1、 物物业工程技工程技术管理管理 物物业设备设施的施的维护与保养与保养 主要内容主要内容 特点 物物业设备设施施维修保养的特点修保养的特点 范围 物物业设备设施施维修保养的范修保养的范围界定界定 方案 物物业设备设施的管理方案施的管理方案 培训 物物业设备设施保养施保养质量保量保证-培培训管理管理 目的 设备设施施进行行专业化管理的目的化管理的目的 物业设备设施维修保养的特点 物物业设备管理范管理范围广泛广泛 包括室内包括室内设备，还包括包括红线内的室外内的室外设备设施。施。主要有主要有给排水、排水、强弱弱电、暖通、消防、暖通、消防、电梯、燃气、土建梯、燃气、土建设施以及施以及通信通信网网络等等2、设备，这些些设备设施构成物施构成物业设备的主体。的主体。物物业设备设施施维修保养的特点修保养的特点 物物业设备管理的内容丰富管理的内容丰富 物物业设备资料管理料管理 物物业设备运行管理运行管理 物物业设备维修保养管理修保养管理 物物业设备改造工程管理改造工程管理 物物业设备的的维修有极修有极强的的针对性性 针对设备的的维修修 针对 物物业设备设施施维修保养的特点修保养的特点 针对人人:七分七分维修技修技术 三分三分规范化表范化表现。针对维修人修人员的行的行为规范化范化 着装、仪容和举止 仪容自然、大方、端庄。文明用语 针对维修人修人员的行的行为规范化范化 第一第一责任人制度任人制度 无无论哪个3、部哪个部门、哪个、哪个专业的的员工接到工接到客客户的的报修修电话，不能以任何理由立，不能以任何理由立即加以拒即加以拒绝。针对人人员的行的行为规范化范化 物物业设备设施的施的维修保养指修保养指标 衡量物衡量物业设备管理管理质量的指量的指标：设备的完好率，；的完好率，；零修急修及零修急修及时率率%、返修率、返修率%；客客户满意度，；意度，；物物业设备设施的施的维修保养与服修保养与服务指指标 物物业管理一管理一级与二与二级的比的比较 物物业设备设施管理范施管理范围的界定：的界定：a.开发商自持资产的物业维修保养范围。b.销售型资产物业的维修范围。物物业设备设施管理范施管理范围的界定的界定 原原则 总4、原则：物物业设备设施管理范施管理范围，是以与是以与业主方主方签订的物的物业服服务协议为基基础，进行界定的。行界定的。物物业设备设施管理范施管理范围的界定的界定销售型售型资产 公共区域公共区域设备设施施维修保养修保养 入入户服服务 二装管理二装管理 公共区域公共区域设备设施施维修保养修保养 公共区域设备：房屋共用部位、共用设施设备及相关配套设备设施。红线内的设备设施：室外广场设施、外围广告设施、地下管线、楼体外立面等 物物业设备设施管理范施管理范围的界定的界定设备档案档案 入入户维修修 入户维修是否收费 收费标准。操作注意事项：二装管理二装管理 二装报批手续 管理费用收取 安全管理 现场管理 验5、收管理 物物业设备设施的施的维修修及及时率率 维修及修及时性性 某物某物业公司公司规定：接到客定：接到客户报修修电话后后15分分钟反反应到位；一般到位；一般问题30分分钟内解决；内解决；30分分钟无法解决的，无法解决的，应向客向客户口口头解解释，并于，并于4小小时内最内最终解决；需解决；需协调外部外部单位解决的，位解决的，应于一日内向客于一日内向客户做做出出书面答复。面答复。维修及修及时性性-报修流程修流程 维修的及修的及时性性-未完成工未完成工单管理管理 维修的及修的及时性性-重复重复维修管理修管理 物业设备设施的维保管理方法-运行管理运行管理 物物业设备的运行管理包括了物的运行管理包括了物6、业设备技技术运行运行管管理和物理和物业设备经济运行运行管理两部分。管理两部分。日常日常设备巡巡视：项目实体根据实际情况，确定对主要设备设施的巡视检查，巡视周期、巡视内容等分专业制定相关表格，由专业技工负责日常巡视，并认真填写巡视表格。按月整理统一存档，期限两年。物物业设备设施的施的维保管理方法保管理方法 运行管运行管理理 重要重要设备巡巡视：重点部位的设备设施巡视包括：配配电室的运行、配室的运行、配电间、生活水、生活水泵房、消房、消防防泵房、房、稳压泵房、新房、新风空空调机房、机房、强排排污水坑、供暖水坑、供暖设备机房、中央空机房、中央空调运运行等行等设备设施的重要施的重要设备的巡的巡视检查。7、物业设备设施的维保管理方法周期性保养周期性保养 日常保养日常保养 年度、月度及周保养年度、月度及周保养 换季季检修保养修保养 物业设备设施的维保管理周期保养周期保养 物业设备设施的维保管理方法换季保养季保养 物业设备设施的维保管理方法报告制度告制度 周周报告、月告、月报告、年告、年报告制度告制度 工程工程维修班修班长每周向工程每周向工程负责人提交周人提交周报告告 工程月度工作工程月度工作报告由工程告由工程负责人人汇总编写写 工程年度工作工程年度工作报告由工程告由工程负责人人总结编写写 物业设备设施的维保管理方法报告制度告制度 周周报告告应包含的内容；月月报告告应包含的内容 年年报告告应包含的内8、容 物业设备设施的维保管理方法计划性划性维修修 计划性划性维修修 计划性划性维修，是在修，是在设备未曾未曾发生故生故障障时就有就有计划地划地进行行预防性的防性的维修。修。这种种按事先按事先规定定计划划进行的行的维修，是一种科学修，是一种科学的的维修制度，有利于事先安排修制度，有利于事先安排维修力量，修力量，极大减少极大减少设备设施突施突发意外故障而造成的意外故障而造成的损失。失。物业设备设施的维保管理方法外委外委维保管理保管理 外委维保保类合同管理合同管理 管理流程注意事管理流程注意事项 由于由于维保方保方过错造成突造成突发事故的事故的处理理 物业设备设施的维保管理方法外委工程管理外委工程管理9、 工程施工现场管理 施工施工现场勘勘查，施工区域内水、，施工区域内水、电、气管路是否、气管路是否造成影响；上下水管路是否符合造成影响；上下水管路是否符合规范要求。范要求。隐蔽工程蔽工程验收收 质保期：保期：资料交接；料交接；设备损坏：人坏：人为造成造成-质量量问题的区分；的区分；物业设备设施的维保管理方法特种特种设备 电梯梯 两种管理形式：a.合同由物业方与维保单位签订；b.合同由业主方与维保单位签订；其他其他设备 锅炉、起重设备、压力容器。物业设备设施的维保管理方法强制检验项目 10Kv预防性试验 消电检 建筑物避雷检测 高压用具检测 避雷器检测 压力表检测 测量工具检测 二次供水水箱清洗（水质检测）空调管道清洗 物业设备设施的维保管理方法突发事故上报 有一定经济损失、对经营造成影响、产生人身伤害和组成不良社会影响的 直接经济损失1000元以上。要求24小时内填写突发事件处理报告上报到总部主管部门。物业设备设施维保质量保证培训管理 设备设施施进行行进行行专业化管理的目的化管理的目的 对设备设施的日常维保及维修工作进行专业化管理的目的，是为了能够利用专业化的队伍的技术力量，保证设备设施能够处于良好的运行状态。通过对设备进行日常巡视、维护保养，使设备在安全、节能、经济的状态下运行，从而提高设备的工作效率及使用寿命。最终充分发挥设备的使用效能。2015.8.8