1、解读成本策划 解读成本策划 成本管理中心 成本管理中心 成本管理部 成本管理部 齐艾红 齐艾红 成本策划的前世今生 成本策划的前世今生 理理得清得清 预预得准得准 控控得住得住 经营视角的全成本管理体系 经营视角的全成本管理体系 目标管理“目标管理“以经营为中心以经营为中心” 动态监控“动态监控“以目标为中心以目标为中心” 后 评 估“后 评 估“以结果为中心以结果为中心” 七前三后 七前三后 成本策划 成本策划 2017年4月高管会 莫斌总裁提出打造碧桂园集团的 2017年4月高管会 莫斌总裁提出打造碧桂园集团的成本竞争力 成本竞争力 成本策划成本策划： p 做实前置管控做实前置管控 p 发2、挥专业价值发挥专业价值 p 合理加减策略合理加减策略 p 提升盈利能力提升盈利能力 成本策划的价值规划 成本策划的价值规划 成本管理的基本认识 成本管理的基本认识 Mysoft Mysoft 明源明源 成本管理是对成本管理是对数据数据的管理！的管理！ Mysoft Mysoft 明源明源 成本管理是对成本管理是对数据指标数据指标的管理！的管理！ 成本成本实现数据体检实现数据体检，引导，引导项目项目成本管理决策！成本管理决策！ 基于成本数据分析基于成本数据分析 可以支持及时调整管控方案和方向可以支持及时调整管控方案和方向 2009 2010 2011 2012 2013 2014中 2014/13、2/1 平均售价 4742 4999 5630 6497 6498 6916 6543 平均开发成本 3717 3541 3859 4311 4731 5115 5186 4742 4999 5630 6497 6498 6916 6543 3717 3541 3859 4311 4731 5115 5186 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 开发成本含开发成本含：建筑建筑、装饰装饰、设计设计、土地土地、营业税等； 营业税等； 不含不含：销管财费用销管财费用、土增税土增税、所得税 所得税 房地产平均售价与开发成本趋势对比 房地产平均售价与开发成4、本趋势对比 开发成本逐年上升开发成本逐年上升，利润利润空间逐年被压缩空间逐年被压缩！ 成本成本检验管理水平检验管理水平，支持，支持公司公司经营管理决策！经营管理决策！ 成本的成本的有效节余有效节余就是就是利润利润！ 成本体现管理水平成本体现管理水平 全成本管理全成本管理，就是目标管理 就是目标管理 全成本管理全成本管理 企业根据特定时期的经营目标确定成本管理目标确定成本管理目标 由各级管理者各级管理者在其职权范围内、运用系统工程的原理 对各种影响成本的因素和条件采取一系列采取一系列测算、调节和监控等专业管控措施专业管控措施 以保证经营目标实现保证经营目标实现的管理行为。 本案为度假楼盘本案为度5、假楼盘， 周边为已投入的高 尔夫球场 周边为已投入的高 尔夫球场，周边有 正在运营的酒店 周边有 正在运营的酒店 东南东南*酒店酒店 高尔夫球场（在营高尔夫球场（在营） 市政成本市政成本增加3350万元 增加3350万元 导致利润率导致利润率下降2.75% 下降2.75% 别墅原设计一层架空赠送 （赠送率25% 别墅原设计一层架空赠送 （赠送率25%） 新方案被迫取消赠送 新方案被迫取消赠送 架空层活动 室 赠送车位 赠送车位 架空层活动 室 赠送车位 赠送车位 首层架空整改前 首层架空整改前 首层架空整改后 首层架空整改后 取消架空赠送面积 取消架空赠送面积 项目为山地 别墅，依山 而建、高6、低 错落 山地别墅剖面示意图 山地别墅剖面示意图 序号 项 序号 项 目 目 投资版目标成本 方案版目标成本 方案版目标成本 投资版目标成本 方案版目标成本 方案版目标成本 差异原因分析 原因归类 差异原因分析 原因归类 （全项目（全项目） （一期 （一期） （二期 （二期） 成本金额 成本金额 （万元（万元） 建筑单方 （元 建筑单方 （元/m2） /m2） 成本金额 成本金额 （万元（万元） 建筑单方建筑单方 （元（元/m2）/m2） 成本金额 成本金额 （万元（万元） 建筑单方建筑单方 （元（元/m2）/m2） 二期二期- -投资版 投资版 项目总成本 252,349 8,647 1087、,110 14,791 43,027 13,341 单方差异高达4694元/ 1 土地成本 140,000 4,797 49,324 6,748 17,645 5,471 投资版未考虑未考虑合作方已建基础设施工程及拆迁补偿费用约2100万元拆迁补偿费用约2100万元 分摊至二期项目约261万元 风险项未预留 风险项未预留 2 行政事业性 收费与前期 工程费用 4,020 138 4,990 683 1,777 551 投资版未充分未充分考虑展示区临时围板费用，室内精装设计、园林景观设计、 门窗设计等专项设计费用，单方指标预估不足 指标预估不足 指标预估不足 3 建造成本 90,190 3,098、0 45,285 6,195 18,396 5,703 3.1 主体建筑安 装工程费 75,737 2,595 29,946 4,097 13,962 4,329 投资版未考虑未考虑无补板交楼因素，一期产品通过补板增加使用面积，补板 面积为原建筑面积的52% 投资版漏算漏算防雷、单体智能化及发电机等成本 成本漏项 成本漏项 3.2 景观环境工 程 7,144 245 9,477 1,296 2,633 816 未考虑未考虑现场地形和台地落差，漏挡土墙及边坡成本781万元 未考虑未考虑红线外参观动线景观工程130万元（建面单方40元/m2 ）、围墙 及分户围栏90万、建筑小品18万、泛光照明359、万、信报箱2万、交通设 施及指示牌16万，投资版指标过于粗糙 调研不到位 调研不到位 3.3 社区管网工 程 4,291 147 2,068 283 1,014 314 供水供电严重预估不足严重预估不足调研不到位 调研不到位 3.4 公共配套设 施 2,457 84 3,103 424 200 62 投资版未考虑未考虑排洪渠 投资版物业管理用面积规划不足，人防地下室未建设 规划不足（错误规划不足（错误） 3.5 工程建设其 他费用 561 19 691 95 587 182 投资版科目预估缺乏专业性指标预估不足 指标预估不足 4 开发间接费 用 2,495 86 700 96 258 80 510、 营销费用 7,279 249 2,915 399 1,751 543 投资版费率预估不足预估不足（1.5%），方案版售价提高，费率提高 6 财务费用 4,725 162 3,292 450 2,880 893 投资阶段融资方案过于保守市场原因 市场原因 7 管理费用 3,639 125 1,603 219 319 99 土方开挖过程 土方开挖过程 负二层 负二层 负一层负一层 整层补板 整层补板 挡墙完工照片 挡墙完工照片 坑坑：土石方、挡土墙量考虑不足，地下一层赠送（赠送率52%）精装补板、排洪渠、人防地库等未考虑 涉及成本3.73.7亿元 亿元 项 项 目 目 投资版（项目投资版（项目）11、 方案版（一期方案版（一期） 方案版（二期方案版（二期） 目标成本（万元目标成本（万元） 目标成本（万元目标成本（万元） 目标成本（万元目标成本（万元） 占地面积（m2） 362,428 125,801 45,000 建筑面积（m2） 291,830 73,094 32,252 可售面积（m2） （不含地下室） 124,772 38,361 32,252 计容面积 131,577 39,066 17,281 一一、项目总收入 项目总收入 436,702436,702 145145, ,770 770 58,37658,376 可售单价(元/m2) 15,322 38,000 18,100 二、12、项目总成本 308,132 127,945 48,499 可售单方成本(元/m2可售单方成本(元/m2) ) 10,55910,559 3333, ,353 353 15,03715,037 三、销售部分净利润 96,428 17,826 7,407 四、销售毛利率 29.44% 16.30% 16.92% 五五、销售净利润率 销售净利润率 22.08%22.08% 1212. .23% 23% 12.69%12.69% 坑坑： 本项目分三期开发，纯别墅盘 投资版全项目的利润率为22.08% 一期和二期利润均在12%左右 利润率直线下降约下降约9%9% 规划原因规划原因？ 成本原因成本原因？ 13、市场原因市场原因？ 人为预估错误人为预估错误？ . 预计总收入下降3.49亿元 收入下降3.49亿元 预计总成本超支1.26亿元 成本超支1.26亿元 项目净利润率下调幅度56% 净利润率下调幅度56% 成本增加原因一成本增加原因一： 前期定位不严谨前期定位不严谨、过程管控无目标 过程管控无目标 导致后期方案调整致总成本上升上升38913891万元万元（未实现溢价）， 可售单方上升105.58元/m2 定位调整项 拿地测算目标成本 执行版目标成本 差额 定位调整项 拿地测算目标成本 执行版目标成本 差额 （万元（万元）工程量 单价 总价 工程量 单价 总价 工程量 单价 总价 工程量 单价 总14、价 洋房装修标准提升 127591 600 7655 127591 740 740 9442 1786 1786 别墅装修标准提升 3596 650 234 3596 860 860 309 76 76 公寓方案调整 3596 1682 605 3596 2379 2379 856 251 251 绿化标准提升 60967.9 280 1707 76783 454 454 3486 1779 1779 合计 合计 38913891 标准提升标准提升： ： 装修标准调整导致成本增加1786+76万元装修标准调整导致成本增加1786+76万元 方案调整方案调整： ： 原方案按3m平层公寓，新方案调15、整为5.5mLOFT公寓。 绿化调整绿化调整：目标方案按普通低标准项目考虑普通低标准项目考虑，后提高标准增加1779万元后提高标准增加1779万元 增加成本构成因素分析 增加成本构成因素分析 项目与产品定位问题 项目与产品定位问题 不确定因素测算缺漏 前期调研缺位或错误 红线外成本疏漏问题 成本项目 拿地测算 执行版目标成本 差额 成本项目 拿地测算 执行版目标成本 差额 （万元（万元） 工程量 工程量 单价 单价 总价 工程量 单价 总价 总价 工程量 单价 总价 桩基础工程 374360 150150 5615 372397 350350 13034 74197419 临时板房 1156 16、588 68 68 68 临时围挡 7800 200 156 156 156 临时公寓样板房 1000 1100 110 110 110 合计 合计 7752 7752 基础工程基础工程： ： 目标成本对地质因素调研缺失地质因素调研缺失，桩基乐观取定150元/m2，勘探后地质情况很差，成本增加200元元/m2 /m2 。 临时设施临时设施： ： 前期测算认为，不需建设临时板房，围板广告包装计入营销费用。 开工后增加3项临时设施成本，费用合计334万。 超支原因二超支原因二： 不确定因素不重视不确定因素不重视、前期测算缺漏 前期测算缺漏 导致总成本上升上升77527752万元万元，可售单方上升217、10.35元/m2 增加成本构成因素分析 增加成本构成因素分析 项目与产品定位问题 项目与产品定位问题 不确定因素测算缺漏 不确定因素测算缺漏 前期调研缺位或错误 红线外成本疏漏问题 成本项目 拿地测算 目标成本 差额 成本项目 拿地测算 目标成本 差额 （万元（万元） 工程量 单价 总价 工程量 单价 总价 工程量 单价 总价 工程量 单价 总价 拆迁补偿 - 0- 454454 454 人防工程费 491517 24 1180 - 1713533 533 铝合金门窗 154295 77 1188 154295 179 2762 1574 1574 供电工程 491516 190 9339 18、491516 201 9884 545 545 供电设计 - 0- 151151 151 供水工程 380429 35 1332 380429 67 2565 1234 1234 配电房 - 16- 270254 254 合计 4744 4744 拆迁补偿拆迁补偿：拿地设定净地交付，实际增加拆迁补偿实际增加拆迁补偿、耕地占用税 人防工程 耕地占用税 人防工程：目标成本按缴纳人防异地建设费，实际自建 门窗工程 实际自建 门窗工程：目标成本按铝合金门窗，实际当地政策要求做断桥隔热铝门窗实际当地政策要求做断桥隔热铝门窗。 市政配套市政配套：供电未考虑设计费；供水未考虑设计费、设施建设费和运营维护费 19、超支原因三超支原因三： 地方政策调研不到位 地方政策调研不到位 导致实际成本上升上升47444744万元万元，可售单方上升128.73元/m2 增加成本构成因素分析 增加成本构成因素分析 项目与产品定位问题 项目与产品定位问题 不确定因素测算缺漏 不确定因素测算缺漏 前期调研缺位或错误 前期调研缺位或错误 红线外成本疏漏问题 超支原因四超支原因四： 红线外成本疏漏 红线外成本疏漏 导致总成本上升332万元上升332万元，可售单方上升9元/m2 综合楼入口处: 综合楼入口处: 红线外需建沿河园建绿化工程 在方案阶段未明确、目标成本未列支 直接导致成本超支332万元 超支332万元 增加成本构成因20、素分析 增加成本构成因素分析 项目与产品定位问题 项目与产品定位问题 不确定因素测算缺漏 不确定因素测算缺漏 前期调研缺位或错误 前期调研缺位或错误 红线外成本疏漏问题 红线外成本疏漏问题 目标制定目标制定缺漏缺漏 过程管控过程管控不力不力 目标利润目标利润缩水 缩水 目标奖金目标奖金蒸发 蒸发 发现问题发现问题-【-【数据说话数据说话】 】 目标成本（管控目标）目标成本（管控目标）：梳理后发现原目标成本梳理后发现原目标成本缺项漏项 缺项漏项 动态成本（超支预警）动态成本（超支预警）：梳理后总成本超目标成本梳理后总成本超目标成本1.26亿元 1.26亿元 净利润率（动态指标）净利润率（动态指标21、）：8.91%8.91%下降到下降到3.95%3.95% 上会上会/ /审批 审批 前期调研 前期调研 新项目综合信息调研 新项目综合信息调研 前期行政规费调研 前期行政规费调研 总包地材人工调研 总包地材人工调研 初步规划 初步规划 专项测算 专项测算 目标编制 目标编制 复核审核 复核审核 收费收费：报批报建费、行政规费、技术咨询费等 减免减免：减免事项、减免文件、减免标准等 返还返还：土地返还、墙改基金返还、税收返还等 公建公建：公建面积、车位配比、地上地下比例等 上上：地上地上，附着物、排洪渠、高压线、青苗等等 下下：地下地下，溶洞、淤泥、流沙、地下水、障碍物等等 内内：红线内红线内，22、管线、土方、石方、三通、拆迁等等 外外：红线外红线外，道路、桥涵、河道整治、市政公园等等 投资版目标成本编制思路投资版目标成本编制思路 本版本规划时间： 规划用地 （亩） 总占地面积()指标类型容积率% 总建筑面积 () 计容面积 () 可售面积 () 公建配套 建筑面积() 车位数 （个） 绿地率% 红线外 景观面积() 政府规定值 设计值1.5391 265,955 238,790 产品类型产品占地面积计容面积建筑面积可售面积层数户数建筑面积比例%备注 超豪别墅 12,233.79 6,743.97 9,119.31 9,119.31 地下1层地上3层14 双拼别墅 46,022.37 223、5,148.10 34,938.53 34,938.53 地下1层地上3层94 联体别墅 多层洋房 2,451.20 1,781.20 1,781.20 1,781.20 615 小高层洋房 高层洋房 64,288.00 190,111.73 190,111.73 190,111.73 1830层1602 超高层洋房 公寓 底商 商业街 29,152.61 14,004.71 14,004.71 14,004.71 2 综合楼 酒店（自持） 医院（自持） 232.7 155,148 产品方案及规划指标 内部资料、严格保密 抗震等级地质情况 *项目概念规划阶段（投资版目标成本）规划指标表（第*版24、） 概念规划负责人： 溶洞多 口 湿陷性黄土 口 持力层深度（ ）m 住宅 商业 自持物业 项目总体规划指标 上会上会/ /审批 审批 前期调研 前期调研 新项目综合信息调研新项目综合信息调研 前期行政规费调研 前期行政规费调研 总包地材人工调研 总包地材人工调研 初步规划 初步规划 专项测算 专项测算 目标编制 目标编制 复核审核 复核审核 项目产品方案 项目产品方案 项目初步规划方案 项目初步规划方案 项目开发建设计划 项目开发建设计划 要素1： 规划指标 要素1： 规划指标 要素2： 产品方案 要素2： 产品方案 要素3： 交楼标准 要素3： 交楼标准 要素4： 开发计划 要素4： 开发25、计划 投资版目标成本编制思路投资版目标成本编制思路 步骤与重点事项步骤与重点事项：做好不确定因素的专项测算 不确定因素的专项测算 确定性因素：确定性因素：用指标、用建造标准，甚至用经验或对标数据 不确定因素不确定因素：必须靠专业测算必须靠专业测算 上会上会/ /审批 审批 前期调研 前期调研 新项目综合信息调新项目综合信息调 研 研 前期行政规费调研 前期行政规费调研 总包地材人工调研 总包地材人工调研 初步规划 初步规划 专项测算 专项测算 目标编制 目标编制 复核审核 复核审核 项目产品方案 项目产品方案 项目初步规划方项目初步规划方 案 案 项目开发建设计项目开发建设计 划 划 大型土石26、方测算结果 大型土石方测算结果 基坑支护测算结算 基坑支护测算结算 其它专项测算结果 其它专项测算结果 投资版目标成本编制思路投资版目标成本编制思路 步骤与重点事项步骤与重点事项：量价分离量价分离、不缺漏项不缺漏项、数据有依据数据有依据、指标合理 指标合理 三算三超：三算三超：很大程度源自风险预见不足 风险预足风险预足：对已知风险因素充分合理预估 成本缺漏：成本缺漏：可能导致无钱可花无钱可花 指标错误：指标错误：可能导致钱不够花 钱不够花 上会上会/ /审批 审批 前期调研 前期调研 新项目综合信息调研新项目综合信息调研 前期行政规费调研前期行政规费调研 总包地材人工调研总包地材人工调研 初步27、规划 初步规划 专项测算 专项测算 目标编制 目标编制 复核审核 复核审核 项目产品方案 项目产品方案 项目初步规划方项目初步规划方 案 案 项目开发建设计项目开发建设计 划 划 大型土石方测算结果 大型土石方测算结果 基坑支护测算结算 基坑支护测算结算 其它专项测算结果 其它专项测算结果 工程类量价指标填报 工程类量价指标填报 非工程类量价指标填报 非工程类量价指标填报 全成本汇总 全成本汇总 投资版目标成本编制思路投资版目标成本编制思路 步骤与重点事项步骤与重点事项：区域评审-分工复核、集团评审【成本策划】 规划指标： 区域评审-分工复核、集团评审【成本策划】 规划指标：区域设计负责人确认28、 销售方案：销售方案：区域营销负责人确认 全 成 本：全 成 本：区域成本负责人确认 上会/审批 上会/审批 前期调研 前期调研 新项目综合信息调研 新项目综合信息调研 前期行政规费调研 前期行政规费调研 总包地材人工调研 总包地材人工调研 初步规划 初步规划 专项测算 专项测算 目标编制 目标编制 复核审核 复核审核 项目产品方案 项目产品方案 项目初步规划方项目初步规划方 案 案 项目开发建设计项目开发建设计 划 划 大型土石方测算结果 大型土石方测算结果 基坑支护测算结算 基坑支护测算结算 其它专项测算结果 其它专项测算结果 工程类量价指标填报 工程类量价指标填报 非工程类量价指标填报 29、非工程类量价指标填报 全成本汇总 全成本汇总 部门分工复核 部门分工复核 成本专题会审 成本专题会审 投资版目标成本编制思路投资版目标成本编制思路 投资版投资版 目标成本 目标成本 拿地拿地 定位策划定位策划 成本策划成本策划过程管控过程管控 成本策划的专业思路 成本策划的专业思路 成本策划是典型成本策划是典型前置管控前置管控动作 谋定而后动 动作 谋定而后动 精心策划精心策划在前 非盲目求快 在前 非盲目求快 狠抓落实狠抓落实在后 在后 成本策划 是以项目成本管理直接责任人项目成本管理直接责任人的角色，依据经营责任书要求 就如何确保经营目标达成或超预期完成目标达成或超预期完成 在项目开工前开30、工前 制定的全过程成本管控方案全过程成本管控方案 目录与思路目录与思路 第一部份 项目经营指标 项目经营指标 第二部份 项目成本策划 项目成本策划 第三部份 成本管控策略 成本管控策略 项目基本情况 项目经营指标 项目目标成本 项目定位策划 分模块成本策划 重点事项成本策划 成本风险预控 合约规划管控 责任成本分解 成本管控规划 模板体现基本思路 模板体现基本思路 明确 经营目标 制定 管控方案 清晰 管控责任 项目竞品分析 明确经营目标 明确经营目标 - -目标利润目标利润? - ? -目标成本?目标成本? 制定管控方案制定管控方案 - -减法与加法减法与加法? - ? -风险与预控?风险与31、预控? 清晰管控责任清晰管控责任 - -责任成本责任成本? - ? -过程监控?过程监控? 以目标为起点 以目标为终点 以目标为起点 以目标为终点 第一部分 项目经营指标 第一部分 项目经营指标 基本情况基本情况 项目区位-周边配套-地块内现状 重点1-分析市政配套相关成本风险 重点2-分析地质地貌相关成本风险 重点3-分析拆迁补偿相关成本风险 重点1-分析市政配套相关成本风险 重点2-分析地质地貌相关成本风险 重点3-分析拆迁补偿相关成本风险 竞品分析竞品分析 区位-产品类型-客户群-配套-去化情况 提示提示-判断价格合理性、溢价条件 -判断价格合理性、溢价条件 关注关注-与竞品之间的差异、32、加减法分析 -与竞品之间的差异、加减法分析 经营指标经营指标 利润分析-收入分析-权重及货值分析-专项成本分析 提示提示-判断货值结构与经营风险 -判断货值结构与经营风险 关注关注-分析成本管控重点和策略 -分析成本管控重点和策略 明确经营目标 明确经营目标 - -目标利润目标利润? - ? -目标成本?目标成本? 制定管控方案制定管控方案 - -减法与加法减法与加法? - ? -风险与预控?风险与预控? 清晰管控责任清晰管控责任 - -责任成本责任成本? - ? -过程监控?过程监控? 销售目标销售目标- -是否符合市场条件是否符合市场条件 成本目标成本目标- -是否适配且能实现是否适配且能33、实现 利润目标利润目标- -是否符合集团要求是否符合集团要求 明确经营目标 明确经营目标 - -目标利润目标利润? - ? -目标成本?目标成本? 制定管控方案 制定管控方案 - -减法与加法减法与加法? - ? -风险与预控?风险与预控? 清晰管控责任清晰管控责任 - -责任成本责任成本? - ? -过程监控?过程监控? 重点难点管控措施 加法减法保障利润 重点难点管控措施 加法减法保障利润 第二部分 制定管控方案 第二部分 制定管控方案 产品方案与规划指标产品方案与规划指标 方案规划、规划指标 产品方案-方案最优，经营最优 规划指标-关注容积率、车位配比、公建公配 产品方案-方案最优，经营34、最优 规划指标-关注容积率、车位配比、公建公配 前期工程成本前期工程成本 行政事业性收费、前期工程、基础设施与配套 行政规费行政规费-避免缺漏-避免缺漏、跟踪减免返还项跟踪减免返还项、争取优惠事项 争取优惠事项 易忽视点易忽视点-政府代建-政府代建、政府配套不到位政府配套不到位、自建配套工程 自建配套工程 三三、示范区成本策划 示范区成本策划 建造成本适配策划建造成本适配策划 示范区成本专项 示范区适配示范区适配-占地比-占地比、软硬装和景观标准 软硬装和景观标准 示范区成本策划 建筑面积/占地面 积（m2) 建造成本标准 配置标准 总成本 计划收入 备注说明 （元 示范区成本策划 建筑面积/35、占地面 积（m2) 建造成本标准 配置标准 总成本 计划收入 备注说明 （元/m2） （万元） （万元） （万元 （万元 ) ) （实体/临建，或后期用途） 1 综合楼 硬装 软装 2 样板房 硬装 软装 3 示范区别墅 4 示范区洋房 5 示范区商业 6 恒温泳池 7 室外泳池 8 室外园建 9 室外绿化 10 (如有，请区域补充) 11 示范区盈亏情况 -2= 示范区盈亏情况 -2= 10 10 8 8 总收入-总成本 总收入-总成本 12 示范区成本分摊说明 示范区成本分摊说明 样板间 别墅样板间 洋房样板间 临建样板间 样板间 别墅样板间 洋房样板间 临建样板间 货值（万元） 货值占净36、利润比 示范区样板间分析示范区样板间分析： 临建样板间货值：按照临时样板间成本填写；临时样板间货值占净利润比 建造成本适配策划建造成本适配策划 建造指标、结构性成本、敏感性成本 重点重点-成本指标合理-成本指标合理、与定位与定位适配 适配 专项成本策划专项成本策划 车位、商业、跨期分摊 大宗资产大宗资产-车位、商业 -车位、商业 关注提示关注提示-大宗资产去化、跨期分摊 -大宗资产去化、跨期分摊 专项成本策划专项成本策划 桩基选型、土方竖向论证、降水、基坑支护 方案比选方案比选-土护降、桩基选型 -土护降、桩基选型 关注提示关注提示-挡墙、护坡、排水设施 -挡墙、护坡、排水设施 专项成本策划专37、项成本策划 红线外景观、大市政（水/电/暖/燃气） 重点重点- -范围范围、景观面积景观面积、接驳距离与成本指标 接驳距离与成本指标 提示提示- -大市政接驳点与接驳方式大市政接驳点与接驳方式，不确定性 不确定性 专题方案成本策划专题方案成本策划 物业用房、配套用房、社区用房等 重点重点-规划条件满足-规划条件满足，成本结构合理 成本结构合理 关注关注-不可售-不可售、成本分摊指标 成本分摊指标 指标 项目建筑面积A 公建配套总计B 其中 配套用房C 物业用房D 社区用房E 其他F 电房D1 泵房D2 消防控制室D3 指标 项目建筑面积A 公建配套总计B 其中 配套用房C 物业用房D 社区用房38、E 其他F 电房D1 泵房D2 消防控制室D3 面积 建筑单方 成本 面积占比 B/A C/B D1/B D2/B D3/B E/B F/B 专题方案成本策划专题方案成本策划 资金成本、营销费用、管理费用、物业前期介入费 重点重点-费用构成量化、费率水平分析 -费用构成量化、费率水平分析 专题方案成本策划专题方案成本策划 溢价分析 序号 溢价点 成本加法相关事项 成本增加测算 溢价效果估测 （元 序号 溢价点 成本加法相关事项 成本增加测算 溢价效果估测 （元/m2）/m2） 增加总额 （万元 增加总额 （万元） 折合可售单方 （元 折合可售单方 （元/m2）/m2） 1 红线外景观 2 新风39、 3 智能3.0 4 儿童娱乐 5 直饮水 6 装标提升 汇总 汇总 重点重点-溢价依据是否充足-溢价依据是否充足，成本是否构合理 成本是否构合理 关注关注-溢价效果 -溢价效果 专题方案成本策划专题方案成本策划 风险汇总分析 重点重点-项目可能存在/潜在风险 -项目可能存在/潜在风险 关注关注-风险应对措施 -风险应对措施 序号 序号 风险项 风险金额（万元风险项 风险金额（万元） 可能影响因素 风险预控方案 可能影响因素 风险预控方案 1 销售风险类 销售风险类 2 政策风险类 政策风险类 3 合作风险类 合作风险类 4 地质风险类 地质风险类 5 红线外风险 总计 红线外风险 总计 明确40、经营目标 明确经营目标 - -目标利润目标利润? - ? -目标成本?目标成本? 制定管控方案 制定管控方案 - -减法与加法减法与加法? - ? -风险与预控?风险与预控? 清晰管控责任清晰管控责任 - -责任成本责任成本? - ? -过程监控?过程监控? 重点在哪重点在哪- -制定比选方案或适配标准制定比选方案或适配标准 难点在哪难点在哪- -制定解决措施或优化方案制定解决措施或优化方案 风险在哪风险在哪- -准备应对预案或风险成本准备应对预案或风险成本 明确经营目标 明确经营目标 - -目标利润目标利润? - ? -目标成本?目标成本? 制定管控方案 制定管控方案 - -减法与加法减法与41、加法? - ? -风险与预控?风险与预控? 清晰管控责任 清晰管控责任 - -责任成本责任成本? - ? -过程监控?过程监控? 责任分工一对一 策划方案分节点 过程监控保目标 责任分工一对一 策划方案分节点 过程监控保目标 第三部分 清晰管控责任 第三部分 清晰管控责任 合约规划管控 合约规划管控 成本科目 责任成本分解 责任主体 备注 成本科目 成本细项 责任分解原则 成本指标 单位 责任部门 直接责任人 （唯一） 1、土地成本 1.1土地成本 土地成本 目标成本总额 万元 区域投资部 1.2拆迁补偿及其他 拆迁补偿及其他 目标成本总额 万元 区域投资部 1.3契税 契税 目标成本总额 万42、元 区域投资部 2、行政事业性收费与前期工程费 2.1基础设施配套费 基础设施配套费 建筑面积单方 元/m2 项目开发 2.2人防异地建设费 缴费面积 缴费面积基数 m2 项目开发 缴费标准 单方缴费标准 元/m2 项目开发 2.3其他报批报建费 其他报批报建费 建筑面积单方 元/m2 项目开发 2.4定额专项检测费 定额专项检测费 建筑面积单方 元/m2 项目开发 2.5增容配套费 增容配套费 建筑面积单方 元/m2 项目开发 2.6三通一平费 三通一平费 占地面积单方 元/m2 项目部 2.7土石方工程 土石方工程量 综合单价/总额 m3 项目部 综合单价 土石方综合单价 元/m3 项目部43、 2.8临时设施 临时设施 建筑面积单方 元/m2 项目部 2.9勘测丈量费 勘测丈量费 建筑面积单方 元/m2 项目开发 2.10规划设计费 综合 建筑面积单方 元/m2 区域设计部 2.11独立样板房和独立售楼部 独立样板房 板房建筑面积单方 元/m2 区域营销部 独立售楼部 售楼部建筑面积单方 元/m2 区域营销部 数字保留两位小数点，靠右对齐 责任成本分解 责任成本分解 新项目/期区召开成本策划正式会前，由区域成本管理部与项目部组织确定项目责任成本管理方案，区 域负责责任成本考核方案并落实考核，集团负责监控区域责任成本考核完成情况，并按全成本管理考核 办法予以考核。（详见责任成本管理指44、引2017试行） 2017年2月28日 集团成本管理中心发文 2017年2月28日 集团成本管理中心发文 责任成本管理指引（2017试 行 责任成本管理指引（2017试 行） ? 项目执行落地 项目执行落地 区域统筹考核 区域统筹考核 集团监控备案 集团监控备案 节点 节点 项目阶段 节点内容 节点完成成果 节点责任分工 计划完成时间 项目阶段 节点内容 节点完成成果 节点责任分工 计划完成时间 责任主体 责任主体 1 项目前期 项目前期 投资版目标成本评审会 ? 2 地下室及车位经济效益分析? 3 防车位经济效益分析? 4 结构性成本策划? 5 基坑支护案? 6 基础选型案? 7 成本策划会45、? 8 案版目标成本报批? 9 项目中期 项目中期 合约规划? 10 地下室停车效率复核并优化? 11 地上结构指标复核并优化? 12 主体建安经济技术指标分析? 13 精装修（含公共部位）成本测算与指标分析? 14 门窗程选型优化分析? 15 外立面装饰优化分析? 16 室内装修分析? 17 智能化选型优化分析? 18 园林绿化程优化分析? 19 开盘后成本后评估? 20 项目后期 项目后期 结算后评估? 过程管控规划 过程管控规划 明确经营目标 明确经营目标 - -目标利润目标利润? - ? -目标成本?目标成本? 制定管控方案 制定管控方案 - -减法与加法减法与加法? - ? -风险与46、预控?风险与预控? 清晰管控责任 清晰管控责任 - -责任成本责任成本? - ? -过程监控?过程监控? 成本分解成本分解- -合约规划承上启下合约规划承上启下 目标分解目标分解- -节点细分中期检查节点细分中期检查 责任分解责任分解- -成本指标分工负责成本指标分工负责 怎么省钱怎么省钱？ 怎么花钱怎么花钱！ 怎么做？ 怎么做？ 区域统筹 区域统筹 项目落实 项目落实 利润提升 利润提升 无投资版，35 有投资版，306 方案版已终审 259 方案版未终审 47 方案版目标已终审的，取方案版，未终审的取策划版数据。 P 人 人 防防： 非人防 非人防： 42m2/个 （52个样本） 40m247、/个 （101个样本) 38m2/38m2/个个 (98个样本(98个样本） 36m2/36m2/个个 （143个样本（143个样本） 目标目标：36m2/：36m2/个 目标 个 目标：33m2/：33m2/个 个 停车效率改善 停车效率改善 37m2/个 37m2/个 (73个样本(73个样本） 35m2/个 35m2/个 (109个样本(109个样本） 2015.4 2015.4 关于落实成本策划工作的通知 关于落实成本策划工作的通知 2016.12 2016.12 成本策划持续关注停车效率 成本策划持续关注停车效率 2015.7 综合楼综合楼硬装指标分 析与控制标准建议 综合楼平均建设48、规模 综合楼平均建设规模 建筑面积4340m2 可售率81% (85个样本） 建筑面积24232423m2 可售率9595% (85个样本） 大宗资产专项分析与 管控建议 至至20162016年末年末 综合楼体量优化至综合楼体量优化至1855m21855m2 内外装适配分析 2016.52016.7 总结分析总结分析，成果指引成果指引，价值发挥 价值发挥 成本策划持续发力 2016.12 2015.12 20152015建造标准参考版建造标准参考版发布 发布 投资版与方案版目标成本平均差异率 投资版与方案版目标成本平均差异率 注：不含三费及税金 8.08% 8.08% 1.04%1.04% 投49、资测算阶段错漏缺明显减少 投资测算阶段错漏缺明显减少 2016.5 安装类建造标准参考版安装类建造标准参考版补充 补充 提炼建造标准提炼建造标准，规范专业操作规范专业操作，作用明显 作用明显 2017.1 20172017建造标准参考版建造标准参考版发布 发布 成本策划的成果落实 成本策划的成果落实 一手抓目标合理一手抓目标合理 一手抓目标落地 策划成果落实 一手抓目标落地 策划成果落实、保障目标达成 保障目标达成 集团 集团 区域 区域 项目 项目 碧桂园集团成本策划工作指引V2.0 项目成本策划基准模板 成本策划成果落实与跟踪套表 策划动作实施策划动作实施 + 策划成果落地 + 策划成果落50、地 梳理策划 计划 梳理策划 计划 成本策划 推进 成本策划 推进 制定落实 计划 制定落实 计划 成果管控 跟踪 成果管控 跟踪 u 填报内容： 成本策划成果指标及方案以成本 策划及正式会会议纪要中数据为 依据 u 计划落实节点： 结合项目进度节点计划制定 u 预计落实时间： 落实具体完成时间，不同标段的预 计完成时间不同需分别列示 策划成果落实套表示例 策划成果落实套表示例 指标类指标类： ： 容积率、车位管控、可售比、商业管控、 限额设计、成本加法、费用管控。 策划成果落实套表示例 策划成果落实套表示例 优化适配类优化适配类： ： 土护降优化、精装适配、景观适配、建安 适配、市政适配、其