1、Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 二、可行性研究 应用 案例：金泓彩田旧改项目定位研判 （摘录） 案例：金泓彩田旧改项目定位研判 （摘录） Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 3 本案 项项 目目 位位 置置 CBDCBD商务与都市繁华交汇处 商务与都市繁华交汇处 中心区东南边缘?中心区东南边缘? Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 福华三路 本项目 ? 地处中心区边2、缘地带，价值提升 有赖于中心区的价值拉升； ? 项目地处彩田路与福华三路交界 处，两面临街，临街面积长； ? 项目周边城市商务、生活配套齐 备，商业氛围浓郁； ? 项目毗邻中心区、会展中心，共 享中心区价值腾飞. Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 5 东北：风华盛 世 西北：金中环 西：财富大厦 南：岗厦中学 西南：会展中心 西北：金中环 北：景轩酒店 本案位置西：财富大厦东：社保大厦 南：港丽豪园 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 项目概3、况一项目指标： ?占地2988.8 ?总建筑面积：44533 （商业1-3层，4000左右） ?土地用途：酒店业用途（自用） ?建筑覆盖率：45% ?容积率：14.9 ?建筑限高：126米 ?车位：119个 二现状及局限性： ?地下室部分（三层，约5400）和1层裙楼已完成，柱 网、竖向交通等可调整性弱； ?土地使用年限：1993-2043年，剩余约35年使用权 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 报告前提：挖掘项目的最大价值 市场经济前提（略） 区域发展前提（略） 市场经济前提（略） 区域发展前提（略） 项目分析前提4、项目分析前提 区位分析(略) 景观分析(略) SWOT分析 区位分析(略) 景观分析(略) SWOT分析 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 项目SWOT分析 S 优 势 ?中心区东南边缘，毗邻会展中心，区域 位置优越； ?周边配套成熟，商业氛围浓郁； ?南、东面开扬，临街面长，昭示性好； ?享有地铁资源，交通四通八达； ?彩田片区为港人熟悉并认同区域。 W 劣 势 ?项目是93年的地，土地使用年限已经过了接近 1/3，阻碍价值提升； ?项目曾经长时间停工，给外界留下了烂尾楼的 影响； ?93年的规划设计和用材相对于现5、今阶段有一定 的滞后性。 O机会点 ?随着中心区CBD价值的体现，必将拉 升和带动周边物业的价值提升； ?岗厦村改造整体提升项目区域值； ?未来两年的供应量虽然大，但是只租 不售的占到60%。 T 威 胁 ?未来岗厦村的改造，将有大量写字楼、公寓等 项目供量。 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 S.+W.补地价，补年限 现状：93年用地，目前使用年限以过1/3 建议：由于投资客将成为中心区主力购买人群，因此建议补地价，补年限，消除 因年限造成的价格阻碍。 S.+O.会展经济、地铁口物业 现状：紧邻会展中心以及岗夏地铁6、站 效果：利用会展经济拉动效应，地铁四号线与香港的接驳，利本项目办公物业的 港资外资公司的北上进驻；也对写字楼、商业的外销带来极大的利好。 S.+.成熟商务生活圈 现状：“ CBD+彩田路配套圈” “岗厦旧城改造+CBD开发成熟” 效果：本项目的综合性物业开发，可有效利用周边生活氛围和居住人群消费，形 成与蔡屋围、华强路相抗衡的商业、办公圈。 项目SWOT分析 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 报告需要解决的核心问题： 市场空间：项目具有哪些可发展的市 场方向？ 经济测算：以经营或销售收益估算项 目投入产出比 市场7、风险：未来这些发展方向会存在 哪些风险？ 市场空间：项目具有哪些可发展的市 场方向？ 经济测算：以经营或销售收益估算项 目投入产出比 市场风险：未来这些发展方向会存在 哪些风险？ 市场研判 项目定位 ? 客户分析：我们瞄准市场中的哪拔目标客户？ ? 形象定位：我们在市场舞台扮演怎样的角色？ ? 产品规划：如何提升并打造我们的核心卖点？ Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 市场空间：项目可选择的发展方向 酒店经营（长期持有） 酒店式公寓销售 写字楼销售（经营性旅馆用地可注册公司） 酒店经营（长期持有） 酒店式公寓销售 8、写字楼销售（经营性旅馆用地可注册公司） ? 旅馆业用地性质 ? 中心区/繁华商务圈区域 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 Market Market 市场市场 一一酒店经营市场酒店经营市场( (略略) ) 二二酒店式公寓市场酒店式公寓市场( (略略) ) 三三CBDCBD写字楼市场写字楼市场 四四可比性案例分析可比性案例分析( (略略) ) Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 1、深圳酒店总体供应分析 序号序号酒店类型酒店类型酒店数酒店数9、所占比例（%） 1五星级114.21% 2四星级238.81% 3三星级5019.16% 4三星级以下17767.82% 5合计261100% 所占比例（%） 1五星级114.21% 2四星级238.81% 3三星级5019.16% 4三星级以下17767.82% 5合计261100% (数据采集截止2006年12月) 四、五星级酒店所占的比例并不高,仅13% Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 2、深圳大型酒店经营现状分析 酒店名称酒店名称地理位置地理位置 客房数量 （间） 客房数量 （间） 床位数床位数 (张张)10、 开房率开房率(%) 标准间 优惠价（元 ） 标准间 优惠价（元 ） 香格里拉大酒店香格里拉大酒店罗湖区建设路55380083.6620 阳光酒店阳光酒店罗湖区嘉宾路37550078.69680 富临大酒店富临大酒店罗湖区和平路54180677.73480 骏豪酒店骏豪酒店观澜高尔夫球场22923575.62500 南海酒店南海酒店蛇口工业一路37162074.61680 富苑酒店富苑酒店罗湖区南湖路35143770.89520 景轩酒店景轩酒店福田区彩田南路22138574.3560 圣廷苑酒店圣廷苑酒店福田区华强北路298800 希尔顿彭年酒店希尔顿彭年酒店罗湖区嘉宾路52771.267311、0 四星级以上酒店的经营状况绝大多数比较稳定,且逐年上涨 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 3、中心区酒店市场在建/已入市项目 酒店名称建筑面 积 客房 数量 预计开业时 间 备注 喜来登酒店3.5万3702007年底大中华 丽思卡尔顿5万2502008年星河 马哥波罗4万391营业中亚洲品牌 香格里拉6472007年底嘉里 祈年酒店4万4502008年天鸿 景轩酒店221营业中 中心区高星级酒店超过20万方，竞争进入白热化状态 Code of this report | 16 Copyright Centalin12、e Group, 2010 Market Market 市场市场 一一酒 店 经 营 市 场酒 店 经 营 市 场 二二酒 店 式 公 寓 市 场酒 店 式 公 寓 市 场 三三CBDCBD 写字楼市场写字楼市场 四四可 比 性 案 例 分 析可 比 性 案 例 分 析 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 2006年深圳写字楼市场特征 ?价格屡创新高: 中心区突破了30000元/ m2、中心西区突破了20000元/ m2、南山商业文化中心区从9000 直接飙升到20000元/m2； ?产品品质不断提升 个性化营销理念13、的提出、各项配套设施的逐步完善，正在不断切合更为广泛的客户群体需 求； ?单一业权受到市场青睐: 保持了项目的统一性,为高素质的物业管理及良好的租户组合打下了良好的基础； ?售价增长过快,但租金增长缓慢: 售价方面已经接近北京、上海的价格，但租金却存在很大的差距； ?金融行业大举迁移至中心区: 年底金融业的全面开放为中心区的写字楼市场带来了非常有利的前景； Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 2006年写字楼客户特征 ?外资需求： “十五”期间吸引外商直接投资累计达到147.24亿元，世界500强企业已有114家投资14、进驻本市。 今年又是中国加入WTO的第五个年头，包括汽车、金融、农业、电信、物流等诸多行业逐步取 消进入壁垒，乃至完全放开市场，为外资进入中国创造了良好的环境。 ?中小企业： 一些成长型企业由于经济的高位运行，赢利能力增长，具备了更换高级写字楼的能力，再加上 不少公司合同到期，因此今年前11个月相继迎来实力型企业换楼高峰。南山科技园和福田车工 庙200500平方米之间的写字楼是热销产品。中心西区一直在低位徘徊的空置率，正是市场追 捧的证明。 ?投资需求： “国十五条”的颁布严重打击了住宅市场的投资热情，令不少住宅投资者转向写字楼投资市场。 与其他一线城市相比，深圳写字楼租金相对较低，未来有很大15、的升值空间，这也是投资市场的 一大利好。更重要的是，福田中心区地下交通枢纽的规划，福田中心区与香港中环的距离缩短 到27分钟，以当地两地写字楼售价相差超过10倍的实际情况来看，在交通枢纽工程建成之后， 香港企业将成为福田中心区重要的潜在客户，其投资前景也因此被一致看好。 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 成交客户分析 客户类型客户类型客户所属行业客户所属行业需求面积需求面积 主力客户群主力客户群大型金融、贸易、制造业以及服务 型企业 500平方米以上 次要客户群次要客户群中型服务型企业200500平方米 游离客户群16、游离客户群小型办事处以及投资客200平方米以下 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 1.已入伙写字楼一览 物业名称 办公面积 (万平方米) 入伙时间 1国际商会大厦A3.62002-03-31 2国际商会大厦B3.22003-03-31 3中心商务大厦4.52003-07-31 4卓越大厦5.62004-06-01 5兴业银行大厦4.42003-10-31 6投资大厦8.2- 7时代金融中心7.52003-09-30 8信息枢纽大厦4.82001 9会展时代中心4.22004-10-31 10中海大厦3.2- 11航17、天大厦5.52005-02-28 12国际商会中心5.62005-03-24 13江苏大厦3.82001-05-31 14新华保险大厦5.82004-12-28 15诺德中心7.32005-11-28 中心区写字楼市场分析中心区写字楼市场分析 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 已入伙写字楼一览（续） 16联通大厦3.92005 17中银大厦4.81997-04 18南方国际广场4.02006-06-02 19华融大厦3.582006-11-11 20中国凤凰大厦3.52006-12-23 21星河世纪4.0200618、-12-13 22卓越时代广场8.282006-10-25 23金中环大厦3.452006-10-07 24特美思大厦6.632006 25地铁大厦4.632006-12 26免税大厦4.52006-09 27新世界中心8.122007-2 总计136.6 目前中心区已投入使用的写字楼面积超过100万平方米 只租不售初现端倪只租不售初现端倪 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 项目名称建筑面积(平方)开工时间入市时间 大中华国际交易广 场 约10万01年前2004年 新世界中心10791703年2005年 荣超经贸中19、心11380004年2006年 时代财富大厦7344604年2006年 现代国际4621405年2006年 江胜大厦1435006年2007年 嘉里建设大厦7500006年2007年 港中旅大厦56663 星河项目40000 供应总量627390 2. 中心区目前在售-在建项目供应分析 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 年份 类型 01年02年03年04年05年06年 销售面积(万平方米)11.0117.9419.5427.543235 空置率1.70.711.110.97107.1 销售价格(万元/平米)-0.820、7381.1060.99961.175423000 3.写字楼市场需求分析 ?从01年开始,全市写字楼销售进行加速增长 ?在众多利好因素刺激下，中心区每年销售面积逐步提升，空置率不断下降，到06年， 空置率已经下降到7.1%； ?销售均价达到逐年稳步上升的趋势，其中有产品换代、销售量集中于中心区等因素影 响。 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 4.中心区各月办公楼价格走势 1-12月办公楼交易价格走势 26498 19340 16343 17704 14558 15214 13769.71 13047.06 18421、26.24 14024.3 14568.79 13124.9 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 全年价格稳步上扬。12月价格突然高涨，主要成交量为大中华、现代国际， 尤其是现代国际高层6.6米复式单位（均价在3.2万元/）成交造成的价格非 正常抬升。 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 5.2006年中心区租金走势分析 租金走势图(元/平方米月) 103.1 108.5 107.8 109.3 111.9 116.3 1122、6.7 118 95 100 105 110 115 120 5月6月7月8月9月10月11月12月 自今年6月份以来,租金在稳定的上升中,目前已经达118元/平方米/月。 租金稳定，标志区域成熟 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 6.2006年中心区空置率分析 中心区空置分析 220875 195684 102603 9543195896 8985087758 84000 18.01% 16.90% 8.90% 8.26%8.30%7.80% 7.40%7.10% 0 50000 100000 150000 2023、0000 250000 5月6月7月8月9月10月11月12月 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 空置面积 空置率 年底空置率为7.1% ，空置状况非常良好。 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 7.未来供应量分析 项目名称占地面积建筑面积建筑规模预计推出时间 江胜大厦1.43万14.35万1栋26层07-10 嘉里建设大厦7003.57.5万 2栋子楼,高23层07-12只租不售 港中旅大厦3668.556663 07-08,大部分自用,只 租 金运世纪大厦5.5万1栋26层 时代科24、技广场106967.35万1栋25层只租不售 卓越世纪中心3万45万综合体 08年中 高交会旧址7万48万5栋 08-09 07年中心区市场供应量为27.5万平米,但可售面积只有14.35万，中心区新增 供量接近尾声 只租不售项目，减少市场供量只租不售项目，减少市场供量 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 8.中心区写字楼市场分析总结 供应产品类型分析 ?纯写字楼:注重公司形象、对现代商务要求高的企业 ?单一业权物业:高端客户的需求将越来越大 ?甲级写字楼+高星级酒店:星河丽兹卡尔顿、嘉里香格里拉酒店 市场价格分析 25、? 06年供需比例达到1.41:1,为后市提供了无限遐想的空间。 ?06年末入市的写字楼几乎都创下了同片区的价格新高， ?在07年将持续有高品质楼盘推出市场， ?客户的心理购买预期提高的情况下， ?07年价格将进一步上涨，幅度预计在2030%之间。 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 Market Market 市场市场 一一酒店经营市场酒店经营市场 二二酒 店 式 公 寓 市 场酒 店 式 公 寓 市 场 三三C B DC B D 写 字 楼 市 场写 字 楼 市 场 四四可比性案例分析（略）可比性案例分析（略） 26、Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 evaluationevaluation 经济测算经济测算 一一酒 店 经 营 收 益 测 算酒 店 经 营 收 益 测 算 二二物 业 销 售 价 格 推 导物 业 销 售 价 格 推 导 三三各 类 物 业 收 益 估 算各 类 物 业 收 益 估 算 四四3535 年年 VSVS 5050 年收益年收益 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 一、酒店经营收益测算 项目取值 总建筑面积(含车库)499327、3 商业面积（）4000 商业租金（元/）200 酒店建筑面积（）40533 客房数量594 项目取值 总建筑面积(含车库)49933 商业面积（）4000 商业租金（元/）200 酒店建筑面积（）40533 客房数量594 客房租金（元/间）560客房租金（元/间）560 开房率70%开房率70% 测算取值：测算取值： 项目取值 酒店年运营成本40% 项目转让成本(假 设) 6000元/ 已建工程建筑成本 基础工程和地下室土建成 本按2600元/计,裙楼土建 成本按2000元/计 建安成本3000元/ 装修成本 酒店按7000元/装修成 本计 营业税及附加5.30% 房产税 年缴:房产原值 28、70%1.2% 项目取值 酒店年运营成本40% 项目转让成本(假 设) 6000元/ 已建工程建筑成本 基础工程和地下室土建成 本按2600元/计,裙楼土建 成本按2000元/计 建安成本3000元/ 装修成本 酒店按7000元/装修成 本计 营业税及附加5.30% 房产税 年缴:房产原值 70%1.2% Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 32 序号项目折现（万元）合计（万元） 1项目经营收入87,542 212,078 1.1商业经营收益13,869 33,600 1.2酒店经营收益73,673 178,478 29、1.21酒店年有效毛收入8,499 1.22酒店年运营成本3,400 2 2总投资总投资65,749 65,749 65,749 65,749 2.1项目转让成本(假设)24,320 24,320 2.2减:已建工程建筑成本1,924 1,924 2.3建安成本14,980 14,980 2.4装修成本28,373 28,373 3税前利润9,174 115,759 3.1经营税金及附加12,619 30,570 3.2营业税及附加4,640 11,240 3.3房产税7,979 19,330 4 4税后利润税后利润7,798 7,798 98,395 98,395 4.1所得税1,376 130、7,364 5 5税后年投资回报率税后年投资回报率4.3%4.3% Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 二、酒店式公寓销售收益估算 1.酒店式公寓销售价格估算（略） 第一重 市场比较法 租金反推法 第二重 价格年增长率 第三重 项目增减核算 1.酒店式公寓销售价格估算（略） 第一重 市场比较法 租金反推法 第二重 价格年增长率 第三重 项目增减核算 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 片区参考市场案例： 项目名称建筑面积面积划分二手售价租金31、 酒店式公寓150003011520000120-150 金中环 酒店式商务公寓26000451561500090-120 星河世 纪CBD公寓（B、 C）4249534-701700065-75 佳兆业中心8464332-761800070-90 彩虹大厦（商住楼）120900055-65 项目名称建筑面积面积划分二手售价租金 酒店式公寓150003011520000120-150 金中环 酒店式商务公寓26000451561500090-120 星河世 纪CBD公寓（B、 C）4249534-701700065-75 佳兆业中心8464332-761800070-90 彩虹大厦（商住楼）132、20900055-65 受片区价值升值的影响，公寓产品普遍的价格都有了一个较大的提升 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 一：市场比较法 项目名称 影响因数本项目 星河世纪 （公 寓）Pa 金中环 （公寓） Pb佳兆业中心Pc 项目名称 影响因数本项目 星河世纪 （公 寓）Pa 金中环 （公寓） Pb佳兆业中心Pc 目前市场均价（元/M2）PX170001750018000 地段交通4039374036 项目规模10791010 内部设备1412121412 规划结构86787 物业管理119111011 经营模式733、6776 商业环境44333 升值潜力33333 品牌形象21222 推广手法11111 合计10088929891 QX=88QA=93QB=98QC=91 10088929891 QX=88QA=93QB=98QC=91 PA=( QX/ QA)Pi PA=16，261元/平方米 PB=( QX/ QB)Pi PB=15，714 元/平方米 PC=( QX/ QC)Pi PC=17，407 元/平方米 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 PX= PA*WA + PB*WB + PC*WC = 16, 241元/平34、方米 市场比较法结论 金中环金中环35% 佳兆业中心佳兆业中心15%星河世纪星河世纪50% 参照项目权重比例 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010 二：租金反推法 收益法简化分式: V=A/Y 假设条件:A不变,Y不变,使用期无限 计算结果: 租金反推法,收益价格为13500元/平方米 片区参考项目片区参考项目租金水平（元/m2）租金水平（元/m2） 金中环（公寓）120 星河世纪（公寓）70 佳兆业中心80 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 20135、0 本项目的综合比较均价:14871元/平方米 综合比较市场价值 市场比较法：市场比较法：1624116241元元/m2/m2 租金反推法：租金反推法：1350013500元元/m2/m2 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010 2008年初的销售价格14871元*平均升幅（1+25%）= 价格年增长率 预计本项目2008年初推向市场，为价格制定更为合理，应根据市场价 格规律的变化来寻求项目在2008年初的增长空间。 ?片区增幅，平均年增长值为：25% 第二重 18588.75元 目前售价：14871元/m2（来源于综合36、比较的市场价格） 金中环 2005年售价11000年增幅 2007年售价1750029% 佳兆业中心星河世纪 2005年售价12700年增幅2005年售价10500年增幅 2007年售价1800020.8%2007年售价1600026.2% Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 看看项目本身 在市场价格的基础上，根据产品的质素、附加值再进行最后核心 价格计算。 升值元素 结合项目本身优势，应在综合市场定价基础上再增值20%20%左左 右。右。 1、紧邻景轩酒店，具备做酒店式公寓的先天优势； 2、毗邻中心区，周边商务氛围37、浓郁，又有商务公寓的基础； 减值元素 土地闲置多年造成的烂尾楼影响；土地闲置多年造成的烂尾楼影响； 以上二个因素是影响项目发展及定价的重要因素，将直接影 响销售价格，下调幅度约5 5左右。左右。 Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010 项目增减核算 增值计算：市场综合价格*（1+ 20% ）=22306.5元 市场综合比较价格：17696元 减值计算：增值价格*（115% ）= 18960.5218960.52元 核心销售均价： 约19000元 （按50年产权计算） 第三重 Code of this report | 438、2 Copyright Centaline Group, 2010 项目项目取值 总建筑面积(含车库)49933 计算容积率建筑面积44533 商业面积4800 商业售价35000 公寓建筑面积39733 公寓售价19000 取值 总建筑面积(含车库)49933 计算容积率建筑面积44533 商业面积4800 商业售价35000 公寓建筑面积39733 公寓售价19000 测算取值：测算取值： 2、酒店式公寓销售收益测算（50年产权计算） 项目项目取值取值 项目转让成本(假设)项目转让成本(假设)按6000元/计按6000元/计 已建工程建筑成本已建工程建筑成本 基础工程和地下室土建成本 按239、600元/计,裙楼土建成本 按2000元/计 基础工程和地下室土建成本 按2600元/计,裙楼土建成本 按2000元/计 建安成本建安成本3000元/3000元/ 装修成本装修成本 公寓按1000元/装修成本 计 公寓按1000元/装修成本 计 前期费用前期费用5%5% 管理费管理费2%2% 投资利息投资利息 无法估算,以全部自用资金 考虑,忽略利息不计 无法估算,以全部自用资金 考虑,忽略利息不计 延长年限补地价延长年限补地价按1000元/计按1000元/计 营销费用营销费用3%3% 营业税及附加营业税及附加5.3%5.3% Code of this report | 43 Copyrigh40、t Centaline Group, 2010 43 序号项目合计 1销售收入92,293 1销售收入92,293 1.1商业销售收入16,800 1.2公寓销售收入75,493 2 2总投资总投资44,028 44,028 2.1项目转让成本(假设)24,320 2.2减:已建工程建筑成本1,924 2.3建安成本14,980 2.4装修成本3,973 2.5前期费用948 2.6管理费827 2.7投资利息- 2.8延长年限补地价4,453 3营销费用3,692 4营业税及附加4,892 5土地增值税(万元)15,873 3营销费用3,692 4营业税及附加4,892 5土地增值税(万元)41、15,873 5.1增值额/扣除成本75% 5.2增值税税率40% 6税前利润23,809 7所得税3,571 6税前利润23,809 7所得税3,571 8 8税后利润税后利润20,238 20,238 9 9税后年投资回报率税后年投资回报率18.4%18.4% Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010 3、 35年产权酒店式公寓销售收益测算 方法方法数值计算结果 直线折旧35年/50年0.713300 年限折旧V35=V50K35/K500.952718101 心理折旧从销售心理角度进行分析0.7514250 平均取值42、15217 即估算即估算3535年产权酒店式公寓销售价格取值：年产权酒店式公寓销售价格取值：1500015000元元/ / Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010 45 序号项目合计 1销售收入76,400 1销售收入76,400 1.1商业销售收入16,800 1.2公寓销售收入59,600 2 2总投资（万元）总投资（万元）39,574 39,574 2.1项目转让成本(假设)24,320 2.2减:已建工程建筑成本1,924 2.3建安成本14,980 2.4装修成本3,973 2.5前期费用948 2.6管理费843、27 2.7投资利息- 3营销费用3,056 4营业税及附加4,049 5土地增值税(万元)11,888 3营销费用3,056 4营业税及附加4,049 5土地增值税(万元)11,888 5.1增值额/扣除成本64% 5.2增值税税率40% 6税前利润17,832 7所得税2,675 6税前利润17,832 7所得税2,675 8 8税后利润（万元）税后利润（万元）15,157 15,157 9 9税后年投资回报率税后年投资回报率15.3%15.3% Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010 三、写字楼销售收益估算 写字楼44、价格估算过程（略）写字楼价格估算过程（略） 写字楼价格：写字楼价格：2500025000元元/ /平方米平方米 Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010 47 项目项目取值 总建筑面积(含车库)49933 计算容积率建筑面积44533 商业面积4800 商业售价35000 写字楼建筑面积39733 写字楼售价25000 取值 总建筑面积(含车库)49933 计算容积率建筑面积44533 商业面积4800 商业售价35000 写字楼建筑面积39733 写字楼售价25000 测算取值：测算取值： 1、写字楼销售收益测算（50年45、产权计算） 项目项目取值取值 项目转让成本(假设)项目转让成本(假设)按6000元/计按6000元/计 已建工程建筑成本已建工程建筑成本 基础工程和地下室土建成本 按2600元/计,裙楼土建成本 按2000元/计 基础工程和地下室土建成本 按2600元/计,裙楼土建成本 按2000元/计 建安成本建安成本3000元/3000元/ 装修成本装修成本 低层办公按900元/装修成 本计,但仅占1/3比例,因此总体 按300元/计算 低层办公按900元/装修成 本计,但仅占1/3比例,因此总体 按300元/计算 前期费用前期费用5%5% 管理费管理费2%2% 投资利息投资利息 无法估算,以全部自用资金46、 考虑,忽略利息不计 无法估算,以全部自用资金 考虑,忽略利息不计 延长年限补地价延长年限补地价按1000元/计按1000元/计 营销费用营销费用3%3% 营业税及附加营业税及附加5.3%5.3% Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010 48 项目合计 销售收入116,133 销售收入116,133 商业销售收入16,800 公寓销售收入99,333 总投资总投资41,441 41,441 项目转让成本(假设)24,320 减:已建工程建筑成本1,924 建安成本14,980 装修成本1,192 前期费用809 管理费747、71 投资利息- 延长年限补地价4,453 营销费用4,645 营业税及附加6,155 土地增值税(万元)31,946 营销费用4,645 营业税及附加6,155 土地增值税(万元)31,946 增值额/扣除成本122% 增值税税率50% 税前利润31,946 所得税4,792 税前利润31,946 所得税4,792 税后利润税后利润27,154 27,154 税后年投资回报率税后年投资回报率26.2%26.2% Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010 3、 35年产权写字楼销售收益测算 方法方法数值计算结果 直线折旧348、5年/50年0.717500 年限折旧V35=V50K35/K500.952723817 心理折旧从销售心理角度进行分析0.7518750 平均取值20022 即估算即估算3535年产权写字楼销售价格取值：年产权写字楼销售价格取值： 2000020000元元/ / Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010 50 序号项目合计 1销售收入96,266 1销售收入96,266 1.1商业销售收入16,800 1.2公寓销售收入79,466 2 2总投资总投资36,988 36,988 2.1项目转让成本(假设)24,320 249、.2减:已建工程建筑成本1,924 2.3建安成本14,980 2.4装修成本1,192 2.5前期费用809 2.6管理费771 2.7投资利息- 3营销费用3,851 4营业税及附加5,102 5土地增值税(万元)25,163 3营销费用3,851 4营业税及附加5,102 5土地增值税(万元)25,163 5.1增值额/扣除成本110% 5.2增值税税率50% 6税前利润25,163 7所得税3,774 6税前利润25,163 7所得税3,774 8 8税后利润税后利润21,388 21,388 9 9税后年投资回报率税后年投资回报率23.1%23.1% Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010 决择决择 ?原则原则1