1、城市综合体的定位剖析城市综合体的定位剖析定位需满足的定位需满足的目标目标1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求2、具有鲜明特色，体现项目地段价值3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标2022/7/1522022/7/153定位依据定位依据123456城市和区域市场城市和区域市场城市化发展城市化发展经济和人口状况经济和人口状况城市和区域地理环境城市和区域地理环境历史、文化、历史、文化、民俗、民情民俗、民情政府规划及功能定位政府规划及功能定位定位的依据定位的依据2022/7/154霍金斯霍金斯“消费者决策过程模型消费者决策过程模型”2022/7/155“三位一体三位一体”定位方法定位方法202、22/7/156核心商业形态家庭服务家庭时尚家庭娱乐辅助商业形态家庭休闲品家庭必需品家庭生活类零售商业形态定位零售商业形态定位以以“家家”为单位分析为单位分析2022/7/157城市综合体城市综合体零售商业形态定位零售商业形态定位2022/7/1585-10%5-10%其他服务其他服务20-25%20-25%餐饮餐饮30-35%30-35%商业零售商业零售30-40%30-40%休闲、娱乐、休闲、娱乐、酒店酒店城市综合体城市综合体各功能商业形态构成各功能商业形态构成2022/7/159 按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）零售饱3、和理论公式：零售饱和理论公式：IRS=C*RE /RFC：潜在客户数量潜在客户数量RE：人均消费支出人均消费支出RF：营业面积营业面积城市综合体城市综合体商业零售业态商业零售业态2022/7/1510商业零售业态商业规模的设定商业零售业态商业规模的设定2022/7/1511商业零售业态极限规模测算表商业零售业态极限规模测算表2022/7/1512销售额=购物概率*人口*人均零售开支商业面积=销售额/单位面积营业额u购物概率测算公式选用赫夫模型公式：A =S/DijjaMijbS/DjaijbS/DjaijbPij=A ij为商店J对消费者I的吸引力；Sja为商店J的规模；Dijb为消费者I到商4、店J的距离；Pij为消费者I到商店J的规模购物的概率；商业零售业态引力模型商业零售业态引力模型2022/7/1513商业街分析需要解决的核心问题商业街分析需要解决的核心问题1、商业街的长度和宽度、商业街的长度和宽度2、商业街的辐射半径、商业街的辐射半径3、商业街与平行干道的距离、商业街与平行干道的距离城市综合体城市综合体商业街商业街东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M2022/7/1514东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M东京商业街平均宽度城市综5、合体城市综合体商业街商业街2022/7/1515城市综合体城市综合体商务商务 城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响。2022/7/1516城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容1、城市商务物业供给总量和供给结构；、城市商务物业供给总量和供给结构；2、城市商务物业需求总量和需求结构；、城市商务物业需求总量和需求结构；3、城市商务物业供给矛盾分析；、城市商务物业供给矛盾分析；4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积及未来、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积及未来市场需求6、）；市场需求）；5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数；、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数；6、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量；、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量；2022/7/1517城市综合体城市综合体酒店酒店城市综合体的酒店规模估算城市综合体的酒店规模估算E=N*P*L /（T*K）E：酒店的床位数：酒店的床位数N：全年的旅客人数：全年的旅客人数P:住宿旅客比例住宿旅客比例L:平均住宿天数平均住宿天数T:全年可逗留天数全年可逗留天数K:床位的利用率床位的利用率2022/7/1518城市综合体运营的价值城市综合体运营的价值酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓7、公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链2022/7/1519商业商业办公办公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档住宅众多酒店五星级酒店林立办公地王大厦等甲级写字楼汇聚商务CFD带来大量高等级商务人士商业缺乏有影响力的商业形态华润万象城华润万象城酒店酒店商务商务办公办公商业商业公8、寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流2022/7/1520华润万象城城市华润万象城城市综合体开发的综合体开发的思考思考一期一期二期二期华润万象城作为城市华润万象城作为城市核心区城市综合体项核心区城市综合体项目为什么一期项目开目为什么一期项目开发会会选择商业和写发会会选择商业和写字楼？字楼？2022/7/1521商业商业办公办公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺9、失，中高档住宅众多酒店上海宾馆等酒店档次不高办公写字楼众多，但档次低商务商务气氛浓厚商业商业以中高档为主，但本项目商业区位并不理想中航城中航城酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流2022/7/1522中航城城市综合体运营的思考中航城城市综合体运营的思考同样处于城市核心区的中航同样处于城市核心区的中航城城市综合体项目为什么一城城市综合体项目为什么一期项目开发会10、选择写字楼而期项目开发会选择写字楼而不是商业？不是商业？2022/7/1523商业商业办公办公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店公寓公寓少住宅住宅项目多，酒店少，档次低办公写字楼少，且档次低商务商务气氛淡薄商业临近五洲风情MALL龙岗南联港台项目龙岗南联港台项目酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流2022/7/1524龙岗南联港台项目城市综合体运营的思考龙岗南联港台项目城市综合体运营的思考龙岗南联港台项目处龙岗南联港台项目处于城市次级中心区的于城市次级中心区的辐射地带，辐射地带，125万的总万的总建面，一期启动以住建面，一期启动以住宅为主？宅为主？2022/7/1525城市综合体的综合开发价值链矩阵城市综合体的综合开发价值链矩阵强烈弱或不确定中立潜在市场冲突2022/7/1526城市综合体的综合评价体系城市综合体的综合评价体系基础评价指标基础评价指标辅助评价指标辅助评价指标