1、专注于产业链全程服务 以最高水准为客户锻造投资价值 合作共赢未来商业地产前期定位规划与高效招商商业地产前期定位规划与高效招商投资顾问建筑设计商业研究2商业地产的四大要素，可简单概括为：商业地产的四大要素，可简单概括为：1）商业概念规划与主题定位，决定项目成败的关键;2）设计与概念详规，决定硬件标准与动线组织合理性;3）成本与融资，项目开发资金保障;4）运营与推广，提升物业的商业价值;首要一步：从定位到招商首要一步：从定位到招商投资顾问建筑设计商业研究3第一部分 定位与规划设计第一部分 定位与规划设计投资顾问建筑设计商业研究商业定位之市场研究投资顾问建筑设计商业研究商业地产开发全产业链商业地产开2、商业地产开发全产业链发全产业链2.商业定位商业定位3.商业设计商业设计4.招商运营招商运营1.金融问题金融问题 发展阶段认知 区位属性 经营模式 目标市场定位 商业业态定位 商业布局定位 结构设计 平面设计 动线设计 空间节点设计 体验性商业设计元素 创新性商业设计 招商执行 运营管理 营销推广 业态定位再调整 开发资金来源 产品模式 经营策略 风险控制 商业模式投资顾问建筑设计商业研究商业定位投资顾问建筑设计商业研究核心问题：商业定位问题核心问题：商业定位问题住宅开发是二元化的过程住宅开发是二元化的过程商业地产开发是五元化的过程商业地产开发是五元化的过程商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而3、非单一，其利益关系既纠结又冲突。商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突。投资顾问建筑设计商业研究城市发展阶段性城市发展阶段性n商业地产开发与城市的发展紧密相关，城市经济水平、人口结构的发展变化将会制约和影响商业地产的发展。n商业地产前期定位不能逾越城市发展的层级商业地产前期定位不能逾越城市发展的层级，商业发展不立足城市现状，“超前快速”发展往往存在较大风险。形成多个大型商业中心 奢侈品市场快速发展 国际化品牌大规模进入 强调购物体验 现代化的购物中心 连锁经营快速发展 中高档市场得到快速发展 品牌认知度提高 国际化品牌开始逐渐进入市场 出现了较大规模的零售类物业 4、以百货及专业卖场为主要零售形态 连锁经营品牌进入市场 奢侈品市场得到发掘 出现了中小型的零售类物业 传统商厦和街铺为主 以满足基本生活需求为主 缺乏品牌认知度 市场内缺乏国际化品牌零售商业市场平稳成熟阶段零售商业市场快速发展阶段零售商业市场逐步成长阶段零售商业市场初级阶段一线城市代表城市：上海、北京省会城市代表城市：杭州、南京沿海地级市、县级市代表城市：吴江、宜兴主要发达沿海城市代表城市苏州、无锡中国不同城市商业发展的阶段性：投资顾问建筑设计商业研究商业发展阶段性商业发展阶段性n与城市发展一样，商业也有一定的发展路径可循。v购物中心在中国发展的阶段性购物中心在中国发展的阶段性案案例例n一般来说5、，购物中心的出现是零售业发展到相当高阶段的产物，购物中心带给消费者不再仅仅是一种单纯的购物需求的满足，越来越多的购物中心更加看重带给消费者一种全新的购物体验，把购物看成是一种愉悦身心、放松自我的全新生活方式和舞台。n对于一个城市而言，不同类型购物中心的出现往往具有发展的阶段性，一般而言，购物中心往往是伴随着中高端品牌第一次出现在城市里，购物中心的发展轨迹可简单概括如下：中高档购物中心中高档购物中心家庭型购物中心家庭型购物中心年轻时尚型年轻时尚型购物中心购物中心娱乐型购物中心娱乐型购物中心主题型故事性主题型故事性购物中心购物中心代表案例：代表案例：上海n恒隆广场2001年n中信泰富2000年北京6、n北京国贸1990年深圳n中信城市广场2002年代表案例：代表案例：上海n正大广场2002年n西郊百联2004年北京n世纪金源2004年深圳n万象城2004年代表案例：代表案例：上海n来福士广场2003年n353广场2008年北京n西单大悦城2007年深圳n中心城广场2007年代表案例：代表案例：n美国摩尔n加拿大西埃德蒙顿代表案例：代表案例：n日本Bayside Marina投资顾问建筑设计商业研究商业发展阶段性商业发展阶段性n与城市发展一样，商业也有一定的发展路径可循。v城市综合体在中国发展的阶段性城市综合体在中国发展的阶段性案案例例高端高端商业商业甲级甲级办公办公星级星级酒店酒店服务服务7、公公寓寓商业商业商商务务一一线线城市综合体发展城市综合体发展模式模式“商业+商务”成熟的发展模式可出售可出售性性住宅产住宅产品品持有销售持有销售商业商业商业商业+住宅住宅商商务务+零售配套（政府零售配套（政府主主导）导）商商务务配套零售配套零售二二、三线、三线城市综合体发展城市综合体发展模式模式成熟的发展模式投资顾问建筑设计商业研究商业定位之二：区位属性“决定商业地产定位，第一是地段决定商业地产定位，第一是地段但商业地产不仅仅是地段的问题，而是商业能不能在这个地段生存的问题。但商业地产不仅仅是地段的问题，而是商业能不能在这个地段生存的问题。”第一第一层次层次第三第三层次层次第四第四层次层次第二8、第二层次层次决决定定区区位位属属性的性的四个四个层层次次：城市层城市层面面：宏观层面，项目所在的城市现状、经济水平、人口结构、消费水平等因素，决定商业地产是否“进入”的城市战略。区域区域层层面面：中观层面，区位在城市中的位置、片区规划、区域形象、竞争性市场、周边地块用途、配套设施等，决定商业项目定位、辐射范围、目标消费客群、商业业态等。地地块块层层面面：微观层面，地块自身指标诸如面积、形状、地形、道路交通、交通可及性、出入口、可视性、景观等，决定项目商业业态布局、设计细节。项目项目层层面面：商业建筑形态、与周边竞争项目之间的协同性，决定日后商业经营调整的空间、尺度。投资顾问建筑设计商业研究商业9、定位之三：经营模式经营模式（售卖或持有）的不同，项目后续商业定位、建筑设计、运营管理模式也存在较大经营模式（售卖或持有）的不同，项目后续商业定位、建筑设计、运营管理模式也存在较大差异性。差异性。因此因此，商业地产项目在定位，商业地产项目在定位和和设计设计之之前，前，应应首首先确先确定定其未来其未来的经营模式。的经营模式。决定经营模式的三大决定经营模式的三大因因素：素：1.商业地产金融模式、商业地产金融模式、2.商业地产产商业地产产品形态品形态、3.企企业的业的战略战略有有实力实力的发的发展展商，商，尤其尤其是是采取连锁采取连锁开发开发模式。模式。商业商业裙房裙房封闭封闭式式购物中心购物中心销销10、售售型型模式四：整体出售商业全部商业全部整体销整体销售，售，面向企面向企业或大业或大型投资机构进行销型投资机构进行销售的售的方方式。式。分分拆销拆销售后的商业售后的商业物物业业对对发发展展商的经商的经济济实力和品牌形象都实力和品牌形象都是一大是一大挑战挑战。商业商业街铺街铺开开放放式商业式商业广场及街区广场及街区住宅底住宅底商商销销售售型型模式三：分拆出售将将商业分商业分割成若干割成若干单单元元商商铺进行销铺进行销售，售，面向面向个个人投资者进行销人投资者进行销售售的的方方式。式。常见常见的的操作方法操作方法是是将每将每一层划分为一层划分为小小产产权权商商铺进行销铺进行销售售回收回收大大量资量11、资金，金，确保确保项目项目盈利盈利。开开放放商商对于资对于资金金平衡平衡较为较为敏感敏感，后期，后期对对开发商的经营招商能开发商的经营招商能力提出挑战力提出挑战。商业商业街铺街铺街区街区式式购物中心购物中心销销售售出租出租结合结合模式五：售后返祖在模式三在模式三基础之基础之上上，通过返通过返租租的的方法方法从从购房者购房者手手中取中取得得商业商业铺面铺面的经营的经营权权，其其返返租租率必须率必须高高于于银银行行贷款贷款利利率才率才有有吸引吸引力力。资资金金实力实力要要求求较高，较高，需需要设要设立专立专业的商业的商场场经营管理经营管理公司公司，长长期商业地产开发期商业地产开发行行为。为。封闭封12、闭式式购物中心购物中心街区街区式式购物中心购物中心模式二：分散出租开发商在开发商在确确定定某某一定位一定位主主题题下下对对各各个个铺铺位位进行进行招招租租，引引进若干进若干主主力力店店，之之后后再再利利用主用主力力店店的的品牌品牌效效应应，对对各类各类中小中小店店进行进行招招租租，目前多数大型商业均采用此模式。资资金金实力实力要要求求较高，开发商较高，开发商无须无须成成立相立相应应商商场场经营管理经营管理公司公司。大大盒子盒子商业商业出租型出租型模式一：整体/分层出租整体整体/分层分层租租赁赁是是指指开发商不开发商不将物将物业业出出售，而售，而将其整体将其整体/分层分层出租出租给给不同不同租租13、户户，由由开发商开发商每每年年向租向租户户收取收取约约定的定的租租金。金。对开发商的要求适用商业形式租售策略商业经营模式举例投资顾问建筑设计商业研究商业定位之四：目标市场定位目目标市标市场场定位是商业地产的定位是商业地产的“主核主核”，它包它包括目括目标标区区域域定位定位和和目目标客群标客群定位。定位。一一般般3-5公里公里是一个商业项目商是一个商业项目商圈圈的的主辐射半径主辐射半径，该该区区域内域内的的消费客群消费客群为商业项目的为商业项目的核核心心客群客群。目标区域目标区域定位定位目标目标客群定位客群定位n目标区域定位针对周边商圈区域范围内的分析，商业项目吸引顾客的空间范围。通常一个商业项14、目的辐射范围往往会受到其所在区区位的位的辐射力、辐射力、商业商业项目自身项目自身主题的主题的辐射强度、辐射强度、商业商业项目项目的的竞争态势竞争态势来决定。n目标客群定位，通过辐射区域内细分消费客群，例如人人群群类类型结型结构、消费类构、消费类型型、年年龄、收入水平龄、收入水平等。有效的消费市场细分亦是商业项目差异竞争的根源所在。案案例例商商圈圈的的辐射三辐射三层层次次（以以1010万平米左右万平米左右的购物中心为例的购物中心为例）核心商核心商圈圈：辐射半径1-3公里，步行10-15分钟，60%的消费份额。次次级商级商圈圈：辐射半径3-5公里，车行15-20分钟，30%的消费份额。边缘边缘商商15、圈圈：辐射半径5-10公里，车行20-30分钟，10%的消费份额。上海大宁上海大宁国国际际的的消费消费客群定位客群定位案案例例v案案例例辐射范围辐射范围：n以大宁国际商业广场为中心，3公里半径范围的居住人群约为22万，近年迁入该区的多为年轻白领及专业人士。n此外，依托大润发超市的7条免费班车线路，板块周边辐射宝山、虹口、普陀及静安部分地区，总人口达450万。n大宁国际广场主要向北辐射，以满足这些区域客户对休闲娱乐消费的需求。客群客群特点特点：n大宁国际商业广场的目标消费群体十分明确，就是月均收入6000元以上、25至35岁年龄层的本地的中产阶层消费群体。投资顾问建筑设计商业研究商业定位之业态规16、划投资顾问建筑设计商业研究项目商业物业开发品种组合邻里中心步行街区家庭购物中心乙级办公楼大型购物中心中高端酒店高端酒店总部型甲级办公楼零售零售酒店酒店办公办公楼楼酒店式公寓居住型公寓公公寓寓地标型超甲级办公楼街铺/住宅底商裙楼集中商业高端酒店式公寓投资顾问建筑设计商业研究项目商业物业协同效应分析提提供供支支持持的的物物业业品品种种协协同效同效应应被支被支持的持的物物业业品品种种酒店酒店零零售售办公办公公寓公寓酒店酒店 作为配套设施的互补效用 带来更多优质商务客源 增加过往消费的机率 带动零售档次的提升 提升项目的整体定位 提供良好的住宿、宴会会议、餐饮和休闲配套服务 为办公楼的潜在出售提供附加17、价值 公寓与酒店两者是互补关系，公寓提供长期租赁为主，而酒店则是短期。零零售售 间接支持 改善综合体整体配套环境，提高对住店客人吸引力 零售为办公商务人群提供餐饮、休闲和商务会见等方面配套服务 零售除提供为商务人群的配套外，还为公寓住户提供日常生活配套。办公办公 支持较大/直接 提供高端商务散客客源 提供潜在高端会议客源 提供餐饮及休闲设施潜在使用者 支持较大/直接 提供稳定的消费客流 主要为白领上班一族 对餐饮、时尚类消费的需求较高支持较大/直接办公是公寓住户的主要客源公寓公寓 公寓与酒店是互补产品类型 支持较大/直接 提供稳定的消费客流间接支持公寓是办公物业的配套投资顾问建筑设计商业研究118、7主题策划及业态组合商业商业主主题、题、主主力力业业态及态及特色亮点特色亮点1）商业主题定性策划2）主力业态、半主力业态以及配套业态配比3）如何抓住项目特征，打造消费亮点 商业商业主主题题不同的商业辐射的范围不同，同时可以营造出具有不同目标的消费群；向目标消费群提供服务的核心价值有所不同而商业类型的确定主要取决于消费者特征、竞争环境以及开发商的资源、偏好等因素。亮点独特亮点独特之之处处提提升升项目项目核核心心竞争竞争力力主要是通过购物中心品牌塑造过程与租户组合所提供的独特体验与服务，可以把定位思路反映在运营等各个方面，以实现项目的定位与目标消费群体需求相吻合，形成竞争力。核核心心要素要素投资顾19、问建筑设计商业研究商业定位之五：商业业态定位1.1.周边竞争周边竞争性性项目研判项目研判甄别竞争性项目中的业态组合、品牌组合，在项目定位中避免与之产生冲突，避免导致恶性竞争。2.2.自身项目自身项目商业业商业业态研判态研判通过对项目所在区位条件、目标市场定位的初步研判，甄别项目潜在的商家组合，并进行相关市场测试。商业业商业业态属态属性性v案案例例专属专属性业性业态态n高端奢侈品牌，同一个城市的品牌布点不具有连锁性，一般对地段物业的要求较为苛刻，例如LV,Gucci等。排他排他性业性业态态n一般指一些主力店，例如百货、影院、超市卖场等，各个城市在商业网点规划中为防止恶心竞争，都对这类业态的网点密20、度、数量、商圈半径进行了统一设定，在项目商业业态定位中因认真分析竞争性项目中的业态和品牌组合，须特别注意这一点。互补互补性业性业态态n在同一个商圈中，可以考虑与竞争项目形成差异化的业态，主要集中在餐饮类、娱乐类业态。大众大众化业化业态态n定位大众，连锁品牌，可复制性，强调区域内消费，例如一些大众时尚、餐饮、服务类品牌。商业开发的商业开发的危危机感机感来来自自于对于对市市场场命脉命脉的的把握把握投资顾问建筑设计商业研究商业业态定位消费者需要什么？消费者需要什么？消费需求图谱消费需求图谱体体验验型型需求需求物质层面需求VS精神方面的需求越来越多，更注重生活品质和体验消费。发发展型展型需求需求不仅仅21、满足于基本生活消费，自我发展和享受型消费的比重逐步提升。基基本本型型需求需求满足自我生存所必需的消费，食品消费占据生活消费的主体。n消费者的需求主要包括：1.基本消费需求、2.潜在消费需求n在对消费者进行的定性定量研究中发现，消费者消费者的的需求往往具有被动需求往往具有被动性的性的特点特点，其，其消费需求需要消费需求需要被有效被有效引引导导，消费者消费者主主动动改变现实改变现实需求需求的的意愿意愿往往往往较低较低。n消费者需要什么？在商业业态定位中，应在消费者现实需求基础上，通过合理的研判，去引引导、导、激激发发、提升提升、带带动、动、创造创造消费需求，改变消费者的消费理念、消费方式，从而甄别22、市场空白，提升项目市场竞争力。投资顾问建筑设计商业研究商业布局定位商业商业布局布局定位主定位主要要解解决决每每个楼个楼层层放放什么什么业业态？什么类态？什么类型型品品牌牌？放放多多少数量少数量的商家的商家？商业商业布局布局定位定位应重应重点点考虑考虑以以下几下几个个关关键键点点：1.1.整整体商业定位体商业定位业态布局是商业定位的反映，在商业布局中，应把握整体性原则，依据“动线为先”的原则进行商业业态的排布，减少减少业业态、品态、品牌牌之之间间的的“互互斥斥性性”。尤其应着重考虑主力店、知名品牌的布局，并通过商业业态的合理布置来规避商业动线上的欠缺。2.2.租金租金收收益益商业项目的本质之一是23、具备稳定的租金收益，但是商业一般随楼层增高呈现租金递减规律。每个业态、品牌对于楼层的选择、自身的承租能力存在较大差异，在商业业态布局中也应综合考虑以上因素。3.3.人人流分流分配配一个好的商业项目能够实现人流在项目内的均衡分布，如何通过业态之间的巧妙布局，通过目的性强的业态组合规避商业死角，也是业态布局中应重点考量的问题。投资顾问建筑设计商业研究商业布局定位v案案例例购物中心购物中心商业业商业业态态布局原则参考布局原则参考小型小型商商户户次次主主力力店店主主力力店店租租金金承承受受能能力力低低高高特点特点：商户盈利能力强，租金承受能力高，对楼层的选择要求较高。商业业商业业态态：品牌零售、流行服24、饰、休闲服饰、咖啡等。商业商业布局布局：适宜适宜商商场场一层或一层或其其他他楼楼层较层较佳佳的位的位置置。特点特点：具有一定品牌号召力、租金承受能力适中、主要依靠业态的有机组合，带动消费人流。商业业商业业态态：服饰旗舰店、生活用品、特色餐饮等。商业商业布局布局：适宜适宜商商场中场中间楼间楼层。层。特点特点：大型品牌商家，商业面积需求大，市场号召力强，租金承受能力弱。商业业商业业态态：电影院、KTV、超市、健身、电玩等。商业商业布局布局：适宜适宜商商场场较高较高楼楼层或层或者者动线动线较差较差区区域域。投资顾问建筑设计商业研究商业规划之平面设计投资顾问建筑设计商业研究23商业建筑设计功功能能布局25、布局与与流线流线设计设计1）零售功能、服务功能与后勤功能的划分2）人流动线设计3）货运流线设计4）业态布局与面积划分5）垂直交通体体系设计等例如：零售功能布局既要体现购物的舒适性，还要让购物变得人性化，带引人流可以自由地游历于商场之中。商家开店通常都喜欢项目的主要动线位置以及经流人群规模大的地方。所以，动线规划既要满足合理性，又要提高商户的满意度，以增加商场收益。投资顾问建筑设计商业研究24商业建筑商业建筑总总平面平面与与外外部部交交通通的的衔接关系衔接关系1）与周边相邻建筑物的关系2）外部交通流线规划与设计3）公交车、出租车、零时泊客位外部环境评价及交通动线规划周边潜在需求商业出入口接驳情况26、及视线公共交通站点与项目利弊关系外部交通流线组织规划私家车泊车导引出租车泊客点2345671相邻物业类型及品质商业建筑总平面设计投资顾问建筑设计商业研究商业商业设计设计的的误误区区非商业非商业设计设计在商业地产在商业地产设计设计中中占据了占据了主主导导地位地位概念混淆概念混淆：1 1）商业商业设计设计不是不是仅仅局限于建筑设计；仅仅局限于建筑设计；2 2）节省千分节省千分之五的定位之五的定位 VS VS 增加增加5%5%的的整改整改主主要要表表现现：n没有进行商业规划的情况下开始进行建筑设计；n商业设计委托给非商业设计机构或未在商业设计机构的咨询审核情况下完成；n商业项目因设计不符合商业规律及27、需求造成项目招商和价值提升；n商业地产项目因设计不合理造成设计变更、工程拆改拆建或返工；商业商业设计误设计误区区后果后果之一之一招商遇阻n区划不合理n业态布局不科学n店铺使用率不高商业商业设计误设计误区区后果后果之二之二投资加大n结构改造n平面调整n设备拆改商业商业设计误设计误区区后果后果之之三三运营成本加大n能源无用消耗n设备使用率下降n维护费用增加投资顾问建筑设计商业研究商业商业设计设计的的误误区区常见常见的的设计误设计误区区误误区区一：一：外观设计外观设计综合综合症症表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置表现2：过度追求商业利益而破坏城市形象表现3：抛弃文化的商业开发表现4：尺28、度过于夸张误误区区二：二：平面平面布置布置综合综合症症表现1：商铺和公共空间比例不佳，不能带来经济效益表现2：忽视商业楼层租金的层级递减效应表现3：自动扶梯设置不能引导人流表现4：商铺分割过于平均，不利于使用误误区三区三：道路规划道路规划综合综合症症表现1：希望通过增加出入口的数量来带动人流表现2：方向混乱，曲折复杂表现3：没有充分预留停车表现4：未能最大程度的与城市交通相联系误误区四区四：忽视忽视前期商业定位前期商业定位与规划与规划表现1：盲目攀比，规模超越区域需求表现2：规划之前不能确定主力店，规划设计难以度身定做表现3：缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重表现4：过度依赖主力店投资29、顾问建筑设计商业研究商业设计商业设计误误区区v案案例例店铺单元某某层商业设计层商业设计方方案案店铺单位百货公司餐饮电影院调调整整后后某某层商业设计层商业设计方方案案n项目为长三角某二线城市一购物中心五层平面图，原有设计方案显得粗糙，未体现商业应遵循的设计原则。n调整后方案，通过动线和中庭重新设计、调整出入口、店铺分割、业态细化布局，改变了原有“小商品市场”的布局，商业平面趋于完善，提升了商业价值。投资顾问建筑设计商业研究设计应遵循设计应遵循的商业的商业原则原则原则原则一：一：土土地的高地的高强度强度开发开发用足底商、用足建筑密度争取最大的商业展示面、延展面原则原则二：二：便捷便捷的的外部交通诱30、外部交通诱导导实现公交车站，地铁站与项目地块的零距离互动运用各种手法将人流快捷引入内部步道体系有机组织各个内部环流之间的衔接空间原则原则三三：高高效效的的内部内部人人流组织流组织商业的道路不是用来“走”的，而是用来“逛”的商业做的是人流而不单单是交通原则原则四四：重估重估楼楼层层价值价值体系体系二层及以上铺面层高设计二层及以上步道平台设计利用特殊交通方式拉动竖向人流垂直楼面租金效益的重新分配原则原则五：五：创造创造高高附加值空间附加值空间挖掘独幢商业潜力创造高体验性空间原则原则六六：商业商业建筑建筑本本身身就就是是广告广告系系统统充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用创造独特的形象标志系统，31、强化商业品牌认知注重广告体系与建筑形象的一体化、协调性原则原则七七：延续延续地地方文脉方文脉，提升提升商业商业文文化化品品质质以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色以地方文化策略对待本土的商业设计与改造：新天地与城隍庙原则原则八八：设计设计具有具有社社区区活活力力的城市公的城市公共共空间空间以商业公共空间建设推动社区的精神文化生活与日常邻里交流以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益与商业效益的共同繁荣投资顾问建筑设计商业研究商业商业设计设计七七大大核心元核心元素素招商规划招商规划商商户户入驻入驻需求需求反馈反馈内内装外装装外装设计设计消消防防设计设计平面平面设计设计结构结32、构设计设计整体整体商业商业规划定位规划定位商业设计商业设计商商业业主主线线设设计计主主线线投资顾问建筑设计商业研究动线设计商业商业设计设计的关的关键键点点空间节点设计体验性商业设计元素创新性商业设计投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之一：动线设计动线动线一：一：平面平面商业商业动线动线动线动线二：二：垂直垂直商业商业动线动线特特别注别注意意：动线动线设计设计，不，不仅仅仅仅只只是商业是商业平面平面和垂直和垂直动动线线，还包括还包括外部外部立立体体交通交通导入导入接驳接驳动线、动线、停停车车组织与组织与人人流流出入导出入导向向动线、动线、商业商业后后勤勤动动线线，以，以上动线上动线设计设计均均33、与与日日后后业业态态布局布局、商业商业运营息息相运营息息相关。关。投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之一：动线设计平面平面商业商业动线类动线类型型“一一”字字型型动线动线v新新加加坡坡City Link MallCity Link Mall案案例例香港香港金金钟廊钟廊City Link Mall新加坡连接政府大厦地铁站、滨海城、新达城。香港金钟廊，连接太古广场的通道。投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之一：动线设计平面平面商业商业动线类动线类型型“回”回”字字型型动线动线v上海上海中中信泰富广场信泰富广场案案例例北京北京金金融街融街购物中心购物中心投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之一：34、动线设计平面平面商业商业动线类动线类型型“L L”字字型型动线动线v上海上海来福士广场来福士广场案案例例上海上海仲盛仲盛商业商业广场广场投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之一：动线设计平面平面商业商业动线类动线类型型“人人”字字型型动线动线v新新加加坡坡ION(ION(香港新鸿基和新香港新鸿基和新加加坡嘉德坡嘉德置置地地)案案例例上海上海国国金金中心中心(新鸿基新鸿基地产地产)中中庭庭中中庭庭投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之一：动线设计平面平面商业商业动线类动线类型型“井”井”字字型型动线动线v北京北京三三里屯里屯案案例例中中央央广广场场投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之一：动线设35、计平面平面商业商业动线类动线类型型“圆弧圆弧型型”动线动线v案案例例上海上海宏伊广场宏伊广场上海上海中中粮粮大大悦悦城城投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之一：动线设计平面平面商业商业动线类动线类型型“复合型复合型”动线动线v宁宁波和义波和义大大道道案案例例投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之一：动线设计平面平面商业商业动线类动线类型型“主题化主题化”动线动线v案案例例39巅巅峰峰之之路路森林森林之之路路瀑瀑布布之之路路湖湖之之路路峡谷峡谷之之路路热热带带之之路路海海洋洋之之路路河河畔畔之之路路韩韩国国COEX MallCOEX Mall项目区项目区位：位：韩国首尔江南区建筑建筑面面积积：36、119000平方米，COEX Mall内部道路总长663米，路宽18米主题主题特特色色：为避免地下商业街给消费者带来的压抑、阴沉的消费感觉，COEX商业街的的主题围绕“水之旅”展开，整个Mall被区隔成8个特色主题场景，以不同的自然之景命名，带出生活和文化与自然的和谐之美。韩韩国国COEX MallCOEX Mall投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之一：动线设计内部内部楼楼梯坡梯坡道道v案案例例垂直垂直交通交通动线类动线类型型香港朗豪坊香港朗豪坊日本日本表表参参道道上海上海正正大大广场广场n通过内部坡道的巧妙设计，规避楼层之间的差异性，创造一个丰富有趣的商业空间。投资顾问建筑设计商业研究商37、业设计关键之一：动线设计垂直垂直交通交通动线类动线类型型内部内部垂直垂直电电梯梯外外挂挂式式扶手电扶手电梯梯内部内部扶手电扶手电梯梯外外挂挂式式垂直垂直电电梯梯内部内部楼楼梯坡梯坡道道投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之一：动线设计内部内部扶手电扶手电梯梯v案案例例垂直垂直交通交通动线类动线类型型新新加加坡坡乌乌节路节路IONION新新加加坡坡Vivo CityVivo Cityn内部扶手电梯，不仅成为人流垂直引导的重要手段，其错落的布局、跨层的设置亦成为商业重要的空间空间景景观观、广告广告宣宣传载传载体之一体之一。投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之一：动线设计内部内部垂直垂直电电梯梯v38、案案例例垂直垂直交通交通动线类动线类型型香港香港时代时代广场广场马马来来西亚西亚KLCCKLCC台湾微风台湾微风广场广场n内部垂直电梯一般结合项目中庭设计，可俯瞰项目全景，中庭广场成为展示、宣传、活动的舞台，人流汇集、转换的区域。投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之一：动线设计外外挂挂式式扶手电扶手电梯梯v案案例例垂直垂直交通交通动线类动线类型型新新加加坡坡乌乌节路节路Orchard CentralOrchard Central新新加加坡坡乌乌节路节路WismaWisma新新加加坡坡乌乌节路节路Mandarin Gallery Mandarin Gallery 投资顾问建筑设计商业研究商业设39、计关键之一：动线设计外外挂挂式式垂直垂直电电梯梯v案案例例垂直垂直交通交通动线类动线类型型日本日本大大阪难阪难波波城城上海上海西郊百联西郊百联上海上海香港新香港新世界世界广场广场投资顾问建筑设计商业研究商业规划之空间设计投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：空间节点设计空间节空间节点点之一：之一：中庭中庭空间空间空间节空间节点点之之二二：活活动动节节点点投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：空间节点设计中庭中庭空间空间中中庭空间庭空间是是购物中心购物中心内内部部最最为为重重要的商业要的商业空间空间之之一，一，也是一个项目动线阶段性节点及商业体验重要空间载体。中庭的作用主要体现在以下几个方面40、：1.平面平面垂直垂直人人流交通组织节流交通组织节点点：中庭空间是自动扶梯及垂直升降电梯最集中布置区域，因此中庭重要功能就是协调平面和垂直交通组织，使消费者保持清晰的方向感；2.商业商业资源资源整整合合舞台舞台：中庭空间是消费人流汇聚的地方，一个好的中庭设计，除了起到商业橱窗和交通组织的作用外，还应满足多元化功能的需要，例如展示、舞台、活动、娱乐活动等；3.商业商业价值价值立立体体提升提升：现代商业将各个楼层的商业功能通过中庭在立体的空间展示出来，通过变幻、多元的建筑效果，营造立体的消费空间，垂直拉动消费者，提升商业各个楼层的价值；投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：空间节点设计中庭中庭空41、间设计原则空间设计原则人人流交通组织节流交通组织节点点v杭州杭州万万象象城城案案例例投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：空间节点设计中庭中庭空间设计原则空间设计原则中庭的核心化中庭的核心化功功能能v上海上海中中山山公公园龙园龙之之梦梦购物购物广场广场案案例例黄黄中中庭庭红红中中庭庭蓝蓝中中庭庭投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：空间节点设计中庭中庭空间设计原则空间设计原则中庭之中庭之间间串联功串联功能能v上海上海正正大大广场广场案案例例n正大广场A中庭位于人流主入口，其举办活动的人气、频率均高于B中庭，B中庭则显得略微冷清。A中庭B中庭投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：空间节点设42、计中庭中庭空间创空间创新新性元性元素素中庭娱乐化中庭娱乐化v马马来来西亚西亚BerjayaBerjaya时代时代广场广场中庭娱乐中庭娱乐设设施施案案例例香港香港西九龙西九龙中心中庭过中心中庭过山山车车设计设计投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：空间节点设计活活动动节节点点商业项目收益中，租金占商业收益的比重有不断降低的趋势，而一些活动节点的设立，例如舞台、展示宣传区域、广告区域、广场、小型剧院等功能设置，成为商业项目收益的重要来源之一。在商业空间设计中，活动节点的预留考虑，可以为日后带来可观的潜在收益。活动节点的设计，要充分考虑人流动线的走向，并超前预留相应空间，同时后期运营管理中应制定完43、整的计划方案。局部局部预留预留空间空间高层高层平平台台设计设计中庭中庭空间空间舞台舞台设计设计投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：空间节点设计中庭中庭空间创空间创新新性元性元素素绿绿色色自自然然元元素素v德德国国水水族族海海洋洋生命馆生命馆案案例例澳澳大大利利亚亚chadstonechadstone投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：空间节点设计中庭中庭空间创空间创新新性元性元素素运运动动元元素素v新新加加坡坡乌乌节路节路Orchard CentralOrchard Central案案例例投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：空间节点设计活活动动节节点点中庭中庭空间空间v马马来来西亚44、西亚金金河广场河广场签签售售会会案案例例香港香港太古太古广场广场公益展公益展示示活活动动投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：空间节点设计活活动动节节点点舞台舞台元元素素v香港朗豪坊香港朗豪坊案案例例南南京京水水游游城城投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：空间节点设计活活动动节节点点高层高层平平台台设计设计v广广州正佳州正佳广场广场案案例例香港香港中中环环广场广场投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：空间节点设计活活动动节节点点局部局部预留预留空间空间v新新加加坡坡IONION案案例例香港新香港新城市城市广场广场投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：体验性商业设计元素科技科技元元素素45、v新新加加坡坡ION(ION(与与地地铁铁相相连连通道通道、局部局部屋顶屋顶设计设计)案案例例n高科技元素的引入，例如网络、灯光、视频、互动等，可以增加商业设计的趣味性，减缓消费疲劳。投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：体验性商业设计元素景景观观元元素素v新新加加坡坡Vivo CityVivo City（观观海海绿绿色色平平台台）案案例例n商业设计与户内外景观元素的无缝融合，丰富消费者对于商业的触感。马马来来西亚绿西亚绿水水坊坊（室室内内人人造造运河运河）投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：体验性元素绿绿色色元元素素v新加坡乌节路新加坡乌节路Orchard Central（屋顶屋顶商业46、商业平平台台）案案例例n空中花园不只是可以在节能方面起到作用，同时和休闲设施可以绝妙的结合。投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：体验性元素娱乐元娱乐元素素v新加坡新加坡Vivo City（屋顶临海亲水乐园屋顶临海亲水乐园）案案例例n通过娱乐元素引入，不但参与的人得到体验，享受到快乐，而且对于观看的人，也是一种体验。此类即兴娱乐活动占用空间不大，参与性强，可以很好的聚集人气，形成高潮，塑造氛围。投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：体验性元素标标识识元元素素v香港红香港红点点案案例例n在主要节点处通过建筑标识导入，将消费者的情感因素融入项目中。香港朗豪坊香港朗豪坊投资顾问建筑设计商业研究商47、业设计关键之：体验性元素建筑建筑元元素素v上上海海大大悦城跨悦城跨层层电梯电梯案案例例n生动有趣的建筑空间打造，形成项目吸引消费者的特质。香港青衣城香港青衣城（以海洋以海洋为为特色特色）投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：体验性元素视视觉觉元元素素v香港新城香港新城市市广场广场案案例例n项目内部VI系统中巧妙运营卡通动漫元素，使得商业显得趣味化。投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：体验性元素文文化元化元素素v香港香港K11K11艺术艺术购物中心购物中心案案例例n采用“艺术、人文、自然”理念，将艺术欣赏、人文体验、自然观光融合在一起，令购物中心具备艺术观赏功能，建筑形态及空间与周围自然环48、境融合，建筑成为城市公共艺术品。投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之：创新性商业设计创造多创造多首层首层并创新重配并创新重配商业层商业层级系数级系数“多多首首层层”商业商业设计设计是指通过缓坡布道、扶梯、中庭等建筑交通元素的布局应用，将一层与二层甚至三层自然贯通起来，将人在一、二层等之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，扩大商业聚拢人流的功能，打破传统平层空间局限，实现物业价值最大化。商业层级系商业层级系数数（商业商业随随楼楼层层租金租金递递减规减规律律）投资顾问建筑设计商业研究商业设计关键之四：创新性商业设计v内内部部楼梯楼梯案案例例创造多创造多首层首层并创新重配并创新重配商业层商业层级49、系数级系数缓坡缓坡布布道道高层高层平平台台投资顾问建筑设计商业研究市场推广及亮点策划投资顾问建筑设计商业研究零售亮点q参考了国际和国内众多一、二线城市的零售价值提升策略，归纳出可以借鉴：q参考了国际和国内众多一、二线城市的零售价值提升策略，归纳出可以借鉴：Park/Park/室室内内水水景景天天空空之之厨厨天幕天幕商商街街主题主题美食美食广场广场休闲休闲娱乐娱乐嘉嘉年年华华下下沉沉式式广场广场生生活方活方式式体体验验深圳的Coco park北京的圣拉娜南京的水游城北京世贸天阶苏州圆融时代广场投资顾问建筑设计商业研究零售亮点之 主主题题美食美食广场广场投资顾问建筑设计商业研究零售亮点之 休休闲闲50、娱乐娱乐嘉嘉年年华华 休闲娱乐类业态丰富，包含电影院、电玩中心、儿童娱乐中心、健身中心等，为为全全年年龄龄客层客层提提供供了了嘉嘉年年华华一一般般的的休闲休闲娱乐娱乐享受享受。投资顾问建筑设计商业研究零售亮点之 生生活方活方式式体体验验流行影音潮流电子生活保健时尚家居精品书店气味图书馆生生活方活方式式投资顾问建筑设计商业研究零售亮点之 下下沉沉式式广场广场 下沉广场承载的功能包括：人流聚散地 定期现场演出 品牌推广活动 商场推广活动下下沉沉开发开发广场广场，（Sunken Plaza）室室内内人人群群聚集聚集点点，消费消费节节点点下沉广场同时连通轨道交通，并打开地下一层空间。投资顾问建筑设计商51、业研究零售亮点之 天天空空之之厨厨（退台退台式式户户外外餐厅餐厅）n建议结合本项目周边的山景和水景的自然景观，引入大自然元素，面向湖面方向二层以上设置户户外外商业商业空间空间，如景如景观观餐厅餐厅，观观景景平平台等台等，充分提高商业利用率。n不同主题特色的休闲餐厅，新颖的美食文化体验。n屋顶高级餐厅、酒吧，享受社交、约会、派对的欢乐体验天天空空之之厨厨，（Kitchens in the Sky）主题户主题户外外餐厅餐厅与与屋顶餐厅屋顶餐厅，景景观与观与美味美味的结合的结合投资顾问建筑设计商业研究零售亮点之 屋屋顶顶广场广场及及运运动动设设施施 处于非核心商圈的项目相比市中心项目需更有空间空间感52、感和和通通透透感感，营造一定的户外空间如公共广场、运动公园或是挑空中庭是比较好的解决方案。屋顶屋顶空间空间，（Open Space for Alfresco Dining）消费人消费人群群转换转换空间空间，呼吸呼吸空空气气的地的地点点投资顾问建筑设计商业研究零售亮点构成要素特特色色建筑建筑形形态态特特色色建筑建筑形形态态Architecture FeatureArchitecture Feature休闲美食休闲美食休闲美食休闲美食Casual DiningCasual Dining汇汇聚聚日日常常生生活活便便利利汇汇聚聚日日常常生生活活便便利利1 2 3 儿童儿童游游乐乐休闲休闲广场广场儿童儿53、童游游乐乐休闲休闲广场广场Recreation GroundsRecreation Grounds投资顾问建筑设计商业研究零售亮点建议之社社区区美食馆美食馆 整个餐饮主题概念建议贯穿于邻里中心的各个楼层，各楼层餐饮类型不同，营造集中式的美食聚集地；餐饮面积自下而上呈漏斗形逐渐增大，根据各楼层不同业态配比，安设相匹配的特色餐饮类型，满足不同社区住宅消费者需求；低楼层设置快餐/简餐以及休闲餐饮，便于消费者节省时间，易取易食以及朋友家人小聚，高楼层设置大型家庭式宴会餐饮，为家庭聚会提供合适的场所；社社区区美食馆美食馆 CDS:Community Delicacy Setting涵盖涵盖特特色色、休闲54、休闲、小吃小吃美食美食城城等等的的社社区区型型美食聚集美食聚集地地镶嵌镶嵌于整于整个个邻邻里里中心的中心的各各个楼个楼层层投资顾问建筑设计商业研究零售亮点建议之 儿儿童童游游乐乐休闲休闲广场广场儿童儿童游游乐乐休闲休闲广场广场 Kids Recreation Grounds童童品品天天地，地，儿童儿童一一站站式式的主题的主题空间空间 童品天地包括以下元素：儿童玩具 儿童服装 儿童娱乐中心 儿童培训 儿童儿童户户外外游游乐乐广场广场 配备专业服务人员，创建类似于酒店内的儿童区域，由专人陪护及活动，释放家长的时间，使其能在邻里中心其他部分进行消费。投资顾问建筑设计商业研究零售亮点建议之独独特特建筑55、建筑形形态态奇奇特特建筑建筑形形态态 Unique Architecture Feature新新颖独颖独特特，夺夺人人眼球眼球，增加增加步步入入欲望欲望 在零售物业项目中，丰富的商业功能以及合理的业态配比对于吸引消费者前来消费固然起着至关重要的作用，然而，实践发现，新新型型别别具特具特色色的的建筑建筑形形态态对对于于消费者消费者的的吸吸引引力力之之大大亦亦不不容容忽视忽视；唯一性，在消费者心中印象深刻，成为茶余饭后的讨论点之一，增加邻里中心的知名度；月口平整且面宽大，增加商业价值；月背呈弧状，易作各类广告推广展示或店铺展示，增加零售氛围，聚集人气；结合绿化景观，可将上述效果锦上添花。投资顾问建56、筑设计商业研究招商工具制定及准备投资顾问建筑设计商业研究83招商工具制定项目开业前进行项目市场推广，建立项目的知名度及传递品牌定位制定招商策略-市场推广策略-制定目标商户名单-制定招商工具组织招商实施-招商总体计划和实施步骤-招商手册及招商材料编制-主力店招商-品牌租户招商-全面招商实施投资顾问建筑设计商业研究84结结束语束语商业地产开发是一个涉及全产业链的开发过程，包括：金融模式、商业模式、商业设计、商业运营等各个环节。在全产业链模式下，商业地产开发是从前期项目定位到后期运营管理的全程一体化流程，每个阶段和环节均会碰到很多难题，每个环节都需要专业的团队，各个环节之间才能进行有效串联、衔接、配合。全产业链模式下商业地产难题主要分为四个方面：1.金融金融难难题题商业地产开发需要低成本、长期性的资金，解决不了长期资金的问题，商业地产很难做；2.定位定位难难题题住宅开发是二元化的过程，商业地产开发是五元化的过程，其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突，因此在定位阶段需要从不同维度进行综合研判；3.设计设计难难题题如何进行有效的商业设计？商业设计的一般规律在哪里？4.招商运营招商运营难难题题基于整体商业定位、设计的前提下，如何实现商业招商、运营资源整合？