1、中原简介中心写字楼招商建议报告江西中原地产NanChang第一部分：租金测算及招商目标第二部分：招商策略第一部分：租金测算及招商定位红谷滩写字楼市场租金及投资回报率测算招商定位项目审视优势：世界500强品牌开发商，打造多个城市地标；核心地段，稀缺江景写字楼；拥有甲级写字楼智能化配备，13.15米挑高大堂，超越目前市场写字楼；南昌首个美国LEED-CS金级认证和国家绿色二星双认证建筑，外墙设计极具现代感，彰显大气；自持对外统一招租，方便管理、形象统一；劣势：周边商务氛围相对较弱；交通通达性相对较差；项目为红谷滩新区沿江写字楼，现阶段招租楼层为15F-29F，招租总面积为27391.78；项目优劣2、势分析如下：红谷滩写字楼市场红谷滩写字楼中高层租金情况红谷滩主要写字楼租金情况表类型写字楼名称性质租金单价物业费（元/月）出租面积备注沿江写字楼新地中心甲级写字楼70-80元/月13.5含空调费1501600毛坯出租中航国际广场甲级写字楼65元/月4.98100-1500毛坯/装修中顺大厦乙级写字楼60-75元/月20300-1550毛坯中心区写字楼联发广场甲级写字楼70-80元/月13（含中央空调）100-1500已装修华尔街广场甲级写字楼68-80元/月11.8150-2000毛坯出租地铁大厦甲级写字楼75-90元/月12.5200-2200含基础装修国际金融中心乙级写字楼65-70元/月3、低区4.8，高区51201600已装修绿地中心双子塔甲级写字楼90元/月18.8（含中央空调，前期26.8）100-2000毛坯，装修鼎峰中央乙级写字楼60元/月3200-2100基础装修元创国际准甲级写字楼60元/月6.8100-1600基础装修峰创国际甲级写字楼65元/月6.8100-1600基础装修万达中心甲级写字楼65-70元/月14300-2000已装修副中心区写字楼远帆大厦乙级写字楼55-60元/月4.8100-1340基础装修红谷滩写字楼中高层部分整体租金为60-90元/月，其中沿江区写字楼租金为60-80元/月，中心区为60-90元/月；甲级写字楼为60-90元/月，乙级写字楼4、租金为55-70元/月；因中航楼栋设施较陈旧，所以整栋租金价格偏低；写字楼个案分析中航国际广场中航国际广场入市时间2010年07月投入使用租赁价格65元/月开发商江西中航地产有限责任公司装修标准毛坯/部分含基础装修物业公司中航物业管理公司电梯品牌OTIS总层数38层大唐11m挑高建筑高度180m电梯4部层高3.8m车位约500个标准层面积1500物业费4.98元/出租面积120-1500配套格兰云天酒店项目概况为江景写字楼，属于红谷滩早期写字楼，26层以上为酒店客房，3-25层为写字楼，低区15层以下租金为50-58元/月，高区15层以上为65-70元/月，毛坯免租1个月，现阶段为小业散租，粗5、祖率为85%，合同起租年限一年。中航国际广场为临江甲级写字楼，2010年投入使用，其中格兰云天酒店位于大楼的2638层，写字楼位于325层，总体量26861。目前为小业主散租，出租面积为120-1500，物业费为4.98元/，中高层租金水平约为65元/月（临江70元/月，非临江60元/月），起租年限一年。写字楼个案分析中航国际广场从前期中航国际广场陌拜过程中，发现客户对此项目痛点在于：从前期中航国际广场陌拜过程中，发现客户对此项目痛点在于：周边商业配套不足，交通通达性一般；物业管理较弱，问题反馈、处理不及时；项目2010年交房使用，项目现阶段出租率为85%，出租面积为2.3万方，入市较早，早期6、区域交通以及周边配套对出租有一定影响，租金每年以5%-6%涨幅，主要以建筑、金融、科技行业为主，其次为物流、贸易等，周边配套不充足，物业管理较弱；建筑,26%金融,30%物流,10%科技,12%贸易,7%医疗、文娱及其他,15%承租行业占比2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年0500010000150002000025000010203040506070537267158327112821343116385 1746019340228325254586265中航国际广场出租面积及租金走势平均租金出租面积（）整层客户分布情况整7、层客户分布情况层数层数企业名称企业名称13楼嘉呈投资集团、联信集团、江西榕城实业14楼同致地产15楼宏盛建业（空置）、江西中艺文创16楼启元实业、天广实业18楼南方水泥19楼浩楠集团（空置）、瑞邦建设22楼通达航运、宏伟市政园林23楼嘉事明诚医疗器械24楼中航信托25楼中航信托写字楼个案分析新地中心新地中心入市时间2014年2月交房投入使用租赁价格70-80/月开发商南昌阳光新地置业有限公司装修标准毛坯物业公司世联雅园电梯品牌进口三菱总层数59层大堂600，挑高9米建筑高度238m电梯11部层高3.6m车位约880个标准层面积1600物业费7.5元/（13.5元/月含空调费）出租面积150168、50配套天虹百货红谷店项目概况项目面临赣江、秋水广场，背依市文化宫，总共59层，现在为小业散租，临江面租金为75-85元/月，背江面为65-75元/月，出租率为80%，合同起租两年。南昌新地中心位于沿江位置，为甲级写字楼，面临赣江、秋水广场。总体量为94400，投入使用5年左右，整体品质感较好。总共59层，现在为小业散租，中高区平均租金为70-80元/月，临江面租金为75-85元/月，背江面为65-75元/月，物业费为7.5元/月，小业主散租，合同起租两年。材料、装饰,28%金融,15%科技、网络,22%零售,15%建筑,12%其他,8%承租行业占比写字楼个案分析新地中心总共总共5959层，现9、在为小业散租，现阶段层，现在为小业散租，现阶段出租率为出租率为80%80%，第一年出租面积为，第一年出租面积为3.33.3万万，租金每年以，租金每年以4%-6%4%-6%涨幅涨幅，主要主要承租行业为材料装饰、金融、科技网络，部分为建筑、零售等承租行业为材料装饰、金融、科技网络，部分为建筑、零售等，周边配套不充足，物业管理较弱；，周边配套不充足，物业管理较弱；从新地中心陌拜过程中，发现客户对此项目痛点在于：从新地中心陌拜过程中，发现客户对此项目痛点在于：交通通达性较一般；物业管理较弱，但物业费以及租金较贵；整层客户分布情况整层客户分布情况层数层数企业名称企业名称13楼康盛装饰集团、正盛时代置业110、5楼东劲新能源科技16楼鸿基房产置换、青浩环保材料、铭辉安装工程17楼晟视天下资产管理、凯盈进出口贸易格峰环保19楼鼎欣建设股份、宏彬科技股份、国金证券20楼兴业证券、四创投资22楼搜狐江西、帝一国际知识产权代理、久盛电力23楼南昌一度空间地产顾问、万投实业25楼中智互联金融服务、联通支付2014年2015年2016年2017年2018年010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00040506070809010032900470005640068620752006063677073新地中心出租面积及租金走势平均租金出租面积（）写字楼个案分析联11、发广场联发广场入市时间2012年10月租赁价格70-80元/月（含税价）开发商南昌联发置业有限公司装修标准精装修物业公司第一太平戴维斯电梯品牌进口三菱总层数48层大 堂10m挑高，500平面积建筑高度188.6m电梯14部层高3.8m车位1000个标准层面积1800物业费13元/月（含空调费）出租面积80-1800配套商场、公寓项目概况为目前红谷滩成熟写字楼中，地段、品质相对较好的甲级写字楼截止至2018年5月统计，整栋出租率为85%，起租两年20122012年年1010月投入使用，为目前月投入使用，为目前红谷滩区域内商业氛围较浓厚，且地段、品质相对较好的甲级写字楼红谷滩区域内商业氛围较浓厚，12、且地段、品质相对较好的甲级写字楼，规，规划中还有配套商场及公寓；总体量为划中还有配套商场及公寓；总体量为8640086400，中高区，中高区平均租金为平均租金为70-8070-80元元/月，物业费为月，物业费为1313元元/月月（含空调费），起租两年；（含空调费），起租两年；写字楼个案分析联发广场建筑、装饰,30%金融,35%零售,10%科技,12%其他,8%承租行业占比截止至截止至20182018年年5 5月统计，现阶段月统计，现阶段出租率约为出租率约为85%85%，第一年出租面积为，第一年出租面积为2.62.6万，因招租年限较长，所以出万，因招租年限较长，所以出租率较高，租率较高，租金以每13、年租金以每年6%-8%6%-8%涨幅，主要承租行业为金融、建筑装饰、零售、科技行业，涨幅，主要承租行业为金融、建筑装饰、零售、科技行业，客户反馈项目客户反馈项目租金及物业较高；租金及物业较高；从联发广场陌拜过程中，发现客户对此项目痛点在于：从联发广场陌拜过程中，发现客户对此项目痛点在于：承租价格较高，物业费较贵；整层客户分布情况整层客户分布情况层数层数企业名称企业名称13楼康度贸易、海联生物科技、灿谷汽车咨询14楼好丽友食品、博成广告、盈德资产管理15楼康瑞投资16楼中腾信金融信息、鲲之鹏国际贸易17楼国青投资、安信证券、城建设计研究院18楼维谛技术、华墨展览19楼中铁建建设、智旅科技、招财猫14、商务咨询20楼建设银行21楼天一景观设计、狮桥融资22楼赣商投资、金紫薇装饰、博灏投资2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年010000200003000040000500006000070000800004050607080901002635032300382504250063750680007225050525760657075联发广场出租面积及租金走势平均租金出租面积（）写字楼个案分析华尔街广场华尔街广场入市时间2017年中低层已投入使用租赁价格68-80元/月开发商华尔登实业（南昌）有限公司装修标准毛坯，中低层已装修物业公司华尔登物业管理有限公司电梯品牌15、OTIS奥的斯总层数50层大 堂11m挑高建筑高度209.65m电梯13部层高3.95m车位475个标准层面积1400-1518物业费11.8元/月出租面积1201518配套喜来登酒店，订房及会议室等可享受内部价项目概况华尔街广场由喜来登酒店与写字楼两栋楼组成，其中写字楼高度为209.65米，楼层分布为7-50层。第一批（37F以下）次已投入使用，目前38-50F在售。整栋出租率在55%租金毛坯70元/月左右。华尔街广场由喜来登酒店与写字楼两栋楼组成，为甲级写字楼，总体量为6.68万方，其中写字楼高度为209.65米，楼层分布为7-50层。37F以下次已投入使用，38-50F在售，租赁价格为616、8-80元/月，租金毛坯70元/月左右，业主精装出租78元/月，物业费为11.8元/月，两年起租；信息咨信息咨询询,35%农业农业,25%医医疗疗,15%科技科技,13%建筑建筑,12%教育文教育文娱娱其其他他,10%承租行业占比承租行业占比写字楼个案分析华尔街广场2017年开始招租，因地段较好，第二年2018年整栋出租率在60%（高层部分正在销售中），第一年出租面积为2.4万，年租金涨幅为4%，整体行业以信息咨询、农业以及医疗为主，建筑、科技、教育有部分占比，项目紧挨酒店人流较复杂，且租金价格较高；整层客户分布情况整层客户分布情况层数层数企业名称企业名称7楼江西蓝筹农业、绿诺生态农业、华瑞医17、院管理、红谷滩针道中医门诊、汉林集团8楼信用风险管理9楼黑马房产顾问、渝升电梯工程、金粉饰家装饰10楼智博教育咨询、合胜合招标咨询11楼普惠信息咨询、红牛饮料12楼辉腾金融、铂瑞能源环境工程、教育科学出版社13楼波西米亚摄影14楼江西省建筑设计总院、璞尚供应链管理从华尔街广场陌拜过程中，发现客户对此项目痛点在于：从华尔街广场陌拜过程中，发现客户对此项目痛点在于：承租价格较高，物业费较贵；与酒店紧靠，人流相对比较复杂；2017年2018年05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0006065707580859095100238004218、0007073华尔街广场出租面积及租金走势平均租金出租面积（）写字楼个案分析国际金融中心国际金融中心入市时间2011年8月租赁价格65-70元/月开发商洪客隆地产南昌红谷置业有限公司装修标准毛坯物业公司华盈物业电梯品牌巨人通力总层数48层大 堂6m挑高建筑高度216m电梯18部层高3.6-4m车位538个（地上115，地下423）标准层面积1600物业费5元/月（不含空调费）出租面积50-1600配套洪客隆百货第一街区店，世茂广场等项目概况项目为准地铁上盖物业，现代感玻璃幕强凸显品质。四层空中连廊配备7000平空中花园及会所。项目为准地铁物业，乙级写字楼，写字楼体量为76800万方，1-7层写19、字楼：826层为酒店式公寓；28-48层办公区，单层面积约为1100，租赁价格为65-70元/月，物业费为5元/月，租赁以及物业费价格较适中，一年起租；写字楼个案分析国际金融中心截止2018年5月出租率为85%，3年内招租面积达到2.7万，由于招租时间较久，地段优质，出租率较高，租金以3%-5%涨幅，主要入驻企业为金融证券类、建筑装饰类、零售类、科技行业，项目与酒店相连，人流相对复杂；建筑、装饰,28%金融,42%零售,10%科技,12%其他,8%承租行业占比从国际金融中心陌拜过程中，发现客户对此项目痛点在于：从国际金融中心陌拜过程中，发现客户对此项目痛点在于：与酒店相连，人流相对比较复杂；220、012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年01000020000300004000050000600004050607080901001860022800270003000039000468005100050525760657075国际金融中心出租面积及租金走势平均租金出租面积（）写字楼个案分析地铁大厦地铁大厦入市时间2016年4月份租赁价格75-90元/月（含税价）开发商南昌轨道交通地产有限公司装修标准精装修物业公司万科物业电梯品牌芬兰通力总层数45层大 堂600m及11m挑高建筑高度198m电梯17部层高4.2m车位1000个（地上30，地下970）标准层面积1121、68.41-1974.26物业费12.5元/月（不含空调费）出租面积250-2200配套1、空中员工餐厅2、地铁上盖商业项目概况自2016年4月份正式对外出租（前期由地铁公司针对合作方等进行内部租赁），租金范围75-90元/月/（含税价），对外免租期约1.5个月-2个月，整层可扩大至3-4个月免租期，起租年限2年。项目为地铁物业，地段较好，为甲级写字楼，总体量约为8.88万方，租金范围75-90元/月/（含税价），因租金较周边（峰创、联发等）高约15元/月，单套租赁较少，前期低区、中区部分楼层对外散租，其余整租为主，后期高区半层以上整租，物业费为12.5元/月，两年起租；贸易零售,20%保险,22、15%地铁轨道集团自用,33%其合作企业建筑金融,22%其他,10%承租行业占比写字楼个案分析地铁大厦项目2016年4月份正式对外出租，整体品质感一般，租金较高，现阶段出租率为80%，第一年已招面积为5.2万，租金每年以5%涨幅，非纯市场化租赁（轨道公司自身占用约33%楼层自用），行业以地铁轨道、及其合作企业、建筑以及保险为主整层客户分布情况整层客户分布情况层数层数企业名称企业名称43F上海阜兴家族资产42F江西航投客货销售有限公司36F依偎科技（南昌）有限公司32F华夏人寿保险25-28F、21F、15-16F、11F-12F、9F南昌轨道交通集团及所属公司22F中国平安保险1-7F地铁控制23、中心从地铁大厦陌拜过程中，发现客户对此项目痛点在于：从地铁大厦陌拜过程中，发现客户对此项目痛点在于：品质感一般，租金较贵，高于周边租金价格；2016年2017年2018年010000200003000040000500006000070000405060708090100520006240064000657075地铁大厦出租面积及租金走势平均租金出租面积（）市场小结市场租金：红谷滩写字楼中高区部分，沿江区写字楼租金为60-80元/月，中心区为60-90元/月；甲级写字楼为60-90元/月，标准写字楼租金为55-70元/月；租金涨幅：标准写字楼年租金涨幅为3%5%，甲级写字楼年租金涨幅4%8%；24、招租年限：按市场招租标准，平均为1-1.5年项目招满3万；招租行业：写字楼入驻主要企业以金融类、建筑类、零售、科技类为主，贸易、农业、医疗、服务行业有部分占比；起租时间：标准写字楼1年起租，甲级写字楼为1-2年起租；启示：项目招商体量约2.7万方，根据市场情况以及结合项目地段、配套以及自身情况，约1年可招满，且结合市场现状租金涨幅为5%6%较为合理；租金及回投资报率测算项目租金预测中航国际广场新地中心地铁大厦华尔街广场联发广场本项目地段（20）151518161615车位（10）876778物业服务（20）141515151716交通（15）101215111210配置（15）1011121225、1312开发商品牌（10）898899外立面（10）9101091010综合评分747984788480权重19%22%17%18%24%2.30 平均日租金2.22.32.52.22.3运用市场比较法：项目租金价=权重ix租金ixPx/Pi=2.3元/天项目写字楼月租金为69元/月（不含物业管理费以及税费）选取周边同性质写字楼租金参考，运用市场比较法试算，本项目建议写字楼租赁价格为选取周边同性质写字楼租金参考，运用市场比较法试算，本项目建议写字楼租赁价格为7070元元/月月项目租金建议25-29F高区建议平均租金为：75元/月，瞰江部分为80元/月，非瞰江部分70元/月15-24F中区建议平26、均租金为：65元/月，瞰江部分为70元/月，非瞰江部分60元/月高区高区建议租赁均价为建议租赁均价为7575元元/月月：瞰江部分瞰江部分8080元元/月，非瞰江部分为月，非瞰江部分为7070元元/月；月；中区中区建议租赁均价为建议租赁均价为6565元元/月月：瞰江部分瞰江部分7070元元/月，非瞰江部分为月，非瞰江部分为6060元元/月；月；项目投资回报率测算写字楼实际使用寿命为20年，此处按写字楼20年使用寿命进行测算；若写字楼按照每年5%租金稳定增长，首年租金为70元/月，则20年内平均租金约为116元/月；项目租售楼层为15-29层，总面积为27391.78，以招满85%企业为目标，1年27、时限招满；物业费按8元/月征收，每年维护费按2030元/测算，但物业费后期不做增长，且物业费与维护费用相抵消，即后期测算不考虑物业收益；l年平均收益为：116元/月*85%*27391.78*12月=32541.0万元l项目总成本为：2.48亿（总拿地成本）+1500建安成*27391.78=28908.8万元租金所带的项目收益会在第12年回项目总成本项目投资回报率测算经营性物业盈利测算表年份租金（每年增长5%）租金收益（万元）项目盈利（万元）累计年收益百分比1 70.00 1955.77-26953.03 6.77%2 73.50 2053.56-24899.47 13.87%3 77.1828、 2156.24-22743.23 21.33%4 81.03 2264.05-20479.17 29.16%5 85.09 2377.25-18101.92 37.38%6 89.34 2496.12-15605.80 46.02%7 93.81 2620.92-12984.88 55.08%8 98.50 2751.97-10232.91 64.60%9 103.42 2889.57-7343.34 74.60%10 108.59 3034.05-4309.30 85.09%11 114.02 3185.75-1123.55 96.11%12 119.72 3345.04 2221.49 29、107.68%13 125.71 3512.29 5733.78 119.83%14 132.00 3687.90 9421.68 132.59%15 138.60 3872.30 13293.97 145.99%16 145.52 4065.91 17359.89 160.05%17 152.80 4269.21 21629.09 174.82%18 160.44 4482.67 26111.76 190.32%19 168.46 4706.80 30818.56 206.61%20 176.89 4942.14 35760.70 223.70%招商目标写字楼招商客户界定等级标准项目名称行业30、分布同类行业行业特点甲级写字楼中航国际广场建筑、金融、科技行业为主，其次为物流、贸易金融、建筑、零售、科技网络相关企业盈利性较强，租赁实力较强，能承受相对较高租金甲级写字楼新地中心材料装饰、金融、科技网络为主，其次为建筑、零售甲级写字楼联发广场金融、建筑装饰为主，其次为零售以及科技行业甲级写字楼华尔街广场信息咨询、农业、医疗为主，其次为建筑、科技以及教育乙级写字楼南昌国际金融中心金融、证券类，建筑装饰、零售、科技行业有部分占比甲级写字楼地铁大厦地铁轨道、保险、建筑为主周边项目重点招纳行业为金融、建筑、零售、科技网络相关产业链企业客户，这类客户盈利性较强，租赁实力相对较强，能承受较高租金，建议以31、此类行业为主要招租行业，因区域范围内该类行业较为饱和，且项目周边商业氛围不足，在此行业基础上可考虑娱乐休闲、服务类行业。写字楼招商客户界定楼层区间楼层租售面积主要行业类型行业特点高区30层以上整层租售金融、地产服务、建筑盈利性强，租赁实力强，能承受高租金高区26-30层半层/整层金融、建筑装饰中区20-25层半层金融、房地产建筑大型/小型金融企业、刚起步互联网企业，少量资金能力较弱企业中区15-20层300-500金融、互联网科技、零售、教育低区15层以下100-900金融、房地产服务、零售类市场上针对市场上针对2626层以上普遍以半层层以上普遍以半层/整层出售，以金融、建筑装饰类为主，中区整32、层出售，以金融、建筑装饰类为主，中区20-2520-25层以半层租售，主要行层以半层租售，主要行业以金融、房地产建筑为主，业以金融、房地产建筑为主，15-2015-20层以金融、互联网科技、零售、教育为主；层以金融、互联网科技、零售、教育为主；项目招商目标本案招租部分为15-29F中高层根据市场分析以及客户需求，我们针对本案招租目标为：1、招部分国营单位，以国营企业拔高整体形象以及号召力，带动自营企业进驻；2、整体招租行业类型以金融、建筑、零售、科技为主，且跳出市场竞争，招揽部分娱乐休闲、服务等行业；3、20层以上中高区针对高资金承受力的大企业客户，以半层或整层出租；4、20层以下中区以标准层33、面积四分之一针对中小型企业散租；楼层业态26-29F（整层租赁）金融、建筑类（工程建设、装饰、保险、证券、投资管理）21-25F（半层/整层租赁）科技、零售、建筑类（房地产行业、网络设计、零售产品企业）15-20F（标准层面积四分之一租赁）建筑、休闲娱乐、服务类（园林建设、美容、摄影）第二部分：招商策略项目招商策略根据市场趋势，项目所在区域交通受限，商务氛围较弱，短期内要租赁2万多方商业，供应较大，为保障收益，我们针对写字楼招商建议如下：1、先引入金融、建筑房地产、科技类巨头企业，以此作为项目价值体现，促进追随效应；2、通过一定优惠政策吸引优质客户，后期随着入驻率提升租金水平，达到收益最大化；34、项目租赁优惠政策租金优惠政策：交房后租赁企业免租1个月，为过度免租期和装修期；租赁面积为半层、整层或500以上，且签约期限为3年，免租期为2-3个月，签约5年，免租3-4个月；车位赠送政策：租赁标准层四分之一企业可赠送一个车位指标，免1个月车位租金；（租金另算）租赁面积在半层以上企业赠送一个车位指标，免2个月车位租金；（租金另算）租赁面积为整层企业赠送两个车位指标，免3个月车位租金；（租金另算）以优惠政策促进招商进度，减少空置率项目租金建议及阶段策略营销阶段时间主要工作招商进度筹备阶段2018.7-8月工作人员培训（含市场以及说辞培训），销售物料以及现场包装筹备，收集意向客户第一阶段2018.35、9月初寻找金融、贸易等巨头公司洽谈，积累前期客户，储备整层/半层大客户谈判10%第二阶段2018.9-10月多渠道全面推广，布点市场中介，适当举办圈层推广，提升知名度，寻找大客户30%第三阶段2018.11-2019.2月签订租赁阶段，进行持续推广宣传，并与意向客户谈判，迅速积累客户，增加出租率50%第四阶段2019.3-7月客户洽谈及签约阶段80%总体招租分为五个阶段，时间紧密铺排，打通线下，针对目标客户进行网罗，提升出租率；（以市场写总体招租分为五个阶段，时间紧密铺排，打通线下，针对目标客户进行网罗，提升出租率；（以市场写字楼企业进驻率为参考，以字楼企业进驻率为参考，以80%80%为目标完36、成）为目标完成）第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段项目整体招商思路拓客阶段招商动作主要项目第一阶段项目3公里内入市3年以上写字楼联发广场、国际金融中心、新地中心、绿地中央广场、建设大厦、丰和大厦，日报传媒大厦等第二阶段红谷滩范围内入市3年以上写字楼报业大厦、元创国际、新龙大厦、华和平广场、凯旋中心、九江银行大厦、万达中心写字楼、社保大楼等第三阶段东湖区域内入市3年以上写字楼国力大厦、财富广场，金鳞大厦、投资大厦、央央春天、招银大厦等第四阶段西湖区域内入市3年以上写字楼恒茂国际中心、南宾国际金融大厦、洪城大厦、洪城数码广场、明珠广场等整体招商拓客整体分为四个阶段，以项目3公里范围之内写字楼为第一阶37、段拓客区域，逐渐向市区拓展；2018年6月31日写字楼交付使用2018年7月初现场筹备，包装设计配备招商团队2018年7月中旬招商团队进场物料设计出街2018年7月下旬收集目标大客户资料2018.8-9月初与大客户进行初步洽谈2018.9中旬-10月布点中介市场准备圈层推介拓宽渠道2018年11月洽谈签订租赁协议项目节点铺排2018年12月企业投入使用20182018年年7 7月为招商储备期，而后为期月为招商储备期，而后为期5 5个月招商，个月招商，1212月企业开始投入使用月企业开始投入使用项目展示策略本案庐山南大道入口处由于项目售后部后期调整，因此建议在中心项目大堂内设立招商中心，入口处设38、立在主干道庐山南大道方向，现场团队配备5人团队配置岗位人数招商经理1人招商专员4人共计5人项目展示策略项目围挡包装招商折页设计现场展架以及围挡设计包装，围挡提升项目昭示面，提升知名度，展架展示意向进驻品牌、周边租金状现场展架以及围挡设计包装，围挡提升项目昭示面，提升知名度，展架展示意向进驻品牌、周边租金状况对比等；招商折页设计，用于现场派发以及租赁市场拓客用；况对比等；招商折页设计，用于现场派发以及租赁市场拓客用；现场招商展架包装项目招商营销费用预算类别主要内容费用（万）备注推广电梯轿厢3.6500元/位置/月，约6个位置，投入一年电台126万/月，9-10月投放物料招商折页2.52.5元/份，1000份现场展架0.06150元/个，3-4个围挡225元/活动圈层推介3一场推介5000元计算,共6场人员交通费用3按每人一个月500元计算，共12个月共计26.16万元项目一年招满，前期总体营销费用约为26.16万元。