1、公司公司老项目经验教训成果转化自检表老项目经验教训成果转化自检表 第一部分：总体规划及公共设施第一部分：总体规划及公共设施 客户意见及需求客户意见及需求( (项目经验教训项目经验教训) ) 简要说明简要说明 自我检查情况说明自我检查情况说明 落实和整改落实和整改 1 封闭的公共区域部分应考虑物业后期清 洁维护(主要集中在高层群楼) 部分公共区域无通道， 导致交付后物业难于 清洁维护，引发投诉和物业管理不便 2 公共区域长且陡的台阶及相应临空处应 设置护拦、扶手 此细节在设计施工时应考虑到，以合乎规 范，杜绝安全隐患 3 公共用地及台阶临空处应安装护栏 安全考虑 4 阳台、 楼梯栏杆应符合规范要2、求并应防儿 童攀爬/包括凸窗处理 规范和安全考虑， 对细节的把握结果直接体 现我们的专业化水平（J 项目反梁构成可踏 面导致栏杆高度不合规范要求） 5 住宅室外绿化标高应低于室内标高 消除渗水隐患（S 项目的教训） 6 高大乔木与建筑外墙保持合适距离 安全隐患/影响采光、通风，客户投诉 7 园建绿化植物应无毒/无刺 安全考虑，体现对客户的关注 8 园建绿化建议选择桉树等防蚊树种 除虫菊、薄荷、天竺葵、百里香等植物散发 的味道，具有天然驱避蚊虫的功效 9 小区道路应考虑种植遮阴行道树 关注客户生活细节 10 背阴处绿化应选择耐阴植物 易于成长，提高项目园建绿化品质 11 公共区域水景水廊的水位不3、宜过深 消除安全隐患 12 小区有“水装饰”的路面、 泳池及周边活 动区域须考虑防滑措施 如采用防滑地砖等，消除安全隐患 13 泳池设计应考虑当地卫生防疫要求 如儿童池与成人池分开 14 电梯应具备防夹感应功能 便于老幼乘梯，有利安全（J 项目） 15 多部电梯应考虑联动 减少等候时间 16 电梯轿箱内应保持有效的通风换气 改善空气质量和舒适度 17 地下车库应慎重考虑防水做法、要求 消除渗漏隐患 18 室外停车场也应设置排水沟 保持排水通畅 19 住宅小区内应设计无障碍通道 公共区域人性化考虑 20 小区应考虑设置垃圾转运站 便于物业后期维护 21 篮球场球架不应距墙太近， 否则须考虑防 撞4、设施 专业化/人性化 22 公共部分用水宜单独设置水表 能独立核算，便于物业后期操作 23 预留楼层清洁取水龙头 便于物业清洁取水 24 降低公共部分用水设施，如泳池灌水/喷 泉开放对住户的用水影响 避免给水管与喷泉供水系统连接在一起， 导致生活用水水压不足，影响生活用水 25 公共管道阀门和常操作件应设在公用部 位 降低使用维护时对住户的干扰 26 供电线路设计应考虑抄表到户要求 考虑交付后物业管理需求 27 配电房等敏感而忌水的设备用房应注意 选址并预先采用有效防水措施 J 项目已发案例，发电机房渗漏 28 电梯靠近室外时应有防雨设施 维护及人性化需求，室外扶手电梯 29 室外公共部分接线5、盒应做防水处理 防止短路 30 室外门如采光井门等应采用金属门， 并注 意防锈、防腐措施 木门易老化,后期维护成本高 31 排污管道应避免落差低、 弯度急、 坡度小 易造成主管道堵塞， 导致住户家中污水倒灌 或散发臭气 32 室外台阶灯锈死，下雨时易跳闸 合理选材、注意室外环境的特殊要求 33 公共管线无线路图,PVC 管易被园建绿化 施工及维护时挖断 注意项目各类图纸的完备，利于后续施工 34 电梯厅应有楼层显示屏 人性化考虑，降低盲目等候的烦躁度 35 园建(木制品)应选用耐腐蚀耐磨损材料 利于物业后期维护 36 应注意因设施设备振动可能造成的影响 （必须预先考虑） JS 项目一期顶层天台6、稳压泵振动，公司投 资 4.5 万整改；三期全家乐冷柜振动；三期 游泳池水泵整改，1.3 万 37 发电机进风口应设有送风途径， 避免热风 内循环 JS 项目三期案例 38 水泵房/配电房设置选位时应考虑对临近 住宅影响 降低噪音影响 39 露台标高不应高出室内标高 消除渗水隐患 40 窗户设计时应考虑设置气窗和安装纱窗 的需求 通风、防蚊虫 41 泳池按摩池应设对流口， 避免流动净化靠 泵进行 降低物业维护费用 42 泳池旁应设计淋浴设施 D 项目室外泳池旁边设计淋浴设施，功能缺 失不便使用，不符合卫生防疫要求 43 游泳池应设强制通过式浸脚消毒池 D项目室外游泳池未设强制通过式浸脚消毒 池7、，不符合本市卫生防疫要求 44 泳池吸污口应合理设置以保证使用要求 （目前采用移动式吸污泵，每耗水量约 200 立方） 。 D 项目泳池仅在靠珊湖一侧泳池壁上设有 7 个吸污口，泳池每次吸尘时间超过 7 小时， 正常开放季节无法满足使用要求 45 住宅与商业配套在设计时应做有效分隔 降低对居住可能产生的不良影响 46 强弱电井应增加排水功能 用电安全考虑 47 电梯轿箱内宜避免采用镜面、不锈钢 耐损,利于降低物业后期维护成本 48 建筑布局及户型设计适当考虑风水因素 关注客户需求 49 房屋外墙一米内全部硬化，不种花草 （浇灌水泥铺面）潮湿，蚊虫较多 50 电梯选型应考虑大型物品搬运 (电梯轿8、箱)便于床/钢琴等物品搬运 51 地上车位应避免距离住宅过近 防止尾气和噪音干扰 52 架空层已售私家车位设置活动地桩并加 锁 施工时预留,便于物业有效管理 53 规划时建议另行安装电梯紧急招援对讲 花城 6-7 期电梯内对讲呼叫， 监控中心不能 区分呼叫电梯 54 “大连砖”不宜铺行车道路面 “大连砖”受强度和铺装方式限制，只宜铺 人行路面。J 项目追求美观，采用“大连砖” 垫砂铺设车道路面，破损严重 55 转换层及相关设施检查口应有专用通道 进入，以便于维护检修 J项目污水管道检查口设在五楼转换或商铺 顶层，疏通时须穿过业主家，业主不愿配合 时无法检修 56 小区内户型设计时应考虑周边环境9、并采 取一定安全防范措施 D 项目 TC 户型靠湖边围墙不安全，多层、 小高层入户阳台不安全 57 须注意烟道及相应功能部位的实际排放 效果 彩园 03 户型 1-29 层厨房、 次卧对应位置因 立面向内凹进，31 层以上向外凸，形成有 盖空巷，1-29 层油烟凝聚在 29 层，业主投 诉，现无有效解决办法 58 连廊等设计须注意防雨及物业后期维护 J 项目二期连廊飘雨，涂料外墙的墙脚部位 是绿化， 大雨时从外墙下来的泥沙溅到连廊 内、墙面。水景旁的园林绿化要作好雨水的 疏导，避免雨天污水流入污染 第二部分：建筑主体及户内第二部分：建筑主体及户内 客户意见及需求客户意见及需求( (项目经验教训10、项目经验教训) ) 简要说明简要说明 自我检查情况说明自我检查情况说明 落实和整改落实和整改 1 相邻单位间应考虑防攀爬措施 消除安全隐患/降低客户顾虑 2 避免卧室与客厅阳台相连通 户内公共区域与私密空间有效分隔 3 避免预留孔洞与梁及孔洞管线之间形成 使用冲突 防止影响业主的实际使用 4 客厅全玻平开门应安装门锁 降低客户安全顾虑（花城案例） 5 预留热水器排气孔径应符合要求 注意平衡式热水器的特殊要求 6 示范单位厨卫不应无门 部分示范单位从美观角度无户内门 7 卫生间玻璃淋浴间(隔断)不宜太小 至少要 850mm 8 阳台花台(放花盆处)设防坠落措施 关注生活细节/降低高空坠物风险 911、 露天外门处宜设雨蓬 关注客户使用细节 10 卧室报警器设置位置应合理 设置在床位正背后,已失去实际意义 11 生活阳台门多规格洗衣机应能进入 便于客户使用/体现专业化 12 洗衣机预留位应满足多数机型尺寸 便于客户使用/体现专业化 13 厨房应注意预留电器位与房门开启冲突 关注细节/提高专业化 14 厨、卫预留热水器位置和给排气孔洞 为客户居家生活提供便利 15 示范单位内地板铺装须做防潮处理 16 示范单位厨房顶应预留检查口 便于保修操作 17 示范单位应注意避免假装修 不利于示范单位的销售 18 装修房房厨卫墙地面瓷片须满贴 考虑防潮 19 示范单位合同保修期应延长 原合同保修期仅一年，12、存在风险。交付时， 保修期已过或临近届满，许多隐藏问题（如 卫生间防水）入住后才暴露，处理难度大， 装修单位因保修期已过不在负责， 而总包更 不愿承担其保修。应将保修期延至两年以 上，并对防水另做保修时限要求。规定施工 单位在保修期内按房屋接管验收表内容 检查、维护不少于 2 次。经客服复查，发现 施工单位对检查维护不到位的， 可以延长 保修期 20 房屋墙体内暗埋的镀锌管易爆裂 桂苑三期 2001 至 2003 年发生 30 多单，虽 过保修期，但业主认为墙内水管其未动过， 不应 2-3 年就坏了，认为是质量问题 21 大户型单位厨房面积也应相应增大 关注和引导客户需求 22 应谨慎处理阳台13、和露台的上下关系 防止高空抛物风险与客户违章搭建 23 入户门尽量避免正对电梯口/楼梯口 私密性考虑 24 避免设计过窄(狭长)的阳台 提高阳台实用性 25 底层卧室不宜直接通向入户花园 安全性考虑/风水 26 洗衣机位不适宜安排在厨房 不符合多数客户使用习惯 27 卫生间手纸架的位置要合理 关注生活细节 28 卫生间内应尽量避免使用木制品 考虑防潮（如木制天花吊顶） 29 卫生间宜预留排气扇孔 为客户居家生活提供便利 30 户内设计应避免出现“黑房间” ，却无法 避免应考虑排气及通风设施 D 项目独立别墅一楼小卫生间为“黑房 间”，无排气通风措施。公寓卫生间未留排 气扇孔洞 31 围墙施工应14、将防爬网/刺一并施工 便于物业安全管理，避免重复施工 32 卫生间臭气管应避免被挡住 33 主卧卫生间排水采用 PVC 管材应考虑降 噪措施 上下楼层间噪音干扰 34 厨房应考虑消毒碗柜的位置 关注生活细节 35 须注意示范单位英制配件与公制配件冲 突 避免选用英制配件/专业细节 第三部分第三部分 居住性能及居住设备居住性能及居住设备 客户意见及需求客户意见及需求( (项目经验教训项目经验教训) ) 简要说明简要说明 自我检查情况说明自我检查情况说明 落实和整改落实和整改 1 窗户设计应考虑开启扇和便于清洁 D 项目别墅二楼周边为落地窗或固定窗，无 开启扇，通风差，难清洁。地下车库也全是 固定15、扇，改为开启扇或通风百叶 2 可视对讲摄像头高度/角度应合理 J 项目角度不合理，无法摄到来访者 3 顶层空调板/位须避免被坡屋面遮挡 无法放置空调 4 插座要避免被设置在储藏柜里面或被其 遮挡，或被潜在的后序工程遮挡 合理安排前后工序可能产生的使用冲突（D 项目推拉门后的插座） 5 煤气表位置应避免户门开启后碰撞 使用冲突应纳入专题研究 6 厨卫排水管弯头最低点距地面应大于 2.4m 考虑对厨卫吊顶的影响 7 苑落单元门应有效降低开关噪音 防止噪音扰民 8 空调百页在关注美观的同时更应考虑耐 用性 风吹日晒雨淋，对材料和后期维护要求高 9 建议阳台上除地漏外增设溢水口 防止堵塞后，积水倒灌入16、室内 10 热水器排烟罩应考虑防水措施 防止雨水倒灌 11 预留冷风进风口，考虑室外机散热要求, 防止空调“热风短路” J 项目二期 6、7、8 号楼特殊层的下一层 D 户型主卧室外机位前方有一面墙档住 （比一 期宽约 20 公分） ，顶部因特殊层阳台罩住， 上升热气无法排出，致使空调百叶发烫，室 外机散热不良，保护性停机 12 空调位与电源位置应适当 （避免空调电源线长度不够）专业/细节 13 空调冷凝水管接口不要高于空调管线预 留口 防止冷凝水排水不畅，有渗漏隐患 14 灯具开关避免设置在入户门后 开关不便，忽略专业化细节 15 下沉式卫生间回填层考虑排水要求 回填层排水不畅导致积水，有渗17、漏隐患 16 别墅、TOWNHOUSE 可视对讲宜设两套 （多层复式）便利客户、提升品质 17 客厅空调应兼顾壁挂式和柜机的安装需 求 分析客户可能需求，最大化满足客户 18 室外空调机位大小应合理 机位与厅房使用面积相匹配 19 坡屋面的雨水槽选材、安装需更到位 提高排水能力，消除渗漏隐患 20 复式洋房室内楼梯照明建议采用两地开 关控制 提高使用便利，提升品质 21 露天信报箱应该有挡雨罩 关注使用细节 22 须注意梁对室内净高的影响 符合规范，提到住宅空间利用率 23 避免外墙（坡屋顶）发光/反光装饰对住 宅产生光污染 光污染已经越来越引起重视 24 空调板避免设在山墙上 便于空调安装 18、25 空调出风口不宜正对卧床 居住实用性对空调预留位的要求 26 冰箱插座设计应合理,不设置在冰箱位正 后面 关注细节 27 抽油烟机排烟口不宜对着卧室窗户 降低住宅污染 28 大面积露台宜增加地漏数量 提高排水效果 29 建议阳台能接入水电 提高阳台实用性 30 可能产生噪音的公共设施应避免与住宅 相邻 如配电房、泵房等设施，如有应告知并在合 同中体现和注明 31 项目配套商铺能预先考虑油烟排放及噪 音影响 商业配套可能的特殊要求，如烟道尺寸等 32 进户门/客厅/阳台平开门应安装门吸 成品保护（考虑墙上装防撞胶皮） ， 装修房装门吸 33 楼道窗户应考虑通风问题 S 项目翠柏苑 H602、19、J601 业主反映楼道 1 至5层设有活动窗， 而6楼为封闭式固定窗。 空气中废气、热气由下向上循环，6 楼窗户 设计不科学，强烈要求整改 34 建筑地下车库等应考虑搬家便利性 如车辆可直接开进车库或最近处等，J 项目 业主在搬家时有诸多投诉 35 地下车库应注意观感并与项目品质相称 地下车库过低， 且上面管道凌乱， 给人压抑、 杂乱之感，J 项目业主有投诉 36 坡地建筑应注意设置无障碍通道， 小区应 注意无障碍设施的设置 S 项目六、七期属坡地建筑，各苑内的道路 布局多采用台阶， 给老人和推婴儿车出行业 主造成极大不便 第四部分第四部分 工程质量类工程质量类 客户意见及需求客户意见及需求(20、 (项目经验教训项目经验教训) ) 简要说明简要说明 自我检查情况说明自我检查情况说明 落实和整改落实和整改 1 冷热水管应连通，便于检测渗漏情况 便于项目后期客户服务保修操作 2 阳台栏杆容易生锈 注意选材，老化太快同样美观和项目形象 3 玻璃胶易发黑问题 卫生洁具玻璃胶易发黑，影响美观 4 木门、 窗、 玻璃等在交付前应做好成品保 护 该项为交付及保修过程中最易遭投诉也最 难以处理的 5 应有效防止种植楼板产生渗漏 A、楼板裂缝，防水层被拉裂； B、楼板陶粒层地漏被不同程度堵塞，陶粒 层富含的积水无法排走 6 窗户周边易渗漏水 主要为凸窗墙体裂缝；墙体渗漏水，外墙面 渗水；空调孔渗水；以上21、几点往往多次返修 仍然有渗漏现象，难以根除 7 厨卫冷热水管外接龙头口嵌入墙面过深 贴瓷砖后影响使用 8 墙面抹灰不平、空鼓、裂缝、起砂等 各项目均不同程度存在，须加强施工控制 9 公共部分地灯、插座质量较差 选材，提高质量和耐用性，降低维护成本 10 橱柜五金配件生锈，内板脱皮 注重选材，确保质量和施工方法 11 水龙头/花洒腐蚀、脱皮严重 选材应适当 12 木门离地间隙应大于 35mm 考虑地板/瓷砖铺装要求 13 预防给排水管道渗漏 （标识管线、 制作管 线图） 业主不熟管线走向打破给水管， 交叉施工导 致带伤交付 14 避免采用 ABS 管。 该管经不起成年累月的 风吹、日晒、雨淋；且22、承受压力有限；管 道受室外气温变化因素影响很大。 S 项目罗兰苑、百合苑、海棠苑的外墙供水 管自交付房屋使用一年多时间就开始出现 漏水和爆管现象， 保修期过后这种漏水现象 越来越严重，部分水管已呈快速老化趋势 15 泳池、 水景等部位易渗漏， 加强施工控制 环节监控力度 因结构复杂，节点多，一些部位又处于伸缩 缝位置， 一旦防水处理不到位或裂缝使防水 破坏，极易产生渗漏。 16 洗手间及厨房易发生上下层渗漏水 多为防水层老化引起， 业主对防水层老化早 有极大意见 17 铝合金部品交付前应做好成品保护 减少入伙投诉,降低保修成本 18 窗户安装隔音通风槽，预留洞口、插座， 可自行装风机降低污染平23、衡浓度 便利客户，提升品质，体现专业化细节 19 楼道铁艺门（室内金属楼梯等金属构件） 做工应精细，避免毛刺严重 提高施工质量 20 电气设备房建筑顶面和侧面须有防水措 施 S 项目丹桂苑 E01 等商铺下方为设备房。 E01 装修施工时，水渗漏到配电房，造成天花漏 水。按住宅设计规范 ：电气设备房的建 筑顶面和侧面须有防水措施。 此情况在前几 期商铺也存在， 买卖合同中无条款约定业主 须做防水 21 游泳池应设有排水沟 （按本市疾病预防控制中心规范做） J 项目管理处在办泳池营业执照时，深圳市 疾病预防控制中心出具的 公共场所建设项 目工程竣工卫生学评价报告认为：成人游 泳池内没有内缘排水沟24、， 而儿童池走道外缘 未设置排水沟，存在潜在污染。 （生活水箱 也应考虑当地防疫要求） 22 游泳池渗漏游泳池施工建设时应注意防 水防止渗漏 D 项目儿童泳池临人工湖一侧泳池侧壁渗 漏。J 项目泳池也有向池外渗水现象 23 泳池花坛中游戏通道应设排水设施 D项目露天泳池花坛中游戏通道未设排水设 施， 雨天时花坛内积水流入游戏通道内无法 排放 24 卫生间洗面盆排水管应做“U”形弯 J项目示范单位主卫与公卫洗面盆排水管未 安装存水弯，产生返臭现象 25 示范单位/套餐木地板铺装时应考虑防潮 措施 J项目样板房木地板未做防潮膜处理且地面 未干透，致使后期木地板霉变 26 示范单位/套餐装饰天花应留25、检修孔，并 避免封堵空调预留孔 J 项目示范单位/套餐空调预留孔被装饰天 花封堵，致使后期空调无法安装，且天花未 开检修孔，客户质疑公司专业化 27 木地板铺装应注意预留伸缩缝 J项目示范单位室内木地板与过道大理石相 交处未留伸缩缝，地板起翘。 （建议装修套 餐不送木地板） 28 装修套餐/示范单位卫生间淋浴房采用无 框玻璃隔断不安全 安全考虑，并应采用安全玻璃 29 示范单位/装修套餐内各类柜具门及抽屉 应装拉手 部分示范单位出于美观考虑，不装拉手，且 镜面装饰导致开启冲突 30 厨房油烟机位、 卫生间热水器位上方装修 天花板未预留烟孔位 J项目装修套餐的厨房卫生间热水器位上方 的天花板上，26、未预留安装检修孔，无法安装 硬质排烟管 31 卫生间洗面盆及厨房洗菜盆排水管与预 留 PVC 排水管相交处应接合并塞缝密封 卫生间洗面盆排水管及厨房洗菜盆排水管 均与楼板上预留的 PVC 排水管相交处未密 封，房内返臭，不卫生 32 选用铝合金门窗应注意考虑型材的密闭 性（尤其高层更应特别注意） J项目一期铝合金门窗在风吹时产生啸叫 声，刺耳且难听，业主多有投诉。目前唯一 处理办法： 平推窗、 上旋窗可更换密封胶条， 但对无胶条却又存在缝隙的推拉窗边框则 无计可施 33 大露台应增加地漏并特别考虑排水效果 D项目独立别墅大露台面积大， 排水途径长， 地漏过少，且水平地漏极易堵塞，雨水大时 不能27、及时排走 34 卫生间排水管吸气帽不应设在室内 D 项目 TB 二楼两卫生间排水管吸气帽在室 内，有返臭隐患，影响美观 35 空调冷凝水管避免设在室内， 插座距空调 洞距离应合适 D 项目 TB 主卧空调冷凝水管在室内，且空 调插座离空调洞较远 36 小区内及户内防护栏设置应保证其能有 效发挥作用 D 项目 TA 户型玻璃采光井旁防护栏杆未形 成封闭，有严重安全隐患。D 项目独立别墅 二楼通向室外露台的钢台阶周边无栏杆， 且 通道排水地漏被钢台阶挡住 37 须注意其他设施导致的有效防护高度降 低 D 项目 TA 户型顶楼附墙水管减少了女儿墙 的有效防护高度，存在安全隐患，应加防攀 爬措施 3828、 排水管道防返臭措施效果不理想 我们习惯于将排水管道内压力按恒定压力 对待，忽略其压力变化，认为有水封即可防 止污水管道臭气逸出，达到防臭目的。而实 际上排水管道压力变化明显， 不适当的存水 弯或地漏水封在使用中失效，臭气进入室 内。因工程习惯延续已久，需引起关注。必 须保证规范规定的存水湾深度:不小于50mm 39 注意避免入户门与户内厨房门的开启冲 突 J项目二期部分户型入户门木门（大扇）打 开后与厨房门发生冲突，使用不便。 40 须注意排污管帽等设施对业主居家生活 可能的影响与不便 D 项目 107 栋 901 室排污管帽正对着出露台 的门，引发业主投诉 41 楼板暗埋给水管应考虑有效防护措施及 维修便利性 楼板暗埋给水管一般在楼板砂浆找平层。J 项目二期部分房间水管埋在楼板双层钢筋 网之间。因水管无悬挂或支撑物，相当于直 接搁在下层钢筋网上，水管离天花表面约 4 公分 （钢筋直径+保护层厚度+抹灰层厚度） ， 装修时可能打穿水管，且维修困难 42 空调冷凝水集中汇水管应注意安装套接 顺序 J 项目 4-1703、1603 房空调冷凝水集中汇 水管接连处渗漏，与套接方式、无伸缩节有 关 43 顶层屋面老虎窗的隔热 S 项目顶层老虎窗屋面板太热，既使做了隔 热层，效果仍不好，考虑能否有顶层隔热的 更好预防措施 44 注意避免相邻两户防盗门安装后的开启 冲突 J项目案例