1、目目 录录 一、城市市场趋势评价指标 2 (1) 新开工面积 / 施工面积 2 (2) 施工面积 / 销售面积 2 (3) 预售面积 / 批准预售面积 2 (4) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额 3 (5) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积 3 (6) 商品住宅价格增幅 / 人均 GDP 增幅 3 (7) 投资性购买所占的比例 错误错误!未定义书签。未定义书签。 (8) 房价收入比 3 (9) 新建商品住宅空置率 错误错误!未定义书签。未定义书签。 (10) 租金 / 价格比 错误错误!未定义书签。未定义书签。 (11) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅 4 (12)2、 商品住宅价格增幅 / （人均消费支出人均储蓄余额）增幅 4 (13) 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额 4 (14) 个人购房信贷比 错误错误!未定义书签。未定义书签。 二、市场趋势预测辅助定性指标 4 (1) 产业结构特征 5 (2) 民营经济发展状况 5 (3) 房地产开发水平 5 (4) 未来城市规划及重大建设项目 5 (5) 地方政策导向 5 (6) 重大城市活动 5 (7) 重大经济发展机会 5 三、运作可行性指标 5 (1) 城区面积 5 (2) 常住人口 5 (3) 人均 GDP 5 (4) 商品住宅年销售面积 6 (5) 商品住宅年销售额 6 (6) 土地机会 3、6 (7) 政府配合效率 6 四、附件：指标定义和数据来源要求 错误错误!未定义书签。未定义书签。 主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场 的把握和判断。的把握和判断。 一、一、城市市场趋势评价指标城市市场趋势评价指标 (1) 新开工面积新开工面积 / 施工面积施工面积 指标的意义：该指标也称开工率，是重要的前瞻性指标。新开工面积反映 12 年后的预售 供应量和 23 年后的现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运 行状况和房地产开发企业对市场的预期。该比值的异常变化，结合近年4、来新开工面积的增 幅，可以预示下一年度施工面积/销售面积比值的变化趋势。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅新开工面积 商品住宅施工面积 新开工面积/施工面积 (2) 施工面积施工面积 / 销售面积销售面积 指标的意义：施工面积反映了 12 年内的期房和现房供应量；施工面积/销售面积比值的 变化反映供求是否平衡发展，该指标的异常变化能对下一年度的价格走势起到一定预示性 作用。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅施工面积 商品住宅销售面积 施工面积/销售面积 (3) 预售预售面积面积 / 批准预售批准预售面积面积 指标的意义：即期消费指标，反映当前5、商品住宅预售情况，该指标合理区域在 0.8-1，在 一般情况下不应大于 1。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅预售面积 商品住宅批准预售面积 商品住宅预售率 (4) 房地产开发投资额房地产开发投资额 / 固定资产投资额固定资产投资额 指标的意义：此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋势的基础性指标。 2001 2002 2003 2004 2005 房地产开发投资额 固定资产投资额 房地产开发投资额/固定资 产投资额 (5) 新增住宅用地可建面积新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积商品住宅新开工面积 指标的意义：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重6、要指标。当比值大于 1 时， 提示开发商手中待开发土地数量增加。 2001 2002 2003 2004 2005 新增住宅用地可建面积 商品住宅新开工面积 比值 (6) 商品住宅价格增幅商品住宅价格增幅 / 人均人均 GDP 增幅增幅 指标的意义：该指标可以作为工具之一判断房价是否处在正常区间内，房价上涨的空间的 大小以及购房者价格承受能力的消长。一般而言，将实际利率值作为房价涨幅的下限，低 于此值，房地产投资没有效益；但是房价上涨也不能过快，通常情况下，房价的涨幅应与 GDP 的增幅或收入的增幅相接近。 2000 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅价格增幅 人均 G7、DP 增幅 比值 要求：图表说明。 (8) 房价收入比房价收入比 指标意义：将某城市各个年度的房价收入比进行纵向比较可以发现近年来房价增长与收入 增长的匹配程度；将各城市的房价收入比进行横向比较可以反映个城市的房价透支程度和 未来增长空间的相对大小。 2001 2002 2003 2004 2005 房价收入比 (11) 商品住宅价格增幅商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅人均可支配收入增幅 指标的意义：主要反映历年来房价增长与居民收入的增长是否匹配。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅价格增幅 人均可支配收入增幅 比值 (12) 商品住宅价格增幅商品住宅价格增幅 8、/ （人均消费支出人均储蓄余额）增幅（人均消费支出人均储蓄余额）增幅 指标的意义：该指标可以对“商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅”这一指标起到侧 面印证的作用。因为有些城市统计的人均可支配收入并不能很好地反映居民真实的经济实 力，而人均消费支出人均储蓄余额能从侧面印证居民的经济实力，因此用这一指标来辅 助判断房价水平与居民收入水平是否匹配。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅价格增幅 （人均消费支出人均储蓄 余额）增幅 比值 (13) 房地产开发企业贷款余额房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额全社会企业贷款余额 指标的意义：该指标是表明银行资金具体投向9、的指标，反映了房地产企业以及银行对未来 房地产市场发展的信心。如果该指标过高，表示银行资金大量投向房地产市场，一方面会 影响宏观经济的协调发展，另一方面也会过度激发房地产企业的开发热情，盲目扩大开发 规模。 2001 2002 2003 2004 2005 房地产开发贷款余额 全社会企业贷款余额 比值 二、市场趋势预测辅助定性指标二、市场趋势预测辅助定性指标 (1) 产业结构特征产业结构特征 主要介绍历年三次产业所占比重，以及对当地经济和居民收入产生重要影响的支柱产 业。 (2) 民营经济发展状况民营经济发展状况 主要指民营经济对 GDP 的贡献程度。民营经济发展好的地方，个体私营企业主群体较10、 大且支付能力较高，是中高端住宅市场的潜在消费群体。 (3) 房地产开发水平房地产开发水平 包括产品开发水平、营销水平、知名品牌开发商的数量等。 (4) 未来城市规划及重大建设项目未来城市规划及重大建设项目 (5) 地方政策导向地方政策导向 包括预售政策、地质条件、规费等。 (6) 重大城市活动重大城市活动 包括是否承办大型会展、活动等，如奥运会、世博会、亚运会、城运会等。 (7) 重大经济发展机会重大经济发展机会 三、三、运作可行性运作可行性指标指标 (1) 城区面积城区面积 指以“区”为行政单位的部分的土地面积之和 (2) 常住人口常住人口 分别给出全市常住人口和市区常住人口 (3) 人均人均 GDP 2001 2002 2003 2004 2005 人均 GDP 增幅 (4) 商品住宅年销售面积商品住宅年销售面积 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅年销售面积 增幅 (5) 商品住宅年销售额商品住宅年销售额 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅年销售额 增幅 （6）产业发展趋势：招商引资量、经济外向性（经济外向性） 、主导产业及主要产业园产 值、知名企业。 (6) 土地机会土地机会 包括国土局年度推地计划、土地市场竞争程度、低价水平等 (7) 政府配合效率政府配合效率