电站引入，距离1.3km方案一方案二红线外永久供电方案比选方案一方案二方案名称单电源+发电机双电源方案内容主供：从沙北变电站引入，距 离约1.3km；3*400铜缆埋地 接至项目配电柜。备供：由发电机房提供。主供：从沙北变电站引入，距 离约1.3km；备供：临电基建后期转为地块 备用电源。主供采用3*400铜缆埋地接至项目开闭所。成本分析线路成本：130/KM*1.3KM=169万；发电机房成本(设备及安装），放至地下车库设备房：约50 万；合计总成本约219万。总成本约130万/KM*1.3KM=169万。优劣势1、需要物业定期管理维护；2、启动后噪音较大；3、投入成本较高45、。1、备供采取永临结合，降低投 入成本；2、双电源供电，可靠性较高。结论：综上所述，考虑本地块建设规模，并结合当地常规做法，采用方案二成本最优，可优化成本50万元。43小结：利用WUYJ项目和JH项目以及周边邻近项目的样板房及综合楼软装物件、展示区名贵绿化树木互相调配，示范区园建、绿化及售楼部安装办公设备费用结余约25万元。案例三十七-展示区物资调配44案例三十八-开发间接费用严格把控规范标准，全区资源共享，实行闲置资产调拨，减少专项支出已完成调拨：办公设备15.62万元、成本类14.13万元待计划调拨：成本类47万元共享QZAZF项目办公设备：打印机、会议室投影、笔记本电脑、饮水机等市区项目46、多盘联合宣传，树立当地品牌影响力，实行费用分摊设立业务招待费限额标准，采取市区多项目联合招待，达到最大公关效果严控申请市内交通费（私车公用），限额人数为3人，油费按照0.8元/公里计算，保留里程数作为依据前期使用QZAZF项目办公室作为办公地点，相邻便于开展工作严控固定限额标准设置交通费上限鼓励拼车临近项目合并办公共享办公场地公用设备实行闲置固定资产调拨多项目联合宣传捐赠费用类型建筑单方（元/m2）全周期金额（万元）业务招待费3.68108车辆费用0.9026.4租赁费0.000办公类0.7020.4固定资产及物料采购0.5115对外捐助或配合政府的宣传活动费用0.278属项目配套性质的项目长期定点楼巴及公交车0.000合计6.06177.845案例三十九-工程监理费用小地块携手大地块，项目联动降成本JZT项目总建筑面积较小（33034），存在监理费用超投资定案的风险，按监理人员最低配置标准5人测算，仅人员工资折算到单方就高达30.5元/，经多方讨论决定通过同期开发项目FHXC吸引乙方并拉通单价，以两项目协同的形式对本地实力较强的单位进行了约谈，最终确定单位。通过项目之间的有效联动，整合资源，实现成本最优。最终JZT项目连同FHXC项目确定监理合同单价为11.5元/，符合同期周边项目监理定标价格水平，与原预估总成本100.8万元相比，有效实现成本结余62.81万元。46