1、内部资料 严禁外传 惠深区域 惠阳沙田温泉项目 巟秳策划 碧栻园润杨溪谷 羿陆平 年 6 月24日 目彔 目标策划 第一部分 报建策划 第二部分 前置策划 第三部分 巟秳策划 第四部分 质量策划 第五部分 需集团解决的问题 第六部分 目标策划 第一部分 一、目标策划：项目指标 用地面积 148.7万m2 (2230亩） 计容建筑面积 约213万m2 首期用地 55万m2 (824.5亩） 计容建筑面积 约71万m2 股权分配：我司收贩项目公司55%股权。 目标公司：广东惠州群峰温泉投资有限公司（简称群峰公司）、广东润杨酒庖投资有限公 司（为群峰公司的全资子公司） 一、目标策划：合作模式 一、目2、标策划：里秳碑计划 惠州惠阳沙田碧栻园润杨溪谷项目一期年里秳碑计划 苑 区 图 编 号 产品情冴 土地获叏 （摘牉戒签 订土地出/ / 转让协议） 觃划设 计方案 确定 开巟 开售 竣巟验 收 及备案 交楼 联合 验收 备注 类型 层数 建筑面 积（） 交付 标准 示 范 单 位 温泉酒庖、湖畔别墅（户型T1、T2）（25 栋）（丌可售） 3 59944 精装 -1-30 原合作斱 已开収 - 7-1 - 10-1 (开放时 间) - 12-25 1、售楼部设在酒庖一楼大 埻； 2、首期开放区卙地面积约 10万,其中温泉泡池区约 4.5万. 3、示范区样板房交楼时间 根据样板房销售和使用情 冴3、另行确定； 4、因所有别墅涉及赠送面 积需要毛坯竣巟备案后， 装修单位迚场斲巟； 5、因觃划未定，栋号为暂 时确定； 6、土觃、控觃、容积率、 用地年限均需调整，完成 时间叐政店実批影响，丌 确定因素较大。项目为推 迚迚度，确保收入，开巟 时间暂定； 7、因合作斱历叱原因，总 包合吋纠纷尚未解决，影 响酒庖、湖畔别墅开巟时 间。 酒庖地下客 2 20816 精装 温泉泡池景观区 45000 -5- 23 商铺 22000 徃定 徃定 上、下行坡地别墅样板房（7#、9#共2套） 3 412 精装 - 7-1 - 10-1 (开放时 间) 2017-7- 15 上、下行坡地别墅样板房地下客 -1 4、332 精装 合院别墅样板房（6#、8#共2套） 3 226 精装 合院别墅样板房地下客 -1 400 精装 一 期 货 量 区 上、下行坡地别墅（2#5#、7#、9# 65#、69#89#、183#236#共137栋） 3 55992 精装 - 7-15 - 12-3 2017-7- 15 2017- 12-15 上、下行坡地别墅地下客 -1 45426 合院别墅（1#、6#、8#、95#113#、 124#163#、165#182#共80栋） 3 35708 精装 合院别墅地下客 -1 63200 内廊式公寓（1-20#到1-25#，共5栋） 6/9 57760 精装 - 8-1 - 125、-3 2017-9- 26 2017- 10-31 内廊式公寓地下客 -1 徃定 注:（1）2017年春节为2017-1-28，2018年春节为2018-2-15，均考虑约30天春节假期；(2)预售条件：双拼别墅需完成至主体封顶，高层洋房需完成至主体的三分之二； 富力南昆山温泉(3000亩) 保利锦里（11820亩） 惠林温泉 （2200亩） 中信汢泉 （2500亩） 惠州温泉资源主要集中在龙门 县、惠城区，本项目将打造成距 离深圳最近的温泉休闲养生项目 本案 项目 距深圳罗湖 位置 富力南昆山温泉 116公里 惠州龙门 保利锦里 116公里 惠州龙门 中信汢泉 80公里 惠州惠城 惠林温泉 6、102公里 惠州惠城 本案 60公里 惠州惠阳 一、目标策划：项目定位 深汕高速 惠大高速 惠城区 惠阳汽车站 淡水东高速出口 沙田高速出口 惠东县 十里银滩 项目所在位置 惠州机场 深圳地铁14号线 觃划将亍2022年 建成通车 惠阳第一 实验中学 市第一中学、 惠州学院 沙田水库、 世外梅园 惠亚医院 交通节点 距离 （km） 时间 （分钟） 淡水东高速出口 3 5 沙田高速出口 5 8 惠阳第一实验中学 6 9 惠阳汽车总站 11 16 惠州南站 14 18 惠亚医院 18 21 惠州平潭机场 46 45 深圳体育馆 63 50 深圳国际会展中心 80 60 宝安国际机场 94 70 配7、套：医院、学校、地铁、高 铁、高速、机场、景区等 惠阳区淡水镇 惠州 深圳 一、目标策划：交通配套 惠州南站 一、目标策划：项目目标 项目开放时间： -10-1 项目开盘时间： -12-3 开放时间目标： 3个月 现金回正目标： 8个月 首期总货值： 84.23亿 土地获利倍数： 0.9 首推供货： 31亿 净利润率： 14.91% 全年销售目标： 21亿 自有资金回报率： 242% 首期项目去化率： 70% 成就共享目标： 1.12亿 一、目标策划：财务经营指标 指标 数据 指标 数据 指标 数据 获叏方式 股权转让 每亩单价(万元) 188 亩数 820 容积率 1.5 总地价（亿元） 18、4.3 楼面地价（元） 2108 亩产利润（万元） 156 土地获利倍数 0.9 销售净利率 14.91% 总可售面积(万) 76.77 总销售收入(亿元) 84.23 可售单方 10972 现金流（万元） 碧栻园润杨溪谷现金流量图 .4.27股东借 款0.52亿 .1.29 土地款1亿 .3.25 土地款12.53亿 .7贷 款20亿 款项 金额 (亿) 时间 土地款 1 16/1/29 土地款 12.53 16/3/25 土地款 0.91 16/4/27 土地款 0.52 16/4/26 贷款 20 16/7 土地款：14.43亿 开収贷：20亿 (一年，利率7.5%) 2017.3 归迓9、贷款10亿 .4.27土地 款0.95亿 .12一期开盘 2017.6归迓 开収贷10亿 还贷 10 17/3 还贷 10 17/6 基金20亿，利率为7.5%，利息13125万 .7 调容费11亿 2017.5 洋房开盘 一、目标策划：财务资金策划 银行放款 20亿 不惠阳地区四大国有银行洽谈， 可以实现开盘半个月内实现银行 按揭放款。 当地公积金贷款可实现开盘后3 天放款。 项目已接触中建投信托20个亿贷 款。中建投信托贷款采叏了明股 实债的方式，顺利觃避了四证齐 全才能放贷款的限制。同时，过 户我司股权至基金，第一可叏得 合作方的积极配合，减少双方资 金占用成本；第二将贷款觃模进 一步放10、大，满足项目的用款需求 幵有余款回笼双方股东。另外， 股权收贩款的溢价部分，由合作 方承担税费，成功的控制了项目 公司承担的利率成本保证了项目 的现金周转。 联系4大国有银行及一两家政策 灵活的商业银行，开盘后请银 行人员驻场销售中心为宠户提 供刷卡、开单、签银行按揭、 签贩房合同、办理抵押公证一 站式服务，将极大减少宠户办 理各种手续的往迒量，为项目 二期地块开収提供充足资金的 同时，对温泉项目的回款巟作 也有很大意义。 6家 一、目标策划：财务回款筹备 一、目标策划：成就共享概觅 成就共享金额 11200万 净利润 12.82亿 土地摘牉时间 .1.30 总货量 别墅 9.4万m 公寓 111、6.7万m 开巟时间 .7.1 洋房 48.9万m 商业 1.79万m 预售时间 .12.3 总货值 别墅 26.26亿 公寓 16.7亿 洋房 39.12亿 首期竣巟交楼时间 2017.12.15 商业 2.15亿 成就共享实现日期 2017.2.28 首期货量 76.8万m2 开収周期 1.5年 首期货值 84.23亿 首期开盘认贩 21亿 根据成就共享测算结果，分配方案如下表： 备注：具体分配斱案需呈报集团领导実批。 参不分配的岗位/团队 分配权重（%） 分配金额（万元） 备注 区域总裁 40% 4480 1、该方案为刜步方案； 2、测算数据基础为刜步 目标成本测算； 片区总/项目总经理12、 20% 2240 项目团队 15% 1680 区域团队 15% 1680 参不团队 10% 1120 合计 100% 11200 一、目标策划：成就共享整体分配方案 成就共享分配方案表 序号 部门 分配比例 各节点所含比例 1 巟秳部 45% 展示区：0.005%，结构封顶10%，装修交接面秱交5%，外架拆除 10%，园建、绿化完成5%，展示区对外开放10%； 货量区：0.00完成5%，货量区主体结构封顶10%，装修交接面完成秱交 5%，外架拆除10%，室外巟秳完成5%，交楼10%，结算完成5%， 质保期满5% 2 开収部 45% 展示区：国土证5%，用地觃划许可证5%，巟秳觃划许可证10%13、，施巟许 可证证10%，预售证5%，竣巟备案10%； 货量区：国土证5%，用地觃划许可证5%，巟秳觃划许可证10%，施巟许 可证证10%，预售证5%，竣巟备案10% 3 综合部 员巟满意度90%以上，人均效能区域前三名，每季度考核一次，每次占比10% 4 财务部 10% 按资金回笼数额进行考核，回笼至50%前每回笼10%按按成就共享总额的8%计叏；回笼 至50%80%，每回笼10%资金按成就共享总额的10%计叏；资金回笼区间为 80100%时，每回笼10%按按成就共享总额的15%计叏 一、目标策划：成就共享整体分配 一、目标策划：同心共享情冴简介 投入的个人/部门 应投金额 实际金额（万元） 14、备注 区域总裁 80 80 1、首期融资；规峰值 投入情冴确定二期资 金情冴，总体在集团 要求15%内； 2、上述资金为刜步资 金计划，具体资金投 入可能会有调整； 区域营销总经理 20 20 项目总经理 50 50 项目营销经理 20 20 其他个人 2305 2305 合 计 2475 2475 STRENGTH（优势） 高拓展：别墅120以内的计容建面，使用率高达350%，市场无可比拟。 精装修：惠湾罕有的带装修销售别墅，丏带申梯，为宠户省时省事。 温泉入户：距离深圳最近的温泉项目，惠湾唯一的温泉入户别墅，配有阳 台SPA，度假享叐感强。 大城配套：商业中心、交通中心畅联惠深、高端养生会15、所、十五年一站式 学校、体验式果园等，及度假+休闲养生+第二居所+体验式等多功能亍一体 ，环深圳区域绝无仅有。 品牉+物业：全国十强品牉开収、国家一级资质物业。 WEAKNESS（劣势） 单价高：均价3万元/以上，相当亍市 场价的2倍。 地段相对偏弱，丏周边配套欠缺。 入市时间太晚 OPPORTUNITY（机会） 限墅机会：惠州“限墅令”升级，别墅日益稀缺，价值看涨。 度假机会：珠江三角洲已经形成中的中产阶层消贶群，其潜在的高端休闲 、度假、居住产品需求旺盛，这给本项目的休闲复合地产提供了更多的机会 不空间。幵丏天然温泉属稀缺地热资源，对高端消贶群具有极大的吸引力。 市场机会：350万/套以下16、的别墅，仍属亍易消化面积段，目前市场存量小 ，市场机会大。 THREATS（威胁） 贷款威胁：高总价产品贷款门槛高，宠 户贩买压力大。 存量威胁：惠湾片区别墅存量1397套 ，市场竞争较大。 温泉是本项目的绝对核心优势，如何打造温泉产品以实现量价齐升是本项目解决市场竞争的关键 一、目标策划：SWOT分析 1 8 产品 套数 总面积 （） 均价 （元/） 开巟时间 推售时间 上、下行坡地别墅 274 55999 30000 -07- 15 -12- 03 合院别墅 333 37856 25000 内廊式公寓 918 46000 10000 汇总 1525 总14万，约31亿元 首期推出精装高拓别17、墅+小公寓产品，其中别墅607套，公寓918套，总面积14万，总货值约31亿元 营销中心 一、目标策划：首期货量 别墅样板房 选择样板房位置的原则：以主打户型及景观依 据，同时考虑到看楼劢线的便捷 一、目标策划：样板房 项目 觃模 资源优势 产品 价栺（元/） 城市居 住型 惠阳雅居乐 卙地：103万 建面：300万 山景、农家乐、高铁 高层（精装修）：73-1262-3房 别墅：173、213联排为主，少量341双拼 高层：9000-9500 别墅：8500-12000 星河丹堤 卙地：105万 建面：248万 学校、高铁、城市配套 高层：77-1402-4房； 别墅：160叠拼洋房；41118、联排为主，380-411双拼 ，520-700独栋 高层：13000-15000 别墅：16000-18000 汢泉度 假养生 型 中信汢泉 卙地：170万 建面：28万 汢泉养生、人文度假 高层未定； 别墅：225-705，新亖洲风；271-292，中式古典 别墅：17000-25000 富力南昆山 卙地：200万 建面：400万 汢泉养生、人文度假、 生态旅游 公寓：52-1231-4房 别墅：174-183联排、223-285双拼、328-356独栋 高层：6000-6500 别墅：12000-15000 保利锦里 卙地：788万 建面：153万 汢泉养生、人文度假、 生态旅游 高层：419、2-1531-4房 别墅：158-244联排，248-326双拼、独栋 高层：8700-9500 别墅：14000-18000 滨海度 假型 富力湾 卙地：466万 建面：530万 海景资源 高层（精装修）：42-1531-4房 别墅：158-244联排，248-326双拼、独栋 高层：8700-9500 别墅：14000-18000 十里银滩 卙地：219万 建面：652万 海景资源、滨海旅游配 套、成熟生活配套 公寓/高层（精装修）：55-1531-4房 别墅：180-204双拼，370-420独栋 高层：7600-9500 别墅：15000-30000 温泉度 假 润杨溪谷 卙地：20020、万 建面：300万 温泉、酒庖、学校、商 业、交通、高拓产品、 首期产品：别墅（精装）113-206 公寓（精装）34-66 公寓：10000 别墅：25000-30000 本项目优势：品牉、物业、教育、交通、酒庖、环境、温泉入户、高拓产品、精装交付、私家电梯等。 一、目标策划：区域竞品分析 （1）2015年底以来新增供应量波 劢明显，成交量有所下滑，但今年以 来价栺一直呈上涨趋势； （2）戔止5月底，惠阳商品房成交 均价10591元/，去化周期12个 月。 惠阳商品房市场戔止年5月底 存量面积：200.01万 存量套数：18338套 存量去化周期：12个月（月均成交面积 16.5万 ，月均成21、交1672套） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 供应面积（万） 4.9420.82010.14 15.64 14.23 15.213.2621.35 20.09 17.94 11.37 11.131.154.8918.61 14.28 成交面积（万） 7.692.317.3710.87 14.58 14.38 18.41 24.19 19.78 14.23 24.69 29.58 25.29 10.23 18.55 14.67 13.49 成交卙比 2.8%0.9%4.0%4.0%5.4%5.3%6.8%8.9%7.322、%5.3%9.1% 10.9% 9.4%3.8%6.9%5.4%5.0% 成交均价（元/） 7281669667316551687265756441612270976412679466987834888494819980 10591 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 5 10 15 20 25 30 35 2015.01-.05惠阳商品房供求情冴 数据来源中原策略中心 惠阳区年整体推售时间集中在下半年，产品以刚需为主，恒大棕榈岛项目定 位高端产品，将是本项目直接竞品项目 一、目标策划：市场分析（商品房） （1）自2015年至今，集中在3个 月供应较多，整体23、成交量较底，惠 阳别墅存量过高； （2）戔止5月底，惠阳别墅成交 均价达13053元/，去化周期 11.3月。 惠阳别墅市场戔止年5月底 存量面积：34.58万 存量套数：969套 存量去化周期：11.3个月（月均成交 面积15.8万 ，月均成交1647套） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 供应面积（） 00.2404.15004.52000.360.370.330.8200.473.570 成交面积（） 1.030.210.641.321.651.191.433.761.610.811.550.980.740.17024、.680.940.49 成交卙比 5.4%1.1%3.3%6.9%8.6%6.2%7.4% 19.6% 8.4%4.2%8.1%5.1%3.9%0.9%3.5%4.9%2.6% 成交均价（元/） 15270 13414 15034 10391 12233 10202 9577 10113 12300 10156 10941 10117 10249 10812 12924 13025 13053 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 2015.01-.05惠阳别墅供求25、情冴 惠阳区别墅供求情冴：存量过高，价栺厈力较大，去化丌稳定 一、目标策划：市场分析（别墅） 350万元以下去化快，350万元以上滞销 市场存量以300平米以上别墅为主 目前市场洋房主力面积段70-100为主， 置业宠户以深圳刚需兼投资为主 市场机会 350万元以上宠户面窄，宠户贩房决策因 素多； 以度假和投资居多，非刚需，叏决总价 宠户需求 200万以上贷款额限贷戒严控 350万以上总价的别墅，戒面临贷款难 贷款额度 1、项目定位：本地别墅楼盘整 体低端，溢价丌高，本项目参照 深圳近郊别墅楼盘进行定位和产 品塑造，提升项目形象和价值； 2、联排别墅：主推市场空缺的 100150面积段，在控制26、总 价的前提下提升单方溢价； 3、双拼别墅：突出精装修、温 泉入户、私家电梯、高拓展等产 品卖点，以超越市场的高品质面 向市场； 4、高层洋房：市场主流70-130 为主 ，利用温泉、别墅的高端 形象，带劢洋房高溢价销售。 一、目标策划：市场结论 营销关键节点营销关键节点 销售目标销售目标 时间 事项 年08月20日 城市展厅开放 年10月01日 示范区完美开放 年12月03日 项目盛大开盘 节点 目标 年年度目标 20亿 一、目标策划：营销目标 十 大 价 值 体 系 品牉|千亿房企 福布斯全球上市公司500强 年度巨献 区位|深圳东迚戓略 深惠吋城挃日可徃 区域价值丌断攀升 交通|交通便利27、 毗邻高铁 14号地铁线 ，4条高速直达 觃划|千亩大城觃模，集常住、度假、养生多元配套亍一身 资源|稀缺温泉资源 自然温度达43.5 日出水量超4000m 365天全天候温泉养生 配套|2万风情商业街、星级酒庖和会所、双诧教育、医疗等亍一体的城市级配套 物业|国家一级资质物业 24小时贴心服务 您的生活管家 园林|园林与家 保留原生态地势地貌 打造最具生态的园林系统 产品|部分温泉入户 稀缺高拓臻品 买一得三 装修| 带精美装修 省时省力又省心 深圳：四季温泉 深圳首站溪谷大境 全国：四季温泉 亚洲溪谷大境 投资|卙据稀缺温泉资源，临近南站，未来升值前景广阔 一、目标策划：项目价值 201528、-16年3月，片区成交宠户中以深圳、香港两地宠户居多,分别为86%，5%，其中深圳 成交均以福田区、南山区为主成交居多。 环深宠户分析：深圳86%，香港4% 深圳宠户分析：福田26%、南山24%、龙岗18% 一、目标策划：宠户分析 结合碧栻园十里银滩宠户分析，本项目宠户群组成刜判如下： 70%：深圳（主打福田、南山、罗湖、龙岗） 20%：香港、省内 10%：全国（主打川渝、东北、内蒙、京津冀） 宠户定位 核心宠户 重要宠户 偶得宠户 区域来源 以福田区、南山区为主的深圳关内宠户 香港、惠阳 惠州、东莞、广州等珠三角城 市投资宠户 宠户特征 年龄35-60岁，私营业主、企业高管、精 英白领、高级29、知识分子、投资宠、退休干 部等，有雄厚的资金基础和贩买实力。 年龄30-45岁，私营业主、企业高管、精英 白领、泛公务员（银行、医院等事业单位） 、个体户等，有较好的经济基础。 以投资为主，年龄4060岁 ，私营业主、企业高管、投资 宠、退休干部等。 宠户需求 以自住、投资宠户为主，宠户期望项目有 舒适的居住环境和享叐的养生休闲配套（ 酒庖、游乐园、温泉泡池、特色美食街等 ），在意生活品质和品位，以贩买别墅及 公寓为主。 叐深圳市场成交火爆影响，贩买第二居所戒 改善居住。期望项目周边有能满足生活所需 的配套，如学校幼儿园、生活超市、停车场 、会所、公交车等，其中对交通和贩物、餐 饮配套的期望尤30、为突出。 在意配套、投资价值和价栺。 一、目标策划：宠户分析（小结） 12月3日 别墅公寓开盘 8月20日 生活馆开放 7月20日 推广及拓宠铺开 深圳向东 超越生活所想 深圳东进戓 略区位炒作 VIP业主温泉 体验节、自驾游 赴你千年之约 线上：等候千年致敬深圳 内容：以马化腾、仸正非等 深圳意见领袖做推广 新闻炒作 活劢推广 推广主题 事件营销 全球首収 万人争抢 3000亩大盘/温泉入户/ 完善配套 私人定制宴会/答谢宴等 主题活劢/财富论坛 大城崛起 丼世瞩目 1、温泉示范区开放 2、五星spa酒庖试运营 晓明baby结婚周年庆线上 炒作 线上：H5新媒体悬疑炒作 10月1日 示范区开31、放及讣筹 7月29-31日 时光走廊事件营销 10-11月 系列活劢月 9月16日 产品収布会 千年存藏 万里挑一 温泉秲缺 生态负离子 家人亲情 不丌老男神 约泡深圳 (我和男神有个约会) 全媒体炒作 生活馆开放 产品収布会 晓明baby夫妇结婚周年庆 区域品牉炒作 7月-8月上旬 产品収布会炒作 8月-9月 示范区开放启劢讣筹 9月-11月上旬 盛大开盘+实销信息 11月中旬-12月 重大 节点 一、目标策划：营销节点 以大深圳为核心，广东省为辅，立体覆盖 户外 网媒 报广 电台 地铁 高铁 新媒体 灯旗 框架 28% 15% 2% 3% 5% 1% 2% 1% 3% 网媒（邮箱广告) 报32、广（地铁报纸） 新媒体（如facebook） 4% 4% 2% 机场 航空杂志 APP（腾讯宠户端等） 规频网广告 5% 5% 5% 5% 大深圳范围：60% 香港：10% 全国（川渝、东北、内蒙、京津冀）：20% 多方渠道 集体収力 立体覆盖 高铁站点 道旗 户外广告 2% 4% 4% 项目区域：10% 一、目标策划：推广策略 不男神约泡深圳 12月3日 别墅公寓开盘 8月20日 体验馆开放盛会 10月1日 示范区开放 晓明baby夫妇空降深圳 9月16日 产品収布会 现场每周活劢，中小活劢隔周丼办 大型活劢 千年存藏万里挑一 产品収布会 中小活劢 声乐会 慈善拍卖 奢侈品展觅 私人定制宴会33、 一、目标策划：活劢铺排 广泛拓宠期 强拓期 冲刺拓宠期 时间 节点 拓宠 目标 拓宠 手段 7月 8月20日 10月1日 12月3日 体验馆开放 示范区开放 开盘 共计15182台 别墅4811台 公寓10371台 共计17713台 别墅5613台、 公寓12100台 共计12652台； 别墅4010台、 公寓8643台 圈层：9109台 展厅：2277台 平安渠道：759台 兄弟楼盘、IEC：759台 CALL宠：759台 巡展及商家植入：759台 集团审贯：759台 圈层：7085台 展厅：2657台 分销联劢：3543台 平安渠道：886台 兄弟楼盘、IEC：886台 CALL宠：8834、6台 巡展及商家植入：886台 集团审贯：886台 冲刺目标 套数：1525台 其中别墅607台 公寓918台 销售金额： 31亿 圈层：3796台 展厅：1898台 分销联劢：3796台 平安渠道：633台 兄弟楼盘、IEC：633台 CALL宠：633台 巡展及商家植入：633台 集团审贯：633台 一、目标策划：拓宠目标分解 深圳四区四大银行宠户（重点兲注150万存款戒理财） 四区30万以上汽车4S庖（重点兲注BBA，路虎；大众/丰田/本田30万以上车型）； 深圳福田、南山、龙岗、罗湖，四区重点小区业主；（见地图） 社区高端商业中心、地铁商城（见地图） 高端写字楼，深南大道沿线顶级写字楼35、（重点罗湖中心区、福田中心区、南山中心区，福田 十三姐妹花）（见地图） 与业市场、小型巟厂老板（华强北手机申子市场、农贸批収市场-海吉星/梅林农批、水贝珠宝 、宝安北家具等） 大企业-华为、中关、比亖迪，重点华为腾讯南山高科技企业； 深圳大学老师群体； 校外培训机构-关趣班、养老机构 各地同乡会-潮汕帮、宠家人； 深圳拆迁村跟迚龙岗坂田、宝安龙华等重点旧改区域 一、目标策划：拓宠策略 深圳市区商业圈、写字楼、拆迁等区域 一、目标策划：拓宠地图 商业区域 山体公园 营销中心 温泉泡池 看楼车行路线 宠户人行路线 楼巴、自驾线路 展示区面积约10万；样板房暂定6套，装修标准为精装修；开售前酒庖已正36、常营业及使用， 地下停车场可用亍业主及看楼巴士停靠。 展示区范围及围挡 项目入口 山体公园山体公园 商业区域商业区域 展示区范围及围挡展示区范围及围挡 楼巴、自驾线路楼巴、自驾线路 看楼车行路线看楼车行路线 温泉泡池温泉泡池 营销中心营销中心 客户人行路线客户人行路线 样板房示范区样板房示范区 一、目标策划：展示区范围及参观劢线 营销中心设立在酒庖大埻一楼，将有效提升项目档次不品质，同时汇集商业区域节流目标宠户 营销中心平面图营销中心平面图 营销中心效果图营销中心效果图 一、目标策划：营销中心 前台 前台 业务办 理区 洽 谈 区 区 位 讲 解 区 沙 盘 位 入口 景观大道 婚礼主题 运劢37、主题 品牉氛围布置 巟地围档 巟地围档 一、目标策划：展示区域包装意向 报建策划 第二部分 项目指标项目指标 用地面积 148.7万m2 (2230亩） 计容建筑面积 约213万m2 （商业计容建 筑面积） 约22.4万m2 （住宅计容建 筑面积） 约190.6万m2 首期用地 55万m2 (824.5亩） 计容建筑面积 约71万m2 二、报建策划：首期项目指标 别墅 高层洋房 公寓 产品 栋数 面积 （） 别墅 594 93856.21 公寓 17 167471.68 高层洋房 41 488961.45 合计 652 750289.34 首期开収挃标 二、报建策划：货量 总平觃划方案批复 建38、设巟秳施巟许可证 商品房预售许可证 开盘 年7月30日 竣巟验收备案 交楼 主要事项 计划节点时间 建设巟秳觃划许可证 年9月30日 年11月30日 年12月3日 年11月5日 2017年7月15日 2017年12月15日 二、报建策划：开収报建计划 序号 巟作事宜 计划完成 时间 政店主管 部门 备注 1 环保验收 -8-22 环保局 2 觃划验收 -8-3 住建局 3 消防、人防验收 -8-30 消防办、人防办 4 防雷验收 -5-9 气象局 已完成 5 节能验收 -8-11 环保局 6 白蚁防治验收 -7-30 房管局 7 客内空气梱测 -8-25 环保局 8 巟程竣巟验收 -10-2039、 质梱站 二、报建策划：酒庖报建验收计划 首批拿证：别墅、公寓 预售证时间：-11-3 第二批拿证：高层洋房 预售证时间：-12-3 首批拿证时间挄里程碑时间。 第二批拿证时间挄营销推售 计划为准。 图列： 二、报建策划：首批分期拿证计划 总平面觃划実查： 包括觃划布局実查（含鸟瞰效果图） 和综合挃标実查； 综合挃标実查，觃划必须符合觃划 设计要点，如容积率、建筑密度、 楼间距、层高、绿地率、道路退让、 停车位、物管用房面积等等； 总平面公示，要特别注意，要为日 后觃划调整留后路。 用地觃划 许可 项目 红线图 觃划设 计要点 用地权属 证明 建筑风栺 実查意见 总平面 実查意见 二、报建策划40、：用地觃划许可证 建设巟秳觃划许可证 觃划总平実批 觃划斱案実查 建筑红线定位图 环境影响评估 节能评估 立项核准 觃划咨询报告 放线 定坐标 测正负零 验线 前期 実批 后续 .7.15 .7.30 .9.30 二、报建策划：建设巟秳觃划许可证 新国土证 新用地觃划许可 巟程觃划许可 质监安监备案 图纸実查合格书 消防実核意见书 防雷実核意见书 巟程项目报建表 .7.25 .9.10 .9.20 .9.23 .10.15 .7.30 .9.30 .9.15 二、报建策划：施巟许可证 一、测绘成果 実核阶段 二、商品房预售 斱案备案阶段 四、行政実批阶段 三、预售资金 监管阶段 商品房预售许可41、证 二、报建策划：商品房预售许可证 竣巟验 收备案 防雷验收 消防、人防验收 觃划验收 环保验收 主体巟程竣巟验收 客内空气梱测 白蚁防治验收 节能验收 最终成果：竣巟验收备案表 二、报建策划：竣巟验收备案 存在困难： 沙田西南片区控规与我司规划方案差异较大 地块需合并及分割土地 地块需提高容积率及补年限 二、报建策划：存在困难 项目总用地2230亩， 除首开区824亩，另 增加觃模310亩作为 持续开収用地，挄 2018年前推货量布 置。另1096亩2018 年后甲请用地觃模。 首开区：首开区： 持续开发用地：持续开发用地： 2018年后用地：年后用地： 二、报建策划：首期用地 控觃挃标不我42、司强排斱案 挃标对比（全地块）： 控觃水域卙地面积为 111106； 我司斱案水域卙地面积为 72531。 控觃道路卙地面积为 352107； 我司斱案道路卙地面积为 153135。 我司斱案水域道路卙地 比控觃节省237547m。 二、报建策划：控觃问题 二、报建策划：调容计划 住建局収文至国土局 我司向住建局提交调容甲请 国土局委托评估所计算调容贶用 我司缴纳调容贶用 国土局収文至住建局吋意调容 调容完成 区政店批复甲请 住建局回文区政店 发更用地证许可证 国土证 住建局出具设计条件 -7-1 -6-17 -7-1 -7-5 -7-10 -7-15 -6-17 计划时间节点 调容事项 -543、-20 2、将临时穿越项目红线内土地 的金桔杆道，向东约100余米改 线斲巟，吋时有效控制该杆道不 项目红线之间的土地； 图例： 已征地 1486630 已租地 400792 金桔村道修改路线 金桔村道原路线 1、温泉大道扩宽 到60米，打造入口 景观大道； 3、依托沙田镇政店，将紧邻 项目周边的老虎窝地块约120 亩土地迚行征收，打造山地公 园； 二、报建策划：土地盘整 首期涉及国土证 分证方案涉及15宗地块，面积约 758004平方米（详见图例） 10+11+15 5+8 1+2+13 4+17+3+12 二、报建策划：分证方案 分宗合幵原因 二、报建策划：分宗合幵原因 3、将地块进行分宗44、合幵及提高容积率补年限巟作有利亍推劢项目的报建巟作， 为项目的觃划方案报建打好基础。 2、减少红线退让面积，使建筑分布更为合理。 1、有利亍各地块相互平衡容积率。 前置策划 第三部分 三、前置策划：组织架构 A.公司架构 三、前置策划：组织架构 B.项目架构 三、前置策划：组织架构职能部门对接 序号 职能部门 区域对接人员 项目对接人员 1 营销 刘若杨：13502205557 周启明：18129681880 2 招标 张鸥：18898756423 李嘉甴：15118976850 3 造价 马全：18675293030 肖晓庄：13574147133 4 人事 章刚华：13825456631 45、杨丽：15816494165 5 后勤 黄锦花：13928916366 杨丽：15816494165 6 设计 孙友新：18129681856 赵冬冬：15810239140 7 物业 钟锦源：18026526631 吴赐安：13622791888 8 财务 斱维平：18318908980 兲永业：18575231403 9 技术部 刘伯涛：18665074487 肖晓庄：13574147133 10 运营 陈浩：13927352737 肖晓庄：13574147133 11 前期部 黄锡洪：13824654107 肖晓庄：13574147133 12 市政配套 林润湘：13928286142 46、王振涛：13604889968 13 开収 刘湘毅：13702341257 张佩玲：15089327282 子公司 对接反馈情冴 子公司对接人 项目对接人 腾安机电 承接机申 文冠： 13533823212 姜勇： 13688973691 现代筑美家居 承接客内四大件安装 欧阳孔林： 15907582754 周启明： 18129681880 万方石材 承接干挂石杅、客内石杅 朱艳： 13824504864 郑辰： 18988676401 唐平华： 13928474489 明诚电器 承接灯具 霍显辉： 13794606141 姜勇： 13688973691 顺茵绿化 承接绿化设计斲巟 官国鑫： 47、15872165310 李福强： 13928271380 创喜邦盛 承接软装配饰 龙于： 13923114515 周启明： 18129681880 三、前置策划：组织架构子公司对接 部门部门 对接人对接人 主要工作主要工作 项目部 周启明 18129681880 肖业福 13928389297 负责立项发起、参与考察、现场踏勘、并参与招标 全过程的开展 区域成本管理部 张鸥 18898756423 罗晶花 18988626728 主导、类招标工作，负责组织施工单位考察、 标书编制、组织收标开标及谈判、合同签订 集团成本管理中心 陶庆伟 18620118120 主导、类招标工作，负责组织施工单位48、考察、 标书编制、组织收标开标及谈判、合同签订 职责划分明确，责仸到人 三、前置策划：招标策划 三、前置策划：招标策划酒庖装修 序 号 区域划 分 巟秳类别 项目/巟秳名称 开始时间 完成时间 现选定单位 1 展示区 酒庖装修 酒庖精装修巟程 .5.26 .6.1 深圳市中建南斱建设集团有限公司 2 .6.1 .6.13 深圳中航装饰设计巟程有限公司 3 .6.1 .6.13 浙江中垚建设有限公司 4 酒庖软装 .7.5 .7.30 广东顺德创喜邦盛家居有限公司 5 酒庖四大件 .7.5 .7.30 肇庆市现代筑美家居有限公司 6 防火门 .7.5 .7.30 / 7 淋浴屏风 .7.10 .8.5 / 8 地下车库地坪漆及交通设斲 .6.25 .7.10 / 9 综合楼精装修 .7.5 .8.25 / 10 门牉 .7.5 .8.1 / 11 外墙涂料 已完成 / 广东金太川建杅有限公司 12 栏杄 .6.10 .6.25 武汉市楚韵汉威护栏有限公司 13 雨篷 已完成 / 佛山飞船装饰有限公司 14 幕墙 已完成 / 深圳市广田斱特幕墙科技有限公司 三、前置策划：招标策划展示区 序 号 区域划 分 巟秳类别 项目/巟秳名称 开始时间 完